专 题 中 国 投 资 者 海 外 投 资 引 言 自 15 世 纪 郑 和 下 西 洋 以 后, 中 国 采 取 了 日 益 孤 立 的 外 交 政 策, 直 至 2 世 纪 7 年 代 一 系 列 经 济 改 革 措 施 出 台 方 才 有 所 改 观 经 济 改 革 通 过 扩 大 与 世 界

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1 Savills World Research Shanghai 专 题 中 国 投 资 者 海 外 投 资 savills.com.cn/research savills.com.cn/research 1

2 专 题 中 国 投 资 者 海 外 投 资 引 言 自 15 世 纪 郑 和 下 西 洋 以 后, 中 国 采 取 了 日 益 孤 立 的 外 交 政 策, 直 至 2 世 纪 7 年 代 一 系 列 经 济 改 革 措 施 出 台 方 才 有 所 改 观 经 济 改 革 通 过 扩 大 与 世 界 其 它 地 区 的 贸 易 量 ( 主 要 是 出 口 贸 易 ) 而 开 始, 继 而 越 来 越 多 的 外 资 倾 向 直 接 投 资 在 中 国 建 立 生 产 设 施, 随 之 促 进 了 对 供 应 链 中 其 他 环 节 的 投 资 ( 包 括 研 发 产 品 开 发 销 售 和 市 场 营 销 ), 改 善 了 中 国 的 消 费 市 场 和 知 识 资 源, 使 得 更 多 的 公 司 愿 意 进 入 中 国 这 一 过 程 中, 西 方 文 化 ( 包 括 媒 体 品 牌 以 及 价 值 观 等 的 形 式 ) 外 籍 雇 员 和 游 客 也 相 继 涌 入 中 国 事 实 证 明, 中 国 市 场 曾 是 一 个 庞 大 而 又 欠 发 达 的 经 济 体, 无 需 开 拓 海 外 市 场 就 可 以 寻 得 许 多 发 展 机 会 而 且, 中 国 企 业 经 营 模 式 较 为 初 级, 经 济 的 发 展 也 因 为 文 化 大 革 命 (1966 ~1976) 而 停 滞 许 久 因 此, 中 国 在 很 长 一 段 时 间 内 都 缺 乏 足 够 的 动 力 与 实 力 去 拓 展 海 外 市 场 过 去 十 年 左 右 的 时 间 里, 中 国 无 论 在 经 济 实 力 竞 争 力 文 化 还 是 民 族 自 信 心 上 都 实 现 了 强 劲 的 发 展 国 人 越 图 年 中 国 境 外 直 接 投 资 来 越 多 的 通 过 移 民 留 学 和 旅 游 的 方 式 接 受 海 外 文 化 ; 同 时, 对 异 国 风 情 和 文 化 的 需 求 也 在 日 益 增 长 除 此 之 外, 竞 争 日 趋 激 烈 的 国 内 房 地 产 市 场 和 低 迷 的 海 外 市 场 环 境, 也 为 中 国 企 业 提 供 了 在 境 外 购 买 土 地 资 源 公 司 品 牌 和 房 地 产 项 目 的 良 好 机 会 境 外 投 资 尽 管 中 国 境 外 直 接 投 资 (ODI) 相 比 其 他 国 家 仍 处 较 低 水 平, 但 全 球 金 融 危 机 发 生 以 来, 境 外 直 接 投 资 总 额 (28 年 至 211 年 均 值 :68 亿 美 元 ) 较 过 去 十 年 (1998 年 至 27 年 均 值 :79 亿 美 元 ) 有 了 显 著 提 高 28 年 至 212 年 间, 中 国 大 陆 境 外 投 资 规 模 全 球 第 八, 香 港 排 名 第 五 中 国 大 陆 投 资 主 要 流 入 香 港, 如 果 将 中 国 大 陆 与 香 港 合 并 统 计, 那 么 大 中 华 地 区 将 会 成 为 世 界 上 仅 次 于 美 国 的 第 二 大 境 外 资 本 来 源 212 年, 大 中 华 区 与 美 国 的 境 外 投 资 总 额 分 别 为 1,47 亿 美 元 与 3,21 亿 美 元 21 至 212 年 间, 中 国 大 陆 境 外 直 接 投 资 主 要 流 入 香 港 维 尔 京 群 岛 与 开 曼 群 岛, 但 这 三 个 地 区 只 是 中 转 站, 概 要 过 去 的 二 十 年 里, 中 国 经 济 与 房 地 产 市 场 双 双 实 现 了 突 飞 猛 长 经 济 规 模 由 199 年 的 1.86 万 亿 人 民 币 增 长 至 213 年 的 56.9 万 亿 元 人 民 币 ( 约 为 前 者 的 31 倍 ) 房 地 产 市 场 的 增 速 更 是 高 于 经 济 增 速 : 总 投 资 额 从 199 年 的 253 亿 元 人 民 币 增 长 至 213 年 的 8.6 万 亿 元 人 民 币 ( 约 为 前 者 的 341 倍 ) 随 着 市 场 发 展, 竞 争 日 趋 激 烈, 后 期 高 速 增 长 的 空 间 更 加 有 限 为 保 持 增 长 和 活 力, 越 来 越 多 的 公 司 开 发 商 和 投 资 者 开 始 将 目 光 投 向 海 外 市 场, 以 寻 找 新 的 发 展 机 会 对 规 模 较 大 的 公 司 来 说, 保 持 多 样 化 以 分 散 风 险 尤 为 重 要 这 可 以 通 过 丰 富 产 品 线 业 务 类 型 或 在 多 个 区 域 开 展 业 务 的 方 式 实 现 同 时, 公 司 也 可 通 海 外 市 场 运 营, 学 习 其 中 经 验 方 法 并 运 用 于 中 国 市 场 在 这 一 过 程 中, 中 国 企 业 也 可 以 树 立 自 己 的 品 牌 形 象, 以 助 其 在 国 际 市 场 融 资 当 前 北 美 及 欧 洲 房 地 产 市 场 的 资 产 重 估 堪 称 千 载 难 逢, 加 之 人 民 币 持 续 走 强, 无 疑 为 那 些 愿 意 在 复 苏 经 济 体 注 资 的 中 国 投 资 者 和 开 发 商 们 提 供 了 一 个 特 别 的 机 会 中 国 公 司 面 临 着 这 样 一 个 难 题 : 他 们 长 期 与 国 外 市 场 隔 绝, 仅 在 本 国 的 制 度 与 关 系 中 参 与 有 限 的 国 际 竞 争 如 今 他 们 正 迈 入 一 个 全 新 的 市 场 环 境, 这 里 依 靠 的 不 仅 是 健 康 有 效 的 人 际 关 系, 法 律 制 度 与 强 者 生 存 的 理 念 也 同 样 重 要 适 应 新 的 监 管 要 求 税 收 制 度 以 及 复 杂 的 市 场 环 境, 即 便 对 商 业 巨 头 来 说 也 是 一 个 痛 苦 的 过 程 中 国 企 业 声 势 浩 大, 日 后 无 疑 会 出 现 可 以 与 美 国 英 国 欧 洲 日 本 或 者 韩 国 等 世 界 级 商 业 巨 头 相 匹 敌 的 公 司, 但 这 需 要 时 间, 而 且 不 是 所 有 的 公 司 都 能 取 得 成 功 9 当 年 境 外 直 接 投 资 额 境 外 投 资 总 额 十 亿 美 元 45 3 十 亿 美 元 来 源 : 联 合 国 贸 易 发 展 委 员 会, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 savills.com.cn/research 2

