主动评级报告 等方面给予公司持续而有力的支持 蓬莱市城市建设投资集团有限公司 3 公司土地整理业务获现能力较强 计 1

主动评级报告 等方面给予公司持续而有力的支持 蓬莱市城市建设投资集团有限公司 3 公司土地整理业务获现能力较强 计 1

未 来 经 营 性 收 入 形 成 一 定 保 障 4. 中 投 保 为 本 次 债 券 提 供 全 额 无 条 件 不 可 撤 销 的 连 带 责 任 保 证 担 保, 中 投 保 作 为 大 型 央 企 国 投 集 团 成 员 企 业, 资 本 金 规 模 较 大, 整 体 担 保 实 力 较 强, 其 担 保 有 效 提 升 了 本 次 债 券 的 信 用 水 平 关 注 1. 蓬 莱 市 作 为 县 级 市, 目 前 一 般 预 算 收 入 偏 低 2. 公 司 已 签 订 转 让 协 议 的 基 础 设 施 项 目 尚 未 全 部 收 到 政 府 转 让 款, 公 司 在 建 基 础 设 施 项 目 已 完 成 规 模 较 大, 未 来 转 让 款 的 到 位 还 有 赖 于 政 府 配 套 土 地 出 让 的 实 现, 公 司 存 在 一 定 的 资 金 周 转 压 力 3. 公 司 绝 大 多 数 在 建 工 程 项 目 预 计 于 未 来 两 年 内 完 工, 且 投 资 规 模 较 大, 公 司 未 来 或 将 面 临 一 定 的 外 部 融 资 压 力 4. 公 司 可 使 用 授 信 额 度 较 低, 且 账 面 土 地 使 用 权 剩 余 可 供 抵 押 价 值 较 为 有 限, 间 接 融 资 渠 道 有 待 拓 宽 分 析 师 钟 月 光 电 话 :010-85172818 邮 箱 :zhongyg@unitedratings.com.cn 李 镭 电 话 :010-85172818 邮 箱 :lil@unitedratings.com.cn 传 真 :010-85171273 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) Http://www.unitedratings.com.cn 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 2

蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 3

一 主 体 概 况 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 城 投 集 团 ) 前 身 为 蓬 莱 市 城 市 开 发 投 资 有 限 公 司, 成 立 于 2001 年 12 月, 由 蓬 莱 市 国 有 资 产 管 理 局 和 蓬 莱 市 京 蓬 实 业 总 公 司 共 同 出 资 设 立, 初 始 注 册 资 本 2,000 万 元, 其 中 蓬 莱 市 国 有 资 产 管 理 局 ( 以 下 简 称 蓬 莱 国 资 局 ) 出 资 1,900 万 元, 占 注 册 资 本 的 95%, 蓬 莱 市 京 蓬 实 业 总 公 司 ( 以 下 简 称 京 蓬 实 业 ) 出 资 100 万 元, 占 注 册 资 本 的 5% 2003 年 5 月, 经 公 司 股 东 大 会 决 议, 公 司 注 册 资 本 变 更 为 10,000 万 元, 蓬 莱 国 资 局 和 京 蓬 实 业 持 股 比 例 不 变 2007 年 12 月, 蓬 莱 国 资 局 持 有 的 公 司 95% 的 股 权 划 转 给 蓬 莱 市 蓬 莱 阁 旅 游 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 蓬 莱 阁 旅 游 ) 2009 年 9 月, 公 司 股 东 蓬 莱 市 京 蓬 实 业 总 公 司 变 更 为 蓬 莱 市 京 蓬 置 业 有 限 公 司 2012 年 11 月, 公 司 股 东 京 蓬 实 业 将 其 持 有 的 公 司 5% 的 股 权 转 让 给 蓬 莱 市 国 资 局 ; 公 司 名 称 变 更 为 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 2013 年 3 月, 根 据 公 司 股 东 会 议 和 修 改 后 的 公 司 章 程 规 定, 公 司 以 资 本 公 积 转 增 实 收 资 本 40,000 万 元, 变 更 后 注 册 资 本 50,000 万 元 截 至 2014 年 底, 公 司 注 册 资 本 50,000 万 元, 其 中 蓬 莱 阁 旅 游 出 资 47,500 万 元, 占 注 册 资 本 的 95%; 蓬 莱 国 资 局 出 资 2,500 万 元, 占 注 册 资 本 的 5% 公 司 控 股 股 东 为 蓬 莱 阁 旅 游, 蓬 莱 旅 游 度 假 区 管 理 委 员 会 对 蓬 莱 阁 旅 游 控 股 98.20%, 公 司 实 际 控 制 人 为 蓬 莱 旅 游 度 假 区 管 理 委 员 会 公 司 经 营 范 围 为 : 城 市 建 设 开 发 投 资, 政 府 授 权 的 城 市 资 产 经 营 ( 授 权 的 土 地 资 产 经 营 授 权 的 土 地 开 发 整 理 基 础 设 施 资 产 经 营 公 用 事 业 资 产 经 营 旅 游 景 点 资 产 开 发 经 营 ); 农 田 水 利 设 施 ; 农 业 水 利 灌 溉 系 统 的 经 营 管 理 ; 农 业 土 地 的 综 合 开 发 投 资 建 设 管 理 ; 农 村 土 地 整 理 服 务 ; 供 水 设 施 建 设 ; 水 利 土 石 方 工 程 服 务 截 至 2014 年 底, 公 司 本 部 设 有 办 公 室 资 产 经 营 部 土 地 开 发 部 工 程 管 理 部 投 融 资 部 财 务 部 和 法 务 部 七 个 部 门 科 室 公 司 拥 有 下 属 5 家 子 公 司, 分 别 为 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 土 地 开 发 经 营 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 投 土 地 ) 蓬 莱 市 惠 农 农 业 综 合 开 发 建 设 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 惠 农 农 业 ) 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 资 产 经 营 管 理 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 投 资 管 ) 蓬 莱 市 城 市 建 设 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 城 建 开 发 ) 和 山 东 盛 业 融 资 担 保 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 盛 业 担 保 ) 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 为 98.63 亿 元, 负 债 总 额 38.84 亿 元, 所 有 者 权 益 合 计 59.79 亿 元 ;2014 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 7.68 亿 元, 净 利 润 3.23 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 6.17 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 -5.69 亿 元 公 司 注 册 地 为 蓬 莱 市 经 济 开 发 区 金 创 路 170 号, 法 定 代 表 人 为 仲 良 二 本 次 公 司 债 券 及 募 投 项 目 概 况 1. 本 次 债 券 概 况 公 司 拟 于 2015 年 发 行 9 亿 元 公 司 债 券 ( 以 下 简 称 本 次 债 券 ), 本 次 债 券 为 7 年 期 固 定 利 率 债 券, 同 时 设 置 债 券 本 金 分 期 兑 付 条 款 本 次 债 券 还 本 付 息 方 式 为 在 债 券 存 续 期 的 第 3 年 至 第 7 年 末 每 年 偿 还 本 金 的 20% 本 次 债 券 募 集 资 金 9 亿 元, 全 部 用 于 蓬 莱 市 城 市 道 路 及 地 下 管 网 综 合 改 造 工 程 本 次 债 券 由 担 保 人 中 国 投 融 资 担 保 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 中 投 保 ) 为 本 次 债 券 的 还 本 付 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 4

息 提 供 全 额 无 条 件 不 可 撤 销 的 连 带 责 任 保 证 担 保 2. 本 次 债 券 投 资 项 目 概 况 本 次 募 集 资 金 9 亿 元, 全 部 用 于 蓬 莱 市 城 市 道 路 及 地 下 管 网 综 合 改 造 工 程 项 目 总 投 资 17.85 亿 元, 募 集 资 金 占 总 投 资 比 例 约 50.42% 项 目 基 本 情 况 根 据 蓬 莱 市 城 市 道 路 及 地 下 管 网 综 合 改 造 工 程 可 行 性 研 究 报 告, 该 项 目 主 要 建 设 内 容 包 括 道 路 工 程 排 水 管 网 工 程 燃 气 管 网 工 程 热 力 管 网 工 程 给 水 管 网 工 程 电 力 通 信 管 网 工 程 具 体 工 程 量 如 下 : a. 道 路 工 程 项 目 翻 建 城 市 主 次 干 道 和 支 路 共 计 49 条, 道 路 总 长 度 149.04 公 里 翻 建 车 行 道 面 积 293.48 万 平 方 米, 人 行 道 121.52 万 平 方 米 b. 排 水 管 线 工 程 项 目 铺 设 雨 水 管 线 钢 筋 混 凝 土 管 d500~d1800 长 255.42km, 同 时 设 置 检 查 井 2,822 个 ; 铺 设 重 力 流 污 水 管 线 HDPE 双 壁 波 纹 管 d400~d1500 长 183.87km, 压 力 流 UPVC 压 力 管 d150~d 250 长 5.1km, 同 时 设 置 检 查 井 3,627 个, 建 设 泵 站 3 座 c. 燃 气 管 网 工 程 铺 设 螺 旋 焊 缝 钢 管 d300~d350 长 8.22km, 聚 乙 烯 塑 料 管 d110~d250 长 76.62km d. 热 力 管 网 工 程 铺 设 螺 旋 焊 缝 钢 管 d225~d900 长 134.94km, 无 缝 钢 管 d50~d200 长 45.03km e. 给 水 管 网 工 程 铺 设 球 磨 铸 铁 管 d200~d700 长 79.28km f. 电 力 通 信 管 网 工 程 铺 设 CFRP 碳 素 波 纹 管 DN150 长 434.62km, 镀 锌 钢 管 DN150 长 434.62km 项 目 建 成 后, 效 益 主 要 来 源 于 管 网 使 用 费 以 及 站 牌 路 灯 广 告 收 入 两 部 分, 经 估 算, 项 目 年 可 实 现 收 入 6,479 万 元 项 目 建 成 后 不 仅 可 以 完 善 城 市 道 路 网 布 局, 改 善 区 域 行 车 条 件, 便 利 区 内 居 民 的 生 产 和 生 活, 具 有 良 好 的 社 会 效 益 项 目 审 批 情 况 本 项 目 已 经 蓬 莱 市 发 展 和 改 革 局 关 于 蓬 莱 市 城 市 道 路 及 地 下 管 网 综 合 改 造 工 程 可 行 性 研 究 报 告 的 批 复 ( 蓬 发 改 [2013]120 号 ) 蓬 国 土 资 函 [2013]8 号 蓬 莱 市 住 房 和 规 划 建 设 管 理 局 建 字 第 370684201300107 号 批 准 和 蓬 莱 市 发 展 和 改 革 局 项 目 节 能 备 案 蓬 发 改 能 审 备 [2013]48 号 项 目 进 度 该 项 目 建 设 期 为 5 年, 由 2013 年 6 月 开 始 到 2018 年 5 月 结 束 截 至 2014 年 底, 该 项 目 已 完 成 投 资 3.60 亿 元, 完 工 比 例 约 20% 三 宏 观 经 济 和 政 策 环 境 2014 年, 中 国 国 民 经 济 在 新 常 态 下 保 持 平 稳 运 行, 呈 现 出 增 长 平 稳 结 构 优 化 质 量 提 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 5

升 民 生 改 善 的 良 好 态 势 初 步 核 算, 全 年 国 内 生 产 总 值 636,463 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 比 上 年 增 长 7.4% 增 长 平 稳 主 要 表 现 为, 在 实 现 7.4% 的 增 长 率 的 同 时 还 实 现 城 镇 新 增 就 业 1,322 万, 调 查 失 业 率 稳 定 在 5.1% 左 右, 居 民 消 费 价 格 上 涨 2% 结 构 优 化 主 要 表 现 为 服 务 业 比 重 继 续 提 升 ; 以 移 动 互 联 网 为 主 要 内 容 的 新 产 业 新 技 术 新 业 态 新 模 式 新 产 品 不 断 涌 现, 中 国 经 济 向 中 高 端 迈 进 的 势 头 明 显 ; 最 终 消 费 的 比 重 提 升, 区 域 结 构 及 收 入 结 构 继 续 改 善 质 量 提 升 主 要 表 现 为 全 年 劳 动 生 产 率 提 升 单 位 GDP 的 能 耗 下 降 民 生 改 善 主 要 表 现 为 全 国 居 民 人 均 可 支 配 收 入 扣 除 物 价 实 际 增 长 8%, 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 实 际 增 长 6.8%, 农 村 居 民 人 均 可 支 配 收 入 实 际 增 长 9.2% 从 消 费 投 资 和 进 出 口 情 况 看,2014 年, 市 场 销 售 稳 定 增 长, 固 定 资 产 投 资 增 速 放 缓, 进 出 口 增 速 回 落 社 会 消 费 品 零 售 总 额 262,394 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 12.0%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 10.9%) 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 )502,005 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 15.7%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 15.1%) 全 年 进 出 口 总 额 264,335 亿 元 人 民 币, 比 上 年 增 长 2.3% 2014 年, 中 国 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 全 国 一 般 公 共 财 政 收 入 140,350 亿 元, 比 上 年 增 加 11,140 亿 元, 增 长 8.6% 其 中, 中 央 一 般 公 共 财 政 收 入 64,490 亿 元, 比 上 年 增 加 4,292 亿 元, 增 长 7.1%; 地 方 一 般 公 共 财 政 收 入 ( 本 级 )75,860 亿 元, 比 上 年 增 加 6,849 亿 元, 增 长 9.9% 一 般 公 共 财 政 收 入 中 的 税 收 收 入 119,158 亿 元, 同 比 增 长 7.8% 全 国 一 般 公 共 财 政 支 出 151,662 亿 元, 比 上 年 增 加 11,449 亿 元, 增 长 8.2% 其 中, 中 央 本 级 支 出 22,570 亿 元, 比 上 年 增 加 2,098 亿 元, 增 长 10.2%; 地 方 财 政 支 出 129,092 亿 元, 比 上 年 增 加 9,351 亿 元, 增 长 7.8% 2014 年, 中 国 人 民 银 行 继 续 实 施 稳 健 的 货 币 政 策, 综 合 运 用 公 开 市 场 操 作 短 期 流 动 性 调 节 工 具 (SLO) 常 备 借 贷 便 利 (SLF) 等 货 币 政 策 工 具, 创 设 中 期 借 贷 便 利 (MLF) 和 抵 押 补 充 贷 款 工 具 (PSL); 非 对 称 下 调 存 贷 款 基 准 利 率 ; 两 次 实 施 定 向 降 准 稳 健 货 币 政 策 的 实 施, 使 得 货 币 信 贷 和 社 会 融 资 平 稳 增 长, 贷 款 结 构 继 续 改 善, 企 业 融 资 成 本 高 问 题 得 到 一 定 程 度 缓 解 2014 年 末, 广 义 货 币 供 应 量 M2 余 额 同 比 增 长 12.2%; 人 民 币 贷 款 余 额 同 比 增 长 13.6%, 比 年 初 增 加 9.78 万 亿 元, 同 比 多 增 8,900 亿 元 ; 全 年 社 会 融 资 规 模 为 16.46 万 亿 元 ; 12 月 份 非 金 融 企 业 及 其 他 部 门 贷 款 加 权 平 均 利 率 为 6.77%, 比 年 初 下 降 0.42 个 百 分 点 2015 年, 中 国 经 济 下 行 压 力 依 然 较 大 李 克 强 总 理 的 政 府 工 作 报 告 指 出,2015 年 经 济 社 会 发 展 的 主 要 预 期 目 标 是 GDP 增 长 7.0% 左 右, 居 民 消 费 价 格 涨 幅 3% 左 右, 城 镇 新 增 就 业 1,000 万 人 以 上, 城 镇 登 记 失 业 率 4.5% 以 内, 进 出 口 增 长 6% 左 右 2015 年 是 全 面 深 化 改 革 的 关 键 之 年, 稳 增 长 为 2015 年 经 济 工 作 首 要 任 务, 将 重 点 实 施 一 带 一 路 京 津 冀 协 同 发 展 长 江 经 济 带 三 大 战 略 三 大 战 略 的 推 进 势 必 拓 展 中 国 经 济 发 展 的 战 略 空 间, 并 将 带 动 基 础 建 设 等 投 资, 从 而 对 经 济 稳 定 增 长 起 到 支 撑 作 用 总 体 来 看,2014 年 以 来, 我 国 实 施 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 的 货 币 政 策, 国 民 经 济 保 持 平 稳 运 行, 但 经 济 增 速 有 所 放 缓, 未 来 受 国 内 外 经 济 仍 处 于 复 苏 阶 段, 我 国 经 济 存 在 下 行 压 力 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 6

