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1 行业报告 房地产行业周报 (62-68) 推盘高位回落带动成交量回调 平安房地产 213 年 6 月 13 日 行沪深 3 业周报平安房地产证券研究报告推荐 ( 维持 ) 行情走势图 2% % -2% -4% May-12 Aug-12 Nov-12 Feb-13 相关研究报告 公司深度报告 本周平安观点 : 本周行业基本面平淡, 各项先行和成交指标符合预期 我们依旧维持 6 月份成交环比上升概率较大的判断, 行业基本面在 6 月份无太大风险, 但进入 7 月后将很大概率走出环 同比双降的局面 由于 212 年下半年成交量环比上半年高 75%( 重点城市环比高 4%), 今年下半年重点城市及全国的成交量同比下滑将是大概率事件, 基本面的沉闷将不利于板块走出趋势性行情 判断 6 月过后板块投资将重新进入垃圾时间, 下一个可以博弈成交的时间窗口将是 9 1 月份 本周成交 : 推盘高位回落带动成交量回调 本周重点跟踪城市成交环比下降 12%, 同比上升 13% 其中一线城市环比下降 2%, 二线城市环比下降 11%, 三线城市环比下降 28% 受连续两周推盘量大增后高位回落影响, 本周成交环比出现回调 截止 6 月 8 日,6 月重点城市日均成交环比 5 月上升 2%, 同比下降 4% 其中一线城市环比上升 12%( 同比降 4%), 二线城市环比上升 2%( 同比持平 ), 三线城市环比下降 15%( 同比降 18%) 截止 6 月 8 日, 监测城市可售环比上月上升 1%, 同比下降 5% 跟踪城市 3 个月平均去化月数为 7.9 个月, 环比下降 9% 证券分析师 周雅婷 投资咨询资格编号 S ZHOUYATING113@pingan.com.cn 请通过合法途径获取本公司研究报告, 如经由未经许可的渠道获得研究报告, 请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 本周土地市场 : 本周监测的 2 个主要城市共推出各类土地 88 宗, 较上周减少 14 宗, 推出 436 万平, 较上周增加 59 万平 共成交各类土地 11 宗, 较上周减少 11 宗, 成交 397 万平, 较上周增加 25 万平 一周行业动态 国家统计局公布 1-5 月房地产开发与销售情况 1-5 月房地产投资依然保持温和复苏趋势 1-5 月份, 全国房地产开发投资 2.68 万亿元, 同比名义增长 2.6%, 增速比 1-4 月份回落.5 个百分点, 依然保持弱复苏趋势 我们认为上半年由于住房需求依然旺盛及开发商现金流改善将使房地产投资依然保持温和复苏的态势, 但一季度成交大增对需求的部分透支及政策不确定性将压制投资回升高度 新开工维持正向增长, 土地市场火爆依旧 1-5 月新开工 7.36 万平, 同比增长 1%, 依旧维持正向增长 随着去年下半年新开工基数逐步走低, 预计未来新开工同比将逐步增加 5 月单月房企土地购置 2931 万平, 环比上升 9%, 为年内单月最高值, 土地市场依旧火爆 土地市场的逐步回暖为未来一年的新开工增长奠定了基础 5 月成交缓慢恢复, 房价上涨放缓但压力犹存 1-5 月, 全国商品房销售同比增长 35.6%, 销售额同比增长 52.8% 单月来看,5 月成交和金额环比 4 月上升 6% 和 3% 我们认为随着 5 月底以来推盘量的逐步恢复, 预计 6 月环比将有较好改善 1-5 月商品房均价为 6611 元 / 平, 环比下降 1% 但从 5 月百城房价指数来看, 仍有 77 个城市住宅价格环比上涨, 房价上涨的压力仍然存在 同时根据我们跟踪的主要城市去化月数来看, 进入 5 6 月后主要城市的去化月数大幅下降, 平均去化月数不及 8 个月, 也从侧面佐证了房价上涨压力犹存 6 月成交判断 : 随着地方政府对楼盘预售价格的直接干预, 预计未来房价上涨幅度将逐步趋缓, 政策短期内再次强化的风险较小 从上门量等微观指标观察, 需求依然处于较为旺盛的阶段, 预计成交将在 6 月有所恢复 风险提示 : 价格快速上升带来调控有加强的风险