3 并 不 是 投 资 的 最 终 目 的 地 中 国 大 陆 境 外 直 接 投 资 最 终 流 向 了 一 些 传 统 的 英 语 国 家, 如 美 国 (72 亿 美 元 ) 与 澳 大 利 亚 (7 亿 美 元 ), 随 后 依 次 为 新 加 坡 (59 亿 美 元 ) 卢 森 堡 (56 亿 美 元 ) 与 英 国 (45 亿 美 元 ) 中 国 公 司 境 外 投 资 的 理 由 中 国 公 司 境 外 投 资 的 理 由 自 25 年 初 联 想 以 17.4 亿 美 元 收 购 IBM 笔 记 本 业 务 以 来, 中 国 公 司 对 海 外 企 业 与 品 牌 的 投 资 已 有 数 年 时 间 然 而, 投 资 者 与 开 发 商 仅 在 近 两 年 才 开 始 了 海 外 商 业 地 产 与 开 发 地 块 的 收 购 一 般 来 说, 公 司 采 取 全 球 化 / 国 际 化 策 略 的 主 要 动 机 可 分 为 市 场 寻 求 效 率 寻 求 资 源 寻 求 和 战 略 性 资 产 寻 求 中 国 公 司 以 往 的 投 资 主 要 为 资 源 寻 求 型, 多 集 中 在 能 源 与 金 属 领 域, 尤 其 是 南 北 美 洲 以 及 澳 大 利 亚 近 年 来, 投 资 重 心 已 开 始 向 战 略 性 资 产 寻 求 转 变 ( 如 品 牌 塑 造 或 知 识 产 权 ) 最 近, 房 地 产 开 发 商 的 海 外 投 资 则 主 要 以 市 场 份 额 为 主 要 目 标 多 样 化 与 风 险 分 散 海 外 投 资 的 基 本 原 则 相 对 统 一, 即 运 营 多 样 化 与 资 产 组 合 多 样 化, 以 分 散 风 险 此 外, 开 发 或 投 资 不 同 资 产 类 别 增 加 收 入 来 源 ( 租 赁 收 入 与 销 售 收 入 ), 也 是 实 现 多 样 化 的 途 径 中 国 地 产 开 发 商 此 前 的 业 务 重 心 主 要 集 中 在 国 内 住 宅 销 售 市 场 上, 投 资 方 式 缺 乏 多 样 性 近 来, 有 更 多 开 发 商 进 军 商 业 领 域 ( 较 少 受 到 政 府 法 规 的 影 响 ), 将 租 赁 市 场 ( 更 少 受 到 销 售 市 场 疲 软 的 影 响 ) 推 出 了 更 多 开 发 项 目, 从 而 拓 宽 其 在 中 国 的 业 务 图 年 中 国 境 外 直 接 投 资 ( 按 国 别 ) 十 亿 美 元 来 源 : 联 合 国 贸 易 发 展 委 员 会, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 图 年 中 国 境 外 直 接 投 资 ( 按 行 业 ) 9% 11% 5% 13% 来 源 : 中 国 商 务 部, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 2% 1% 4% 租 赁 与 商 业 服 务 2% 3% 银 行 与 保 险 业 14% 36% 图 年 中 国 境 外 直 接 投 资 ( 按 目 的 地 ) 采 矿 业 批 发 与 零 售 贸 易 制 造 业 建 筑 业 运 输 与 仓 储 房 地 产 业 电 气 与 水 科 学 研 究 其 他 品 牌 形 象 开 发 商 力 求 通 过 投 资 国 内 外 地 标 性 房 产 项 目 以 建 立 自 身 品 牌 形 象 品 牌 形 象 对 于 开 发 商 的 重 要 性 与 日 俱 增, 因 为 他 们 正 寄 望 于 通 过 发 行 企 业 债 券 或 公 开 上 市 等 途 径 获 得 境 外 融 资, 以 避 免 受 制 于 由 政 府 操 控 的 国 有 银 行 限 额 配 置 信 贷 额 度 价 值 购 买 西 方 市 场 表 现 低 迷, 资 产 价 格 下 跌 投 资 减 少, 而 中 国 市 场 资 产 升 值 人 民 币 强 势 上 扬, 这 样 的 局 面 给 中 国 投 资 者 创 造 了 海 外 收 购 的 大 好 机 会 3% 3% 54% 46% 3% 4% 来 源 : 中 国 商 务 部, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 2% 6% 2% 2% 2% 1% 18% 香 港 维 京 群 岛 开 曼 群 岛 美 国 澳 大 利 亚 新 加 坡 卢 森 堡 英 国 法 国 哈 萨 克 斯 坦 加 拿 大 其 他 savills.com.cn/research 3

4 在 上 海 北 京 等 地, 写 字 楼 与 商 铺 的 净 收 益 率 一 般 在 4% 至 5% 之 间 ( 甚 或 更 低 ) 而 在 伦 敦 金 融 城, 净 收 益 率 仍 有 一 定 保 证,214 年 二 季 度 写 字 楼 与 商 铺 净 收 益 率 为 4.5%( 西 区 为 3.25%),W 租 约 期 限 通 常 在 15 年 以 上, 且 租 金 只 接 受 上 调, 因 此 租 金 收 入 相 对 有 保 障 与 此 同 时, 贷 款 利 息 比 中 国 低 得 多, 因 而 在 伦 敦 的 投 资 收 益 率 比 在 中 国 高 出 不 少 尽 管 就 内 部 收 益 率 预 期 而 言, 英 国 不 及 中 国, 但 英 国 投 资 收 益 中 很 大 一 部 分 来 自 租 金 收 入 而 非 资 本 升 值, 投 资 安 全 系 数 更 高 而 中 国 国 内 的 投 资 则 更 多 寄 望 于 租 金 上 涨 或 收 益 率 压 缩, 投 资 活 动 因 而 面 临 着 更 高 的 风 险 图 5 中 国 公 司 的 境 外 收 购 ( 按 国 别,25 年 214 年 上 半 年 ) 学 习 过 程 由 于 长 期 只 在 中 国 经 营, 许 多 开 发 商 和 投 资 者 都 在 用 颇 具 中 国 特 色 的 方 式 在 经 营 房 地 产 然 而 随 着 越 来 越 多 的 境 外 开 发 商 和 投 资 者 进 入 中 国, 本 土 的 开 发 商 和 投 资 者 进 一 步 认 识 了 其 资 产 运 作 形 式, 并 渴 望 了 解 更 多 这 可 以 通 过 成 立 中 外 合 资 公 司 实 现 境 外 开 发 商 和 投 资 者 也 很 希 望 能 和 本 土 公 司 合 作, 以 得 益 于 后 者 在 中 国 的 社 会 关 系 以 及 运 营 网 络 国 内 开 发 商 与 投 资 者 进 驻 海 外 市 场, 获 得 更 多 直 接 深 入 的 本 地 业 务 运 作 知 识, 这 也 是 一 种 学 习 途 径 利 用 中 国 的 销 售 网 络 前 往 海 外 拓 展 的 个 人 与 非 房 地 产 公 司 逐 渐 增 多, 中 国 开 发 商 与 投 资 者 凭 借 已 有 的 庞 大 销 售 网 络, 与 海 外 同 行 相 比 优 势 明 显 如 果 海 外 公 司 能 得 到 一 家 国 内 大 型 房 地 产 公 司 支 持, 那 么 向 中 国 买 家 或 使 用 者 推 出 的 产 品 将 能 在 中 国 取 得 更 大 成 功 去 哪 里? 