东吴证券研究所

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芝苗
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1 证券研究报告行业研究房地产房地产因城施策, 地方政策现边际松动迹象增持 ( 维持 ) 投资要点一手房成交情况 : 从单周数据看, 本周东吴证券跟踪全国 35 城市一手房成交万平米,2017 年同期成交万平米, 同比增长 28.3%, 相比 2017 年周均成交同比增长 36.8%; 上周成交万平米, 环比增长 14.5% (1) 一线 4 城市本周成交万平米,2017 年同期成交 67.8 万平米, 同比增长 54%, 上周成交 75.9 万平米, 环比增长 37.6%; (2) 二线 13 城市本周成交 311 万平米,2017 年同期成交万平米, 同比增长 42.2%, 上周成交万平米, 环比增长 6.2%; (3) 三线 18 城市本周成交万平米,2017 年同期成交万平米, 同比下降 5.6%, 上周成交万平米, 环比增长 20.4% 从累计数据看,2018 年至今东吴证券跟踪全国 35 城市一手房累计成交万平米,2017 年同期累计成交万平米, 同比下降 1.6% 二手房成交情况 : 从单周数据看, 本周东吴证券跟踪全国 9 城市二手房成交 99.8 万平米,2017 年同期成交万平米, 同比下降 14.5%, 相比 2017 年周均成交同比下降 7%; 上周成交 97.6 万平米, 环比增长 2.3% 从累计数据看,2018 年至今东吴证券跟踪全国 9 城市二手房累计成交万平米,2017 年同期累计成交万平米, 同比下降 2.3% 重点新闻 :1 中央经济工作会议 12 月 19 日至 21 日在北京举行, 会议指出, 要构建房地产市场健康发展长效机制, 坚持房子是用来住的不是用来炒的定位, 因城施策分类指导, 夯实城市政府主体责任, 完善住房市场体系和住房保障体系 2 12 月 18 日, 山东菏泽发布关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知 : 降低市区商品房预售资金监管额度, 并且取消 2017 年 11 月出台的限售政策 3 12 月 19 日, 广州市住房和城乡建设委员发布广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见, 意见指出, 在 2017 年 3 月 30 日后成交土地的商服类物业的销售对象应当是法人单位, 此前成交土地上的商服类物业不再限定销售对象, 个人购买商服类物业取得不动产证满 2 年后方可再次转让 4 珠海市相关区域降低购房门槛, 非珠海市户籍居民购房, 按个人条件已从此前的需连续 5 年社保改为只需缴纳 1 个月 3 个月 1 年不等投资建议 : 预计 2018 年房地产行业销售规模将保持稳态, 龙头房企竞争优势进一步凸显, 强者恒强, 龙头房企市占率和规模提升仍将延续 12 月房地产行业持续推荐绿地控股中南建设新城控股万科 A 保利地产金地集团招商蛇口蓝光发展旭辉控股集团金地商置合景泰富龙光地产融信中国禹洲地产风险提示 : 行业销售波动 ; 政策调整导致经营风险 ( 棚改调控税收政策等 ); 融资环境变动 ( 按揭开发贷利率调整等 ); 企业运营风险 ( 人员变动施工拿地等 ); 汇率波动风险 [Table_Author] 2018 年 12 月 23 日证券分析师齐东执业证号 :S qid@dwzq.com.cn 研究助理陈鹏行业走势相关研究 chenp@dwzq.com.cn 房地产沪深 % 11% -11% -23% -34% -46% 房地产行业行业点评 : 销售持续回落, 投资表现坚挺房地产 : 一线成交靓眼, 优质地产标的企业债发行迎利好房地产 : 各线成交持续分化, 国税总局抓紧研究实质性减税措施 / 15

2 内容目录 1. 本周股价与板块估值表现板块与重点公司股价表现板块与重点公司估值情况各线城市一手房单周成交情况各线城市一手房累计成交情况重点城市二手房成交情况行业资讯投资建议风险提示 / 15