2 正文目录 一 本周市场成交情况综述... 4 二 本周行业动态 万科公布 5 月销售数据 保利公布 5 月销售数据 国家统计局公布 1-5 月份全国房地产开发和销售情况... 8 三 土地市场 : 供应减少... 9 图表目录 图表 1 主要城市一周成交数据... 4 图表 2 每月日均一手成交数... 5 图表 3 主要城市去化月数情况... 6 图表 4 每周上门量走势... 6 图表 5 每周推盘量走势... 7 图表 6 本周住宅用地成交活跃度城市排名... 9 图表 7 2 个主要城市土地推出与成交情况... 1 图表 8 重点公司盈利预测表... 1 图表 9 北京成交走势 图表 1 上海成交走势 图表 11 深圳成交走势 图表 12 广州成交走势 图表 13 天津成交走势 图表 14 成都成交走势 图表 15 东莞成交走势 图表 16 厦门成交走势 图表 17 青岛成交走势 / 15

3 图表 18 苏州成交走势 图表 19 杭州成交走势 图表 2 南京成交走势 图表 21 长沙成交走势 图表 22 武汉成交走势 图表 23 重庆成交走势 图表 24 福州成交走势 图表 25 长春成交走势 图表 26 全部城市成交走势 / 15

4 一 本周市场成交情况综述 推盘量高位回落, 带动成交量回调 : 本周重点跟踪城市成交环比下降 12%, 同比上升 13% 其中一线城市环比下降 2%, 二线城市环比下降 11%, 三线城市环比下降 28% 5 月中下旬以来, 推盘量逐步增加, 带动成交量连续两周环比上涨 本周受上周推盘量高位回落影响, 成交量略有回调 上门量略有上升, 推盘量高位回落 : 上周 (5/27-6/2) 上门量环比上升 1.7%, 相比前四周下降 15%; 推盘量经历前两周连续上涨后高位大幅回落, 环比下降 58%, 新开盘去化率约 54%, 环比下降 3 个百分点 推盘及去化率符合预期, 维持推盘和成交步入回升通道的判断 一手商品房 6 月成交 : 一线城市表现优于二三线 截至 6 月 8 日,6 月重点城市日均成交环比 5 月上升 2%, 同比下降 4% 其中一线城市环比上升 12%( 同比降 4%), 二线城市环比上升 2%( 同比持平 ), 三线城市环比下降 15%( 同比降 18%) 随着去年 6 月成交基数抬升, 同比增长数据料将有所收敛 二手房周成交 : 本周重点城市二手房成交环比下降 11%, 同比上升 14% 去化月数大幅下降 : 截止 6 月 8 日, 监测城市可售环比上月上升 1%, 同比下降 5% 跟踪城市 3 个月平均去化月数为 7.9 个月, 环比下降 9% 去化月数下降主要受销售持续回暖所致 图表 1 主要城市一周成交数据 城市周成交数成交 ( ) 新房本周周环比周同比本周周环比周同比 整体跟踪城市 % 13% 49-11% 14% 北京 % 16% 22 11% 4% 上海 39 2% 45% 32-5% 4% 深圳 % 1% 13-4% 11% 广州 % -28% 16-26% -35% 一线城市合计 % 1% 83-6% 3% 天津 % 26% 18-23% 2% 重庆 % 7% 34-35% 7% 长沙 % 16% 2-15% 12% 武汉 333-6% 17% 33-5% 15% 杭州 177 1% -3% 12 % -28% 成都 % 71% 33 4% 77% 南京 % -8% 19 21% -1% 青岛 % 57% 19-12% 62% 厦门 121-3% 77% 11-33% 77% 苏州 15 4% -44% 17 2% -38% 昆明 % 4% 27 8% 75% 济南 % 58% 福州 478-6% 38% 6-7% 66% 长春 % 54% 15 5% 53% 大连 541-5% 39% 5-46% 53% 石家庄 37-36% -15% 4-41% -1% 二线城市合计 % 17% 273-1% 19% 4 / 15