四 行 业 及 区 域 经 济 环 境 主 动 评 级 报 告 1. 行 业 分 析 (1) 行 业 概 况 城 市 基 础 设 施 建 设 包 括 机 场 地 铁 公 共 汽 车 轻 轨 等 城 市 交 通 设 施 建 设, 市 内 道 路 桥 梁 高 架 路 人 行 天 桥 等 路 网 建 设, 城 市 供 水 供 电 供 气 电 信 污 水 处 理 园 林 绿 化 环 境 卫 生 等 公 用 事 业 建 设 等 领 域 城 市 基 础 设 施 建 设 是 国 民 经 济 可 持 续 发 展 的 重 要 物 质 基 础, 对 于 促 进 国 民 经 济 及 地 区 经 济 快 速 健 康 发 展 改 善 投 资 环 境 强 化 城 市 综 合 服 务 功 能 加 强 区 域 交 流 与 协 作 等 有 着 积 极 的 作 用, 其 发 展 一 直 受 到 中 央 和 地 方 各 级 政 府 的 高 度 重 视 近 些 年, 全 国 各 地 区 城 建 资 金 来 源 和 渠 道 日 益 丰 富, 城 市 基 础 设 施 建 设 规 模 不 断 扩 大, 建 设 水 平 迅 速 提 高, 城 市 基 础 设 施 不 断 完 善 中 国 是 世 界 上 最 大 的 发 展 中 国 家, 基 础 设 施 还 比 较 薄 弱, 这 在 一 定 程 度 上 影 响 和 制 约 着 中 心 城 市 综 合 服 务 功 能 的 发 挥, 不 利 于 人 民 生 活 水 平 的 提 高 和 国 民 经 济 持 续 稳 定 快 速 发 展 政 府 一 直 是 中 国 城 市 建 设 的 唯 一 投 资 者 自 1998 年 以 来, 中 央 政 府 逐 年 增 加 基 础 设 施 建 设 投 入, 特 别 是 增 加 城 市 基 础 设 施 建 设 的 资 金 供 给 规 模, 对 城 市 基 础 设 施 建 设 的 国 债 项 目 实 行 贷 款 贴 息 财 政 拨 款 等 一 系 列 优 惠 政 策, 为 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 注 入 了 大 量 的 资 金, 而 地 方 政 府 也 相 应 出 台 了 许 多 优 惠 政 策, 积 极 支 持 城 市 基 础 设 施 的 投 资 建 设 地 方 政 府 基 础 设 施 建 设 融 资 平 台 被 明 确 为 代 表 国 家 或 地 方 政 府 专 业 从 事 基 础 设 施 投 资 开 发 和 经 营 活 动 的 企 业, 是 组 织 中 央 或 地 方 经 营 性 投 资 活 动 的 主 体 经 过 多 年 的 发 展, 目 前 国 内 大 多 数 融 资 平 台 已 形 成 了 较 大 的 经 营 规 模, 在 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 中 发 挥 着 十 分 重 要 的 作 用 城 市 基 础 设 施 建 设 具 有 投 资 数 额 巨 大 回 收 期 长 投 资 收 益 的 间 接 性 等 特 点, 目 前 中 国 从 事 此 项 业 务 的 融 资 平 台 面 临 着 投 资 项 目 公 益 性 与 市 场 性 相 混 淆 投 资 项 目 管 理 模 式 单 一 国 有 独 资 导 致 公 司 无 法 进 行 多 元 化 运 作 等 实 际 问 题 (2) 行 业 政 策 国 家 为 推 动 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 的 改 革, 出 台 了 一 系 列 相 关 政 策 原 国 家 体 改 办 出 台 的 1998 年 建 设 事 业 体 制 改 革 工 作 要 点 为 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 主 体 多 元 化 资 金 来 源 多 渠 道 化 筹 资 方 式 多 样 化 产 权 结 构 股 份 化 打 开 了 通 道 为 进 一 步 深 化 投 资 体 制 改 革, 国 务 院 于 2004 年 7 月 16 日 发 布 了 国 务 院 关 于 投 资 体 制 改 革 的 决 定, 明 确 指 出 : 要 转 变 政 府 管 理 职 能, 确 立 企 业 的 投 资 主 体 地 位, 企 业 的 投 资 决 策 权 应 由 企 业 自 己 行 使, 并 提 出 进 一 步 拓 宽 企 业 投 资 项 目 的 融 资 渠 道 在 信 贷 支 持 上,2009 年 3 月, 中 国 人 民 银 行 和 中 国 银 监 会 联 合 发 布 了 关 于 进 一 步 加 强 信 贷 结 构 调 整 促 进 国 民 经 济 平 稳 较 快 发 展 的 指 导 意 见, 提 出 支 持 有 条 件 的 地 方 政 府 投 融 资 平 台 通 过 发 行 债 券 拓 宽 融 资 渠 道 在 2009 年 4 万 亿 投 资 的 刺 激 下, 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 速 度 猛 增, 由 此 造 成 的 投 资 过 热 及 地 方 财 政 隐 性 债 务 规 模 快 速 攀 升, 为 有 序 合 理 地 发 挥 该 类 政 府 性 投 资 公 司 的 投 融 资 能 力,2010 年 两 会 提 出 了 正 确 处 理 政 府 融 资 平 台 带 来 的 潜 在 财 政 风 险 和 金 融 风 险, 随 后 一 批 清 理 及 监 管 政 策 出 台, 严 控 平 台 债 风 险 2010 年 国 务 院 出 台 关 于 加 强 地 方 政 府 融 资 平 台 公 司 管 理 有 关 问 题 的 通 知 国 发 2010 19 号 文 对 融 资 平 台 债 务 进 行 全 面 清 理 (1) 对 于 因 承 担 公 益 性 项 目 建 设 举 借 主 要 依 靠 财 政 性 资 金 偿 还 的 债 务 不 得 再 继 续 通 过 融 资 平 台 公 司 融 资, 应 通 过 财 政 预 算 等 渠 道, 或 采 取 市 场 化 方 式 引 导 社 会 资 金 解 决 建 设 资 金 问 题 (2) 融 资 平 台 公 司 因 承 担 公 益 性 项 目 建 设 举 借 项 目 本 身 有 稳 定 经 营 性 收 入 并 主 要 依 靠 自 身 收 益 偿 还 的 债 务 及 融 资 平 台 公 司 因 承 担 非 公 益 性 项 目 建 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 7

设 举 借 的 债 务, 要 继 续 按 协 议 提 供 贷 款, 推 进 项 目 建 设 同 时, 国 发 2010 19 号 对 资 产 质 量 提 出 进 一 步 要 求, 学 校 医 院 公 园 等 公 益 性 资 产 不 得 作 为 资 本 注 入 融 资 平 台 公 司 2010 年 银 监 会 出 台 关 于 地 方 政 府 融 资 平 台 贷 款 清 查 工 作 的 通 知 及 相 关 监 管 文 件, 并 建 立 了 名 单 制, 对 名 单 以 外 的 融 资 平 台 不 得 发 放 贷 款 2012 年, 银 监 会 出 台 关 于 加 强 2012 年 地 方 政 府 融 资 平 台 贷 款 风 险 监 管 的 指 导 意 见 进 一 步 对 融 资 平 台 存 量 贷 款 处 理 原 则 进 行 规 范, 按 照 不 同 的 风 险 定 性 结 果 ( 全 覆 盖, 基 本 覆 盖, 半 覆 盖, 无 覆 盖 ), 对 融 资 平 台 的 存 量 贷 款 出 台 了 不 同 的 风 险 缓 释 措 施, 以 降 旧 控 新 为 重 点, 以 提 高 现 金 流 覆 盖 率 为 抓 手, 有 效 防 范 平 台 贷 款 风 险 按 照 保 在 建 压 重 建 控 新 建 的 要 求, 严 格 准 入 标 准 ; 严 格 把 握 贷 款 投 向, 优 先 保 证 重 点 在 建 项 目 需 求 ; 严 格 新 增 贷 款 条 件, 确 保 达 到 现 金 流 覆 盖 抵 押 担 保 存 量 贷 款 整 改 和 还 款 资 金 落 实 等 方 面 的 要 求 2010 年 国 家 发 改 委 关 于 进 一 步 规 范 地 方 政 府 投 融 资 平 台 公 司 发 行 债 券 行 为 有 关 问 题 的 通 知 发 改 办 财 金 2010 2881 号, 凡 是 申 请 发 行 企 业 债 券 的 投 融 资 平 台 公 司, 其 偿 债 资 金 来 源 70% 以 上 ( 含 70%) 必 须 来 自 公 司 自 身 收 益, 且 公 司 资 产 构 成 等 必 须 符 合 国 发 [2010]19 号 文 件 的 要 求 经 营 收 入 主 要 来 自 承 担 政 府 公 益 性 或 准 公 益 性 项 目 建 设, 且 占 企 业 收 入 比 重 超 过 30% 的 投 融 资 平 台 公 司 发 行 企 业 债 券, 除 满 足 现 行 法 律 法 规 规 定 的 企 业 债 券 发 行 条 件 外, 还 必 须 向 债 券 发 行 核 准 机 构 提 供 本 级 政 府 债 务 余 额 和 综 合 财 力 的 完 整 信 息, 作 为 核 准 投 融 资 平 台 公 司 发 行 企 业 债 券 的 参 考 如 果 该 类 投 融 资 平 台 公 司 所 在 地 政 府 负 债 水 平 超 过 100%, 其 发 行 企 业 债 券 的 申 请 将 不 予 受 理 2012 年 12 月 24 日 四 部 委 联 合 下 发 了 财 预 [2012]463 号, 通 过 规 范 融 资 方 式 制 止 违 规 担 保 等 措 施 约 束 地 方 政 府 及 其 融 资 平 台 政 府 性 债 务 规 模 的 无 序 扩 张 (1) 禁 止 地 方 政 府 公 益 性 项 目 向 影 子 银 行 举 债 ;(2) 地 方 各 级 政 府 不 得 以 委 托 单 位 建 设 并 承 担 逐 年 回 购 (BT) 责 任 等 方 式 举 借 政 府 性 债 务 ;(3) 地 方 各 级 政 府 不 得 授 权 融 资 平 台 公 司 承 担 土 地 储 备 职 能 和 进 行 土 地 储 备 融 资, 不 得 将 土 地 储 备 贷 款 用 于 城 市 建 设 以 及 其 他 与 土 地 储 备 业 务 无 关 的 项 目 ;(4) 制 止 地 方 政 府 违 规 担 保 承 诺 行 为 财 预 [2012]463 号 文 件 的 出 台, 化 解 了 地 方 政 府 债 务 不 断 累 积 的 长 期 担 忧, 长 期 来 看, 融 资 平 台 债 务 风 险 应 将 有 所 下 降, 但 短 期 内 地 方 政 府 及 其 融 资 平 台 的 资 金 周 转 将 受 到 一 定 的 冲 击 2013 年 4 月, 银 监 会 下 发 关 于 加 强 2013 年 地 方 融 资 平 台 风 险 监 管 的 指 导 意 见 ( 以 下 简 称 指 导 意 见 ) 要 求 各 金 融 机 构 遵 循 控 制 总 量 优 化 结 构 隔 离 风 险 明 晰 职 责 的 总 体 思 路, 以 降 旧 控 新 为 重 点, 以 风 险 缓 释 为 目 标, 继 续 推 进 地 方 政 府 融 资 平 台 贷 款 风 险 管 控 工 作 整 体 上, 指 导 意 见 的 出 台 延 续 了 银 监 会 既 往 的 融 资 平 台 监 管 思 路 首 先, 指 导 意 见 继 续 对 融 资 平 台 贷 款 实 施 总 量 控 制, 严 格 新 增 贷 款 条 件, 整 体 上 2013 年 政 府 融 资 平 台 将 继 续 面 临 较 为 严 峻 的 信 贷 融 资 环 境, 将 迫 使 政 府 融 资 平 台 继 续 转 向 公 开 市 场 进 行 融 资, 城 投 债 仍 将 保 持 较 大 发 行 规 模 其 次, 指 导 意 见 对 不 同 行 政 级 别 融 资 平 台 实 施 的 差 异 化 信 贷 政 策, 对 国 家 鼓 励 的 项 目 继 续 进 行 信 贷 支 持, 这 些 差 异 化 的 政 策 将 使 省 级 省 会 城 市 融 资 平 台 和 从 事 保 障 房 公 路 类 融 资 平 台 面 临 相 对 宽 松 的 融 资 环 境, 监 管 政 策 预 留 着 一 定 的 空 间, 执 行 将 存 在 一 定 的 灵 活 性 此 外, 指 导 意 见 新 增 了 隔 离 风 险 的 监 管 政 策, 对 于 融 资 平 台 全 口 径 债 务 和 银 行 持 有 融 资 平 台 债 券 进 行 监 控, 有 利 于 降 低 政 府 融 资 平 台 风 险 集 中 在 银 行 系 统 内 2013 年 8 月 底, 国 家 发 改 委 办 公 厅 正 式 下 发 发 改 办 财 金 2013 2050 号 文, 支 持 债 贷 组 合 模 式, 即 采 取 融 资 统 一 规 划 贷 债 统 一 授 信 动 态 长 效 监 控 全 程 风 险 管 理 模 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 8