买 什 么? 中 国 开 发 商 与 企 业 投 资 者 的 目 的 地 选 择 遵 循 一 定 的 模 式, 初 次 收 购 一 般 选 在 成 熟 稳 定 的 高 端 市 场 212 年 至 213 年, 中 国 财 富 外 流 的 首 要 目 的 地 为 英 国, 项 目 与 开 发 投 资 总 值 达 5 亿 美 元 ; 其 次 为 美 国, 投 资 总 值 为 28 亿 美 元 开 发 商 目 前, 中 国 向 海 外 投 资 的 最 大 动 作 主 要 来 自 开 发 商, 但 这 部 分 投 资 与 其 在 国 内 的 业 务 规 模 相 比, 只 能 算 是 冰 山 一 角 来 源 : 美 国 传 统 基 金 会 与 美 国 企 业 研 究 所, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 图 6 中 国 公 司 的 境 外 收 购 (21 年 214 年 上 半 年 ) 百 万 美 元 来 源 : 美 国 传 统 基 金 会 与 美 国 企 业 研 究 所, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 年 份 收 购 方 百 万 美 元 份 额 合 伙 人 / 收 购 目 标 领 域 所 在 国 家 213 双 汇 7,1 1% 史 密 斯 菲 尔 德 食 品 农 业 美 国 214 联 想 2,91 1% 摩 托 罗 拉 移 动 科 技 美 国 212 大 连 万 达 2,6 1% AMC 娱 乐 控 股 其 他 美 国 , 3, 25, 2, 15, 1, 5, 表 1 中 国 公 司 境 外 收 购 重 要 案 例 (212 年 214 年 上 半 年 ) 中 国 广 核 集 团 国 家 开 发 银 行 来 源 : 美 国 传 统 基 金 会 与 美 国 企 业 研 究 所, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 2,38 1% Extract 能 源 金 属 澳 大 利 亚 213 国 家 电 网 2,35 6% 新 加 坡 电 力 能 源 澳 大 利 亚 213 中 国 海 油 2, 85% Kingfisher 能 源 乌 干 达 212 光 明 食 品 1,94 6% 维 他 麦 农 业 英 国 212 中 石 油 1,51 5% TransCanada 能 源 加 拿 大 214 复 兴 集 团 1,36 8% 葡 国 信 贷 银 行 金 融 葡 萄 牙 212 中 国 镍 资 源 1,26 61% PT Jhonlinto 金 属 印 度 尼 西 亚 214 中 粮 集 团 1,21 51% Nidera 农 业 荷 兰 214 中 石 化 1,2 5% Lukoil 能 源 哈 萨 克 斯 坦 214 蓝 鼎 国 际 1,1 5% 213 中 石 化 1,2 5% Genting Singapore Chesapeake Energy 南 美 欧 洲 美 国 东 亚 撒 哈 拉 以 南 的 非 洲 北 美 澳 大 利 亚 西 亚 阿 拉 伯 世 界 房 地 产 能 源 韩 国 美 国 savills.com.cn/research 4

5 规 模 比 较 万 科 是 中 国 最 大 的 开 发 商, 在 过 去 两 年 半 的 时 间 里, 销 售 额 达 到 人 民 币 4,18 亿 元, 处 置 资 产 总 面 积 3,62 万 平 方 米, 均 价 11,253 元 每 平 方 米 作 为 比 较, 英 国 最 大 开 发 商 巴 莱 特 开 发 公 司 (Barratt Developments)213 年 总 营 业 额 为 26.6 亿 英 镑 ( 人 民 币 261 亿 元, 以 英 镑 兑 人 民 币 汇 率 1:1. 计 算 ), 尚 不 到 万 科 年 均 营 业 额 的 1/6 截 至 214 年 7 月 底, 巴 莱 特 开 发 公 司 市 值 约 为 35.8 亿 英 镑 ( 人 民 币 亿 元, 汇 率 1:1.5), 本 益 比 为 27.1 ; 万 科 市 值 为 人 民 币 1,72 亿 元, 接 近 前 者 的 3 倍, 本 益 比 为 7.13 就 市 值 而 言, 万 科 可 以 算 是 中 国 的 波 斯 顿 地 产 (Boston Properties), 后 者 市 值 为 19 亿 美 元 ( 本 益 比 为 28.9) 1% 图 7 人 民 币 升 值 情 况 (25 年 1 月 214 年 6 月 ) 人 民 币 升 值 人 民 币 贬 值 2% 1% % -1% -2% -3% -4% -5% 美 元 日 元 欧 元 英 镑 澳 元 开 发 商 海 外 投 资 活 动 绿 地 集 团 从 森 林 城 公 司 (Forest City Ratner) 手 中 收 购 了 位 于 纽 约 市 布 鲁 克 林 的 大 西 洋 广 场 (Atlantic Yards), 从 加 州 教 师 退 休 基 金 (CalSTRS) 手 中 收 购 了 一 块 开 发 用 地, 并 从 布 鲁 克 菲 尔 德 资 产 管 理 公 司 (Brookfield Asset Management) 手 中 收 购 了 澳 大 利 亚 的 悉 尼 绿 地 中 心 (Sydney Greenland Center) 万 达 集 团 斥 资 9 亿 美 元 收 购 了 芝 加 哥 一 处 河 滨 项 目 万 科 从 吉 宝 置 业 (Keppel Land) 手 中 收 购 了 一 个 新 加 坡 开 发 项 目 的 股 权 泛 海 建 设 集 团 从 摩 恩 集 团 (Moinian Group) 和 Cabi Developers 手 中 收 购 了 洛 杉 矶 的 一 块 开 发 用 地 富 力 地 产 从 Sultan of Japor 手 中 收 购 了 位 于 马 来 西 亚 新 山 市 的 大 块 开 发 用 地 除 开 发 用 地 之 外, 开 发 商 对 已 建 成 资 产 的 收 购 也 表 现 出 浓 厚 兴 趣 如 复 兴 集 团 从 JP 摩 根 手 中 收 购 了 位 于 纽 约 的 第 一 大 通 曼 哈 顿 广 场 (One Chase Manhattan), 大 连 万 达 收 购 了 马 德 里 西 班 牙 广 场 的 西 班 牙 大 楼 (Edificio España), 正 中 集 团 收 购 了 旧 金 山 布 什 街 225 号 的 美 孚 大 厦 (Standard Oil Building) 此 前 也 有 不 少 收 购 成 交, 买 家 包 括 大 连 万 达 ( 伦 敦 与 纽 约 ) 绿 地 集 团 ( 悉 尼 洛 杉 矶 与 西 班 牙 ) 鑫 苑 置 业 ( 纽 约 ) 中 国 海 外 发 展 有 限 公 司 ( 伦 敦 ) 总 部 基 地 公 司 ( 伦 敦 ) 以 及 SOHO 中 