市场综述三季度, 上海投资市场交易量持续攀升, 共有八宗主要交易达成, 交易金额共计人民币 160 亿元, 环比增长 59% 投资者尤其是国际投资者, 逐渐增购租金收入稳定的核心

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1 Savills World Research Shanghai 市场简报投资 2015年10月图片企业天地1号 2号楼概述国际投资者调整投资策略逐渐增加核心资产收购不再局限于资产增值投资机会三季度共达成八宗主要成交交易总额约人民币160亿元环比增长 59% 国际投资者的重心逐渐转向核心资产十幅土地高价成交成交楼面价均超每平方米人民币20,000元平均溢价率为49.5% 三季度成交总价和楼面价双双刷新2015年记录因大量资本涌入房地产市场甲级写字楼毛回报率收窄20个基点至 5.9% 央行自去年11以来第五度降息此外境外机构和个人投资房地产限制均进一步放宽核心资产交易总金额达到人民币95亿元约占总成交额的 60% 简可第一太平戴维斯市场研究部零售物业毛回报率维持6.5%不变 savills.com.cn/research 01

超每平方米人民币20,000元平均溢价率为49.5% 三季度成交总价和楼面价双双刷新2015年记录因大量资本涌入房地产市场甲级写字楼毛回报率收窄20个基点至 5.

2 市场综述三季度, 上海投资市场交易量持续攀升, 共有八宗主要交易达成, 交易金额共计人民币 160 亿元, 环比增长 59% 投资者尤其是国际投资者, 逐渐增购租金收入稳定的核心资产企业天地 1 2 号楼和新茂大厦等两处核心资产在本季度成交, 交易金额约占交易总额的 60% 图 1 上海投资市场主要交易,2011 年底一季度 2015 年第三季度写字楼开发项目商铺服务公寓住宅酒店商务园区工业商住综合写字楼物业仍是市场成交主力, 交易金额达人民币 145 亿元, 占交易总额的 91% 服务式公寓交易依然活跃, 两个服务式公寓项目由国内买家竞得受制于严格的土地供应和土地高溢价成交, 开发商另辟蹊径, 寻购旧楼, 计划对其改造翻新后重新散售然而由于资产交易价格远远高于账面价值, 开发商可能将面临高昂的土地增值税亿人民币 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q 土地市场成交火爆延续至第三季度, 共有十幅土地高价成交, 成交楼面价均超过每平方米人民币 20,000 元金融街控股以人民币 88 亿元购入闸北区上海火车站北广场地块, 成为 2015 年至今总价地王阳光城集团竞得杨浦区平凉路街道, 楼面价高达每平方米人民币 49,236 元土地拍卖市场高地价高溢价驱使开发商转向土地股权收购或寻求旧楼改造翻新机会最近数月中央政府继续推出经济刺激政策, 包括但不限于 : 1) 进一步放宽境外机构和个人房地产投资限制政策 ; 2) 再度降息 ; 3) 鼓励商业银行在非限购城市首付比例降至 25%; 4) 扩大商业银行信贷资产质押再贷款图 2 甲级写字楼毛回报率,2000 年第一季度 2015 年第三季度 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 表年第三季度各物业子市场回报率和资本价值 1 甲级写字楼核心购物中心核心街铺高端服务式公寓高端小业主公寓五星级酒店毛回报率 % % % % % % 净回报率 % % % % % % 资本价值估值 ( 人民币每平方米 ) 50-90, , , , , ,000 1 回报率是指位于市区的通达无阻持有结构清晰由业主 100% 持有的物业在假设满租情况下的毛回报率资本价值基于建筑面积的每平方米价值零售物业低楼层价值更高 02

元, 占交易总额的 91% 服务式公寓交易依然活跃, 两个服务式公寓项目由国内买家竞得受制于严格的土地供应和土地高溢价成交, 开发商另辟蹊径, 寻购旧楼, 计划对其改造翻新后重新散售然而由于资产交易价格远远高于账面价值, 开

