市场综述二季度上海投资市场保持活跃, 共有五宗主要成交达成, 成交总金额为 85 亿人民币, 环比增长 70% 共有三项写字楼物业完成交易, 成交额接近总额的 60% 其中两个项目

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秩疲绊葛
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1 Savills World Research Shanghai 市场简报投资概述主要国际基金继续募集核心资本投资亚洲门户城市, 并以享有稳定租金回报的资产为重心图片 : 展想广场 2015 年第二季度共达成五宗主要交易, 总成交金额达 85 亿人民币, 在一季度 50 亿人民币的基础上显著攀升国际投资者成交有所回升国际基金写字楼毛回报率维持 6.1% 不变受租金增长疲软影响, 零售物业回报率维持不变, 稳定在 6.5% 浦东四季酒店及四季汇服务式公寓未出售的单元以 28 亿人民币的总价出售, 成为本季度最显著的成交华润置地和华发集团 88 亿人民币总价联合竞得闸北区市北高新住宅办公用地, 折合楼面单价约每平方米 3.8 万人民币第二季度国际投资者成交回升, 交易额约占本季上海房地产投资成交总额的 40% 简可, 第一太平戴维斯市场研究部 savills.com.cn/research 01

2 市场综述二季度上海投资市场保持活跃, 共有五宗主要成交达成, 成交总金额为 85 亿人民币, 环比增长 70% 共有三项写字楼物业完成交易, 成交额接近总额的 60% 其中两个项目位于非核心商务区, 分别位于人民广场和竹园 ; 另一宗写字楼交易是位于张江高科技园区内的优质资产展想广场图 1 上海投资市场主要交易,2011 年第一季度 2015 年第二季度一亿人民币写字楼开发项目商铺服务公寓住宅酒店商务园区工业商住综合国际投资者在第二季度达成的交易回暖, 约占交易总额的 40% 美资基金 AEW 收购人民广场的宝龙大厦, 丰树大中华商业信托在张江高科技园区购买展想广场国际投资者继续寻求市中心增值投资机会和成熟高科技园区优质写字楼物业与此同时, 随着上海投资市场日趋成熟, 一些国际投资者开始推出一系列基金及其他投资产品, 引入更多资本投资租金收益稳定的成熟物业国内投资者也紧随其后, 继续寻找优质商业资产并计划长期持有存贷款利率和银行存款准备金率的持续下调预期会增加市场的流动性融资成本降低, 市场成交量回升, 在加上开发商现金流改善, 都为土地价格施加上行压力开发商土地竞拍更加激进, 主要集中在四个一线城市第二季度共有九宗土地成交, 楼面价超过人民币每平方米 2 万元, 平均溢价率为 57.5% 50 0 图 2 甲级写字楼毛回报率,2000 年第一季度 2015 年第二季度 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 00 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q 甲级写字楼毛回报率图 3 零售物业回报率,2000 年第一季度 2015 年第二季度写字楼市场 2015 年第二季度共有三个甲级写字楼项目交付入市, 新增万平方米供应, 全市总存量升至 598 万平方米全市净吸纳量达到 172,360 平方米, 其中约有 43% 源于本季度交付新项目的预租活动 12% 10% 8% 6% 4% 2% 零售物业毛回报率全市甲级写字楼平均租金环比上涨 0.5% 至人民币每平方米每天 8.62 元浦西和 0% 浦东租金分别环比上涨 0.4% 和 0.6% 02

度达成的交易回暖, 约占交易总额的 40% 美资基金 AEW 收购人民广场的宝龙大厦, 丰树大中华商业信托在张江高科技园区购买展想广场国际投资者继续寻求市中心增值投资机会和成熟高科技园区优质写字楼物业与此同时, 随着上海