国 的 CEO 张 欣 ( 纽 约 ) 亚 太 地 区 还 有 若 干 规 模 较 小 的 收 购 成 交, 买 家 包 括 绿 地 集 团 ( 泰 国 ) 碧 来 源 : 国 家 外 汇 管 理 局, 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 地 图 年 中 国 开 发 商 与 企 业 投 资 额 来 源 : 不 动 产 资 本 分 析 (RCA), 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 图 8 中 国 海 外 房 地 产 投 资 (28 年 一 季 度 214 年 二 季 度 ) 十 亿 美 元 北 美 洲 大 洋 洲 欧 洲 亚 洲 非 洲 拉 丁 美 洲 和 加 勒 比 地 区 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q 来 源 : 不 动 产 资 本 分 析, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 (214 年 一 二 季 度 数 据 为 临 时 数 据 ) savills.com.cn/research 5

6 桂 园 ( 马 来 西 亚 ) 万 科 ( 新 加 坡 香 港 ) 上 海 万 峰 集 团 ( 老 挝 ) 与 卓 达 房 地 产 集 团 ( 马 来 西 亚 的 依 斯 干 达 ) 很 多 开 发 商 在 韩 国 济 州 岛 投 入 了 资 金 济 州 岛 是 一 个 新 的 开 发 区, 约 于 十 年 前 被 规 划 成 国 际 旅 游 枢 纽 据 韩 国 时 报 213 年 初 的 一 则 报 告 称,26 年 以 来, 济 州 自 由 国 际 城 市 开 发 中 心 已 吸 引 了 12 个 投 资 项 目, 总 价 值 5.6 万 亿 韩 元 (52 亿 美 元 ), 其 中 1 个 项 目 由 中 国 开 发 商 投 资 建 设 中 国 的 房 地 产 开 发 行 业 较 为 分 散, 前 2 名 地 产 开 发 商 仅 占 据 2% 的 市 场 份 额 随 着 市 场 逐 渐 成 熟, 这 个 局 面 开 始 变 化, 领 先 开 发 商 的 商 业 模 式 不 断 得 到 升 级 许 多 大 规 模 开 发 商 由 中 国 政 府 掌 控, 因 此 进 行 海 外 投 资 时 可 能 会 遭 遇 阻 力, 尤 其 是 在 政 治 敏 感 地 区, 因 为 这 些 地 区 会 认 为 投 资 带 有 政 治 目 的 而 非 纯 粹 的 商 业 行 为 214 年 上 半 年, 全 国 十 大 开 发 商 占 18.6% 的 市 场 份 额, 成 交 面 积 为 5,4 万 平 方 米, 总 价 为 人 民 币 5,69 亿 元, 均 价 1,534 元 每 平 方 米 量 价 在 去 年 同 期 基 础 上 有 所 提 升 213 年 上 半 年, 成 交 面 积 为 4,6 万 平 方 米, 总 价 为 人 民 币 4,7 亿 元, 均 价 1,213 元 每 平 方 米 银 行 商 业 银 行 中 国 银 行 监 管 委 员 会 在 213 年 底 发 布 报 告 称, 中 国 约 有 3,949 家 银 行 机 构, 员 工 总 数 为 35 万 人, 总 资 产 达 到 151 万 亿 元 人 民 币 世 界 十 大 银 行 中 有 四 家 来 自 中 国, 分 别 是 : 中 国 工 商 银 行 中 国 建 设 银 行 中 国 银 行 和 中 国 农 业 银 行 1995 年 第 八 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 规 定, 中 国 大 陆 银 行 不 得 从 事 投 资 性 房 地 产 收 购, 但 可 以 购 买 自 用 型 商 业 资 产 事 实 上 在 全 国 多 个 城 市, 银 行 在 商 业 资 产 销 售 市 场 都 扮 演 着 重 要 角 色 交 通 银 行 于 213 年 初 斥 资 4 亿 元 人 民 币 在 深 圳 世 纪 汇 购 买 了 5.7 万 平 方 米 的 面 积, 又 于 213 年 底 耗 资 7 亿 元 人 民 币 收 购 了 上 海 东 方 汇 经 中 心 8 万 平 方 米 的 写 字 楼 面 积, 其 中 较 大 部 分 预 表 2 海 外 物 业 市 场 中 国 买 家 排 行 (27 年 1 月 214 年 7 月 ) 买 家 名 称 资 本 组 别 资 本 类 型 成 交 额 ( 百 万 美 元 ) 资 产 数 量 中 国 投 资 有 限 责 任 公 司 自 用 / 其 他 国 有 企 业 6,6. 16 国 家 外 汇 管 理 局 机 构 主 权 财 富 基 金 3, 张 欣 私 营 高 净 值 人 士 1, 广 州 富 力 地 产 股 份 上 市 运 营 商 1, 复 兴 国 际 有 限 公 司 上 市 运 营 商 1, 中 国 人 寿 保 险 机 构 保 险 公 司 1, Bright Ruby 资 源 私 营 开 发 商 / 业 主 / 运 营 商 1, 绿 地 集 团 自 用 / 其 他 国 有 企 业 1, 皓 源 投 资 私 营 开 发 商 / 业 主 / 运 营 商 1, 中 国 银 行 自 用 / 其 他 国 有 企 业 中 国 建 设 银 行 自 用 / 其 他 国 有 企 业 海 航 集 团 私 营 开 发 商 / 业 主 / 运 营 商 中 国 冶 金 科 工 集 团 自 用 / 其 他 国 有 企 业 中 国 农 业 银 行 自 用 / 其 他 国 有 企 业 万 科 集 团 自 用 / 其 他 国 有 企 业 大 连 万 达 集 团 自 用 / 其 他 国 有 企 业 中 国 保 利 集 团 自 用 / 其 他 国 有 企 业 Standard Portfolios LLC 私 营 高 净 值 人 士 华 彬 集 团 私 营 开 发 商 / 业 主 / 运 营 商 中 国 平 安 保 险 机 构 保 险 公 司 数 据 来 源 : 不 动 产 资 本 分 析 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 表 年 上 半 年 中 国 开 发 商 销 售 额 排 名 名 次 开 发 商 公 司 性 质 销 售 额 ( 十 亿 元 人 民 币 ) 销 售 面 积 ( 百 万 平 方 米 ) 均 价 ( 人 民 币 每 平 方 米 ) 1 万 科 地 产 上 市 ,594 2 绿 地 集 团 上 市 ,928 3 恒 大 地 产 上 市 ,161 4 保 利 地 产 国 有 ,727 5 碧 桂 园 上 市 ,57 6 中 海 地 产 国 有 ,763 7 万 达 集 团 私 营 ,937 8 世 茂 房 地 产 上 市 ,14 9 融 创 中 国 私 营 ,199 9 富 力 地 产 私 营 , 华 润 置 地 国 有 , 龙 湖 地 产 上 市 , 华 夏 幸 福 私 营 , 绿 城 中 国 私 营 , 雅 居 乐 私 营 ,55 16 招 商 地 产 私 营 , 金 地 集 团 上 市 , 保 利 置 业 国 有 , 佳 兆 业 上 市 ,523 2 金 科 集 团 上 市 ,58 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 集 团 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 savills.com.cn/research 6