3 一系列经济刺激政策增加市场流动性的同时, 也为房地产市场注入活力写字楼市场外滩 SOHO 新梅联合广场和东方纯一大厦 3 号楼在三季度交付, 新增 12.5 万平方米甲级办公供应, 整体市场存量突破 600 万平方米三季度, 净吸纳量达到 12.2 万平方米,70% 的租赁成交发生在次级商务区得益于 15 年新供应项目良好的租赁表现, 核心市场空置率下降至 7.1% 小陆家嘴和徐家汇商务区供应有限, 空置率分别维持在 1.1% 和 1.4% 甲级写字楼租金环比微涨 0.3% 至每平方米每天人民币 8.65 元, 浦西租金基本维持不变而浦东租金增长 0.7% 浦东次级商务区租金增长最强劲,2015 年至今增长 1.2%, 受益于陆家嘴商务区需求外溢以及金融市场的活跃扩张因大量资本涌入房地产市场, 甲级写字楼毛回报率收窄 20 个基点至 5.9% 28 万平方米体量的上海中心预计于 2015 年第四季度入市尽管该项目预租率接近 50%, 但因其庞大的办公体量, 小陆家嘴租金仍将面临下行压力非核心商务区同样迎来供应放量,2015 年第四季度预计也将有 100 万图 3 零售物业回报率,2000 年第一季度 2015 年第三季度平方米以上新增供应入市此外, 预计未来两年还将迎来至少 100 万平方米的年均新增供应零售市场两个新购物中心项目于第三季度试营业, 新增万平方米零售面积两个项目分别为位于古北虹桥的南丰城三期, 及大虹桥枢纽的虹桥天地截至第三季度末, 核心商圈购物中心首层租金环比上涨 0.1%, 至每平方米每天人民币 46.1 元 ; 非核心商圈环比下跌 0.1% 至每平方米每天人民币 16.6 元核心商圈空置率环比上升 0.2 个百分点至 5.5% 南京西路及古北虹桥新项目吸纳情况理想, 带动区域空置率下行 ; 但亦有其他区域表现低迷 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 图 4 土地成交面积和楼面单价,2008 年 2015 年上半年百万平方米商办综合建筑面积 ( 左轴 ) 住宅建筑面积 ( 左轴 ) 工业建筑面积 ( 左轴 ) 商办综合楼面单价 ( 右轴 ) 住宅楼面单价 ( 右轴 ) 工业楼面单价 ( 右轴 ) Q3/15 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 人民币每平方米短期内市场仍将面积激烈竞争预计整体租金表现短期内保持平稳, 但项目区位运营管理和商场定位等对项目具体表现的影响将进一步凸显受租金增长疲软和项目间激烈竞争影响, 零售物业毛回报率保持不变, 稳定在 6.5% 大宗交易市场第三季度共达成八宗主要交易, 交易总额接近 160 亿人民币, 同比上涨 59% 信贷市场宽松, 住宅成交回暖, 投资者继续保持活跃与此同时, 国际投资者改变策略, 逐渐增加核心资产收购, 不再局限于资产增值投资机会核心资产交易总金额达到人民币 95 亿元, 占总成交额约 60% - 朗诗集团以人民币 5.4 亿元从安祖高顿手中购入虹桥绿苑虹桥绿苑位于长宁古北, 包含 75 套服务式公寓单元这是朗诗集团首次尝试旧楼改造, 有别于以往土地竞拍渠道 - 领展房地产投资信托基金斥资人民币 66 亿元收购企业天地 1 号楼及 2 号楼这两栋高档写字楼位于黄浦区新天地板块这是第三季度最为瞩目的投资交易, 也是今年达成的首笔核心资产交易 - 境内开发商新城控股以人民币 8.33 亿元总价购入长风国盛中心 5 号楼这是新城控股去年 12 月收购 6 号楼以来在长风国盛中心内完成的第二笔投资 - 越秀集团关联公司越秀房地产投资信托基金 ( 越秀房托 ) 耗资人民币 savills.com.cn/research 03

1% 小陆家嘴和徐家汇商务区供应有限, 空置率分别维持在 1.1% 和 1.4% 甲级写字楼租金环比微涨 0.3% 至每平方米每天人民币 8.65 元, 浦西租金基本维持不变而浦东租金增长 0.

