成交建筑面积 ( 万平方米 ) 成交总价 ( 亿元 ) 成交楼板价 ( 元 / 平方米 )

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帆蒲
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1 成交量价双创 9 月以来新高, 底价流拍成常态 12 月土地市场终于迎来第四季度的成交最高峰, 年末效应有所体现, 各能级城市的成交体量环比均有一定程度的上行, 相比一线城市同环比都上涨的积极表现, 二线和三四线城市的同比表现则相对走弱回顾全年土地市场的月度走势, 成交体量的走势一直较为平稳, 价格在经历上半年的波动后, 下半年也以稳中缓升的走势为主, 全年土地市场在凉意弥漫的情况下维持着高量低价的相对平稳状态 1 成交: 成交规模创年内次新高, 土地价格小幅回升 12 月土地市场成交规模环比有一定程度的提升, 市场在量升价稳的状态下运行 CRIC 监测数据显示, 全国 300 城经营性土地共成交了 3448 幅, 环比增加 4.5%, 但同比大幅下降 20.4%; 成交建筑面积共万平方米, 环比涨幅达到 17.7%, 同比大降 30.3%, 年末土地成交规模虽然有所回升, 但相比去年同期非常显著的年末高峰期, 今年土地成交整体趋势更加平稳, 年末高峰环比涨幅也大幅下滑 ; 价格方面,12 月份成交总价提升至 5077 亿元, 环比上升 20.6%, 成为今年成交规模最高峰, 但同比跌幅也高达 27.6%, 成交楼板价 2165 元 / 平方米, 同环比分别微涨 4.3% 和 2.5%, 维持了从 8 月份以来就稳中缓升的价格走势 12 月份土地市场上最受到关注的要数月末城市房地产管理法修正, 法案规定性质为工业商业的集体用地允许土地所有权人通过出让出租的方式交由给其他单位或个人使用这一调整减少了集体用地收归国有再重新出让的环节, 简化了集体用地入市的步骤, 在现在热点城市用地资源稀缺的情况下, 集体用地入市对于城市发展的意义更加重大, 集体用地可分摊部分城市建设用地中的工业商业指标, 从而增加住宅的供应, 对目前正在大力发展租赁市场出让租赁用地的一二线城市将带来一定利好房企方面, 在土地市场价格低位运行期间, 一些老牌港企重新开启了在内地拿地的动作, 如新世界嘉里建设等图 :300 城经营性用地月度成交情况

2 成交建筑面积 ( 万平方米 ) 成交总价 ( 亿元 ) 成交楼板价 ( 元 / 平方米 )