7 计 将 用 于 出 租 中 国 招 商 银 行 于 213 年 6 月 收 购 了 北 京 金 融 街 上 一 处 5.7 万 平 方 米 的 开 发 项 目, 总 价 39 亿 元 人 民 币 29 年, 中 国 建 设 银 行 与 中 国 农 业 银 行 购 入 中 信 泰 富 位 于 陆 家 嘴 的 上 海 船 厂 一 期 项 目 浦 江 双 辉, 该 项 目 含 两 栋 写 字 楼, 总 建 筑 面 积 18 万 平 方 米, 单 价 约 为 4.6 万 元 人 民 币 每 平 方 米 除 大 型 国 有 银 行 之 外, 也 有 不 少 省 级 或 市 级 银 行 ( 截 至 213 年 末, 共 145 家 银 行, 总 资 产 15 万 亿 元 人 民 币 ) 在 上 海 北 京 等 主 要 市 场 积 极 收 购 写 字 楼 作 为 总 部, 交 易 规 模 较 小, 项 目 面 积 一 般 为 1 万 至 2 万 平 方 米 中 国 银 行 的 海 外 分 行 在 自 用 写 字 楼 收 购 方 面 也 较 为 活 跃 中 国 建 设 银 行 于 214 年 6 月 收 购 了 伦 敦 老 布 罗 德 街 (Old Broad Street) 111 号 的 一 处 写 字 楼, 建 筑 面 积 约 为 11,42 平 方 米, 总 价 约 为 1.85 亿 美 元 投 资 银 行 除 了 自 用 收 购 以 外, 中 国 不 少 规 模 较 大 的 银 行 也 拥 有 香 港 投 资 银 行 的 功 能, 不 受 房 地 产 投 资 禁 令 的 约 束 属 于 这 类 范 畴 的 银 行 包 括 : - 建 银 国 际 ( 控 股 ) 有 限 公 司 - 交 银 国 际 ( 控 股 ) 有 限 公 司 - 中 银 国 际 ( 控 股 ) 有 限 公 司 - 工 银 国 际 ( 控 股 ) 有 限 公 司 - 农 银 国 际 ( 控 股 ) 有 限 公 司 中 银 国 际 控 股 最 为 活 跃, 近 年 来 完 成 数 笔 投 资 : 在 29 年 以 8 亿 人 民 币 的 价 格 在 上 海 收 购 大 宁 国 际 商 业 广 场 写 字 楼 后, 又 于 213 年 第 二 季 度 购 得 钻 石 广 场 及 硅 谷 亮 城 4 号 楼, 成 交 价 格 为 6.6 亿 元 人 民 币 投 资 主 要 集 中 在 中 国 大 陆 地 区 不 良 贷 款 管 理 公 司 中 国 于 1999 年 成 立 了 四 家 国 有 资 产 管 理 公 司, 从 各 大 银 行 接 手 不 良 贷 款 : - 中 国 信 达 资 产 管 理 公 司 - 中 国 华 融 资 产 管 理 公 司 - 中 国 长 城 资 产 管 理 公 司 - 中 国 东 方 资 产 管 理 公 司 214 年 3 月, 信 达 资 产 管 理 斥 资 3.4 亿 美 元 收 购 了 位 于 芝 加 哥 南 威 克 路 (South Wacker)311 号 的 资 产 7% 的 股 权, 建 筑 面 积 约 为 13 万 平 方 米 表 4 国 内 领 先 开 发 商 的 市 场 份 额 保 险 公 司 中 国 约 有 138 家 保 险 公 司 (212 年 ), 员 工 总 数 53. 万 人 (212 年 ), 资 产 总 额 为 9.4 万 亿 人 民 币 (214 年 5 月 ), 保 险 费 总 计 1.7 万 亿 人 民 币 (213 年 ) 五 大 保 险 公 司 分 别 为 : - 中 国 太 平 保 险 控 股 - 中 国 人 寿 - 中 国 太 平 洋 保 险 212 年 上 半 年 212 年 全 年 213 年 上 半 年 213 年 全 年 214 年 上 半 年 前 1 名 15.6% 12.8% 14.6% 13.7% 18.6% 前 2 名 2.6% 17.6% 2.3% 18.9% 24.3% 前 5 名 27.7% 24.6% 28.4% 26.2% 33.2% 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 集 团, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 表 5 中 国 各 大 银 行 市 值 (214 年 4 月 3 日 ) 排 名 名 称 市 值 ( 十 亿 美 元 ) 3 中 国 工 商 银 行 中 国 建 设 银 行 中 国 农 业 银 行 中 国 银 行 交 通 银 行 招 商 银 行 民 生 银 行 中 信 银 行 来 源 : 银 行 日 报 网 (Banks Daily) 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 图 9 中 国 银 行 资 产 分 类 (213 年 ) 8% 6% 1% 6% 4% 18% 来 源 : 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 43% - 中 国 人 保 - 平 安 保 险 大 型 商 业 银 行 股 份 制 商 业 银 行 城 市 商 业 银 行 政 策 性 银 行 农 村 信 用 合 作 社 农 村 商 业 银 行 邮 政 储 蓄 银 行 与 新 农 村 金 融 机 构 非 银 行 金 融 机 构 外 资 银 行 农 村 合 作 银 行 监 管 阶 段 中 国 保 险 监 督 管 理 委 员 会 ( 简 称 中 国 保 监 会 ) 制 定 的 保 险 资 金 运 用 管 理 暂 行 办 法 于 21 年 8 月 31 日 起 施 行, 允 许 保 险 公 司 进 行 房 地 产 投 资, 实 现 投 资 多 样 化 该 办 法 规 定, 在 满 足 特 定 资 质 要 求 的 情 况 下, 保 险 公 司 可 投 资 于 房 地 产, 但 账 面 余 额 不 高 于 本 公 司 上 季 末 总 资 产 的 1% savills.com.cn/research 7

