15 年 7 月市场概述 15 年第二季度, 由于传统楼市小阳春和政策宽松环境, 加上 6 月中旬前的牛市等多重因素, 使上海住宅销售市场明显回暖二季度全市新建商品住宅成交面积

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笋湛
7 years ago
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1 Savills World Research Shanghai 市场简报住宅销售 15 年 7 月概述图片 : 复兴珑御, 黄浦二季度楼市购房情绪明显改善, 上海住宅销售市场迎来反弹, 成交量价双双创下历史新高二季度, 上海新建商品住宅新增供应共计约 9 万平方米, 环比增长 57% 一手商品住宅成交量环比大幅反弹 111.5%, 累计成交面积约 41 万平方米因高端成交占比明显提升, 一手商品住宅成交价格环比上涨 1.5%, 达到人民币每平方米 3,1 元, 再创上海历史新高二季度, 两个全新高端公寓先后入市 : 大宁金茂府和复兴珑御, 为市场新增 484 套销售单元本季度一手高端公寓成交量环比大涨 15.7%, 共计约 39.7 万平方米, 创历史单季成交之最一手高端公寓成交均价环比继续上涨.9%, 达到人民币每平方米 73, 元股市动荡楼市成交复苏, 或使政府对下半年调控政策持谨慎态度全国楼市分化明显, 金融政策的放松加速一线城市住宅市场回暖, 然而低线城市依然面临库存压力简可, 第一太平戴维斯中国区市场研究部 savills.com.cn/research 1

2 15 年 7 月市场概述 15 年第二季度, 由于传统楼市小阳春和政策宽松环境, 加上 6 月中旬前的牛市等多重因素, 使上海住宅销售市场明显回暖二季度全市新建商品住宅成交面积环比回升 111.5%; 二手住宅成交面积环比大幅上涨 14.4%, 超过此前 13 年一季度 65 万平方米的最高单季成交记录因素, 二季度上海新建商品住宅成交面积达 41 万平方米, 环比增长 111.5% 需求超出供应约 1 万平方米, 从而使二季度末的待售库存量继续下跌至 1, 万平方米图 1 贷款利率走势 8.% 7.5% 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 数据来源 : 中国人民银行 ; 第一太平戴维斯研究部图一手商品住宅供应量成交量及价格水平,6 年第一季度 15 年第二季度百万平方米六个月至一年 ( 含 1 年 ) 批准预售量 ( 左轴 ) 登记预售量 ( 左轴 ) 成交均价 ( 右轴 ) 数据来源 : 上海房地产交易中心, 第一太平戴维斯中国区市场研究部五年以上 35, 3, 5,, 15, 1, 5, 人民币每平方米继 15 年月央行降息后, 基准利率在 5 6 月再次分别下调.5 个百分点, 自此, 金融机构一年期贷款基准利率下调至 4.85%, 五年以上贷款利率则下调至 5.4% 基准利率的接连下调与公积金利率下调等其他宽松政策一并对房地产市场产生利好, 买家信心得到提振, 开发商资金压力亦得到一定缓解从前不久举办的上海五一假日楼市房展会来看, 本地项目占主导, 中高端项目比例较往年提升, 这反映出开发商对中短期本地市场充满信心由于折扣较少, 且改善需求比例上升, 二季度一手商品住宅成交均价上涨至人民币每平方米 3,1 元, 环比上扬 1.5%, 同比增长.4%, 再创上海市场历史新高整体商品住宅 1 市场因传统楼市小阳春宽松政策以及 6 月中旬前股市大涨等多重利好 1 商品住宅指所有住宅但不包括动迁安置房和经济适用房今年 6 月, 股市大涨, 牛市之火热程度堪称 7 年以来之最, 股民们纷纷套现以改善住房或投资房产这一现象使得本季度改善型置业占比远超往年二季度, 人民币 6 万元以上成交占比总成交的 8.9%, 成交结构的改变使成交均价大涨至人民币每平方米 3,1 元, 环比同比分别上涨 1.5% 和.4%, 为上海历史新高一手住宅待售库存因政府推出支持性举措, 促使楼市成交尤为活跃, 由此, 一手住宅待售库存已连续两个季度下跌截至二季度末, 上海新房 ( 包括商品房和经济适用房 ) 待售面积已下跌至 1, 万平方米, 近 8.3 万套新房单元待售消化周期自一季度的 9.1 个月缩短至 5.8 个月二季度二手住宅成交面积共计约 83 万平方米, 环比大增表 1 一手商品住宅市场各业态表现,15 年第二季度新增供应成交量成交均价价格指数平方米环比 (%) 平方米环比 (%) 人民币每平方米环比 (%) (1 年 1 月 =1) 环比 (%) 公寓,565, ,633, , 别墅 31, , , 总体,878, ,143, , 数据来源 : 上海市房地产交易中心, 国家统计局, 第一太平戴维斯中国区市场研究部此价格指数基于国家统计局发布的 7 个大中城市住宅销售价格变动情况

