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3 风 险 能 力 年 公 司 偿 还 较 大 规 模 债 务, 债 务 负 担 明 显 下 降 关 注 1. 房 地 产 业 面 临 全 局 性 调 整, 虽 然 近 期 房 地 产 政 策 出 现 放 松 迹 象, 但 整 体 看 房 地 产 行 业 高 速 发 展 的 阶 段 已 经 过 去 公 司 作 为 大 中 型 房 地 产 开 发 企 业, 可 能 会 受 到 房 地 产 市 场 调 整 的 影 响 2. 公 司 部 分 项 目 土 地 储 备 规 模 较 大, 项 目 开 发 周 期 较 长, 且 土 地 储 备 集 中 在 长 三 角 等 区 域, 存 在 一 定 的 去 库 存 压 力 和 区 域 集 中 风 险 3. 公 司 长 期 借 款 于 2017 年 到 期 比 较 集 中, 届 时 存 在 一 定 的 兑 付 压 力 4. 未 来 公 司 项 目 开 发 尚 需 较 大 规 模 投 资, 存 在 较 大 融 资 需 求 分 析 师 钟 月 光 电 话 : 邮 箱 王 安 娜 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 2

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5 一 主 体 概 况 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 佳 源 创 盛 ) 前 身 系 成 立 于 1995 年 4 月 18 日 的 嘉 兴 足 佳 房 地 产 开 发 有 限 公 司, 系 浙 江 足 佳 贸 易 总 公 司 和 嘉 兴 市 房 地 产 开 发 公 司 共 同 出 资 设 立, 初 始 注 册 资 本 500 万 元 1996 年 4 月, 浙 江 足 佳 贸 易 总 公 司 将 持 有 公 司 90.00% 股 权 转 让 给 桐 乡 市 锦 江 实 业 有 限 责 任 公 司 2000 年 12 月, 桐 乡 市 锦 江 实 业 有 限 责 任 公 将 持 有 的 公 司 90.00% 股 权 转 让 给 自 然 人 股 东 王 新 妹 后 经 多 次 增 资 以 及 股 权 转 让 后,2011 年 1 月, 公 司 注 册 资 本 5,800 万 元, 自 然 人 沈 玉 兴 持 有 公 司 100% 股 权 2015 年 9 月, 股 东 沈 玉 兴 对 公 司 增 资, 公 司 实 收 资 本 变 更 为 15,800 万 元 2015 年 9 月, 公 司 增 资 至 17,555 万 元, 其 中, 自 然 人 丁 宏 震 出 资 1,755 万 元, 持 有 公 司 10% 股 权 ;2015 年 10 月, 公 司 名 称 变 更 为 现 用 名 公 司 实 际 控 制 人 为 自 然 人 沈 玉 兴 图 1 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 股 权 结 构 图 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 营 业 范 围 为 : 实 业 投 资 ; 房 地 产 开 发 经 营 ; 投 资 管 理 ( 依 法 须 经 批 准 的 项 目, 经 相 关 部 门 批 准 后 方 可 开 展 经 营 活 动 ) 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 本 部 设 事 业 一 部 事 业 二 部 事 业 三 部 财 务 成 本 中 心 人 事 行 政 中 心 审 计 监 察 中 心 和 资 本 运 营 中 心 等 7 个 部 门 ; 公 司 拥 有 44 家 子 公 司, 员 工 合 计 3,446 人 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )93.21 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 权 益 合 计 亿 元 2015 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )10.88 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 为 9.03 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 0.22 亿 元 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )95.63 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 2016 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )2.42 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 合 计 2.05 亿 元 ; 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 浙 江 省 嘉 兴 市 南 湖 区 巴 黎 都 市 总 部 办 公 楼 101 室 ; 法 定 代 表 人 : 沈 玉 兴 二 本 次 债 券 概 况 及 募 集 资 金 用 途 1. 本 次 债 券 概 况 本 次 债 券 名 称 为 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 公 开 发 行 2016 年 公 司 债 券 ( 以 下 简 称 本 次 债 券 ), 本 次 债 券 规 模 为 不 超 过 35 亿 元, 期 限 为 不 超 过 5 年 ( 含 5 年 ), 可 以 为 单 一 期 限 品 种, 也 可 以 为 多 种 期 限 的 混 合 品 种, 分 期 发 行 股 东 会 授 权 董 事 会 在 发 行 前 根 据 市 场 情 况 和 公 司 资 金 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 4

6 需 求 情 况 确 定 本 次 发 行 的 公 司 债 券 的 具 体 期 限 构 成 和 各 期 限 品 种 的 发 行 规 模 本 次 债 券 公 开 发 行, 发 行 对 象 为 公 司 债 券 发 行 与 交 易 管 理 办 法 认 可 的 合 格 投 资 者 本 次 债 券 采 用 单 利 按 年 计 息, 不 计 复 利, 每 年 付 息 一 次, 到 期 一 次 还 本, 最 后 一 期 利 息 随 本 金 的 兑 付 一 起 支 付 本 次 债 券 票 面 年 利 率 将 通 过 询 价 方 式, 由 公 司 与 主 承 销 商 协 商 确 定 利 率 区 间, 以 簿 记 建 档 方 式 确 定 最 终 发 行 利 率 本 次 债 券 无 担 保 2. 本 次 债 券 募 集 资 金 用 途 本 次 债 券 募 集 资 金 中 25 亿 元 拟 用 于 偿 还 金 融 机 构 借 款, 剩 余 部 分 用 于 补 充 公 司 营 运 资 金 为 了 提 高 资 金 使 用 效 率, 短 期 闲 置 的 募 集 资 金 可 用 于 购 买 保 本 型 理 财 产 品 三 行 业 分 析 公 司 以 房 地 产 开 发 业 务 为 主, 收 入 来 源 几 乎 全 部 来 源 于 房 地 产 业 务, 属 于 房 地 产 行 业 1. 行 业 概 况 房 地 产 业 是 我 国 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 在 现 代 社 会 经 济 生 活 中 有 着 举 足 轻 重 的 地 位 经 过 十 几 年 的 发 展, 中 国 房 地 产 行 业 已 逐 步 转 向 规 模 化 品 牌 化 和 规 范 化 运 作, 房 地 产 业 的 增 长 方 式 正 由 偏 重 速 度 规 模 向 注 重 效 益 和 市 场 细 分 转 变, 从 主 要 靠 政 府 政 策 调 控 向 依 靠 市 场 和 企 业 自 身 调 节 的 方 式 转 变 从 近 年 房 地 产 行 业 发 展 趋 势 来 看,2008 年, 金 融 危 机 爆 发 前, 房 地 产 市 场 受 到 政 策 严 厉 调 控 的 影 响 表 现 低 迷 随 着 危 机 的 深 化, 国 家 调 控 方 向 发 生 明 显 转 变, 行 业 景 气 度 大 幅 回 升 之 后 几 年, 国 家 对 房 地 产 行 业 实 施 了 持 续 的 宏 观 调 控, 导 致 行 业 景 气 度 出 现 明 显 波 动 2011 年 以 来, 受 调 控 政 策 及 货 币 政 策 持 续 紧 缩 等 多 种 因 素 综 合 影 响, 房 地 产 市 场 持 续 低 迷 2012 年, 房 地 产 开 发 企 业 对 行 业 未 来 预 期 趋 向 谨 慎, 行 业 增 速 进 一 步 放 缓 进 入 2013 年, 我 国 房 地 产 市 场 景 气 度 有 所 回 升,2013 年 全 年 房 地 产 开 发 投 资 86, 亿 元, 同 比 增 长 19.79%, 增 速 同 比 提 高 3.6 个 百 分 点 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 增 速 持 续 减 缓, 受 经 济 增 速 放 缓 和 限 购 效 果 逐 步 体 现 的 影 响,2014 年 全 年 房 地 产 开 发 投 资 95, 亿 元, 名 义 同 比 增 长 10.49%, 较 2013 年 同 期 增 速 大 幅 下 滑 9.30 个 百 分 点 2015 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95, 亿 元, 较 上 年 名 义 增 长 1.0%, 增 速 较 上 年 同 期 下 滑 9.5 个 百 分 点, 为 近 五 年 来 的 最 低 点 其 中, 住 宅 投 资 64, 亿 元, 同 比 增 长 0.38%; 办 公 楼 投 资 6, 亿 元, 同 比 增 长 10.10%; 商 业 营 业 用 房 投 资 14, 亿 元, 同 比 增 长 1.82% 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 5

7 图 ~2015 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 情 况 ( 单 位 : 千 亿 元 %) 资 料 来 源 :wind 资 讯 总 的 来 看, 房 地 产 业 作 为 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业, 近 几 年 行 业 发 展 较 快 波 动 较 大, 自 2014 年 起 房 地 产 业 告 别 了 高 速 增 长 态 势, 开 发 投 资 增 速 逐 步 放 缓 2. 市 场 供 需 (1) 土 地 供 应 状 况 土 地 作 为 房 地 产 的 主 要 成 本 来 源, 主 要 受 到 地 方 政 府 供 地 意 愿 开 发 商 购 地 能 力 和 意 愿 以 及 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 的 影 响, 其 中, 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 对 土 地 市 场 的 影 响 力 度 最 大 中 央 政 府 通 过 信 贷 融 资 审 批 等 手 段 限 制 房 地 产 企 业 融 资 能 力, 加 之 需 求 端 的 限 购 等 政 策, 导 致 部 分 房 地 产 企 业 的 现 金 回 笼 情 况 随 着 行 业 起 伏 出 现 明 显 变 化, 直 接 影 响 土 地 市 场 需 求 2012 年 全 国 土 地 市 场 整 体 供 求 呈 进 一 步 下 降 趋 势, 同 时, 随 着 三 四 线 城 市 库 存 日 益 饱 和, 房 企 逐 渐 回 归 一 二 线 城 市 2013 年 受 供 应 量 增 加 影 响, 土 地 成 交 量 较 2012 年 增 加,2013 年 全 国 300 个 城 市 共 成 交 土 地 37,208 宗, 成 交 面 积 143,569 万 平 方 米, 同 比 增 加 10%, 其 中 住 宅 类 用 地 涨 幅 较 明 显 2013 年 重 点 城 市 地 价 升 高,2013 年 全 国 土 地 平 均 溢 价 率 全 面 上 涨, 尽 管 多 个 城 市 采 取 竞 配 建 保 障 房 等 方 式 限 制 高 价 地 产 生, 但 以 北 京 上 海 为 首 的 重 点 城 市 平 均 溢 价 率 仍 领 涨 全 国 2013 年 全 国 300 个 城 市 土 地 平 均 溢 价 率 16%, 较 上 年 同 期 上 涨 8 个 百 分 点 2014 年, 受 楼 市 渐 冷 传 导, 房 企 拿 地 日 趋 谨 慎, 直 至 四 季 度 随 着 政 策 利 好 以 及 楼 市 升 温, 一 线 城 市 才 出 现 反 弹, 但 年 末 升 温 难 改 全 年 土 地 市 场 疲 态 2014 年 全 国 100 个 城 市 土 地 供 求 量 均 有 较 大 程 度 跌 幅, 土 地 供 应 面 积 及 成 交 面 积 比 2013 年 分 别 减 少 24% 和 26% 各 类 用 地 需 求 的 减 少 也 使 得 土 地 平 均 溢 价 率 降 至 11.75%; 其 中, 住 宅 类 用 地 平 均 溢 价 率 为 12%, 较 2013 年 同 期 下 降 7 个 百 分 点 尽 管 土 地 供 求 量 及 出 让 金 同 比 均 有 大 幅 回 落, 但 重 点 城 市 优 质 地 块 拉 高 均 价 水 平 使 得 楼 面 均 价 增 为 1,234 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 6% 2015 年, 土 地 市 场 整 体 下 行, 供 应 土 地 量 和 成 交 土 地 量 分 别 为 5.79 亿 平 方 米 和 4.68 亿 平 方 米, 分 别 较 上 年 下 降 11.74% 和 18.04%;2015 年 土 地 平 均 溢 价 率 为 16.81%, 较 上 年 增 加 5.06 个 百 分 点 表 大 中 城 市 土 地 供 应 及 成 交 情 况 ( 单 位 : 亿 平 方 米 ) 类 别 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 供 应 土 地 占 地 面 积 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 6

