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3 关 注 1. 从 事 的 城 市 基 础 设 施 建 设 项 目 建 设 周 期 长, 市 场 化 程 度 低, 整 体 盈 利 能 力 弱 2. 资 产 主 要 由 基 础 设 施 建 设 形 成 的 固 定 资 产 在 建 工 程 和 其 他 非 流 动 资 产 构 成, 资 产 流 动 性 偏 弱 3. 息 债 务 规 模 大, 债 务 负 担 重, 且 城 建 类 投 资 项 目 较 多, 具 一 定 融 资 压 力 4. 本 期 债 券 具 续 期 选 择 权 票 面 利 率 重 置 及 利 息 递 延 累 积 等 特 点 ; 若 发 生 利 息 递 延, 可 能 面 临 利 息 累 积 支 付 压 力 5. 募 投 项 目 收 益 的 规 模 和 实 现 时 间 具 一 定 不 确 定 性 分 析 师 冯 磊 电 话 : 邮 箱 苏 莹 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 市 城 市 建 设 投 资 集 团 2

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5 一 主 体 概 况 市 城 市 建 设 投 资 集 团 ( 以 下 简 称 或 城 投 集 团 ) 是 经 市 人 民 政 府 授 权 从 事 城 市 基 础 设 施 投 融 资 建 设 运 营 和 管 理 的 大 型 国 独 资 企 业, 于 2008 年 12 月 9 日 在 市 工 商 行 政 管 理 局 注 册 成 立, 初 始 注 册 资 本 2 亿 元, 由 市 政 府 全 额 控 股 根 据 市 财 政 局 文 件 穗 财 债 号 关 于 审 定 国 资 产 无 偿 划 拨 权 益 数 额 的 复 函, 政 府 将 市 建 设 投 资 发 展 及 其 下 属 三 家 子 股 权 划 入, 增 加 注 册 资 本 亿 元, 并 于 2012 年 5 月 通 过 立 信 会 计 师 事 务 所 验 资, 并 取 得 信 会 师 粤 报 字 2012 第 号 验 资 报 告 截 至 2016 年 3 月 底, 注 册 资 本 亿 元, 市 人 民 政 府 持 100% 股 权, 为 实 际 控 制 人 经 营 范 围 : 市 政 设 施 管 理 ; 艺 术 表 演 场 馆 管 理 服 务 ; 旅 游 景 区 规 划 设 计 开 发 管 理 ; 房 地 产 开 发 经 营 ; 自 房 地 产 经 营 活 动 ; 企 业 自 资 金 投 资 ; 物 业 管 理 ; 投 资 管 理 服 务 ; 投 资 咨 询 服 务 ; 风 险 投 资 ; 资 产 管 理 ( 不 含 许 可 审 批 项 目 ); 受 托 管 理 股 权 投 资 基 金 ( 具 体 经 营 项 目 以 金 融 管 理 部 门 核 发 批 文 为 准 ); 股 权 投 资 ; 股 权 投 资 管 理 截 至 2015 年 底, 下 设 全 资 子 16 家 内 部 设 立 8 个 职 能 部 门, 分 别 为 办 室 计 划 发 展 部 工 程 管 理 部 资 金 财 务 部 资 产 运 营 部 人 力 资 源 部 纪 检 监 察 室 和 审 计 风 控 部 ( 见 附 件 1), 共 在 职 员 工 2,790 人 截 至 2015 年 底, 合 并 资 产 总 额 1, 亿 元, 负 债 亿 元, 所 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元, 归 属 于 母 的 所 者 权 益 亿 元 ;2015 年 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )0.77 亿 元, 其 中 归 属 于 母 所 者 的 净 利 润 0.72 亿 元 ; 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 0.63 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 注 册 地 址 : 市 越 秀 区 中 山 四 路 228 号 5-7 楼 楼 ; 法 定 代 表 人 : 朱 志 刚 二 本 期 债 券 及 募 投 项 目 概 况 1. 本 期 债 券 概 况 已 于 2016 年 7 月 发 行 第 一 期 专 项 债 券 25 亿 元, 其 中 品 种 一 为 5+N 年 可 续 期 专 项 债 券, 额 度 为 15 亿 元, 品 种 二 为 5+5 年 专 项 债 券, 额 度 为 10 亿 元 ; 计 划 发 行 的 第 二 期 专 项 债 券 额 度 为 25 亿 元 ( 以 下 简 称 本 期 债 券 ), 期 为 5+N 年 本 期 债 券 以 每 5 个 计 息 年 度 为 一 个 重 定 价 周 期 在 每 个 重 定 价 周 期 末, 权 选 择 将 本 期 债 券 期 延 长 1 个 重 定 价 周 期 ( 即 延 续 5 年 ), 或 全 额 兑 付 本 期 债 券 本 期 债 券 无 担 保 本 期 债 券 在 条 款 设 置 上 区 别 于 普 通 债 券, 具 一 定 特 殊 性 本 期 债 券 采 用 浮 动 利 率 形 式, 单 利 按 年 计 息 在 本 期 债 券 存 续 的 第 一 个 重 定 价 周 期 ( 第 1 个 计 息 年 度 至 第 5 个 计 息 年 度 ) 内, 票 面 利 率 由 基 准 利 率 加 上 基 本 利 差 确 定 如 果 选 择 延 长 本 期 债 券 期, 则 从 第 二 个 重 定 价 周 期 开 始, 每 个 重 定 价 周 期 适 用 的 票 面 利 率 调 整 为 当 期 基 准 利 率 加 上 基 本 利 差 再 加 上 300 个 基 点 (1 个 基 点 为 0.01%, 下 同 ) 即 : 市 城 市 建 设 投 资 集 团 4

6 表 1 本 期 债 券 票 面 利 率 重 定 价 周 期 ( 计 息 年 度 ) 第 1 个 重 定 价 周 期 ( 第 1 至 第 5 个 计 息 年 度 ) 从 第 2 个 重 定 价 周 期 开 始 的 每 个 重 定 价 周 期 ( 从 第 6 个 计 息 年 度 开 始 的 每 个 计 息 周 期 ) 资 料 来 源 : 提 供 票 面 利 率 计 算 式 当 期 基 准 利 率 + 基 本 利 差 当 期 基 准 利 率 + 基 本 利 差 +300 个 基 点 基 准 利 率 在 每 个 重 定 价 周 期 确 定 一 次 基 准 利 率 为 本 期 债 券 发 行 告 日 前 1,250 个 工 作 日 的 一 周 上 海 银 行 间 同 业 拆 放 利 率 (Shibor) 的 算 术 平 均 数 ( 四 舍 五 入 保 留 两 位 小 数 ), 其 后 每 个 重 定 价 周 期 的 当 期 基 准 利 率 为 在 该 重 定 价 周 期 起 息 日 前 1,250 个 工 作 日 的 一 周 上 海 银 行 间 同 业 拆 放 利 率 的 算 术 平 均 数 ( 四 舍 五 入 保 留 两 位 小 数 ) 本 期 债 券 基 本 利 差 及 首 次 发 行 票 面 利 率 将 根 据 簿 记 建 档 结 果 确 定, 在 告 前 报 国 家 发 改 委 和 中 国 人 民 银 行 备 案 在 本 期 债 券 每 个 重 定 价 周 期 末, 权 选 择 将 本 期 债 券 期 延 长 1 个 重 定 价 周 期, 或 全 额 兑 付 本 期 债 券 应 至 少 于 续 期 选 择 权 行 权 年 度 付 息 日 前 30 个 工 作 日, 在 相 关 媒 体 上 刊 登 续 期 选 择 权 行 使 告 在 本 期 债 券 存 续 期 间, 除 非 发 生 强 制 付 息 事 件, 经 董 事 会 同 意, 可 以 在 任 意 一 个 付 息 日 选 择 将 全 部 或 部 分 应 支 付 利 息 推 迟 至 下 一 个 付 息 日 支 付, 延 期 支 付 次 数 不 受 制 应 支 付 利 息 包 括 当 期 利 息 以 及 按 照 本 条 款 已 经 递 延 的 所 利 息 及 其 孳 息 前 述 利 息 延 期 支 付 不 构 成 未 能 按 照 约 定 足 额 支 付 利 息 延 期 支 付 利 息 在 递 延 期 间 应 按 当 期 票 面 年 利 率 支 付 利 息 应 至 少 于 付 息 日 前 5 个 工 作 日, 在 相 关 媒 体 上 刊 登 延 期 支 付 利 息 权 行 使 告 如 果 在 某 一 计 息 年 度 末 递 延 支 付 利 息, 则 每 递 延 支 付 一 次, 本 期 债 券 基 本 利 差 从 下 一 个 计 息 年 度 起 上 调 300 个 基 点, 直 到 该 笔 递 延 的 利 息 及 其 孳 息 全 部 还 清 的 年 度 为 止 在 本 期 债 券 每 个 付 息 日 前 12 个 月 内, 发 生 以 下 事 件 的, 不 得 递 延 当 期 利 息 以 及 按 照 本 条 款 已 经 递 延 的 所 利 息 及 其 孳 息 :(1) 向 股 东 分 红 ; (2) 减 少 注 册 资 本 若 选 择 行 使 延 期 支 付 利 息 权, 则 在 延 期 支 付 利 息 及 其 孳 息 未 偿 付 完 毕 之 前, 不 得 下 列 行 为 :(1) 向 股 东 分 红 ;(2) 减 少 注 册 资 本 本 期 债 券 在 破 产 清 算 时 的 清 偿 顺 序 等 同 于 普 通 债 务 基 于 以 上 条 款, 可 得 出 以 下 结 论 : (1) 本 期 债 券 在 破 产 清 算 时 的 清 偿 顺 序 等 同 于 其 他 待 偿 还 债 务 融 资 工 具 从 清 偿 顺 序 角 度 分 析, 本 期 债 券 与 其 他 债 务 融 资 工 具 清 偿 顺 序 一 致 (2) 本 期 债 券 如 不 续 期, 从 第 6 个 计 息 年 开 始 每 5 年 票 面 利 率 调 整 为 当 期 基 准 利 率 加 上 基 本 利 差 再 加 上 300 个 基 点 ( 按 照 目 前 市 场 定 价,300 个 基 点 高 于 AAA 企 业 与 AA+ 企 业 发 行 5 年 期 债 券 利 率 的 利 差 ) 从 票 面 利 率 角 度 分 析, 本 期 债 券 在 续 期 选 择 权 行 权 年 度 付 息 日 具 续 期 选 择 权, 重 置 票 面 利 率 调 整 幅 度 较 大, 选 择 不 续 期 的 可 能 性 大 (3) 考 虑 到 利 息 递 延 时 的 罚 则, 即 在 某 一 计 息 年 度 末 递 延 支 付 利 息, 则 每 递 延 支 付 一 次, 本 期 债 券 基 本 利 差 从 下 一 个 计 息 年 度 起 上 调 300 个 基 点, 直 到 该 笔 递 延 的 利 息 及 其 孳 息 全 部 还 清 的 年 度 为 止 递 延 利 息 支 付 的 可 能 性 小 综 上, 本 期 债 券 具 续 期 选 择 权 票 面 利 率 重 置 及 利 息 递 延 累 积 等 特 点, 联 合 评 级 通 过 对 相 关 条 款 的 分 析, 认 为 本 期 债 券 在 清 偿 顺 序 等 方 面 与 其 他 普 通 债 券 相 关 特 征 接 近 同 时, 考 虑 到 在 选 择 推 迟 支 付 利 息 时 面 临 的 利 息 罚 则 及 累 计 利 息 金 额, 可 能 面 临 利 息 递 延 支 付 压 力 市 城 市 建 设 投 资 集 团 5

7 资 金 2. 募 集 资 金 用 途 本 期 债 券 募 集 资 金 25 亿 元, 计 划 15 亿 元 用 于 城 市 停 车 场 建 设 项 目,10 亿 元 用 于 补 充 流 动 资 料 来 源 : 提 供 表 2 募 集 资 金 拟 使 用 情 况 ( 单 位 : 万 元,%) 项 目 名 称 总 投 资 额 本 期 债 券 拟 投 入 金 额 募 集 资 金 占 项 目 投 资 总 额 比 例 城 市 停 车 场 建 设 项 目 456, , 补 充 流 动 资 金 , 合 计 456, , 募 投 项 目 概 况 (1) 项 目 建 设 内 容 城 市 停 车 场 建 设 项 目 主 要 建 设 内 容 包 括 市 域 范 围 内 四 个 区 块 的 地 下 停 车 库 建 设, 涉 及 黄 金 围 金 沙 洲 国 际 金 融 城 珠 江 新 城 四 大 区 域, 共 11 个 地 块 其 中 : 黄 金 围 项 目 包 括 华 垦 实 业 黄 金 围 经 济 适 用 房 项 目 配 套 的 地 下 停 车 场 及 配 套 商 业 设 施 项 目, 地 块 总 用 地 面 积 8,414m 2, 用 地 性 质 为 二 类 居 住 用 地 金 沙 洲 项 目 包 括 金 沙 洲 3702A02 地 块 3723E02 地 块 3726E01 地 块 以 及 3730E01 地 块 四 个 地 块 的 地 下 停 车 场 及 配 套 商 业 设 施 项 目, 总 用 地 面 积 约 87,899m 2, 用 地 性 质 为 商 业 用 地 以 及 商 业 金 融 用 地 金 融 城 项 目 包 括 金 融 城 AT 地 块 AT 地 块 AT 地 块 AT 地 块 以 及 AT 地 块 的 地 下 停 车 场 及 配 套 商 业 设 施 项 目, 总 用 地 面 积 42,590m 2, 用 地 性 质 以 行 政 办 / 商 务 综 合 用 地 为 主 珠 江 新 城 项 目 包 括 珠 江 新 城 核 心 区 市 政 交 通 项 目 8 区 地 下 停 车 库 珠 江 新 城 核 心 区 市 政 交 通 项 目 于 2007 年 动 工 建 设, 目 前 已 大 部 分 建 成 为 了 给 珠 江 新 城 核 心 区 配 套 停 车 设 施, 规 划 于 江 新 城 核 心 区 市 政 交 通 项 目 8 区 地 下 空 间 配 套 建 设 停 车 场 用 地 面 积 15,167m 2, 用 地 性 质 为 共 绿 地 城 市 停 车 场 建 设 项 目 主 要 建 设 内 容 包 括 各 地 块 地 下 停 车 库 ( 含 人 防 ) 配 套 的 室 外 管 线 敷 设 工 程 以 及 配 套 商 业 建 筑 工 程 其 中, 配 套 商 业 建 筑 建 设 规 模 拟 按 地 下 停 车 库 建 筑 面 积 的 20% 考 虑 但 是, 由 于 黄 金 围 地 块 为 居 住 用 地, 因 此 该 地 块 地 面 商 业 设 施 暂 按 10% 考 虑 ; 而 珠 江 新 城 8 区 停 车 场 地 块 为 共 绿 地, 地 面 除 管 理 用 房 及 停 车 场 出 入 口 外 无 其 他 建 筑, 因 此 该 地 块 暂 不 考 虑 地 面 商 业 配 套 城 市 停 车 场 建 设 项 目 总 建 筑 面 积 308,513m 2, 项 目 建 成 后 共 计 可 提 供 机 动 车 停 车 泊 位 5,426 个, 包 括 地 下 建 筑 和 地 上 建 筑 两 个 部 分 地 下 建 筑 面 积 273,709m 2, 主 要 由 地 下 商 业 配 套 建 筑 以 及 停 车 库 建 筑 组 成, 其 中 : 金 融 城 区 域 地 块 以 及 金 沙 洲 3726E E02 地 块 规 划 建 设 地 下 一 层 商 业 配 套 建 筑 面 积 56,657m 2 ; 其 余 为 地 下 停 车 库, 建 筑 面 积 共 217,052m 2 地 上 配 套 商 业 建 筑 拟 按 地 下 建 筑 的 10~20% 配 套, 建 筑 面 积 共 34,804m 2 (2) 项 目 资 金 来 源 经 初 步 估 算, 城 市 停 车 场 建 设 项 目 总 投 资 估 算 456,509 万 元, 其 中 工 程 费 用 293,006 万 元, 工 程 建 设 其 他 费 用 129,688 万 元 ( 其 中 土 地 使 用 权 出 让 金 98,318 万 元 ), 预 备 费 33,815 万 元 拟 通 过 如 下 方 式 筹 集 资 金 : 自 筹 156,509 万 元, 分 期 发 行 300,000 万 元 债 券 ( 其 中 已 发 行 的 第 市 城 市 建 设 投 资 集 团 6