式 债 贷 组 合 模 式 在 棚 改 债 中 的 应 用, 创 新 点 在 于 银 行 的 引 入, 一 方 面 银 行 提 供 贷 债 统 一 授 信, 为 棚 改 债 的 偿 还 提 供 了 备 用 信 用 支 持 ; 另 一 方 面 银 行 作 为 综 合 融 资 协 调 人, 在 债 券 存 续 期 内 通 过 动 态 长 效 监 控, 强 化 包 括 贷 债 在 内 的 整 体 债 务 风 险 管 理, 为 棚 改 债 募 集 资 金 的 使 用 及 偿 债 资 金 的 归 集 起 到 一 定 的 监 管 和 风 险 提 示 作 用 2014 年 10 月, 国 务 院 发 布 国 发 2014 43 号 关 于 加 强 地 方 政 府 性 债 务 管 理 的 意 见 ( 以 下 简 称 意 见 ), 系 中 央 政 府 针 对 地 方 政 府 性 债 务 管 理 出 具 的 更 全 面 具 体 更 有 针 对 性 的 政 策 部 署 意 见 的 主 要 内 容 是 围 绕 建 立 规 范 的 地 方 政 府 举 债 融 资 机 制, 建 立 借 用 还 相 统 一 的 地 方 政 府 性 债 务 管 理 机 制 :(1) 政 府 举 债 主 体 只 能 是 经 国 务 院 批 准 的 省 自 治 区 直 辖 市 政 府, 市 县 级 政 府 确 需 举 借 债 务 的, 也 只 能 通 过 省 自 治 区 直 辖 市 政 府 代 为 举 借, 企 事 业 单 位 严 格 禁 止 举 借 政 府 性 债 务, 且 明 确 要 剥 离 融 资 平 台 公 司 政 府 融 资 职 能, 融 资 平 台 公 司 不 得 新 增 政 府 债 务, 地 方 政 府 性 债 务 采 取 政 府 债 券 形 式 (2) 意 见 明 确 了 地 方 政 府 性 债 务 规 模 实 行 限 额 管 理, 通 过 建 立 地 方 政 府 信 用 评 级 制 度, 逐 步 完 善 地 方 政 府 债 券 市 场 ; 地 方 政 府 债 务 只 能 用 于 公 益 性 资 本 支 出 和 适 度 归 还 存 量 债 务, 不 得 用 于 经 常 性 支 出 ; 地 方 政 府 债 务 实 行 全 口 径 预 算 管 理 (3) 对 于 偿 债 主 体, 明 确 地 方 政 府 对 其 举 借 的 债 务 负 有 偿 还 责 任, 中 央 政 府 实 行 不 救 助 原 则 ; 若 出 现 地 方 政 府 难 以 自 行 偿 还 债 务 的 情 况, 地 方 政 府 要 及 时 上 报, 本 级 和 上 级 政 府 要 启 动 债 务 风 险 应 急 处 置 预 案 和 责 任 追 究 机 制, 切 实 化 解 债 务 风 险, 并 追 究 相 关 人 员 责 任 另 外, 对 于 存 量 债 务, 意 见 还 明 确 了 分 类 管 理 在 建 项 目 后 续 融 资 安 排 等 内 容 综 上, 意 见 的 出 台, 对 规 范 地 方 政 府 举 债 行 为 约 束 地 方 政 府 盲 目 举 债 防 范 化 解 财 政 金 融 风 险 起 到 积 极 的 作 用 2014 年 10 月 底, 财 政 部 公 开 发 布 地 方 政 府 存 量 债 务 纳 入 预 算 管 理 清 理 甄 别 办 法 ( 财 预 2014 351 号, 以 下 简 称 351 号 文 ), 是 对 43 号 文 的 具 体 细 化, 351 号 文 主 要 围 绕 清 理 存 量 债 务 甄 别 政 府 债 务 提 出 了 二 十 一 条 内 容 新 增 核 心 内 容 包 括 1 地 方 各 级 财 政 部 门 汇 总 本 地 区 清 理 甄 别 结 果, 新 增 同 级 审 计 部 门 对 此 结 果 出 具 审 计 意 见 的 要 求, 同 时 提 出 上 报 地 方 财 政 口 径 若 与 审 计 口 径 不 一 致, 要 求 退 回 重 新 核 实 ;2 财 政 部 将 各 地 清 理 甄 别 结 果 抄 送 审 计 署 后, 新 增 财 政 部 组 织 其 驻 各 省 自 治 区 直 辖 市 计 划 单 列 市 财 政 监 察 专 员 办 事 处 核 查 各 地 报 送 数 据, 对 虚 增 政 府 存 量 债 务 的, 相 应 核 减 地 方 政 府 债 券 发 行 规 模, 并 追 究 相 关 责 任 人 责 任 ;3 提 出 根 据 项 目 自 身 收 益 能 否 平 衡 债 务 来 甄 别 地 方 政 府 债 务, 具 体 分 为 4 种 情 况, 对 于 确 认 为 单 一 的 一 般 债 务 及 单 一 的 专 项 债 务, 原 则 不 变, 但 其 他 两 种 情 况 是 本 次 新 增 的 规 定, 其 中 对 于 通 过 PPP 模 式 转 化 为 企 业 债 务 的 情 况, 正 式 明 确 其 不 能 纳 入 政 府 性 债 务 ;4 新 增 凡 债 务 率 超 过 预 警 线 的 地 区, 必 须 做 出 书 面 说 明 综 上, 43 号 文 及 351 号 文 的 出 台, 对 规 范 地 方 政 府 举 债 行 为 约 束 地 方 政 府 盲 目 举 债 防 范 化 解 财 政 金 融 风 险 起 到 积 极 的 作 用 整 体 看, 通 过 多 次 分 类 整 合, 不 同 类 型 债 务 及 融 资 平 台 得 到 逐 步 整 理 规 范, 在 政 策 不 断 细 化 的 大 背 景 下, 政 府 投 融 资 平 台 逐 步 出 现 两 极 分 化, 有 条 件 的 平 台 将 获 得 更 多 政 府 及 信 贷 等 支 持, 未 来 在 城 市 发 展 中 起 到 更 加 突 出 的 作 用, 无 条 件 的 平 台 将 出 现 功 能 弱 化, 面 临 调 整 同 时, 监 管 机 构 对 于 债 券 管 理 也 逐 步 重 视, 未 来 从 发 债 审 批 到 后 督 管 理 的 全 程 监 控, 将 成 为 新 趋 势 (3) 中 国 基 础 设 施 建 设 发 展 展 望 随 着 近 年 来 国 民 经 济 实 力 的 增 强 全 社 会 固 定 资 产 投 资 总 额 的 增 加, 中 国 国 内 基 础 设 施 建 设 相 关 领 域 固 定 资 产 投 资 额 也 维 持 较 高 水 平 2014 年 全 年, 全 国 固 定 资 产 投 资 总 额 ( 不 含 农 户 ) 完 成 50.20 万 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 9

15.7% 其 中 电 力 燃 气 及 水 的 生 产 和 供 应 业 完 成 固 定 资 产 投 资 2.29 万 亿 元 2014 年 全 年 施 工 项 目 计 划 总 投 资 96.88 万 亿 元, 同 比 增 长 11.1%; 新 开 工 项 目 计 划 总 投 资 40.65 万 亿 元, 增 长 13.6% 截 至 2014 年 底, 中 国 城 镇 化 率 为 54.77%, 较 上 年 提 高 1.04 个 百 分 点, 未 来 中 国 城 镇 化 率 仍 有 上 升 的 潜 力 合 理 布 局 完 善 功 能 以 大 带 小 的 原 则, 遵 循 城 市 发 展 客 观 规 律, 以 大 城 市 为 依 托, 以 中 小 城 市 为 重 点, 逐 步 形 成 辐 射 作 用 大 的 城 市 群, 促 进 大 中 小 城 市 和 小 城 镇 协 调 发 展, 是 中 国 现 有 城 市 化 发 展 的 主 要 思 路 十 八 大 报 告 指 出 要 推 动 城 乡 发 展 一 体 化 通 过 加 大 统 筹 城 乡 发 展 力 度, 增 强 农 村 发 展 活 力, 从 而 逐 步 缩 小 城 乡 差 距, 促 进 城 乡 共 同 繁 荣 加 快 完 善 城 乡 发 展 一 体 化 体 制 机 制, 着 力 在 城 乡 规 划 基 础 设 施 公 共 服 务 等 方 面 推 进 一 体 化, 促 进 城 乡 要 素 平 等 交 换 和 公 共 资 源 均 衡 配 置, 形 成 以 工 促 农 以 城 带 乡 工 农 互 惠 城 乡 一 体 的 新 型 工 农 城 乡 关 系 城 镇 化 建 设 将 可 能 成 为 经 济 方 面 的 施 政 重 点 及 十 八 大 后 中 国 经 济 增 长 的 动 力 整 体 看, 基 础 设 施 建 设 是 推 进 城 市 化 进 程 必 不 可 少 的 物 质 保 证, 是 实 现 国 家 或 区 域 经 济 效 益 社 会 效 益 环 境 效 益 的 重 要 条 件, 全 国 基 础 设 施 建 设 将 成 为 社 会 发 展 的 发 展 重 点 而 地 方 政 府 投 融 资 平 台 公 司 作 为 基 础 设 施 建 设 的 主 要 实 施 主 体, 承 担 着 政 府 投 资 融 资 功 能, 将 起 到 至 关 重 要 的 作 用 落 实 平 台 企 业 的 投 资 决 策 权, 拓 宽 平 台 企 业 的 融 资 渠 道, 为 平 台 企 业 构 建 完 整 的 城 市 基 础 设 施 投 融 资 体 系 也 将 成 为 中 国 基 础 设 施 建 设 的 核 心 问 题 2. 区 域 及 经 营 环 境 公 司 是 蓬 莱 市 内 城 市 基 础 设 施 项 目 建 设 运 营 主 体, 业 务 范 围 主 要 涉 及 蓬 莱 市 基 础 设 施 建 设 公 司 的 经 营 发 展 取 决 于 蓬 莱 市 经 济 水 平 及 未 来 发 展 规 划 蓬 莱 市 为 山 东 省 辖 县 级 市, 由 烟 台 市 代 管 位 于 山 东 省 东 北 部 烟 台 市 境 北 部, 北 临 黄 海 渤 海 全 市 总 面 积 1128 平 方 公 里,45 万 人 口, 辖 12 个 镇 ( 街 ) 1 处 省 级 经 济 开 发 区 和 1 处 省 级 旅 游 度 假 区 蓬 莱 市 抢 抓 建 设 山 东 半 岛 蓝 色 经 济 区 和 胶 东 半 岛 高 端 产 业 聚 集 区 两 个 机 遇, 着 力 发 展 以 京 鲁 船 业 巨 涛 重 工 和 渤 海 造 船 为 代 表 的 造 船 重 工 业, 以 历 史 文 化 游 滨 海 观 光 游 葡 萄 酒 文 化 游 和 自 然 生 态 游 为 代 表 的 旅 游 业, 以 优 质 产 区 特 色 葡 园 和 精 品 酒 庄 为 代 表 的 葡 萄 与 葡 萄 酒 产 业, 以 重 卡 和 改 装 车 为 代 表 的 汽 车 及 零 部 件 加 工 业 等 优 势 产 业, 形 成 了 以 龙 头 企 业 为 支 撑 产 业 链 条 为 纽 带, 富 有 区 域 特 色 的 产 业 集 聚 发 展 格 局, 经 济 结 构 不 断 优 化, 综 合 实 力 明 显 增 强 2014 年, 蓬 莱 市 实 现 地 区 生 产 总 值 (GDP)490.1 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 增 长 9% 其 中, 第 一 产 业 实 现 增 加 值 29.4 亿 元, 增 长 3.3%; 第 二 产 业 实 现 增 加 值 261 亿 元, 增 长 9.2%; 第 三 产 业 实 现 增 加 值 199.6 亿 元, 增 长 8.7% 三 次 产 业 比 由 上 年 的 6.2:54.5:39.3 调 整 为 6.01:53.26:40.73, 其 中 第 一 产 业 比 重 降 低 0.19 个 百 分 点, 第 二 产 业 比 重 降 低 1.24 个 百 分 点, 第 三 产 业 比 重 提 高 1.43 个 百 分 点 2014 年, 全 市 完 成 固 定 资 产 投 资 357 亿 元, 同 比 增 长 18% 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 达 到 36707 元, 农 民 人 均 纯 收 入 达 到 18149 元, 分 别 增 长 9% 和 11% 作 为 蓬 莱 市 基 础 设 施 建 设 项 目 承 建 主 体, 地 方 政 府 的 财 政 实 力 在 一 定 程 度 上 决 定 着 公 司 的 实 力 伴 随 着 蓬 莱 市 经 济 持 续 快 较 快 增 长, 其 财 政 实 力 稳 步 增 强 2012~2014 年, 蓬 莱 市 地 方 财 政 一 般 预 算 收 入 年 均 复 合 增 长 7.35%,2014 年 实 现 地 方 财 政 一 般 预 算 收 入 27.21 亿 元 ; 蓬 莱 市 土 地 有 偿 使 用 收 入 年 均 复 合 增 长 51.10%,2014 年 为 21.02 亿 元 ; 地 方 可 支 配 收 入 年 均 复 合 增 长 6.08%,2014 年 为 59.22 亿 元 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 10

