市场综述 2017 年投资市场非常活跃, 共完成 66 宗主要交易, 总金额 1,035 亿人民币, 同比上升 29% 在核心资产投资收益率不断下行的市场, 投资者竞相追逐具备增值潜力的投资机会尽管在核心商务区的核心写字楼仍然是国内机构买家的投资重点, 国内和国际投资者都对在非核心和新兴商务区的资

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争天宋
5 years ago
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13% 收购目的预计为自用国际投资者占成交总额的 31%, 对境内买家海外交易的限制增加了大陆投资市场的竞争核心区域甲级写字楼收益率在第四季度保持稳定在 4.8%, 净收益率约 3.

1 Savills World Research Shanghai 市场简报投资图片 : 杨浦滨江概述经济去杠杆降风险仍为 2018 年中国政府以及开发商的主要工作重心第四季度投资市场共达成 23 宗主要交易, 总金额达人民币 369 亿元, 占全年交易总额的 36% 写字楼物业在 2017 年仍然为最受欢迎的资产类别, 占总成交额的 66%, 其中 13% 收购目的预计为自用国际投资者占成交总额的 31%, 对境内买家海外交易的限制增加了大陆投资市场的竞争核心区域甲级写字楼收益率在第四季度保持稳定在 4.8%, 净收益率约 3.4% 杨浦区在 2017 年获得大量投资关注得益于该区域的资产升值潜力为买家看好, 杨浦区大宗交易成交额占全市总成交额的 19% 简可, 第一太平戴维斯市场研究部 savills.com.cn/research 01

2 市场综述 2017 年投资市场非常活跃, 共完成 66 宗主要交易, 总金额 1,035 亿人民币, 同比上升 29% 在核心资产投资收益率不断下行的市场, 投资者竞相追逐具备增值潜力的投资机会尽管在核心商务区的核心写字楼仍然是国内机构买家的投资重点, 国内和国际投资者都对在非核心和新兴商务区的资产有不断上升的投资兴趣 2017 年商务园区成交总额达到人民币 98 亿元, 为 2016 年成交总额的 1.5 倍非核心商务区及商务园区的资产成交价格相对较低, 并且拥有更多的增值空间虹桥商务区北外滩五角场杨浦以及张江和漕河泾等商务园区均成为受欢迎的投资目的地随着政府进一步鼓励租赁住房市场的发展,2017 年出现不少投资酒店并计划改造成长租式公寓的投资者 2017 年共有 5 宗酒店成交, 成交总额达人民币 51 亿元 ; 相比之下,2016 年仅 2 宗酒店成交, 成交总额为人民币 1.9 亿元受到投资欢迎的酒店一般位于公共交通方便的位置上海格澜国际大酒店上海明悦大酒店浦西开元大酒店以及长风国际 2 号楼都属于此类成交 2017 年开发商融资面临很大挑战境内企业债券发行量在过去四年内首次降低尽管国家发改委在 2017 年下半年放松了海外债券发行的批准, 境外债券通常有更高的利息要求, 而且只有较大规模的开发商可以发行另外, 中国房地产开发商现在所支付的债券利息也为图 1 上海投资市场主要交易按单笔成交金额统计,2011 年 2017 年人民币百万元小于人民币 10 亿元人民币亿元人民币亿元人民币亿元大于人民币 100 亿元三年以来最高水平, 他们也在未来四年面临高额的债券偿还额 ( 包括境内和境外企业债券 ), 特别在 2020 年将达到高峰融资的困难将不可避免的导致开发商重新审视其资产, 以及寻求资产证券化等其他的融资方式各物业市场及交易第四季度投资市场共达成 23 宗主要交易, 总金额 369 亿人民币, 环比上升 66% 2017 年大宗交易总金额为人民币 1,035 亿元, 同比上升 29% 写字楼市场市场概述 2017 年第四季度, 核心商务区没有新写字楼项目入市, 全年新增供应共计约 110 万平方米, 同比上升 56.6% 全年净吸纳约为 71.1 万平米, 同比上升 54% 核心商务区甲级写字楼空置率微降 0.7 个百分点至 11.8%, 同比上升 3.4 个百分点本季度核心商务区甲级写字楼平均租金走势基本平稳, 达到每平方米每天人民币 9.0 元, 同比上涨 1.5% 第四季度, 非核心商务区共计五个新项目入市, 带来约 37.8 万平方米新增供应, 至此, 非核心商务区全年新增供应共计约 140 万平方米, 受新增供应影响, 本季度非核心商务区写字楼市场空置率达到 37.4%, 环比上升 1.7 个百分点, 同比上升 7.2 个百分点 ; 平均租金与上季度基本持平, 为每平方米每天人民币 5.7 元, 同比上涨 6.4% 2018 年, 核心商务区与非核心商务区预计将分别迎来 120 万平方米 130 万平方米新增供应, 而持续的大量供应也表 1 各物业子市场回报率和资本价值 *,2017 年第四季度甲级写字楼核心购物中心核心街铺高端服务式公寓高端小业主公寓五星级酒店物流资产毛回报率 % % % % % % % 净回报率 % % % % % % % 资本价值估值 ( 人民币每平方米 ) 50-90, , , , , , ,000 * 回报率是指位于市区的通达无阻持有结构清晰由业主 100% 持有的物业在假设满租情况下的毛回报率资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值零售物业低楼层价值更高 02