8 一 期 专 项 债 券 募 集 资 金 中 用 于 募 投 停 车 场 项 目 部 分 为 150,000 万 元, 本 期 债 券 募 集 资 金 中 150,000 万 元 将 用 于 该 项 目 ) 本 期 债 券 融 资 总 额 中 的 150,000 万 元 占 总 投 资 估 算 的 32.86%, 第 一 期 专 项 债 券 与 本 期 债 券 用 于 该 项 目 投 入 合 计 300,000 万 元 占 总 投 资 估 算 的 65.72% (3) 项 目 经 济 效 益 项 目 现 金 流 入 包 括 配 套 商 铺 销 售 收 入 及 停 车 场 租 金 收 入 城 市 停 车 场 建 设 项 目 分 布 于 四 个 不 同 的 区 域, 由 于 区 域 位 置 不 同, 配 套 商 铺 销 售 价 格 也 明 显 差 异 其 中 位 于 金 融 城 的 地 下 商 铺 售 价 按 28,000 万 元 / 平 方 米, 地 面 商 铺 均 价 按 70,000 元 / 平 方 米, 金 沙 洲 地 下 商 铺 售 价 20,000 元 / 平 方 米, 地 面 商 铺 按 45,000 元 / 平 方 米, 黄 金 围 地 面 商 铺 售 价 按 45,000 元 / 平 方 米 计 算 停 车 场 租 金 方 面, 建 设 及 运 营 期 第 一 年, 黄 金 围 停 车 场 租 金 按 6 元 / 车 位 / 小 时 计 算, 每 天 停 车 时 间 为 8 小 时, 月 租 金 收 入 为 1,440 元 / 车 位 / 月 ; 金 融 城 和 珠 江 新 城 停 车 租 金 为 10 元 / 车 位 / 小 时, 每 天 按 8 小 时 停 车 计, 月 租 金 为 2,400 元 / 车 位 / 月 ; 金 沙 洲 停 车 租 金 按 6 元 / 车 位 / 小 时 计, 日 停 车 时 间 为 8 小 时, 金 沙 洲 月 停 车 租 金 收 入 为 1,440 元 / 车 位 / 月 停 车 收 入 从 建 设 及 运 营 期 的 第 二 年 起, 每 年 收 入 递 增 10% 扣 除 项 目 经 营 过 程 中 的 销 售 费 用 及 停 车 管 理 费 用 支 出 后 的 收 入 为 项 目 的 净 收 入, 该 净 收 入 可 用 于 偿 还 债 券 本 金 和 支 付 利 息 根 据 计 算, 本 项 目 第 5 年 累 计 净 收 入 为 355,633 万 元, 第 10 年 累 计 净 收 入 为 434,821 万 元, 能 够 覆 盖 预 计 发 债 合 计 用 于 城 市 停 车 场 建 设 项 目 的 本 金 300,000 万 元 ( 其 中 第 一 期 专 项 债 券 和 本 期 债 券 用 于 项 目 建 设 本 金 分 别 为 150,000 万 元 ) 同 时, 联 合 评 级 注 意 到, 上 述 建 设 规 划 中 对 于 城 市 停 车 场 建 设 项 目 收 入 的 预 测 假 设 较 为 乐 观, 联 合 评 级 将 持 续 关 注 未 来 城 市 停 车 场 建 设 项 目 建 成 后 收 入 的 实 现 情 况 三 行 业 及 区 域 经 济 环 境 1. 行 业 概 况 城 市 基 础 设 施 建 设 包 括 机 场 地 铁 共 汽 车 轻 轨 等 城 市 交 通 设 施 建 设, 市 内 道 路 桥 梁 高 架 路 人 行 天 桥 等 路 网 建 设, 城 市 供 水 供 电 供 气 电 信 污 水 处 理 园 林 绿 化 环 境 卫 生 等 用 事 业 建 设 等 领 域 城 市 基 础 设 施 建 设 是 国 民 经 济 可 持 续 发 展 的 重 要 物 质 基 础, 对 于 促 进 国 民 经 济 及 地 区 经 济 快 速 健 康 发 展 改 善 投 资 环 境 强 化 城 市 综 合 服 务 功 能 加 强 区 域 交 流 与 协 作 等 着 积 极 的 作 用, 其 发 展 一 直 受 到 中 央 和 地 方 各 级 政 府 的 高 度 重 视 近 些 年, 全 国 各 地 区 城 建 资 金 来 源 和 渠 道 日 益 丰 富, 城 市 基 础 设 施 建 设 规 模 不 断 扩 大, 建 设 水 平 迅 速 提 高, 城 市 基 础 设 施 不 断 完 善 中 国 是 世 界 上 最 大 的 发 展 中 国 家, 基 础 设 施 还 比 较 薄 弱, 这 在 一 定 程 度 上 影 响 和 制 约 着 中 心 城 市 综 合 服 务 功 能 的 发 挥, 不 利 于 人 民 生 活 水 平 的 提 高 和 国 民 经 济 持 续 稳 定 快 速 发 展 政 府 一 直 是 中 国 城 市 建 设 的 唯 一 投 资 者 自 1998 年 以 来, 中 央 政 府 逐 年 增 加 基 础 设 施 建 设 投 入, 特 别 是 增 加 城 市 基 础 设 施 建 设 的 资 金 供 给 规 模, 对 城 市 基 础 设 施 建 设 的 国 债 项 目 实 行 贷 款 贴 息 财 政 拨 款 等 一 系 列 优 惠 政 策, 为 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 注 入 了 大 量 的 资 金, 而 地 方 政 府 也 相 应 出 台 了 许 多 优 惠 政 策, 积 极 支 持 城 市 基 础 设 施 的 投 资 建 设 地 方 政 府 基 础 设 施 建 设 融 资 平 台 被 明 确 为 代 表 国 家 或 地 方 政 府 专 业 从 事 基 础 设 施 投 资 开 发 和 经 营 活 动 的 企 业, 是 组 织 中 央 或 地 方 经 营 性 投 资 活 动 的 主 体 经 过 多 年 的 发 展, 目 前 国 内 大 多 数 融 资 平 台 已 形 成 了 较 大 的 经 营 规 模, 在 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 中 发 挥 着 十 分 重 要 的 作 用 城 市 基 础 设 施 建 设 具 投 资 数 额 巨 大 回 收 期 长 投 资 收 益 的 间 接 性 等 特 点, 目 前 中 国 从 事 此 项 业 务 的 市 城 市 建 设 投 资 集 团 7

9 融 资 平 台 面 临 着 投 资 项 目 益 性 与 市 场 性 相 混 淆 投 资 项 目 管 理 模 式 单 一 国 独 资 导 致 无 法 进 行 多 元 化 运 作 等 实 际 问 题 2. 行 业 政 策 20 世 纪 90 年 代 末 期 以 来, 国 家 为 推 动 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 的 改 革, 出 台 了 一 系 列 相 关 政 策, 主 要 着 眼 于 确 立 企 业 的 投 资 主 体 地 位, 支 持 条 件 的 地 方 政 府 投 融 资 平 台 通 过 发 行 债 券 拓 宽 融 资 渠 道 等 2009 年, 在 宽 松 的 平 台 融 资 环 境 及 4 万 亿 投 资 刺 激 下, 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 速 度 猛 增, 造 成 投 资 过 热 及 地 方 财 政 隐 性 债 务 规 模 快 速 攀 升,2010 年 以 来, 为 了 正 确 处 理 政 府 融 资 平 台 带 来 的 潜 在 财 务 风 险 和 金 融 风 险, 国 家 相 继 出 台 了 一 系 列 清 理 及 监 管 政 策, 严 控 平 台 债 风 险 2012 年 12 月 24 日 四 部 委 联 合 下 发 了 财 预 号, 通 过 规 范 融 资 方 式 制 止 违 规 担 保 等 措 施 约 束 地 方 政 府 及 其 融 资 平 台 政 府 性 债 务 规 模 的 无 序 扩 张 2013 年 4 月, 银 监 会 下 发 关 于 加 强 2013 年 地 方 融 资 平 台 风 险 监 管 的 指 导 意 见 ( 以 下 简 称 指 导 意 见 ) 要 求 各 金 融 机 构 遵 循 控 制 总 量 优 化 结 构 隔 离 风 险 明 晰 职 责 的 总 体 思 路, 以 降 旧 控 新 为 重 点, 以 风 险 缓 释 为 目 标, 继 续 推 进 地 方 政 府 融 资 平 台 贷 款 风 险 管 控 工 作 2013 年 8 月 底, 国 家 发 改 委 办 厅 下 发 发 改 办 财 金 号 文, 支 持 债 贷 组 合 模 式 债 贷 组 合 模 式 在 棚 改 债 中 的 应 用, 创 新 点 在 于 银 行 的 引 入, 一 方 面 银 行 提 供 贷 债 统 一 授 信, 为 棚 改 债 的 偿 还 提 供 了 备 用 信 用 支 持 ; 另 一 方 面 银 行 作 为 综 合 融 资 协 调 人, 在 债 券 存 续 期 内 通 过 动 态 长 效 监 控, 强 化 包 括 贷 债 在 内 的 整 体 债 务 风 险 管 理, 为 棚 改 债 募 集 资 金 的 使 用 及 偿 债 资 金 的 归 集 起 到 一 定 的 监 管 和 风 险 提 示 作 用 整 体 上 2012 及 2013 年 政 府 融 资 平 台 面 临 较 为 严 峻 的 信 贷 融 资 环 境, 迫 使 开 市 场 融 资 的 城 投 债 保 持 较 大 发 行 规 模 其 次, 指 导 意 见 对 不 同 行 政 级 别 融 资 平 台 实 施 差 异 化 信 贷 政 策, 对 国 家 鼓 励 的 项 目 继 续 进 行 信 贷 支 持, 这 些 差 异 化 的 政 策 使 省 级 省 会 城 市 融 资 平 台 和 从 事 保 障 房 路 类 融 资 平 台 面 临 相 对 宽 松 的 融 资 环 境 2014 年 10 月 初, 国 务 院 发 布 国 发 号 关 于 加 强 地 方 政 府 性 债 务 管 理 的 意 见 ( 以 下 简 称 43 号 文 ) 43 号 文 的 主 要 内 容 是 围 绕 建 立 规 范 的 地 方 政 府 举 债 融 资 机 制, 建 立 借 用 还 相 统 一 的 地 方 政 府 性 债 务 管 理 机 制 : 首 先, 明 确 了 政 府 性 债 务 举 债 主 体, 且 规 定 融 资 平 台 不 得 新 增 政 府 债 务, 地 方 政 府 性 债 务 采 取 政 府 债 券 形 式 ; 其 次, 地 方 政 府 债 务 规 模 实 行 额 管 理 及 全 口 径 预 算 管 理, 地 方 政 府 债 务 只 能 用 于 益 性 资 本 支 出 和 适 度 归 还 存 量 债 务, 不 得 用 于 经 常 性 支 出 ; 再 次, 明 确 了 偿 债 主 体 为 地 方 政 府, 中 央 政 府 实 行 不 救 助 原 则 2014 年 10 月 底, 财 政 部 发 布 地 方 政 府 存 量 债 务 纳 入 预 算 管 理 清 理 甄 别 办 法 ( 财 预 号, 以 下 简 称 351 号 文 ), 351 号 文 主 要 围 绕 清 理 存 量 债 务 甄 别 政 府 债 务 提 出 了 细 化 内 容 新 增 核 心 内 容 主 要 包 括 :1 明 确 存 量 债 务 甄 别 结 果 上 报 核 查 及 追 责 要 求 ;2 提 出 根 据 项 目 自 身 收 益 能 否 平 衡 债 务 来 甄 别 地 方 政 府 债 务, 其 中 对 于 通 过 PPP 模 式 转 化 为 企 业 债 务 的 情 况, 正 式 明 确 其 不 能 纳 入 政 府 性 债 务 ;3 新 增 凡 债 务 率 超 过 预 警 线 的 地 区, 必 须 做 出 书 面 说 明 综 上, 43 号 文 及 351 号 文 的 出 台, 对 规 范 地 方 政 府 举 债 行 为 约 束 地 方 政 府 盲 目 举 债 防 范 化 解 财 政 金 融 风 险 起 到 积 极 的 作 用 2015 年 5 月 15 日, 国 务 院 办 厅 转 发 了 财 政 部 人 民 银 行 银 监 会 关 于 妥 善 解 决 地 方 政 府 融 资 平 台 在 建 项 目 后 续 融 资 问 题 的 意 见 ( 国 办 发 号 ), 为 确 保 融 资 平 台 在 建 项 目 后 续 融 资, 化 解 在 建 项 目 到 期 债 务 风 险 提 供 了 一 些 操 作 细 则 2015 年 以 来, 从 财 政 部 部 长 楼 继 伟 2015 年 3 月 6 日 针 对 地 方 政 府 债 务 问 题 答 记 者 问, 到 2015 市 城 市 建 设 投 资 集 团 8