3 图表目录图 1: 申万房地产与全部 A 股 PE 走势图... 5 图 2: 申万房地产与全部 A 股 PB 走势图... 5 图 3: 一线 4 城市一手成交单周同比增速 ( 单位 :%)... 7 图 4: 二线 13 城市一手成交单周同比增速 ( 单位 :%)... 7 图 5: 全国 35 城周度成交 ( 万平米, 左轴 ) 及累计增速 (%, 右轴 )... 9 图 6: 一线 4 城市周度成交 ( 万平米, 左轴 ) 及累计增速 (%, 右轴 )... 9 图 7: 二线 13 城市周度成交 ( 万平米, 左轴 ) 及累计增速 (%, 右轴 )... 9 图 8: 三线 18 城市周度成交 ( 万平米, 左轴 ) 及累计增速 (%, 右轴 ) 图 9: 一线 4 城市一手成交累计同比 ( 单位 :%) 图 10: 二线 13 城市一手成交累计同比 ( 单位 :%) 表 1: 上证综指与申万房地产板块股价表现 (2018/12/ /12/21)... 4 表 2: 重点公司股价涨跌幅表现 (2018/12/ /12/21)... 4 表 3: 重点跟踪公司估值表现 ( 截至 2018/12/21)... 5 表 4: 各线城市一手房单周成交情况 (2018/12/ /12/21)( 单位 : 万平米 %)... 6 表 5: 各线城市一手房累计成交情况 ( 截至 2018/12/21)( 单位 : 万平米 %)... 8 表 6: 全国 9 城市二手房本周成交情况 (2018/12/ /12/21)( 单位 : 万平米 %) 表 7: 全国 9 城市二手房累计成交情况 ( 截至 2018/12/21)( 单位 : 万平米 %) / 15

4 1. 本周股价与板块估值表现 1.1. 板块与重点公司股价表现本周房地产行业涨幅为 -4.3%, 全部 A 股指数涨幅为 -3., 超额收益约为 -1.3% 表 1: 上证综指与申万房地产板块股价表现 (2018/12/ /12/21) 涨幅 (%) 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2018 年 2018 年年 2018 年 6 月 7 月 8 月年 9 月 10 月 11 月上周本周房地产 ( 申万 ) 上证综指超额收益数据来源 :Wind 资讯, 表 2: 重点公司股价涨跌幅表现 (2018/12/ /12/21) 涨幅 (%) 2015 年 2016 年 2017 年年 2018 年年 6 月年 7 月年 8 月年 9 月 10 月 11 月上周本周万科 A 保利地产招商蛇口金地集团新城控股荣盛发展金科股份绿地控股中南建设蓝光发展龙光地产旭辉控股集团金地商置合景泰富集团宝龙地产数据来源 :Wind 资讯, 4 / 15

5 2010/ /6 2011/ /6 2012/ /6 2013/ /6 2014/ /6 2015/ /6 2016/ /6 2017/ /6 2010/ /6 2011/ /6 2012/ /6 2013/ /6 2014/ /6 2015/ /6 2016/ /6 2017/ /6 [Table_Yemei] 1.2. 板块与重点公司估值情况表 3: 重点跟踪公司估值表现 ( 截至 2018/12/21) 代码公司股价 EPS PE E 2019E 2020E E 2019E 2020E 评级 SZ 万科 A 买入 SH 保利地产买入 SZ 招商蛇口买入 SH 金地集团买入 SH 新城控股买入 SZ 荣盛发展买入 SZ 金科股份增持 SH 绿地控股买入 SZ 中南建设买入 SH 蓝光发展买入 3380.HK 龙光地产买入 0884.HK 旭辉控股买入 3301.HK 融信中国买入 0535.HK 金地商置买入 1813.HK 合景泰富买入 1238.HK 宝龙地产增持数据来源 :Wind 资讯, ( 港币对人民币汇率取 1 港币 = 人民币 ) 图 1: 申万房地产与全部 A 股 PE 走势图图 2: 申万房地产与全部 A 股 PB 走势图 PE:SW 房地产 PE: 全部 A 股 PB:SW 房地产 PB: 全部 A 股数据来源 :Wind 资讯, (PE 采用 TTM, 整体法, 剔除负值 ) 数据来源 :Wind 资讯, (PB 采用 TTM, 整体法 ) 5 / 15