8 成 交 土 地 占 地 面 积 成 交 土 地 占 比 85.30% 89.29% 87.65% 80.83% 土 地 平 均 溢 价 率 7.02% 17.92% 11.75% 16.81% 资 料 来 源 :Wind 资 讯 总 体 看, 在 去 库 存 压 力 下, 房 企 拿 地 速 度 有 明 显 放 缓 趋 势, 土 地 供 求 量 均 出 现 较 大 下 滑, 但 土 地 溢 价 率 出 现 上 涨 (2) 开 发 资 金 来 源 状 况 2014 年, 受 需 求 面 观 望 情 绪 浓 厚 土 地 出 让 规 模 持 续 减 少 以 及 商 品 房 成 交 量 下 降 等 因 素 影 响, 房 地 产 行 业 开 发 资 金 来 源 中 占 比 较 大 的 自 筹 资 金 增 速 大 幅 减 缓, 开 发 资 金 规 模 结 束 了 多 年 来 的 高 速 增 长 态 势, 首 次 出 现 负 增 长 据 国 家 统 计 局 数 据 显 示,2014 年 房 地 产 开 发 企 业 本 年 资 金 来 源 121,991 亿 元, 比 上 年 减 少 0.1%, 增 速 较 上 年 下 降 26.6 个 百 分 点, 其 中, 国 内 贷 款 21,243 亿 元, 较 上 年 增 长 8.0%; 利 用 外 资 639 亿 元, 增 长 19.7%; 自 筹 资 金 50,420 亿 元, 增 长 6.3%; 其 他 资 金 49,690 亿 元, 较 上 年 减 少 8.8% 图 年 房 地 产 行 业 资 金 来 源 构 成 数 据 来 源 :wind 资 讯 2015 年, 我 国 经 济 增 速 放 缓, 存 在 一 定 下 行 压 力, 但 政 府 持 续 实 行 适 度 宽 松 的 货 币 政 策, 央 行 多 次 降 准 降 息,A 股 再 融 资 活 跃 延 续, 房 企 银 行 间 市 场 中 期 票 据 发 行 开 闸, 证 监 会 推 出 的 公 司 债 发 行 与 交 易 管 理 办 法 将 发 行 主 体 由 上 市 公 司 扩 展 到 所 有 制 法 人, 大 大 降 低 发 行 债 券 门 槛, 且 在 港 交 所 上 市 的 内 地 房 企 也 得 以 通 过 境 内 子 公 司 发 行 公 司 债, 房 地 产 企 业 资 金 来 源 有 所 拓 宽 2015 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 125,203 亿 元, 比 上 年 增 长 2.6% 其 中, 国 内 贷 款 20,214 亿 元, 下 降 4.8%; 利 用 外 资 297 亿 元, 下 降 53.6%; 自 筹 资 金 49,038 亿 元, 下 降 2.7%; 其 他 资 金 55,655 亿 元, 增 长 12.0% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 32,520 亿 元, 增 长 7.5%; 个 人 按 揭 贷 款 16,662 亿 元, 增 长 21.9% 总 的 来 看, 对 房 地 产 业 偏 紧 的 信 贷 支 持, 使 房 地 产 业 的 资 金 较 为 紧 张 ; 但 在 央 行 930 新 政 下, 随 着 金 融 机 构 对 个 人 住 房 贷 款 投 放 力 度 的 加 大, 房 地 产 企 业 资 金 压 力 有 望 获 得 一 定 缓 解 (3) 市 场 供 需 情 况 从 商 品 房 市 场 供 求 情 况 看,2008 年 以 来 房 地 产 市 场 需 求 持 续 释 放, 成 交 量 逐 年 走 高, 反 观 竣 工 面 积 增 幅 小 于 销 售 面 积, 形 成 了 供 不 应 求 的 态 势, 尤 其 是 一 线 城 市 更 为 明 显 2013 年 房 屋 竣 工 面 积 亿 平 方 米, 增 长 2.02%; 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 7.87 亿 平 方 米, 同 比 下 降 0.38% 2013 年 份 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 7

9 房 地 产 整 体 运 行 平 稳, 随 着 三 月 份 出 台 新 版 国 五 条 后, 各 地 成 交 受 政 策 末 班 车 效 应 影 响, 成 交 量 普 遍 大 幅 上 涨 2013 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.34%; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 17.46% 2014 年 以 来, 随 着 限 购 逐 步 产 生 效 果, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 均 出 现 下 降, 如 下 图 所 示 2014 年, 商 品 房 销 售 面 积 120,649 万 平 方 米, 同 比 下 降 7.6%, 其 中 住 宅 销 售 面 积 下 降 9.1%; 商 品 房 销 售 额 76,292 亿 元, 同 比 下 降 6.3%, 其 中 住 宅 销 售 额 下 降 7.8% 从 供 给 方 面 看, 商 品 房 竣 工 面 积 仍 保 持 增 长,2014 年, 住 宅 竣 工 面 积 107,459 万 平 方 米, 同 比 增 长 5.9% 我 国 住 宅 供 不 应 求 的 状 态 出 现 明 显 好 转 图 ~2015 年 全 国 商 品 住 宅 供 求 情 况 ( 单 位 : 亿 平 方 米 ) 数 据 来 源 :wind 资 讯 2015 年, 房 地 产 政 策 持 续 向 好, 房 地 产 企 业 主 动 把 握 政 策 改 善 机 遇, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 增 速 由 负 转 正, 销 售 额 增 长 主 要 由 价 格 增 长 带 动, 整 体 销 售 仍 以 去 库 存 为 主 2015 年, 商 品 房 销 售 面 积 亿 平 方 米, 同 比 增 长 6.5%; 商 品 房 销 售 额 87,281 亿 元, 同 比 增 长 14.4%, 增 速 回 落 1.2 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 额 增 长 16.6%, 办 公 楼 销 售 额 增 长 26.9%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 下 降 0.7% 从 供 给 方 面 看,2015 年, 房 屋 竣 工 面 积 100,039 万 平 方 米, 同 比 下 降 6.9%, 降 幅 扩 大 3.4 个 百 分 点 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 73,777 万 平 方 米, 下 降 8.8% 图 ~2015 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 及 销 售 额 同 比 增 速 ( 单 位 : 亿 平 方 米 %) 数 据 来 源 :wind 资 讯 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 8

10 整 体 来 看, 房 地 产 调 控 政 策 转 向, 多 重 政 策 利 好 刺 激 住 房 需 求 持 续 释 放, 楼 市 逐 步 回 暖 趋 势 已 基 本 确 定 (4) 销 售 价 格 情 况 从 商 品 房 销 售 价 格 看,2010 年 以 来 随 限 购 限 贷 等 一 系 列 房 地 产 调 控 措 施 逐 步 深 入, 调 控 效 果 逐 步 显 现 2011 年 9 月 百 城 住 宅 均 价 自 发 布 以 来 首 次 环 比 下 跌, 其 中 一 二 线 城 市 价 格 均 出 现 一 定 程 度 的 下 跌, 特 别 是 上 海 南 京 天 津 苏 州 北 京 深 圳 等 地, 同 时 主 流 房 地 产 品 牌 企 业 纷 纷 实 行 以 价 换 量 策 略, 部 分 楼 盘 价 格 降 幅 超 过 20%, 新 开 楼 盘 亦 以 相 对 周 边 较 低 的 价 格 优 势 进 入 市 场 而 进 入 2012 年, 房 价 呈 先 抑 后 扬 态 势, 百 城 价 格 指 数 于 2012 年 6 月 实 现 环 比 小 幅 上 涨, 结 束 了 连 续 9 个 月 下 跌 趋 势, 呈 止 跌 回 升 态 势 根 据 中 国 房 地 产 指 数 系 统 对 100 个 城 市 的 全 样 本 调 查 数 据 显 示,2013 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,833 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 11.51% 2014 年 以 来, 由 于 各 地 限 购 的 影 响 持 续 深 化, 全 国 百 城 住 宅 价 格 出 现 明 显 回 落,2014 年 12 月 百 城 住 宅 均 价 为 10,542 元 / 平 方 米, 同 比 下 跌 2.69%, 环 比 下 跌 0.92%, 连 续 第 5 个 月 下 跌, 环 比 跌 幅 扩 大 0.33 个 百 分 点, 如 下 图 所 示 图 ~2015 年 全 国 百 城 住 宅 销 售 价 格 指 数 环 比 变 化 情 况 ( 单 位 :%) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 2015 年 以 来, 房 地 产 行 业 受 到 多 重 宽 松 政 策 调 整 影 响, 重 点 城 市 商 品 住 宅 成 交 面 积 明 显 回 升, 市 场 呈 现 回 暖 迹 象 2015 年 12 月, 百 城 住 宅 平 均 价 格 为 10, 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 4.15%, 增 速 较 上 年 同 期 增 加 6.84 个 百 分 点 ; 环 比 增 长 0.74% 2015 年 以 来 一 线 城 市 房 价 基 本 保 持 持 续 增 长 态 势, 且 增 幅 相 对 较 大 ; 二 线 城 市 房 价 自 2014 年 4 月 份 以 来 连 续 12 个 月 下 跌,2015 年 5 月 份 开 始 有 所 好 转,11~12 月 份 回 暖 趋 势 较 为 明 显 ; 三 线 城 市 房 价 自 2014 年 至 2015 年 7 月 连 续 下 跌,8 月 份 开 始 虽 有 所 回 升, 但 回 升 趋 势 并 不 明 显 总 体 看, 近 年 来 我 国 房 地 产 销 售 平 均 价 格 呈 震 荡 上 行 态 势, 自 2014 年 5 月 起 持 续 下 跌, 而 后 随 着 多 重 宽 松 政 策 调 增 陆 续 出 台 和 实 施, 房 地 产 销 售 平 均 价 格 增 速 自 2015 年 5 月 起 由 负 转 正, 需 求 进 一 步 释 放 ; 同 时, 不 同 城 市 房 地 产 市 场 价 格 持 续 分 化 3. 竞 争 格 局 从 2003 年 至 今, 房 地 产 市 场 已 经 走 过 了 黄 金 10 年, 随 着 近 年 来 调 控 政 策 的 逐 渐 加 码, 房 地 产 行 业 也 在 不 断 成 熟 房 地 产 行 业 整 体 呈 现 业 绩 持 续 增 长, 企 业 分 化 加 剧, 行 业 集 中 度 不 断 提 高 的 发 展 态 势 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 9

11 进 入 2014 年, 行 业 集 中 度 进 一 步 提 升 2014 年 房 地 产 行 业 前 10 名 企 业 和 前 20 名 企 业 销 售 额 占 比 分 别 提 高 到 16.92% 和 22.79%, 分 别 提 高 了 3.20 和 3.91 个 百 分 点 ; 前 10 名 和 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到 10.44% 和 13.65%, 分 别 提 高 了 1.82 和 2.19 个 百 分 点 ( 详 见 下 表 ) 2015 年 房 地 产 行 业 前 10 名 和 前 20 名 企 业 的 销 售 额 以 及 销 售 面 积 占 比 分 别 较 2014 年 变 化 不 大, 其 中 一 季 度 房 企 的 销 售 情 况 并 不 乐 观, 从 二 季 度 开 始 逐 步 好 转, 三 季 度 后 一 线 和 重 点 二 线 城 市 表 现 火 爆 热 销 项 目 频 现, 为 房 企 全 年 业 绩 作 出 了 较 大 贡 献 表 ~2015 年 前 20 名 房 地 产 企 业 销 售 额 和 销 售 面 积 占 比 情 况 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 前 10 大 企 业 销 售 额 占 比 12.76% 13.72% 16.92% 16.87% 前 20 大 企 业 销 售 额 占 比 17.62% 18.88% 22.79% 22.82% 前 10 大 企 业 销 售 面 积 占 比 7.72% 8.62% 10.44% 11.31% 前 20 大 企 业 销 售 面 积 占 比 10.38% 11.46% 13.65% 14.62% 资 料 来 源 :CRIC, 中 国 房 地 产 测 评 中 心 房 地 产 行 业 表 现 出 明 显 的 强 者 恒 强 的 趋 势, 资 金 品 牌 资 源 等 不 断 向 大 型 房 地 产 企 业 集 中, 龙 头 公 司 在 竞 争 中 占 据 明 显 优 势 原 因 在 于 : 大 型 房 地 产 企 业 项 目 储 备 丰 富, 现 金 流 稳 定 充 裕, 较 为 广 泛 的 区 域 分 布 可 以 平 衡 和 对 冲 政 策 风 险 ; 大 型 房 地 产 公 司 的 融 资 手 段 和 渠 道 丰 富, 融 资 成 本 低 ; 由 于 地 价 的 上 涨, 一 二 线 优 质 地 块 角 逐 逐 渐 只 能 在 大 型 房 企 之 间 进 行 目 前 看, 中 国 房 地 产 行 业 竞 争 的 态 势 已 经 趋 于 固 化, 龙 头 企 业 的 先 发 优 势 明 显, 千 亿 房 企 阵 营 保 持 7 家,2,000 亿 房 企 增 至 3 家, 万 科 以 2,610 亿 元 的 销 售 额 稳 居 行 业 前 列, 领 先 规 模 进 一 步 扩 大 表 年 中 国 房 地 产 开 发 公 司 测 评 前 10 强 企 业 排 名 企 业 名 称 排 名 企 业 名 称 1 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 6 碧 桂 园 控 股 有 限 公 司 2 恒 大 地 产 集 团 7 世 茂 房 地 产 控 股 有 限 公 司 3 绿 地 控 股 集 团 有 限 公 司 8 融 创 中 国 控 股 有 限 公 司 4 保 利 房 地 产 ( 集 团 ) 股 份 有 限 公 司 9 龙 湖 地 产 有 限 公 司 5 中 国 海 外 发 展 有 限 公 司 10 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 司 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 业 协 会 与 中 国 房 地 产 测 评 中 心 联 合 发 布 备 注 : 因 万 达 对 外 公 告 时 点 方 面 的 原 因 无 法 提 供 测 评 数 据, 本 次 不 参 与 评 选 总 体 看, 房 地 产 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 拥 有 资 金 品 牌 资 源 优 势 的 大 型 房 地 产 企 业 在 竞 争 中 占 据 优 势 4. 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 近 年 来, 随 着 金 融 危 机 的 发 生 和 不 断 发 展 深 化, 国 家 多 次 通 过 调 控 地 产 行 业 的 发 展 速 度 达 到 稳 定 经 济 增 速 的 目 的 2014 年, 我 国 房 地 产 行 业 投 资 增 速 明 显 放 缓, 各 地 土 地 出 让 情 况 不 佳, 部 分 城 市 出 现 土 地 流 拍 等 情 况, 对 地 方 政 府 财 政 状 况 造 成 较 大 压 力 在 此 背 景 下, 中 央 及 地 方 推 出 多 项 救 市 政 策 以 稳 定 住 房 消 费 2014 年 上 半 年, 中 央 层 面 并 未 出 台 具 体 的 调 控 政 策, 而 是 延 续 2013 年 底 住 建 部 会 议 分 类 指 导 的 思 想, 由 各 地 自 行 双 向 调 控 在 此 基 调 下, 各 地 自 4 月 开 始 陆 续 放 开 限 购 至 年 末, 限 购 政 策 基 本 放 开, 全 国 47 个 限 购 城 市 中, 仅 北 京 上 海 广 州 深 圳 和 三 亚 5 个 城 市 未 做 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 10