10 年 上 半 年 地 方 政 府 债 券 系 列 政 策 的 推 出, 再 到 融 资 平 台 在 建 项 目 后 续 融 资 政 策 落 地, 以 及 2015 年 5 月 份 国 家 发 改 委 积 极 推 进 项 目 收 益 债 同 时 调 整 企 业 债 券 发 行 标 准 等 政 策 的 出 台, 融 资 平 台 整 体 违 约 概 率 较 2014 年 43 号 文 出 台 时 的 预 期 违 约 概 率 所 降 低, 融 资 平 台 债 务 短 期 周 转 能 力 望 增 强, 流 动 性 风 险 将 得 以 缓 释 整 体 看, 通 过 多 次 分 类 整 合, 不 同 类 型 债 务 及 融 资 平 台 得 到 逐 步 整 理 规 范, 在 政 策 不 断 细 化 的 大 背 景 下, 政 府 投 融 资 平 台 逐 步 出 现 两 极 分 化, 条 件 的 平 台 将 获 得 更 多 政 府 及 信 贷 等 支 持, 未 来 在 城 市 发 展 中 起 到 更 加 突 出 的 作 用, 无 条 件 的 平 台 将 出 现 功 能 弱 化, 面 临 调 整 同 时, 监 管 机 构 对 于 债 券 管 理 也 逐 步 重 视, 未 来 从 发 债 审 批 到 后 督 管 理 的 全 程 监 控, 将 成 为 新 趋 势 3. 区 域 经 济 及 财 政 实 力 经 营 与 投 资 的 项 目 均 在 市, 主 要 从 事 城 市 基 础 设 施 建 设 文 化 旅 游 特 定 区 域 开 发 相 关 业 务, 其 经 营 范 围 投 资 方 向 直 接 受 地 区 经 济 实 力 的 影 响, 并 与 城 市 发 展 规 划 密 切 相 关 是 东 省 省 会, 中 国 第 三 大 城 市 15 个 副 省 级 城 市 之 一, 地 处 东 省 南 部, 珠 江 三 角 洲 的 北 缘, 濒 临 南 中 国 海, 珠 江 入 海 口, 毗 邻 港 澳, 是 珠 三 角 重 要 交 通 枢 纽 近 年 来, 市 经 济 发 展 较 快,2015 年, 市 实 现 地 区 生 产 总 值 (GDP)18, 亿 元, 按 可 比 价 格 计 算, 比 上 年 ( 下 同 ) 增 长 8.4% 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 2.5%; 第 二 产 业 增 加 值 5, 亿 元, 增 长 6.8%; 第 三 产 业 增 加 值 12, 亿 元, 增 长 9.5% 第 一 二 三 次 产 业 增 加 值 的 比 例 为 1.26:31.97:66.77 三 次 产 业 对 经 济 增 长 的 贡 献 率 分 别 为 0.4% 29.0% 和 70.6% 市 经 济 结 构 以 第 三 产 业 为 主, 且 其 对 经 济 增 长 贡 献 率 高 项 目 表 3 市 2013~2015 年 经 济 发 展 指 标 ( 单 位 : 亿 元,%) 2013 年 2014 年 2015 年 数 值 增 幅 数 值 增 幅 数 值 增 幅 地 区 生 产 总 值 15, , , 第 一 产 业 增 加 值 第 二 产 业 增 加 值 5, , , 第 三 产 业 增 加 值 9, , , 三 次 产 业 增 加 值 比 率 1.48:33.90: :33.56: :31.97: 三 次 产 业 对 经 济 增 长 贡 献 率 比 率 0.4:29.0: :30.9: :29.0: 资 料 来 源 : 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 报 市 第 三 产 业 发 达, 其 占 GDP 比 重 已 超 过 60%, 交 通 运 输 仓 储 和 邮 政 业 批 发 零 售 业 增 加 值 占 服 务 业 增 加 值 比 重 超 过 第 三 产 业 增 加 值 的 比 重 超 过 1/3, 传 统 流 通 业 仍 居 于 华 南 地 区 物 流 中 心 和 商 贸 中 心 地 位 另 外, 金 融 市 场 活 跃, 定 位 为 华 南 金 融 中 心, 是 华 南 地 区 融 资 能 力 最 强 的 中 心 城 市, 也 是 全 国 外 资 银 行 第 二 批 放 开 准 入 的 城 市 金 融 机 构 发 展 迅 速 门 类 齐 全 ; 金 融 对 外 开 放 步 伐 不 断 加 快, 外 资 金 融 机 构 逐 渐 增 多 ; 金 融 业 务 规 模 日 益 扩 大, 金 融 服 务 水 平 不 断 提 高 ; 资 金 容 量 不 断 扩 大, 种 类 增 多 截 至 2015 年 底, 市 金 融 机 构 本 外 币 各 项 存 款 余 额 42, 亿 元, 比 年 初 增 加 5, 亿 元, 其 中 人 民 币 各 项 存 款 余 额 41, 亿 元, 增 加 5, 亿 元 全 部 金 融 机 构 本 外 币 各 项 贷 款 余 额 27, 亿 元, 增 加 3, 亿 元, 其 中 人 民 币 各 项 贷 款 余 额 26, 亿 元, 增 加 3, 亿 元 截 至 2015 年 底, 全 市 证 券 市 场 共 上 市 68 家, 市 价 总 值 亿 元, 比 上 年 末 分 别 增 9.7% 和 70.6%, 首 次 开 发 行 上 市 (IPO)7 家, 共 计 筹 资 折 合 市 城 市 建 设 投 资 集 团 9

11 人 民 币 亿 元 证 券 4 家, 全 年 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 亿 元, 分 别 增 长 1.5 倍 和 1.7 倍 证 券 分 支 机 构 259 家, 股 票 账 户 数 万 户, 股 票 交 易 额 171, 亿 元, 增 长 2.5 倍 期 货 6 家, 全 年 代 理 交 易 量 4.41 亿 手, 同 比 增 长 40.9%, 代 理 交 易 额 万 亿 元, 同 比 增 长 75.7%; 营 业 收 入 亿 元, 增 长 42.6%; 净 利 润 3.74 亿 元, 增 长 1.0 倍 保 险 机 构 874 家 总 部 3 家, 市 场 主 体 86 家 全 年 保 费 收 入 亿 元, 增 长 18.0% 2013~2015 年, 市 财 政 实 力 稳 步 增 强,2014 年 及 2015 年 增 速 所 放 缓 2015 年, 来 源 于 地 区 的 财 政 总 预 算 收 入 5,116 亿 元, 增 长 5.8%; 一 般 共 预 算 收 入 1, 亿 元, 同 比 增 长 8.5%; 地 方 一 般 预 算 支 出 1, 亿 元, 同 比 增 长 20.3% 年 份 表 ~2015 年 市 财 政 收 支 情 况 ( 单 位 : 亿 元,%) 一 般 预 算 收 入 一 般 预 算 收 入 同 比 增 长 率 一 般 预 算 支 出 一 般 预 算 支 出 同 比 增 长 率 2013 年 1, , 年 1, , 年 1, , 资 料 来 源 : 市 历 年 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 报 境 总 体 来 看, 市 经 济 持 续 保 持 增 长 财 政 实 力 稳 步 增 强, 为 发 展 提 供 了 良 好 的 外 部 环 四 基 础 素 质 分 析 1. 规 模 与 竞 争 力 作 为 市 城 市 基 础 设 施 建 设 和 资 产 运 营 的 主 要 实 体, 主 要 负 责 市 城 建 项 目 投 融 资 和 建 设 任 务 自 成 立 以 来, 在 政 府 的 大 力 支 持 下, 逐 步 发 展 成 为 市 城 建 领 域 实 力 最 强 的 投 融 资 平 台 为 全 面 实 施 十 二 五 规 划, 负 责 了 城 市 新 中 轴 线 地 区 南 站 等 重 点 功 能 区 的 改 造 和 建 设 工 作 通 过 承 接 大 量 重 大 城 市 基 础 设 施 项 目 的 建 设 与 运 营, 积 累 了 丰 富 的 投 资 管 理 和 建 设 经 验, 形 成 了 一 套 在 现 体 制 下 降 低 投 资 成 本 保 证 项 目 质 量 缩 短 工 期 的 高 效 管 理 程 序 积 极 拓 展 融 资 渠 道, 与 多 家 商 业 银 行 良 好 的 合 作 关 系, 拥 通 畅 的 银 行 融 资 渠 道 在 城 市 建 设 和 经 营 方 面 处 于 全 国 领 先 地 位, 资 产 规 模 大 财 务 信 誉 好 融 资 能 力 强, 是 各 家 银 行 争 相 引 入 的 战 略 合 作 重 点 客 户 此 外, 是 全 国 城 投 协 作 联 络 会 的 理 事 会 员 企 业, 长 期 担 任 协 会 副 理 事 长 单 位, 曾 任 协 会 理 事 长 单 位, 在 行 业 中 享 较 高 的 声 誉 总 体 看, 作 为 市 政 府 直 属 的 国 独 资 企 业, 在 市 基 础 设 施 投 融 资 建 设 和 经 营 管 理 业 务 中 处 于 主 导 地 位, 对 区 域 基 础 设 施 乃 至 整 体 发 展 起 到 举 足 轻 重 的 作 用 2. 人 员 素 质 董 事 长 朱 志 刚 先 生,1967 年 出 生, 硕 士 研 究 生 学 历 曾 任 交 通 部 四 航 务 工 程 局 助 理 工 程 师 ; 市 市 政 工 程 总 工 程 师 ; 市 中 心 区 交 通 项 目 领 导 小 组 办 室 工 程 部 部 长 高 级 工 程 师 ; 市 建 设 科 技 委 办 室 副 主 任 ; 新 中 轴 建 设 董 事 长 ; 市 城 市 建 设 投 资 集 团 党 委 委 员 副 总 经 理 ; 市 水 务 投 资 集 团 总 经 理 自 2013 年 3 月 至 今 担 任 市 城 市 建 设 投 资 集 团 10

12 董 事 长 和 党 委 书 记 原 总 经 理 卢 汝 生 先 生 已 于 2013 年 7 月 离 职, 市 政 府 一 直 未 任 命 总 经 理 截 至 2016 年 3 月 底, 集 团 共 员 工 2,790 人 从 年 龄 结 构 来 看,30 岁 以 下 854 人, 占 总 人 数 比 例 30.61%;30 至 50 岁 1,610 人, 占 总 人 数 比 例 57.71%;50 岁 以 上 317 人, 占 总 人 数 比 例 11.36% 从 学 历 结 构 来 看, 博 士 学 历 12 人, 占 总 人 数 0.43%; 硕 士 学 历 106 人, 占 总 人 数 3.80%; 大 专 及 本 科 学 历 1,297 人, 占 总 人 数 46.49%; 大 专 以 下 学 历 1,379 人, 占 总 人 数 48.43% 从 职 称 结 构 来 看 : 初 级 职 称 及 以 下 2,314 人, 占 总 人 数 比 例 82.94%; 中 级 职 称 353 人, 占 总 人 数 比 例 12.65%; 高 级 职 称 123 人, 占 总 人 数 比 例 4.41% 总 体 来 看, 高 层 管 理 人 员 文 化 素 质 高, 且 拥 多 年 政 府 部 门 工 作 经 历, 管 理 经 验 丰 富 ; 员 工 年 龄 结 构 和 学 历 素 质 能 够 满 足 日 常 运 营 需 要 3. 政 府 支 持 自 成 立 以 来 承 担 市 城 市 基 础 设 施 建 设 职 能, 为 保 障 项 目 投 资 和 贷 款 本 息 偿 还, 增 强 可 持 续 发 展 能 力, 市 人 民 政 府 通 过 财 政 资 金 支 持 和 特 定 区 域 土 地 出 让 收 益 配 给 等 方 式 给 予 支 持 (1) 财 政 资 金 支 持 对 于 承 担 建 设 的 非 经 营 性 基 础 设 施 项 目, 由 市 财 政 局 根 据 实 际 偿 还 银 行 贷 款 本 息 数 额 拨 付 还 本 付 息 资 金 对 于 财 政 补 贴 项 目 资 本 金 的 拨 付, 作 资 本 积 增 加 处 理 ; 还 贷 利 息 在 营 业 外 收 入 贷 款 利 息 补 贴 科 目 中 反 映 ; 在 现 金 流 量 表 中, 对 于 项 目 资 本 金 还 贷 本 金 和 贷 款 利 息 补 贴 反 映 在 收 到 其 他 与 筹 资 活 动 关 的 现 金 科 目 中 2013~2015 年, 分 别 收 到 还 贷 本 息 资 金 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 目 前 本 息 资 金 已 由 财 政 资 金 按 时 偿 还 (2) 特 定 区 域 土 地 出 让 收 益 配 给 为 保 证 非 经 营 性 项 目 贷 款 本 金 顺 利 偿 还, 市 人 民 政 府 向 提 供 特 定 区 域 土 地 出 让 收 益 支 持, 由 土 地 开 发 中 心 或 其 他 相 关 单 位 收 储, 待 土 地 按 规 定 招 拍 挂 出 让 后, 土 地 出 让 金 扣 除 计 提 上 缴 规 费 后 由 财 政 局 全 额 返 还 其 中, 奥 体 中 心 油 制 气 厂 地 块 已 于 2014 年 4 月 出 让 完 毕, 收 到 土 地 返 还 款 43 亿 元 计 入 专 项 应 付 款 及 收 到 其 他 与 经 营 活 动 关 的 现 金 中 此 外, 黄 金 围 地 块 交 由 市 土 地 开 发 中 心 ( 以 下 简 称 市 土 发 中 心 ) 收 储, 原 计 划 通 过 该 地 块 筹 集 的 还 债 资 金, 现 以 增 加 资 本 金 方 式 安 排 (20 亿 元 ), 根 据 穗 财 债 号 市 财 政 局 关 于 下 达 市 城 投 集 团 2016 年 专 项 资 金 预 算 的 通 知, 上 述 20 亿 元 增 资 于 2016 年 增 资 到 位 总 体 来 看, 在 财 政 资 金 支 持 与 土 地 出 让 收 益 配 给 方 面 持 续 获 得 市 人 民 政 府 的 大 力 支 持, 且 财 政 资 金 支 持 持 续 性 强 五 管 理 分 析 1. 治 理 结 构 属 国 独 资 责 任, 出 资 人 为 市 政 府, 监 管 机 构 为 市 人 民 政 府 国 资 产 市 城 市 建 设 投 资 集 团 11

