钢铁行业整体趋势尚未明朗，企业信用差别有所加大

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歹其
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1 中诚信证券评估有限公司 CHINA CHENGXIN SECURITY RATING CO.,LTD 2017 年 1 月 4 日全国房地产市场研究作者林志威分析师解晓婷分析师报告编号 :CCXR 联系人龚天璇房地产行业负责人 txgong@ccxr.com.cn 邵津宏副总裁 jhshao@ccxr.com.cn 品牌与宣传周莺燕品牌经理 yyzhou@ccxr.com.cn 电话公司网站杭州市房地产市场研究杭州市 2016 年以来, 杭州市房地产市场呈现量价齐升态势, 商品住宅库存持续下降, 同期住宅用地成交的溢价率较高而随着 9 月份杭州市陆续出台多项房地产市场调控政策, 其商品住宅成交量价有所回落, 加之未来三年杭州计划供应住宅用地规模的明显增大, 需持续关注杭州市房价能否支撑其较高的土地价格杭州市系浙江省的政治经济文化和金融中心, 随着电子商务文创旅游等优势产业持续发展, 近年来经济财政实力提升较快受中心城区人口产业外溢的影响, 萧山余杭江干区域内的部分热点板块未来发展潜力很大为抑制杭州市房价及地价的过快增长,2016 年 9 月以来杭州市政府密集出台一系列房地产调控政策, 从限贷限购土地竞拍暂停购房落户政策提高首付比例等多方面进行调控 2016 年以来, 杭州市土地市场溢价率始终较高, 且高溢价土地主要集中于钱江新城钱江世纪城及未来科技城板块 ; 未来三年杭州拟扩大住宅用地供应量, 以期从供应端缓解地价的过快上涨 2016 年以来, 杭州市商品住宅整体上量价齐升, 库存持续下降, 萧山余杭作为人口及产业的主要迁入区域, 已成为杭州商品住宅成交的主要区域随着 9 月房地产调控政策的陆续出台, 杭州商品住宅成交量价有所回落近年来杭州市房地产市场集中度较高, 绿城中国滨江集团万科稳居销售排行榜前三 ; 融创中国龙湖地产融信集团信达地产等众多房企亦积极布局杭州市场, 拥有相对丰富的项目储备资源

2 引言近年来, 杭州市优势产业发展迅速, 使得经济财政实力不断提升, 加之丰富的旅游资源及良好的城市建设, 其房地产市场快速发展 2016 年以来, 杭州市商品住宅量价齐升, 土地市场溢价率亦处于较高水平,9 月以来杭州市政府陆续推出房地产调控政策以抑制房价及地价的过快增长本报告从杭州市城市概况, 区域房地产政策土地市场和房地产市场等方面进行分析, 试图对短期内区域房地产发展趋势进行判断城市概况杭州市近年经济增速较快, 产业结构良好, 电子商务文创旅游等优势产业竞争力很强, 经济实力不断提升 ; 随着人口及产业由中心城区向外扩张, 萧山余杭江干区域内部分热点板块未来发展潜力很大杭州市是浙江省省会, 位于中国东南沿海浙江省北部钱塘江下游京杭大运河南端, 是浙江省的政治经济文化和金融中心, 亦是长江三角洲中心城市之一, 中国重要的电子商务中心之一杭州全市土地总面积 16,596 平方公里, 其中市区土地占比为 29.4% 截至 2015 年末, 杭州市常住人口万人, 比上年末增加 12.6 万人, 其中城镇人口占比 75.3%, 人口及产业多聚集于核心区域, 市区人口密度较大与此同时, 近年来杭州市人口流入速度有所放缓,2011~2015 年年均人口净流入 6.3 万人, 而 2000~2010 年年均人口净流入万人, 人口流入放缓或降低房地产市场的刚性需求增速, 但良好的城市环境及发展前景使得杭州市得到越来越多投资性客户的关注, 房地产投资性需求有所增强面积 ( 平方公里 ) 常住人口 ( 万人 ) 表 1:2015 年重点城市概况指标对比人口密度 ( 人 / 平方公里 ) 户籍人口 / 常住人口 (%) GDP( 亿元 ) 人均 GDP ( 元 ) GDP 增速 (%) 成都 14,605 1,466 1, ,801 74, 武汉 8,594 1,061 1, , , 苏州 8,488 1,062 1, , , 南京 6, , , , 杭州 16, , , 资料来源 : 公开资料及各市统计公报, 中诚信证评整理杭州市下辖上城下城江干拱墅西湖滨江萧山余杭和富阳 9 个区, 建德和临安 2 个县级市, 桐庐和淳安 2 个县其中, 上城区下城区是杭州市区核心区域, 人口密度远高于其它区域, 作为杭州市传统的中央商务区, 上城区及下城区近年来保持了较快的经济增速 ; 江干区连接杭州与上海, 是杭州的交通枢纽中心, 区内钱江新城被定为集政府金融高新产业于一体的新的城市中心 ; 拱墅区是杭州的老工业基地, 目前正大力发展其文化旅游互联网等第三产业 ; 西湖区拥有众多旅游资源, 且是杭州教育产业主要集中的区域 ; 滨江区拥有杭州国家高新区, 聚集了阿里巴巴网易等众多互联网企业, 发展迅速 ; 萧山区面积广阔, 是杭州工业中心, 经济总量位居杭州市第一, 但经济增速明显落后于其它区域, 目前正处于产业转型过程中, 区内钱江世纪城板块是 2016 年 G20 峰会举办地及 2022 年亚运会亚运村所在地, 未来发展空间广阔 ; 余杭区面积亦较广阔, 且环绕杭州主城区, 拥有未来科技城和 2 / 12