表 1 2012~2014 年 蓬 莱 市 财 政 收 入 情 况 ( 单 位 : 万 元 %) 序 号 科 目 2012 年 2013 年 2014 年 1=2+3 一 般 预 算 收 入 236,098 255,449 272,058 2 其 中 : 税 收 收 入 162,911 190,443 215,249 3 非 税 收 入 73,187 65,006 56,809 4 基 金 收 入 146,720 194,785 220,015 5 其 中 : 土 地 有 偿 使 用 收 入 92,075 175,971 210,228 6=7+8+9 上 级 补 助 收 入 99,921 84,017 97,666, 7 其 中 : 返 还 性 收 入 20,992 20,992 20,992 8 财 力 性 转 移 支 付 -1,144-1,134 34,032 9 专 项 转 移 支 付 80,073 64,159 42,642 10 预 算 外 收 入 43,554 2,514 2,482 11=1+4+6+10 地 方 可 支 配 收 入 总 计 526,293 536,765 592,221 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 来 看, 近 年 来 蓬 莱 市 财 政 收 入 保 持 了 稳 定 增 长, 财 政 实 力 逐 步 增 强, 但 蓬 莱 市 作 为 县 级 市, 目 前 一 般 预 算 收 入 水 平 仍 偏 低 ; 蓬 莱 市 地 方 可 支 配 收 入 主 要 来 自 于 一 般 预 算 收 入 和 基 金 收 入, 上 级 补 助 收 入 为 蓬 莱 市 地 方 财 力 的 重 要 补 充 地 方 政 府 债 务 主 要 由 直 接 债 务 和 担 保 债 务 两 部 分 构 成, 截 至 2014 年 底, 蓬 莱 市 地 方 政 府 债 务 35.12 亿 元 ;2014 年, 债 务 率 (( 地 方 政 府 债 务 余 额 地 方 综 合 财 力 ) 100%) 为 60.30%, 总 体 来 看, 蓬 莱 市 地 方 政 府 债 务 水 平 一 般 表 2 截 至 2014 年 底 蓬 莱 市 地 方 政 府 债 务 余 额 及 2014 年 综 合 财 力 统 计 表 ( 单 位 : 万 元 ) 地 方 债 务 ( 截 至 2014 年 底 ) 金 额 地 方 财 力 (2014 年 度 ) 金 额 ( 一 ) 直 接 债 务 余 额 347,698.8 ( 一 ) 地 方 一 般 预 算 收 入 272,058.0 1. 国 债 转 贷 资 金 136.361 1. 税 收 收 入 215,249.00 2. 解 决 地 方 金 融 风 险 专 项 借 款 2. 非 税 收 入 56,809.000 3. 国 内 金 融 机 构 借 款 257,713.9 ( 二 ) 转 移 支 付 和 税 收 返 还 收 入 97,666.00 (1) 由 财 政 承 担 偿 还 责 任 的 融 资 平 台 公 司 借 256,317.95 1. 一 般 性 转 移 支 付 收 入 34,032.00 4. 债 券 融 资 84,500.005 2. 专 项 转 移 支 付 收 入 42,642.00 (1) 中 央 代 发 地 方 政 府 债 券 4,500.00 3. 税 收 返 还 收 入 20,992.00 5. 其 他 ( 村 级 及 其 他 单 位 借 款 ) 5,348.50 ( 三 ) 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 入 210,228.0 ( 二 ) 担 保 债 务 余 额 7,009.70 1. 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 207,081.00 1. 政 府 担 保 的 国 内 金 融 机 构 借 款 5,913.00 2. 国 有 土 地 收 益 基 金 3,140.000 2. 政 府 担 保 的 融 资 平 台 债 券 融 资 3. 农 业 土 地 开 发 资 金 899.00 3 政 府 担 保 向 单 位 个 人 借 款 1,096.70 4. 新 增 建 设 用 地 有 偿 使 用 费 -892.00 -- ( 四 ) 预 算 外 财 政 专 户 收 入 2,482.00 地 方 政 府 债 务 余 额 =( 一 )+( 二 ) 50% 351,203.6 地 方 综 合 财 力 =( 一 )+( 二 )+( 三 ) 582,434.0 债 务 率 =( 地 方 政 府 债 务 余 额 地 方 综 合 财 6 0 60.30% 力 ) 100% 资 料 来 源 : 公 司 提 供 根 据 蓬 莱 市 十 二 五 规 划, 蓬 莱 市 经 济 社 会 发 展 的 主 要 目 标 是 : 到 2015 年, 全 市 生 产 总 值 达 到 600 亿 元 以 上, 年 均 增 长 12% 地 方 财 政 收 入 达 到 30 亿 元 以 上, 年 均 增 长 15% 三 次 产 业 比 例 调 整 为 4 55 41, 初 步 形 成 产 业 结 构 优 化 富 有 竞 争 力 的 现 代 产 业 体 系 居 民 消 费 稳 步 提 高, 社 会 消 费 品 零 售 总 额 达 到 150 亿 元, 年 均 增 长 15% 规 模 以 上 固 定 资 产 投 资 达 到 410 亿 元, 年 均 增 长 16% 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 11

总 体 来 看, 近 年 来 蓬 莱 市 经 济 水 平 保 持 了 快 速 的 发 展 态 势, 对 城 市 基 础 设 施 要 求 不 断 提 高, 公 司 未 来 发 展 空 间 广 阔 五 基 础 素 质 分 析 1. 产 权 状 况 截 至 2014 年 底, 公 司 的 出 资 人 是 蓬 莱 阁 旅 游 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 旅 游 公 司, 占 比 95%) 蓬 莱 市 国 有 资 产 监 督 管 理 局 ( 占 比 5%), 控 股 股 东 和 实 际 控 制 人 是 蓬 莱 阁 旅 游 有 限 责 任 公 司, 旅 游 公 司 由 蓬 莱 市 人 民 政 府 批 准 蓬 莱 旅 游 度 假 区 管 理 委 员 会 组 建, 蓬 莱 旅 游 度 假 区 管 理 委 员 会 持 有 旅 游 公 司 98.2% 的 股 权, 是 公 司 的 实 际 控 制 人 2. 公 司 规 模 公 司 作 为 蓬 莱 市 唯 一 的 投 资 建 设 主 体, 承 担 市 政 府 授 权 范 围 内 的 城 市 公 共 基 础 设 施 和 重 点 工 程 建 设, 负 责 城 市 基 础 设 施 资 产 的 营 运 及 相 关 开 发, 在 蓬 莱 市 城 市 基 础 设 施 建 设 中 发 挥 着 不 可 替 代 的 作 用 公 司 自 成 立 以 来, 广 泛 参 与 蓬 莱 市 国 有 资 产 的 经 营 管 理, 负 责 城 市 建 设 资 金 的 筹 措 管 理 和 资 本 运 作 等, 并 负 责 蓬 莱 市 城 区 多 个 市 政 基 础 设 施 项 目 的 经 营 与 管 理 自 2001 年 成 立 以 来, 公 司 管 理 机 制 逐 步 完 善 经 营 范 围 逐 步 拓 宽 业 务 水 平 逐 步 提 高 ; 随 着 蓬 莱 市 城 镇 化 进 程 的 加 速 推 进, 公 司 的 业 务 规 模 将 持 续 扩 大, 垄 断 地 位 将 进 一 步 加 强 3. 人 员 素 质 公 司 现 有 高 层 管 理 人 员 5 人 ; 董 事 会 成 员 5 人, 其 中 董 事 长 1 人, 总 经 理 1 人, 副 总 经 理 3 人, 高 层 管 理 人 员 均 具 有 大 学 本 科 学 历 截 至 2014 年 底, 公 司 董 事 长 仲 良, 男, 大 学 本 科 学 历 曾 任 蓬 莱 市 人 大 常 委 会 办 公 室 行 政 科 科 长, 蓬 莱 市 人 大 常 委 会 办 公 室 副 主 任, 蓬 莱 市 人 大 常 委 会 秘 书 长 党 组 成 员 办 公 室 主 任, 蓬 莱 市 人 大 常 委 会 委 员 秘 书 长 党 组 成 员 办 公 室 主 任, 蓬 莱 市 小 门 家 镇 党 委 书 记, 蓬 莱 市 大 辛 店 镇 党 委 书 记, 蓬 莱 市 人 民 政 府 提 名 副 市 长 党 组 成 员, 蓬 莱 市 人 民 政 府 副 市 长 党 组 成 员, 蓬 莱 市 人 民 政 府 副 市 长 党 组 成 员 兼 城 市 建 设 投 资 集 团 公 司 董 事 长 党 委 书 记 ;2013 年 9 月 至 今, 任 中 共 蓬 莱 市 委 常 委 市 政 府 党 组 成 员 兼 城 市 建 设 投 资 集 团 公 司 董 事 长 党 委 书 记 截 至 2014 年 底, 公 司 总 经 理 葛 树 宏, 男, 大 学 本 科 学 历 曾 任 蓬 莱 市 政 府 秘 书, 蓬 莱 市 政 府 办 公 室 副 主 任, 蓬 莱 市 政 府 副 秘 书 长, 蓬 莱 市 供 销 合 作 社 主 任 ;2012 年 12 月 至 今, 任 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 总 经 理 由 于 公 司 董 事 长 兼 任 政 府 官 员, 为 贯 彻 政 企 分 开 要 求, 根 据 2015 年 3 月 公 司 股 东 会 和 董 事 会 决 议, 同 意 仲 良 同 志 辞 去 公 司 董 事 长 职 务, 并 不 再 担 任 法 人 代 表 人 ; 选 举 葛 树 宏 同 志 为 公 司 董 事 长, 并 担 任 公 司 法 定 代 表 人 截 至 出 报 告 日, 该 变 更 手 续 正 在 办 理 中 截 至 2014 年 底, 公 司 本 部 共 有 员 工 33 人 从 文 化 程 度 划 分, 其 中 本 科 以 上 人 员 24 人, 大 专 5 人, 高 中 及 以 下 4 人 ; 从 年 龄 分 布 来 看,50 岁 以 上 2 人,30-50 岁 19 人,30 岁 以 下 12 人 ; 从 员 工 素 质 上 看, 具 有 高 级 职 称 的 有 3 人, 具 有 中 级 职 称 的 有 5 人 总 体 来 看, 公 司 高 管 均 有 较 丰 富 的 管 理 经 验, 公 司 人 员 构 成 合 理, 员 工 文 化 素 质 较 高, 但 人 员 数 量 较 为 有 限, 目 前 暂 能 够 满 足 日 常 经 营 需 要 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 12

4. 政 府 支 持 公 司 是 蓬 莱 市 政 府 投 资 建 设 的 主 要 平 台, 承 担 了 市 本 级 基 础 设 施 建 设 的 主 要 任 务 业 务 发 展 得 到 蓬 莱 市 政 府 的 大 力 支 持 (1) 财 政 补 贴 为 了 支 持 公 司 的 发 展,2012~2014 年, 政 府 持 续 给 予 该 公 司 一 系 列 财 政 补 贴 其 中 2012 年, 依 据 蓬 财 预 指 2011 135 号 文 件, 公 司 接 受 政 府 划 拨 补 贴 57,979 万 元 ;2013 年, 公 司 收 到 财 政 拨 付 的 多 项 财 政 补 贴 共 计 52,079 万 元, 其 中 拨 款 43,450 万 元 用 于 公 司 购 买 土 地 ;2014 年, 公 司 收 到 财 政 拨 付 的 多 项 财 政 补 贴 共 计 2,617 万 元 政 府 财 政 补 贴 款 项 主 要 用 于 补 贴 公 司 当 年 借 款 的 贴 息 以 及 作 为 基 础 设 施 资 本 金, 上 述 补 贴 款 均 列 入 资 本 公 积 核 算, 划 拨 现 金 均 已 到 账 (2) 资 产 划 拨 为 了 扩 大 公 司 的 资 产 规 模,2010 年 政 府 依 据 蓬 政 发 2010 第 71 号 文 件, 将 原 山 汽 改 宗 地 划 转 至 城 投 公 司, 该 宗 土 地 面 积 为 293.667 亩, 入 账 价 值 为 6.72 亿 元, 该 宗 土 地 划 进 公 司, 目 的 用 于 对 外 出 让 实 现 收 益 在 账 务 处 理 上, 公 司 将 其 列 入 资 本 公 积 和 存 货 两 个 科 目 核 算 2014 年 11 月 20 日, 蓬 莱 市 人 民 政 府 关 于 将 原 山 汽 改 宗 地 未 出 让 土 地 无 偿 收 回 的 通 知, 根 据 蓬 莱 市 城 市 建 设 需 要, 经 市 政 府 研 究 决 定, 将 该 宗 地 剩 余 46.962 亩 未 出 让 土 地 无 偿 收 回 2013 年, 根 据 蓬 莱 市 人 民 政 府 办 公 室 会 议 纪 要 ( 第 6 号 ) 蓬 国 监 字 [2013]7 号 关 于 划 转 原 蓬 莱 市 第 二 实 验 小 学 等 相 关 国 有 资 产 的 通 知, 蓬 莱 市 人 民 政 府 和 蓬 莱 市 国 资 局 决 定 将 原 蓬 莱 市 第 二 实 验 小 学 原 蓬 莱 市 韩 家 曈 小 学 原 蓬 莱 市 第 二 职 业 中 学 等 专 业 学 校 原 蓬 莱 市 榨 油 厂 国 有 房 屋 所 有 权, 及 原 206 废 弃 国 道 和 原 蓬 寨 路 废 弃 省 道 蓬 莱 段 国 有 资 产 等 相 关 国 有 资 产 划 转 给 公 司 经 营 ( 主 要 是 股 权 划 转, 但 是 由 于 价 值 低, 公 司 账 面 价 值 变 动 不 大 ) 2013 年, 蓬 莱 市 政 府 通 过 注 入 公 司 资 金, 公 司 用 注 入 的 资 金 通 过 招 拍 挂 程 序 专 项 用 于 购 买 上 述 国 有 资 产 所 在 土 地 2013 年, 市 财 政 共 注 入 公 司 资 金 43,450 万 元 用 于 公 司 通 过 招 拍 挂 购 买 土 地, 并 计 入 资 本 公 积 ; 公 司 当 年 用 此 资 金 以 及 自 有 资 金 7,403.6 万 元 购 得 获 得 土 地 资 产 面 积 共 计 478.15 亩, 入 账 价 值 50,853.6 万 元, 计 入 无 形 资 产 科 目 截 至 2014 年 底, 公 司 资 本 公 积 40.65 亿 元, 其 中 有 政 府 注 入 的 土 地 资 产 12.17 亿 元, 其 余 28.48 亿 元 为 财 政 拨 款 形 式 的 政 府 资 本 性 投 入 (3) 土 地 开 发 整 理 公 司 与 蓬 莱 市 政 府 签 订 了 土 地 整 理 代 理 协 议, 依 据 该 协 议, 由 公 司 代 理 蓬 莱 市 政 府 对 蓬 莱 市 城 镇 规 划 区 内 的 土 地 进 行 整 理, 由 蓬 莱 市 政 府 支 付 公 司 代 理 费 公 司 作 为 蓬 莱 市 政 府 指 定 的 土 地 整 理 代 理 方, 负 责 蓬 莱 市 城 镇 规 划 区 内 土 地 综 合 整 治, 土 地 征 收 平 整 复 垦 工 作 市 政 府 根 据 当 年 土 地 出 让 金 的 55% 向 公 司 支 付 代 理 费, 整 理 土 地 投 放 市 场 前 期 准 备 工 作 支 付 的 相 关 费 用 由 公 司 负 责 土 地 整 理 代 理 费 作 为 公 司 主 营 业 务 收 入 (4) 基 础 设 施 转 让 作 为 蓬 莱 市 城 市 公 共 基 础 设 施 和 重 点 工 程 建 设 投 资 建 设 主 体, 公 司 通 过 与 蓬 莱 市 财 政 局 签 订 相 关 协 议 实 现 对 投 资 建 设 完 成 的 城 市 基 础 设 施 进 行 转 让 2012 年, 公 司 有 账 面 价 值 20.62 亿 元 的 基 础 设 施 与 政 府 签 订 了 地 上 建 筑 物 附 着 物 转 让 协 议, 但 尚 未 全 部 收 到 政 府 转 让 款 2014 年, 公 司 与 蓬 莱 市 财 政 局 签 订 了 投 资 建 设 项 目 回 购 意 向 书, 对 于 公 司 截 至 2014 年 账 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 13

