目录 1. 行情回顾房地产板块表现房地产个股表现市场动态商品住宅成交 (2016/07/ /08/05) 库存去化 (2016/07/ /08/05) 行业热点..

Size: px

Start display at page:

Download "目录 1. 行情回顾房地产板块表现房地产个股表现市场动态商品住宅成交 (2016/07/ /08/05) 库存去化 (2016/07/ /08/05) 行业热点.."

黑连
7 years ago
Views:

1 中航证券金融研究所分析师 : 符旸证券执业证书号 :S 研究助理 : 梅子豪证券执业证书号 :S 电话 : 房地产行业动态周报 : 各线城市商品住宅成交均出现下滑行业分类 : 房地产 2016 年 8 月 8 日 333 行业投资评级基础数据增持沪深 300 指数房地产指数总市值 ( 亿元 ) 24, 流通 A 股价值 ( 亿元 ) PE PB 18, 近一年行业与沪深 300 走势对比图成交额 ( 百万 ) 房地产 ( 申万 ) 收盘价 ( 元 ) 沪深 300 收盘价 ( 元 ) 资料来源 :wind, 中航证券金融研究所行情回顾 : 截止上周五, 沪深 300 指数收于点, 周涨幅为 0.04% 房地产板块上涨 4.62%, 周涨跌幅在申万 27 个一级行业中排名第 1 市场动态 : 商品住宅成交 : 上周, 重点覆盖的 31 个大中城市商品住宅成交面积共计万平方米, 环比减少 11.80%, 同比增长 33.60% 一二三线城市成交面积环比分别减少 16.51% 减少 8.37% 减少 17.08%; 同比分别增长 10.56% 增长 44.07% 增长 29.32% 从环比数据来看, 各线城市商品住宅成交均出现下滑各线城市周均成交面积同比分别减少 1.69% 增加 30.96% 增长 27.16% 库存去化 : 上周, 重点覆盖的 15 个大中城市商品住宅可售面积共计万平方米, 环比增长 2.20%, 同比减少 16.91% 一二三线城市库存环比分别降 0.91% 升 5.90% 降 0.35%; 同比分别降 16.88% 降 23.57% 降 0.76% 重点覆盖的 15 个大中城市上周去化周期为周, 环比增长 2.53%, 同比减少 18.32% 一二三线城市去化周期环比分别降 0.90% 升 7.85% 升 0.88%; 同比分别升 32.36% 降 20.74% 降 30.56% 行业新闻 : 郑州出台公积金新政 : 贷款额度申请门槛提高 ; 南京下半年将继续加大住宅用地供应规模继续限高地价 ; 长沙发布公积金新政 : 明确执行二套房贷款政策 ; 发改委 : 鼓励房企积极去库存扩大土地供给投资建议 : 尽管 7 月份的百城住宅价格指数显示全国 100 个城市新建商品住宅价格环比上涨 1.63%, 涨幅较前一个月扩大 0.31%, 但是全国主要 54 个城市 7 月份共成交商品房住宅 29.2 万套, 环比下跌了 7.4% 由于需求端的持续减少以及 2015 年下半年房企新开工面积的增加, 我们预计在今年下半年推盘量与需求量的比值将有所提高在供需关系发生变化的情况下, 房价之前的高增长态势将难以为继, 楼市面临着见顶风险在这样的大背景下, 建议关注具有较强风险抵御能力的龙头企业通过开展转型来创造新利润增长点的房企以及持有型物业占比较高的防御性标的股市有风险入市须谨慎中航证券金融研究所发布证券研究报告请务必阅读正文后的免责声明部分联系地址 : 深圳市深南大道 3024 号航空大厦 29 楼公司网址 : 联系电话 : 传真 :

2 目录 1. 行情回顾房地产板块表现房地产个股表现市场动态商品住宅成交 (2016/07/ /08/05) 库存去化 (2016/07/ /08/05) 行业热点行业新闻公司公告投资建议 :... 10

3 图表目录图表 1 申万一级行业周涨跌幅... 4 图表 2 申万一级行业 2016 年累计涨跌幅... 4 图表 3 上周房地产板块涨幅前十... 5 图表 4 上周房地产板块跌幅前十... 5 图表 5 上周重点城市成交数据... 6 图表 6 上周重点城市商品住宅库存去化数据... 7