3 将进一步推升全市空置率供应井喷态势无疑会继续给业主施压, 通过提供优惠政策以保留租户除了业主之间的竞争, 业主同联合办公运营商竞争也日益激烈投资风向上海写字楼市场透明度较高, 拥有很高的流动性, 同时写字楼物业对管理要求相对较简单, 因此写字楼仍然为投资者主要追逐的投资对象鉴于核心写字楼在市场上有限, 同时收益率也在不断下行, 拥有增值空间的资产更多的受到投资者的青睐寻求仍然处于价值洼地的资产使得投资目的地不断向非核心商务区延伸交易第四季度, 写字楼市场共完成 15 笔主要成交 - 世联行以人民币 26.6 亿元从基汇资本收购浦汇大厦浦汇大厦位于黄浦区, 由一栋 22 层的写字楼和 2 层的零售商业组成, 交易时大厦入驻率达到 85% 基汇资本在 2013 年 4 月以人民币 16.7 亿元收购此项目 - 基汇资本以人民币 50 亿元从 SOHO 中国收购了 SOHO 凌空 SOHO 凌空有 10.3 万平方米的写字楼面积以及 2.5 万平方米的商业面积项目在 2014 年 11 月入市, 在 2017 年 10 月出售时入驻率为 97% SOHO 中国在 2014 年将 10 万平米的写字楼面积以人民币 30.5 亿出售给了携程旅行, 携程收购做办公使用 - 五牛基金以人民币 15 亿元从中融长河资本收购了中融信托大厦, 项目位于静安区, 建筑面积达到 4.1 万平方米 - 上海人寿以人民币 13.6 亿元从陆家嘴地产收购了渣打银行大厦 44% 的股权渣打银行大厦位于陆家嘴金融区, 建筑面积为 4.6 万平方米 - 瑞安地产将在瑞虹新城项目内的一商业开发项目资产包以人民币 38.7 亿元出售给中国人寿资产包包括两项已建成的项目 : 月亮湾和星星堂, 合计可售建筑面积 11.1 万平方米, 以及一项在建项目 : 太阳宫, 地上建筑面积 28.3 万平方米 - 瑞安地产以人民币 11.4 亿元从建发集团收购了建发君逸大厦项目位于杨浦区新江湾城区域, 靠近瑞安地产的创智天地项目建发君逸大厦由两座写字楼组成, 合计可售建筑面积 4.5 万平方米, 拥有 418 个地下停车位项目在 2017 年 9 月新建成 - 贝莱德以人民币 12 亿从 PGIM 地产收购了北岸长风 E 栋和 G 栋项目位于普陀区长风板块, 在两年后预计将开通地铁 15 号线 E 栋是一栋 15 层的写字楼, 地上建筑面积为 2.1 万平方米,G 栋地上建筑面积为 6 千平方米 PGIM 在 2016 