6 2. 各线城市 1 一手房单周成交情况从单周数据看, 本周东吴证券跟踪全国 35 城市一手房成交万平米,2017 年同期成交万平米, 同比增长 28.3%, 相比 2017 年周均成交同比增长 36.8%; 上周成交万平米, 环比增长 14.5% (1) 一线 4 城市本周成交万平米,2017 年同期成交 67.8 万平米, 同比增长 54%, 上周成交 75.9 万平米, 环比增长 37.6%; (2) 二线 13 城市本周成交 311 万平米,2017 年同期成交万平米, 同比增长 42.2%, 上周成交万平米, 环比增长 6.2%; (3) 三线 18 城市本周成交万平米,2017 年同期成交万平米, 同比下降 5.6%, 上周成交万平米, 环比增长 20.4% 表 4: 各线城市一手房单周成交情况 (2018/12/ /12/21)( 单位 : 万平米 %) 城市本周成 17 年同同比环比本周成 17 年同同比环比城市交面积期成交增速增速交面积期成交增速增速北京 % 58% 扬州 % -2% 上海 % 1% 安庆 % -56% 广州 % 岳阳 % 34% 深圳 % 4% 韶关 % 44% 一线汇总 % 38% 江阴 % -3% 南京 % -2 佛山 % 21% 武汉 % 5% 莆田 % 3% 成都 % -14% 温州 % 38% 青岛 % -29% 泉州 % -2% 苏州 % 34% 吉林 % -8% 福州 % -29% 金华 % 33% 南宁 % 6% 常州 % 29% 东莞 % 44% 淮安 % 37% 惠州 % 17% 连云港 % 3% 济南 % 芜湖 % 合肥 % 68% 江门 % 46% 大连 % 44% 襄阳 % 76% 杭州 % 19% 泰安 % 二线汇总 % 6% 三线汇总 % 2 数据来源 :Wind 资讯, 1 东吴证券房地产周报中, 一手房成交信息跟踪全国 35 城市, 各线城市分类如下 :1) 一线城市 : 北京上海广州深圳 ;2) 二线城市 : 南京武汉成都青岛苏州福州南宁东莞惠州济南合肥杭州大连 ;3) 三线城市 : 扬州安庆岳阳韶关江阴佛山莆田温州泉州吉林金华常州淮安连云港芜湖江门襄阳泰安下同 6 / 15

7 图 3: 一线 4 城市一手成交单周同比增速 ( 单位 :%) % 16-5 北京上海广州深圳 -21% -3% 数据来源 :Wind 资讯, 图 4: 二线 13 城市一手成交单周同比增速 ( 单位 :%) % % 154% 98% 65% 31% 南京武汉 -62% -5% 成都青岛苏州福州南宁东莞惠州济南合肥大连杭州 -51% -2-48% -15% -50 数据来源 :Wind 资讯, 7 / 15

8 3. 各线城市一手房累计成交情况 2 从累计数据看,2018 年至今东吴证券跟踪全国 35 城市一手房累计成交万平米,2017 年同期累计成交万平米, 同比下降 1.6% (1) 一线 4 城市累计成交万平米,2017 年同期累计成交万平米, 同比下降 3.6%; (2) 二线 13 城市累计成交万平米,2017 年同期累计成交万平米, 同比下降 1.6%; (3) 三线 18 城市累计成交万平米,2017 年同期累计成交万平米, 同比下降 0.7% 表 5: 各线城市一手房累计成交情况 ( 截至 2018/12/21)( 单位 : 万平米 %) 城市累计成 17 年同期累累计同累计成 17 年同期累累计同城市交面积计成交比增速交面积计成交比增速北京扬州 % 上海 % 安庆 % 广州岳阳 % 深圳 % 韶关 % 一线汇总 % 江阴 % 南京 % 佛山武汉 % 莆田成都 % 温州 % 青岛 % 泉州 % 苏州 % 吉林 % 福州 % 金华 % 南宁 % 常州 % 东莞 % 淮安 % 惠州 % 连云港 % 济南 % 芜湖 % 合肥江门 % 大连 % 襄阳 % 杭州 % 泰安二线汇总 % 三线汇总 % 数据来源 :Wind 资讯, 2 数据来源为 Wind 资讯 -EDB 经济数据库 - 行业数据 - 房地产每日交易数据下同 8 / 15