东北部的临平城等热门板块图 1: 杭州市行政区划图 2: 杭州市城市总体规划 (2011-2020) 资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理数据来源 : 公开资料, 中诚信证评整理根据杭州市城市总体规划 (2011-2020), 杭州市实行城市东扩旅游西进, 沿江开发跨江发展的空间策略, 延续一主三副六组团六条生态带的空间结构, 提升主城创新高端服务等功能, 健全副城

良渚组团瓶窑组团义蓬组团 ( 大江东新城 ) 瓜沥组团和临浦组团 1 ; 六条生态带即西南部生态带西北部生态带北部生态带南部生态带东南部生态带以及东部生态带总体来看, 萧山区及余杭区是承担杭州市人口及产业迁移的主要城区, 而萧山区的钱江世纪城及江干区的钱江新城将成为杭州市未来重点发展区域表 2:2015 年杭州市各区面积人口及 GDP 情况区划名称区域面积 (

3 东北部的临平城等热门板块图 1: 杭州市行政区划图 2: 杭州市城市总体规划 ( ) 资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理数据来源 : 公开资料, 中诚信证评整理根据杭州市城市总体规划 ( ), 杭州市实行城市东扩旅游西进, 沿江开发跨江发展的空间策略, 延续一主三副六组团六条生态带的空间结构, 提升主城创新高端服务等功能, 健全副城组团生活生产功能, 结合创新发展产业转型提升优化产业居住等用地布局其中, 一主三副即主城和江南城 ( 萧山 ) 临平城( 江干 ) 下沙城( 余杭 ) 三个副城 ; 双心即湖滨武林广场的旅游商业文化服务中心和临江地区钱江北岸城市新中心和钱江南岸城市商务中心 ; 双轴为东西向以钱塘江为城市生态轴, 南北向以主城江南城为城市发展轴 ; 六大组团即余杭组团 ( 未来科技城 ) 良渚组团瓶窑组团义蓬组团 ( 大江东新城 ) 瓜沥组团和临浦组团 1 ; 六条生态带即西南部生态带西北部生态带北部生态带南部生态带东南部生态带以及东部生态带总体来看, 萧山区及余杭区是承担杭州市人口及产业迁移的主要城区, 而萧山区的钱江世纪城及江干区的钱江新城将成为杭州市未来重点发展区域表 2:2015 年杭州市各区面积人口及 GDP 情况区划名称区域面积 ( 平方公里 ) 人口 ( 万人 ) 人口密度 ( 人 / 平方公里 ) GDP( 亿元 ) 上城区 , 下城区 , 江干区 , 拱墅区 , 西湖区 , 滨江区 , 萧山区 1, ,200 1, 余杭区 1, ,000 1,235.6 富阳区 1, 资料来源 : 公开市场资料, 中诚信证评整理近年来杭州市主要经济指标保持稳步增长, 并持续优化产业结构 2015 年, 杭州市地区 1 六大组团即余杭组团 ( 未来科技城 ) 良渚组团瓶窑组团义蓬组团( 大江东新城 ) 瓜沥组团和临浦组团全部位于萧山和余杭区 3 / 12

