市场综述 218 年投资市场开年缓慢, 本季度仅成交七宗交易, 总金额人民币 86 亿元, 成交金额约为 217 年第一季度的二分之一上海市政府致力将上海打造成世界科技及创新中心, 激发了大批高科技企业以及金融企业的研发中心及后台对写字楼的需求商务园区由于租金较低且选择较多成为首选随着商务园区

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沂冰尹
5 years ago
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年第一季度的二分之一面临融资困难, 本季度境内投资者活跃度较低, 共完成三笔成交领盛投资以人民币 24 亿元收购了上海国际大厦该物业在过去七年三次转手, 实现了 18% 的资产升值

1 Savills World Research Shanghai 市场简报投资概述图片 : 金桥商务园区 218 年投资市场开年平淡, 仅成交七宗主要交易, 投资者对市场基本面预测不容乐观并对市场持观望态度, 同时融资难度越来越大, 资金成本也越来越高第一季度投资市场共达成 7 宗主要成交, 总金额人民币 86 亿元, 成交金额约为 217 年第一季度的二分之一面临融资困难, 本季度境内投资者活跃度较低, 共完成三笔成交领盛投资以人民币 24 亿元收购了上海国际大厦该物业在过去七年三次转手, 实现了 18% 的资产升值核心区域甲级写字楼收益率在第一季度保持稳定在 4.8%, 净收益率约 3.4% 在政府持续支持下, 长租公寓市场继续获得投资者的关注和资本的青眯, 同时国企商业银行也在积极为长租公寓市场提供资金支持简可, 第一太平戴维斯市场研究部 savills.com.cn/research 1

2 市场综述 218 年投资市场开年缓慢, 本季度仅成交七宗交易, 总金额人民币 86 亿元, 成交金额约为 217 年第一季度的二分之一上海市政府致力将上海打造成世界科技及创新中心, 激发了大批高科技企业以及金融企业的研发中心及后台对写字楼的需求商务园区由于租金较低且选择较多成为首选随着商务园区的租赁需求不断增加, 租金不断攀升, 且投资总额较低, 商务园区获得越来越多投资者的关注目前最受欢迎以及最大的商务园区集中在张江漕河泾和金桥本季度, 世联行从瑞力投资以人民币 5.12 亿元收购了金领之都 6 号楼及 8 号楼中银投以人民币 9 亿元从万科收购了万创中心 49% 股权在 217 年, 商务园区物业成交总额达到人民币 98 亿元, 为 216 年的三倍市场上仍有收购酒店和零售物业并进行用途改造的投资意愿在政府持续支持下, 长租公寓市场继续得到关注受投资欢迎的酒店或者服务式公寓一般位于公共交通方便的位置例如, 盛煦投资收购的融创滨江壹号院和光大安石收购的浦东明悦大酒店同时作为传统写字楼的补充形式, 共享办公市场不断扩大, 区域的选择也越来越广有投资者意愿收购在核心商务区的写字楼并将其至少部分改造为共享办公空间目前在淮海中路的雪豹广场四至六层是共享办公 Wework 区域图 1 商务园区物业成交按区域,216 年 - 至今百万人民币 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 43 各物业市场及交易 3,373 6,88 2,4 南汇张江金桥杨浦第一季度投资市场共达成 7 宗主要交易, 总金额人民币 86 亿元写字楼市场市场概述成交量 218 年第一季度, 核心商务区一个全新写字楼项目入市, 即博华广场, 为市场带来约 13 万平方米办公面积, 全市核心商务区甲级写字楼存量升至 82 万平方米受新项目影响, 核心商务区甲级写字楼空置率小幅上升.5 个百分点至 12.4% 核心商务区甲级写字楼平均租金达到每平方米人民币 9. 元, 同比上涨 1.4% 非核心商务区本季度无新增供应, 非核心商务区甲级写字楼存量维持在 35 成交笔数 43 Nanhui 万平方米由于本季度无新增供应, 市场以吸纳现有存量为主, 本季度非核心商务区写字楼市场空置率环比小幅下降.5 个百分点至 37.1%, 同比上升 1.3 个百分点 ; 同期, 平均租金与上季度基本持平, 为每平方米每天人民币 5.7 元, 同比上升 3.4% 预计 218 年年内甲级写字楼市场将迎来约 24 万平方米新增供应面积 ( 含核心商务区和非核心商务区 ) 空置率因而将进一步上行投资风向上海写字楼市场透明度较高, 拥有很高的流动性, 同时写字楼物业对管理要求相对较简单, 因此写字楼仍然为投资者主要追逐的投资对象由于写字楼市表 1 各物业子市场回报率和资本价值 *,218 年第一季度甲级写字楼核心购物中心核心街铺高端服务式公寓高端小业主公寓五星级酒店物流资产毛回报率 % % 4.-5.% 4.-5.% % % % 净回报率 3.-4.% 3.-4.% % % % % % 资本价值估值 ( 人民币每平方米 ) 5-9, 6-1, 15 25, 55-7, 1-2, 4-5, 6-8, * 回报率是指位于市区的通达无阻持有结构清晰由业主 1% 持有的物业在假设满租情况下的毛回报率资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值零售物业低楼层价值更高 2