5 东莞 % 31% 17-13% 47% 无锡 % -5% 9-46% -9% 宁波 % -27% 6-41% -9% 佛山 % -26% 12-34% -24% 海口 92 66% 85% 9 48% 54% 三线城市合计 % 1% 54-25% 6% 二手房北京 % -18% 2 15% -17% 深圳 % 53% 19 18% 64% 天津 % 41% 12 2% 44% 长沙 % 69% 4 21% 84% 成都 979 1% -31% 9 2% -31% 杭州 86 22% 29% 8 32% 39% 新房周成交数环比同比 二手房周成交数环比同比 区域 环比 同比 环比 同比 一线城市 -2% 1% 13% 6% 二线城市 -11% 17% 7% 9% 三线城市 -28% 1% 总体 -12% 13% 11% 7% 资料来源 : 成交数据来自各地房管局, 平安证券研究所整理 图表 2 每月日均一手成交数 城市 13 年 6 月 环比 同比 深圳 22 11% 36% 上海 % 19% 北京 32 38% -24% 广州 221-8% -26% 一线城市合计 % -4% 天津 % -11% 重庆 % -19% 南京 239 3% -5% 杭州 % -53% 武汉 % 17% 长沙 % % 成都 % 14% 苏州 % -53% 青岛 % 12% 厦门 15-4% -8% 昆明 343-2% 24% 济南 185-6% 48% 福州 67 18% 26% 长春 21-6% 14% 大连 74-29% 29% 石家庄 51-34% -42% 二线城市合计 495 2% % 无锡 % -35% 宁波 93-25% -33% 5 / 15

6 东莞 211 5% 11% 佛山 187-3% -36% 海口 % 5% 三线城市合计 % -18% 跟踪城市整体 % -4% 资料来源 : 各地房管局, 平安证券研究所 图表 3 主要城市去化月数情况 北京 上海 广州 青岛 南京 Jan/7 Jul/7 Jan/8 Jul/8 Jan/9 Jul/9 Jan/1 Jul/1 Jan/11 Jul/11 Jan/12 Jul/12 Jan/13 图表 4 每周上门量走势 ,733 46, 年周平均 年周均值 年周平均 , W1 211W16 211W31 211W46 212W9 212W24 212W39 213W2 213W17 6 / 15

7 图表 5 每周推盘量走势 % 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 12W51 13W2 13W5 13W1 13W13 13W16 13W19 13W22 推盘量成交量去化率 ( 右 ) 二 本周行业动态 2.1 万科公布 5 月销售数据 事件 :6 月 4 日晚, 万科 A 公布 5 月销售数据, 公司 5 月实现销售 万平, 销售金额 亿, 同比分别增长 19.6% 和 32.9%;1-5 月累计实现销售 64.8 万平, 销售金额 71.8 亿, 同 比分别增长 25.9% 和 42.58% 5 月新增项目 8 个, 对应建面 万平, 须支付地价 36.4 亿 我们的点评 : 销售平稳增长, 预计全年可售 24 亿以上 公司 5 月实现销售 万平, 销售金额 亿, 同比分别增长 19.6% 和 32.9% 1-5 月累计实现销售 64.8 万平, 销售金额 71.8 亿, 同比分别增长 25.9% 和 42.58% 平均销售均价 1164 元 / 平, 较 212 年均价 (11898 元 / 平 ) 略跌 2.5%, 价格基本保持平稳 我们认为 5 月中下旬开始市场逐步进入推盘和成交旺季, 预计 6 月公司成交量仍将保持较快增长 全年来看, 公司可售充足, 预计全年可售货值在 24 亿以上, 按 7% 去化估计, 全年销售可达 17 亿以上 (+2.4%) 拿地有条不紊, 持续保持扩张 5 月公司新增项目 8 个, 对应建面 万平, 同比增 189.1%, 须 支付地价 36.4 亿, 平均楼面地价 2876 元 / 平, 较 212 年均价 (279 元 / 平 ) 略涨 3.1% 1-5 月公 司累计新增建面 万平, 远大于公司同期销售 公司持续保持扩张, 奠定未来可售基础 维持公司增持评级 预计 年 EPS 分别为 1.39 元和 1.7 元, 对应 PE 分别为 8.1 倍和 6.6 倍, 维持公司增持评级 7 / 15