4 生产总值 (GDP) 同比增长 10.2%, 成为全国第十个迈入万亿级的城市 2, 在副省级以上城市中位列第二产业结构方面, 杭州市拥有国家现代服务业产业化基地国家高技术服务产业基地杭州国家软件产业基地等多个国家级服务业试点和基地, 服务经济的特点明显截至 2015 年末, 华策影视 (300133) 宋城演艺(300144) 华数传媒(000156) 等 30 家杭州文创企业实现上市, 占杭州上市公司比重超过 20%; 同年杭州实现电子商务增加值亿元, 网络零售额 2, 亿元, 阿里巴巴更是以 26.6% 的市场份额成为全球电子商务企业之首与此同时, 近年杭州市整体财政实力提升较快, 一般预算收入近三年年均复合增长率达 14.25%, 且全市财政自给能力很高, 近三年财政平衡率均维持在 100% 以上总体来看, 杭州市区域经济保持较快增长, 以服务业为主的产业结构较优, 未来仍有较大发展空间表 3:2013~2015 年杭州市主要经济及财政指标单位 : 亿元项目地区生产总值 8, , , 其中 : 第一产业增加值第二产业增加值 3, , , 第三产业增加值 4, , , 规模以上工业增加值 2, , , 全年固定资产投资 4, , , 社会消费品零售总额 3, , , 进出口总额 ( 亿美元 ) 一般预算收入 , , 其中 : 税收收入 , 一般预算支出 , 资料来源 : 杭州市统计公报, 中诚信证评整理房地产市场政策在房地产市场量价齐升土地市场高溢价率成交的背景下,2016 年 9 月以来杭州市政府陆续出台了限贷限购土地竞拍市区范围停止落户等调控政策 2016 年 2 月 29 日, 杭州市推出公积金异地贷款政策, 并将公积金贷款首付比例调低至 20% 在利好政策推动下,2016 年杭州市房地产市场量价齐升, 土地市场亦是持续高溢价成交为抑制房价地价过快上涨, 杭州市住房保障和房产管理局 9 月 18 日公布了杭州部分区域实施限购政策, 重启限购 ;9 月 26 日, 杭州市国土资源局又发布加大土地供应调整竞价方式的通知, 提出要加大土地供给, 并在土地竞价过程中设置针对不同溢价率的限制条件 ;9 月 27 日, 杭州市暂停市区范围内 ( 含萧山余杭富阳大江东 ) 购房入户政策, 并调高公积金二套房贷款首付比例 ;11 月 9 日, 在前期限购限贷政策的基础上, 杭州市进一步实施住房限购措施, 并上调公积金及商业贷款首付比例 2 其余 9 个城市分别是上海北京广州深圳天津苏州重庆武汉及成都 4 / 12