12 调 整 坚 持 限 购 9 月 底, 央 行 930 新 政 的 出 台, 使 得 信 贷 政 策 放 松 成 为 定 局 随 后, 住 建 部 财 政 部 央 行 又 联 合 下 发 关 于 发 展 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 业 务 的 通 知, 提 出 降 低 贷 款 申 请 条 件 提 高 首 套 自 住 房 的 贷 款 额 度 等 以 刺 激 住 房 刚 性 需 求 10 月 以 后, 多 个 省 市 纷 纷 出 台 公 积 金 调 整 政 策, 加 大 公 积 金 支 持 力 度 ; 同 时, 也 通 过 契 税 减 免 财 政 补 贴 等 手 段 刺 激 自 住 型 需 求 年 份 表 4 近 期 主 要 房 地 产 调 控 政 策 调 控 政 策 2013 年 2 月 国 务 院 新 国 五 条 2013 年 3 月 国 务 院 关 于 进 一 步 做 好 房 地 产 市 场 调 控 工 作 有 关 问 题 的 通 知 2014 年 9 月 央 行 银 监 会 联 合 出 台 关 于 进 一 步 做 好 住 房 金 融 服 务 工 作 的 通 知 2014 年 10 月 住 建 部 财 政 部 央 行 关 于 发 展 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 业 务 的 通 知 2015 年 3 月 国 务 院 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 2015 年 3 月 央 行 住 建 部 银 监 会 发 文 下 调 二 套 房 个 贷 首 付 比 例 2015 年 3 月 财 政 部 国 税 总 局 发 文 放 宽 转 卖 二 套 房 营 业 税 免 征 期 限 2015 年 9 月 央 行 住 建 部 财 政 部 发 文 再 度 下 调 二 套 房 个 贷 首 付 比 例 2015 年 9 月 央 行 银 监 会 发 文 下 调 不 限 购 城 市 首 套 房 个 贷 首 付 比 例 2015 年 9 月 国 务 院 关 于 调 整 和 完 善 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 制 度 的 通 知 2015 年 10 月 习 近 平 主 席 主 持 召 开 中 央 财 经 领 导 小 组 第 十 一 次 会 议, 发 表 重 要 讲 话 提 出 要 化 解 房 地 产 库 存, 促 进 房 地 产 业 持 续 发 展 2015 年 10 月 全 面 实 施 一 对 夫 妇 可 生 育 两 个 孩 子 政 策 2015 年 11 月 公 积 金 贷 款 再 度 放 款, 将 允 许 发 行 住 房 公 积 金 个 人 住 房 贷 款 支 持 证 券, 并 可 将 公 积 金 购 买 高 信 用 等 级 固 定 收 益 产 品 ; 国 家 住 房 银 行 有 望 推 出 2016 年 2 月 不 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 居 民 家 庭 首 次 购 买 普 通 住 房 的 商 业 性 个 人 住 房 贷 款, 原 则 上 最 低 首 付 款 比 例 为 25%, 各 地 可 向 下 浮 动 5 个 百 分 点 2016 年 2 月 从 2016 年 2 月 22 日 起, 对 个 人 购 买 家 庭 首 套 房 和 改 善 性 住 房 的, 按 不 同 税 率 减 征 契 税 ( 不 适 用 于 北 上 广 深 四 城 市 ) 2016 年 2 月 国 务 院 关 于 深 入 推 进 新 型 城 镇 化 建 设 的 若 干 意 见 中 提 出, 加 快 落 实 户 籍 制 度 改 革 政 策 ; 并 鼓 励 引 导 农 民 在 中 小 城 市 就 近 购 房 资 料 来 源 : 联 合 评 级 搜 集 整 理 2015 年, 中 央 定 调 稳 定 住 房 消 费, 密 集 出 台 金 融 信 贷 政 策, 改 善 房 地 产 市 场 运 行 环 境 3 月, 两 会 召 开, 确 定 2015 年 政 府 工 作 主 要 任 务 之 一 是 稳 定 住 房 消 费 ; 坚 持 分 类 指 导, 因 地 施 策, 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 的 发 展 在 信 贷 支 持 上, 央 行 则 五 次 降 息 降 准 经 此 调 整, 一 年 期 基 准 贷 款 利 率 下 降 至 4.35%, 均 已 处 于 历 史 低 位 相 应, 地 方 政 府 除 放 松 限 购 限 贷 调 整 公 积 金 外, 也 在 财 政 补 贴 税 费 减 免 等 方 面 加 大 支 持 力 度 2016 年, 财 政 部 国 家 税 务 总 局 住 房 城 乡 建 设 部 三 部 门 联 合 发 布 关 于 调 整 房 地 产 交 易 环 节 契 税 营 业 税 优 惠 政 策 的 通 知, 通 知 明 确 规 定 了 最 新 房 产 契 税 政 策 新 房 产 契 税 政 策 自 2016 年 2 月 22 日 起 执 行 2016 年 2 月 2 日, 央 行 联 合 银 监 会 发 文 下 调 不 限 购 城 市 购 房 首 付 比 例 其 中, 首 套 房 的 首 付 比 例 原 则 上 最 低 为 25%, 各 地 可 向 下 浮 动 5 个 百 分 点, 同 时, 对 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 再 次 购 房 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 30% 上 述 政 策 的 实 行, 有 效 降 低 了 购 房 者 的 购 房 成 本, 对 楼 市 需 求 有 刺 激 作 用 总 体 看, 为 促 进 房 地 产 行 业 的 平 稳 健 康 发 展,2014 年 起, 中 央 及 地 方 相 继 出 台 了 多 重 利 好 政 策, 使 得 房 地 产 业 政 策 环 境 有 所 好 转, 房 地 产 市 场 也 开 始 逐 步 回 暖 从 2015 年 出 台 的 主 要 房 地 产 调 控 政 策 看, 预 计 房 地 产 业 政 策 环 境 向 好 发 展 这 一 趋 势 仍 将 得 以 延 续 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 11

13 5. 行 业 关 注 商 品 房 待 售 面 积 依 然 较 高, 企 业 开 工 意 愿 仍 然 较 低 根 据 国 家 统 计 局 数 据,2015 年 末, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 71,853 万 平 方 米, 比 11 月 末 增 加 2,217 万 平 方 米, 总 体 待 售 面 积 仍 然 保 持 在 较 高 水 平, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 同 比 增 速 已 连 续 7 个 月 增 加 受 近 两 年 销 售 放 缓 影 响, 房 地 产 商 的 开 工 意 愿 仍 然 不 高 房 屋 新 开 工 面 积 同 比 增 速 自 2014 年 2 月 起 始 终 保 持 负 增 长 发 债 规 模 激 增, 行 业 资 产 负 债 率 较 高, 需 防 范 潜 在 风 险 房 地 产 行 业 具 有 资 金 密 集 高 杠 杆 化 的 特 征 由 于 近 年 来 对 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 的 控 制, 导 致 房 地 产 企 业 融 资 成 本 高 企,2015 年 三 季 度, 按 Wind 资 讯 整 体 法 1 计 算 的 房 地 产 板 块 资 产 负 债 率 为 77.93%, 较 2014 年 底 提 高 了 3.18 个 百 分 点, 房 地 产 板 块 整 体 债 务 率 较 高 2015 年, 房 企 融 资 环 境 明 显 改 善, 百 亿 房 企 公 司 债 发 行 量 持 续 提 升, 根 据 Wind 资 讯 统 计 数 据 显 示, 截 至 2015 年 12 月 14 日, 上 市 房 企 总 计 发 行 公 司 债 2, 亿 元, 与 去 年 同 期 的 亿 元 相 比, 同 比 暴 涨 18 倍 另 外, 由 于 国 内 资 本 融 资 环 境 向 好, 海 外 上 市 百 亿 房 企 积 极 转 向 境 内 发 债, 融 资 规 模 达 1,025 亿 元 市 场 格 局 持 续 分 化 近 些 年 随 着 房 地 产 市 场 的 发 展 以 及 房 地 产 调 控 的 持 续 推 进, 国 内 房 地 产 市 场 出 现 了 明 显 分 化 由 于 此 前 全 国 各 地 市 场 快 速 发 展, 在 调 控 政 策 从 严 的 作 用 下, 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 增 长 趋 势 有 所 放 缓 ; 而 一 二 线 城 市 虽 然 也 受 到 一 定 影 响, 但 市 场 整 体 发 展 要 明 显 好 于 三 四 线 城 市 从 不 同 级 别 城 市 来 看, 目 前 一 线 和 重 点 二 线 城 市 库 存 相 对 较 低, 而 大 多 数 三 四 线 城 市 库 存 非 常 不 乐 观 今 年 以 来, 已 有 重 庆 福 建 等 地 提 出 促 进 房 地 产 企 业 健 康 发 展 加 快 去 库 存 等 相 关 措 施 房 企 利 润 率 回 归 正 常 水 平 目 前, 房 地 产 企 业 的 利 润 已 经 到 了 一 个 饱 和 程 度, 部 分 项 目 的 利 润 率 走 低 在 房 价 的 构 成 中, 三 分 之 一 为 地 价 ; 地 产 商 所 获 利 润 的 60% 需 缴 纳 税 金, 且 此 部 分 税 金 越 来 越 高 ; 另 外 还 有 一 部 分 资 金 成 本 被 金 融 机 构 获 得 由 于 地 产 项 目 的 土 地 成 本 高 企, 房 地 产 企 业 单 纯 依 靠 房 价 上 涨 带 来 的 机 会 利 润 愈 发 难 以 持 续 如 果 房 企 不 进 行 战 略 上 的 创 新 与 管 控 能 力 的 提 升, 将 很 难 提 升 其 利 润 率, 获 得 超 额 利 润 中 小 房 企 面 临 被 整 合 风 险 高 库 存 状 态 下 的 中 小 房 企 面 临 较 大 经 营 压 力, 为 市 场 提 供 了 大 批 待 收 购 机 会, 为 百 亿 房 企 提 供 了 收 购 项 目 加 速 扩 张 的 助 力 : 万 科 恒 大 碧 桂 园 融 创 远 洋 等 实 力 突 出 的 百 亿 房 企, 相 继 在 上 海 深 圳 成 都 东 莞 等 热 点 城 市 以 收 购 方 式 扩 充 资 源, 融 创 通 过 合 作 和 直 接 收 购 两 种 主 要 方 式, 收 购 天 朗 中 渝 置 地 美 联 地 产 旗 下 部 分 优 质 地 产 项 目, 进 一 步 优 化 总 体 布 局, 保 障 企 业 稳 定 发 展 6. 行 业 发 展 调 控 政 策 去 行 政 化 和 长 期 化 在 过 去 几 年 的 房 地 产 调 控 中, 限 购 等 行 政 手 段 在 短 期 内 起 到 了 很 多 积 极 作 用, 但 是 仍 然 缺 少 有 效 的 长 期 调 控 手 段 2013 年 5 月 国 务 院 批 准 对 发 改 委 的 批 复 意 见 中 提 出 深 化 个 人 住 房 房 产 税 改 革 试 点 范 围 未 来, 房 产 税 将 是 一 个 长 效 的 调 控 机 制, 用 来 替 代 目 前 的 行 政 调 控 手 段 从 长 远 来 看, 由 于 中 国 经 济 转 型 的 需 要, 中 国 政 府 抑 制 房 价 过 快 上 涨 和 保 持 房 地 产 行 业 健 康 发 展 的 动 力 同 时 存 在, 这 就 导 致 调 控 政 策 向 常 态 化 和 长 期 化 方 向 发 展, 最 终 脱 离 行 政 管 理 体 系 的 前 景 是 比 较 确 定 的 1 Wind 行 业 内 标 的 公 司 :( 成 分 股 * 总 负 债 )/( 成 分 股 * 总 资 产 ) 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 12