9 图 5: 全国 35 城周度成交 ( 万平米, 左轴 ) 及累计增速 (%, 右轴 ) W W W W W W W W W W W W4 2018W8 2018W W W W W W W W W W W W W W W W W W W W W W4 2018W8 2018W W W W W W W W W W48 15% 1 5% -5% -1-15% -2-25% -3-35% 全国 35 城周度成交 ( 万平米 ) 累计增速数据来源 :Wind 资讯, 图 6: 一线 4 城市周度成交 ( 万平米, 左轴 ) 及累计增速 (%, 右轴 ) W W W W W W W W W W W W4 2018W8 2018W W W W W W W W W W 一线 4 城市周度成交 ( 万平米 ) 累计增速数据来源 :Wind 资讯, 图 7: 二线 13 城市周度成交 ( 万平米, 左轴 ) 及累计增速 (%, 右轴 ) 二线 13 城市周度成交 ( 万平米 ) 累计增速数据来源 :Wind 资讯, 9 / 15

10 2017W W W W W W W W W W W W4 2018W8 2018W W W W W W W W W W48 [Table_Yemei] 图 8: 三线 18 城市周度成交 ( 万平米, 左轴 ) 及累计增速 (%, 右轴 ) 三线 18 城市周度成交 ( 万平米 ) 累计增速数据来源 :Wind 资讯, 图 9: 一线 4 城市一手成交累计同比 ( 单位 :%) 15% 14% 1 5% -5% 北京上海广州深圳 -1-15% -1-7% 数据来源 :Wind 资讯, 图 10: 二线 13 城市一手成交累计同比 ( 单位 :%) % -15% % 3% 9% 南京武汉成都青岛苏州福州南宁东莞惠州济南合肥大连杭州 -8% -12%-11% -14% -45% -29% -12% 数据来源 :Wind 资讯, 10 / 15

11 4. 重点城市 3 二手房成交情况 4 从单周数据看, 本周东吴证券跟踪全国 9 城市二手房成交 99.8 万平米,2017 年同期成交万平米, 同比下降 14.5%, 相比 2017 年周均成交同比下降 7%; 上周成交 97.6 万平米, 环比增长 2.3% 表 6: 全国 9 城市二手房本周成交情况 (2018/12/ /12/21)( 单位 : 万平米 %) 单位 : 万平米本周成交面积 2017 年同期成交同比增速上周成交面积环比增速北京 % 深圳 % 7.9 5% 成都 % % 南京 % % 青岛 % 苏州 % % 厦门 % % 杭州 % % 大连 % 5.7 4% 全国 9 城市汇总 % % 数据来源 :Wind 资讯, 从累计数据看,2018 年至今东吴证券跟踪全国 9 城市二手房累计成交万平米,2017 年同期累计成交万平米, 同比下降 2.3% 表 7: 全国 9 城市二手房累计成交情况 ( 截至 2018/12/21)( 单位 : 万平米 %) 单位 : 万平米累计成交面积 2017 年同期累计成交累计同比增速北京 % 深圳 % 成都 % 南京 % 青岛 % 苏州 % 厦门 % 杭州 % 大连 % 全国 9 城市汇总 % 数据来源 :Wind 资讯, 3 东吴证券跟踪全国二手房成交城市包括 : 北京深圳成都南京青岛苏州厦门杭州大连 4 数据来源为 Wind 资讯 -EDB 经济数据库 - 行业数据 - 房地产每日交易数据下同 11 / 15