3 2 分布: 各线城市环比全线回升, 一线城市增长尤为迅速 12 月份土地市场如同往年一样迎来年末成交高峰, 虽然峰值不比往年, 但一线城市成交体量同比有显著的提升, 供地的力度大大提高, 二线和三四线城市本月成交体量也环比上升一线城市本月成交建筑面积 848 万平方米, 同环比分别 26% 和 39%, 再度刷新月度成交新高 ; 成交金额 872 亿元, 同环比均小幅下滑, 土地成交均价为元 / 平方米, 同环比分别下降 21% 和 32%, 主要是由于本月广州的成交占比在一线城市中最大, 其中又包含 2 宗建面较大但楼板价较低的地块广州本月共成交 22 宗地块, 成交总建面高达 646 万平方米, 这样高的成交体量在一线城市中极为罕见, 体量最大的地块为佳兆业竞得的白云区小坪村旧改地块, 旧改的规划建面高达 168 万平方米, 佳兆业预计投入不低于亿元的改造成本, 以及还将配建 86 万平方的配建面积 ; 白云区番禺区南沙区增城区和花都区这样的非城市核心区域是本月广州成交的主要区域, 在中国铁建本月在番禺以 18% 的溢价率拿下 1 宗纯住宅用地, 地块位于番禺已经发展成熟的居住区, 各类配套完善, 所以该地块也成为本月广州成交均价溢价率最高的地块, 中铁系本月在广州共竞得 4 宗地块截止 12 月 27 日, 上海以 180 万平方米的成交建面位列第二, 共有 16 宗地块成交, 其中 10 宗为安置房用地及租赁用地, 但本月也不乏纯宅地的成交, 其中 1 宗位于静安区汶水路地铁站附近, 紧邻金茂府和静安府, 该地块由融创底价竞得, 将进一步奠定该板块成为新静安高端住宅板块的低位 ; 金地集团竞得徐汇区康健街道的 1 宗纯宅地, 这 2 宗纯宅地均是上海较为稀缺的宅地资源, 此外本月还有 2 宗成交的纯宅地位于嘉定区, 分别由金隅和上海嘉宝竞得在 11 月份放量后, 北京本月成交 5 宗限价商品房地块, 共计万平方米, 地块全部位于顺义区和怀柔区, 形成龙湖 + 首开 + 万科联合体华润合景泰富均有落子 ; 深圳成交量一向在一线城市中垫底, 本月仅有 2 宗商办用地成交, 合计 13.4 万平方米, 地块均位于南山区前海板块, 其中 1 宗地的竞得人为港企嘉里建设二线城市本月土地成交建筑面积共 4648 万平方米, 环比上升 17%, 涨幅不小, 但同比仍有 40% 的跌幅, 成交金额共 1662 亿元, 同样表现为环比升同比降,12 月平均楼板价再度小幅回升 5%, 升至 3575 元 / 平方米, 同比维持稳定, 年末二线城市市场也有所回温, 但从同比来看其实仍处于低位水平本月成交体量最高的城市为成都, 共成交了 470 万平方米, 成交幅数 39 幅, 月中成都以亿元成交了 3 宗含宅地块, 阳光城以 12.85% 的溢价率拿下了武侯区红瓦寺商住地块, 该地块是成都有史以来起拍价最高地块, 也是成都 2018 年成交楼板价最高地块, 其他成交地块主要位于双流城西区域, 周边都江堰郫县也有地块成交 ;

4 其次成交量较高的城市为武汉, 本月成交量也达到 410 万平方米, 包含 23 宗地块, 但基本上均为零溢价成交, 成交热度表现一般, 硚口宗关地块流拍洪山区和东湖高新区均有地块撤牌, 一方面地块的出让要求较高, 另一方面武汉在前几个月已经成交了较多地块, 土地需求已经被预支 ; 此外西安天津长沙青岛郑州等城市的成交建面从 150 万 -250 万平方米不等, 相对供地力度仍是大于东部热点城市的, 南京本月成交 14 宗地, 全部为含宅地块, 建面达到 106 万平方米, 但其中有 8 宗地为租赁住房, 商品房住宅用地主要由葛洲坝南京高新新城等企业竞得, 杭州苏州分别仅有 4 宗 1 宗地成交, 市场表现较冷三四线城市本月成交建筑面积万平方米, 环比上升 17%, 但同比大幅下跌 29%, 成交总金额 2543 亿元, 环比上涨 31%, 同比下滑 24%, 三四线成交规模与二线城市表现相似, 均为环比升同比降的走势, 三四线城市本月成交均价 1416 元 / 平方米, 同环比分别上升 6% 和 12% 本次重点关注的三四线城市成交体量最高城市仍是烟台, 总成交建面为 191 万平方米, 共成交 18 宗土地, 其次江苏省南通市成交了 178 万平方米用地, 主城区的崇川区成交 1 宗建面为 7.8 万平方米纯宅地, 经过 180 轮竞价后由绿城以总价亿元楼板件元 / 平方米溢价率 4.32% 竞得, 该地块位于南通市政府附近, 属于城市核心土地资源, 目前周边在售商品房价格从 2 万元 / 平方米至 3.6 万元 / 平方米不等, 以产品溢价能力来看融创项目应该有较高的溢价空间, 未来盈利的空间还是较大 ; 其他重点监测的三四线城市本月成交均未达 100 万平方米, 佛山常州东莞分别成交了 11 宗 8 宗和 5 宗地块总体来看本月土地市场整体环比上涨, 年末高峰效应在各能级均有所体现, 相比二线和三四线城市, 一线城市在 11 月份就提前一步进入年末成交高高峰期, 所以本月在较多保障类住房成交的基础上总成交规模环比下滑, 二线而三四线城市的成交规模则在本月统一表现为环比上涨表 :2018 年 12 月各能级及十大重点城市经营性用地成交情况 ( 单位 : 万平方米亿元元 / 平方米 ) 城市能级成交建筑面积成交金额成交均价 ( 重点城市 ) 12 月同比环比 12 月同比环比 12 月同比环比一线 % 39% % -5% % -32% 北京 % -79% % -80% % -3% 上海 % -9% % -13% % -4% 广州 % 255% % 228% % -8% 深圳 % -79% % -73% % 27% 二线 % 17% % 23% % 5% 成都 % 420% % 646% % 43% 杭州 % -15% % -39% % -28%