8 ; 投 资 于 房 地 产 相 关 金 融 产 品 的 账 面 余 额, 不 高 于 本 公 司 上 季 末 总 资 产 的 3%, 两 项 合 计 不 高 于 本 公 司 上 季 末 总 资 产 的 1% 212 年 7 月, 房 地 产 与 基 础 设 施 投 资 额 的 上 限 自 1% 上 调 至 2%, 其 中, 房 地 产 投 资 所 占 比 例 不 得 超 过 15% 212 年 1 月, 中 国 保 监 会 出 台 规 定, 允 许 国 内 保 险 公 司 在 45 个 指 定 国 家 和 地 区 投 资 房 地 产 以 及 房 地 产 投 资 基 金, 这 些 国 家 和 地 区 均 属 于 发 达 市 场 投 资 仅 限 于 发 达 市 场 主 要 城 市 的 核 心 地 段, 且 具 有 稳 定 收 益 的 成 熟 商 业 和 办 公 地 产 ( 房 地 产 与 非 房 地 产 ) 境 外 投 资 余 额 不 超 过 上 年 末 总 资 产 的 15% 214 年 2 月 起, 保 险 公 司 投 资 房 地 产 与 基 础 设 施 的 金 额 上 限 从 占 总 资 产 的 2% 上 调 至 3% 行 动 随 着 保 险 公 司 跨 境 投 资 的 推 进, 它 们 开 始 进 驻 上 海 香 港 两 地 上 海 是 大 陆 地 区 通 向 世 界 的 门 户 城 市, 而 香 港 则 是 境 外 的 世 界 窗 口 在 这 两 地 立 足 后, 保 险 公 司 又 将 目 光 转 向 其 他 重 要 门 户 城 市, 如 伦 敦 与 纽 约 平 安 保 险 是 国 内 保 险 公 司 中 最 为 活 跃 的 一 家,211 年 至 212 年 间 在 国 内 完 成 了 数 笔 收 购, 包 括 从 瑞 安 建 业 手 中 收 购 了 沈 阳 一 个 开 发 项 目, 在 北 京 和 武 汉 各 买 下 一 个 写 字 楼 项 目, 并 通 过 公 开 竞 拍 购 得 杭 州 一 块 开 发 地 块 平 安 保 险 于 213 年 斥 资 2.6 亿 英 镑 (24 亿 人 民 币 ) 收 购 了 伦 敦 的 劳 埃 德 大 厦 (Lloyds Building), 成 为 中 国 首 家 进 行 海 外 投 资 的 保 险 公 司 中 国 人 寿 保 险 紧 随 其 后,214 年 6 月 斥 资 7.95 亿 英 镑 收 购 了 伦 敦 金 丝 雀 码 头 大 厦 (Canary Wharf Tower)7% 的 股 份, 卡 塔 尔 控 股 集 团 与 金 丝 雀 码 头 集 团 各 持 有 2% 与 1% 的 股 份 目 前 中 国 所 有 保 险 公 司 管 理 的 资 产 总 额 约 为 9 万 亿 人 民 币, 其 中 3% 可 用 于 房 地 产 投 资, 因 而 国 内 外 潜 在 投 资 的 规 模 相 当 可 观, 但 投 资 落 实 的 速 度 尚 不 确 定, 且 初 期 的 投 资 目 标 多 为 门 户 城 市 的 核 心 成 熟 商 业 资 产 主 权 财 富 基 金 截 至 213 年 6 月 底, 世 界 五 大 主 权 财 富 图 1 保 险 公 司 资 产 组 成 (212 年 ) 5% 23% 12% 来 源 : 中 国 保 险 监 督 管 理 委 员 会, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 图 11 中 国 保 险 公 司 管 理 资 产 (25 年 1 月 214 年 6 月 ) 万 亿 元 人 民 币 来 源 : 中 国 保 险 监 督 管 理 委 员 会 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 基 金 中 有 两 家 在 中 国 一 家 是 中 国 投 资 有 限 责 任 公 司, 资 产 总 额 为 5,752 亿 美 元, 排 名 全 球 第 四 ; 另 一 家 是 排 名 全 球 第 五 的 中 国 华 安 投 资 有 限 公 司, 资 产 总 额 为 5,679 亿 美 元 中 国 的 财 富 主 权 基 金 资 产 总 额 为 1.35 万 亿 美 元, 居 世 界 第 一, 其 次 为 阿 联 酋, 总 额 为 1.75 万 亿 美 元 主 权 财 富 基 金 一 直 活 跃 于 房 地 产 投 资 领 域, 在 部 分 情 况 下 被 认 为 是 中 央 政 府 更 广 泛 国 际 投 资 战 略 ( 如 物 流 仓 储 与 学 生 公 寓 ) 的 支 撑 同 时, 主 权 财 富 基 金 在 门 户 城 市 的 成 熟 资 产 投 资 26% 25% 持 Held 有 至 到 to 期 maturity 投 资 investment 定 期 存 款 Time deposit 可 Financial 供 出 售 金 融 asset 资 产 available 货 币 资 for 本 sale Monetary capital 交 Transactional 易 性 金 融 资 产 financial 长 期 asset 股 权 投 资 Long term equity investment 贷 Loan 款 固 定 资 产 Fixed asset 保 Pledge 单 质 押 贷 loan 款 from insured 应 收 保 费 Premium receivable 买 Redemptory 入 返 售 金 融 资 financial 产 其 他 asset for sale Other 保 险 资 产 可 投 资 房 地 产 的 资 产 资 产 同 比 增 幅 房 地 产 投 资 限 额 似 有 不 断 增 加 之 势 大 多 数 交 易 是 以 财 团 身 份 通 过 购 买 组 合 资 产 而 实 现 中 国 投 资 有 限 责 任 公 司 中 国 投 资 有 限 责 任 公 司 成 立 于 27 年, 管 理 资 产 总 值 约 为 2 亿 美 元, 主 要 为 国 家 利 益 服 务 旗 下 有 两 家 全 资 子 公 司 : 中 投 国 际 ( 香 港 ) 公 司,211 年 成 立, 负 责 海 外 资 产 的 投 资 与 管 理 ; 中 央 汇 金 投 资 有 限 责 任 公 司,23 年 成 立,27 年 为 中 投 收 购 中 央 汇 金 设 立 的 初 衷 是 调 整 国 内 金 融 机 构 的 资 本 结 构, 目 前 参 股 多 家 金 融 企 业, 包 括 五 家 大 型 商 业 银 行 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% savills.com.cn/research 8