12 5. 行业资讯 1 中央经济工作会议 12 月 19 日至 21 日在北京举行会议指出, 要构建房地产市场健康发展长效机制, 坚持房子是用来住的不是用来炒的定位, 因城施策分类指导, 夯实城市政府主体责任, 完善住房市场体系和住房保障体系 2 12 月 18 日, 山东菏泽发布关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知 : 降低市区商品房预售资金监管额度, 并且取消 2017 年 11 月出台的限售政策, 即对主城区和住房成交量高房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施, 即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满 2 年后方可上市交易, 非本地居民购房限制转让时间不少于 3 年的规定 3 12 月 19 日, 广州市住房和城乡建设委员会发布广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见, 意见指出, 在 2017 年 3 月 30 日后成交土地的商服类物业的销售对象应当是法人单位, 而 2017 年 3 月 30 日前 ( 含当日 ) 成交土地上的商服类物业不再限定销售对象, 个人购买商服类物业取得不动产证满 2 年后方可再次转让 4 珠海市相关区域已经降低购房门槛, 非珠海市户籍居民购房, 按个人条件已从此前的需连续 5 年社保改为只需缴纳 1 个月 3 个月 1 年不等珠海市住建局相关负责人表示, 从今年 10 月 22 日开始, 非珠海市户籍居民购房, 不再执行需连续缴纳 5 年社保, 只需一年社保加珠海市人才证明即可在珠海市购房, 由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明 5 杭州市住房保障和房产管理局工作人员表示, 市社保因换工作原因补缴的, 不用提供情况说明和劳务合同, 对补缴次数不作要求, 但补缴时间不得超过 3 个月省级社保补缴不超过 3 个月的, 则还需提供社保补缴单位盖公章的补缴情况说明及劳动合同原件及复印件点评 : 中央经济工作会议再次明确要求房住不炒, 代表了全国房地产的调控原则没有发生变化, 未来楼市政策仍然继续打击投机, 对真实需求进行保护同时会议还提出因城施策分类指导, 夯实城市政府主体责任这一政策表明调控政策避免一刀切, 未来房地产调控将以地方主导, 地方政府会依据各区域房地产市场情况进行政策调整 12 / 15

13 6. 投资建议预计 2018 年房地产行业销售规模将保持稳态, 龙头房企竞争优势进一步凸显, 强者恒强, 龙头房企市占率和规模提升仍将延续 12 月房地产行业持续推荐绿地控股中南建设新城控股万科 A 保利地产金地集团招商蛇口蓝光发展旭辉控股集团金地商置合景泰富龙光地产融信中国禹洲地产 13 / 15

14 7. 风险提示行业销售波动 ; 政策调整导致经营风险 ( 棚改调控税收政策等 ); 融资环境变动 ( 按揭开发贷利率调整等 ); 企业运营风险 ( 人员变动施工拿地等 ); 汇率波动风险 14 / 15

免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准, 已具备证券投资咨询业务资格本研究报告仅供东吴证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议, 本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任在法律许可的情况下,

15 免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准, 已具备证券投资咨询业务资格本研究报告仅供东吴证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议, 本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任在法律许可的情况下, 东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务市场有风险, 投资需谨慎本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息, 本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性, 也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更, 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本报告的版权归本公司所有, 未经书面许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发转载, 需征得同意, 并注明出处为, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改东吴证券投资评级标准 : 公司投资评级 : 买入 : 预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在 15% 以上 ; 增持 : 预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于 5% 与 15% 之间 ; 中性 : 预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于 -5% 与 5% 之间 ; 减持 : 预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘介于 -15% 与 -5% 之间 ; 卖出 : 预期未来 6 个月个股涨跌幅相对大盘在 -15% 以下行业投资评级 : 增持 : 预期未来 6 个月内, 行业指数相对强于大盘 5% 以上 ; 中性 : 预期未来 6 个月内, 行业指数相对大盘 -5% 与 5%; 减持 : 预期未来 6 个月内, 行业指数相对弱于大盘 5% 以上苏州工业园区星阳街 5 号邮政编码 : 传真 :(0512) 公司网址 : 15 / 15

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