3 尽管有新项目入市, 但在租赁需求的拉动下, 全市空置率回落至 7.2% 浦东区域主要受金融企业的强劲租赁需求推动, 而浦西区域内公司因办公空间升级和整合需求迁入近期新交付的项目仅三个商务区录得空置率上升, 其中, 淮海中路上涨 0.9 个百分点, 长宁区上涨 1.3 个百分点, 闸北 CBD 上涨 1.8 个百分点上述区域空置率上涨均是新增供应的结果大宗交易市场 2015 年第二季度共达成五宗主要交易, 成交金额总计 87 亿人民币, 环比上升 70% 国际投资者在第二季度的成交回升, 占全市总交易额的 40% 美资基金 AEW 收购人民广场的宝龙大厦, 丰树大中华商业信托在张江高科技园区购买展想广场国际投资者继续寻求市中心增值投资机会和高科技园区内优质写字楼物业 - 美资基金 AEW 以 9 亿人民币总价从黑石手中收购宝龙大厦 - 丰树大中华商业信托从摩根士丹利房地产基金处收购位于浦东张江高科技园区的展想广场, 交易总价为 18.4 亿人民币展想广场地处张江高科技园区, 是上海商务园区中的顶级写字楼物业, 包含一栋 20 层高写字楼七栋三层高独栋写字楼和两层地下车库零售市场经过一季度的低迷之后, 二季度零售市场企稳, 社会消费品零售总额小幅回升三个新购物中心在本季度内试营业, 零售面积总计 17.4 万平方米核心商圈购物中心首层平均租金维持不变, 为人民币每平方米每天 46.0 元, 而非核心商圈租金环比微跌 0.1% 至人民币每平方米每天 16.8 元核心商圈空置率环比增加 0.9 个百分点至 5.3% 淮海中路是过去 12 个月空置率出现下跌的唯一商圈市场租赁形势依然严峻, 预计整体租金表现短期内难有改观受租金增长疲软和项目间激烈竞争影响, 零售物业毛回报率保持不变, 稳定在 6.5% - 香港开发商信德集团从华润置地和申通资产处收购万象城酒店项目该酒店项目总建筑面积为 2.9 万平方米, 含 478 间客房, 将由信德集团旗下酒店管理品牌雅辰负责运营管理 - 上海四季酒店和四季汇服务式公寓未出售的单元以 28 亿人民币的总价完成出售这笔交易包含一个奢华酒店, 即浦东四季酒店 (187 间客房 ), 以及四季汇服务式公寓中 43 套个未出售单元和 131 个停车位 - 平安不动产以 22 亿人民币的总价买入位于竹园商务区内的甲级写字楼葛洲坝大厦该座物业于 2009 年竣工, 总建筑面积 5.96 万平方米, 包含一栋 30 层写字楼和一栋五层底商裙楼土地市场上海土地市场交易总金额环比小幅上涨 2.1% 至 334 亿人民币, 商品住宅和商办综合用地成交分别占总量的 55% 和 43% 二季度土地成交楼面价创新高, 商办综合和商品住宅成交楼面均价分别达到人民币每平方米 19,320 元和人民币每平方米 22,286 元根据 4 月公布的 2015 年上海土地供应计划,2015 年全市住宅用地 ( 包含保障性住房 ) 供应不超过 600 公顷, 比前三年平均值低出 35% 上海此前设定的 2020 年建设用地规模目标为 3226 平方公里而据报道, 截至 2013 年末上海建设用地规模已经达到 3070 平方公里在 2008 至 2013 年这六年间, 城市建设用地年均净增 50 表年第二季度各物业子市场回报率和资本价值 1 甲级写字楼核心购物中心核心街铺高端服务式公寓高端小业主公寓五星级酒店毛回报率 % % % % % % 净回报率 % % % % % % 资本价值估值 ( 人民币每平方米 ) 50-90, , , , , ,000 1 回报率是指位于市区的通达无阻持有结构清晰由业主 100% 持有的物业在假设满租情况下的毛回报率资本价值基于建筑面积的每平方米价值零售物业低楼层价值更高 savills.com.cn/research 03

8 个百分点上述区域空置率上涨均是新增供应的结果大宗交易市场 2015 年第二季度共达成五宗主要交易, 成交金额总计 87 亿人民币, 环比上升 70% 国际投资者在第二季度的成交回升, 占全市总交易额的 40% 美资基金 AEW 收购人民