5 表 4:2016 年以来杭州市主要房地产政策时间发文单位政策主要内容 2 月 29 日杭州市政府 9 月 18 日 9 月 26 日杭州市住房保障和房产管理局杭州市国土资源局 9 月 27 日杭州市政府 11 月 9 日杭州市政府资料来源 : 公开市场资料, 中诚信证评整理土地市场允许杭州区域外缴纳公积金的购房者在杭州申请异地公积金贷款 ; 二手房房龄加贷款年限总和限制从 40 年放宽到 50 年 ; 公积金贷款首付比例降至 20% 在市区限购范围内暂停向拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房, 包括新建商品住房和二手住房土地竞价溢价率超过 100% 时, 竞得人应在签订出让合同起一月内付清土地出让金 ; 当土地竞价溢价率超过 120%( 含 ) 时, 除在签订出让合同起一月内付清土地出让金外, 该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售 ; 当土地竞价溢价率达到 150% 时, 不再接受更高报价, 在满足上述条件基础上, 转为在此价格基础上投报配建养老设施面积并按投报面积最高者确定竞得人在杭州市区范围内 ( 含萧山余杭富阳大江东 ) 暂停实施购房入户政策 ; 职工家庭拥有一套住房但未结清相应商业性购房贷款, 公积金贷款首付款比例由不低于 40% 调整为不低于 50%; 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 再次申请商业性个人住房贷款最低首付款比例由 30% 调整为 50% 对不能提供自购房之日起前 2 年内在本市连续缴纳 1 年以上个人所得税或社会保险证明的非杭州市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房或二手住房 ; 购买首套普通自住住房或拥有 1 套住房并已结清购房贷款再次申请住房公积金贷款, 首付比例由不低于 20% 调整为不低于 30%; 拥有 1 套住房但未结清相应商业性购房贷款的, 首次申请住房公积金贷款首付款比例从不低于 50% 调整为不低于 60%; 拥有 2 套及以上住房或未结清住房公积金贷款的, 不得申请住房公积金贷款无房或有房无贷居民家庭申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为 40%; 对于拥有 1 套住房且相应贷款未结清的居民家庭再次申请商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为 60%; 对拥有 2 套及以上住房的居民家庭, 暂停发放第 3 套及以上住房贷款 2016 年以来, 杭州市土地市场溢价率始终较高, 且主要集中于钱江新城钱江世纪城及未来科技城等板块 ; 未来三年杭州拟扩大住宅用地供应量, 从供应端抑制地价和房价的过快增长土地供应方面,2016 年 1~10 月, 杭州市合计供应 345 宗土地, 供应土地规划建筑面积 1, 万平方米, 同比上涨 11.82% 其中, 供应住宅类用地规划建筑面积万平方米, 同比增长 2.53%, 增幅较小分区域来看, 萧山区及余杭区作为杭州市人口及产业迁移的重点区域, 其土地供应量高于其它区域, 同期供应住宅用地规划建筑面积占比分别为 34.2% 和 27.0% 土地成交方面,2016 年 1~10 月, 杭州市合计成交 363 宗土地, 合计成交土地规划建筑面积 1, 万平方米, 同比上涨 18.41%, 其中住宅类用地为 109 宗, 合计成交住宅类用地规划建筑面积万平方米, 同比上涨 26.36% 2016 年 1~10 月, 杭州市土地市场无住宅用地流拍事项发生, 仅 2 月 14 日出现 1 宗工业用地流拍分区域来看,2016 年 1~10 月, 作为杭州的城市开发重点区域, 萧山区及余杭区住宅用地成交面积居前, 当期成交住宅用地规划建筑面积分别为万平方米和万平方米, 占比分别为 34.20% 及 27.00%; 同期核心区域 ( 上城区下城区江干区拱墅区西湖区及滨江区 ) 的成交住宅用地规划建筑面积仅为万平方米, 占比 27.50% 其中上城区下城区 1~10 月无纯住宅用地成交 ; 随着区域内的钱江新城成为新的城市中心, 江干区同期成交 5 / 12

且核心区域成交土地的楼面均价已经突破周边在售楼盘的销售均价其中, 在 9 月 20 日房地产调控政策出台后的首场土地拍卖中, 位于萧山区新街单元的 2 宗涉宅地块分别以 323% 326% 的溢价率先后刷新杭州涉宅用地溢价纪录, 余杭区崇贤新城商住地溢价 150% 成交, 使得当月平均溢价率高达 170.97%; 而在出台土地溢价率限制政策后,10 月杭州市平均住宅类用地溢价率降至 60.