5 南京 % 4% % 237% % 223% 天津 % 74% % 117% % 24% 武汉 % 46% % 110% % 43% 重庆 % -85% % -64% % 143% 三四线 % 17% % 31% % 12% 3 重点地块 : 广州主城区集中供地包揽总价榜前六, 单价榜除榜首地块微升其余皆回调尽管年末优质土地供应较多, 但在市场降温的影响下, 总价榜榜首却下跌了 14%, 单价榜也出现大面积下跌的现象, 一改上月一线城市霸榜的现象, 武汉南京厦门等二线城市也各有地块入榜就总价榜来看, 由于本月广州的供应节奏仍没有减慢, 出让了多宗大面积地块, 包揽了总价榜的前六甲, 其中总价最高的地块位于广州白云区, 是小坪村旧改项目, 体量高达 168 万平方米, 因此起拍价较高, 达到亿元, 在经过三轮报价后最终由佳兆业拿下 ; 门槛地块则来自厦门湖里区的住宅用地, 是岛内继 9 月份土拍以来再次出让的一宗优质宅地, 吸引了多家地产商前来竞拍, 最终被中骏以亿元的总价夺得, 溢价率为 18% 本月单价榜首相比上月微涨 6%, 门槛地块则环比下跌 7%: 单价最高的地块来自上海市静安区的商住用地, 被融创底价拍下, 成交楼面价为元 / 平方米, 该地块紧靠上海市中环, 周边配套十分齐全, 附近其他楼盘平均成交价也在 9 万元左右, 有一定的利润空间 ; 门槛地块是位于南京鼓楼区的纯住宅用地, 紧靠中心城区的繁华地带, 区位优势显著, 因此受到多家地产商的追逐, 最终被葛洲坝以 15.1 亿元的总价竞得, 溢价率达 25.83%, 成交楼面价为元 / 平方米 2018 年 12 月成交土地总价排行榜排名城市地块名称成交价 ( 亿元 ) 1 广州广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目广州白云区白云湖车辆段 AB 地块广州番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块广州白云区江高镇 AB ~40 地块广州白云区棠景街三元里大道地块广州南沙区 2018NJY 武汉武告字 (2018 年 )25 号地块武汉武告字 (2018 年 )24 号地块上海 2018 年 168 号城中村改造项目 - 九星村地块厦门土地市场 2018 第 063 号湖里区 2018P 年 12 月成交土地单价排行榜

6 排名城市地块名称楼板价 ( 元 / 平方米 ) 1 上海 2018 年 161 号公告闸北区地块上海 2018 年 170 号公告徐汇区康健街道 N05-10 地块厦门土地市场 2018 第 063 号湖里区 2018P 北京京土整储挂 ( 顺 )[2018]045 号地块深圳深土交告号 /T 苏州苏园土挂 (2018)04 钟南街东港田路北深圳深土交告号 /T 北京京土整储挂 ( 顺 )[2018]044 号地块广州 2018 挂地块南京 2018 年宁出第 10 号鼓楼区 NO.2018G