面 在 建 的 代 建 基 础 设 施 将 在 完 工 后 转 让 给 蓬 莱 市 财 政 局, 并 由 蓬 莱 市 财 政 局 在 完 工 后 5 年 内 分 批 支 付 转 让 款 综 上 所 述, 公 司 获 得 蓬 莱 市 政 府 的 大 力 支 持, 综 合 实 力 和 竞 争 力 得 到 进 一 步 增 强 六 管 理 分 析 1. 法 人 治 理 结 构 公 司 按 照 公 司 法 等 相 关 法 律 法 规, 并 结 合 公 司 的 实 际 情 况, 建 立 了 由 股 东 会 董 事 会 监 事 会 和 经 营 层 组 成 的 公 司 治 理 架 构 公 司 最 高 权 力 机 构 是 股 东 会, 下 设 董 事 会, 监 事 会, 董 事 长 为 公 司 的 法 人 代 表, 目 前 由 蓬 莱 市 市 委 常 委 仲 良 兼 任 公 司 设 董 事 会, 董 事 会 成 员 由 5 人 组 成 其 中, 公 司 股 东 会 选 举 4 名, 职 工 代 表 大 会 选 举 1 名 董 事 任 期 3 年, 任 期 届 满, 可 连 选 连 任 董 事 会 设 董 事 长 一 人, 由 董 事 会 选 举 产 生 公 司 设 总 经 理 一 名, 副 总 经 理 二 至 七 名, 由 董 事 会 聘 任 或 者 解 聘 ; 总 经 理 对 董 事 会 负 责, 主 持 公 司 的 生 产 经 营 管 理 工 作, 组 织 实 施 董 事 会 决 议, 组 织 实 施 公 司 年 度 经 营 计 划 和 投 资 方 案 等 公 司 设 监 事 会, 监 事 会 成 员 由 5 人 组 成 其 中, 公 司 股 东 会 选 举 4 名, 职 工 代 表 大 会 选 举 1 名 监 事 任 期 三 年, 任 期 届 满, 可 连 选 连 任 监 事 会 设 监 事 会 主 席 一 人, 由 监 事 会 选 举 产 生 2. 管 理 水 平 为 规 范 公 司 运 作, 公 司 制 定 了 一 系 列 管 理 制 度, 并 不 断 完 善 内 部 管 理 体 系 在 财 务 管 理 方 面, 公 司 制 定 了 财 务 管 理 暂 行 办 法 ( 以 下 简 称 办 法 ), 办 法 在 管 理 机 构 及 其 职 责 负 债 管 理 资 产 管 理 收 入 管 理 成 本 费 用 控 制 等 方 面 做 出 规 定 对 外 担 保 管 理 方 面, 公 司 规 定, 按 公 司 规 定 的 审 批 程 式 报 批 后, 由 财 务 部 登 记 后 才 能 正 式 对 外 签 发, 财 务 部 据 此 纳 入 公 司 或 有 负 债 管 理, 在 担 保 期 满 后 及 时 督 促 有 关 业 务 部 门 撤 销 担 保 内 部 决 策 方 面, 公 司 制 定 了 内 部 决 策 审 批 程 序, 公 司 规 定, 对 注 册 资 本 变 更 公 司 发 展 战 略 改 制 重 组 重 大 投 资 等 重 要 事 项, 应 当 由 市 国 资 局 审 核 后, 报 市 政 府 审 批 ; 审 批 流 程 方 面, 由 董 事 会 经 理 办 公 会 按 职 责 权 限 形 成 决 议, 以 正 式 文 件 上 报 市 国 资 局 总 体 来 看, 公 司 法 人 治 理 结 构 较 为 完 善 管 理 制 度 较 为 规 范, 能 够 对 公 司 的 日 常 生 产 经 营 提 供 支 持 和 保 障 七 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 作 为 蓬 莱 市 唯 一 的 城 市 基 础 设 施 和 土 地 资 源 开 发 整 理 的 投 融 资 建 设 主 体, 主 要 从 事 城 市 基 础 设 施 建 设 和 土 地 资 源 整 理 开 发 业 务 2012~2014 年, 公 司 营 业 收 入 有 所 波 动, 分 别 为 7.62 亿,13.03 亿 和 7.68 亿 土 地 整 理 熟 化 业 务 为 公 司 主 要 收 入 来 源,2014 年 实 现 收 入 7.65 亿 毛 利 率 方 面, 近 三 年 公 司 毛 利 率 持 续 上 升, 分 别 为 29.59%,46.01% 和 57.10%, 主 要 是 公 司 按 土 地 出 让 收 入 的 55% 计 提 土 地 整 理 代 理 费 进 而 确 认 收 入 根 据 蓬 莱 市 政 府 相 关 政 策, 以 及 公 司 与 蓬 莱 市 政 府 和 市 财 政 局 签 订 的 协 议, 公 司 对 土 地 的 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 14

开 发 整 理 后 通 过 土 地 出 让 获 得 出 让 金 返 还, 并 用 于 土 地 业 务 的 滚 动 开 发 ; 土 地 出 让 收 益 用 于 城 市 基 础 设 施 的 建 设, 对 于 基 础 设 施 投 资 缺 口 部 分 将 由 财 政 补 贴 予 以 弥 补 表 3 2012~2014 年 公 司 营 业 收 入 构 成 情 况 ( 单 位 : 万 元 %) 业 务 板 块 2012 年 2013 年 2014 年 收 入 毛 利 率 收 入 毛 利 率 收 入 毛 利 率 土 地 整 理 熟 化 76,182.27 29.59 130,282.12 46.00 67,854.13 61.62 土 地 转 让 业 务 8,614.01 20.46 合 计 76,182.27 29.59 130,282.12 46.00 76,468.14 56.98 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2. 土 地 整 理 熟 化 与 土 地 转 让 业 务 公 司 主 营 业 务 收 入 主 要 为 土 地 整 理 熟 化 收 入 和 公 司 自 有 土 地 转 让 业 务 实 现 (2012 年 和 2013 年 的 自 有 土 地 出 让 业 务 收 入 在 土 地 整 理 熟 化 业 务 中 反 映 ) 公 司 是 蓬 莱 市 全 区 域 内 商 住 用 地 的 土 地 整 理 开 发 主 体 1, 并 享 有 全 市 商 住 用 地 出 让 金 55% 的 返 还 ; 此 外, 公 司 还 可 通 过 转 让 自 有 土 地 获 得 一 定 的 收 入 补 充 公 司 上 述 土 地 业 务 的 收 入 实 现 将 用 以 对 土 地 整 理 业 务 的 滚 动 开 发 公 司 与 蓬 莱 市 政 府 于 2005 年 和 2013 年 1 月 分 别 签 订 了 土 地 储 备 代 理 协 议 和 土 地 整 理 代 理 协 议 2, 依 据 协 议, 由 公 司 代 理 蓬 莱 市 政 府 对 蓬 莱 市 城 镇 规 划 区 内 的 土 地 进 行 整 理, 由 蓬 莱 市 政 府 支 付 公 司 代 理 费 公 司 作 为 蓬 莱 市 政 府 指 定 的 土 地 整 理 代 理 方, 负 责 蓬 莱 市 城 镇 规 划 区 内 土 地 综 合 整 治, 土 地 征 收 平 整 复 垦 工 作 市 政 府 根 据 当 年 度 土 地 出 让 金 的 55% 向 公 司 支 付 代 理 费, 整 理 土 地 投 放 市 场 前 期 准 备 工 作 支 付 的 相 关 费 用 由 公 司 负 责 表 4 2012~2014 年 公 司 实 现 土 地 出 让 情 况 年 份 出 让 面 积 ( 亩 ) 合 同 收 入 ( 万 元 ) 按 比 例 (55%) 确 认 的 收 入 其 他 土 地 业 务 收 入 ( 万 元 ) 2012 年 1,144.32 72,850 39,893 387 2013 年 2,072.26 203,717 112,044 1,054 2014 年 1,263.50 123,600 67,854 0 注 :1. 其 他 土 地 业 务 收 入 主 要 为 土 地 性 质 变 更 容 积 率 调 整 土 地 证 续 期 补 交 土 地 出 让 金 等 业 务 收 入 ; 2. 表 1 中 的 基 金 收 入 中 土 地 有 偿 使 用 收 入 为 当 年 实 际 收 到 的 土 地 出 让 金, 与 该 表 中 的 合 同 收 入 存 在 一 定 时 滞 ; 前 者 中 还 包 括 市 工 业 用 地 出 让 金 收 入, 后 者 不 包 含, 故 二 者 存 在 一 定 波 动 差 异 2012~2014 年, 蓬 莱 市 共 挂 牌 出 让 的 商 住 用 地 土 地 面 积 分 别 为 1,144.32 亩 2,072.26 亩 和 1,263.50 亩, 合 同 收 入 分 别 为 7.29 亿 元 20.37 亿 元 和 12.36 亿 元 ; 按 照 公 司 与 蓬 莱 市 人 民 政 府 签 署 的 协 议, 公 司 按 照 土 地 出 让 收 入 的 55% 确 认 的 代 理 费 收 入 分 别 为 3.99 亿 元 11.20 亿 元 和 6.79 亿 元 ; 此 外,2012~2014 年 归 公 司 所 有 的 其 他 土 地 业 务 收 入 ( 土 地 性 质 变 更 容 积 率 调 整 土 地 证 续 期 补 交 土 地 出 让 金 等 ) 分 别 为 387 万 元 1,054 万 元 和 0 万 元 土 地 整 理 开 发 业 务 的 账 务 处 理 方 面, 土 地 整 理 代 理 费 (55% 出 让 金 返 还 ) 作 为 公 司 主 营 业 务 收 入 ; 土 地 开 发 整 理 成 本 为 土 地 征 收 成 本 地 标 补 偿 及 安 置 费 用 等, 计 入 预 付 款 项 科 目, 当 年 土 地 实 现 出 让 后 结 转 公 司 相 应 的 土 地 开 发 成 本 2012~2014 年, 土 地 整 理 熟 化 业 务 收 入 有 所 波 动, 分 别 为 4.03 亿 元 11.31 亿 元 和 6.79 亿 元 ; 其 毛 利 率 分 别 为 55.17% 59.32% 和 61.62%, 主 1 蓬 莱 市 工 业 用 地 由 各 乡 镇 政 府 主 导 实 施 2 2013 年 与 蓬 莱 市 政 府 签 订 土 地 整 理 代 理 协 议 后,2005 年 的 土 地 储 备 代 理 协 议 自 动 作 废 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 15

要 受 土 地 开 发 整 理 成 本 出 让 的 土 地 地 段 位 置 以 及 土 地 市 场 活 跃 度 的 影 响 其 盈 利 能 力 有 所 上 升, 总 体 处 于 较 好 水 平 公 司 自 有 土 地 出 让 / 转 让 方 面,2012 年, 公 司 将 政 府 于 2010 年 划 拨 的 原 山 汽 改 宗 地 中 的 一 块 批 复 零 售 用 地 对 外 出 让, 该 宗 土 地 面 积 共 计 155.52 亩, 公 司 获 得 出 让 收 入 3.59 亿 元 ;2013 年, 公 司 将 原 山 汽 改 宗 地 中 的 一 块 住 宅 餐 饮 批 发 零 售 地 块 出 让, 该 地 块 面 积 总 计 91.19 亩, 公 司 获 得 出 让 收 入 1.82 亿 元 ; 上 述 公 司 土 地 出 让 收 入 计 入 当 年 土 地 整 理 熟 化 收 入, 并 结 转 存 货 中 相 应 成 本 2014 年, 蓬 莱 市 国 土 局 就 公 司 的 5 宗 工 业 用 地 ( 原 华 贸 地 块 ) 进 行 了 收 回, 面 积 总 计 101.93 亩, 并 给 予 补 偿 8,614 万 元, 同 时 计 入 公 司 当 年 土 地 转 让 收 入 并 结 转 相 应 成 本 6,851.75 万 元 ( 无 形 资 产 中 ) 截 至 2014 年 底, 公 司 通 过 政 府 划 拨 取 得 的 未 来 将 用 于 转 让 的 自 有 土 地 面 积 共 计 494.67 亩, 均 为 出 让 地 且 办 有 土 地 证, 账 面 价 值 合 计 4.30 亿 元, 在 公 司 存 货 科 目 体 现 土 地 整 理 开 发 业 务 资 金 平 衡 方 面,2012~2014 年, 公 司 对 土 地 整 理 开 发 的 投 入 分 别 为 5.49 亿 元 4.14 亿 元 和 4.06 亿 元 公 司 确 认 的 合 同 收 入 与 实 际 收 到 土 地 出 让 金 存 在 一 定 时 滞 性, 但 由 于 近 年 来 部 分 企 业 早 于 土 地 招 拍 挂 出 让 支 付 给 公 司 一 定 的 土 地 出 让 金 ( 在 预 收 款 项 科 目 体 现 ), 整 体 看 收 入 实 现 质 量 较 好 ;2012~2014 年, 公 司 收 到 的 与 土 地 业 务 相 关 的 现 金 分 别 为 15.32 亿 元 12.53 亿 元 和 7.24 亿 元 根 据 公 司 土 地 开 发 整 理 计 划, 公 司 将 于 未 来 3~5 年 时 间 里, 对 蓬 莱 市 全 区 域 内 预 计 7,200 亩 土 地 进 行 整 理 并 出 让 整 体 看, 由 于 蓬 莱 市 政 府 对 公 司 的 土 地 整 理 开 发 业 务 支 持 力 度 大, 公 司 该 业 务 盈 利 能 力 和 获 现 能 力 均 较 强 ; 公 司 未 来 土 地 整 理 开 发 业 务 可 持 续 性 较 强, 可 开 发 规 模 较 充 足, 对 公 司 未 来 收 入 的 实 现 形 成 一 定 支 撑 但 同 时, 联 合 评 级 关 注 到, 公 司 整 理 开 发 的 土 地 其 出 让 易 受 房 地 产 调 控 和 土 地 监 管 政 策 等 影 响, 未 来 土 地 出 让 的 实 现 存 在 一 定 的 波 动 性 3. 城 市 基 础 设 施 投 资 建 设 公 司 为 蓬 莱 市 城 市 公 共 基 础 设 施 和 重 点 工 程 建 设 投 资 建 设 主 体, 其 运 作 模 式 为 : 通 过 土 地 整 理 开 发 业 务 所 得 的 收 益 用 于 城 市 公 共 基 础 设 施 项 目 的 投 资 建 设 ; 对 于 当 年 出 现 的 资 金 缺 口, 由 政 府 通 过 财 政 补 贴 和 银 行 借 款 予 以 填 补 公 司 通 过 与 蓬 莱 市 财 政 局 签 订 相 关 协 议 实 现 对 投 资 建 设 完 成 的 城 市 基 础 设 施 进 行 转 让 协 议 约 定 了 转 让 价 格, 一 般 为 建 设 成 本 加 计 5% 的 投 资 回 报 收 益 账 务 处 理 方 面, 公 司 承 担 建 设 的 城 市 公 共 基 础 设 施 在 在 建 工 程 科 目 体 现, 待 项 目 建 设 完 工 后 转 入 固 定 资 产 2012 年, 公 司 将 其 投 资 建 设 的 城 市 道 路 广 场 公 园 污 水 管 网 等 基 础 设 施 转 让 给 蓬 莱 市 财 政 局, 并 签 订 地 上 建 筑 物 附 着 物 转 让 协 议, 其 中 约 定 的 转 让 价 格 为 建 设 成 本 加 计 5% 的 投 资 回 报 收 益 公 司 固 定 资 产 原 值 当 年 减 少 20.62 亿 元, 并 实 现 1.44 亿 元 的 固 定 资 产 处 置 利 得 计 入 营 业 外 收 入, 而 尚 未 收 到 的 财 政 转 让 款 计 入 应 收 账 款 根 据 蓬 政 发 [2015] 第 14 号 蓬 莱 市 人 民 政 府 关 于 市 城 投 集 团 解 决 应 收 款 项 相 关 问 题 请 示 的 批 复, 市 政 府 同 意 以 土 地 出 让 收 益 偿 还 上 述 款 项 若 该 地 块 出 让 价 格 未 达 到 测 算 标 准, 差 额 部 分 由 市 财 政 安 排 资 金 补 足 ( 详 见 八 财 务 分 析 2. 资 产 构 成 中 应 收 款 项 部 分 ) 未 来 三 年 蓬 莱 市 土 地 出 让 计 划 情 况 见 表 9 2014 年, 市 政 府 同 意 由 公 司 代 替 蓬 莱 市 政 府 暂 收 蓬 莱 西 海 岸 海 洋 文 化 旅 游 产 业 聚 集 区 项 目 相 关 款 项 7.30 亿 元, 同 时 冲 抵 上 述 应 收 政 府 转 让 款 2014 年 5 月, 公 司 与 蓬 莱 市 财 政 局 签 订 了 投 资 建 设 项 目 回 购 意 向 书, 对 于 公 司 代 建 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 16