3 场租金预计将会由于大量新增供应而出现下降, 位于核心区域的资产相比于非核心区域的资产更能抵抗租金下行的压力, 因此目前投资者更多的关注于位于核心市场的写字楼资产的投资机会国际基金投资者对市场的态度更为谨慎, 持观望态度商务园区预计租金将不断上涨, 同时也获得来自研发和科技公司的租赁需求, 加之较高的收益率获得大量投资兴趣共享办公领域仍受资本追捧北京的优客工场在 C 轮融资中募集人民币 3 亿元另一家共享办公公司 Kr Space 完成了新一轮人民币 6 亿元的融资加速其在中国一线城市的扩张同时, 传统开发商也在积极寻求和共享办公运营商合作的机会例如, 万科与优客工场合作将共享办公的形式带入万科传统商务写字楼另外, 随着竞争日益激烈, 共享办公市场也出现了整合 WeWork 以 4 亿美元收购了裸心社裸心社目前在中国大陆一线城市有 23 个联合办公中心交易第一季度, 写字楼市场共完成三笔主要成交领盛投资以人民币 24 亿元从首峰基金收购了上海国际大厦 ( 原名 : 盛邦国际大厦 ) 该物业在近几年两次被转手 211 年亚腾资产管理以人民币 11.6 亿元收购该大厦, 之后 214 年首峰基金又以人民币 15.5 亿元收购该项目该写字楼在七年间实现了 18% 的资产升值世联行以人民币 5.12 亿元从瑞力投资收购了金领之都 6 号楼和 8 号楼该项目位于最受欢迎的商务园区金桥商务区, 两栋楼建筑面积合计 2.48 万平方米, 均有五个楼面中银投以人民币 9 亿元从万科收购了金桥万创中心 49% 股权万创中心位于金桥商务区, 由八栋写字楼组成, 合计建筑面积 79,88 平方米零售市场市场概述第一季度无新增供应入市全市空置率微升.1 个百分点至 6.5% 购物中心首层租金同比上涨.3% 至每平方米每天人民币 27.8 元浦东环比涨幅.7%, 高出浦西.5 个百分点 ; 但平均租金绝对值较浦西仍有 3% 的差距线上巨头持续投资现下商业, 有望激发新型租赁需求及消费热情浦东新增供应将于第二季度陆续入市, 预计至年底区域空置率将上升 2 至 3 个百分点投资风向零售市场销售额上升, 居民收入和支出水平也上涨乐观的基本面导致境外拥有商场运营经验的投资者持续关注投资零售物业的机会, 然而市场合适的资产较少交易本季度有一项零售项目成交建发国际投资以人民币 5.95 亿元收购芳汇广场作为位于长寿路悦达国际大厦的零售部分, 芳汇广场共五层, 总商业建筑面积 1.7 万平方米酒店市场市场概述酒店业仍然是中国房地产表现最为疲软的行业之一截至 217 年 12 月上海五星级酒店平均每间房价格为 91 元, 入住率为 65.9% 同时四星级酒店平均每间房价格为 514 元, 入住率为 62.4% 五星级酒店平均每间可供出售客房收入同比小幅上升 3.8%, 四星级酒店平均每间可供出售客房收入同比持平针对观光旅行休闲以及家庭游客的中端酒店以及精品酒店获得更多的欢迎投资风向收购位于核心区域的酒店项目并改造成其他资产类别, 尤其是租赁公寓或办公类产品仍然是国内收购酒店的主要目的同时, 专业酒店投资者在寻找以优惠的价格收购酒店资产的机会交易本季度没有酒店物业单笔资产成交但在酒店公寓市场, 雅诗阁以人民币 9.8 亿元出售了包含上海馨乐庭碧云服务公寓以及西安馨乐庭高新服务公寓的资产包上海馨乐庭碧云服务公寓位于浦东, 共有 18 个单元住宅市场市场概述一季度, 上海新建商品住宅新增供应累计约 67 万平方米, 环比回升 135.9% 一手商品住宅成交量共计约 12 万平方米, 环比微涨 1.4%, 同比下降 2.1% 一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币 44,2 元, 同比下跌 6.8% 全市高端住宅平均租金约人民币每平方米每月 199 元, 环比上涨 1.9%, 同比上涨 3.1% 全市平均空置率环比上升 1.9 个百分点至 15.3% 投资风向虽然市场上仍有整体收购服务式公寓项目的需求, 但是供出售的现有服务式公寓机会有限随着政府进一步支持长租公寓住宅市场的发展, 投资者对该市场的兴趣不断上升交易本季度有一宗住宅项目成交盛煦投资以人民币 9.9 亿元从融创收购了滨江壹号院滨江壹号院是一栋服务式公寓大楼, 预计将于 218 年完工市场出现开发商及投资商对长租公寓领域的合作平安不动产与朗诗绿地集团共同设立价值为 15 亿美元的基金用于投资在一线城市以及例如南京和杭州等二线城市的长租公寓项目工业地产市场市场概述电子商务的高速发展加之一二线城市工业性质土地供应有限, 使得投资者仍然保持对物流资产的投资者兴趣有限的工业性质土地供应将会导致物流资产的租金上涨 savills.com.cn/research 3