8 2.2 保利公布 5 月销售数据 事件 :6 月 6 日晚, 保利公布 5 月销售数据, 公司 5 月实现签约 95.1 万平, 签约金额 亿, 同比分别增长 3.76% 和 3.46%;1-5 月累计实现签约 46.4 万平, 签约金额 亿, 同比分 别增长 49.8% 和 47.6% 5 月新增项目 4 个, 对应建面 16.2 万平, 总地价 35. 亿 我们的点评 : 基数影响致同比增幅收窄, 预计 7 月开始将逐步改善 公司 5 月实现签约 95.1 万平, 签约金额 亿, 同比分别增长 3.76% 和 3.46%, 同比增幅收窄主要受去年基数较高影响 由于去年 6 月为公司年内销售峰值 ( 单月签约 13.4 万平 ), 预计 6 月公司同比仍难有较好表现 但随着 7 月基数影响逐步淡去, 公司销售同比将逐步改善 1-5 月公司累计实现签约 46.4 万平, 签约金额 亿, 同比分别增长 49.8% 和 47.6% 平均销售均价 元 / 平, 较 212 年均价 (1129 元 / 平 ) 略跌 2.5%, 价格基本保持平稳 土地补充有序 5 月公司新增项目 4 个, 对应建面 16.2 万平, 较去年同期的 16.2 万平大幅增加, 土地总成交 35. 亿, 平均楼面地价 3296 元 / 平, 较 212 年均价 (3386 元 / 平 ) 略降 2.6% 1-5 月公司累计新增建面 56.7 万平, 大于公司同期销售, 持续保持扩张 同时公司 1-5 月平均拿地楼面价仅为 2785 元 / 平, 大幅低于 212 年拿地均价, 新增土地具有较好的利润率 维持公司增持评级 预计 年 EPS 分别为 1.55 元和 1.98 元, 对应 PE 分别为 7.4 倍和 5.8 倍, 维持公司增持评级 2.3 国家统计局公布 1-5 月份全国房地产开发和销售情况 事件 :6 月 9 日, 国家统计局公布 1-5 月全国房地产开发和销售情况 我们的点评 : 1-5 月房地产投资依然保持温和复苏趋势 213 年 1-5 月份, 全国房地产开发投资 2.68 万亿元, 同比名义增长 2.6%, 增速比 1-4 月份回落.5 个百分点, 依然保持弱复苏趋势 其中, 住宅投资 1.84 万亿元, 增长 21.6%, 增速提高.3 个百分点, 占房地产开发投资的比重为 68.5% 单月看, 5 月房地产投资大幅提升, 单月投资额为 7618 亿元, 环比上升 26%, 同比上升 19% 我们认为, 上半年由于住房需求依然旺盛及开发商现金流改善将使房地产投资依然保持温和复苏的态势, 但一季度成交大增对需求的部分透支及政策不确定性将压制投资回升高度 新开工维持正向增长, 土地市场火爆依旧 1-5 月新开工 7.36 万平, 同比增长 1%, 较 1-4 月 收窄.9%, 依旧维持正向增长 其中住宅新开工 5.43 万平, 同比增.8% 随着去年下半年新开工 基数逐步走低, 预计未来新开工同比将逐步增加 1-5 月份, 房地产开发企业土地购置 / 15