14 地 产 金 融 化, 资 本 化 尝 试 催 生 大 地 产 格 局, 地 产 金 融 属 性 加 速 释 放 2015 年, 大 规 模 保 险 资 金 进 入 房 地 产 行 业, 推 动 资 本 和 实 业 跨 界 融 合, 地 产 金 融 化 迎 来 发 展 良 机 这 种 资 本 + 地 产 加 速 联 姻, 深 度 合 作 为 轻 资 产 多 元 化 转 型 创 造 条 件 近 年, 房 企 通 过 银 行 贷 款 信 托 等 传 统 方 式 融 资 占 比 有 所 下 降, 股 权 类 权 益 类 信 托 融 资 逐 渐 增 加 地 产 金 融 化 发 展, 一 方 面 为 房 企 主 动 利 用 多 元 资 本 加 强 资 本 合 作 创 造 条 件, 如 碧 桂 园 远 洋 金 地 等 企 业 在 险 资 入 主 后, 逐 渐 强 化 与 其 在 财 务 金 融 养 老 营 销 轻 资 产 运 营 等 层 面 合 作, 积 极 探 索 新 的 增 长 基 因 另 一 方 面, 房 企 加 速 地 产 金 融 化 尝 试, 获 得 财 务 投 资 回 报 的 同 时, 也 可 实 现 其 自 身 业 务 多 元 化 向 投 融 资 方 向 转 变 转 变 盈 利 模 式, 提 升 经 营 收 益 由 于 土 地 价 格 持 续 上 涨 和 国 家 对 房 地 产 价 格 及 开 发 周 期 的 调 控 措 施, 过 去 房 地 产 开 发 企 业 基 于 囤 地 - 融 资 - 捂 盘 的 盈 利 模 式 难 以 为 继, 高 周 转 的 经 营 方 式 逐 渐 成 为 主 流 此 外, 住 宅 地 产 开 发 企 业 越 来 越 多 的 进 入 商 业 地 产 领 域, 城 市 综 合 体 的 开 发 和 城 市 运 营 理 念 逐 步 代 替 单 纯 的 房 屋 建 造 的 商 业 模 式, 这 必 将 对 房 地 产 开 发 企 业 的 融 资 能 力 管 理 能 力 营 销 能 力 和 运 营 能 力 提 出 更 多 挑 战 综 合 来 看, 在 未 来 一 段 时 期, 房 地 产 行 业 仍 将 是 国 民 经 济 的 重 要 组 成 部 分, 并 将 在 中 国 经 济 转 型 和 城 镇 化 过 程 中 发 挥 重 要 作 用 现 阶 段 中 国 房 地 产 行 业 已 经 走 过 最 初 的 粗 放 式 发 展 阶 段, 行 业 寡 头 逐 渐 形 成, 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 行 业 竞 争 对 行 业 内 企 业 的 管 理 水 平 提 出 了 更 高 要 求 未 来 几 年, 预 期 房 地 产 行 业 将 会 持 续 分 化, 龙 头 企 业 逐 渐 建 立 起 更 大 的 市 场 优 势, 同 时 具 有 特 色 和 区 域 竞 争 优 势 的 中 小 房 地 产 企 业 也 会 获 得 比 较 大 的 生 存 空 间 7. 区 域 房 地 产 发 展 情 况 公 司 主 要 立 足 于 经 济 发 展 状 况 良 好 房 地 产 市 场 较 稳 健 的 二 三 线 城 市, 其 中 以 浙 江 嘉 兴 安 徽 合 肥 等 地 为 主 区 域 房 地 产 市 场 的 情 况 对 公 司 业 务 发 展 具 有 重 要 影 响 嘉 兴 市 房 地 产 发 展 情 况 近 年 来, 嘉 兴 市 房 地 产 市 场 呈 现 波 动 态 势 2013~2015 年, 嘉 兴 市 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 呈 波 动 下 降 态 势 从 土 地 供 应 情 况 来 看, 嘉 兴 市 政 府 2015 年 加 大 土 地 供 应 控 制 力 度, 减 少 住 宅 土 地 供 应, 以 期 调 控 房 地 产 市 场 2012~2014 年, 嘉 兴 市 住 宅 类 土 地 供 应 面 积 分 别 为 万 平 方 米 万 平 方 米 和 万 平 方 米 而 2015 年, 嘉 兴 市 住 宅 类 土 地 供 应 面 积 仅 为 万 平 方 米 从 成 交 楼 面 均 价 看,2013 年 嘉 兴 市 土 地 成 交 楼 面 价 为 元 / 平 方 米,2014 年 降 至 元 / 平 方 米 ;2015 年, 嘉 兴 市 楼 面 地 价 波 动 较 大, 约 为 1, 元 / 平 方 米 从 商 品 房 销 售 情 况 来 看,2015 年, 嘉 兴 市 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 28.80%; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 增 长 35.60%; 办 公 楼 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 19.40%; 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 下 降 1.00%, 均 呈 现 较 好 的 去 库 存 态 势 从 房 地 产 样 本 住 宅 平 均 价 格 来 看,2013 年, 嘉 兴 市 住 宅 平 均 价 格 呈 回 升 态 势, 最 高 达 到 8,000 元 / 平 方 米 ; 进 入 2014 年, 房 价 有 所 下 降 趋 势, 并 保 持 在 7,200 元 / 平 方 米 左 右 伴 随 2015 年 国 家 出 台 多 项 利 好 政 策, 嘉 兴 市 样 本 住 宅 价 格 回 升 至 7,400 元 / 平 方 米 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 13

15 图 7 近 年 来 年 嘉 兴 市 房 地 产 样 本 住 宅 平 均 价 格 和 土 地 楼 面 均 价 变 化 情 况 ( 单 位 : 元 / 平 方 米 ) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 截 至 2016 年 2 月 底, 嘉 兴 市 区 商 品 房 可 售 面 积 为 661 万 平 方 米, 去 化 周 期 28.7 个 月, 其 中 商 品 住 宅 可 售 面 积 323 万 平 方 米, 去 化 周 期 超 过 18 个 月, 较 年 初 已 有 一 定 的 下 降 但 嘉 兴 市 房 地 产 市 场 库 存 规 模 仍 处 于 较 高 水 平, 存 在 一 定 的 去 化 压 力 在 政 策 方 面, 嘉 兴 市 政 府 加 大 住 房 公 积 金 放 贷 力 度, 上 调 公 积 金 贷 款 最 高 额 度, 取 消 外 籍 户 口 人 员 在 嘉 兴 购 房 贷 款 必 须 有 交 满 一 年 社 保 证 明 相 关 规 定 等 措 施 以 加 速 嘉 兴 市 房 地 产 业 库 存 去 化 总 体 上 看, 嘉 兴 市 住 宅 地 产 市 场 主 旋 律 为 以 价 换 量, 伴 随 政 策 利 好, 住 宅 成 交 价 格 略 有 回 升 ; 嘉 兴 市 房 地 产 新 开 工 面 积 等 均 呈 下 降 趋 势, 预 计 未 来 仍 将 以 去 库 存 为 主 旋 律 合 肥 市 房 地 产 发 展 情 况 近 年 来, 合 肥 市 房 地 产 市 场 呈 现 比 较 良 好 的 增 长 态 势 2013~2015 年, 合 肥 市 房 地 产 开 发 投 资 完 成 额 分 别 为 1, 亿 元 1, 亿 元 和 1, 亿 元, 同 比 增 长 率 分 别 为 16.60% 6.00% 和 11.70% 从 土 地 供 应 情 况 来 看,2013~2015 年, 合 肥 市 住 宅 类 土 地 成 交 量 保 持 平 稳, 分 别 为 万 平 方 米 万 平 方 米 和 万 平 方 米, 对 应 建 筑 面 积 分 别 为 1, 万 平 方 米 1, 万 平 方 米 和 万 平 方 米 楼 面 价 格 方 面,2013~2015 年, 合 肥 市 住 宅 用 地 年 均 楼 面 价 分 别 为 2, 元 / 平 方 米 2, 元 / 平 方 米 和 3, 元 / 平 方 米, 整 体 呈 现 持 续 上 升 趋 势 从 销 售 面 积 来 看,2013~2015 年, 合 肥 市 商 品 房 销 售 面 积 分 别 为 1, 万 平 方 米 1, 万 平 方 米 和 1, 万 平 方 米, 呈 波 动 增 长 态 势 从 样 本 住 宅 价 格 来 看, 合 肥 市 房 地 产 市 场 价 格 并 未 受 到 全 国 房 地 产 市 场 变 动 影 响,2013~2015 年, 基 本 呈 现 平 稳 增 长 态 势, 从 2013 年 的 7,094 元 / 平 方 米 小 幅 增 长 至 2015 年 底 的 8,000 元 / 平 方 米 同 时, 截 至 2015 年 底, 合 肥 市 商 品 房 待 售 面 积 合 计 万 平 方 米, 以 当 年 月 均 销 售 量 来 看, 仅 能 支 持 两 个 月 需 求, 可 见 合 肥 市 房 地 产 市 场 处 于 比 较 健 康 状 态 受 益 于 房 地 产 市 场 的 利 好 政 策, 合 肥 市 房 地 产 市 场 持 续 升 温, 进 入 2016 年, 合 肥 市 住 宅 销 售 价 格 持 续 上 升, 截 至 2016 年 5 月 底, 样 本 住 宅 平 均 价 格 达 到 9,075 元 / 平 方 米 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 14

16 图 8 近 年 来 年 合 肥 市 房 地 产 样 本 住 宅 平 均 价 格 和 土 地 楼 面 均 价 变 化 情 况 ( 单 位 : 元 / 平 方 米 ) 资 料 来 源 :Wind 资 讯 在 房 地 产 持 续 升 温 的 背 景 下, 合 肥 市 土 地 管 理 委 员 会 2016 年 度 第 四 次 主 任 ( 扩 大 ) 会 议 上 透 露, 对 房 地 产 市 场 出 现 的 新 情 况 新 特 点, 各 相 关 部 门 要 密 切 关 注 房 地 产 市 场 变 化, 积 极 储 备 调 控 政 策, 保 持 市 场 调 控 定 力, 确 保 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展, 杜 绝 大 起 大 落 大 冷 大 热 总 体 上 看, 合 肥 市 房 地 产 库 存 规 模 较 小, 房 地 产 市 场 持 续 升 温 ; 但 可 能 面 临 一 定 的 调 整 风 险 四 基 础 素 质 分 析 1. 规 模 与 竞 争 力 公 司 是 一 家 以 房 地 产 开 发 为 核 心 业 务, 以 规 划 设 计 建 筑 施 工 物 业 服 务 酒 店 管 理 商 业 管 理 等 为 配 套 产 业, 同 时 拥 有 国 家 房 地 产 开 发 与 物 业 管 理 一 级 资 质 的 集 团 型 企 业 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 已 累 计 开 发 各 类 项 目 51 个, 累 计 开 发 面 积 逾 1, 万 平 方 米, 开 发 区 域 涵 盖 了 浙 江 上 海 江 苏 安 徽 河 南 山 东 辽 宁 湖 南 广 东 广 西 云 南 四 川 天 津 等 14 个 省 ( 自 治 区 直 辖 市 ) 的 44 座 城 市, 开 发 物 业 既 包 括 了 从 公 寓 到 别 墅 的 各 类 型 住 宅 物 业, 也 包 括 酒 店 社 区 商 业 以 及 新 市 镇 商 业 综 合 体 等 商 业 物 业 历 经 20 余 年 的 发 展, 公 司 始 终 注 重 产 品 品 质, 目 前 已 经 形 成 了 三 代 产 品 四 大 系 列 五 大 特 色 户 型 的 住 宅 产 品 体 系, 运 作 了 越 秀 花 园 巴 黎 都 市 英 伦 都 市 罗 马 都 市 佳 源 广 场 佳 源 中 心 广 场 等 高 品 质 住 宅 及 商 业 综 合 体 项 目 公 司 强 调 开 发 的 住 宅 产 品 在 三 线 城 市 该 市 范 围 内 二 线 城 市 该 区 域 内 一 线 城 市 该 板 块 内 的 高 品 质 与 高 性 价 比 ; 开 发 的 住 宅 产 品 品 质 比 较 突 出, 主 要 表 现 包 括 : 使 用 人 在 花 中 游, 车 在 地 下 走 的 人 车 分 流 理 念 ; 住 宅 酒 店 入 户 门 厅 采 用 大 堂 式 精 装 修 ; 阳 光 美 观 多 功 能 的 地 下 车 库 ; 景 观 设 计 强 调 树 大 绿 多 花 丛 起 伏 等 特 点 在 商 业 地 产 方 面, 规 划 设 计 上, 公 司 采 用 双 首 层 立 体 商 业 模 式, 使 二 层 商 业 一 层 化 经 过 20 年 的 发 展, 公 司 逐 步 形 成 核 心 竞 争 力 : 即 准 确 的 产 品 定 位 能 力 成 熟 的 多 项 目 管 理 能 力 快 速 复 制 的 标 准 化 作 业 和 完 善 的 售 后 服 务 体 系 自 2009 年 以 来, 公 司 已 连 续 入 围 中 国 房 地 产 百 强 企 业, 百 强 排 名 逐 年 稳 步 上 升,2013 年 首 次 荣 膺 中 国 房 地 产 开 发 企 业 50 强 排 名 48 位, 2014~2016 年 继 续 入 围 中 国 房 地 产 开 发 企 业 50 强, 分 别 排 名 第 47 位 44 位 和 40 位 同 时, 自 2013 年 起, 公 司 已 连 续 三 年 位 列 地 产 开 发 企 业 品 牌 价 值 50 强 ( 由 中 国 房 地 产 业 协 会 中 国 房 地 产 研 究 会 中 国 房 地 产 测 评 中 心 三 家 单 位 联 合 主 办 的 中 国 房 地 产 企 业 品 牌 价 值 测 评 成 果 发 布 会 暨 房 地 产 品 牌 发 展 高 峰 论 坛 发 布 ),2015 年 品 牌 价 值 达 到 亿 元 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 15