4 表 2 主要成交案例,218 年第一季度芳汇广场前滩地块 5% 股权上海国际大厦地址普陀区长寿路 1118 号浦东新区前滩虹口区四川北路 1318 号成交时间 218 年第一季度 218 年第一季度 218 年第一季度物业类型零售开发地块写字楼成交总价 ( 亿人民币 ) 可售建筑面积 ( 平方米 ) 17, , ( 可建面积 ) 56,298 卖家大族控股上海前滩实业首峰基金买家建发国际集团太古地产领盛投资管理交易结构境内股权境外股权境外股权金领之都 L6&L8 万创中心 49% 股权滨江壹号院地址浦东新区新金桥路 1888 号浦东新区金苏路 2 号黄浦区中山南一路成交时间 218 年第一季度 218 年第一季度 218 年第一季度物业类型商务园区商务园区服务式公寓成交总价 ( 亿人民币 ) 可售建筑面积 ( 平方米 ) 24,839 79,88 19,753 卖家瑞力资本万科融创集团买家世联行中银投盛煦房地产投资交易结构境内股权境外股权境内股权 4

5 响应中国制造 225, 上海致力于将其自身打造为高端制造中心市场上对结合制造研发以及物流等功能的综合制造中心的需求不断上升随着中国不断成为世界高科技发展前沿, 同时新的网络法规规定互联网公司需要将中国用户的数据存储在中国, 市场对数据中心的需求也在日益增多数据中心的回报率较高, 通常租赁周期较长, 刺激投资者将现存物业重新开发为数据中心投资风向物流仓储市场由几个运营商垄断, 多数成交都涉及这几家主要运营商旗下的资产开发项目以及平台股本注入市场对于优质的物流物业仍有很大的需求, 许多境外基金都在积极寻觅投资中国物流物业的机会行业新的投资者由于不具备管理运营经验和资源, 往往倾向于成熟已产生现金流的物流资产但是一些主要运营投资商会考虑投资一些大规模的新项目位于上海周边的卫星城市的资产受到更多的欢迎交易 218 年 1 月中国光大集团向嘉民集团收购了一项包括 7 个物流资产的资产包资产包所含的资产合计可租赁面积为 32 万平方米, 分散在昆山嘉兴无锡青岛西安以及沈阳嘉民集团被预计为在 GLP 之后中国第二大仓储运营商土地市场年第一季度上海土地市场交易总金额为人民币 226 亿, 同比上升 43%, 商品住宅 2 和商办综合用地成交分别占总额的 12% 和 82% 商办综合和商品住宅成交楼面均价分别达到人民币每平方米 9,15 元和人民币每平方米 5,662 元本次出售的商品住宅用地中均为以租赁为目的土地租赁性质用地在 218 年第一季度成交量下降, 仅 1 宗土地成交, 合计成交金额为人民币 27 亿元, 环比下降 61%; 成 1 土地成交数据不包含保障性住房 2 商品住宅不包含保障性住房图 2 土地成交面积和楼面单价,28 年 218 年第一季度百万平方米商办综合建筑面积 ( 左轴 ) 住宅建筑面积 ( 左轴 ) 工业建筑面积 ( 左轴 ) 商办综合楼面单价 ( 右轴 ) 住宅楼面单价 ( 右轴 ) 工业楼面单价 ( 右轴 ) 交楼面均价为每平方米 5,662 元, 环比下降 15% 在 1 宗成交土地中, 有五宗位于例如徐汇区和静安区的核心区域, 该五宗土地成交楼面均价为每平方米 7,966 元市场新闻太古地产计划在上海前滩开发其在上海的第二个项目太古地产以人民币 13.5 亿元从上海前滩实业收购了位于前滩的一地块 5% 股权上海前滩实业将保留 5% 股权太古地产意图将该地块开发为其在上海继兴业太古汇之后的第二个项目该项目可建建筑面积为 11.6 万平方米前滩预计将会成为集商业住宅和文化为一体的区域, 也将汇聚包括香港置地太古集团铁狮门等国际开发商开发的项目中国继续对房地产市场实施降杠杆政策中国银行监管部门要求上海的银行加强对并购贷款的审批防止贷款用于收购土地中国银行保险监督管理委员会上海分部重申禁止银行向只有土地为资产的企业提供并购贷款, 