的 基 础 设 施 将 在 完 工 后 转 让 给 蓬 莱 市 财 政 局, 并 由 蓬 莱 市 财 政 局 在 完 工 后 5 年 内 分 批 支 付 转 让 款 转 让 价 格 为 以 公 司 实 际 投 资 额 上 浮 5%~10%, 实 际 回 购 时 以 双 方 协 商 数 为 准 近 三 年, 公 司 对 城 市 公 共 基 础 设 施 的 建 设 投 资 ( 不 含 资 本 化 利 息 支 出 ) 分 别 为 6.60 亿 元 8.60 亿 元 和 4.28 亿 元 对 于 当 年 出 现 的 资 金 缺 口, 由 政 府 通 过 财 政 补 贴 予 以 填 补, 账 务 处 理 上 计 入 资 本 公 积 ;2012~2014 年, 公 司 接 受 财 政 的 补 贴 款 分 别 为 5.81 亿 元 0.86 亿 元 和 0.26 亿 元 作 为 蓬 莱 市 基 础 设 施 建 设 的 主 体, 由 公 司 负 责 承 建 的 市 政 基 础 设 施 建 设 项 目 较 多 近 年 来, 公 司 先 后 投 资 建 设 了 水 城 项 目 206 国 道 西 线 206 国 道 南 出 口 蓬 水 路 南 环 路 和 海 市 学 校 等 一 系 列 基 础 设 施 建 设 项 目 上 述 项 目 建 成 后, 具 有 一 定 社 会 效 益 表 5 截 至 2014 年 底 公 司 在 建 工 程 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 名 称 总 投 资 已 完 成 投 资 尚 需 投 资 预 计 完 工 时 间 道 路 及 地 下 管 网 178,464 36,002.19 142,461.81 2018.05 平 山 河 整 治 31,363 23,795.70 7,567.30 2015.06 城 乡 垃 圾 一 体 化 5,000 4,192.19 807.81 2015.06 其 他 工 程 180,000 134,151.05 45,848.95 -- 公 园 浴 场 2,000 1,957.88 42.12 2015.09 农 高 区 旅 游 观 光 大 道 3,600 2,782.65 817.35 2015.10 泥 河 东 岸 污 水 管 道 600 308.85 291.15 2015.12 旅 游 集 散 中 心 6,000 413.28 5,586.72 2015.12 师 范 学 校 22,800 10,337.78 12,462.22 2016.12 新 汽 车 站 9,000 4,220.66 4,779.34 2015.12 新 市 场 1,800 546.00 1,254.00 2015.12 超 载 超 限 检 测 站 860 678.31 181.69 2015.12 避 风 港 820 654.93 165.07 2017.06 合 计 442,307 220,041.49 222,265.53 -- 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 其 他 工 程 中 主 要 为 城 市 内 道 路 合 计 总 投 资 3.8 亿 元, 工 业 园 区 道 路 及 区 内 市 政 管 网 合 计 总 投 资 6.9 亿 元, 供 暖 管 网 合 计 总 投 资 2.7 亿 元 等 截 至 2014 年 底, 公 司 主 要 在 建 工 程 12 项 公 司 在 建 项 目 总 投 资 44.23 亿 元, 已 投 资 22.00 亿 元, 尚 需 投 资 22.23 亿 元 工 程 建 设 完 工 后, 市 政 府 将 根 据 规 划 分 批 对 基 础 设 施 项 目 实 施 回 购 总 体 上 看, 已 签 订 转 让 协 议 的 基 础 设 施 项 目 尚 有 约 14.7 亿 元 的 政 府 转 让 款 未 收 到, 同 时 公 司 在 建 基 础 设 施 项 目 已 完 成 规 模 较 大, 公 司 存 在 一 定 的 资 金 周 转 压 力 此 外, 由 于 绝 大 多 数 在 建 工 程 项 目 预 计 于 未 来 两 年 内 完 工, 且 投 资 规 模 较 大, 未 来 两 年 内 公 司 或 将 存 在 一 定 的 资 金 缺 口 4. 经 营 效 率 从 经 营 效 率 指 标 来 看, 公 司 应 收 账 款 周 转 次 数 较 低,2012 年 ~2014 年, 公 司 应 收 账 款 周 转 率 分 别 为 0.31 次 0.48 次 和 0.31 次, 呈 上 下 波 动 态 势, 主 要 原 因 是 公 司 应 收 账 款 欠 款 方 为 蓬 莱 市 财 政 局, 款 项 回 收 期 限 较 长 公 司 存 货 周 转 次 数 维 持 在 较 低 水 平,2012 年 -2014 年 存 货 周 转 次 数 分 别 为 0.62 次 0.95 次 和 0.63 次, 原 因 是 存 货 中 的 土 地 使 用 权 占 比 较 高, 从 政 府 划 拨 土 地 到 土 地 招 拍 挂 出 让 需 要 一 定 时 间 2012 年 -2014 年 公 司 总 资 产 周 转 率 分 别 为 0.09 次 0.13 次 和 0.07 次, 考 虑 到 基 础 设 施 建 设 行 业 的 特 殊 性, 较 低 的 总 资 产 周 转 率 比 较 正 常 总 体 来 看, 公 司 的 经 营 效 率 处 于 中 等 水 平 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 17

5. 经 营 关 注 对 政 府 依 赖 程 度 高 由 于 城 市 基 础 设 施 建 设 和 土 地 整 理 业 务 一 定 程 度 上 取 决 于 蓬 莱 市 的 土 地 供 应 量 城 市 发 展 长 短 期 规 划 以 及 房 地 产 调 控 和 土 地 监 管 政 策, 作 为 公 司 收 入 主 要 来 源 的 两 大 业 务 的 后 续 发 展 存 在 一 定 的 波 动 性 应 收 账 款 占 比 较 高, 账 面 土 地 使 用 权 剩 余 可 供 抵 押 价 值 较 低 公 司 的 应 收 账 款 欠 款 方 主 要 为 蓬 莱 市 财 政 局, 拖 欠 期 限 较 长 ; 公 司 存 货 科 目 中 的 土 地 使 用 权 占 比 大, 资 产 质 量 一 般, 流 动 性 偏 弱, 且 已 用 于 借 款 抵 押 的 土 地 使 用 权 账 面 价 值 占 全 部 存 货 中 土 地 使 用 权 账 面 价 值 的 88%, 需 要 引 起 关 注 6. 未 来 发 展 公 司 未 来 将 立 足 土 地 开 发 和 投 融 资 两 项 主 要 业 务, 逐 步 向 资 产 经 营 和 资 本 运 作 方 向 拓 展, 经 营 领 域 向 蓝 色 经 济 教 育 医 疗 文 化 产 业 服 务 业 等 新 兴 板 块 延 伸, 扩 大 实 体 经 济 规 模, 构 建 有 效 偿 债 机 制, 发 展 成 为 有 实 体 经 营 业 务 与 经 营 行 为 的 市 场 主 体 结 合 蓬 莱 市 城 区 总 体 规 划 意 见, 公 司 制 定 了 如 下 的 发 展 战 略 : 1) 优 化 资 本 结 构 确 保 国 有 资 产 保 值 增 值 进 一 步 整 合 现 有 国 有 资 产, 充 分 发 挥 国 有 资 产 的 整 体 融 资 效 应 ; 积 极 参 与 蓬 莱 市 国 有 股 权 投 资, 实 现 国 有 资 产 的 保 值 和 增 值 ; 通 过 成 立 全 资 或 控 股 子 公 司, 实 现 国 有 资 本 跨 行 业, 多 领 域 发 展 2) 立 足 基 础 设 施 项 目 建 设 实 现 较 快 增 长 作 为 蓬 莱 市 重 大 项 目 投 资 建 设 主 体 和 国 有 资 产 经 营 主 体, 未 来 公 司 将 积 极 探 索 多 种 投 融 资 形 式, 拓 宽 融 资 渠 道, 继 续 推 动 城 市 基 础 设 施 建 设 3) 加 大 重 点 项 目 开 发 力 度 打 造 宜 居 城 区 公 司 将 以 路 网 保 障 房 和 环 境 建 设 为 重 点, 围 绕 内 成 网 外 成 环 的 目 标, 完 善 区 域 交 通 总 体 框 架 ; 坚 持 新 区 开 发 和 旧 城 改 造 并 举, 拉 大 城 市 框 架, 完 善 城 市 功 能 4) 加 强 公 司 实 体 化 运 作, 提 高 公 司 国 有 资 产 的 投 资 经 营 效 益 加 强 公 司 经 营 性 业 务 的 开 发 力 度, 提 升 公 司 资 产 和 业 务 的 盈 利 能 力 ; 进 一 步 加 大 对 资 产 的 管 理 力 度, 增 强 业 务 竞 争 能 力, 提 高 盈 利 水 平 ; 公 司 努 力 发 展 成 为 集 股 权 投 资 资 产 管 理 保 障 房 建 设 和 工 程 开 发 业 务 为 一 体 的 综 合 性 公 司 总 体 来 看, 公 司 的 两 大 主 营 业 务 得 到 政 府 的 大 力 支 持, 发 展 思 路 清 晰, 规 划 路 径 切 实 可 行, 但 存 在 较 大 对 外 融 资 需 求 八 财 务 分 析 1. 财 务 质 量 及 财 务 概 况 公 司 提 供 的 2012~2014 年 度 财 务 报 表 由 中 天 运 会 计 师 事 务 所 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 报 告 从 合 并 范 围 看,2013 年, 公 司 新 增 蓬 莱 市 城 市 建 设 开 发 有 限 公 司 和 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 资 产 经 营 有 限 公 司 两 家 全 资 子 公 司, 减 少 蓬 莱 西 海 岸 海 洋 文 化 旅 游 产 业 开 发 有 限 公 司 一 家 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 18

全 资 子 公 司 ;2014 年 公 司 新 增 山 东 盛 业 融 资 担 保 有 限 公 司 2013 年 公 司 新 增 的 蓬 莱 市 城 市 建 设 开 发 有 限 公 司 和 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 资 产 经 营 有 限 公 司 分 担 原 有 职 能 和 经 营 业 务, 从 合 并 口 径 看, 对 公 司 财 务 数 据 影 响 较 小, 财 务 数 据 可 比 性 较 好 截 至 2014 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 为 98.63 亿 元, 负 债 总 额 38.84 亿 元, 所 有 者 权 益 合 计 59.79 亿 元 ;2014 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 7.68 亿 元, 净 利 润 3.23 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 6.17 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 -5.69 亿 元 2. 资 产 质 量 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 总 额 98.63 亿 元, 其 中 流 动 资 产 占 47.29%, 非 流 动 资 产 占 52.71% 流 动 资 产 近 三 年, 公 司 流 动 资 产 波 动 下 降, 年 均 下 降 9.00% 截 至 2014 年 底 公 司 流 动 资 产 为 46.64 亿 元, 主 要 由 应 收 账 款 ( 占 44.67%) 预 付 款 项 ( 占 16.11%) 其 他 应 收 款 ( 占 22.37%) 和 存 货 ( 占 9.34%) 构 成 图 1 2014 年 底 公 司 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 截 至 2014 年 底, 公 司 货 币 资 金 为 3.11 亿 元, 主 要 由 银 行 存 款 构 成 公 司 预 付 款 项 主 要 为 公 司 预 付 的 工 程 款 项 等,2012~2014 年 公 司 预 付 账 款 不 断 下 降, 年 均 下 降 14.42%,2014 年 底 为 7.51 亿 元 ; 从 账 龄 上 看,1 年 以 内 的 占 37.34%,1~2 年 的 占 30.52%, 2~3 年 的 占 20.44%,3 年 以 上 的 占 11.69% 公 司 应 收 账 款 主 要 系 公 司 将 建 成 的 基 础 设 施 转 让 给 市 财 政 局 产 生 的 应 收 款 项 2012~2014 年 有 所 波 动 :2013 年 底 为 29.19 亿 元, 同 比 增 长 18.03%, 主 要 是 由 于 当 年 土 地 出 让 后 尚 未 收 到 部 分 出 让 金 返 还 所 致 ;2014 年 底 为 20.83 亿 元, 同 比 下 降 28.64%, 主 要 系 市 政 府 同 意 由 公 司 代 替 蓬 莱 市 政 府 暂 收 蓬 莱 西 海 岸 海 洋 文 化 旅 游 产 业 聚 集 区 项 目 相 关 款 项 7.30 亿 元, 冲 抵 市 政 府 相 关 部 门 对 公 司 部 分 应 收 账 款 从 账 龄 上 看,1 年 以 内 的 占 0.96%,2~3 年 的 占 99.04%; 公 司 共 计 提 坏 账 准 备 0.21 亿 元, 计 提 比 例 为 0.99% 从 集 中 程 度 上 看, 公 司 应 收 账 款 主 要 欠 款 方 为 蓬 莱 市 财 政 局, 其 欠 款 占 85.42%, 主 要 为 公 司 转 让 基 础 设 施 的 财 政 应 付 款 ; 其 余 主 要 欠 款 均 为 应 收 土 地 款 整 体 看, 公 司 坏 账 风 险 较 小 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 19