9 万平方米, 同比下降 13.1%, 降幅较 1-4 月份扩大 4.5 个百分点 ; 土地成交价款 2718 亿, 增长 3.7% 单月来看,5 月房企土地购置 2931 万平, 环比上升 9%, 为年内单月最高值, 土地市场依旧火 爆 土地市场的逐步回暖为未来一年的新开工增长提供了保障 5 月成交缓慢恢复, 房价上涨放缓但压力犹存 1-5 月, 全国商品房销售同比增长 35.6%, 增速比 1-4 月份回落 2.4 个百分点 ; 其中, 住宅销售增长 37.6% 商品房销售额 亿, 增长 52.8%, 较比 1-4 月份回落 7 个百分点 ; 其中, 住宅销售额增长 56.8% 单月来看,5 月成交和金额环比 4 月上升 6% 和 3% 我们认为随着 5 月底以来, 推盘量的逐步恢复, 预计 6 月环比将有较好改善 1-5 月商品房均价为 6611 元 / 平, 环比下降 1% 但从 5 月百城房价指数来看, 仍有 77 个城市住宅价格环比上涨, 房价上涨的压力仍然存在 同时根据我们跟踪的主要城市去化月数来看, 进入 5 6 月后主要城市的去化月数大幅下降, 平均去化月数不及 8 个月, 也从侧面佐证了房价上涨压力犹存 资金面依旧宽松, 未来不确定性仍存 1-5 月份, 房地产开发企业到位资金 亿, 同比增长 32.%, 增速回落 1.5 个百分点 其中, 国内贷款 851 亿元, 增长 27.9%, 增幅扩大 1.1 个百分点 ; 自筹资金 亿元, 增长 14.3%; 个人按揭贷款 544 亿元, 增长 61.7%, 增幅回落 7.1 个百分点 在 5 月成交小幅改善的情况下, 个人按揭贷款的回落似乎暗含 5 月的信贷环境已现收紧的迹象, 但国内贷款增幅的扩大表明房企的资金面依旧宽松 整体来看, 未来资金面仍存一定不确定性 三 土地市场 : 供应减少 本周监测的 2 个主要城市共推出各类土地 88 宗, 较上周减少 14 宗, 推出 436 万平方米, 较上周减少 59 万平方米, 其中重庆 长沙和天津分别推出 11 万平方米 49 万平方米和 46 万平方米, 为推出量较大的城市 ; 共成交各类土地 11 宗, 较上周减少 11 宗, 成交 397 万平方米, 较上周增加 25 万平方米, 其中杭州 重庆和苏州分别成交 85 万平方米 67 万平方米和 42 万平方米, 为成交量较大的城市 本周监测的 2 个主要城市推出住宅用地 26 宗, 较上周增加 1 宗, 推出 239 万平方米, 较上周增加 92 万平方米, 其中重庆推出 67, 为推出量最大的城市 ; 本周成交住宅用地 27 宗, 较上周减少 8 宗, 成交 2 万平方米, 较上周增加 64 万平方米, 其中重庆成交 67 万平方米, 为成交量最大的城市 图表 6 本周住宅用地成交活跃度城市排名 城市名称 宗数 ( 宗 ) ( 万平方米 ) 楼面价 ( 元 / 平方米 ) 溢价 青岛 % 杭州 % 徐州 % 贵阳 重庆 % 嘉兴 % 天津 % 9 / 15