9 两 家 保 险 公 司 一 家 金 融 控 股 公 司 一 家 投 资 公 司 与 一 家 再 保 险 公 司 中 国 投 资 有 限 责 任 公 司 活 跃 于 仓 储 以 及 物 流 领 域, 达 成 三 笔 大 规 模 组 合 交 易 : - 与 嘉 民 集 团 加 拿 大 退 休 金 计 划 投 资 委 员 会 以 及 All Pension Group 成 立 合 资 公 司, 在 211 年 一 季 度 完 成 了 价 值 25 亿 美 元 的 投 资, 资 产 主 要 分 布 于 澳 大 利 亚, 其 次 为 德 国 和 西 班 牙 中 投 在 合 资 公 司 中 持 有 12.4% 的 股 份 - 其 次, 与 普 洛 斯 公 司 合 作 设 立 股 权 对 等 的 合 资 公 司, 在 212 年 一 季 度 以 16 亿 美 元 的 价 格 从 领 盛 投 资 管 理 公 司 手 中 收 购 了 位 于 东 京 和 大 阪 的 15 处 物 流 设 施 - 再 次, 与 普 洛 斯 加 拿 大 退 休 金 计 划 投 资 委 员 会 以 及 新 加 坡 政 府 投 资 公 司 成 立 合 资 公 司, 并 于 212 年 二 季 度 以 14.5 亿 美 元 的 价 格 买 下 了 位 于 圣 保 罗 和 里 约 热 内 卢 的 34 处 已 建 成 资 产 以 及 一 个 开 发 项 目 中 投 在 合 资 公 司 中 持 有 34.2% 的 股 份 213 年 四 季 度, 中 投 斥 资 13 亿 美 元 从 黑 石 集 团 手 中 收 购 了 伦 敦 写 字 楼 奇 斯 威 克 园 区 (Chiswick Park), 并 通 过 景 顺 投 资 公 司 (Invesco) 收 购 了 悉 尼 的 百 年 广 场 (Centennial Plaza), 总 价 2.9 亿 英 镑 212 年 四 季 度, 中 投 斥 资 3.78 亿 美 元 经 由 景 顺 从 德 国 KanAm Grund 基 金 手 中 收 购 了 德 意 志 银 行 的 英 国 总 部 大 楼 温 彻 斯 特 大 厦 (Winchester House) 21 年, 中 投 从 凯 雷 集 团 (Carlyle) 接 手 了 纽 约 麦 迪 逊 大 道 65 号 写 字 楼 的 股 权, 收 购 了 新 加 坡 的 NEX 购 物 中 心 29 年, 中 投 以 19% 的 股 份 成 为 英 国 Songbird 地 产 的 主 要 股 东 之 一, 后 者 则 是 金 丝 雀 码 头 的 大 股 东 国 家 外 汇 管 理 局 国 家 外 汇 管 理 局 负 责 管 理 中 国 大 量 的 外 汇 储 备,1997 年 在 香 港 设 立 全 资 子 公 司 中 国 华 安 投 资 公 司, 注 册 资 本 为 2 亿 美 元 银 杏 树 投 资 公 司 是 国 家 外 汇 管 理 局 在 英 国 注 册 的 公 司, 以 欧 洲 的 房 地 产 与 基 础 设 施 为 主 要 投 资 目 标 212 年 二 季 度, 银 杏 树 投 资 公 司 通 过 睿 富 房 地 产 基 金 (RREEF) 收 购 了 伦 敦 的 黑 岩 集 团 的 总 部 大 楼, 总 价 2.85 亿 表 6 可 投 资 国 家 和 地 区 发 达 市 场 澳 大 利 亚 新 加 坡 意 大 利 芬 兰 美 国 香 港 比 利 时 瑞 典 荷 兰 德 国 葡 萄 牙 以 色 列 丹 麦 英 国 新 西 兰 奥 地 利 西 班 牙 日 本 法 国 希 腊 爱 尔 兰 加 拿 大 瑞 士 卢 森 堡 挪 威 新 兴 市 场 巴 西 韩 国 南 非 埃 及 秘 鲁 印 度 尼 西 亚 俄 罗 斯 捷 克 共 和 国 摩 洛 哥 土 耳 其 波 兰 哥 伦 比 亚 墨 西 哥 泰 国 印 度 智 利 马 来 西 亚 台 湾 匈 牙 利 菲 律 宾 来 源 : 中 国 保 险 监 督 管 理 委 员 会, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 表 7 中 国 的 主 权 财 富 基 金 (213 年 3 月 ) 基 金 资 产 总 额 ( 十 亿 美 元 ) 设 立 时 间 来 源 中 国 投 资 有 限 责 任 公 司 非 商 品 中 国 华 安 投 资 有 限 公 司 非 商 品 全 国 社 会 保 障 基 金 非 商 品 中 非 发 展 基 金 非 商 品 来 源 : 美 国 主 权 财 富 基 金 研 究 所, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 图 12 社 会 保 障 基 金 管 理 的 资 产 总 额 (24-213) 十 亿 元 人 民 币 1,4 1,2 1, 来 源 : 国 家 社 会 保 障 基 金 委 员 会, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 英 镑 213 年 初, 又 以 5.5 亿 英 镑 ( 约 55 亿 人 民 币 ) 的 价 格 收 购 了 巴 克 莱 资 本 持 有 的 英 国 最 大 学 生 公 寓 开 发 商 UPP4% 的 股 权 银 杏 树 投 资 公 司 已 加 快 投 资 英 国 与 德 国 房 地 产 的 步 伐, 通 过 基 金 或 以 成 立 资 产 总 额 合 资 公 司 的 形 式 收 购 资 产 同 比 增 幅 例 如,213 年 一 季 度 通 过 睿 富 以 1.42 亿 英 镑 收 购 了 曼 彻 斯 特 的 天 使 广 场 一 号 (One Angel Square) 写 字 楼, 同 年 四 季 度 通 过 Prameric 收 购 了 德 国 法 兰 克 福 的 Adlerwerke 地 块 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % savills.com.cn/research 9

10 此 外, 银 杏 树 投 资 公 司 还 联 合 安 盛 房 地 产 汉 诺 威 租 赁 基 金 M&G 房 地 产 及 韩 华 集 团, 完 成 了 Ropemaker 大 厦 (213 年 二 季 度,7.42 亿 英 镑 ) 特 易 购 (213 年 二 季 度,2.37 亿 英 镑 ) 以 及 布 鲁 塞 尔 的 BelAir 写 字 楼 (3.1 亿 欧 元 ) 等 一 系 列 收 购 银 杏 树 投 资 公 司 还 参 与 了 英 国 布 里 斯 托 Cabot Circus 购 物 中 心 5% 股 份 的 收 购, 此 笔 交 易 总 价 价 值 2.7 亿 英 镑 据 报 道, 该 公 司 还 与 铁 狮 门 房 地 产 公 司 (Tishman Speyer) 联 合 收 购 了 森 斯 伯 瑞 超 市 公 司 的 伦 敦 总 部 大 楼, 总 价 3.1 亿 英 镑 社 保 基 金 / 养 老 金 中 国 的 养 老 金 体 系 分 为 两 大 块 : 一 块 是 公 共 领 域, 包 括 养 老 金 保 护 基 金 与 国 家 社 会 保 障 基 金 ( 中 国 第 三 大 主 权 财 富 基 金 ); 另 一 块 为 私 营 领 域, 含 人 寿 保 险 与 企 业 年 金 截 止 到 213 年 底, 国 家 社 会 保 障 基 金 总 资 产 为 1.24 万 亿 元 人 民 币, 企 业 年 金 为 6,3 亿 元 人 民 币, 养 老 金 保 护 基 金 为 2.8 万 亿 元 人 民 币 养 老 金 保 护 基 金 国 家 社 会 保 障 基 金 与 企 业 年 金 的 投 资 范 围 非 常 有 限 但 普 遍 认 为, 未 来 将 会 放 松 投 资 限 制, 允 许 进 行 风 险 较 高 的 非 核 心 离 岸 投 资, 以 寻 求 更 高 的 收 益 率 鉴 于 近 年 来 保 险 公 司 投 资 放 宽, 私 募 房 地 产 基 金 成 为 养 老 金 的 投 资 对 象 也 不 无 可 能 中 国 人 口 老 龄 化 加 快, 传 统 的 退 休 收 