4 26 亿元收购宏嘉大厦这是越秀房托除达成的首笔非越秀集团旗下的商业项目交易 ; 也意味着越秀房托开始向广州以外市场拓展, 建立更为多样的资产组合 - 万顺昌以人民币 8.01 亿元的总价收购创屹大厦创屹大厦共有 12 个楼层, 于 2014 年竣工, 总建筑面积 33,191 平方米写字楼交易单价约为每平方米人民币 3.1 万元 - 上海中城展理财富投资管理有限公司 ( 中城展理 ) 斥资人民币 8.2 亿元从丰泰集团处收购富邦晶品写字楼该栋写字楼是南京西路商务区内的高档写字楼项目 - 亚腾资产管理花费约人民币 28.5 亿元收购新茂大厦, 卖家为资本策略和华人置业这也是 2015 年度达成的第二笔核心资产交易资本策略和华人置业于 2010 年从德国基金公司 SEB 手中耗资人民币 18.5 亿元买入该项目 - 境内投资者中融集团以人民币 9.2 亿元买入新天地板块内的服务式公寓项目, 逸兰锦麟天地服务式公寓土地市场上海土地市场交易总金额环比上涨 11.8% 至人民币 355 亿元, 商品住宅表 2 主要投资交易,2015 年第三季度主要投资交易虹桥绿苑企业天地 1 2 号楼长风国盛中心 5 号楼宏嘉大厦地址长宁区黄浦区普陀区浦东区成交日期 2015 年 7 月 2015 年 7 月 2015 年 7 月 2015 年 8 月物业类型服务式公寓写字楼写字楼写字楼成交总价 ( 亿元 ) 地上建筑面积 ( 平方米 ) 15,787 83,155 33,300 46,026 卖家安祖高顿瑞安房地产国浩置地凯雷及里昂证券买家朗诗集团领展房地产投资信托基金新城控股越秀房地产投资信托基金创屹商务大厦富邦晶品新茂大厦逸兰 - 锦麟天地服务式公寓地址浦东区静安区黄浦区黄浦区成交日期 2015 年 9 月 2015 年 9 月 2015 年 9 月 2015 年 9 月物业类型写字楼写字楼写字楼服务式公寓成交总价 ( 亿元 ) 地上建筑面积 ( 平方米 ) 25,146 13,580 33,970 19,910 卖家上海电气集团置业有限公司丰泰集团资本策略及华人置业摩根士丹利买家万顺昌中城展理亚腾资产管理中融 04

2 亿元从丰泰集团处收购富邦晶品写字楼该栋写字楼是南京西路商务区内的高档写字楼项目 - 亚腾资产管理花费约人民币 28.

5 和商办综合用地成交分别占总额的 64% 和 34% 三季度, 商办综合和商品住宅成交楼面均价分别达到人民币每平方米 16,710 元和人民币每平方米 20,291 元第三季度, 土地拍卖市场土地成交面积继续萎缩前九个月总成交面积 ( 计容建筑面积 ) 仅为 275 万平方米, 相较去年同期下降 44% 市政府致力于减少工业用地供应, 盘活工业用地存量以服务城市转型, 从制造加工向服务业转变, 在有限的城市区域内改善居住水平剔除工业用地后, 土地供应收缩略有缓和, 商办和住宅用地成交建筑面积同比下降 33% 商办和住宅用地供应减少部分归咎于市政府延迟部分土地出让, 要求在未来土地出让中增加中小户型配比十幅土地高价成交, 成交楼面价均超每平方米人民币 20,000 元, 平均溢价率为 49.5% 三季度成交总价和楼面价双双刷新 2015 年记录 15 年截至目前总价地王由闸北区上海火车站北广场地块摘得, 金融街斥资人民币 88 亿元买入该综合地块楼面价达每平方米人民币 27,022 元, 包含 67,892 平方米住宅面积和 258,319 平方米商办面积楼面价地王由杨浦区平凉社区 02c1-12 地块摘得阳光城以每平方米人民币 49,236 元的代价买入, 规划建设 35,137 平方米住宅土地交易 - 股权转让因土地供应趋紧, 开发商和投资者越来越多寻求二手市场收购和联合开发等途径增加项目储备此举也利于部分开发商通过合作或出让项目权益的方式快速回笼资金, 降低风险, 将资金用于偿还债务或重新分配资金进行其它投资 - 新城控股从深圳盈信集团一子公司处买入松江八块土地的 50% 股权, 交易代价为人民币 32 亿元这八块土地多为住宅用地, 土地面积总计 333,717 平方米 - 万科集团买入青浦区徐泾镇徐盈路综合用地的 50% 股权, 耗资人民币 22 亿元该项目包含地上建筑面积万平方米和 5 万平方米地下经营面积 ; 物业类型涵盖住宅 (25.23 万平方米 ) 商业 (10.06 万平方米 ) 写字楼 (86.9 万平方米 ) 教育和其他公共配套设施市场新闻外资准入放宽中央银行商务部等六部门于 2015 年 8 月 27 日联合下发关于房地产市场外资准入和管理有关政策的通知, 取消了 2006 年出台的对外商投资中国房地产的一系列限制该通知包含以下两个要点 :1) 取消境内工作学习超过一年的限制, 依然以所购房产用于自住为前提但对于实施住房限购政策的城市, 境外个人购房仍应遵守当地政策规定 2) 放宽外商投资房地产企业的注册资本金要求, 同时取消办理境内贷款必须全部缴付注册资本金的要求房地产基金募资三季度, 共有六家国际房地产基金完成亚太区房地产投资基金 ( 包含中国市场 ) 的募集, 或宣布扩大其在中国的资产组合 - 新加坡上市的仓储运营商普洛斯 (GLP) 完成价值 70 亿美元的资金募集, 用于发展中国境内的物流设施, 是此前中国发展基金总量的两倍普洛斯将持有该基金 50% 的股权, 并负责运营管理 - 亚腾资产管理有限公司 (ARA Asset Management) 完成价值 3.25 亿美元的房地产基金募集资本募集通过一个独立的新平台进行新平台为封闭表 3 主要土地成交 ( 楼面价人民币每平方米 2 万元以上 ),2015 年第三季度土地名区域用途建筑面积 ( 平方米 ) 成交总价 ( 亿人民币 ) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 买家平凉社区 02c1-12 杨浦区住宅 35, ,236 阳光城集团新华路街道 49 街坊 11/3 丘 b1-06 长宁区商业 2, ,879 大连福万花木社区浦东区商业 10, ,448 陆家嘴集团大场镇 b3-03 宝山区住宅 120, ,755 滨江集团及平安不动产上海火车站北广场以北闸北区商住综合 326, ,022 金融街控股华阳路街道 j1-8 长宁区商办 66, ,553 新长宁及九华商业大场镇宝山商住综合 183, ,314 保利集团赵巷镇嘉松中路东侧 h3-02.h3-05 黄浦江南延伸段 ws5 单元 188s-h-2 青浦区住宅 118, ,122 上海建工及旭辉徐汇区商办 186, ,793 恒基兆业真如镇 b3-01a 普陀区住办综合 80, ,654 中骏及上海报业 savills.com.cn/research 05