表 6 2014 年 底 应 收 账 款 欠 款 单 位 情 况 ( 单 位 : 万 元 %) 单 位 名 称 金 额 账 龄 占 应 收 账 款 总 额 的 比 例 蓬 莱 市 财 政 局 179,723.01 2-3 年 以 内 85.42 义 和 房 地 产 7,120.00 2-3 年 以 内 3.38 烟 台 德 越 置 业 5,800.00 2-3 年 以 内 2.76 碧 桂 园 17,759.00 2-3 年 以 内 8.44 合 计 210,402.01 100.00 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 近 三 年, 公 司 其 他 应 收 款 波 动 增 长, 年 均 增 长 32.04%, 截 至 2014 年 底 为 10.43 亿 元, 主 要 欠 款 情 况 见 表 7; 从 账 龄 上 看,1 年 以 内 的 占 64.88%,1~2 年 的 占 12.93%,2~3 年 的 占 10.09%,3 年 以 上 的 占 12.10%; 公 司 其 他 应 收 款 共 计 提 坏 账 准 备 0.21 亿 元, 计 提 比 例 1.97% 表 7 2014 年 底 公 司 其 他 应 收 款 主 要 欠 款 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 单 位 名 称 金 额 账 龄 占 其 他 应 收 款 总 额 的 比 例 (%) 蓬 莱 市 滨 海 热 力 有 限 公 司 41,968.21 4 年 以 内 39.43 财 政 局 基 建 科 33,398.25 1 年 以 内 31.38 开 发 区 9,000.00 2 年 以 内 8.46 石 岛 集 团 5,400.00 1 年 以 内 5.07 蓬 莱 市 和 谐 房 地 产 开 发 有 限 公 司 3,670.00 1 年 以 内 3.45 合 计 93,436.47 87.79 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 和 公 司 提 供 注 : 根 据 2013 年 10 月 蓬 莱 市 人 民 政 府 出 具 的 关 于 授 权 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 对 蓬 莱 市 滨 海 热 力 有 限 公 司 供 暖 补 贴 出 资 的 通 知,2005 年 8 月, 市 政 府 与 蓬 建 建 工 集 团 有 限 公 司 签 订 的 蓬 莱 市 集 中 供 暖 供 汽 工 程 合 同 约 定 : 经 营 期 限 为 三 十 年 整, 合 同 期 满, 无 偿 将 设 施 移 交 给 蓬 莱 市 人 民 政 府, 并 授 权 公 司 代 表 市 政 府 出 资 补 贴 蓬 莱 市 滨 海 热 力 有 限 公 司, 经 营 期 满 后, 由 公 司 负 责 收 回 蓬 莱 市 滨 海 热 力 有 限 公 司 所 有 资 产 根 据 蓬 政 发 [2015] 第 14 号 蓬 莱 市 人 民 政 府 关 于 市 城 投 集 团 解 决 应 收 款 项 相 关 问 题 请 示 的 批 复, 截 至 2014 年 底, 公 司 在 开 展 正 常 经 营 活 动 的 过 程 中, 形 成 了 以 下 应 收 款 项 : 蓬 莱 市 财 政 局 应 收 账 款 17.97 亿 元 蓬 莱 市 财 政 局 基 建 科 其 他 应 收 款 3.34 亿 元, 有 关 政 府 其 他 部 门 其 他 应 收 款 0.90 亿 元, 合 计 22.21 亿 元 市 政 府 同 意 以 土 地 出 让 收 益 偿 还 上 述 款 项 ; 配 套 地 块 可 供 地 面 积 2004 亩, 供 地 性 质 为 旅 游 商 住 用 地 ; 上 述 土 地 出 让 后, 按 市 区 内 同 类 型 地 块 平 均 出 让 价 格 155 万 元 / 亩 测 算, 预 计 出 让 总 收 入 约 31.06 亿 元, 扣 除 土 地 出 让 成 本 后, 净 收 益 为 26.40 亿 元, 并 用 以 偿 还 上 述 欠 款 若 该 地 块 出 让 价 格 未 达 到 测 算 标 准, 差 额 部 分 由 市 财 政 安 排 资 金 补 足 ; 上 述 地 块 具 体 出 让 计 划 情 况 见 下 表 8 此 外, 市 政 府 同 意 以 土 地 出 让 金 抵 顶 欠 款 : 未 来 招 拍 挂 的 土 地 中, 由 城 投 集 团 中 标 摘 牌 的 土 地, 摘 牌 后 所 需 缴 纳 的 土 地 出 让 金, 可 与 市 政 府 相 关 部 门 所 欠 的 应 收 款 项 相 抵 同 时, 市 政 府 承 诺, 不 再 通 过 暂 借 款 和 垫 付 款 等 方 式 增 加 城 投 集 团 应 收 款, 并 保 持 城 投 集 团 未 来 经 营 的 独 立 性 但 联 合 评 级 关 注 到, 上 述 测 算 出 让 价 格 高 于 目 前 市 区 商 住 用 地 出 让 均 价, 未 来 土 地 出 让 总 收 入 的 实 现 存 在 一 定 不 确 定 性 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 20

表 8 财 政 应 收 款 配 套 土 地 出 让 计 划 情 况 ( 单 位 : 亩 亿 元 ) 项 目 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 合 计 计 划 出 让 土 地 面 积 204 200 200 200 200 200 200 200 200 200 2004 预 计 取 得 土 地 出 让 收 益 3.16 3.10 3.10 3.10 3.10 3.10 3.10 3.10 3.10 3.10 31.06 预 计 拨 付 资 金 3.00 2.60 2.60 2.60 2.60 2.60 2.60 2.60 2.60 2.60 26.40 资 料 来 源 : 蓬 政 发 [2015] 第 14 号 蓬 莱 市 人 民 政 府 关 于 市 城 投 集 团 解 决 应 收 款 项 相 关 问 题 请 示 的 批 复 近 三 年, 公 司 存 货 快 速 减 少, 年 均 下 降 28.89%, 主 要 是 由 于 公 司 实 现 土 地 转 让 后 结 转 相 应 账 面 成 本 以 及 政 府 无 偿 收 回 土 地 所 致 2014 年, 根 据 蓬 莱 市 人 民 政 府 关 于 无 偿 收 回 原 山 汽 改 宗 地 未 出 让 土 地 的 通 知, 将 2010 年 市 政 府 划 拨 给 公 司 的 293.67 亩 原 山 汽 改 宗 地 未 出 让 部 分 (46.96 亩 ) 无 偿 收 回 截 至 2014 年 底 公 司 存 货 为 4.36 亿 元, 主 要 为 土 地 使 用 权 (4.30 亿 元 ) 及 开 发 成 本 (0.06 亿 元 ): 土 地 使 用 权 主 要 是 政 府 以 前 年 度 划 入 目 前 转 为 出 让 地 的 土 地 资 产 ; 开 发 成 本 包 括 子 公 司 蓬 莱 市 城 市 建 设 开 发 有 限 公 司 开 发 的 水 供 小 区 及 仙 境 名 仕 商 务 楼 的 前 期 建 设 成 本 及 土 地 成 本 截 至 2014 年 底, 已 用 于 借 款 抵 押 的 土 地 使 用 权 账 面 价 值 占 全 部 存 货 中 土 地 使 用 权 账 面 价 值 的 88% 非 流 动 资 产 近 三 年, 公 司 非 流 动 资 产 快 速 增 长, 年 均 增 长 28.07%, 主 要 是 无 形 资 产 和 在 建 工 程 大 幅 增 长 所 致 ;2014 年 底 为 51.99 亿 元, 其 中 无 形 资 产 占 14.17%, 在 建 工 程 占 85.64% 近 三 年, 公 司 对 代 建 项 目 不 断 投 入 ;2014 年 底 为 22.00 亿 元, 同 比 大 幅 下 降 44.36%, 主 要 是 由 于 当 年 代 建 项 目 完 工 后 转 入 固 定 资 产 所 致 截 至 2014 年 底, 公 司 主 要 在 建 工 程 有 道 路 及 地 下 管 网 平 山 河 整 治 师 范 学 校 等 基 础 设 施 建 设 工 程 ( 详 见 表 6) 2014 年, 有 较 大 规 模 的 代 建 项 目 工 程 完 工 转 固 计 入 固 定 资 产, 主 要 有 城 市 道 路 建 设 水 城 项 目 海 市 学 校 等 截 至 2014 年 底, 公 司 固 定 资 产 账 面 价 值 为 22.53 亿 元, 同 比 大 幅 增 加 22.52 亿 元 其 中 固 定 资 产 中 公 益 性 资 产 为 15.06 亿 元, 如 城 市 道 路 学 校 和 看 守 所 等, 扣 除 上 述 公 益 资 产 后, 公 司 固 定 资 产 金 额 为 7.46 亿 元 截 至 2014 年 底, 公 司 无 形 资 产 7.37 亿 元, 为 公 司 通 过 招 拍 挂 获 得 的 土 地 使 用 权, 未 来 将 用 于 自 身 经 营 使 用 2014 年, 蓬 莱 市 国 土 局 就 公 司 的 5 宗 工 业 用 地 进 行 了 收 回, 并 给 予 补 偿 8614 万 元, 同 时 计 入 公 司 当 年 土 地 转 让 收 入 并 结 转 相 应 成 本 其 中, 已 抵 押 土 地 291.48 亩, 已 抵 押 土 地 账 面 价 值 占 无 形 资 产 中 土 地 所 有 权 账 面 价 值 的 54.72% 表 9 2014 年 底 公 司 无 形 资 产 中 土 地 使 用 权 情 况 ( 单 位 : 平 方 米 万 元 ) 序 号 产 权 证 编 号 使 用 权 类 型 用 途 面 积 账 面 价 值 是 否 抵 押 1 蓬 - 国 用 (2014) 第 0127 号 出 让 批 发 零 售 用 地 12,667 3,667 否 2 蓬 - 国 用 (2014) 第 0126 号 出 让 城 镇 住 宅 用 地 57,180 16,660 否 3 蓬 - 国 用 (2014) 第 0290 号 出 让 批 发 零 售 5,075 2,588 否 4 蓬 - 国 用 (2014) 第 0266 号 出 让 城 镇 住 宅 用 地 4,132 994 否 5 蓬 - 国 用 (2014) 第 0265 号 出 让 批 发 零 售 235 56 否 6 蓬 - 国 用 (2014) 第 0157 号 出 让 城 镇 住 宅 用 地 10,373 931 是 7 蓬 - 国 用 (2014) 第 0156 号 出 让 批 发 零 售 2,333 209 否 8 蓬 - 国 用 (2013) 第 491 号 出 让 住 宿 餐 饮 用 地 54,318 12,952 是 9 蓬 - 国 用 (2013) 第 490 号 出 让 住 宿 餐 饮 用 地 84,429 20,158 是 10 蓬 - 国 用 (2013) 第 0570 号 出 让 城 镇 住 宅 用 地 6,075 1,014 是 11 蓬 - 国 用 (2013) 第 0571 号 出 让 批 发 零 售 2,500 410 否 12 蓬 - 国 用 (2013) 第 0501 号 出 让 批 发 零 售 4,496 1,342 否 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 21

13 蓬 - 国 用 (2013) 第 0557 号 出 让 城 镇 住 宅 用 地 25,510 2,169 是 14 蓬 - 国 用 (2013) 第 0558 号 出 让 批 发 零 售 1,000 83 否 15 蓬 - 国 用 (2013) 第 0502 号 出 让 批 发 零 售 2,500 563 否 16 蓬 - 国 用 (2013) 第 0503 号 出 让 城 镇 住 宅 用 地 13,613 3,091 是 17 蓬 - 国 用 (2014) 第 150 号 出 让 工 业 用 地 17,663 1,657 否 18 蓬 - 国 用 (2014) 第 160 号 出 让 文 体 娱 乐 用 地 23,733 3,997 否 19 该 宗 地 正 在 办 理 解 压 移 交 手 续, 待 手 续 办 理 完 成 后 再 申 请 出 让 工 业 用 地 16,880 1,132 否 办 理 土 地 证 合 计 344,712 73,672 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 来 看, 公 司 流 动 资 产 中 应 收 账 款 和 其 他 应 收 款 占 比 较 高, 主 要 为 应 收 蓬 莱 市 财 政 局 的 应 收 基 础 设 施 项 目 转 让 款 ; 土 地 使 用 权 抵 押 比 率 较 高 ; 固 定 资 产 中 公 益 性 资 产 规 模 较 大 总 体 看, 公 司 资 产 质 量 一 般, 流 动 性 偏 弱 3. 负 债 和 所 有 者 权 益 负 债 近 三 年, 公 司 负 债 规 模 波 动 较 大,2014 年 底 为 38.84 亿 元, 其 中 流 动 负 债 占 70.13%, 非 流 动 负 债 占 29.87% 公 司 负 债 以 流 动 负 债 为 主 近 三 年, 公 司 流 动 负 债 波 动 较 大, 截 至 2014 年 为 27.24 亿 元, 其 中 应 交 税 费 占 30.47%, 其 他 应 付 款 占 60.65% 近 三 年, 公 司 预 收 款 项 波 动 较 大 2013 年 底 公 司 预 收 款 项 较 2012 年 大 幅 增 加, 主 要 为 公 司 预 收 的 土 地 款 ;2014 年 底 公 司 预 收 款 项 为 1.01 亿 元, 较 上 年 大 幅 下 降, 系 市 政 府 同 意 由 公 司 代 替 蓬 莱 市 政 府 暂 收 蓬 莱 西 海 岸 海 洋 文 化 旅 游 产 业 聚 集 区 项 目 相 关 款 项 7.30 亿 元, 冲 抵 市 政 府 相 关 部 门 对 公 司 部 分 应 收 账 款 近 三 年, 公 司 其 他 应 付 款 快 速 增 长, 年 均 增 长 25.95%,2014 年 底 为 16.52 亿 元, 主 要 为 对 国 资 局 下 属 企 业 与 政 府 相 关 单 位 的 往 来 款 表 10 2014 年 底 公 司 前 五 名 大 额 其 他 应 付 款 情 况 单 位 名 称 与 本 公 司 关 系 金 额 占 总 额 的 比 例 账 龄 ( 万 元 ) (%) 蓬 莱 市 兴 蓬 交 通 有 限 公 司 非 关 联 方 64,725.02 一 年 以 内 39.18 紫 荆 山 街 道 非 关 联 方 17,000.00 1-2 年 10.29 仪 和 园 林 非 关 联 方 17,000.00 1-2 年 10.29 蓬 莱 市 人 民 医 院 非 关 联 方 15,920.00 1-2 年 9.64 蓬 建 市 政 非 关 联 方 10,000.00 1-2 年 6.05 合 计 124,645.02 75.45 资 料 来 源 : 公 司 提 供 由 于 公 司 符 合 国 家 税 务 总 局 公 告 2013 年 第 15 号 中 所 描 述 的 政 府 土 地 改 造 项 目 投 资 方, 所 获 收 益 归 投 资 方 属 于 投 资 行 为, 不 属 于 营 业 税 征 税 范 围, 其 取 得 的 投 资 收 益 不 征 收 营 业 税 近 三 年, 公 司 应 交 税 费 逐 年 增 长, 年 均 增 长 19.53%,2014 年 底 为 8.30 亿 元, 主 要 为 企 业 所 得 税, 系 根 据 蓬 莱 市 地 方 税 务 局 2013 年 和 2015 年 出 具 的 关 于 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 税 收 政 策 的 通 知, 公 司 承 接 蓬 莱 市 城 市 基 础 设 施 建 设, 为 蓬 莱 市 经 济 发 展 做 出 了 贡 献, 但 由 于 蓬 莱 市 城 市 建 设 资 金 紧 张, 工 程 款 未 及 时 支 付, 为 维 持 公 司 正 常 经 营 所 需 现 金 流, 经 蓬 莱 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 22