17 总 体 上 看, 公 司 具 有 丰 富 的 房 地 产 开 发 经 验 和 开 发 实 力, 产 品 品 质 突 出, 具 有 较 强 的 竞 争 力 2. 人 员 素 质 截 至 2015 年 底, 公 司 共 有 董 事 长 董 事 监 事 和 高 管 团 队 总 经 理 及 各 职 能 中 心 和 事 业 部 总 经 理 共 计 12 人 公 司 管 理 人 员 均 具 有 较 为 丰 富 的 房 地 产 行 业 工 作 经 验, 且 多 数 在 公 司 工 作 多 年, 高 管 团 队 较 稳 定, 在 一 定 程 度 上 保 障 了 公 司 经 营 与 决 策 活 动 的 持 续 性 与 稳 健 性 公 司 董 事 长 沈 玉 兴 先 生,1959 年 1 月 出 生, 大 专 学 历, 高 级 经 济 师 1979~1983 年, 担 任 浙 江 足 佳 制 鞋 工 业 公 司 厂 长 ;1983~1985 年, 担 任 桐 乡 市 青 石 乡 党 委 书 记 ;1985~1988 年, 担 任 嘉 兴 市 乡 镇 企 业 局 副 局 长 ;1988~1991 年, 担 任 嘉 兴 市 驻 深 圳 办 事 处 主 任 ;1995 年 4 月 至 今 任 公 司 董 事 长 公 司 总 经 理 周 军 先 生,1957 年 11 月 出 生, 大 专 学 历, 工 程 师 1975~1993 年, 任 浙 江 省 长 广 集 团 房 产 科 科 长 ;1993~2001 年, 任 浙 江 嘉 兴 同 创 房 地 产 开 发 公 司 副 总 经 理 兼 工 程 部 经 理 ; 2001~2002 年, 任 嘉 兴 足 佳 房 地 产 开 发 有 限 公 司 工 程 部 经 理 ;2002~2007 年, 任 连 云 港 市 五 恒 房 地 产 开 发 有 限 公 司 江 都 广 源 房 地 产 公 司 总 经 理 ;2007~2011 年, 任 嘉 兴 市 金 地 房 地 产 置 业 有 限 公 司 副 总 经 理 ;2011 年 12 月 至 今 嘉 兴 市 金 地 房 地 产 置 业 有 限 公 司 总 经 理, 现 任 公 司 总 经 理 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 员 工 总 数 3,446 人 从 教 育 程 度 看, 大 学 本 科 及 以 上 学 历 426 人, 占 员 工 总 数 的 12%; 大 学 专 科 学 历 778 人, 占 员 工 总 数 的 23%; 大 专 及 以 下 学 历 2,242 人, 占 员 工 总 数 的 65% 从 岗 位 情 况 上 看, 生 产 人 员 2,033 人, 占 员 工 总 数 的 59%; 销 售 人 员 417 人, 占 员 工 总 数 的 12%; 技 术 人 员 486 人, 占 员 工 总 数 的 14%; 财 务 人 员 125 人, 占 员 工 总 数 的 4%; 行 政 人 员 385 人, 占 员 工 总 数 的 11% 公 司 员 工 结 构 比 较 合 理, 能 够 满 足 公 司 经 营 需 要 总 体 来 看, 公 司 高 管 人 员 具 有 较 好 的 专 业 背 景 和 丰 富 的 管 理 经 验, 整 体 素 质 较 高 ; 公 司 员 工 结 构 合 理, 符 合 行 业 特 点 五 公 司 管 理 1. 治 理 结 构 公 司 依 据 公 司 法 和 公 司 章 程 的 相 关 规 定, 设 立 了 股 东 会 董 事 会 监 事 会, 行 使 公 司 的 决 策 权 经 营 管 理 权 和 监 督 权 股 东 会 是 公 司 的 权 力 机 构, 决 定 公 司 的 经 营 方 针 和 投 资 计 划 等 董 事 会 是 公 司 的 常 设 决 策 机 构, 对 股 东 会 负 责, 执 行 股 东 会 的 决 议, 对 公 司 经 营 活 动 中 的 重 大 事 项 进 行 审 议 并 做 出 决 定, 或 提 交 股 东 会 审 议 董 事 会 由 五 名 董 事 组 成, 设 董 事 长 一 人 董 事 每 届 任 期 3 年, 任 期 届 满 经 委 派 可 连 任 监 事 会 是 公 司 的 监 督 机 构, 负 责 对 董 事 高 级 管 理 人 员 的 行 为 及 公 司 的 财 务 进 行 监 督 监 事 会 由 三 名 监 事 组 成, 设 主 席 一 名, 由 监 事 过 半 数 以 上 选 举 产 生, 并 设 职 工 代 表 一 名 监 事 的 任 期 每 届 为 三 年, 连 选 可 以 连 任 公 司 设 总 经 理 一 名, 由 董 事 会 聘 任 或 解 聘, 在 董 事 会 的 领 导 下, 全 面 负 责 公 司 的 日 常 经 营 管 理 活 动 总 体 看, 公 司 法 人 治 理 结 构 较 完 善 2. 管 理 体 制 公 司 根 据 所 处 行 业 经 营 方 式 等 特 点, 结 合 公 司 业 务 具 体 情 况, 在 建 设 施 工 安 全 质 量 经 营 管 理 财 务 会 计 等 方 面 建 立 了 相 应 的 内 部 控 制 制 度, 涵 盖 公 司 经 营 管 理 的 主 要 环 节 在 职 能 部 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 16

18 门 设 置 上, 公 司 本 部 设 事 业 一 部 事 业 二 部 事 业 三 部 3 个 事 业 部 ; 并 设 财 务 成 本 中 心 人 事 行 政 中 心 审 计 监 察 中 心 和 资 本 运 营 中 心 4 个 职 能 中 心 公 司 制 定 了 总 体 管 理 制 度, 在 授 权 管 理 人 事 项 目 前 期 管 理 设 计 管 理 工 程 管 理 营 销 管 理 商 业 管 理 物 业 管 理 财 务 管 理 等 多 方 面 制 定 了 详 细 管 理 制 度 在 项 目 管 控 方 面, 公 司 分 业 务 区 域 设 置 三 个 事 业 部, 主 要 对 下 辖 公 司 开 发 运 营 全 过 程 进 行 管 控 督 促 和 指 导 各 事 业 部 负 责 对 下 辖 公 司 项 目 进 度 质 量 成 本 安 全 进 行 检 查 并 监 督 落 实, 核 定 下 辖 公 司 的 年 度 设 计 工 程 销 售 回 笼 指 标, 并 监 督 落 实 在 重 大 投 资 方 面, 公 司 制 订 了 相 关 投 资 论 证 流 程 制 度, 明 确 了 公 司 投 资 的 基 本 策 略 可 行 性 分 析 的 研 究 方 法 决 策 权 限 与 程 序 公 司 在 选 择 投 资 项 目 时, 重 点 关 注 项 目 的 预 期 收 益 及 经 营 风 险, 通 过 严 谨 的 市 场 调 研 销 售 预 测 成 本 测 算, 把 控 项 目 中 的 可 能 风 险 点 各 项 目 经 项 目 投 资 决 策 会 后, 由 集 团 总 部 进 行 决 策, 在 3 日 内 确 定 拿 地 意 向, 由 董 事 长 确 定 土 地 价 格 上 限 在 工 程 管 理 和 成 本 控 制 方 面, 公 司 规 定, 对 统 一 采 购 的 材 料 设 备, 子 公 司 须 对 材 料 设 备 的 质 量 数 量 等 承 担 验 收 责 任 ; 对 子 公 司 自 行 采 购 材 料 设 备, 子 公 司 应 在 每 季 度 发 布 的 信 息 价 以 内 采 购, 并 严 格 进 行 验 收 工 程 管 理 及 材 料 采 购 必 须 坚 持 优 质 优 价 原 则, 不 得 突 破 目 标 成 本 在 财 务 管 理 方 面, 公 司 对 财 务 管 理 资 金 管 理 和 成 本 管 理 方 面 均 制 定 相 关 要 求 预 算 管 理 方 面, 公 司 通 过 编 制 月 度 季 度 和 年 度 的 生 产 经 营 资 本 及 财 务 预 算 等 实 施 预 算 管 理 控 制 ; 公 司 在 年 末 对 上 一 年 的 经 营 计 划 执 行 结 果 进 行 考 核, 并 制 定 下 一 年 度 的 经 营 计 划, 将 主 要 经 营 指 标 分 解 至 各 项 目 公 司 资 金 管 理 方 面, 公 司 要 求 制 定 年 度 季 度 月 度 的 资 金 计 划, 编 制 实 际 资 金 使 用 情 况 报 表, 监 控 售 房 款 的 收 取 工 作, 核 对 应 收 及 已 收 房 款 明 细 表 等 在 资 金 管 理 方 面, 公 司 财 务 成 本 中 心 以 集 中 管 理 统 一 调 度 有 偿 使 用 自 求 平 衡 为 管 理 原 则 对 资 金 业 务 实 行 统 一 管 理 ; 对 现 金 流 进 行 管 理, 盘 活 公 司 沉 淀 资 金, 提 高 资 金 使 用 效 率, 降 低 资 金 成 本, 规 范 和 提 升 公 司 的 资 金 运 营 管 理 水 平 在 内 部 审 计 方 面, 公 司 设 置 审 计 监 察 中 心 作 为 公 司 审 计 工 作 的 领 导 机 构 与 执 行 机 构 公 司 内 部 审 计 实 行 自 我 约 束 自 我 监 督 机 制 的 内 部 管 理 流 程 和 规 则, 通 过 对 各 职 能 中 心 及 各 事 业 部 的 经 济 活 动 的 真 实 性 合 理 性 及 效 益 性 进 行 的 审 查 和 评 价, 以 维 护 资 产 保 值 增 值, 维 护 股 东 利 益, 改 善 经 营 管 理 水 平, 提 高 经 济 效 益 总 体 看, 公 司 内 部 管 理 制 度 较 为 健 全, 财 务 制 度 规 范, 公 司 整 体 管 理 运 作 情 况 良 好 六 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 的 主 营 业 务 为 房 地 产 开 发 销 售 近 三 年 来, 公 司 房 地 产 开 发 销 售 板 块 一 直 保 持 较 大 的 收 入 规 模, 且 保 持 了 持 续 增 长 ; 公 司 主 营 业 务 毛 利 率 较 高, 主 营 业 务 突 出 且 稳 定 伴 随 公 司 项 目 开 发 竣 工 结 转 收 入,2013~2015 年, 公 司 营 业 规 模 迅 速 扩 大, 营 业 收 入 年 均 复 合 增 长 率 为 50.48%; 同 期, 净 利 润 的 复 合 增 长 率 为 62.74% 2015 年, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 较 上 年 增 长 27.99%, 主 要 系 公 司 前 期 预 售 的 开 发 产 品 由 预 售 结 转 至 收 入, 且 2014 年 以 来 公 司 采 取 小 地 块 快 周 转 策 略 所 致 具 体 情 况 如 下 图 所 示 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 17

19 图 9 公 司 近 三 年 营 业 收 入 及 净 利 润 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 营 业 收 入 净 利 润 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告, 联 合 评 级 整 理 从 营 业 收 入 的 区 域 构 成 来 看, 公 司 的 营 业 范 围 主 要 集 中 于 浙 江 安 徽 和 江 苏 等 地 区, 其 中 由 于 2015 年 6 月 公 司 将 江 苏 区 域 子 公 司 转 让 给 南 京 港 源 投 资 咨 询 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 南 京 港 源, 为 公 司 同 一 实 际 控 制 人 控 制 的 企 业 ), 故 2015 年 的 相 关 数 据 不 含 江 苏 地 区 同 时, 伴 随 公 司 在 合 肥 开 发 项 目 结 转 收 入,2015 年, 该 区 域 收 入 明 显 增 长 至 亿 元 表 ~2015 年 公 司 营 业 收 入 分 地 区 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 地 区 2013 年 2014 年 2015 年 浙 江 上 海 安 徽 其 他 江 苏 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 从 主 营 业 务 收 入 来 看, 近 三 年 房 地 产 收 入 板 块 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 占 比 分 别 为 95.41% 和 97.01% 和 97.72%, 收 入 占 比 较 高 且 较 为 稳 定 ; 此 外, 公 司 的 主 营 业 务 板 块 还 包 括 建 筑 施 工 收 入 建 筑 设 计 收 入 物 业 费 及 停 车 费 和 租 金 收 入, 虽 然 占 比 较 低, 但 是 有 效 地 拓 宽 了 公 司 收 入 来 源, 增 强 了 公 司 收 入 的 多 样 性, 有 利 于 分 散 风 险 其 中, 公 司 租 金 收 入 2014 年 以 来 规 模 增 加 较 快, 主 要 系 公 司 自 持 物 业 逐 步 增 多 所 致 从 毛 利 率 来 看, 近 三 年 房 地 产 收 入 毛 利 率 分 别 为 25.96% 23.16% 和 23.04%, 略 有 下 降, 但 整 体 保 持 稳 定 其 他 业 务 板 块 收 入 规 模 不 大, 对 公 司 盈 利 影 响 有 限 受 公 司 房 地 产 业 务 毛 利 率 小 幅 下 降 影 响, 公 司 主 营 业 务 收 入 毛 利 率 小 幅 下 降 至 23.88% 公 司 的 房 地 产 项 目 主 要 位 于 长 三 角 地 区, 经 济 较 为 发 达 且 城 镇 化 进 程 较 快, 有 效 的 保 持 了 经 营 的 稳 定 性 表 6 近 三 年 公 司 主 营 业 务 收 入 和 毛 利 率 情 况 ( 单 位 : 亿 元 %) 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 房 地 产 收 入 建 筑 施 工 收 入 建 筑 设 计 收 入 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 18