年以人民币 8 亿元从 ARA 收购该资产 - 中国金茂以人民币 60 亿元向上港集团出售 50% 星港国际中心股份, 项目包括 12 万方的商业 ( 从地下三层至地上三层 ),31.4 万方的写字楼以及 4.8 万方的服务式公寓零售市场市场概述 2017 年全年共 96.6 万平方米新增供应入市, 较 2016 年下降 18% 虽然新增供应持续冲击市场, 全市空置率仍持续下降截至 2017 年年末, 同比下降 2.0 个百分点至 7.0% 购物中心首层租金同比上涨 1.4% 至每平方米每天人民币 27.4 元南京西路仍为全市最贵商圈, 而小陆家嘴同比涨幅最高, 达 7.4% 预计 2018 年将有 14 个项目近 140 万平方米新增供应入市, 因此零售市场仍将经受供应压力大量供应入市将抑制整体租金增长幅度, 但新型零售餐饮店美妆护肤品牌开店需求旺盛, 支撑优质项目租金稳健增长投资风向由于零售物业面临来自国内投资者的竞争较小, 境外拥有商场运营经验的投资者将持续关注投资该类物业的机会, 然而市场可售资产较少当前热门投资途径包括平台和资产包收购, 或向本地实力零售开发商进行股本注入交易本季度没有纯零售项目交易, 然而在 2018 年 1 月万科以人民币 83.6 亿元向凯德置地收购了一个包含在中国各地 20 个商场的资产包万科在 2016 年向黑石收购了印力集团酒店市场市场概述酒店业仍然是中国房地产表现最为疲软的行业之一, 但是随着上海旅游业的发展, 上海的酒店业仍保持稳定的增长截至 2017 年 11 月上海五星级酒店平均每间房价格为 1,010 元, 入住率为 78% ; 四星级酒店平均每间房价格为 552 元, 入住率为 77% 五星级酒店与四星级酒店平均每间可供出租客房收入同比持平, 分别为 791 元和 423 元相比接待商务游客的五星级酒店, 接待观光旅行休闲以及家庭游客的中端特色酒店仍获得更多的欢迎投资风向收购位于核心区域的酒店项目并改造成其他资产类别, 尤其是租赁公寓或办公类产品仍然是国内收购酒店的主要目的同时, 专业酒店投资者在寻找以优惠的价格收购酒店资产的机会交易 - 光大安石以人民币 13.2 亿元从上海明悦集团收购上海明悦大酒店, 意图重新定位成租赁型公寓与办公相结合产品酒店位于浦东新区崮山路 - 盛煦地产和汇贯南丰以人民币 6.8 亿元收购了浦西开元大酒店, 意图改造为租赁公寓酒店位于静安区新疆路 savills.com.cn/research 03