6 住宅用地规划建筑面积万平方米, 为核心区成交最多区域全国房地产市场研究图 3:2016 年 1~10 月杭州市各月土地成交量图 4:2016 年 1~10 月杭州市各区累计住宅用地成交量资料来源 :wind, 中诚信证评整理资料来源 : 中指数据, 中诚信证评整理从土地成交价格来看, 杭州市商品房良好的销售态势, 给予当地房企较强信心, 全市住宅用地总体上维持溢价成交的状况, 且核心区域成交土地的楼面均价已经突破周边在售楼盘的销售均价其中, 在 9 月 20 日房地产调控政策出台后的首场土地拍卖中, 位于萧山区新街单元的 2 宗涉宅地块分别以 323% 326% 的溢价率先后刷新杭州涉宅用地溢价纪录, 余杭区崇贤新城商住地溢价 150% 成交, 使得当月平均溢价率高达 %; 而在出台土地溢价率限制政策后,10 月杭州市平均住宅类用地溢价率降至 60.53% 2016 年 1~10 月, 杭州市住宅土地成交均价波动明显, 主要是受当月成交住宅类用地区域位置的影响其中,3 月份成交的 4 宗住宅类用地中有 2 宗位于主城区 1 宗位于萧山区, 主城区及萧山区涉宅用地出让金额占比达 99.98%, 故当月住宅类用地成交均价明显上涨至 24,999 元 / 平方米 ;8 月主城区的 3 宗涉宅地块及萧山区的 1 宗涉宅地块成交金额占当月土地出让金比重达 99.99%, 故当月成交均价亦较高, 为 20,948 元 / 平方米 ;10 月由于成交住宅类土地均位于边缘区域, 故楼面均价明显下滑至 3,944 元 / 平方米图 5:2016 年 1~10 月杭州市住宅类用地成交价格情况单位 : 元 / 平方米 % 3 图 6:2013~2019 年杭州市住宅用地供应情况资料来源 :wind, 中诚信证评整理资料来源 :wind 杭州国土资源局, 中诚信证评整理 ~ 数据为杭州全市数据,2017~2019 数据仅包括主城区萧山区大江东余杭区富阳区 6 / 12

7 从高溢价地块竞得的企业来看,2016 年 1~10 月在杭州高溢价拿地的企业不仅包括绿城中国等从杭州起家的本地龙头房地产企业, 万科融信集团阳光城等外来房企亦积极参与杭州土地拍卖并高溢价拿地, 东原地产中南建设祥生集团等正在全国性扩张的区域房企亦选择杭州作为其拓展的重点地区, 市场竞争十分激烈从高溢价地块的所在区域来看, 高溢价土地均位于主城区以及余杭萧山两区的钱江世纪城和未来科技城两个热点板块时间地块名称所在城区表 5:2016 年 1~10 月杭州市部分高溢价率涉宅地块情况 7 / 12 地价金额 ( 亿元 ) 溢价率楼面价 ( 元 / 平方米 ) 竞得企业 3 月 23 日潮鸣艮山单元 D4-01 D4-05 地块下城 % 45,368 绿城中国 3 月 25 日杭政储出 [2016]1 号地块下城 % 45,368 绿城中国 5 月 12 日西湖区三墩北单元 B-R21-06 地块西湖 % 14,902 万科 5 月 20 日杭政储出 [2016]7 号地块拱墅 % 31,404 融信集团 5 月 27 日奥体单元地块滨江 % 21,576 万科 - 信达联合体 6 月 27 日杭州未来科技城 198 号 B 地块余杭 % 18,200 东原地产 6 月 27 日杭州未来科技城 198 号 A 地块余杭 % 15,282 中南建设 7 月 5 日杭州未来科技城 123 号地块余杭 % 19,664 阳光城 8 月 18 日江干区钱江新城单元 (JG17) E-04 地块江干 % 21,073 都城伟业 9 月 20 日萧 [2016]24 号新街单元 D-03 地块萧山 % 12,689 中南建设 9 月 20 日萧 [2016]25 号新街单元 D-03 地块萧山 % 12,767 阳光城 9 月 20 日崇贤新城沾桥 D-1 地块余杭 % 10,326 祥生集团资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理城区 2016 年 11 月 10 日, 杭州市国土资源局发布了 2017~2019 年杭州市住宅用地出让计划, 未来三年杭州市拟供应住宅用地占地面积分别为万平方米万平方米及万平方米 ; 而 2013~2015 年及 2016 年前 11 月, 杭州市供应住宅用地占地面积分别为万平方米万平方米万平方米及万平方米未来三年杭州市住宅用地拟供应量较近年出现明显增长, 大量住宅用地入市或将从供应端抑制杭州市房价的持续攀升从拟供给的区域分布来看, 萧山及余杭二区仍为主要的住宅用地供应区域考虑到较多高溢价地块均位于萧山余杭二区的钱江世纪城未来科技城等热点板块, 若未来上述热点板块加大土地供应量, 则其房价能否持续上升以支撑高溢价土地存在一定不确定性表 6:2017~2019 年杭州市住宅用地出让计划 2017 年 2018 年 2019 年宗面积面积占比宗面积面积占比宗面积面积占比主城区 % % % 萧山区 % % % 大江东 ( 萧山区 ) % % % 余杭区 % % % 富阳区 % % % 合计 % % % 资料来源 : 杭州市国土资源局, 中诚信证评整理