4 [ 房房地产行业业动态周报 ] 1. 行情回回顾 1.1 房地产产板块表现截止上上周五, 沪深 300 指数收于点, 周涨幅为 0.04% 房地产产板块上涨 4.62%, 周涨跌跌幅在申万 27 个一级行业中中排名第 1 图表 1 申万万一级行业周周涨跌幅资料来源 :Wind, 中航航证券金融研究究所图表 2 申万万一级行业 2016 年累计涨涨跌幅资料来源 :Wind, 中航航证券金融研究究所中航证券金融融研究所发布证券研究究报告请务必阅读读正文之后的免免责声明部分

5 1.2 房地产个股表现上周,136 支地产股票中,96 支实现正收益其中, 嘉凯城 (29.71%) 万科 A(22.23%) 新城控股(12.29%) 等位列涨幅榜前列 ; 中茵股份 (-4.42%) 世荣兆业(-4.31%) 数源科技(-3.55%) 等表现较弱图表 3 本期房地产板块涨幅前十代码股票简称周涨跌幅周换手率市盈率 SZ 嘉凯城 29.71% 14.02% SZ 万科 A 22.23% 12.27% SH 新城控股 12.29% 27.84% SZ 津滨发展 12.28% 15.28% SH 嘉宝集团 11.30% 16.17% SZ 深振业 A 10.23% 20.15% SH 华业资本 10.01% 12.93% SH 京投发展 8.68% 3.20% SH 光明地产 8.24% 11.40% SZ 沙河股份 7.97% 17.72% 资料来源 :Wind, 中航证券金融研究所图表 4 本期房地产板块跌幅前十资料来源 :Wind, 中航证券金融研究所代码股票简称周涨跌幅周换手率市盈率 SH 中茵股份 -4.42% 8.96% SZ 世荣兆业 -4.31% 7.79% SZ 数源科技 -3.55% 11.84% SH 市北高新 -3.33% 9.14% SZ 南国置业 -2.91% 3.53% SH 浙江广厦 -2.86% 2.63% SZ 紫光学大 -2.78% 5.34% SZ 中房地产 -2.60% 4.58% SZ 财信发展 -2.15% 8.28% SH 海航创新 -2.05% 5.16% *

6 2. 市场动态 2.1 商品住宅成交 (2016/07/ /08/05) 上周, 重点覆盖的 31 个大中城市商品住宅成交面积共计万平方米, 环比减少 11.80%, 同比增长 33.60% 一线城市商品住宅成交总面积为万平方米, 环比减少 16.51%, 同比增长 10.56% 年初至今, 一线城市商品住宅周均成交面积为万平方米, 同比减少 1.69% 二线城市商品住宅成交总面积为万平方米, 环比减少 8.37%, 同比增长 44.07% 年初至今, 二线城市商品住宅周均成交面积为万平方米, 同比增加 30.96% 三线城市商品住宅成交总面积为万平方米, 环比减少 17.08%, 同比增长 29.32% 年初至今, 三线城市商品住宅周均成交面积为万平方米, 同比增长 27.16% 图表 5 上周重点城市成交数据城市上周成交 ( 平米 ) 成交周环比资料来源 :Wind, 中航证券金融研究所成交周同比年初至今周均成交 ( 平米 ) 去年全年周均成交 ( 平米 ) 周均成交同比统计口径北京 % -1.68% % 商品住宅 ( 签约 ) 上海 % 30.45% % 商品住宅广州 % 41.75% % 商品住宅 ( 签约 ) 深圳 % % % 商品住宅一线城市 % 10.56% % / 天津 % 85.97% % 商品住宅济南 % % % 商品住宅石家庄 % 19.32% % 商品住宅 ( 备案 ) 大连 % % % 商品住宅青岛 % 68.13% % 商品住宅南京 % % % 商品住宅杭州 % 62.25% % 商品住宅宁波 NA #VALUE! #VALUE! % 商品住宅苏州 % 29.30% % 商品住宅武汉 % 36.63% % 商品住宅成都 % 5.12% % 商品住宅南昌 % % % 商品住宅合肥 % 3.92% % 商品住宅 ( 签约 ) 福州 % % % 商品住宅厦门 % % % 二线城市 % 44.07% % / 无锡 % 54.82% % 商品住宅常州 % % % 商品住宅温州 % 30.63% % 商品住宅东莞 % % % 商品住宅惠州 % 31.08% % 商品住宅 ( 签约 ) 韶关 % 61.36% % 商品住宅安庆 % 41.94% % 商品住宅南宁 % 25.15% % 商品住宅湘潭 % 28.56% % 商品住宅泉州 % 49.73% % 商品住宅三亚 % 50.51% % 商品住宅 ( 签约 ) 长春 % -6.86% % 商品住宅 ( 备案 ) 三线城市 % 29.32% % / 总体 % 33.60% % /