4 住宅市场市场概述第四季度上海新建商品住宅新增供应环比下降 64.5%, 同比下降 77.4% 有限的供应导致一手商品住宅成交为历史新低, 环比下降 29.0%, 共计约 120 万平方米, 同比下降 44 % 本季度一手商品住宅成交均价涨至新高, 达到每平方米人民币 48,900 元, 环比上涨 4.6% 全市服务式公寓空置率环比下降 0.7% 个百分点, 浦东服务式公寓空置率环比上升 2.2 个百分点, 同时浦西服务式公寓空置率环比上升 1.5 个百分点投资风向虽然市场上仍有整体收购服务式公寓项目的需求, 但是供出售的现有服务式公寓机会有限随着政府进一步支持租赁住宅市场的发展, 投资者对该市场的兴趣不断上升在 2018 年 1 月, 上海市政府协同中国发展银行中国建设银行以及其他国企开发商发布了合作协议, 强调了金融机构对该市场融资方面的支持交易华平资本红杉资本以及腾讯对中国的租赁住宅平台自如进行了人民币 40 亿元的投资自如是一家总部在北京的租赁住宅平台, 成立于 2011 年, 目前管理的 50 万间分布在中国的 9 个主要城市, 服务于 120 万租户万科计划发行高达人民币 350 亿元的直接融资来提高财务流动性, 同时为例如长租公寓等项目进行融资物流市场市场概述电子商务的高速发展加之一二线城市工业性质土地供应有限, 使得投资者仍然保持对物流资产的投资兴趣从 2015 年以来, 工业用地的供应一直处于低位,2015 年至 2017 年间, 上海成交的工业性质用地合计可建面积为 1,100 万平方米, 然而在 2014 年成交的图 2 土地成交面积和楼面单价,2008 年 2017 年百万平方米商办综合建筑面积 ( 左轴 ) 住宅建筑面积 ( 左轴 ) 工业建筑面积 ( 左轴 ) 商办综合楼面单价 ( 右轴 ) 住宅楼面单价 ( 右轴 ) 工业楼面单价 ( 右轴 ) 可建面积达 1,280 万平方米有限的工业性质土地供应将会导致物流资产的租金上涨投资风向物流仓储市场由几个运营商垄断, 多数成交都涉及这几家主要运营商旗下的资产开发项目以及平台股本注入市场对于优质的物流物业仍有很大的需求, 许多境外基金都在积极寻觅投资中国物流物业的机会行业新的投资者由于不具备管理运营经验和资源, 往往倾向于成熟已产生现金流的物流资产但是一些主要运营投资商会考虑投资一些大规模的新项目位于上海周边的卫星城市的资产受到更多的欢迎交易 2018 年 1 月中国光大集团向嘉民集团收购了一项包括 7 个物流资产的资产包资产包所含的资产合计可租赁面积为 32 万平方米, 分散在昆山嘉兴无锡青岛西安以及沈阳嘉民集团被预计为在 GLP 之后中国第二大仓储运营商 CPPIB 对嘉民集团中国部分持股 80% 土地市场年上海土地市场交易总金额为人民币 1,020 亿, 同比下降 26%, 商品住 1 土地成交数据不包含保障性住房 33,000 30,000 27,000 24,000 21,000 18,000 15,000 12,000 9,000 6,000 3,000 宅 2 和商办综合用地成交分别占总额的 31% 和 66% 商办综合和商品住宅成交楼面均价分别达到人民币每平方米 0 人民币每平方米 15,006 元和人民币每平方米 14,922 元商品住宅用地中, 以销售为目的和以租赁为目的的成交楼面均价分别为人民币每平方米 20,540 元和人民币每平方米 6,896 元租赁性质用地在 2017 年第四季度增加了供应量达到 15 块, 合计成交金额为人民币 70.5 亿元, 成交楼面均价为 6,630 元成交的 15 块土地均由国企开发商购得, 分布在黄浦浦东闵行以及长宁等区市场新闻健康医疗市场获得投资关注尽管中国的健康医疗市场仍处于相对不成熟的阶段, 但却是发展中经济体中发展最迅速的另外, 中国政府也将完善健康医疗作为最新的五年计划中的工作重点之一在这样的情况下, 投资者也对该领域的相关资产投资表现出积极兴趣信德集团与鹏瑞利置地集团以及其他在新加坡和泰国的公司共同投资美元 12 亿, 用于收购中国健康医疗相关资产另外,12 月, 中国民生投资集团宣布将引入新的技术, 进行新一轮的融资来扩大其养老产业相关事业 2 商品住宅不包含保障性住房 04