13 监 督 管 理 委 员, 产 权 关 系 清 晰 依 据 中 华 人 民 共 和 国 法 要 求, 制 定 了 章 程 并 设 立 董 事 会 监 事 会 和 管 理 机 构 设 董 事 会, 董 事 会 成 员 为 7 人, 其 中 职 工 代 表 董 事 1 人 董 事 由 市 政 府 按 规 定 的 程 序 和 条 件 选 派, 职 工 代 表 董 事 通 过 职 工 代 表 大 会 民 主 选 举 产 生 董 事 会 设 董 事 长 1 人, 负 责 督 促 检 查 董 事 会 决 议 的 执 行 情 况, 签 署 董 事 会 重 要 文 件, 行 使 董 事 会 授 予 的 其 它 职 权 设 监 事 会, 监 事 会 成 员 为 5 人, 其 中, 外 派 监 事 3 人, 职 工 代 表 监 事 2 人 监 事 会 设 主 席 1 人, 由 市 政 府 从 外 派 监 事 中 指 定 设 总 经 理 1 名, 负 责 主 持 日 常 经 营 管 理 工 作, 组 织 实 施 董 事 会 决 议, 对 董 事 会 负 责 ; 设 副 总 经 理 3 名, 协 助 总 经 理 开 展 工 作 总 体 来 看, 产 权 结 构 清 晰, 治 理 结 构 完 善, 部 门 设 置 较 为 合 理, 能 够 满 足 日 常 经 营 管 理 需 要 2. 管 理 水 平 为 优 化 企 业 运 行 机 制, 提 高 管 理 水 平 和 经 济 效 益, 提 升 企 业 核 心 竞 争 力, 制 定 了 一 系 列 管 理 制 度, 涵 盖 了 企 业 重 大 决 策 工 程 项 目 管 理 财 务 管 理 预 算 管 理 审 计 管 理 以 及 人 力 资 源 管 理 等 方 面 工 程 管 理 方 面, 制 定 了 与 财 务 体 系 及 经 营 发 展 规 划 密 切 联 系 的 工 程 管 理 办 法, 主 要 包 括 : 市 城 投 集 团 投 资 项 目 造 价 控 制 工 作 方 案 投 资 项 目 初 步 设 计 及 概 算 审 批 流 程 工 程 结 算 管 理 指 引 等 规 范 工 程 项 目 的 招 投 标 管 理 和 造 价 控 制, 致 力 提 高 工 程 项 目 现 场 管 理 水 平, 保 障 工 程 项 目 的 安 全 施 工 通 过 定 期 分 析 工 程 项 目 进 度, 及 时 研 究 协 调 处 理 各 类 工 程 计 划 实 施 问 题, 监 督 贯 彻 执 行 城 市 基 础 设 施 规 划 政 策 和 规 章 制 度, 保 障 各 类 市 政 工 程 投 资 建 设 项 目 的 顺 利 完 工 财 务 管 理 方 面, 根 据 会 计 法 法 等 国 家 关 法 律 法 规 及 章 程, 结 合 实 际, 制 定 了 完 备 的 财 务 管 理 体 系, 主 要 包 括 财 务 会 计 管 理 制 度 与 企 业 计 划 密 切 关 联 的 预 算 管 理 制 度 等 财 务 管 理 主 要 集 中 在 资 金 管 理 资 产 管 理 预 算 管 理 会 计 核 算 等 方 面, 并 建 立 了 适 应 市 场 经 济 发 展 的 财 务 管 理 模 式 其 中 会 计 核 算 包 括 : 货 币 资 金 实 物 资 产 对 外 投 资 工 程 项 目 采 购 与 付 款 融 投 资 销 售 与 收 款 成 本 费 用 担 保 预 算 等 经 济 业 务 的 会 计 控 制 对 上 述 控 制 项 目 的 岗 位 设 置, 业 务 活 动 的 审 批 执 行 及 检 查 程 序 均 作 了 详 细 的 业 务 规 定 总 体 来 看, 法 人 治 理 结 构 比 较 完 善, 管 理 制 度 比 较 规 范, 且 本 部 资 金 调 度 和 控 制 能 力 强, 能 够 满 足 日 常 运 营 管 理 需 要 六 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 下 属 子 众 多, 经 营 范 围 涵 盖 城 市 基 础 设 施 建 设 文 化 旅 游 资 产 运 营 土 地 开 发 诸 多 领 域 目 前 主 要 从 事 政 府 指 定 的 城 市 基 础 设 施 建 设 资 产 运 营 和 土 地 开 发 业 务 2013~2015 年, 营 业 总 收 入 持 续 增 长, 年 均 复 合 增 长 21.97%, 主 要 系 各 板 块 收 入 均 所 增 长 所 致,2015 年, 新 增 融 资 租 赁 收 入 2015 年, 实 现 营 业 收 入 亿 元, 主 要 源 于 资 产 经 营 板 块 产 生 的 租 金 收 入 ( 占 31.56%) 门 票 收 入 ( 占 16.22%) 提 供 劳 务 收 入 ( 占 23.17%) 以 及 其 他 收 入 ( 占 23.63%, 主 要 包 括 管 理 费 收 入 及 游 乐 服 务 收 入 等 ) 从 毛 利 率 来 看, 2013~2015 年, 主 营 业 务 毛 利 率 逐 年 下 降, 分 别 为 59.41% 52.13% 和 50.52%, 主 要 系 租 市 城 市 建 设 投 资 集 团 12

14 金 收 入 及 提 供 劳 务 收 入 毛 利 率 下 降 所 致 近 三 年 收 入 及 变 化 情 况 如 下 表 所 示 项 目 表 ~2015 年 收 入 构 成 情 况 ( 单 位 : 万 元,%) 2013 年 2014 年 2015 年 营 业 收 入 毛 利 率 营 业 收 入 毛 利 率 营 业 收 入 毛 利 率 租 金 收 入 30, , , 融 资 租 赁 收 入 , 门 票 收 入 15, , , 提 供 劳 务 15, , , 其 他 收 入 8, , , 主 营 业 务 收 入 合 计 70, , , 其 他 业 务 收 入 合 计 71, , , 资 料 来 源 : 提 供 及 审 计 报 告 从 收 入 构 成 来 看, 租 金 收 入 和 提 供 劳 务 为 主 要 收 入 来 源 2013~2015 年, 租 金 收 入 年 均 复 合 增 长 3.97%,2015 年 租 金 收 入 同 比 增 长 7.07%, 小 幅 增 长 ; 门 票 收 入 年 均 复 合 增 长 5.37%,2015 年 门 票 收 入 同 比 增 长 7.41%, 小 幅 增 长 ; 提 供 劳 务 收 入 年 均 复 合 增 长 25.44%, 2015 年 同 比 增 长 37.71%, 增 幅 较 大 主 要 系 技 术 服 务 收 入 增 加 所 致 ; 其 他 收 入 年 均 复 合 增 长 68.87%,2015 年 同 比 增 长 28.46%, 增 幅 较 大 主 要 系 管 理 费 收 入 和 游 乐 服 务 收 入 增 加 所 致 2015 年 新 增 融 资 租 赁 收 入, 占 比 4.53% 从 毛 利 率 来 看,2013~2015 年 租 金 收 入 板 块 毛 利 率 分 别 为 50.99% 52.69% 和 46.52%;2015 年 降 幅 较 大 主 要 系 出 租 资 产 花 城 汇 流 花 展 馆 租 金 收 入 下 降 所 致 2013~2015 年 门 票 收 入 板 块 由 于 经 营 成 本 低, 毛 利 率 分 别 为 99.55% 74.19% 和 80.00%, 均 处 于 较 高 水 平 2013~2015 年 提 供 劳 务 毛 利 率 分 别 为 52.50% 45.00% 和 33.19%, 毛 利 率 逐 年 下 降 主 要 系 劳 务 成 本 上 升 所 致 2013~2015 年 其 他 收 入 分 别 为 31.39% 39.66% 和 57.79%, 毛 利 率 上 升 较 快 主 要 系 管 理 费 收 入 和 游 乐 服 务 收 入 对 应 成 本 下 降 所 致 总 体 看, 营 业 收 入 逐 年 增 长, 营 业 收 入 主 要 来 源 于 资 产 经 营 板 块 产 生 的 租 金 收 入, 毛 利 率 呈 现 逐 年 下 降 趋 势 2. 业 务 板 块 (1) 城 市 基 础 设 施 建 设 承 担 城 市 基 础 设 施 建 设 工 作, 每 年 末 市 城 建 系 统 对 下 年 度 固 定 资 产 投 资 进 行 规 划, 由 市 发 展 和 改 革 委 员 会 统 一 下 发 投 资 任 务 根 据 政 府 下 达 任 务, 进 行 本 年 度 基 础 设 施 建 设 涉 及 投 资 领 域 较 多, 近 年 主 要 投 资 领 域 为 城 市 基 础 设 施 项 目 自 2009 年 开 始, 主 要 进 行 七 大 板 块 ( 道 路 交 通 项 目 板 块 环 境 综 合 整 治 工 程 中 心 城 区 雨 污 分 流 工 程 板 块 园 林 绿 化 及 景 观 工 程 板 块 路 灯 改 造 工 程 光 亮 工 程 板 块 和 经 营 性 项 目 板 块 ) 的 建 设, 涉 及 项 目 总 投 资 额 亿 元, 部 分 项 目 资 本 金 来 源 于 政 府 划 拨, 其 余 资 金 主 要 来 源 于 银 团 贷 款 融 资 截 至 2015 年 底, 共 实 现 七 大 板 块 投 资 亿 元, 主 要 体 现 在 在 建 工 程 固 定 资 产 投 资 性 房 地 产 和 其 他 非 流 动 资 产 科 目 中 市 城 市 建 设 投 资 集 团 13

15 表 6 主 要 项 目 建 设 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 名 称 项 目 总 投 资 截 至 2015 年 底 投 资 额 道 路 交 通 项 目 板 块 环 境 综 合 整 治 工 程 板 块 中 心 城 区 雨 污 分 流 项 目 板 块 园 林 绿 化 及 景 观 工 程 路 灯 改 造 工 程 光 亮 工 程 其 它 工 程 经 营 性 项 目 板 块 合 计 资 料 来 源 : 提 供 道 路 交 通 项 目 板 块 包 括 建 设 中 心 城 区 主 要 市 政 道 路 亚 运 场 馆 周 边 道 路 迎 亚 运 市 政 道 路 大 中 修 工 程 等, 共 包 括 210 个 子 项 目, 项 目 总 投 资 亿 元 环 境 综 合 整 治 工 程 板 块 包 括 市 政 主 干 道 两 侧 环 境 整 治 亚 运 场 馆 及 重 点 区 域 周 边 环 境 整 治 老 城 区 迎 亚 运 环 境 整 治 及 社 区 环 境 整 治 工 程, 实 施 具 体 项 目 约 560 项, 项 目 总 投 资 亿 元 中 心 城 区 雨 污 分 流 项 目 板 块 包 括 为 改 善 城 市 社 区 的 地 下 排 水 管 网, 减 少 污 水 对 水 体 的 污 染, 提 高 污 水 收 集 和 处 理 效 率 而 实 施 的 一 系 列 市 政 排 水 管 网 改 造 项 目 项 目 对 市 169 个 片 区 实 施 雨 污 分 流 改 造, 改 造 总 面 积 7, 顷, 项 目 总 投 资 亿 元 园 林 绿 化 及 景 观 工 程 项 目 是 为 完 善 城 市 总 体 绿 化 布 局, 提 升 亚 运 场 馆 城 市 主 要 入 口 和 重 点 地 标 周 边 绿 化 景 观 的 整 体 水 平 而 实 施 的 绿 化 景 观 工 程 项 目 包 括 园 林 绿 化 及 景 观 项 目 共 95 个, 项 目 总 投 资 亿 元 路 灯 改 造 工 程 主 要 是 将 城 区 中 老 旧 路 灯 更 换 为 LED 节 能 灯, 在 主 要 景 观 路 段 安 装 风 能 太 阳 能 路 灯 ; 光 亮 工 程 包 括 城 市 旧 中 轴 线 城 市 新 中 轴 线 视 屏 监 控 系 统 移 动 供 配 电 系 统 移 动 光 亮 工 程 设 施 人 行 天 桥 光 亮 工 程 和 商 业 街 光 亮 照 明 工 程 等, 两 项 工 程 涉 及 总 投 资 额 亿 元 经 营 性 项 目 板 块 包 括 塔 海 心 沙 项 目 珠 江 新 城 核 心 区 市 政 交 通 项 目 金 穗 路 北 侧 地 下 空 间 项 目 等, 建 筑 面 积 约 100 万 平 方 米, 场 面 积 约 80 万 平 方 米 目 前, 项 目 主 体 已 基 本 完 成 并 投 入 使 用 ( 其 中 塔 已 于 2011 年 投 入 运 营 ) 总 体 看, 城 市 基 础 设 施 建 设 板 块 投 资 任 务 由 市 发 展 和 改 革 委 员 会 下 发, 投 资 领 域 较 多, 主 要 进 行 七 大 板 块 的 投 资, 部 分 项 目 资 本 金 来 源 于 政 府 划 拨, 其 余 资 金 主 要 来 源 于 银 团 贷 款 融 资, 截 至 2015 年 底 主 要 在 建 项 目 投 资 大 部 分 已 到 位 (2) 代 建 代 管 工 程 根 据 市 城 市 基 础 设 施 投 融 资 体 制 改 革 的 安 排, 不 参 与 新 增 政 府 性 项 目 的 投 融 资 工 作, 而 转 为 代 建 代 管 的 业 务 形 式 自 2014 年 开 始, 新 增 工 程 项 目 以 代 建 代 管 的 模 式 进 行, 具 体 模 式 为 对 政 府 项 目 进 行 建 设 管 理 代 建 代 管 项 目 资 金 来 源 为 市 财 政 出 资, 由 政 府 负 责 投 资, 收 取 建 设 单 位 管 理 费, 按 照 财 政 部 财 建 号 文 执 行, 计 提 比 例 不 超 过 工 程 总 概 算 的 1.5% 2015 年, 实 现 管 理 费 收 入 651 万 元 目 前, 代 建 代 管 项 目 包 括 南 站 区 域 综 合 配 套 工 程 和 大 道 系 统 工 程 大 桥 扩 宽, 截 至 2015 年 底, 南 站 区 域 综 合 配 套 工 程 已 投 资 26,323 万 元, 大 道 系 统 工 程 大 桥 扩 宽 已 投 资 18,577 万 元, 项 目 情 况 如 下 表 所 示 此 外, 预 计 承 担 琶 市 城 市 建 设 投 资 集 团 14