7 2.2 库存去化 (2016/07/ /08/05) 上周, 重点覆盖的 15 个大中城市商品住宅可售面积共计万平方米, 环比增长 2.20%, 同比减少 16.91% 一二三线城市库存环比分别降 0.91% 升 5.90% 降 0.35%; 同比分别降 16.88% 降 23.57% 降 0.76% 重点覆盖的 15 个大中城市上周去化周期为周, 环比增长 2.53%, 同比减少 18.32% 一二三线城市去化周期环比分别降 0.90% 升 7.85% 升 0.88%; 同比分别升 32.36% 降 20.74% 降 30.56% 图表 6 上周重点城市商品住宅库存去化数据城市上周库存年初至今周去年全年周上周去化周均库存去化周期去化周期 ( 万平库存周环比库存周同比均库存均库存周期同比环比同比米 ) ( 万平米 ) ( 万平米 ) ( 周 ) 北京 % % % % 29.08% 上海 % % % % 1.81% 广州 % -5.30% % % -9.75% 深圳 % 14.27% % % % 一线城市 % % % % 32.36% 青岛 % -6.89% % % % 南京 % % % % % 杭州 % % % % % 宁波 NA NA NA % NA NA NA 苏州 % -7.16% % % 74.21% 南昌 % % % % % 合肥 % % % % 18.26% 福州 % % % % % 二线城市 % % % % % 温州 % -4.95% % % % 惠州 % % % % % 南宁 % 4.64% % % % 泉州 % 5.97% % % % 三线城市 % -0.76% % % % 总体 % % % % % 资料来源 :Wind, 中航证券金融研究所注 : 上周去化周期的计算采用移动平均的计算方式, 即将上周库存除以最近 12 周的周均成交面积

8 3. 行业热点 3.1 行业新闻郑州出台公积金新政 : 贷款额度申请门槛提高 7 月 31 日, 郑州住房公积金管理中心发布关于住房公积金贷款有关问题的通知称, 郑州住房公积金个人住房贷款业务将从 9 月 1 日作出调整按照最新的政策规定, 符合贷款申请条件的借款人其具体的贷款金额需要同时按三个条件来确定, 首先, 贷款金额不超过相应最高限额, 其中, 夫妻双方均在郑州市级住房公积金缴存 6 个月以上购买郑州市区内住房首次申请贷款的, 贷款金额不超过 60 万元 ; 其他情况申请贷款的, 贷款金额统一不超过 40 万元其次, 贷款金额不超过缴存余额的规定倍数, 即根据住房公积金缴存账户余额和缴存时间确定单笔贷款金额, 具体计算公式如下 : 贷款金额缴存账户余额 (14+ 已缴存年数 ) 最后, 月还款额不超过家庭收入的 60% 新的贷款政策对于缴存账户余额较高缴存时间较长的借款人申请贷款没有影响, 仍可最高贷到 60 万元但对于缴存账户余额较少缴存时间较短的借款人, 在贷款额度上会受到一定限制南京下半年将继续加大住宅用地供应规模继续限高地价 8 月 1 日, 南京市国土资源局官方网站公布了一批市人大建议的办理结果其中, 针对市十五届人大四次会议第 0099 号调整当前土地出让方式的建议, 市国土局答复称, 下一步, 南京将继续加大住宅用地供应规模, 将适时公布下半年土地供应计划, 加速土地储备项目库建设, 针对热点区域土地出让时, 同批次公告中集中推出多幅地块, 以缓解热点板块的竞争 ; 继续执行限高地价举措, 对土地出让中出现的非理性竞价实行最高限价政策, 确保新出让地块楼面地价不高于同区域已成交地块的最高楼面地价和区域目前普通商品房售价同时, 南京还将推广土地出让网上交易去年底, 南京已完成全市建设用地网上交易系统目前, 网上交易系统内部测试情况良好, 已经具备上线运行的条件为确保土地出让网上交易顺利运行, 南京市国土局正陆续开展内部管理人员及开发企业操作培训长沙发布公积金新政 : 明确执行二套房贷款政策 8 月 2 日, 长沙市公积金管理中心发布了长沙市住房公积金管理管委会关于发挥住房公积金政策