4 平方公里, 这意味着今后几年上海平均每年新增建设用地只能控制在 23 平方公里, 显著低于前期水平为在新一轮城市总体规划中严守用地底线, 上海或可通过调整建设用地布局盘活土地存量, 并限制新增土地供应愈发严格的供地计划很可能导致土地价格上涨成交楼面价最高的地块为杨浦区东外滩板块内的综合用地 : 杨浦区平凉社区 01e 地块 (12 13 街坊 ), 由首创置业保利置业和山东黄金联合竞得, 楼面价高达人民币每平方米 42,725 元该地块地上建筑面积为 80,850 平方米, 包含 53,350 平方米商品住宅面积和 27,500 平方米商办面积成交总价最高的为华润置地和华发集团以 88 亿人民币总价联合竞得的闸北区市北高新住办地块 ( 闸北区市北高新技术服务业园区 N 单元地块 ) 这是自今年年初以来, 华润置地和华发集团在市北地块内购置的第二块土地市场新闻降息 2015 年 6 月底, 央行再次宣布下调存贷款利率, 五年期及以上贷款利率降低至 5.4% 这是自 2014 年 11 月起央行第四度降息与此同时, 银行存款准备金率也下降 50 个基点, 显示了政府减轻经济放缓风险支撑股市和消除通货紧缩潜在担忧的决心自 2014 年 11 月首轮降息以来, 存贷款利率已经下调了 115 个基点, 有效降低了开发商境内融资成本, 并改善了资金的整体流动性较低的贷款利率也提振了整体市场购房者的心态五图 4 土地成交面积和楼面单价,2008 年 2015 年上半年百万平方米商办综合建筑面积 ( 左轴 ) 住宅建筑面积 ( 左轴 ) 工业建筑面积 ( 左轴 ) 商办综合楼面单价 ( 右轴 ) 住宅楼面单价 ( 右轴 ) 工业楼面单价 ( 右轴 ) H/15 月公布的 70 大中城市新建商品房价格指数显示,20 个城市录得房价环比上升此外, 公积金贷款额度的提升和首付比例的下调预计将进一步推升今年下半年的住宅成交量 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 人民币每平方米表 2 主要投资交易,2015 年第二季度主要投资交易万象城雅辰酒店四季酒店及四季汇未售单元葛洲坝大厦宝龙大厦展想广场地址闵行浦东浦东黄浦浦东成交日期 2015 年 4 月 2015 年 5 月 2015 年 6 月 2015 年 6 月 2015 年 6 月物业类型在建酒店酒店写字楼和底商写字楼商务园区写字楼成交总价 ( 亿元 ) 地上建筑面积 ( 平方米 ) ,000 ( 总建筑面积 ) 49,986 ( 总建筑面积 ) 59,563 ( 总建筑面积 ) 25,000 63,457 卖家华润置地和申通地铁资产 (50/50) 瑞安建业葛洲坝集团黑石摩根士丹利房地产基金买家信德集团永达发展有限公司平安不动产 AEW 丰树大中华商业信托 04

建筑面积为 80,850 平方米, 包含 53,350 平方米商品住宅面积和 27,500 平方米商办面积成交总价最高的为华润置地和华发集团以 88 亿人民币总价联合竞得的闸北区市北高新住办地块 ( 闸北区市北高新技术服务业园区 N070501 单

5 房地产基金募资第二季度, 共有 5 家房地产基金完成亚太区房地产投资基金 ( 包含中国市场 ) 的募集 - 里昂证券 (CLSA Capital Partners) 完成其第三支亚太区房地产投资基金 (Fudo III) 的募集, 资本规模为 10 亿美元 Fudo III 基金主要集中投资亚太区一线城市的增值机会 - 阿波罗全球管理公司 (Apollo Global Management) 正搭建一个房地产私募平台, 致力于投资亚洲市场, 主要是中国和印度市场阿波罗此前已经吸收了盈拓 (Venator) 旗下管理的价值 5 亿美元的资产盈拓是一个专注中国市场的房地产基金管理平台 - 黑石集团 (Blackstone Group) 新完成一支逾 10 亿美元基金的募集, 集中投资亚洲区域核心房地产所募资本预计在未来两年内投向亚洲地区门户城市内稳定的收益型资产 - 腾飞 (Ascendas) 推出腾飞中国产业园基金四期 (ACBPF 4), 规模为 3.33 亿新币, 用于投资上海苏州和西安市场的优质商务园区资产该组合投资包含已竣工物业和新开发项目 - 凯龙瑞日前成功完成了首只美元基金, 凯龙大中华基金共募集资金 2.38 亿美元基金目标投向中国大陆和香港的增值型和机会型的商业项目国际机构投资者达成的股权收购 - 亿万豪剑桥 (Ivanhoé Cambridge) 和世邦魏理仕全球投资者 (CBRE Global Investment Partners) 承诺对乐歌旗下的 LOGOS China Logistics Club(LCLC) 投资 LCLC 的设立旨在持有并开发优质的现代化物流设施, 专注大型城市的主要枢纽中心, 尤其是在上海 - 荷兰养老金管理公司 APG 资产管理和加拿大房地产公司亿万豪剑桥斥资 9.2 亿美元投资崇邦集团崇邦集团目前在上海持有和经营的商业面积共计 42.8 万平方米, 另有 41.7 万平方米发展中物业表 3 主要土地成交 ( 楼面价人民币每平方米 2 万元以上 ),2015 年第二季度土地名区域用途建筑面积 ( 平方米 ) 成交总价 ( 亿人民币 ) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 买家市北闸北住办 231, ,062 华润置地华发集团江湾镇 a06-02 虹口住宅 20, ,793 景瑞地产唐镇 d 浦东住宅 73, ,697 上海大名城唐镇 d-03-05a 浦东住宅 104, ,909 上海大名城徐泾镇徐南路北侧青浦住宅 40, ,309 葛洲坝世博 a03c-01 浦东商办 27, ,247 永诚财产保险南码头 14-03c 浦东办公 24, ,130 深圳天健大场镇宝山住宅 129, ,277 招商地产, 平安 savills.com.cn/research 05