另外, 银行也不得向未获得开工许可的土地项目以及尚未完全支付土地收购金的土地项目提供以任何形式的贷款市场展望投资者融资难度日益增加, 今年下半年上海写字楼资产收益率或将面临上行压力同时, 市场基本面不容乐观, 将导致投资者变得更为谨慎中国商业银行的不良贷款不断增加, 因此面临来自政府的压力由于大量贷款以实体资产为抵押, 投资者开始寻求机会与银行合作以释放资产价值 33, 3, 27, 24, 21, 18, 15, 12, 9, 6, 3, 人民币每平方米 savills.com.cn/research 5

表 3 租赁性质土地成交,218 年第一季度土地名区域用途建筑面积 ( 平方米 ) 成交总价 ( 亿人民币 ) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 买家康健新村街道 n5-3 地块徐汇租赁住房 35,291.2 3.

69 8,29 市北高新集团静安租赁住房 21,752.1 1.63 7,485 市北高新集团松江租赁住房 112,848.5 4.1 3,55 中建东孚 Please contact us for further information Research Agency James Macdonald Senior Director China +8621 6391 6688 james.

The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth.

6 表 3 租赁性质土地成交,218 年第一季度土地名区域用途建筑面积 ( 平方米 ) 成交总价 ( 亿人民币 ) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 买家康健新村街道 n5-3 地块徐汇租赁住房 35, ,557 光明集团市北高新技术服务业园区 n751 单元 22-1 地块市北高新技术服务业园区 n751 单元 15-2 地块市北高新技术服务业园区 n751 单元 2-16-a 地块中山街道 sjc132 单元 1-7 号地块静安租赁住房 72, ,534 市北高新集团静安租赁住房 58, ,29 市北高新集团静安租赁住房 21, ,485 市北高新集团松江租赁住房 112, ,55 中建东孚 Please contact us for further information Research Agency James Macdonald Senior Director China james.macdonald@savills.com.cn Siu Wing Chu Managing Director Central China siuwing.chu@savills.com.cn Steve Chen Deputy managing director Shanghai steve.chen@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 6 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 6

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时,

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时, Savills World Research Beijing 市场简报销售及投资 216 年 8 月概述总体来看, 本季度北京物业市场投资热度不减图片 : 空港国际, 顺义区大宗整售市场本季度见证两宗整售交易, 成交总金额达 48. 亿元人民币截至目前,216 年大宗