市 地 方 税 务 局 研 究 决 定, 对 公 司 城 市 暂 缓 缴 纳 税 费, 暂 缓 期 限 不 以 三 个 月 为 限 近 三 年, 公 司 非 流 动 负 债 有 所 波 动, 年 均 下 降 5.32%, 截 至 2014 年 底 为 11.60 亿 元, 全 部 为 长 期 借 款, 其 中 质 押 借 款 占 26.90%, 抵 押 借 款 占 34.83%, 保 证 借 款 占 14.53%, 抵 押 保 证 借 款 占 23.53% 近 三 年, 公 司 全 部 债 务 有 所 下 降, 年 均 下 降 2.81%, 截 至 2014 年 底 为 12.60 亿 元, 其 中 短 期 债 务 占 7.94%, 长 期 债 务 占 92.06%, 公 司 债 务 以 长 期 债 务 为 主, 符 合 公 司 业 务 特 点 从 债 务 负 担 指 标 看, 近 三 年, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 三 年 均 值 分 别 为 42.62% 18.11% 和 17.06%, 截 至 2014 年 底 分 别 为 39.38% 17.41% 和 16.25% 图 2 2012~2014 年 公 司 债 务 情 况 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 总 体 看, 公 司 债 务 规 模 逐 年 下 降, 债 务 负 担 处 于 较 低 水 平, 具 有 一 定 的 财 务 弹 性 未 来 公 司 资 本 性 支 出 规 模 较 大, 债 务 负 担 或 将 上 升 所 有 者 权 益 近 三 年, 公 司 所 有 者 权 益 不 断 增 长, 年 均 增 长 11.20%,2014 年 底 为 59.79 亿 元, 主 要 源 自 实 收 资 本 和 未 分 配 利 润 的 增 长 截 至 2014 年 底, 公 司 实 收 资 本 5.00 亿 元 2013 年 底 较 上 年 增 加 4.00 亿 元, 系 根 据 蓬 莱 市 国 资 局 蓬 国 资 函 2013 3 号 关 于 同 意 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 增 加 公 司 注 册 资 本 及 调 整 公 司 组 织 架 构 的 批 复, 同 意 公 司 以 资 本 公 积 转 增 实 收 资 本 4.00 亿 元, 变 更 后 注 册 资 本 5.00 亿 元 ( 烟 浩 正 会 内 验 字 [2013] 第 29 号 ), 其 中 蓬 莱 阁 旅 游 对 公 司 增 资 3.80 亿 元, 蓬 莱 国 资 局 对 公 司 增 资 0.20 亿 元 2012 年, 公 司 原 股 东 蓬 莱 市 京 蓬 置 业 有 限 公 司 将 其 持 有 的 股 份 转 让 给 蓬 莱 市 国 有 资 产 监 督 管 理 局 近 三 年, 公 司 资 本 公 积 保 持 相 对 稳 定, 截 至 2014 年 底 为 40.65 亿 元, 其 中 有 政 府 注 入 的 土 地 12.17 亿 元, 其 余 28.48 亿 元 为 财 政 拨 款 形 式 的 政 府 资 本 性 投 入 2012 年, 依 据 蓬 财 预 指 2011 135 号 文 件, 公 司 接 受 政 府 划 拨 补 贴 57,979 万 元 2013 年, 公 司 收 到 财 政 拨 付 的 多 项 财 政 补 贴 共 计 8,631.87 万 元 ; 此 外, 当 年 蓬 莱 市 政 府 通 过 注 入 公 司 资 金 专 项 用 于 公 司 通 过 招 拍 挂 程 序 购 买 土 地,2013 年, 市 财 政 共 计 注 入 公 司 资 金 43,450 万 元, 并 计 入 资 本 公 积 2014 年, 公 司 获 得 多 项 财 政 补 助 共 计 2,617 万 元 ; 同 时, 根 据 蓬 莱 市 人 民 政 府 关 于 将 原 山 汽 改 宗 地 未 出 让 土 地 无 偿 收 回 的 通 知, 为 应 蓬 莱 市 城 市 建 设 需 要, 经 市 政 府 研 究 决 定, 将 该 宗 地 剩 余 46.96 亩 未 出 让 土 地 无 偿 收 回, 导 致 公 司 资 本 公 积 和 存 货 同 时 减 少 1.07 亿 元 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 23

截 至 2014 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 中 实 收 资 本 占 8.36%, 资 本 公 积 占 67.99%, 未 分 配 利 润 占 21.47% 总 体 看, 公 司 所 有 者 权 益 稳 定 性 尚 可 4. 盈 利 能 力 公 司 营 业 收 入 主 要 来 源 于 公 司 土 地 整 理 熟 化 和 土 地 转 让 业 务 近 三 年, 公 司 营 业 收 入 有 所 波 动, 公 司 实 现 营 业 收 入 分 别 为 7.62 亿 元 13.03 亿 元 和 7.68 亿 元 主 要 受 土 地 开 发 整 理 成 本 出 让 的 土 地 地 段 位 置 以 及 土 地 市 场 活 跃 度 的 影 响, 近 三 年 公 司 营 业 利 润 率 有 所 上 升, 公 司 营 业 利 润 率 分 别 为 29.59% 46.01% 和 57.10% 由 于 公 司 利 息 费 用 全 部 资 本 化, 财 务 费 用 中 无 利 息 支 出, 公 司 期 间 费 用 规 模 相 对 较 小,2014 年 公 司 期 间 费 用 率 为 2.92%, 主 要 为 管 理 费 用 公 司 资 产 减 值 损 失 全 部 为 应 收 账 款 和 其 他 应 收 款 的 坏 账 损 失 营 业 外 收 入 中,2012 年 有 1.44 亿 元 的 固 定 资 产 处 置 利 得, 为 当 年 公 司 将 建 设 完 成 的 基 础 设 施 转 让 给 市 财 政 局 时 确 认 的 投 资 回 报 从 盈 利 指 标 看, 公 司 总 资 本 收 益 率 和 净 资 产 收 益 率 三 年 均 值 分 别 为 6.20% 和 6.09%,2014 年 底 分 别 为 5.47% 和 5.40% 图 3 2012~2014 年 公 司 盈 利 情 况 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 总 体 看, 得 益 于 蓬 莱 市 政 府 对 公 司 土 地 开 发 整 理 业 务 的 政 策 支 持, 以 及 公 司 在 蓬 莱 市 区 域 内 该 业 务 的 垄 断 性 优 势, 公 司 整 体 盈 利 能 力 一 般 5. 现 金 流 近 三 年, 公 司 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 波 动 中 有 所 增 长, 三 年 分 别 为 15.32 亿 元 12.53 亿 元 和 7.24 亿 元, 全 部 为 收 到 的 土 地 业 务 相 关 现 金 ; 由 于 公 司 确 认 的 土 地 出 让 合 同 收 入 与 实 际 收 到 土 地 出 让 金 存 在 一 定 时 滞, 公 司 现 金 收 入 比 近 年 来 有 所 波 动 ; 另 由 于 近 年 来 部 分 企 业 早 于 土 地 招 牌 挂 出 让 支 付 给 公 司 一 定 的 土 地 出 让 金 ( 在 预 收 款 项 科 目 体 现 ), 公 司 的 现 金 收 入 比 水 平 较 高, 近 三 年 分 别 为 201.09% 96.15% 和 94.31%, 整 体 到 位 情 况 较 好, 收 入 实 现 质 量 高 公 司 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 主 要 为 公 司 土 地 整 理 开 发 业 务 的 支 出, 近 三 年 分 别 为 5.49 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 24

亿 元 4.14 亿 元 和 4.06 亿 元 公 司 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 与 支 付 的 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 为 其 他 应 收 款 和 其 他 应 付 款 中 的 资 金 往 来 情 况 公 司 近 三 年 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 分 别 为 11.37 亿 元 8.00 亿 元 和 6.17 亿 元 公 司 投 资 活 动 主 要 为 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 所 支 付 的 现 金, 近 三 年 分 别 为 6.60 亿 元 13.69 亿 元 和 6.80 亿 元, 系 对 城 市 基 础 设 施 建 设 的 投 资 支 出 和 招 拍 挂 购 买 土 地 资 产 支 付 的 现 金 ;2012 年 投 资 支 付 的 现 金 和 2013 年 收 回 投 资 收 到 的 现 金 均 为 3.05 亿 元, 系 公 司 2012 年 投 资 了 3.05 亿 元 的 短 期 理 财 产 品, 并 于 2013 年 收 回 近 三 年 公 司 投 资 活 动 现 金 流 量 净 额 分 别 为 -9.65 亿 元 -10.74 亿 元 和 -7.19 亿 元 近 三 年, 公 司 筹 资 活 动 前 现 金 流 净 额 分 别 为 1.72 亿 元 -2.74 亿 元 和 -1.02 亿 元, 经 营 活 动 产 生 的 净 现 金 流 一 定 程 度 上 能 够 满 足 公 司 投 资 活 动 的 资 金 需 求 筹 资 活 动 方 面, 吸 收 投 资 收 到 的 现 金 和 取 得 借 款 收 到 的 现 金 构 成 了 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 入 近 三 年, 公 司 吸 收 投 资 收 到 的 现 金 分 别 为 5.81 亿 元 5.21 亿 元 和 0.26 亿 元, 为 市 政 府 拨 付 的 补 贴 资 金, 计 入 资 本 公 积 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 出 主 要 表 现 为 偿 还 债 务 支 付 的 现 金 ; 公 司 分 配 股 利 利 润 或 偿 付 利 息 支 付 的 现 金 为 公 司 资 本 化 的 利 息 支 出, 分 别 为 1.11 亿 元 0.80 亿 元 和 0.73 亿 元 公 司 近 三 年 筹 资 活 动 流 量 净 额 分 别 为 1.25 亿 元 2.74 亿 元 和 0.46 亿 元, 与 筹 资 活 动 前 现 金 流 净 额 的 缺 口 较 为 匹 配 总 体 看, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 规 模 较 大, 公 司 经 营 获 现 能 力 较 强 ; 经 营 活 动 产 生 的 净 现 金 流 对 投 资 支 出 有 一 定 覆 盖, 投 资 缺 口 主 要 由 政 府 拨 付 的 补 贴 资 金 弥 补, 对 外 融 资 需 求 尚 可 6. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 指 标 来 看, 由 于 公 司 应 收 账 款 规 模 大, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 水 平 较 高, 近 三 年 均 值 分 别 为 175.92% 和 156.73%,2014 年 底 分 别 为 171.21% 和 155.22% 经 营 现 金 流 动 负 债 比 有 所 波 动, 近 三 年 分 别 为 42.55% 20.49% 和 22.64% 公 司 现 金 类 资 产 对 短 期 债 务 的 保 障 倍 数 近 三 年 均 值 和 2014 分 别 为 6.00 倍 和 3.11 倍 整 体 看, 公 司 短 期 偿 债 能 力 适 宜 从 长 期 偿 债 指 标 来 看,2012~2014 年, 公 司 EBITDA 分 别 为 4.13 亿 元,5.54 亿 元 和 4.37 亿 元, 年 均 复 合 增 长 2.86%, 主 要 系 利 润 总 额 波 动 所 致 2014 年,EBITDA 中 利 润 总 额 占 比 97.45%, 折 旧 摊 销 占 比 2.55%, 2012~2014 年,EBITDA 利 息 倍 数 分 别 为 3.72 倍,6.85 倍 和 6.01 倍, 对 利 息 的 保 障 强 度 较 强 ;EBITDA 全 部 债 务 比 分 别 为 0.07 倍,0.06 倍 和 0.03 倍,EBITDA 对 全 部 债 务 覆 盖 程 度 较 低 主 要 系 债 务 规 模 增 长 速 度 较 快 所 致 考 虑 到 蓬 莱 市 政 府 对 公 司 的 支 持 力 度 大 且 可 持 续 性 较 好, 公 司 整 体 偿 债 能 力 较 强 截 至 2014 年 底, 公 司 获 得 各 商 业 银 行 贷 款 的 授 信 额 度 合 计 为 16.77 亿 元, 已 经 使 用 12.60 亿 元, 公 司 间 接 融 资 渠 道 有 待 拓 宽 截 至 2014 年 底, 公 司 对 外 担 保 总 额 9.62 亿 元, 主 要 为 对 蓬 莱 市 供 水 公 司 (3.29 亿 元 ) 蓬 莱 阁 旅 游 有 限 责 任 公 司 (1.79 亿 元 ) 蓬 莱 市 人 民 医 院 (1.77 亿 元 ) 和 蓬 莱 市 振 蓬 农 业 开 发 有 限 公 司 (0.56 亿 元 ) 等 单 位 提 供 担 保, 担 保 比 率 16.10%, 被 担 保 单 位 经 营 风 险 较 低, 公 司 或 有 负 债 风 险 较 低 7. 过 往 债 务 履 约 情 况 根 据 企 业 提 供 的 中 国 人 民 银 行 企 业 信 用 报 告, 截 至 2015 年 2 月 26 日, 公 司 有 5 笔 尚 未 结 蓬 莱 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 25