16 洲 西 区 ( 互 联 网 创 新 集 聚 区 ) 地 下 空 间 及 配 套 设 施 工 程 项 目 ( 总 投 资 6.56 亿 元 ) 和 南 大 干 线 ( 总 投 资 亿 元 ) 的 建 设 工 作 项 目 名 称 南 站 区 域 综 合 配 套 工 程 大 道 系 统 工 程 大 桥 扩 宽 建 设 周 期 计 划 2015 年 完 成 第 一 期 建 设 2014 年 年 总 投 资 表 7 主 要 代 建 代 管 工 程 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 截 至 2015 年 底 已 投 资 金 额 307, , , , 建 设 内 容 项 目 选 址 位 于 番 禺 区 南 站 南 北 路, 主 要 建 设 内 容 包 括 地 下 空 间 主 体 工 程 市 政 附 属 工 程 以 及 地 面 景 观 及 生 态 建 设 工 程 三 部 分 工 程 总 投 资 估 算 亿 元 项 目 实 施 范 围 为 自 大 道 旧 大 桥 收 费 站 北 侧 至 明 月 二 路 以 北 段, 道 路 改 造 全 长 为 1.73 里, 按 城 市 主 干 道 双 向 十 车 道 标 准 改 造 建 设 内 容 包 括 新 建 东 半 幅 大 桥 二 沙 岛 立 交 改 造 临 江 大 道 立 交 改 造 旧 桥 维 修 加 固 和 桥 面 改 造 大 道 路 段 展 宽 改 造 等, 含 道 路 交 叉 桥 梁 排 水 照 明 交 通 工 程 及 相 关 附 属 工 程 合 计 344, , 资 料 来 源 : 提 供 总 体 看, 代 建 代 管 工 程 由 政 府 负 责 投 资, 收 取 建 设 单 位 管 理 费, 代 建 代 管 工 程 总 体 投 资 尚 等 待 到 位, 目 前 代 建 代 管 业 务 收 入 规 模 较 小 (3) 资 产 运 营 2013~2015 年 收 入 主 要 为 资 产 运 营 收 入, 主 要 包 括 塔 运 营 收 入 出 租 资 产 运 营 收 入 及 提 供 劳 务 收 入 塔 是 市 地 标 建 筑, 整 体 高 600 米, 为 国 内 第 一 高 塔, 定 位 以 观 光 旅 游 为 主, 兼 容 播 电 视 发 射 功 能 的 综 合 设 施 自 2005 年 起 自 行 投 资 建 设 电 视 塔,2010 年 10 月 1 日 起 正 式 对 外 开 放 营 业 2015 年, 塔 累 计 接 待 登 塔 游 客 148 万 人 次, 实 现 门 票 收 入 1.71 亿 元, 是 主 营 业 务 收 入 的 重 要 支 撑 出 租 资 产 主 要 包 括 流 花 展 馆 塔 海 心 沙 西 区 看 台 和 花 城 汇 场,2015 年 实 现 出 租 收 入 3.33 亿 元, 其 中 流 花 展 馆 实 现 租 金 收 入 0.38 亿 元, 花 城 汇 实 现 租 金 收 益 1.51 亿 元, 市 长 大 厦 实 现 租 金 收 入 0.08 亿 元, 子 复 建 实 现 租 金 收 入 0.65 亿 元, 塔 实 现 租 金 收 益 0.20 亿 元, 子 建 投 实 现 租 金 收 入 0.11 亿 元, 其 他 物 业 实 现 租 金 收 入 0.41 亿 元 流 花 展 馆 ( 流 花 展 贸 中 心 ) 位 于 市 流 花 路 117 号, 总 用 地 面 积 约 10 万 平 方 米 自 1974 年 至 2008 年, 流 花 展 馆 作 为 每 年 春 秋 两 季 交 会 的 展 览 交 易 场 所 2009 年, 市 财 政 局 将 流 花 展 馆 产 权 拨 付 此 前, 流 花 展 馆 商 贸 区 承 租 单 位 为 百 货 企 业 集 团 ( 以 下 简 称 百 集 团 ), 服 务 配 套 区 北 区 承 租 人 为 东 百 壮, 东 百 壮 已 于 2013 年 将 合 同 终 止 经 市 国 资 委 协 调,2015 年 12 月, 已 与 百 集 团 签 订 解 除 流 花 展 馆 会 展 商 贸 区 租 赁 合 同,2016 年 1 月 份 完 成 物 业 整 体 移 交 ; 目 前 已 完 成 对 流 花 展 馆 的 功 能 重 新 定 位, 正 在 加 大 力 度 招 商 截 至 2015 年 底, 流 花 展 馆 出 租 率 达 86.48%,2015 年 获 得 租 金 收 入 约 0.38 亿 元 花 城 汇 ( 珠 江 新 城 核 心 区 中 央 场 地 下 空 间 ) 由 新 中 轴 经 营 开 发, 总 占 地 面 积 约 58 万 平 方 米, 总 建 筑 面 积 约 50 万 平 方 米, 主 要 为 地 下 1-3 层, 包 括 约 15 万 平 方 米 经 营 面 积 2,600 个 地 下 小 汽 车 自 然 停 车 位 和 共 区 域 商 业 告 位 等 经 营 面 积 为 珠 江 新 城 核 心 区 地 下 空 间 及 中 央 场 市 城 市 建 设 投 资 集 团 15

17 项 目 中 的 地 下 商 城 部 分, 约 占 中 央 场 地 下 空 间 总 面 积 的 30%, 定 位 为 中 高 档 卧 倒 型 购 物 中 心, 业 态 组 合 揽 括 了 百 货 超 市 电 影 院 餐 饮 儿 童 园 等 花 城 汇 经 营 部 分 分 为 三 个 区, 商 铺 招 租 工 作 已 基 本 完 成 2011 年 9 月 28 日 商 业 一 区 开 业 试 运 行, 商 业 二 区 和 三 区 分 别 由 高 德 置 地 和 海 印 集 团 承 租, 于 2013 年 1 月 开 业,2015 年, 共 收 取 租 金 1.51 亿 元 未 来 伴 随 着 花 城 汇 进 一 步 经 营, 其 租 金 收 入 望 得 到 提 升 从 2015 年 起 对 花 城 汇 南 区 北 区 进 行 改 造, 为 已 开 业 的 花 城 汇 进 行 形 象 环 境 等 方 面 的 优 化 提 升, 项 目 总 投 资 0.58 亿 元, 目 前 花 城 汇 南 区 北 区 经 营 环 境 提 升 项 目 一 期 工 程 已 施 工 完 成 ; 花 城 汇 南 区 北 区 经 营 环 境 提 升 项 目 二 期 施 工 招 标 正 在 进 行 中 环 境 提 升 工 程 不 会 对 花 城 汇 的 招 商 运 营 工 作 产 生 重 大 影 响 已 逐 步 开 始 对 2009 年 取 得 的 金 沙 洲 四 个 地 块 进 行 开 发 其 中, 商 二 地 块 已 完 成 施 工, 该 项 目 用 地 12,758 平 方 米, 包 括 地 上 四 层 商 业 地 下 一 层 商 业 地 下 二 三 层 车 库 和 地 下 四 层 设 备 用 房, 该 项 目 总 投 资 2.60 亿 元, 建 筑 面 积 4.42 万 平 方 米, 预 计 2016 年 开 始 对 外 销 售 ; 商 一 商 四 和 商 五 地 块 计 划 今 年 开 工, 商 一 地 块 建 设 商 业, 商 四 和 商 五 地 块 建 设 商 业 写 字 楼 酒 店 寓 综 合 体, 项 目 总 投 资 合 计 约 亿 元, 由 自 筹 资 金 进 行 投 资 此 外,2015 年, 拍 下 位 于 金 融 城 四 宗 地 块, 并 成 立 四 家 项 目 分 别 负 责 开 发 相 应 地 块, 四 宗 用 地 计 容 面 积 约 31.8 万 平 方 米, 总 地 价 约 60 亿 元, 截 至 2015 年 底, 已 缴 纳 土 地 款 亿 元 金 融 城 项 目 作 为 金 融 城 地 区 起 步 区 重 点 建 设 项 目, 由 参 与 开 发, 从 而 加 快 金 融 城 的 开 发 建 设 与 金 融 企 业 的 集 聚, 带 动 区 域 发 展, 预 计 该 项 目 总 投 资 亿 元 总 体 来 看, 未 来 投 资 金 额 大, 存 在 一 定 融 资 压 力 表 8 未 来 拟 建 项 目 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 名 称 总 投 资 建 设 周 期 建 设 内 容 海 心 沙 中 区 东 区 赛 后 利 用 建 设 项 目 ~2018 年 金 沙 洲 商 一 地 块 商 业 开 发 项 目 ~2018 年 金 沙 洲 商 四 商 五 地 块 商 业 开 发 项 目 城 投 集 团 金 融 城 临 江 四 宗 地 块 项 目 ~2019 年 ~2021 东 区 改 造 总 建 筑 面 积 约 为 2 万 平 米, 中 区 改 造 总 建 筑 面 积 约 为 6,000 平 米, 地 面 景 观 改 造 面 积 约 为 10 万 平 方 米 拟 建 商 业 建 配 套 项 目 工 程 1 栋 ( 地 上 6 层 地 下 3 层 ), 总 建 筑 面 积 14, 平 方 米 商 四 地 块 总 建 筑 面 积 204,981 平 方 米, 商 五 地 块 175,938 平 方 米, 包 括 写 字 楼 寓 商 铺 购 物 中 心 酒 店 地 下 车 库 等 AT 项 目 用 地 面 积 约 8, 平 方 米, 建 筑 密 度 65%, 容 积 率 ( 含 地 下 ) 9.5, 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 84,893 平 方 米 ( 其 中 配 建 行 政 办 设 施 建 筑 面 积 16,200 平 方 米, 设 置 垃 圾 分 类 点 建 筑 面 积 100 平 方 米, 设 置 10 千 伏 电 力 开 关 房 建 筑 面 积 200 平 方 米 ) AT 项 目 用 地 面 积 约 8, 平 方 米, 建 筑 密 度 65%, 容 积 率 ( 含 地 下 ) 9.3, 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 78,700 平 方 米 ( 其 中 设 置 垃 圾 分 类 点 建 筑 面 积 100 平 方 米 ) AT 项 目 用 地 面 积 约 8, 平 方 米, 建 筑 密 度 65%, 容 积 率 ( 含 地 下 ) 9.3, 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 78,700 平 方 米 ( 其 中 设 置 垃 圾 分 类 点 建 筑 面 积 100 平 方 米, 环 卫 工 具 房 建 筑 面 积 60 平 方 米, 共 厕 所 建 筑 面 积 60 平 方 米, 设 置 10 千 伏 电 力 开 关 房 建 筑 面 积 200 平 方 米 ) AT 项 目 用 地 面 积 约 8, 平 方 米, 建 筑 密 度 65%, 容 积 率 ( 含 地 下 ) 9.0, 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 75,445 平 方 米 ( 其 中 设 置 垃 圾 分 类 市 城 市 建 设 投 资 集 团 16