10 成都 % 苏州 % 南通 % 资料来源 : 中指数据库, 平安证券研究所 图表 7 2 个主要城市土地推出与成交情况 城市整体推出整体成交住宅推出住宅成交 宗数 ( 宗 ) 用地 ( 万m2) 楼面价格 ( 元 / m2 ) 宗数 ( 宗 ) 用地 ( 万m2) 楼面价格 ( 元 / m2 ) 宗数 ( 宗 ) 用地 ( 万m2 ) 楼面价格 ( 元 / m2 ) 宗数 ( 宗 ) 北京 上海 广州 深圳 杭州 天津 宁波 南京 苏州 无锡 厦门 _ 武汉 长沙 成都 重庆 西安 南宁 佛山 大连 沈阳 资料来源 : 中指数据库, 平安证券研究所 用地 ( 万m2 ) 楼面价格 ( 元 / m2 ) 图表 8 重点公司盈利预测表 公司 股价 市值 EPS( 元 / 股 ) PE PB NAV P/NAV ( 元 ) ( 亿元 ) 12A 13E 14E 12A 13E 14E 万科 A 保利地产 深长城 金科股份 招商地产 金地集团 滨江集团 / 15

11 深振业 A 华侨城 A 南国置业 福星股份 新湖中宝 世联地产 荣盛发展 苏宁环球 华夏幸福 电子城 中南建设 首开股份 图表 9 北京成交走势 图表 1 上海成交走势 北京 数平均值 上海 数线性 ( 数 ) / 15

12 图表 11 深圳成交走势 图表 12 广州成交走势 深圳 数 广州 数 图表 13 天津成交走势 图表 14 成都成交走势 天津 数 成都 数 图表 15 东莞成交走势 图表 16 厦门成交走势 25 2 东莞 数 厦门 数 / 15

13 图表 17 青岛成交走势 图表 18 苏州成交走势 青岛 数 苏州 数 图表 19 杭州成交走势 图表 2 南京成交走势 杭州 数 南京 数 图表 21 长沙成交走势 图表 22 武汉成交走势 长沙 数 武汉 数 / 15

14 图表 23 重庆成交走势 重庆 数 图表 24 福州成交走势 福州 数 图表 25 长春成交走势图表 26 全部城市成交走势 长春 数 全部城市 数 / 15

15 平安证券综合研究所投资评级 : 股票投资评级 : 强烈推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 3 指数 2% 以上 ) 推荐 ( 预计 6 个月内, 股价表现强于沪深 3 指数 1% 至 2% 之间 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 股价表现相对沪深 3 指数在 ±1% 之间 ) 回避 ( 预计 6 个月内, 股价表现弱于沪深 3 指数 1% 以上 ) 行业投资评级 : 强烈推荐 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现强于沪深 3 指数 1% 以上 ) 推荐 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现强于沪深 3 指数 5% 至 1% 之间 ) 中性 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现相对沪深 3 指数在 ±5% 之间 ) 回避 ( 预计 6 个月内, 行业指数表现弱于沪深 3 指数 5% 以上 ) 公司声明及风险提示 : 负责撰写此报告的分析师 ( 一人或多人 ) 就本研究报告确认 : 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品, 为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考, 双方对权利与义务均有严格约定 本公司研究报告仅提供给上述特定客户, 并不面向公众发布 未经书面授权刊载或者转发的, 本公司将采取维权措施追究其侵权责任 证券市场是一个风险无时不在的市场 您在进行证券交易时存在赢利的可能, 也存在亏损的风险 请您务必对此有清醒的认识, 认真考虑是否进行证券交易 市场有风险, 投资需谨慎 免责条款 : 此报告旨为发给平安证券有限责任公司 ( 以下简称 平安证券 ) 的特定客户及其他专业人士 未经平安证券事先书面明文批准, 不得更改或以任何方式传送 复印或派发此报告的材料 内容及其复印本予任何其它人 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠, 但平安证券不能担保其准确性或完整性, 报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价, 报告内容仅供参考 平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任, 除非法律法规有明确规定 客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告 本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想 见解及分析方法 报告所载资料 意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断, 可随时更改 此报告所指的证券价格 价值及收入可跌可升 为免生疑问, 此报告所载观点并不代表平安证券有限责任公司的立场 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券 平安证券有限责任公司 213 版权所有 保留一切权利 平安证券综合研究所地址 : 深圳市福田区金田路大中华国际交易广场 4 层邮编 :51848 电话 : 传真 :(755) [DOCID] [/DOCID]

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