6 地上建筑面积 ( 平方米 ) 41,662 128,175 313,500(

成交时间 2017 年 12 月 2017 年 12 月 2017 年 12 月

5 表 2 主要成交案例,2017 年第四季度浦汇大厦 SOHO 凌空 50% 星港国际中心 44% 渣打银行大厦地址黄浦区福州路 318 号长宁区金钟路 968 号虹口区海门路 55 号浦东新区世纪大道 201 号成交时间 2017 年 12 月 2017 年 10 月 2017 年 12 月 2017 年 12 月物业类型写字楼写字楼综合体写字楼成交总价 ( 亿人民币 ) 地上建筑面积 ( 平方米 ) 41, , ,500( 包括三层地下零售面积 ) 46,100 卖家基汇资本 SOHO 中国中国金茂陆家嘴地产买家世联行基汇资本上港集团上海人寿交易结构境内股权境外股权境内股权境内股权瑞虹新城 49.5% 股权建发君逸大厦北岸长风 E 栋 G 栋上海明悦大酒店地址虹口区瑞虹路 383 号杨浦区国安路 386 号普陀区大渡河路浦东新区崮山路 500 号成交时间 2017 年 12 月 2017 年 12 月 2017 年 12 月 2017 年 12 月物业类型综合体写字楼写字楼酒店成交总价 ( 亿人民币 ) 地上建筑面积 ( 平方米 ) 393,460 45,298 27,805 36,235 卖家瑞安地产建发集团 PGIM 明悦集团买家中国人寿瑞安地产贝莱德光大安石交易结构境内股权境内股权境外股权境内股权 savills.com.cn/research 05

万科投资不良资产 12 月, 中国万科与工商银行联合设立基金用于投资不良资产万科将会投资人民币 50 亿元, 基金将会投资于不良资产重组, 并购等机会另外, 黑石在 8 月以美元 2 亿收购了一个中国不良资产资产包 2017 年, 贝恩资本同样宣布了投资于亚洲市场不良资产的投资计划市场展望 2018 年政府的工作重心仍在去除经济杠杆, 因此预计来年会有更紧的货币政策

预计将有更多的中国企业在海外进行基础建设类型的项目投资收购, 与一带一路政策相关的项目会受到更多投资关注表 3 租赁性质土地成交,2017 年第四季度土地名区域用途建筑面积 ( 平方米 ) 成交总价 ( 亿人民币 ) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 买家新桥镇陈春路一号 c-2 地块松江住宅 62,124 18.

4 27,824 华润置地南桥新城 15 单元 06a-03a 10a-03a 区域地块奉贤住宅 184,025 42.3 23,000 龙湖集团 Please contact us for further information Research Agency James Macdonald Director China +8621 6391 6688 james.

6 万科投资不良资产 12 月, 中国万科与工商银行联合设立基金用于投资不良资产万科将会投资人民币 50 亿元, 基金将会投资于不良资产重组, 并购等机会另外, 黑石在 8 月以美元 2 亿收购了一个中国不良资产资产包 2017 年, 贝恩资本同样宣布了投资于亚洲市场不良资产的投资计划市场展望 2018 年政府的工作重心仍在去除经济杠杆, 因此预计来年会有更紧的货币政策这可能将导致开发商重新评估资产, 通过出售非核心资产和资产包来偿还旧的债务投资者预计将会寻求一些非传统资产来获得更高的投资回报另类资产包括物流资产数据中心和老年公寓更大规模的投资者将会采用与当地政府合作的形式参与城市更新以及一些新的城镇开发项目随着人民币升值, 行政限制资本出境将有所放松, 中国政府限制中国企业海外投资预计也将在 2018 年有所减少预计将有更多的中国企业在海外进行基础建设类型的项目投资收购, 与一带一路政策相关的项目会受到更多投资关注表 3 租赁性质土地成交,2017 年第四季度土地名区域用途建筑面积 ( 平方米 ) 成交总价 ( 亿人民币 ) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 买家新桥镇陈春路一号 c-2 地块松江住宅 62, ,843 金地集团罗店新镇 bsp 单元 h-02 地块世博会地区会展及其商务 a 片区 a02b-01 a02b-02 地块宝山住宅 89, ,045 卓越集团浦东商办 65, ,531 中核发展航头镇三单元 b1-02 地块浦东住宅 123, ,824 华润置地南桥新城 15 单元 06a-03a 10a-03a 区域地块奉贤住宅 184, ,000 龙湖集团 Please contact us for further information Research Agency James Macdonald Director China james.macdonald@savills.com.cn Siu Wing Chu Managing Director Central China siuwing.chu@savills.com.cn Steve Chen Deputy managing director Shanghai steve.chen@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 06

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时,

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时, Savills World Research Beijing 市场简报销售及投资 216 年 8 月概述总体来看, 本季度北京物业市场投资热度不减图片 : 空港国际, 顺义区大宗整售市场本季度见证两宗整售交易, 成交总金额达 48. 亿元人民币截至目前,216 年大宗