18 点 建 筑 面 积 100 平 方 米, 设 置 110 千 伏 变 电 站, 建 筑 基 底 54.5 米 21 米 ) 市 城 投 集 团 全 国 健 康 养 生 养 第 一 期 番 禺 区 岭 南 印 象 园 内 (60 间 房,120 床 位 ), ~2017 老 服 务 平 台 ( 连 锁 基 地 ) 白 云 区 帽 峰 山 (60 间 房,120 床 位 ) 大 学 城 信 息 枢 纽 楼 总 建 筑 面 积 4 万 平 米, 正 大 学 城 数 据 双 创 中 心 ~2017 在 投 资 建 设 数 据 双 创 示 范 项 目, 项 目 建 设 面 积 约 1,000 平 米, 预 计 建 设 45 个 机 架 大 学 城 能 源 站 绿 色 IDC 机 房 项 目 建 设 用 地 占 地 面 积 约 5,400 平 米, 总 建 筑 面 ~2018 建 设 项 目 积 约 30,000 平 米, 项 目 总 规 模 为 5,000 个 机 架 资 料 来 源 : 提 供 注 : 大 学 城 数 据 双 创 中 心 项 目 原 建 筑 于 2004 年 开 始 投 资 建 设,2016 年 在 该 栋 楼 基 础 上 拟 建 设 大 学 城 数 据 双 创 中 心 因 此 虽 项 目 建 设 周 期 为 2004~2017 年, 该 项 目 仍 列 入 拟 建 项 目 提 供 劳 务 收 入 主 要 由 技 术 服 务 收 入 餐 饮 收 入 和 停 车 场 收 入 构 成, 其 中 技 术 服 务 收 入 主 要 通 过 用 院 向 业 主 提 供 规 划 设 计 等 服 务 用 院 主 要 从 事 市 政 工 程 设 计 城 市 规 划 工 程 勘 测 以 及 建 筑 景 观 设 计 工 作, 并 提 供 专 业 咨 询 服 务 先 后 承 担 了 康 王 路 解 放 路 江 南 大 道 等 十 多 条 重 要 干 道 的 升 级 改 造 设 计 西 梧 沧 海 望 江 咀 通 道 工 程 深 圳 华 为 荔 枝 园 人 行 天 桥 工 程 市 客 运 交 通 指 挥 中 心 汶 川 新 建 水 厂 等 项 目 的 勘 察 设 计 工 作, 前 后 共 获 省 市 优 秀 工 程 设 计 奖 53 项 总 体 来 看, 运 营 资 产 均 位 于 核 心 地 带, 且 花 城 汇 运 营 时 间 尚 短, 收 入 规 模 尚 未 完 全 体 现 未 来, 伴 随 着 花 城 汇 招 租 和 开 发 工 作 的 推 进 商 业 地 产 的 开 发 及 运 营, 经 营 收 入 望 得 到 提 升 (4) 融 资 租 赁 业 务 自 2014 年 开 始 新 增 融 资 租 赁 业 务, 由 城 投 投 资 控 股 的 四 级 子 市 全 通 融 资 租 赁 ( 以 下 简 称 全 通 融 资 租 赁 ) 和 市 深 通 融 资 租 赁 ( 以 下 简 称 深 通 融 资 租 赁 ) 负 责 经 营 主 要 采 用 售 后 回 租 的 方 式 开 展 融 资 租 赁 业 务, 即 作 为 购 买 人 ( 出 租 人 ) 向 需 要 融 资 的 出 售 人 ( 承 租 人 ) 购 买 其 权 处 置 的 资 产 ( 即 租 赁 资 产 ), 例 如 地 铁 车 辆 等, 然 后 出 租 给 出 售 人 ( 承 租 人 ), 承 租 人 按 照 约 定 向 出 租 人 支 付 租 金 及 其 他 关 款 项, 租 赁 期 内 租 赁 资 产 的 所 权 归 购 买 人 ( 出 租 人 ) 所 待 租 赁 期 间 届 满, 在 租 金 及 其 他 应 付 款 项 全 部 支 付 完 毕 的 情 况 下, 购 买 人 将 租 赁 资 产 的 所 权 以 低 价 转 回 给 出 售 人 ( 即 承 租 人 ) 账 务 处 理 方 面, 将 融 资 租 赁 本 金 计 入 长 期 应 收 款 科 目 截 至 2015 年 底, 已 开 展 融 资 租 赁 业 务 金 额 为 亿 元, 具 体 业 务 情 况 如 下 : 承 租 人 名 称 大 学 能 源 发 展 大 学 城 投 资 经 营 管 理 市 地 下 铁 道 总 建 恒 机 电 设 备 安 装 表 9 融 资 租 赁 业 务 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 承 租 人 性 质 市 属 国 企 下 属 企 业 市 属 国 企 下 属 企 业 市 属 国 企 市 民 营 企 业 租 赁 期 间 最 低 租 赁 收 款 额 实 际 利 率 租 赁 物 5 年 6, 燃 气 轮 机 发 电 机 组 5 年 6, % 燃 气 轮 机 发 电 机 组 5 年 24, 共 同 管 沟 2 年 50, % 地 铁 六 号 线 的 部 分 列 车 1 年 20, % 地 铁 六 号 线 的 部 分 列 车 3 年 50, % 地 铁 一 号 线 三 号 线 的 轨 道 设 施 等 3 年 7, % 盾 构 机 市 城 市 建 设 投 资 集 团 17

19 天 津 航 空 股 份 海 南 航 空 股 份 资 料 来 源 : 提 供 东 省 外 民 营 企 业 东 省 外 上 市 12 年 9, % 2 架 飞 机 12 年 20, % 1 架 A 飞 机 合 计 , 融 资 租 赁 业 务 单 笔 金 额 较 高, 但 业 务 对 象 主 要 为 国 企 业 及 大 型 民 营 企 业, 其 抗 风 险 能 力 较 强, 且 融 资 租 赁 业 务 集 中 度 尚 可, 发 生 风 险 的 可 能 性 较 低 2015 年, 实 现 融 资 租 赁 收 入 4, 万 元, 毛 利 率 23.55% 总 体 看, 融 资 租 赁 业 务 风 险 较 低, 业 务 集 中 度 尚 可 (5) 土 地 出 让 收 益 获 取 为 保 障 基 础 设 施 建 设 产 生 的 银 行 借 款 本 金 顺 利 偿 还, 增 强 可 持 续 发 展 能 力, 根 据 进 一 步 深 化 市 城 投 集 团 改 革 的 工 作 方 案, 市 政 府 向 提 供 土 地 出 让 收 益 支 持, 由 土 地 开 发 中 心 或 其 他 相 关 单 位 收 储, 待 土 地 按 规 定 招 拍 挂 出 让 后, 土 地 出 让 金 扣 除 计 提 上 缴 规 费 后 由 财 政 局 全 额 返 还 其 中, 奥 体 中 心 油 制 气 厂 地 块 ( 以 下 简 称 油 制 气 厂 地 块 ) 已 于 2014 年 4 月 出 让 完 毕, 收 到 土 地 返 还 款 43 亿 元 黄 金 围 地 块 交 由 市 土 发 中 心 收 储, 原 计 划 通 过 该 地 块 筹 集 的 还 债 资 金, 现 以 增 加 资 本 金 方 式 安 排 (20 亿 元 ), 根 据 穗 财 债 号 市 财 政 局 关 于 下 达 市 城 投 集 团 2016 年 专 项 资 金 预 算 的 通 知, 上 述 20 亿 元 增 资 于 2016 年 增 资 到 位 总 体 来 看, 市 政 府 向 提 供 土 地 出 让 收 益 支 持 目 前 大 部 分 地 块 一 级 开 发 工 作 尚 处 于 前 期 规 划 阶 段, 开 发 周 期 长 ; 土 地 出 让 收 益 的 实 现 依 赖 于 开 发 进 度, 易 受 房 地 产 市 场 波 动 的 影 响, 出 让 时 间 和 出 让 收 益 金 额 均 具 一 定 不 确 定 性, 联 合 评 级 将 密 切 关 注 土 地 出 让 收 益 获 取 情 况 3. 经 营 效 率 从 运 营 效 率 指 标 看,2013~2015 年, 应 收 账 款 周 转 次 数 波 动 下 降, 分 别 为 5.93 次 4.40 次 和 5.10 次, 主 要 系 应 收 账 款 增 幅 较 大 所 致 ; 存 货 周 转 次 数 所 下 降, 分 别 为 0.16 次 0.08 次 和 0.08 次 ; 总 资 产 周 转 次 数 三 年 持 平, 均 为 0.01 次 ; 整 体 经 营 效 率 较 低 总 体 看, 经 营 效 率 在 近 年 所 下 降, 效 率 偏 低, 但 考 虑 到 所 处 行 业 的 一 般 特 征, 随 着 在 资 产 运 营 方 面 的 逐 步 完 善, 业 绩 的 逐 步 提 升, 资 产 运 营 效 率 将 进 一 步 提 升 4. 经 营 关 注 (1) 从 事 的 城 市 基 础 设 施 建 设 项 目 建 设 周 期 长, 市 场 化 程 度 低, 且 城 建 类 投 资 项 目 较 多, 存 在 一 定 融 资 压 力 (2) 商 业 开 发 拟 建 项 目 投 资 额 较 大, 未 来 存 在 一 定 的 融 资 需 求 (3) 市 政 府 向 提 供 土 地 出 让 收 益 支 持, 但 是 大 部 分 地 块 一 级 开 发 工 作 尚 处 于 前 期 规 划 阶 段, 开 发 周 期 长 ; 土 地 出 让 收 益 的 实 现 依 赖 于 开 发 进 度, 易 受 房 地 产 市 场 波 动 的 影 响, 出 让 时 间 和 出 让 收 益 金 额 均 具 一 定 不 确 定 性 市 城 市 建 设 投 资 集 团 18

20 5. 未 来 发 展 十 三 五 期 间, 以 提 高 发 展 治 理, 增 强 企 业 效 率 为 发 展 中 心 ; 以 保 证 政 府 债 务 安 全 运 行, 助 力 市 三 中 心 一 体 系 与 国 家 创 新 中 心 城 市 建 设 为 核 心 任 务 ; 明 确 城 投 立 足 建 设 延 伸 运 营 超 越 创 新 的 三 大 发 展 方 向 ; 实 现 集 团 党 建 战 略 管 理 法 人 治 理 组 织 管 控 人 力 资 源 信 息 系 统 财 务 管 控 风 险 防 范 等 八 大 核 心 管 理 要 素 的 全 面 提 升 ; 实 现 城 投 集 团 由 政 府 投 融 资 平 台 向 综 合 性 大 型 国 资 本 投 资 运 营 的 转 型 升 级 的 总 体 目 标 将 自 身 定 位 为 任 务 型 产 业 型 孵 化 型 相 结 合 的 具 核 心 竞 争 力 的 三 位 一 体 式 的 国 资 本 投 资 运 营 平 台 以 完 成 政 府 交 办 的 政 策 性 任 务 为 主 ; 针 对 现 产 业, 通 过 不 断 完 善 和 优 化 产 业 链 布 局, 发 挥 规 模 和 协 同 效 应, 培 育 和 强 化 产 业 核 心 竞 争 力, 实 现 产 业 做 大 做 强, 成 为 产 业 领 导 者 ; 以 获 取 投 资 收 益 为 导 向, 以 短 平 快 项 目 为 主, 为 实 体 产 业 提 供 现 金 流 的 同 时 兼 顾 产 业 培 育, 可 适 时 转 化 为 产 业 型 投 资, 发 展 成 为 集 团 新 的 支 柱 产 业 总 体 看, 发 展 战 略 明 确, 定 位 较 为 清 晰 七 财 务 分 析 1. 财 务 概 况 提 供 的 2012~2014 年 专 项 审 计 报 告 及 2015 年 财 务 报 表 均 由 立 信 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 出 具 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 结 论 年 合 并 范 围 纳 入 用 院 林 城 投 投 资 市 城 实 投 资 ( 以 下 简 称 城 实 ) 2014 年 合 并 范 围 新 增 城 兴 ; 原 二 级 子 市 建 璟 资 产 管 理 及 市 建 永 资 产 管 理 划 转 至 复 建, 成 为 三 级 子 2015 年, 合 并 范 围 减 少 城 实 总 体 来 看, 合 并 范 围 的 变 化, 导 致 了 主 要 资 产 科 目 的 变 动, 但 是 对 损 益 表 及 现 金 流 量 表 影 响 较 小, 财 务 可 比 性 尚 可 截 至 2015 年 底, 合 并 资 产 总 额 1, 亿 元, 负 债 亿 元, 所 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元, 归 属 于 母 的 所 者 权 益 亿 元 ;2015 年 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )0.77 亿 元, 其 中 归 属 于 母 所 者 的 净 利 润 0.72 亿 元 ; 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 0.63 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 2. 资 产 质 量 2013~2015 年, 总 资 产 分 别 为 亿 元 1, 亿 元 和 1, 亿 元, 年 均 复 合 增 长 6.39%, 呈 波 动 增 长 态 势, 主 要 系 存 货 其 他 应 收 款 和 固 定 资 产 增 长 所 致 截 至 2015 年 底, 资 产 总 额 中 流 动 资 产 占 13.33%, 非 流 动 资 产 占 86.67% 资 产 以 非 流 动 资 产 为 主 流 动 资 产 2013~2015 年, 流 动 资 产 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 呈 波 动 增 长 态 势, 年 均 复 合 增 长 22.46%, 主 要 系 2014 年 存 货 和 其 他 应 收 款 的 增 长, 但 2015 年 由 于 城 实 的 划 出 导 致 存 货 等 科 目 余 额 大 幅 下 降 所 致 截 至 2015 年 底, 流 动 资 产 主 要 由 货 币 资 金 ( 占 32.61%) 其 他 应 收 款 ( 占 23.02%) 和 存 货 ( 占 38.29%) 构 成 1 根 据 2012~2014 年 及 2015 年 审 计 报 告, 立 信 会 计 师 事 务 所 强 调 事 项 : 财 务 报 表 附 注 固 定 资 产 在 建 工 程 和 其 他 非 流 动 资 产 所 述 的 市 政 基 础 设 施 及 配 套 工 程 是 按 照 市 政 府 关 部 门 的 市 政 建 设 规 划 投 资 形 成 的, 认 为 该 类 资 产 不 能 产 生 经 济 效 益, 故 对 该 类 资 产 不 计 提 折 旧 与 摊 销 林 投 资 管 理 及 新 电 视 塔 建 设 关 事 项 详 见 附 注 上 述 内 容 不 影 响 已 发 表 的 审 计 意 见 市 城 市 建 设 投 资 集 团 19