20 物 业 费 及 停 车 费 租 金 收 入 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 2016 年 1~3 月, 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 是 2015 年 全 年 的 23.51%; 实 现 净 利 润 2.42 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 2.05 亿 元 总 体 看, 公 司 的 营 业 收 入 受 房 地 产 行 业 经 济 周 期 的 影 响 较 小, 实 现 快 速 增 长 ; 公 司 主 营 业 务 突 出, 毛 利 率 小 幅 下 降, 但 整 体 保 持 稳 定 2. 土 地 储 备 情 况 从 拿 地 策 略 来 看, 公 司 在 以 前 年 度 取 得 的 部 分 项 目 土 地 规 模 较 大 ; 进 入 2014 年, 公 司 拿 地 策 略 适 当 调 整, 以 小 盘 快 速 开 发 的 土 地 储 备 为 主 公 司 土 地 区 位 定 位 于 城 市 未 来 发 展 空 间 区 域, 与 政 府 及 相 关 发 展 规 划 相 符 合, 并 与 人 口 流 动 方 向 保 持 一 致 从 土 地 储 备 的 拿 地 经 济 指 标 来 看, 公 司 要 求 相 应 的 利 润 率 测 算 指 标, 对 于 省 会 城 市 至 少 要 保 证 15% 的 利 润 率 ; 能 够 保 证 10 个 月 即 可 开 盘 ; 对 于 人 口 和 经 济 不 足 以 支 撑 商 品 房 建 设 的 城 市, 公 司 不 予 拓 展 目 前 来 看, 公 司 现 有 的 土 地 储 备 由 于 购 置 时 间 较 早, 土 地 成 本 较 低 ; 部 分 项 目 规 模 较 大, 开 发 周 期 较 长 从 土 地 成 本 的 控 制 来 看, 由 于 土 地 价 格 在 开 发 成 本 中 所 占 比 例 较 大, 因 此 土 地 的 价 格 和 获 取 方 式 对 于 能 否 达 到 预 期 的 成 本 和 效 益 至 关 重 要 一 方 面, 公 司 实 行 标 准 化 设 计 和 标 准 化 成 本 第 三 代 住 宅 产 品 和 商 业 综 合 体 均 实 行 标 准 化 产 品 设 计, 在 标 准 化 产 品 的 基 础 上, 制 定 公 司 不 同 产 品 的 目 标 成 本, 每 年 根 据 产 品 的 优 化 和 市 场 行 情 的 变 化 调 整 公 司 的 目 标 成 本 ; 另 一 方 面, 项 目 公 司 在 前 期 调 研 阶 段, 在 做 好 市 场 预 测 的 基 础 上 做 好 经 济 效 益 测 算, 在 满 足 效 益 目 标 的 前 提 下 做 好 土 地 获 得 的 限 价, 控 制 土 地 取 得 的 成 本 总 体 看, 公 司 实 行 总 部 层 面 的 产 品 标 准 化 策 略 和 目 标 成 本 管 控, 有 利 于 控 制 土 地 成 本 从 土 地 储 备 获 取 的 内 部 流 程 来 看, 首 先, 对 于 确 定 参 拍 ( 或 其 他 方 式 获 取 ) 的 项 目, 项 目 公 司 需 事 先 对 招 拍 挂 文 件 中 的 经 济 指 标 和 挂 牌 条 件 等 进 行 审 核, 准 备 竞 买 资 料 并 完 成 项 目 可 行 性 研 究 报 告, 事 业 部 和 人 事 行 政 中 心 协 助 其 次, 上 报 投 资 决 策 委 员 会, 经 项 目 投 资 决 策 委 员 会 半 数 以 上 通 过 后, 根 据 项 目 投 资 决 策 会 内 容, 确 定 项 目 责 任 书 内 容 对 于 招 拍 挂 项 目, 新 项 目 竞 买 报 名 截 止 日 前 2 日 内, 由 房 产 公 司 总 经 理 与 事 业 部 签 订 项 目 责 任 书, 在 签 订 项 目 责 任 书 后 方 可 参 与 竞 买 ; 对 于 非 招 拍 挂 项 目, 在 签 订 股 权 转 让 协 议 前 2 日 内, 由 项 目 公 司 总 经 理 与 事 业 部 签 订 项 目 责 任 书, 在 签 订 项 目 责 任 书 后 方 可 签 约 最 后, 竞 买 地 块 成 功 后, 项 目 公 司 负 责 签 订 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同, 并 报 事 业 部 综 合 管 理 部 备 案 从 土 地 储 备 获 取 方 式 来 看, 公 司 土 地 储 备 基 本 通 过 招 拍 挂 方 式 获 得, 以 单 独 开 发 为 主 在 购 置 价 值 高 且 需 要 即 时 付 款 的 土 地 时, 公 司 会 与 其 他 开 发 商 合 作 开 发 以 减 轻 资 金 压 力 近 三 年, 公 司 土 地 储 备 规 模 波 动 较 大, 同 时, 拿 地 区 域 则 逐 步 从 浙 江 省 扩 展 至 安 徽 合 肥 上 海 周 边 及 杭 州 余 杭 等 二 线 甚 至 一 线 城 市 具 体 来 看,2013~2015 年, 公 司 分 别 取 得 土 地 储 备 万 方 平 米 万 平 方 米 和 3.45 万 平 方 米, 呈 明 显 下 降 趋 势 ; 楼 面 单 价 呈 波 动 趋 势, 分 别 为 1, 元 / 平 方 米 元 / 平 方 米 和 1, 元 / 平 方 米, 主 要 系 当 年 取 得 项 目 具 体 情 况 不 同 所 致 2013 年, 公 司 取 得 部 分 经 济 重 镇 商 业 地 块, 系 当 地 政 府 招 商 引 资 项 目, 可 提 供 土 地 价 格 优 惠, 使 得 当 年 取 得 土 地 规 模 大 且 单 价 较 低 ;2014 年, 考 虑 到 前 期 拿 地 规 模 足 以 支 持 近 年 开 发, 且 经 济 环 境 有 所 变 化, 公 司 减 少 拿 地 力 度, 共 取 得 嘉 兴 平 湖 九 龙 山 等 三 块 地 块, 且 取 得 部 分 优 惠 政 策, 从 而 使 得 楼 面 单 价 有 所 下 降 2015 年, 公 司 进 一 步 降 低 拿 地 规 模, 仅 取 得 嘉 兴 地 区 的 一 块 土 地, 楼 面 价 为 1, 元 / 平 方 米, 规 划 建 筑 面 积 为 8.84 万 平 方 米 2016 年 1~3 月, 公 司 取 得 桐 乡 市 一 块 土 地, 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 19

21 主 要 用 于 住 宅 建 筑 项 目, 楼 面 地 价 1, 元 / 平 方 米, 规 划 建 筑 面 积 为 万 平 方 米 由 于 公 司 前 期 取 得 地 块 单 体 规 模 一 般 较 大, 公 司 采 用 滚 动 开 发 模 式 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 土 地 储 备 规 划 建 筑 面 积 合 计 万 平 方 米, 其 中 尚 未 开 发 的 土 地 规 划 建 筑 面 积 合 计 万 平 方 米 ; 取 得 时 间 分 布 于 2008 年 至 2015 年 从 公 司 存 量 土 地 储 备 项 目 购 入 的 类 型 看, 公 司 在 2013 年 前 取 得 的 土 地 以 住 宅 和 商 业 为 主 ; 公 司 在 2013 年 后 取 得 的 土 地 则 加 入 了 办 公 类 储 备 ;2014 年 开 始, 公 司 注 重 开 发 改 善 型 住 房 目 前, 公 司 存 量 土 地 基 本 情 况 如 下 表 所 示 : 表 7 近 三 年 公 司 土 地 储 备 获 取 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米, 万 元, 元 / 平 方 米 ) 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 土 地 储 备 购 地 支 出 505, , , 土 地 单 价 3, , , 楼 面 单 价 1, , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 表 8 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 土 地 储 备 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 元 / 平 方 米 %) 序 号 项 目 名 称 地 理 位 置 土 地 取 得 时 间 1 2 佳 源 悦 城 ( 佳 源 中 心 广 场 ) 桐 琴 佳 源 中 心 广 场 二 期 越 城 区 武 义 县 桐 琴 镇 2013 年 2 月 2013 年 3 月 物 业 类 型 住 宅 商 业 办 公 住 宅 商 业 占 地 面 积 规 划 建 面 楼 面 地 价 尚 未 开 发 的 土 地 面 积 尚 未 开 发 的 建 筑 面 积 享 有 权 益 , 上 海 江 南 清 漪 园 二 期 南 汇 惠 南 镇 2009 年 10 月 住 宅 , 柘 林 佳 源 广 场 奉 贤 区 柘 林 镇 2013 年 6 月 5 东 方 都 市 6 公 园 一 号. 佳 源 中 心 广 场 海 宁 市 区 硖 石 街 道 2013 年 5 月 住 宅 商 业 办 公 住 宅 商 业 , , 湖 州 南 浔 2010 年 12 月 商 业 公 园 一 号. 凯 旋 宫 湖 州 南 浔 2011 年 5 月 住 宅 商 业 , 英 伦 都 市 雉 城 镇 五 峰 村 2010 年 12 月 住 宅 , 城 市 花 园 新 邵 2008 年 5 月 10 罗 马 都 市 衡 阳 市 珠 晖 区 2011 年 8 月 11 佳 源 都 市 即 墨 市 2011 年 4 月 12 巴 黎 都 市 抚 顺 市 东 洲 区 2011 年 7 月 合 肥 佳 源 巴 黎 都 市 佳 源 广 场 合 肥 佳 源 巴 黎 都 市 美 泉 宫 滨 湖 新 区 滨 湖 新 区 2013 年 12 月 2013 年 12 月 15 蚌 埠 明 源 东 方 都 市 蚌 山 区 2012 年 9 月 16 百 色 城 市 花 园 百 色 市 2008 年 1 月 住 宅 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 业 住 宅 商 业 办 公 住 宅 商 业 办 公 住 宅 商 业 住 宅 商 业 , , 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 公 司 土 地 储 备 成 本 管 控 较 为 严 格, 保 证 预 算 利 润 空 间 公 司 近 两 年 以 来 已 经 开 始 逐 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 20

22 步 转 变 发 展 策 略, 以 快 周 转 为 主 要 经 营 模 式, 土 地 储 备 开 始 转 向 小 地 块 ; 虽 公 司 拿 地 节 奏 明 显 减 缓, 但 目 前 土 地 储 备 规 模 仍 属 较 大, 可 支 撑 公 司 未 来 一 段 时 间 的 开 发 需 求 3. 项 目 开 发 公 司 采 用 总 公 司 事 业 部 项 目 公 司 的 三 层 管 理 架 构 公 司 主 要 专 注 于 高 品 质 物 业 的 开 发, 具 有 较 为 完 整 的 物 业 开 发 体 系 和 均 衡 的 产 品 组 合, 产 品 涵 盖 中 高 端 物 业 住 宅 酒 店 和 购 物 中 心 等 多 种 类 别 的 产 品 其 中, 公 司 通 过 高 层 与 别 墅 排 屋 相 搭 配 的 形 式, 形 成 了 多 样 化 的 产 品 组 合 并 且 有 效 降 低 了 成 本 土 建 招 标 及 采 购 公 司 在 项 目 开 始 之 前 进 行 市 场 分 析 与 成 本 分 析 的 前 期 基 础 性 工 作, 拿 地 后 约 5~10 个 月 进 行 开 盘 预 售 ; 在 项 目 竣 工 前 期 进 行 物 业 与 客 服 的 配 套 业 务 板 块 的 跟 进 建 设 公 司 通 过 上 述 的 开 发 模 式 有 效 提 升 存 货 周 转 能 力, 加 快 资 金 周 转 同 时, 面 对 较 短 的 项 目 开 发 周 期, 公 司 对 行 情 的 判 断 更 加 准 确, 可 合 理 根 据 短 期 行 情 的 判 断 来 决 定 项 目 投 资, 降 低 公 司 经 营 风 险 物 业 和 客 服 的 配 套 设 施 跟 进 为 公 司 的 品 牌 积 累 了 良 好 的 口 碑 从 土 建 招 标 管 理 来 看, 公 司 采 用 关 联 企 业 安 徽 省 佳 源 建 设 工 程 有 限 公 司 嘉 兴 大 源 建 筑 工 程 有 限 公 司 等 建 筑 配 套 公 司 ( 一 级 承 包 资 质 ) 和 外 部 公 司 相 结 合 的 方 式 对 于 受 同 一 控 制 人 控 制 的 关 联 建 筑 企 业, 公 司 更 易 把 控 建 设 成 本 和 工 程 进 度, 有 利 于 发 挥 产 业 链 优 势 ; 而 对 于 外 部 建 筑 承 包 商 有 特 定 的 长 期 战 略 合 作 伙 伴, 如 : 深 圳 广 田 股 份 有 限 公 司 中 铁 八 局 等 知 名 品 牌, 以 保 证 施 工 和 装 修 的 质 量 从 原 材 料 及 设 备 采 购 来 看, 公 司 采 用 集 中 采 购 和 自 行 采 购 相 结 合 的 方 式, 其 中, 电 梯 面 砖 鼓 风 机 等 主 要 是 集 中 采 购, 其 余 由 项 目 公 司 自 行 采 购 从 成 本 控 制 来 看, 项 目 目 标 成 本 的 设 定 及 签 订 项 目 开 发 责 任 书 是 主 要 的 控 制 手 段 项 目 公 司 根 据 总 公 司 目 标 成 本 及 项 目 所 在 地 的 实 际 情 况 进 行 测 算, 确 保 制 定 的 项 目 目 标 成 本 具 有 可 实 现 性 项 目 公 司 做 好 当 地 成 本 的 调 研, 根 据 当 地 的 成 本 水 平 总 公 司 的 成 本 数 据 及 项 目 的 产 品 系 列 和 定 位, 做 好 项 目 成 本 的 测 算, 通 过 顺 算 和 倒 推 相 结 合 确 定 项 目 目 标 成 本, 最 后 总 公 司 与 项 目 开 发 团 队 签 订 责 任 书, 确 保 项 目 目 标 成 本 的 实 现 产 品 定 位 公 司 根 据 各 地 实 际 情 况, 以 多 样 化 的 产 品 应 对 市 场, 设 计 合 理 的 户 型, 并 控 制 总 价, 迎 合 客 户 的 需 求 为 了 在 行 业 中 增 加 竞 争 优 势, 公 司 同 时 推 出 低 密 度 的 排 屋 和 别 墅 产 品, 与 周 边 同 类 型 的 竞 争 产 品 区 别 开 此 外, 公 司 在 楼 盘 绿 化 房 屋 内 部 配 套 公 共 区 域 设 置 ( 人 车 分 流 阳 光 车 库 ) 物 业 服 务 等 多 方 面 实 现 差 异 化 竞 争, 着 力 增 加 开 发 项 目 产 品 的 附 加 值 从 产 品 类 型 来 看, 公 司 强 调 开 发 的 住 宅 产 品 在 三 线 城 市 该 市 范 围 内 二 线 城 市 该 区 域 内 一 线 城 市 该 板 块 内 的 高 品 质 与 高 性 价 比 公 司 住 宅 产 品 主 要 以 花 园 都 市 城 一 号 四 大 系 列 为 代 表, 新 市 镇 商 业 综 合 体 (CTD) 以 佳 源 中 心 广 场 为 代 表 经 过 20 余 年 的 发 展, 公 司 已 经 开 发 四 代 产 品 系 列, 其 中, 第 一 代 住 宅 产 品 以 越 秀 花 园 为 代 表, 以 满 足 并 改 善 基 本 居 住 生 活 功 能 为 目 标 ; 第 二 代 产 品 则 以 巴 黎 都 市 为 代 表, 以 高 端 产 品 为 定 位, 规 划 人 在 花 中 游, 车 在 地 下 走 的 人 车 分 流, 打 造 酒 店 大 堂 式 精 装 修 双 入 户 门 厅, 阳 光 美 观 多 功 能 的 地 下 车 库, 以 及 树 大 绿 多 花 丛 起 伏 的 园 林 景 观 设 计 ; 第 三 代 产 品 则 以 罗 马 都 市 英 伦 都 市 为 代 表, 在 第 二 代 产 品 基 础 上, 强 调 教 育 公 园 及 广 场 的 重 要 性, 打 造 入 口 像 酒 店, 地 下 像 景 区 地 面 像 公 园, 铺 装 像 图 画, 服 务 像 空 姐, 影 响 像 明 星 的 产 品 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 21