房地产市场 2016 年 1~10 月杭州市商品住宅始终供不应求, 市场成交整体呈现量价齐升的态势, 随着 9 月陆续出台房地产调控政策, 其商品住宅成交量及价格环比有所下滑其中, 萧山余杭作为人口及产业迁入区域, 为杭州商品住宅成交的主要区域成交方面,2016 年 1~10 月杭州市累计成交商品住宅 1,760.69 万平方米, 同比增长 58.

91% 至 16,775 元 / 平方米, 但较年初仍累计上涨了 7.23% 供求比方面,1~10 月商品住宅市场呈现供不应求局面, 供求比 ( 供应 / 需求 ) 均小于 1, 且均小于 2015 年同期的供求比市场存量方面,2016 年 1~10 月杭州市商品住宅库存逐月下降, 各月库存均小于上年同期截至 10 月 31 日, 杭州市商品住宅可售面积合计为 871.

8 房地产市场 2016 年 1~10 月杭州市商品住宅始终供不应求, 市场成交整体呈现量价齐升的态势, 随着 9 月陆续出台房地产调控政策, 其商品住宅成交量及价格环比有所下滑其中, 萧山余杭作为人口及产业迁入区域, 为杭州商品住宅成交的主要区域成交方面,2016 年 1~10 月杭州市累计成交商品住宅 1, 万平方米, 同比增长 58.40% 其中, 受 2 月公积金异地贷款下调首付比例以及下调房地产交易环节契税营业税等刺激政策影响,3 月成交面积开始放大, 环比上涨了 %; 而受 9 月下旬出台限购政策影响, 10 月成交面积环比下降 30.29% 从成交均价来看,2016 年 1~10 月杭州市商品住宅成交均价呈波动上涨态势, 尽管受 9 月下旬出台的限购政策影响,10 月均价环比下降 3.91% 至 16,775 元 / 平方米, 但较年初仍累计上涨了 7.23% 供求比方面,1~10 月商品住宅市场呈现供不应求局面, 供求比 ( 供应 / 需求 ) 均小于 1, 且均小于 2015 年同期的供求比市场存量方面,2016 年 1~10 月杭州市商品住宅库存逐月下降, 各月库存均小于上年同期截至 10 月 31 日, 杭州市商品住宅可售面积合计为万平方米, 按照过去 12 个月的月均销售情况测算, 去化周期 4.79 个月图 7:2016 年 1~10 月杭州市商品住宅供销走势图图 8: 年 1~10 月杭州市商品住宅可售面积资料来源 : 克尔瑞, 中诚信证评整理图 9:2016 年 1~10 月杭州市商品住宅成交均价走势单位 : 元 / 平方米资料来源 :wind, 中诚信证评整理图 10:2016 年 1~10 月杭州市各区县商品住宅成交情况资料来源 : 透明售房网, 中诚信证评整理资料来源 :wind, 中诚信证评整理 8 / 12