21 图 1 截 至 2015 年 底 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 审 计 报 告 2013~2015 年, 货 币 资 金 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 呈 现 波 动 减 少 趋 势, 年 均 复 合 减 少 1.97% 货 币 资 金 波 动 中 所 下 降, 主 要 系 随 建 设 项 目 的 实 施, 资 金 逐 步 投 入 到 项 目 建 设 中 所 致 截 至 2015 年 底, 货 币 资 金 中 2.75 亿 元 资 金 作 为 担 保 金 或 保 证 金 存 在 一 定 使 用 制, 此 外, 林 银 行 存 款 余 额 为 3.95 亿 元, 其 中 包 含 部 分 睡 眠 账 户, 由 于 历 史 原 因, 不 清 楚 账 户 现 状 2013~2015 年, 分 别 持 以 允 价 值 计 量 且 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 产 1.85 亿 元 1.80 亿 元 和 1.21 亿 元 截 至 2015 年 底, 持 交 易 性 债 务 融 资 1.20 亿 元 2013~2015 年, 应 收 账 款 分 别 为 1.35 亿 元 2.51 亿 元 和 1.64 亿 元, 年 均 复 合 增 长 10.12% 应 收 账 款 主 要 为 物 业 管 理 费 租 金 收 入 等 2014 年 应 收 账 款 快 速 增 长, 主 要 为 应 收 百 集 团 租 金 0.94 亿 元 该 笔 应 收 款 出 具 了 全 额 银 行 保 函, 坏 账 风 险 较 小, 未 计 提 坏 账 2013~2015 年, 预 付 款 项 分 别 为 3.70 亿 元 3.48 亿 元 和 3.45 亿 元, 年 均 复 合 下 降 3.38% 预 付 款 项 保 持 相 对 稳 定 从 账 龄 看,99.66% 的 预 付 款 账 龄 在 3 年 以 上 从 集 中 度 看, 一 直 持 鸿 安 2.81 亿 元 预 付 款, 占 比 80.75%, 未 结 算 原 因 为 项 目 被 拍 卖 2013~2015 年, 其 他 应 收 款 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 其 他 应 收 款 规 模 波 动 较 大 从 构 成 来 看, 其 他 应 收 款 主 要 由 担 保 还 款 往 来 款 投 资 款 等 组 成 2014 年 其 他 应 收 款 大 幅 增 长, 主 要 由 于 2014 年 燃 气 贸 易 ( 以 下 简 称 燃 贸 ) 投 入 的 通 过 发 资 管 计 划 进 行 资 产 管 理 资 金 亿 元 所 致 ;2015 年 其 他 应 收 款 大 幅 下 降, 主 要 由 于 收 到 城 实 收 益 款 项 冲 减 其 他 应 收 款 2013~2015 年, 存 货 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 存 货 波 动 幅 度 较 大, 主 要 系 2014 年 子 城 实 拍 下 油 制 气 厂 地 块, 但 2015 年 城 实 不 再 纳 入 合 并 范 围 所 致 非 流 动 资 产 2013~2015 年, 非 流 动 资 产 波 动 中 小 幅 增 长, 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 4.44% 截 至 2015 年 底, 可 供 出 售 金 融 资 产 占 3.47%, 在 建 工 程 占 21.03%, 固 定 资 产 占 40.61%, 其 它 非 流 动 资 产 占 29.01%, 投 资 性 房 地 产 占 3.05% 市 城 市 建 设 投 资 集 团 20

22 图 2 截 至 2015 年 底 非 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 审 计 报 告 2015 年, 可 供 出 售 金 融 资 产 大 幅 增 长 至 亿 元, 全 部 为 可 供 出 售 权 益 工 具 2015 年 净 增 加 亿 元, 主 要 为 新 增 信 托 理 财 及 资 管 计 划 合 计 亿 元 城 实 0.05 亿 元 ( 由 于 不 再 纳 入 合 并 范 围 ) 和 按 允 价 值 计 量 的 渤 海 租 赁 股 份 ( 现 更 名 为 渤 海 金 控 投 资 股 份, SZ) 定 向 增 发 16 亿 元 2015 年, 新 增 长 期 应 收 款 亿 元, 为 子 全 通 融 资 租 赁 开 展 融 资 租 赁 业 务 形 成 的 应 收 款 项, 该 收 款 权 已 用 于 担 保 融 资 租 赁 相 关 借 款 2013~2015 年, 长 期 股 权 投 资 所 增 长, 分 别 为 1.19 亿 元 1.37 亿 元 和 1.44 亿 元, 年 均 复 合 增 长 10.21% 2013 年 减 少 对 联 营 企 业 市 城 市 涉 水 工 程 建 设 市 城 市 建 设 环 境 工 程 市 城 市 年 票 项 目 建 设 的 投 资 共 0.08 亿 元 根 据 穗 建 投 字 号 文 的 批 复, 市 建 设 投 资 发 展 2014 年 向 建 实 业 责 任 追 加 0.20 亿 元 投 资 2015 年, 新 增 长 期 股 权 投 资 主 要 为 新 增 对 市 电 子 泊 车 管 理 的 万 元 及 城 投 汇 垠 股 权 投 资 基 金 管 理 万 元 投 资 投 资 性 房 地 产 主 要 为 用 于 出 租 的 流 花 展 馆 中 国 市 长 大 厦 和 珠 江 新 城 核 心 区 时 代 地 产 中 心 以 及 岭 南 复 建 商 厦 玉 鸣 轩 商 场 等 2013~2015 年, 投 资 性 房 地 产 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 下 降 3.81%, 投 资 性 房 地 产 保 持 相 对 稳 定 截 至 2015 年 底, 流 花 展 馆 已 用 于 为 子 建 轩 提 供 8.00 亿 元 的 借 款 抵 押 担 保 ; 花 城 汇 项 目 产 权 证 书 正 在 办 理 中, 账 面 价 值 亿 元 2013~2015 年, 固 定 资 产 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 6.26% 2015 年 固 定 资 产 大 幅 增 长, 主 要 系 道 路 交 通 工 程 路 灯 改 造 专 项 工 程 在 建 工 程 转 入 固 定 资 产 所 致 截 至 2015 年 底, 固 定 资 产 账 面 价 值 主 要 包 括 土 地 资 产 1.30 亿 元 市 政 基 础 设 施 亿 元 房 屋 及 建 筑 物 亿 元 机 械 设 备 4.63 亿 元 和 电 子 设 备 1.04 亿 元 2013~2015 年, 在 建 工 程 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 减 少 5.11% 在 建 工 程 波 动 下 降, 主 要 系 部 分 在 建 项 目 竣 工 结 算, 转 入 固 定 资 产 所 致 截 至 2015 年 底, 持 3.22 亿 元 商 誉, 分 别 来 自 新 中 轴 建 设 (0.03 亿 元 ) 和 新 电 视 塔 建 设 (3.19 亿 元 ) 其 他 非 流 动 资 产 主 要 为 道 路 交 通 工 程 环 境 综 合 整 治 绿 化 景 观 中 心 城 区 雨 污 分 流 等 项 目, 是 按 照 市 政 府 关 部 门 的 市 政 建 设 规 划 投 资 形 成 的 相 关 项 目 工 程 所 需 资 金 由 垫 资 或 财 政 拨 款, 工 程 的 验 收 与 日 常 维 护 和 管 理 由 市 其 他 职 能 部 门 承 担 2013~2015 年, 其 市 城 市 建 设 投 资 集 团 21

23 他 非 流 动 资 产 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 1.04% 其 他 非 流 动 资 产 保 持 相 对 稳 定 总 体 看, 资 产 结 构 以 非 流 动 资 产 为 主, 其 他 非 流 动 资 产 在 建 工 程 及 固 定 资 产 占 比 高, 主 要 为 基 础 设 施 项 目 ; 资 产 质 量 一 般 3. 负 债 和 所 者 权 益 负 债 2013~2015 年, 负 债 总 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 4.83% 负 债 总 额 波 动 中 所 增 长, 主 要 由 于 2013 年 短 期 借 款 和 其 他 应 付 款 的 减 少, 以 及 2014 年 应 付 债 券 和 专 项 应 付 款 的 增 长 负 债 以 非 流 动 性 负 债 为 主 截 至 2015 年 底, 非 流 动 负 债 占 91.85%, 较 2014 年 底 下 降 2.77 个 百 分 点 2013~2015 年, 流 动 负 债 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 33.71% 流 动 负 债 波 动 快 速 增 长, 主 要 来 自 短 期 借 款 和 其 他 应 付 款 的 增 加 截 至 2015 年 底, 短 期 借 款 占 19.57%, 应 付 账 款 占 9.78%, 其 它 应 付 款 占 63.14% 图 3 截 至 2015 年 底 流 动 负 债 构 成 资 料 来 源 : 审 计 报 告 2013~2015 年, 短 期 借 款 分 别 为 2.25 亿 元 4.93 亿 元 和 9.93 亿 元, 年 均 复 合 增 长 %, 短 期 借 款 大 幅 增 长 截 至 2015 年 底, 短 期 借 款 以 质 押 借 款 ( 占 27.00%) 和 保 证 借 款 ( 占 62.76%) 为 主 已 逾 期 未 偿 还 的 短 期 借 款 总 额 为 2.25 亿 元, 为 林 借 款, 自 2009 年 1 月 至 2015 年 12 月 期 间, 林 与 下 属 各 单 位 的 债 权 人, 分 别 签 订 了 两 份 债 权 转 让 协 议 和 一 份 减 免 利 息 协 议, 存 在 银 行 减 免 的 利 息 和 本 金 的 情 况 2013~2015 年, 应 付 账 款 分 别 为 4.45 亿 元 5.25 亿 元 和 4.96 亿 元, 年 均 复 合 增 长 5.55% 截 至 2015 年 底, 主 要 构 成 为 账 龄 在 1~2 年 的 1.78 亿 元 与 账 龄 在 3 年 以 上 的 2.84 亿 元, 主 要 由 未 结 算 的 工 程 款 构 成 预 收 款 项 主 要 系 流 花 展 馆 花 城 汇 等 出 租 物 业 预 收 租 金 等 款 项 2013~2015 年, 预 收 款 项 分 别 为 1.53 亿 元 1.25 亿 元 和 1.23 亿 元, 年 均 复 合 减 少 10.31%, 预 收 款 项 呈 逐 年 下 降 趋 势 从 账 龄 上 看, 截 至 2015 年 底, 一 年 以 上 预 收 款 达 1.04 亿 元 其 他 应 付 款 主 要 由 保 证 金 融 资 款 和 往 来 款 构 成 2013~2015 年, 其 他 应 付 款 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元,2015 年 大 幅 增 加, 主 要 是 子 开 展 融 资 租 赁 业 务 增 加 的 市 城 市 建 设 投 资 集 团 22

24 融 资 款 8.76 亿 元 及 林 收 到 的 黄 金 围 地 块 政 府 收 储 补 偿 预 付 款 4.79 亿 元, 暂 时 挂 其 他 应 付 款 核 算 截 至 2015 年 底, 账 龄 在 一 年 以 内 一 年 以 上 的 其 他 应 付 款 分 别 占 78.59% 和 21.41% 一 年 以 上 的 其 他 应 付 款 主 要 包 括 东 晟 铭 房 地 产 开 发 的 2 亿 元 合 作 保 证 金 2013~2015 年, 非 流 动 负 债 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 3.08% 非 流 动 负 债 波 动 增 长, 主 要 系 长 期 借 款 和 应 付 债 券 波 动 增 长 及 专 项 应 付 款 增 长 综 合 导 致 截 至 2015 年 底, 长 期 借 款 占 68.40%, 应 付 债 券 占 11.73%, 专 项 应 付 款 占 19.74% 2013~2015 年, 长 期 借 款 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 下 降 7.37% 长 期 借 款 波 动 下 降, 主 要 系 2015 年 偿 还 到 期 的 借 款 以 及 政 府 性 债 务 置 换 ( 未 体 现 在 现 金 流 量 表 中 ) 导 致 截 至 2015 年 底, 长 期 借 款 主 要 由 信 用 借 款 ( 占 56.65%) 和 保 证 借 款 ( 占 34.66%) 构 成 截 至 2015 年 底, 应 付 债 券 亿 元, 系 子 建 投 于 2010 年 发 行 的 亿 元 债 券 ( 已 于 2015 年 偿 还 亿 元, 截 至 2015 年 底 剩 余 面 值 7.10 亿 元 ) 于 2013 年 发 行 的 亿 元 中 期 票 据 及 于 2014 年 发 行 的 亿 元 中 期 票 据 2013~2015 年, 专 项 应 付 款 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 % 2015 年, 专 项 应 付 款 大 幅 增 加, 主 要 系 收 到 财 政 拨 入 的 市 政 基 础 设 施 建 设 专 项 资 金 且 当 年 用 于 偿 还 银 行 借 款 的 专 项 应 付 款 未 转 入 资 本 积 从 息 债 务 来 看,2013~2015 年, 全 部 债 务 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 下 降 4.39% 近 三 年 以 长 期 债 务 为 主 截 至 2015 年 底, 主 要 由 长 期 债 务 ( 占 比 97.13%) 构 成 从 债 务 指 标 上 看,2013~2015 年, 资 产 负 债 率 波 动 中 所 下 降 长 期 债 务 资 本 化 比 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 均 不 断 减 小 截 至 2015 年 底, 资 产 负 债 率 62.01%, 同 比 下 降 2.05 个 百 分 点 ; 同 期, 长 期 债 务 资 本 化 率 和 全 部 债 务 资 本 化 率 分 别 为 54.58% 和 55.30%, 同 比 分 别 下 降 6.48 和 5.96 个 百 分 点 债 务 负 担 所 下 降, 但 整 体 债 务 负 担 较 重 总 体 来 看, 债 务 以 长 期 债 务 为 主, 债 务 规 模 较 大,2015 年 债 务 负 担 所 下 降 但 依 然 较 重 所 者 权 益 2013~2015 年, 所 者 权 益 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 9.09% 截 至 2015 年 底, 归 属 于 母 所 者 权 益 亿 元, 少 数 股 东 权 益 2.22 亿 元 ; 归 属 母 所 者 权 益 中, 实 收 资 本 占 36.43% 资 本 积 占 62.66% 盈 余 积 占 0.12% 未 分 配 利 润 占 0.20% 2015 年, 所 者 权 益 增 长 主 要 来 自 资 本 积 的 增 长 2013~2015 年, 资 本 积 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 15.26% 资 本 积 不 断 增 长, 主 要 为 收 到 财 政 拨 付 给 用 于 建 设 项 目 支 出 的 款 项 2013~2015 年 分 别 收 到 财 政 补 贴 项 目 资 本 金 1.25 亿 元 亿 元 和 亿 元 截 至 2015 年 底, 资 本 积 中 财 政 补 贴 项 目 资 本 金 占 83.33%, 财 政 直 拨 款 占 11.45%, 资 本 溢 价 占 5.21%, 其 余 为 小 部 分 可 供 出 售 金 融 资 产 的 允 价 值 变 动 总 体 来 看, 所 者 权 益 稳 定 性 强, 受 到 政 府 支 持 力 度 大 4. 盈 利 能 力 2013~2015 年, 营 业 收 入 分 别 为 7.10 亿 元 8.48 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 21.97% 营 业 收 入 快 速 增 长,2015 年, 营 业 收 入 中 租 金 收 入 (3.33 亿 元 ) 门 票 收 入 (1.71 亿 元 ) 及 提 供 劳 务 收 入 (3.00 亿 元 ) 合 计 占 80.46% 2013~2015 年, 营 业 成 本 分 别 为 2.89 亿 元 4.07 市 城 市 建 设 投 资 集 团 23