23 2015 年, 公 司 制 定 了 第 四 代 产 品 标 准 大 纲, 以 优 优 城 南 为 代 表, 适 应 互 联 网 时 代 用 户 思 维 的 需 求, 融 入 绿 色 环 保 定 制 家 装 智 能 家 居 生 活 服 务 社 区 养 老 等 元 素 从 开 发 项 目 来 看, 公 司 前 期 开 发 项 目 主 要 为 大 型 项 目, 面 积 较 大, 土 地 升 值 空 间 较 大, 并 且 大 型 项 目 有 利 于 深 入 开 发, 提 升 后 续 服 务 和 管 理 水 平 公 司 从 第 四 代 产 品 ( 优 优 花 园 ) 开 始, 开 发 项 目 主 要 为 小 型 项 目, 单 体 建 筑 面 积 规 模 较 小, 转 而 开 发 第 四 代 产 品 主 要 是 因 为 考 虑 到 土 地 价 格 上 涨 空 间 有 限, 大 宗 土 地 成 本 较 高, 开 发 小 块 土 地 有 利 于 实 现 快 周 转, 可 在 1 年 内 回 收 成 本 为 保 证 工 程 质 量, 公 司 采 用 项 目 公 司 自 行 管 理 为 主, 事 业 部 进 行 不 定 期 不 间 断 地 抽 查 的 方 式 来 控 制 质 量 其 中, 在 施 工 过 程 中, 监 理 工 程 师 跟 踪 监 控 施 工 单 位 的 工 序 作 业 过 程, 一 般 工 序 采 用 巡 视 平 行 检 验 方 式, 重 要 部 位 关 键 工 序 ( 基 础 结 构 防 水 等 ) 采 取 见 证 旁 站 方 式, 发 现 施 工 单 位 的 错 误 做 法 不 当 操 作 或 缺 陷, 及 时 责 令 施 工 单 位 纠 正 同 时 设 计 工 程 部 参 与 监 理 工 程 师 的 日 常 巡 视 工 作, 确 保 及 时 掌 握 现 场 的 质 量 情 况 ; 在 室 内 装 修 过 程 中, 公 司 采 用 样 板 引 路 管 理 法 则, 即 在 大 面 积 施 工 前, 先 由 施 工 单 位 按 设 计 及 设 计 工 程 部 要 求 在 现 场 做 小 规 模 施 工 样 板, 经 确 认 后 再 大 面 积 施 工, 保 证 质 量 满 足 设 计 效 果, 避 免 返 工 项 目 开 发 情 况 从 项 目 开 发 数 据 来 看, 公 司 房 地 产 开 发 的 规 模 较 大, 处 于 建 设 阶 段 的 项 目 数 量 稳 中 有 升 受 2015 年 公 司 将 江 苏 区 域 子 公 司 转 让 影 响,2013~2015 年, 公 司 新 开 工 面 积 持 续 下 降, 从 新 开 发 项 目 类 型 来 看,2013 年, 公 司 新 开 工 11 个 建 设 项 目, 主 要 包 括 合 肥 巴 黎 都 市 上 海 柘 林 佳 源 名 城 绍 兴 佳 源 悦 城 及 海 宁 佳 源 中 心 广 场 等, 新 开 工 面 积 达 万 平 方 米 ; 年 末 在 建 面 积 万 平 方 米, 分 布 于 43 个 项 目, 年 内 4 个 项 目 交 付, 竣 工 面 积 万 平 方 米 2014 年, 公 司 新 开 工 6 个 建 设 项 目, 主 要 包 括 嘉 兴 优 优 花 园 上 海 小 城 等 项 目, 新 开 工 面 积 万 平 方 米 ; 年 末 在 建 面 积 万 平 方 米, 施 工 面 积 持 续 上 涨, 年 内 3 个 项 目 竣 工, 竣 工 面 积 万 平 方 米, 基 本 保 持 不 变, 公 司 整 体 开 发 规 模 扩 张 较 快 2015 年, 公 司 新 开 工 8 个 项 目, 主 要 包 括 桐 琴 佳 源 中 心 广 场 二 期 合 肥 佳 源 巴 黎 都 市 佳 源 广 场 和 嘉 兴 优 优 城 南 等 项 目, 新 开 工 面 积 达 万 平 方 米 ; 年 内 8 个 项 目 交 付, 竣 工 面 积 万 平 方 米 ; 由 于 江 苏 区 域 子 公 司 于 2015 年 6 月 转 让 给 南 京 港 源, 故 2015 年 运 营 数 据 不 含 江 苏 9 家 公 司,2015 年 底 公 司 在 建 面 积 减 少 至 万 平 方 米 2016 年 1~3 月, 公 司 新 开 工 项 目 为 桐 乡 优 优 花 园 项 目, 新 开 工 面 积 达 万 平 方 米 ; 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 已 有 4 个 项 目 交 付, 竣 工 面 积 万 平 方 米 ; 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 在 建 项 目 共 30 个, 在 建 面 积 为 万 平 方 米, 具 体 情 况 见 下 表 表 ~2016 年 3 月 公 司 主 要 开 发 数 据 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 ) 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1~3 月 新 开 工 面 积 竣 工 面 积 在 建 面 积 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 因 江 苏 区 域 房 产 公 司 于 2015 年 6 月 转 让 给 南 京 港 源, 故 2015 年 运 营 数 据 不 含 江 苏 区 域 被 收 购 的 9 家 公 司 从 公 司 在 建 项 目 来 看, 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 在 建 项 目 总 数 30 个, 总 建 筑 面 积 万 平 方 米, 可 售 面 积 万 平 方 米 ; 计 划 总 投 资 亿 元, 已 投 资 亿 元, 尚 需 投 资 亿 元 从 公 司 在 建 项 目 投 资 计 划 来 看, 公 司 存 在 一 定 的 资 金 支 出 压 力 同 时, 公 司 在 建 项 目 总 建 筑 面 积 较 大, 未 来 可 售 面 积 较 大, 预 期 可 以 为 公 司 带 来 较 为 可 观 的 销 售 收 入 ; 但 考 虑 公 司 在 建 项 目 已 售 比 例 大 多 低 于 工 程 进 度 比 例, 公 司 也 面 临 一 定 的 去 化 压 力 表 10 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 在 建 地 产 项 目 基 本 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 %) 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 22

24 序 号 项 目 名 称 区 域 总 建 筑 面 积 可 售 面 积 工 程 进 度 已 竣 工 面 积 已 销 售 面 积 待 售 面 积 1 桐 乡 罗 马 都 市 桐 乡 梧 桐 街 道 嘉 兴 英 伦 都 市 嘉 兴 市 南 湖 区 长 安 佳 源 中 心 广 场 长 安 高 新 区 嘉 兴 东 方 都 市 嘉 兴 市 科 技 城 嘉 兴 优 优 花 园 嘉 兴 市 经 济 开 发 区 安 吉 佳 源 中 心 广 场 安 吉 城 北 佳 源 悦 城 绍 兴 越 城 区 桐 琴 佳 源 中 心 广 场 一 期 武 义 县 桐 琴 镇 桐 琴 佳 源 中 心 广 场 二 期 武 义 县 桐 琴 镇 上 海 柘 林 佳 源 名 城 奉 贤 区 柘 林 镇 汇 景 华 庭 奉 贤 区 四 团 镇 佳 源 名 城 一 期 杭 州 余 杭 区 佳 源 名 城 二 期 杭 州 余 杭 区 东 方 都 市 一 期 海 宁 市 区 硖 石 街 道 东 方 都 市 二 期 海 宁 市 区 硖 石 街 道 东 方 都 市 三 期 海 宁 市 区 硖 石 街 道 公 园 一 号. 凯 旋 宫 湖 州 南 浔 城 市 花 园 邵 阳 新 邵 区 名 人 国 际 邵 阳 大 祥 区 罗 马 都 市 衡 阳 市 珠 晖 区 佳 源 都 市 即 墨 市 巴 黎 都 市 抚 顺 市 东 洲 区 合 肥 佳 源 巴 黎 都 市 波 旁 宫 合 肥 滨 湖 新 区 合 肥 佳 源 巴 黎 都 市 佳 源 广 场 合 肥 滨 湖 新 区 湖 州 10k 项 目 湖 州 南 浔 百 色 城 市 花 园 百 色 市 滨 湖 14 号 项 目 合 肥 滨 湖 新 区 上 海 南 汇 项 目 上 海 南 汇 惠 南 镇 嘉 兴 优 优 城 南 嘉 兴 经 济 开 发 区 桐 乡 优 优 花 园 桐 乡 市 梧 桐 街 道 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 因 江 苏 区 域 房 产 公 司 于 2015 年 6 月 转 让 给 南 京 港 源, 故 2015 年 数 据 不 含 江 苏 区 域 被 收 购 的 9 家 公 司 表 11 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 在 建 项 目 投 资 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 序 号 项 目 区 域 预 计 总 投 资 累 计 已 投 资 还 需 投 资 1 桐 乡 罗 马 都 市 桐 乡 梧 桐 街 道 嘉 兴 英 伦 都 市 嘉 兴 市 南 湖 区 长 安 佳 源 中 心 广 场 长 安 高 新 区 嘉 兴 东 方 都 市 嘉 兴 市 科 技 城 嘉 兴 优 优 花 园 嘉 兴 市 经 济 开 发 区 安 吉 佳 源 中 心 广 场 安 吉 城 北 佳 源 悦 城 绍 兴 越 城 区 桐 琴 佳 源 中 心 广 场 一 期 武 义 县 桐 琴 镇 桐 琴 佳 源 中 心 广 场 二 期 武 义 县 桐 琴 镇 上 海 柘 林 佳 源 名 城 奉 贤 区 柘 林 镇 汇 景 华 庭 奉 贤 区 四 团 镇 佳 源 名 城 一 期 杭 州 余 杭 区 佳 源 名 城 二 期 杭 州 余 杭 区 东 方 都 市 一 期 海 宁 市 区 硖 石 街 道 东 方 都 市 二 期 海 宁 市 区 硖 石 街 道 东 方 都 市 三 期 海 宁 市 区 硖 石 街 道 公 园 一 号. 凯 旋 宫 湖 州 南 浔 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 23