7 (1) 广州 : 佳兆业 74 亿高价竞得小坪村旧改用地宗地概况区域白云区成交日期总用地面积 ( 万m2 ) 总建面积 ( 万m2 ) 成交总价 ( 亿元 ) 楼板价 ( 元 / 平方米 ) 所属板块机场路板块详细交易方式挂牌环线位置环城高速地块属性商住受让方佳兆业年末将近, 广州的供地速度也在加快, 成交地块数量将近上月的一倍在如此大规模的土地供应中, 最引人关注的莫过于位于白云区小坪村的旧改项目该项目总建筑面积高达 168 万平方米, 是今年成交项目中占地面积最大的地块, 最终由佳兆业以 74 亿元的总价及附带万平方米配建面积条件摘得佳兆业在近两年明显加快在广州的旧改步伐, 今年下半年在广州至少获取了三个旧改项目, 城市更新及旧厂改造项目已成为其在广州扩充土储的主要来源小坪村位于白云区中部, 临近白云新城, 属于广州市三旧改造的重点区域村内以老旧住宅厂房和仓库为主, 经过长时间的发展配套也比较齐全 : 公共交通方面, 地块附近 2 公里内并没有地铁站点, 但村内有多个公交站点, 居民公共出行也较为便利, 待周边 8 号线北延段小坪村站点建成通车后, 未来交通可看高一线 ; 商业方面, 村内超市餐饮等配套均有, 2 公里内还有石井商贸区金国广场等多个商业区, 能满足日常生活需要 ; 教育方面, 除原有的配套外, 还将新增 3 所幼儿园 2 所小学和 1 所中学, 资源更加充沛目前地块周边 2 公里内在售住宅项目较少, 唯一在售的万科森林项目最新成交价在 5.6 万元 / 平方米, 因此佳兆业的进入能缓解周边当前一手房紧缺的现象此次升级改造对小坪村居住环境有很大的提升, 而商业设施的建成开张后村民可以通过收租分红的方式提高收入, 对所在区域的发展也有重要的意义 (2) 上海 : 融创摘得 2018 年静安区首块商住地宗地概况区域静安区成交日期总用地面积 ( 万m2 ) 2.62 成交总价 ( 亿元 ) 30.5 总建面积 ( 万m2 ) 6.55 楼板价 ( 元 / 平方米 ) 所属板块彭浦永和板块详细交易方式挂牌

8 环线位置中外环地块属性纯住宅受让方融创本周上海成交了 16 宗经营性地块, 位于静安区市北高新园区的住宅用地是其中区位最佳周边配套最成熟的, 也是静安区今年来首次出让的可售宅地, 因此在挂牌时就受到广泛关注, 最终在 12 月 10 日被融创以 30.5 亿元的底价拍下, 平均楼面价约 4.7 万元 / 平方米近来上海的土地市场热度不高, 地块也多是底价成交, 甚至也有内环地块流拍的现象, 因此该宗地的底价成交也毫不意外据地块位置来看, 该地块与人民广场距离大约 8 千米, 临近南北高架和中环高架, 沿南北高架向南往内环高架人民广场陆家嘴方向半小时即可达, 通过南侧的中环高架 10 分钟就可到五角场商圈, 来往市中心十分便利 ; 与地铁 1 号线的汶水站直线距离也仅 700 余米, 公共出行也十分方便地块周边 2 公里内以改善类的品质住宅为主, 各项配套也一应俱全 : 商业上, 地块附近有绿地中央广场协信星光广场中铁中环时代广场等多个购物商场, 能充分满足各方面消费需求 ; 教育上, 地块方圆 2 公里内中幼小均有, 并且资源也比较优质目前地块周边在售住宅项目较多, 以高端改善类项目为主, 就华润和华发联合打造的静安府来看, 该项目最新成交价在 8.5 万元 / 平方米之上, 几乎是此地块成交楼板价的 2 倍, 尽管需要配建 5% 的保障性住房, 但整体盈利空间已经相对充足 4 综观:2019 年土地市场难言乐观, 企业势必放缓拿地节奏, 底价成交流拍将成常态化展望未来, 在房地产市场步入调整期的大背景下, 企业发展战略将紧紧围绕活下去或者更好地活下去展开, 资金周转是否顺畅便是发展的第一诉求受限于中小房企融资难题未见实质性解决, 叠加在售项目去化表现持续不振, 企业拿地态度将愈加谨慎, 多数房企势必放缓拿地节奏, 缓拿地甚至阶段性不拿地受此影响,2019 年土拍市场难言乐观, 底价成交将成常态化, 即使核心城市热门宅地, 也难拍出高溢价土地流拍现象将时有发生, 且将延续较长的时间周期

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告