9 效应支持房地产市场去库存的通知及相关配套政策该次通知主要为进一步用足用好住房公积金, 支持缴存职工住房消费, 化解商品房库存, 促进房地产市场平稳健康发展而推出通知共包含五项内容首先, 通知明确, 职工家庭 ( 含夫妻双方 ) 已有一套建筑面积小于 144 平方米的自有住房, 再次购买改善性住房, 可以申请住房公积金贷款, 执行住房公积金二套房贷款政策第二, 灵活就业人员建立住房公积金制度后, 符合住房公积金贷款条件的, 可以申请住房公积金个人住房贷款第三, 大力开展与省内城市, 以及武汉南昌合肥广州贵阳等城市住房公积金异地贷款业务, 并进一步扩展至国内其他一线城市及省外周边城市第四, 推行个人住房组合贷款正常缴存住房公积金的职工, 同时符合住房公积金贷款和商业银行住房贷款关于贷款额度贷款期限最低首付款比例等相关规定, 可以用同一套房屋作为抵押, 同时申请住房公积金贷款和商业银行住房贷款住房公积金贷款按公积金贷款政策及规定执行, 商业性住房贷款由相关银行审核及确定第五, 职工连续缴存住房公积金五年以上, 且自缴存之日起夫妻双方均未使用过住房公积金 ( 包括提取和贷款 ), 其家庭已有两套 ( 含 ) 以下住房, 且住房建筑面积合计不超过 230 平方米, 再次购买改善性住房, 可以申请住房公积金贷款, 执行住房公积金二套房贷款政策发改委 : 鼓励房企积极去库存扩大土地供给 8 月 3 日, 国家发展和改革委员会在官网发布更好发挥投资对经济增长的关键作用一文, 发改委提出, 要因城施策加大调控力度鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度, 可采取发放购房补贴先租后售与政府共有产权等方式促进居民购房鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目, 通过品牌注入提高住房品质的方式消化库存完善教育医疗商业等配套服务设施, 提高住房吸引力一二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地盘活存量土地等方式扩大土地供给, 防范土地价格快速上涨根据市场状况, 适时调整住房办公楼和商业营业用房土地供应比例, 合理规划住宅配建的商业设施面积

10 3.2 公司公告万科 A: 二一六年七月份销售情况简报发布 2016 年 7 月份公司实现销售面积万平方米, 销售金额亿元 2016 年 1~7 月份公司累计实现销售面积万平方米, 销售金额亿元新城控股 :2016 年 7 月份经营简报发布 7 月份公司实现销售面积约万平方米, 合同销售金额约亿元 ( 包含合营项目销售面积 8.07 万平方米及合同销售金额亿元 ) 1-7 月累计销售面积约万平方米, 累计合同销售金额约亿元 ( 包含合营项目 1-7 月累计销售面积万平方米及合同销售金额亿元 ) 荣盛发展 :2016 年半年度报告发布 2016 年半年度实现的营业总收入为 1,138, 万元, 与上年同期相比, 增加 24.37%; 归属于上市公司股东的净利润为 130, 万元, 与上年同期相比, 增加 25.83% 4. 投资建议 : 尽管 7 月份的百城住宅价格指数显示全国 100 个城市新建商品住宅价格环比上涨 1.63%, 涨幅较前一个月扩大 0.31%, 但是全国主要 54 个城市 7 月份共成交商品房住宅 29.2 万套, 环比下跌了 7.4% 由于需求端的持续减少以及 2015 年下半年房企新开工面积的增加, 我们预计在今年下半年推盘量与需求量的比值将有所提高在供需关系发生变化的情况下, 房价之前的高增长态势将难以为继, 楼市面临着见顶风险在这样的大背景下, 建议关注具有较强风险抵御能力的龙头企业通过开展转型来创造新利润增长点的房企以及持有型物业占比较高的防御性标的