9 分区来看,2016 年 1~10 月, 作为杭州市人口及产业重点迁移区域的余杭区及萧山区商品住宅面积成交居前, 钱江新城所在的江干区则位居商品住宅成交面积第 3 名, 三个区域成交商品住宅面积占比为 62.38%, 是杭州市商品住宅成交最为密集的区域销售均价方面,2016 年 10 月各区商品住宅成交均价较上年同期均出现上涨, 其中滨江区余杭区桐庐县萧山区的涨幅均超过 20%, 分别为 37.49% 31.84% 27.88% 及 23.89%; 拱墅区涨幅最小,10 月住宅成交均价同比上涨 10.39% 不同区域的库存情况来看,10 月末余杭区及萧山区的可售商品住宅分别为万平方米及万平方米, 占全部可售商品住宅比重合计为 63.86%, 按照过去 12 个月月均销售面积计算, 余杭区及萧山区的去化周期分别 3.08 个月及 3.03 个月, 去化周期良好 ; 可售套数最少的上城区 10 月末可售商品住宅 3.65 万平方米, 占比 0.62%, 按照过去 12 个月月均销售面积计算, 去化周期为 3.87 个月从楼盘的销售情况来看,2016 年 1~9 月, 销售额前三的分别为西溪河滨之城留香园和武林壹号, 销售额分别为 44 亿元 41 亿元和 36 亿元, 成交均价分别为 2,7901 元 / 平方米 38,247 元 / 平方米和 72,512 元 / 平方米从区域分布来看, 销售套数排名前十的楼盘均位于主城区余杭区及萧山区从开发商来看, 主要是绿城中国滨江集团等杭州本土房企以及融创中国万科等进入杭州时间较长的外地房企融信集团通过近年来在杭州的布局, 亦有两个楼盘入榜从均价来看, 销售额排名前十的楼盘成交均价均超过 20,000 元 / 平米, 位于拱墅区的武林壹号更是达到 72,512 元 / 平方米, 反映了杭州整体房价上涨核心区域房价较高的趋势在楼盘开发速度方面,2016 年前三季度开盘速度前十的楼盘平均开盘速度为 7.9 个月, 同比上升了 0.7 个月, 反映了随着杭州市房地产市场景气度的提升, 杭州市开发商信心增加并提高项目开发速度, 以期在较好的销售时机实现资金快速回笼表 7:2016 年 1~9 月杭州市商品住宅单盘销售额排名前十楼盘单位 : 套平方米亿元元 / 平方米排名楼盘名称开发房企区域成交套数成交面积成交金额成交均价 1 西溪河滨之城融创中国余杭 1, , ,901 2 绿城中国留香园绿城中国江干 , ,247 3 武林壹号滨江集团绿城中国拱墅 , ,512 4 杨柳郡绿城中国江干 1, , ,707 5 融信学院府融信集团拱墅 1, , ,365 6 滨江集团华家池滨江集团绿城中国江干 , ,006 7 中海御道中海地产江干 , ,903 8 万科大家世纪之光万科萧山 1, , ,913 9 绿城中国九龙仓钱塘明月绿城中国九龙仓萧山 , , 融信杭州公馆融信集团西湖 , ,134 资料来源 : 公开市场资料, 中诚信证评整理 9 / 12

10 房企表现近年来杭州市房地产市场集中度较高, 销售排名前十的房企以全国性的一线房企为主, 本地房企绿城中国滨江集团则继续保持其龙头地位 ; 众多房企积极布局杭州市场, 强化储备项目 2013 年以来, 杭州市房地产市场销售排名前十房企的市场占有率稳定在 64% 左右, 集中度较高 ; 随着房价及成交规模的上升, 销售前十的门槛逐年提升,2016 年前三季度入榜门槛提升至 42.2 亿元, 已超往年全年水平, 其中有八家房企在杭销售金额已超 2015 年全年水平市场格局方面, 近年来杭州市销售排名前十的房企中以全国性的一线房企为主, 而本土的传统优势房企则继续保持明显的竞争优势, 其中绿城中国稳固占据销售排名第一的位置, 滨江集团地产稳居前三, 德信地产亦连续入榜 ; 外来房企中, 万科竞争力较强, 始终位列前三, 龙湖地产虽持续在榜, 但 2016 年前三季度的排名已明显下落, 销售额亦逐年减少除万科龙湖地产外, 融创中国自 2014 年以来持续在榜, 且销售额逐年提升房企项目储备方面, 绿城中国作为杭州市龙头房企, 在杭州继续保持稳定的土地储备, 截至 2016 年 6 月末其在杭州项目储备的规划建筑面积万平方米, 占其全部项目的 14.00%; 万科上半年在杭州共获 9 宗地块, 规划建筑面积万平方米 ; 同期滨江集团在杭州新增土地储备约 16 万平方米, 规划建筑面积万平方米作为深耕杭州多年的房企, 万科及滨江集团上半年在杭州新增项目较多从拿地支出来看,2016 年前三季度信达地产融信集团阳光城在杭州拿地动作较大, 当期在杭拿地支出约为 157 亿元 139 亿元及 69 亿元 ; 而作为深耕杭州多年的房企, 融创中国龙湖地产滨江集团万科绿城中国在杭州土地支出亦处于较高水平排名 1 表 8:2013~2016.Q3 杭州市房地产企业总销金额及占有率排名 Q3 单位 : 亿元 % 企业销售额占有率企业销售额占有率企业销售额占有率企业销售额占有率绿城中国绿城中国万科万科滨江集团龙湖地产中海滨江集团龙湖地产融创中国绿城中国滨江集团万科龙湖地产融创中国绿城中国万科滨江集团融创中国德信金地远洋顺发旭辉德信世茂房地产 9 远洋绿都控股德信德信金地杭州城建宋都融信集团保利地产龙湖地产 / 12