住宅用地成交建筑面积同比下降 33% 商办和住宅用地供应减少部分归咎于市政府延迟部分土地出让, 要求在未来土地出让中增加中小户型配比十幅土地高价成交, 成交楼面价均超每平方米人民币 20,000 元, 平均溢价率为 49.

6 式基金, 初始存续期限为 10 年, 可延长新募集的资金将投资亚太区房地产资产, 涵盖澳大利亚新加坡香港中国大陆和日本 - Prameric Real Estate Investors 完成旗下基金 Asia Property Fund (ASPF) III 首期募集, 价值 4.8 亿欧元, 超出 4 亿欧元的最初募资目标 ASPF III 将投资于亚太房地产资产, 包括写字楼商业住宅和物流设施市场涵盖成熟市场和新兴市场, 包括澳大利亚中国大陆日本马来西亚新加坡香港和韩国 - Invesco Real Estate 正式推出价值 5 亿美元的亚太机会型房地产基金这是继 2011 年 Invesco 收购 American International Group (AIG) 之后在亚太区的首次资金募集募集的资金将用于日本澳大利亚首尔和中国等市场的房地产资产投资 - 专注中国市场投资的欧洲房地产投资公司 White Peak Real Estate 完成其第三支房地产基金 White Peak Real Estate Investment III 的首期资本募集, 募集金额共计 7500 万美元募集的资金将投放包括北京在内的华东和华北市场, 着重商办楼宇和住宅项目开发 - 美国基金 BlackRock Inc, a U.S. fund 宣布获得特殊的新许可证, 准许其在中国境内直接募资, 也是国内首例同时,BlackRock 也宣布将拓展其在华房地产资产, 并认为中国当前疲弱的经济和宽松的信贷政策为其提供理想的投资切入点该基金将瞄准一线城市和部分二线城市的优质购物中心甲级和次甲级写字楼市场展望经济增速在第三季度有所企稳, 实际增长 6.9%, 高于此前市场预期, 但仍低于二季度经济增速尽管如此, 政府致力于拉动内需, 加强服务业产业引导和支持, 国内生产总值逐步向第三产业倾斜, 争取实现第三产业占 GDP 比重过半预计宽松的货币政策将在中短期内延续加之一线城市和部分二线城市经济与住宅市场前景较为积极, 后市有望延续第三季度趋势国际投资者将继续重点关注一线城市与部分二线城市的核心商办与物流地产, 其中更多投资者会改变此前以增值型机会型投资为主的策略, 转向核心资产, 抑或在前期策略基础上增购核心资产鉴于市政府推迟了部分土地入市, 年内土地拍卖市场供应将继续趋紧,2015 年全年土地成交建筑面积预计将不足去年全年一半, 创 2008 年以来新低另一方面, 鉴于当前住宅成交回暖信贷环境宽松, 开发商投资购地意愿增强这两面利好的叠加将继续推高土地成交价格 Please contact us for further information Savills Research Savills Agency James Macdonald Director, China james.macdonald@savills.com.cn Albert Lau Head & Managing Director albert.lau@savills.com.cn Simon Ha Head of Shanghai Investment simon.ha@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 06

价值 5 亿美元的亚太机会型房地产基金这是继 2011 年 Invesco 收购 American International Group (AIG) 之后在亚太区的首次资金募集募集的资金将用于日本澳大利亚首尔和中国等市场的房地产资产投资 - 专注中国市场投资的

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