25 亿 元 和 5.31 亿 元, 年 均 复 合 增 长 35.56% 从 营 业 利 润 率 来 看, 三 年 营 业 利 润 率 小 幅 下 降, 分 别 为 52.67% 46.17% 和 43.66%, 主 要 受 租 金 收 入 和 提 供 劳 务 收 入 的 成 本 变 动 影 响 2013~2015 年, 期 间 费 用 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 下 降 8.49% 期 间 费 用 所 下 降, 主 要 系 财 务 费 用 的 下 降 2015 年, 期 间 费 用 占 营 业 收 入 的 %, 财 务 费 用 占 期 间 费 用 的 87.65% 2015 年 实 现 投 资 损 失 0.11 亿 元, 主 要 系 处 置 以 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 金 融 资 产 导 致 的 损 失 营 业 外 收 入 主 要 来 自 政 府 补 助, 政 府 补 助 中 又 以 非 收 益 性 项 目 利 息 补 贴 为 主 2013~2015 年, 营 业 外 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 减 少 9.56% 营 业 外 收 入 所 下 降, 反 映 了 政 府 补 助 数 额 逐 年 减 少, 与 财 务 费 用 的 下 降 基 本 匹 配 2013~2015 年, 收 到 政 府 补 助 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 其 中 非 收 益 性 项 目 利 息 补 贴 约 可 覆 盖 当 年 利 息 支 出 的 95%( 三 年 利 息 支 出 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 ) 2013~2015 年, 利 润 总 额 分 别 为 0.35 亿 元 0.76 亿 元 和 0.89 亿 元, 利 润 总 额 逐 年 增 长, 年 均 复 合 增 长 60.19% 从 盈 利 指 标 看,2013~2015 年, 营 业 利 润 率 不 断 下 降, 分 别 为 52.67% 46.17% 和 43.66% 同 期, 总 资 本 收 益 率 和 净 资 产 收 益 率 三 年 加 权 平 均 值 分 别 为 3.11% 和 0.16% 2015 年, 净 资 产 收 益 为 0.20%, 同 比 增 加 0.07 个 百 分 点 ;2015 年, 总 资 本 收 益 率 为 2.96%, 同 比 下 降 0.09 个 百 分 点 盈 利 水 平 依 然 较 低, 符 合 用 事 业 行 业 特 点 总 体 来 看, 受 用 事 业 业 务 性 质 所, 盈 利 能 力 弱, 利 润 总 额 对 政 府 补 助 依 赖 性 大 5. 现 金 流 2013~2015 年, 经 营 活 动 现 金 流 入 分 别 为 8.47 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 % 经 营 活 动 现 金 流 入 波 动 中 增 长, 主 要 与 收 到 其 他 与 经 营 活 动 关 的 现 金 的 变 化 关 2013~2015 年, 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 分 别 为 7.31 亿 元 7.50 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 22.79% 主 要 为 电 视 塔 门 票 收 入 物 业 出 租 收 入 和 管 理 费 收 入 等 2013~2015 年, 收 到 其 他 与 经 营 活 动 关 的 现 金 分 别 为 0.70 亿 元 亿 元 和 亿 元 2014 年 大 幅 增 加 主 要 由 于 子 燃 贸 收 到 油 制 气 厂 地 块 土 地 返 还 款 43 亿 元 ;2015 年 主 要 包 括 燃 贸 收 回 资 管 计 划 本 金 利 息 之 和 约 29 亿 元 城 投 投 资 收 到 的 融 资 租 赁 融 资 款 约 17 亿 元 以 及 收 回 理 财 投 资 约 6 亿 元 2013~2015 年, 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 分 别 为 0.87 亿 元 1.76 亿 元 和 亿 元,2015 年 较 上 年 大 幅 增 加, 主 要 由 于 支 付 购 买 地 块 的 款 项 亿 元 同 期, 支 付 其 他 与 经 营 活 动 关 的 现 金 分 别 为 5.70 亿 元 亿 元 和 亿 元, 波 动 幅 度 较 大 2014 年 大 幅 增 加 主 要 系 子 城 实 于 2014 年 4 月 以 亿 元 购 入 油 制 气 厂 地 块 ;2015 年 主 要 为 开 展 融 资 租 赁 业 务 及 相 关 经 营 支 付 的 款 项 2013~2015 年, 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 0.63 亿 元 2013~2015 年, 现 金 收 入 比 分 别 为 % 88.40% 和 % 2014 年, 收 入 实 现 情 况 较 上 年 明 显 下 降, 主 要 由 于 未 收 到 百 集 团 租 金, 目 前 已 收 回 流 花 展 馆 经 营 权 投 资 活 动 方 面, 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 入 主 要 受 处 置 子 及 其 他 单 位 收 到 的 现 金 净 额 和 收 到 其 他 与 投 资 活 动 关 的 现 金 的 变 化 影 响 :2015 年, 处 置 子 及 其 他 单 位 收 到 的 现 金 净 额 为 亿 元, 体 现 了 城 实 不 再 纳 入 合 并 范 围 导 致 现 金 流 的 变 动 ;2013~2015 年, 收 到 其 他 与 投 资 活 动 关 的 现 金 分 别 为 4.75 亿 元 亿 元 和 2.53 亿 元,2014 年 大 幅 增 长 主 市 城 市 建 设 投 资 集 团 24

26 要 为 收 回 信 托 资 管 计 划 借 款 亿 元 ( 通 过 信 托 资 管 计 划 借 得 油 制 气 厂 地 块 拍 地 款, 当 年 已 归 还 ) 2013~2015 年, 投 资 活 动 现 金 流 出 主 要 体 现 为 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 和 其 他 长 期 资 产 收 到 的 现 金 以 及 支 付 其 他 与 投 资 活 动 关 的 现 金 :2013~2015 年 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 等 支 付 的 现 金 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 主 要 为 基 础 设 施 建 设 投 资 支 出 ; 同 期, 支 付 其 他 与 投 资 活 动 关 的 现 金 分 别 为 1.10 亿 元 亿 元 和 0.12 亿 元,2014 年 金 额 大 幅 增 加, 主 要 包 括 归 还 信 托 资 管 计 划 借 款 亿 元 及 燃 贸 投 入 的 通 过 发 资 管 计 划 进 行 资 产 管 理 的 亿 元 受 城 市 基 础 设 施 投 资 支 出 较 大 以 及 向 发 资 管 计 划 支 出 款 项 的 影 响, 近 年 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 表 现 为 净 流 出,2013~2015 年, 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 筹 资 活 动 方 面, 筹 资 活 动 现 金 流 入 来 源 于 取 得 借 款 收 到 的 现 金 发 行 债 券 收 到 的 现 金 和 收 到 的 其 他 与 筹 资 活 动 关 的 现 金 2013~2015 年, 取 得 借 款 收 到 的 现 金 分 别 为 5.67 亿 元 亿 元 和 亿 元 ; 同 期, 收 到 其 他 与 筹 资 活 动 关 的 现 金 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 收 到 的 其 他 与 筹 资 活 动 关 的 现 金 主 要 包 括 政 府 拨 付 还 贷 本 息 资 金 项 目 资 本 金 及 补 贴 资 金, 此 外,2014 年 还 包 含 城 实 收 到 的 亿 元 借 款 ( 包 括 银 华 资 管 计 划 的 亿 元 借 款 和 发 资 管 计 划 的 亿 元 借 款, 后 者 为 燃 贸 投 入 的 通 过 发 资 管 计 划 进 行 资 产 管 理 资 金, 计 入 其 他 应 收 款 及 支 付 其 他 与 投 资 活 动 关 的 现 金 中 ) 2013 年 和 2014 年 发 行 债 券 收 到 的 现 金 各 亿 元 2013~2015 年, 偿 还 债 务 支 付 的 现 金 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 ; 同 期, 分 配 股 利 利 润 或 偿 付 利 息 支 付 的 现 金 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 2013~2015 年, 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 总 体 看, 筹 资 活 动 现 金 流 仍 呈 现 净 流 入 状 态, 偿 还 债 务 本 息 支 付 的 现 金 主 要 来 自 于 政 府 拨 付 资 金 受 到 2014 年 购 入 油 制 气 厂 地 块 及 收 到 土 地 返 还 资 金 影 响, 当 年 现 金 流 波 动 较 大 ; 总 体 来 看, 由 于 承 担 城 市 基 础 设 施 建 设 工 作, 投 资 规 模 大, 经 营 活 动 现 金 获 取 能 力 弱, 对 市 财 政 资 金 及 外 部 融 资 依 赖 性 强 6. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 能 力 看, 由 于 流 动 负 债 占 比 较 低, 流 动 比 率 和 速 动 比 率 较 高,2013~2015 年, 流 动 比 率 分 别 为 和 , 波 动 较 大, 主 要 系 2014 年 存 货 余 额 及 占 比 均 较 高 2015 年 大 幅 降 低 所 致 ; 剔 除 存 货 影 响 后, 速 动 比 率 分 别 为 和 , 2015 年 降 幅 较 大 主 要 系 流 动 负 债 增 幅 较 大 所 致 截 至 2015 年 底 分 别 为 % 和 %; 经 营 性 现 金 流 量 净 额 除 2015 年 以 外 为 负, 对 流 动 负 债 基 本 无 保 障 能 力 综 合 考 虑 到 货 币 资 金 充 裕 且 短 期 息 债 务 和 流 动 负 债 规 模 小, 虽 其 他 应 收 款 和 存 货 规 模 大, 但 短 期 偿 债 能 力 较 强 从 长 期 偿 债 能 力 来 看,2013~2015 年, EBITDA 逐 年 下 降, 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 三 年 复 合 减 少 6.89%, 主 要 系 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 减 少 所 致 截 至 2015 年 底, EBITDA 主 要 由 折 旧 和 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 构 成, 其 中 折 旧 摊 销 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 和 利 润 总 额 分 别 占 7.65% 0.42% 88.69% 和 3.23% 2013~2015 年, EBITDA 全 部 债 务 比 分 别 为 0.06 倍 0.05 倍 和 0.06 倍 ;EBITDA 利 息 保 障 倍 数 分 别 为 1.08 倍 1.10 倍 和 1.13 倍 长 期 偿 债 能 力 较 弱 对 利 息 的 覆 盖 程 度 较 低, 但 考 虑 到 市 政 府 为 还 贷 提 供 支 持, 市 城 市 建 设 投 资 集 团 25

27 总 体 来 看, 整 体 偿 债 能 力 尚 可 截 至 2015 年 底, 无 对 外 担 保 根 据 企 业 信 用 报 告 ( 银 行 版, 机 构 信 用 代 码 为 G C), 截 至 2016 年 8 月 33 日, 本 部 无 未 结 清 不 良 信 贷 和 已 结 清 不 良 信 贷 情 况, 过 往 履 约 情 况 良 好 基 于 对 自 身 经 营 和 财 务 状 况, 以 及 市 经 济 发 展 及 财 力 水 平 的 综 合 分 析, 并 考 虑 到 市 政 府 在 资 产 划 拨 和 财 政 补 贴 等 方 面 的 支 持, 整 体 偿 债 能 力 极 强 八 本 期 债 券 偿 债 能 力 分 析 1. 本 期 债 券 对 现 债 务 的 影 响 本 期 债 券 发 行 额 度 为 25 亿 元, 占 2015 年 底 长 期 债 务 和 全 部 债 务 的 比 重 分 别 为 5.46% 和 5.30%, 对 现 债 务 一 定 影 响 截 至 2015 年 底, 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 62.01% 55.30% 和 54.58%, 本 期 专 项 债 券 发 行 后, 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 分 别 上 升 为 62.57% 56.07% 和 55.38%, 债 务 负 担 略 加 重 考 虑 到 已 于 2016 年 7 月 发 行 的 25 亿 元 第 一 期 专 项 债 券, 本 期 专 项 债 券 发 行 后, 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 将 进 一 步 上 升 为 63.81% 57.77% 和 57.13%, 债 务 负 担 所 加 重 2. 本 期 债 券 偿 还 能 力 分 析 2013~2015 年, EBITDA 逐 年 下 降, 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 分 别 是 本 期 债 券 拟 发 行 额 度 的 2.12 倍 2.08 倍 和 1.84 倍,EBITDA 对 本 期 债 券 拟 发 行 额 度 覆 盖 能 力 一 般 2013~2015 年, 经 营 活 动 现 金 流 入 量 分 别 为 本 期 债 券 拟 发 行 额 度 的 0.56 倍 3.62 倍 和 5.01 倍, 对 本 期 债 券 总 额 覆 盖 程 度 一 般 ; 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 负, 对 本 期 债 券 无 保 障 能 力 同 时, 考 虑 到 于 2016 年 7 月 发 行 的 25 亿 元 第 一 期 专 项 债 券, 品 种 一 期 为 5+N 年, 品 种 二 期 为 5+5 年, 假 设 本 期 债 券 于 2016 年 发 行 成 功, 若 在 第 5 年 末 (2021 年 ) 决 定 不 续 期 本 期 债 券 和 第 一 期 专 项 债 券 品 种 一, 同 时 投 资 者 选 择 回 售 品 种 二, 则 将 于 第 5 年 末 (2021 年 ) 集 中 偿 还 第 一 期 专 项 债 券 和 本 期 债 券, 本 金 金 额 合 计 50 亿 元 2013~2015 年, EBITDA 对 该 两 期 债 券 合 计 50 亿 元 覆 盖 倍 数 分 别 为 0.64 倍 0.62 倍 和 0.55 倍, 保 障 程 度 较 弱 ; 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 该 两 期 债 券 合 计 50 亿 元 覆 盖 倍 数 分 别 为 0.17 倍 1.09 倍 和 1.50 倍, 覆 盖 程 度 一 般 ; 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 负, 对 前 述 两 期 债 券 无 保 障 能 力 总 体 看, EBITDA 对 本 期 债 券 待 偿 还 本 金 保 障 能 力 一 般, 对 两 期 债 券 合 计 保 障 程 度 较 弱, 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 本 期 债 券 总 额 和 两 期 债 券 合 计 保 障 能 力 一 般 本 期 债 券 与 已 发 行 的 第 一 期 专 项 债 券 间 隔 时 间 短, 与 其 品 种 一 的 期 设 置 相 似, 可 能 存 在 集 中 偿 付 压 力 3. 募 投 项 目 收 益 对 债 券 偿 还 能 力 的 影 响 本 期 债 券 的 偿 债 资 金 来 源 于 日 常 经 营 利 润 及 债 券 募 集 资 金 投 资 项 目 的 收 益 其 中, 募 投 项 目 收 益 测 算 如 下 表 所 示 : 市 城 市 建 设 投 资 集 团 26

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