11 10 保利地产世茂房地产九龙仓金地合计资料来源 : 公开资料, 中诚信证评整理结论 2016 年 1~10 月, 杭州市房地产市场整体上量价齐升, 土地市场溢价率较高, 其中钱江新城 ( 江干区 ) 钱江世纪城( 萧山区 ) 及未来科技城 ( 余杭区 ) 等热点板块是商品住宅成交及高溢价地块的主要区域随着 9 月以来杭州市政府陆续出台调控政策, 杭州市 10 月商品住宅成交量及成交价格环比均有所下降, 加之杭州市未来三年拟供应住宅用地规模明显增大, 需关注未来杭州房价能否持续上升以支撑高溢价土地开发建设 11 / 12

12 中诚信证评和 / 或其被许可人版权所有本文件包含的所有信息受法律保护, 未经中诚信证评事先书面许可, 任何人不得复制拷贝重构转让传播转售或进一步扩散, 或为上述目的存储本文件包含的信息本文件中包含的信息由中诚信证评从其认为可靠准确的渠道获得, 因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响, 上述信息以提供时现状为准特别地, 中诚信证评对于其准确性及时性完整性针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保在任何情况下, 中诚信证评不对任何人或任何实体就 a) 中诚信证评或其董事经理雇员代理人获取收集编辑分析翻译交流发表提交上述信息过程中可以控制或不能控制的错误意外事件或其他情形引起的或与上述错误意外事件或其他情形有关的部分或全部损失或损害, 或 b) 即使中诚信证评事先被通知该等损失的可能性, 任何由使用或不能使用上述信息引起的直接或间接损失承担任何责任本文件所包含信息组成部分中信用级别财务报告分析观察, 如有的话, 应该而且只能解释为一种意见, 而不能解释为事实陈述或购买出售持有任何证券的建议中诚信证评对上述信用级别意见或信息的准确性及时性完整性针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的担保信息中的评级及其他意见只能作为信息使用者投资决策时考虑的一个因素相应地, 投资者购买持有出售证券时应该对每一只证券每一个发行人保证人信用支持人等做出自己的研究和评估中诚信证券评估有限公司地址 : 上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 24 楼邮编 : 电话 :(8621) 传真 :(8621) 网址 : 12 / 12

东莞珠海福州佛山惠州南宁南昌及芜湖在内的 19 座城市则以重启限购政策为主, 辅以收紧商业贷款或公积金贷款政策, 以期打压投资需求高力观点 : 1. 上述城市的市场政策变化旨在抑制过去一年内房价的快速上涨之势, 从而达到政府稳定楼市的长期目标 ; 同时, 亦表明了中国主要城市住宅房地产

东莞珠海福州佛山惠州南宁南昌及芜湖在内的 19 座城市则以重启限购政策为主, 辅以收紧商业贷款或公积金贷款政策, 以期打压投资需求高力观点 : 1. 上述城市的市场政策变化旨在抑制过去一年内房价的快速上涨之势, 从而达到政府稳定楼市的长期目标 ; 同时, 亦表明了中国主要城市住宅房地产厦门合肥南京上海深圳北京杭州广州天津福州武汉无锡郑州南昌石家庄济南同比 / 上年同月 =100 国内多城收紧住宅市场调控政策力度仍显不足, 效果因城而异国家统计局数据显示,2016 年 8 月, 全国 70 座大中城市中有 62 座城市的新建商品住宅价格录得同比增长包括北京天津上海南京杭州合肥福州厦门广州和深圳在内的十座城市同比涨幅逾 20% 其中,