5 亿美元的资产盈拓是一个专注中国市场的房地产基金管理平台 - 黑石集团 (Blackstone Group) 新完成一支逾 10 亿美元基金的募集, 集中投资亚洲区域核心房地产所募资本预计在未来两年内投向亚洲地区门户城市内稳定的收益

6 市场展望尽管基本面疲弱, 多个商务区超量供应担忧尚存, 预计写字楼仍将继续主导上海投资市场预计国际投资者持续关注核心商办资产以及商务园区由于若干基金项目即将到期, 预计年内仍有数宗大宗交易有望达成主要国际基金继续募集亚洲为主的房地产投资基金, 专注亚洲一线城市投资, 预计这些资本将于未来两年内完成投放国内外投资者正开始尝试收购享有稳定租金收益的成熟物业用于长期持有, 这明显不同于以往的投资策略持续宽松的货币政策将为房地产市场注入大量流动资本, 再加上后期更严格的土地供应计划, 势必加剧上海土地市场的竞争而这将刺激开发商采取激进的土地竞拍策略, 土地成交价格和房价也会相应上涨 Please contact us for further information Savills Research Savills Agency James Macdonald Director, China Albert Lau Head & Managing Director Simon Ha Head of Shanghai Investment Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 06

为房地产市场注入大量流动资本, 再加上后期更严格的土地供应计划, 势必加剧上海土地市场的竞争而这将刺激开发商采取激进的土地竞拍策略, 土地成交价格和房价也会相应上涨 Please contact us for further information

市场综述三季度, 上海投资市场交易量持续攀升, 共有八宗主要交易达成, 交易金额共计人民币 160 亿元, 环比增长 59% 投资者尤其是国际投资者, 逐渐增购租金收入稳定的核心

市场综述三季度, 上海投资市场交易量持续攀升, 共有八宗主要交易达成, 交易金额共计人民币 160 亿元, 环比增长 59% 投资者尤其是国际投资者, 逐渐增购租金收入稳定的核心 Savills World Research Shanghai 市场简报投资 2015年10月图片企业天地1号 2号楼概述国际投资者调整投资策略逐渐增加核心资产收购不再局限于资产增值投资机会三季度共达成八宗主要成交交易总额约人民币160亿元环比增长 59% 国际投资者的重心逐渐转向核心资产十幅土地高价成交成交楼面价均超每平方米人民币20,000元平均溢价率为49.5%

市 场 综 述 二 季 度 上 海 投 资 市 场 保 持 活 跃, 共 有 五 宗 主 要 成 交 达 成, 成 交 总 金 额 为 85 亿 人 民 币, 环 比 增 长 70% 共 有 三 项 写 字 楼 物 业 完 成 交 易, 成 交 额 接 近 总 额 的 60% 其 中 两 个 项 目

市场综述二季度上海投资市场保持活跃, 共有五宗主要成交达成, 成交总金额为 85 亿人民币, 环比增长 70% 共有三项写字楼物业完成交易, 成交额接近总额的 60% 其中两个项目