11 投资评级定义我们设定的上市公司投资评级如下 : 买入 : 预计未来六个月总回报超过综合指数增长水平, 股价绝对值将会上涨持有 : 预计未来六个月总回报与综合指数增长相若, 股价绝对值通常会上涨卖出 : 预计未来六个月总回报将低于综合指数增长水平, 股价将不会上涨我们设定的行业投资评级如下 : 增持 : 预计未来六个月行业增长水平高于中国国民经济增长水平中性 : 预计未来六个月行业增长水平与中国国民经济增长水平相若减持 : 预计未来六个月行业增长水平低于中国国民经济增长水平我们所定义的综合指数, 是指该股票所在交易市场的综合指数, 如果是在深圳挂牌上市的, 则以深圳综合指数的涨跌幅作为参考基准, 如果是在上海挂牌上市的, 则以上海综合指数的涨跌幅作为参考基准而我们所指的中国国民经济增长水平是以国家统计局所公布的国民生产总值的增长率作为参考基准分析师简介符旸,SAC 执业证书号 :S , 经济学硕士,2012 年 7 月加入中航证券金融研究所梅子豪,SAC 执业证书号 :S , 金融学硕士,2016 年 4 月加入中航证券金融研究所分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师, 在此申明, 本报告清晰准确地反映了分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与, 未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示 : 投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险, 任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效免责声明 : 本报告并非针对或意图送发或为任何就送发发布可得到或使用本报告而使中航证券有限公司及其关联公司违反当地的法律或法规或可致使中航证券受制于法律或法规的任何地区国家或其它管辖区域的公民或居民除非另有显示, 否则此报告中的材料的版权属于中航证券未经中航证券事先书面授权, 不得更改或以任何方式发送复印本报告的材料内容或其复印本给予任何其他人本报告所载的资料工具及材料只提供给阁下作查照只用, 并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其他金融票据的邀请或向人作出邀请中航证券未有采取行动以确保于本报告中所指的证券适合个别的投资者本报告的内容并不构成对任何人的投资建议, 而中航证券不会因接受本报告而视他们为其客户本报告所载资料的来源及观点的出处皆被中航证券认为可靠, 但中航证券并不能担保其准确性或完整性, 而中航证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负任何责任, 除非该等损失因明确的法律或法规而引致并不能依靠本报告以取代行使独立判断中航证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映分析员的不同设想见解及分析方法为免生疑, 本报告所载的观点并不代表中航证券及关联公司的立场中航证券在法律许可的情况下可参与或投资本报告所提及的发行人的金融交易, 向该等发行人提供服务或向他们要求给予生意, 及或持有其证券或进行证券交易中航证券于法律容许下可于发送材料前使用此报告中所载资料或意见或他们所根据的研究或分析

4. 2

4. 2 中航证券金融研究所部门负责人董忠云证券执业证书号 :S0640515120001 首席分析师梁证券执业证书号 :S0640515030001 高级宏观分析师符证券执业证书号 :S0640514070001 研究助理李晨证券执业证书号 :S0640115060035 电话 :010-64818471 邮箱 :spirit6764@live.cn 趋势不改水自横流宏观策略周报 2016

目录 1. 行情回顾 房地产板块表现 房地产个股表现 市场动态 商品住宅成交 (2016/07/ /08/05) 库存去化 (2016/07/ /08/05) 行业热点..

目录 1. 行情回顾房地产板块表现房地产个股表现市场动态商品住宅成交 (2016/07/ /08/05) 库存去化 (2016/07/ /08/05) 行业热点..