入 来 源 缩 减, 养 老 金 保 护 基 金 必 须 快 速 增 长 才 能 满 足 退 休 人 群 的 需 要 据 咨 奔 商 务 咨 询 (Z-Ben Advisors) 估 计, 到 22 年 养 老 金 保 护 基 金 资 产 总 额 将 达 11 万 亿 人 民 币 资 产 的 快 速 增 加 又 推 动 了 对 第 三 方 资 产 管 理 者 的 需 求 房 地 产 基 金 中 国 的 房 地 产 基 金 市 场 还 处 于 一 个 初 级 阶 段, 且 大 多 数 资 本 在 未 来 仍 然 会 集 中 在 房 地 产 开 发 上 诺 承 投 资 (Promise Advisor)213 年 的 一 份 报 告 显 示, 中 国 约 有 26 个 基 金 管 理 公 司, 管 理 着 427 支 房 地 产 基 金, 资 产 总 额 约 为 4, 亿 人 民 币 国 内 房 地 产 基 金 由 于 规 模 过 小 且 资 本 分 散, 目 前 尚 未 能 在 国 际 房 地 产 投 资 市 场 中 崭 露 头 角 截 至 213 年 底, 规 模 大 于 1 亿 人 民 币 的 基 金 仅 占 14%, 管 理 1 支 基 金 以 上 的 管 理 公 司 仅 有 12 家 图 年 房 地 产 基 金 规 模 16% 16% 17% 17% 14% 14% 来 源 : 诺 承 投 资, 第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部 虽 然 房 地 产 基 金 规 模 尚 小, 但 随 着 监 管 框 架 的 变 化 金 融 自 由 化 的 推 进 高 净 值 个 人 海 外 投 资 热 度 的 增 加 以 及 对 更 高 回 报 的 追 求, 房 地 产 基 金 将 会 有 更 多 的 投 资 活 动 在 初 期, 投 资 可 能 主 要 以 中 外 合 资 公 司, 或 是 小 型 私 募 股 权 与 国 内 大 型 机 构 或 海 外 本 土 机 构 合 作 的 形 式 实 现 后 期 房 地 产 基 金 则 会 更 多 地 依 靠 自 身 力 量 拓 展 海 外 市 场 由 于 海 外 市 场 的 规 模 本 身 较 小, 可 能 比 中 国 市 场 更 利 于 小 型 基 金 落 足 中 国 的 新 开 发 项 目 往 往 投 入 巨 大, 房 地 产 基 金 难 以 独 当 一 面, 因 此 一 般 会 转 向 开 发 成 本 较 低 的 二 三 线 城 市 挑 战 中 国 企 业 面 对 的 挑 战 将 会 很 多 不 同 的 市 场 特 点 相 关 的 税 收 和 法 律 法 规 还 有 市 场 中 已 经 存 在 的 剧 烈 的 竞 争 在 最 初 都 会 为 中 国 本 土 企 业 带 来 极 大 挑 战 但 不 论 如 何, 这 也 是 所 有 公 司 为 了 提 高 自 身 扩 大 视 野 以 及 最 终 成 为 真 正 的 全 球 巨 头 的 一 个 必 经 过 程 展 望 虽 然 中 国 公 司 在 国 际 市 场 的 发 展 形 势 尚 不 明 朗, 但 也 存 在 一 些 确 定 因 子 : - 一 些 公 司 有 海 外 投 资 计 划, 但 尚 未 诉 诸 于 行 动, 可 能 的 原 因 包 括 自 身 规 模 不 够 大 缺 乏 相 应 的 资 源 与 能 力 尚 未 找 到 合 适 的 投 资 机 会 或 者 仍 在 等 待 行 政 审 批 1% 1% 43% 43% - 对 于 已 进 军 海 外 市 场 的 投 资 者, 仍 处 于 全 球 扩 张 的 初 级 阶 段 与 国 际 同 行 相 比, 中 国 许 多 公 司 在 国 际 房 地 产 市 场 的 资 金 分 配 额 度 远 远 不 足 - 以 市 场 为 导 向 的 改 革 为 国 内 公 司 带 来 了 开 发 海 外 市 场 的 新 机 遇, 因 此 中 国 可 能 会 在 未 来 十 年 内 掀 起 新 的 海 外 投 资 热 潮 年 中 国 机 构 的 海 外 投 资 总 额 接 近 135 亿 美 元, 是 212 年 总 额 的 两 倍 还 要 多 未 来 十 年 可 能 无 法 延 续 这 样 的 增 速, 但 实 现 年 均 2% 的 增 长 率 可 以 说 是 不 在 话 下 据 此 估 算, 到 22 年 中 国 公 司 的 年 均 海 外 投 资 总 额 可 达 5 亿 美 元, 与 美 国 近 两 年 的 海 外 投 资 额 相 当 <RMB1 <1 亿 元 人 million 民 币 RMB1-3 1 亿 亿 元 人 million 民 币 RMB3-5 3 亿 亿 元 人 million 民 币 RMB5-1, 5 亿 -1 亿 元 人 民 million 币 >RMB1 >1 亿 元 billion 人 民 币 savills.com.cn/research 1

11 名 词 解 释 中 国 政 策 性 银 行 - 中 国 农 业 发 展 银 行 - 中 国 国 家 开 发 银 行 - 中 国 进 出 口 银 行 大 型 商 业 银 行 中 国 商 业 银 行 法 于 1995 年 通 过 并 施 行, 以 实 现 四 大 国 有 银 行 的 商 业 化 运 作 四 大 国 有 银 行 分 别 为 : - 中 国 银 行 - 中 国 建 设 银 行 - 中 国 农 业 银 行 - 中 国 工 商 银 行 交 通 银 行 也 经 常 被 纳 入 大 型 商 业 银 行 的 范 畴 股 份 制 商 业 银 行 与 商 业 银 行 相 比, 股 份 制 商 业 银 行 的 规 模 较 小 这 类 银 行 中 规 模 最 大 的 有 : - 交 通 银 行 - 中 信 银 行 - 光 大 银 行 - 华 夏 银 行 - 民 生 银 行 - 广 东 发 展 银 行 - 深 圳 发 展 银 行 - 招 商 银 行 - 上 海 浦 东 发 展 银 行 - 兴 业 银 行 Please contact us for further information Savills Research Savills China Savills Real Estate Capital Markets James Macdonald Director, China james.macdonald@savills.com.cn Simon Smith Senior Director, Asia Pacific ssmith@savills.com.hk Albert Lau Head & Managing Director albert.lau@savills.com.cn Frank Marriott Senior Director, Asia Pacific frank.marriott@savills.com.hk Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 6 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.com.cn/research 11