25 18 城 市 花 园 邵 阳 新 邵 区 名 人 国 际 邵 阳 大 祥 区 罗 马 都 市 衡 阳 市 珠 晖 区 佳 源 都 市 即 墨 市 巴 黎 都 市 抚 顺 市 东 洲 区 合 肥 佳 源 巴 黎 都 市 波 旁 宫 合 肥 滨 湖 新 区 合 肥 佳 源 巴 黎 都 市 佳 源 广 场 合 肥 滨 湖 新 区 百 色 城 市 花 园 百 色 市 湖 州 10k 项 目 湖 州 南 浔 滨 湖 14 号 项 目 合 肥 滨 湖 新 区 上 海 南 汇 项 目 上 海 南 汇 惠 南 镇 嘉 兴 优 优 城 南 嘉 兴 经 济 开 发 区 桐 乡 优 优 花 园 桐 乡 市 梧 桐 街 道 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 因 江 苏 区 域 房 产 公 司 于 2015 年 6 月 转 让 给 南 京 港 源, 故 2015 年 9 月 数 据 不 含 江 苏 区 域 被 收 购 的 9 家 公 司 从 可 售 项 目 情 况 来 看, 公 司 30 个 在 建 项 目 的 可 售 面 积 合 计 为 万 平 方 米, 其 中 已 竣 工 面 积 合 计 万 平 方 米, 已 销 售 面 积 合 计 万 平 方 米, 待 售 面 积 万 平 方 米 此 外, 公 司 已 竣 工 项 目 尚 有 待 售 建 筑 面 积 万 平 方 米 公 司 待 售 项 目 面 积 较 大, 主 要 分 布 在 长 三 角 安 徽 合 肥 和 湖 南 衡 阳 等 地, 所 处 市 场 环 境 较 好, 市 场 风 险 不 大 ; 但 公 司 持 有 抚 顺 地 区 的 项 目 尚 有 待 售 面 积 万 平 方 米, 东 北 地 区 市 场 环 境 较 差, 该 项 目 可 能 面 临 较 大 的 去 化 压 力 总 体 看, 公 司 房 地 产 开 发 规 模 较 大, 在 建 项 目 较 多, 可 为 公 司 提 供 较 好 的 收 入 支 持 ; 公 司 开 发 项 目 集 中 于 住 宅 类 型, 同 时 也 进 行 商 业 地 产 和 酒 店 的 开 发, 业 务 发 展 较 为 均 衡 但 考 虑 到 公 司 持 有 项 目 待 售 规 模 大, 公 司 仍 存 在 一 定 的 去 库 存 压 力 4. 房 屋 销 售 2014 年 以 前, 公 司 房 地 产 销 售 主 要 是 二 三 线 城 市, 公 司 在 类 似 地 区 从 事 房 地 产 经 营 多 年, 对 地 区 房 地 产 行 业 市 场 和 客 户 需 求 客 户 购 买 力 等 较 为 了 解, 因 此 相 应 的 销 售 模 式 以 自 有 建 设 团 队 销 售 为 主 ;2014 年 开 始, 公 司 房 地 产 销 售 区 域 开 始 拓 展 到 南 京 上 海 和 合 肥, 公 司 一 般 在 新 进 入 地 区 的 楼 盘 委 托 代 理 公 司 进 行 联 合 销 售 增 加 销 售 的 稳 健 性, 因 此 相 应 的 销 售 模 式 采 用 代 理 商 ( 不 少 于 两 家 ) 和 自 有 建 设 团 队 销 售 相 结 合 的 方 式 公 司 强 调 通 过 拓 展 的 形 式 进 行 有 效 蓄 客, 首 次 开 盘 的 蓄 客 量 与 推 盘 量 要 确 保 不 小 于 1.5:1, 小 开 盘 的 蓄 客 量 与 推 盘 量 要 确 保 不 小 于 1.2:1, 同 时 大 小 开 盘 的 开 盘 销 售 率 要 达 到 60% 以 上 公 司 住 宅 销 售 目 标 对 象 以 改 善 性 需 求 为 主, 自 2014 年 起, 为 了 能 够 实 现 房 屋 的 快 速 销 售 及 资 金 及 时 回 笼, 公 司 采 用 快 进 快 出 开 发 模 式, 取 得 预 售 证 后 及 时 推 出 可 售 房 源 当 在 售 楼 盘 总 体 去 化 率 达 到 95% 以 上 时, 公 司 根 据 市 场 情 况 降 价 促 销 达 到 清 盘 目 的, 较 少 尾 盘 积 压 从 营 销 方 面 来 看, 公 司 较 为 注 重 房 地 产 品 质 的 口 碑 宣 传 由 于 公 司 主 要 的 项 目 集 中 于 三 四 线 城 市, 且 房 产 质 量 远 远 高 于 同 类 房 地 产 商, 因 此 公 司 主 要 以 口 碑 宣 传 为 主, 微 信 电 视 等 宣 传 手 段 采 用 的 不 多 从 销 售 定 价 来 看,2012 年 之 前, 由 于 行 情 较 好 且 项 目 数 量 不 多, 公 司 采 用 一 房 一 价 的 定 价 政 策, 每 个 月 及 时 调 整 价 格 ;2013 年 之 后, 由 于 行 情 放 缓 且 达 预 售 状 态 的 项 目 增 加, 公 司 采 用 与 前 期 拿 地 成 本 匹 配 的 底 价 管 理 方 式 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 24

26 从 销 售 费 用 控 制 来 看, 公 司 对 管 理 费 用 和 销 售 费 用 实 行 项 目 总 额 控 制 的 同 时 进 行 年 度 包 干, 有 效 的 控 制 了 费 用 成 本 从 销 售 数 据 来 看,2013 年, 房 地 产 行 业 宏 观 调 控 持 续 进 行, 公 司 重 点 布 局 区 域 住 宅 新 增 供 应 量 稳 中 有 增, 公 司 当 年 实 现 协 议 销 售 金 额 亿 元 协 议 销 售 面 积 万 平 方 米 ;2014 年, 公 司 楼 盘 供 给 较 为 充 足, 全 年 公 司 实 现 协 议 销 售 金 额 亿 元 协 议 销 售 面 积 万 平 方 米, 较 上 年 增 长 较 快 2015 年, 受 益 于 市 场 环 境 的 好 转, 公 司 实 现 协 议 销 售 金 额 亿 元 协 议 销 售 面 积 万 平 方 米, 较 上 年 有 所 增 长 ; 考 虑 到 2015 年 数 据 中 不 包 括 江 苏 区 域 转 让 的 子 公 司, 公 司 销 售 情 况 同 比 增 幅 进 一 步 扩 大 2016 年 1~3 月, 公 司 实 现 协 议 销 售 金 额 亿 元 协 议 销 售 面 积 万 平 方 米 虽 然 公 司 的 项 目 基 本 分 布 于 二 三 线 城 市, 但 由 于 公 司 定 位 精 准 房 屋 品 质 较 高 且 项 目 周 边 重 点 学 校 等 配 套 设 施 齐 全, 因 此 公 司 房 地 产 销 售 具 备 一 定 的 地 域 优 势 表 ~2016 年 3 月 底 公 司 房 地 产 销 售 数 据 ( 单 位 : 个 元 / 平 方 米 平 方 米 亿 元 万 平 方 米 ) 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1~3 月 达 预 售 项 目 协 议 销 售 面 积 协 议 销 售 金 额 协 议 销 售 均 价 7, , , , 结 转 收 入 面 积 结 转 收 入 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 因 江 苏 区 域 房 产 公 司 于 2015 年 6 月 转 让 给 南 京 港 源, 故 2015 年 数 据 不 含 江 苏 区 域 被 收 购 的 9 家 公 司 从 结 转 情 况 来 看,2013 年, 公 司 结 转 面 积 万 平 方 米, 结 转 收 入 亿 元 ;2014 年, 公 司 结 转 面 积 万 平 方 米, 结 转 收 入 亿 元, 均 较 上 年 大 幅 上 涨 ;2015 年, 公 司 结 转 面 积 万 平 方 米, 结 转 收 入 亿 元, 均 较 上 年 大 幅 上 涨, 主 要 系 公 司 加 快 去 化 所 致 ;2016 年 1~3 月, 公 司 结 转 面 积 万 平 方 米, 结 转 收 入 亿 元 总 体 看, 公 司 销 售 状 况 受 政 策 及 行 业 环 境 的 影 响 较 小, 房 屋 销 售 面 积 及 金 额 近 三 年 稳 步 增 长 5. 其 他 业 务 公 司 专 注 于 二 三 线 城 市 的 物 业 开 发, 部 分 项 目 集 住 宅 酒 店 商 业 零 售 或 办 公 物 业 于 一 体 公 司 将 全 部 住 宅 物 业 用 作 销 售, 将 酒 店 及 部 门 商 业 零 售 及 办 公 物 业 用 作 投 资 从 产 品 类 别 来 看, 公 司 的 商 业 地 产 板 块 主 要 包 括 : 住 宅 配 套 的 社 区 商 业 ( 销 售 为 主, 部 分 自 留, 具 体 比 例 视 情 况 而 定 ); 城 市 综 合 体 ( 主 要 打 造 餐 饮 休 闲 娱 乐 和 儿 童 娱 乐, 定 位 商 业 ); 新 城 镇 商 业 综 合 体 2 ( 主 要 覆 盖 发 达 乡 镇 ) 公 司 现 有 投 资 性 物 业 项 目 43 个, 共 计 万 平 方 米 左 右, 出 租 率 在 85% 以 上 公 司 对 投 资 性 物 业 采 用 预 收 租 金 的 方 式, 保 证 金 为 3~6 个 月 租 金 ; 同 时, 具 体 租 金 水 平 要 依 据 项 目 情 况 而 定, 公 司 每 半 年 调 整 一 次 租 金 水 平, 调 整 幅 度 在 5%~8% 之 间 2015 年, 公 司 商 业 地 产 板 块 大 部 分 处 于 培 育 期, 平 均 租 金 水 平 较 低, 提 供 了 较 多 开 业 优 惠 活 动, 预 计 未 来 进 入 正 常 运 营 期 后 租 金 收 入 将 有 所 提 升 表 13 截 至 2015 年 底 公 司 主 要 投 资 性 物 业 概 况 ( 单 位 : 平 方 米 亿 元 %) 序 号 项 目 名 称 物 业 类 型 建 筑 面 积 出 租 率 投 资 成 本 账 面 价 值 1 佳 源 中 心 广 场 商 业 56, 主 要 是 针 对 有 潜 力 的 乡 镇 区 域, 重 点 在 长 三 角 地 区, 人 口 五 万 以 上, 地 块 必 须 在 镇 中 心 的 位 置, 与 乡 镇 政 府 合 作 的 土 地 价 格 优 势 较 为 明 显 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 25

27 2 长 安 佳 源 中 心 广 场 商 业 66, 老 佛 爷 购 物 中 心 商 业 29, 王 江 泾 佳 源 中 心 广 场 ( 一 期 ) 商 业 23, 佳 源 巴 黎 都 市 商 业 12, 威 尼 斯 酒 店 商 业 29, 奉 城 名 都 商 业 13, 罗 马 都 市 商 业 9, 实 验 小 学 ( 沿 街 商 铺 ) 商 业 8, 佳 源 中 心 广 场 商 业 13, 小 商 品 城 商 业 17, 罗 马 二 期 商 业 9, 盛 世 嘉 园 商 业 9, 盛 世 嘉 园 酒 店 9, 佳 源 中 心 广 场 商 业 56, 资 料 来 源 : 公 司 提 供 表 14 近 三 年 公 司 自 持 物 业 收 入 及 租 金 情 况 ( 单 位 : 元 / 平 / 天, 万 元 ) 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 平 均 租 金 水 平 租 金 收 入 8, , , 数 据 来 源 : 公 司 提 供 此 外, 公 司 尚 有 部 分 停 车 费 与 物 业 费 收 入, 近 三 年 分 别 为 0.42 亿 元 0.46 亿 元 和 1.05 亿 元, 呈 较 快 增 长 态 势 总 体 看, 公 司 其 他 业 务 主 要 系 自 持 物 业 出 租 物 业 和 停 车 业 务 ; 两 板 块 整 体 收 入 规 模 不 大, 但 能 对 公 司 现 金 流 形 成 一 定 的 补 充, 开 拓 公 司 收 入 渠 道 6. 经 营 效 率 2015 年, 随 着 公 司 项 目 开 发 周 转 速 度 加 快, 公 司 存 货 周 转 率 有 所 上 升, 由 2014 年 的 0.26 次 上 升 为 2015 年 的 0.36 次 ;2015 年 公 司 营 业 收 入 规 模 大 幅 增 长, 导 致 流 动 资 产 周 转 次 数 较 2014 年 有 所 上 升, 由 2014 年 的 0.24 次 上 升 为 0.33 次, 处 于 较 高 水 平 ; 伴 随 存 货 周 转 率 上 升, 公 司 总 资 产 周 转 率 则 由 0.21 次 上 升 为 0.28 次 从 同 行 业 上 市 公 司 比 较 情 况 看 ( 详 见 下 表 ), 公 司 流 动 资 产 周 转 率 和 存 货 周 转 率 处 于 行 业 中 等 水 平, 总 资 产 周 转 率 一 般 整 体 看, 公 司 经 营 效 率 尚 可 表 年 房 地 产 开 发 类 上 市 公 司 经 营 效 率 指 标 ( 单 位 : 次 ) 证 券 简 称 存 货 周 转 率 流 动 资 产 周 转 率 总 资 产 周 转 率 万 科 A 保 利 地 产 荣 盛 发 展 滨 江 集 团 广 宇 集 团 鲁 商 置 业 格 力 地 产 佳 源 创 盛 资 料 来 源 :Wind 资 讯 注 : 为 便 于 同 业 比 较, 本 表 数 据 引 自 Wind, 应 收 账 款 及 存 货 计 算 均 为 净 额 口 径, 与 本 报 告 附 表 口 径 有 一 定 差 异 佳 源 创 盛 控 股 集 团 有 限 公 司 26