3 15 年 7 月 14.4%, 远超先前 13 年一季度 65 万平米的单季成交记录 ; 同时, 成交均价再创新高, 达到人民币每平方米 5, 元, 环比上涨 8.4%, 同比上涨 19.1% 本季度一手高端公寓成交面积超过 39.7 万平方米, 较上季度环比大涨 15%; 成交均价环比上涨.9%, 达到人民币每平方米 73, 元, 其中一级区域涨幅高达 7% 图 3 一手商品住宅成交面积 ( 按成交均价划分 ) 1% 95% 人民币 3, 每平方米以下人民币 3-4, 元每平方米人民币 4-5, 元每平方米人民币 5-6, 元每平方米人民币 6, 元每平方米以上 % 4% 4% % % % 4% 5% 5% 6% 9% 随着房屋持有者纷纷挂牌抛售其物业, 以期改善居住, 使得本季末二手房挂牌量止跌回升, 达到 88 万平方米, 近 9.3 万套二手房待售高端住宅销售市场一手高端公寓市场随着一手高端公寓成交量的激增, 开发商在着力去化库存的同时, 更是加快新产品的入市节奏今年一季度仅一个全新项目开盘和一个项目加推, 而二季度新增供应回升, 大宁金茂府和复兴珑御这两个全新高端公寓项目入市, 为市场新增近 13.5 万平米销售面积大宁金茂府和复兴珑御分别于 4 月和 5 月取得预售证, 共计 484 套全新销售单元其中, 大宁金茂府项目坐落于闸北区大宁板块, 为方兴地产开发的一全新高端公寓项目 14 年 1 月, 方兴地产以人民币 11 亿元总价摘得该大宁路街道 35 街坊地块, 成为 14 年总价宅地王二季度, 新开及现有高端楼盘均录得较好成交表现大宁金茂府的二季度销售金额达 4 亿元人民币, 当选 15 年上半年销冠楼盘而作为传统豪宅项目的汤臣一品大厦, 于 15 年 6 月售出一套 1,7 平米的复式房源, 创下历史最高单套总价记录, 折合每平方米单价近人民币. 万元据称, 该买家为汤臣一品的老业主, 此次为其第二次购入该项目房源二手高端公寓市场二季度, 二手高端公寓成交面积环比激增 16.1%, 同 9 年成交水平基本一致同时成交均价环比上涨., 达到人民币每平方米 59,7 元基于个高端二手住宅项目的数据库, 若以二季度 83, 平方米 / 季度的去化速度计算, 则总建筑面积约 33 万平米的个样本项目需要 1 年时间完成一整轮转手交易 9% 85% 8% 75% 数据来源 : 上海房地产交易中心, 第一太平戴维斯市场研究部 3 包括商品房和经济适用房图 4 二手住宅销售成交量及价格水平 3, 7 年第一季度 15 年第二季度百万平方米核心区成交量 ( 左轴 ) 非核心区成交量 ( 左轴 ) 郊区成交量 ( 左轴 ) 整体市场均价 ( 右轴 ) 核心区价格 ( 右轴 ) 非核心区价格 ( 右轴 ) 郊区价格 ( 右轴 ) 数据来源 : 上海房地产交易中心, 第一太平戴维斯市场研究部 ^ 核心区 : 长宁, 静安, 徐汇和黄浦 ( 包括卢湾 ) 非核心区 : 虹口, 普陀, 闸北, 杨浦, 闵行和浦东 ( 包括南汇 ) 郊区 : 宝山, 奉贤, 崇明, 金山, 嘉定, 青浦和松江 45, 4, 35, 3, 5,, 15, 1, 5, 图 5 一手高端公寓新增供应 4, 5 年第一季度 15 年第二季度 6, 一级区域二级区域新兴区域人民币每平方米表分类二手住宅销售市场成交表现,15 年第二季度 5, 4, 成交量成交均价平方米 3, 平方米环比 (%) 平方米环比 (%), 公寓 7,931, , , 别墅 391, , 总体 8,3, , +8.4 数据来源 : 上海市房地产交易中心, 第一太平戴维斯市场研究部 /5 /6 /7 /8 /9 /1 /11 /1 /13 /14 /15 数据来源 : 上海房地产交易中心, 第一太平戴维斯市场研究部 4 一级区域 : 内环内成熟的豪宅区, 如淮海中路陆家嘴滨江和新华路板块等 ) 二级区域 : 中环内发展中高端住宅区域, 如花木打浦桥和古北板块等新兴区域 : 中环外新兴高端住宅区域, 如新江湾城三林和外高桥板块等 savills.com.cn/research 3

4 15 年 7 月图 6 一手高端公寓成交量及价格指数, 5 年第一季度 15 年第二季度一级区域成交面积 ( 左轴 ) 二级区域成交面积 ( 左轴 ) 新兴区域成交面积 ( 左轴 ) 一级区域价格指数 ( 右轴 ) 二级区域价格指数 ( 右轴 ) 新兴区域价格指数 ( 右轴 ) 45, 35 项目聚焦复兴珑御老西门板块一全新高端公寓项目交通便捷, 可步行至地铁 8/1 号线老西门站, 且可步行到达新天地商圈平方米 4, 35, 3, 5,, 15, 1, 5, 数据来源 : 上海市房地产交易中心 ; 第一太平戴维斯研究部图 7 二手高端公寓成交量及价格指数 5, 6 年第一季度 15 年第二季度 1, 成交量 ( 左轴 ) 价格指数 ( 右轴 ) 项目位于黄浦区西藏南路, 由上海万业企业老西门置业公司开发, 为板块项目于 15 年 6 月取得首批预售证, 共计 18 套公寓单元 (1- 号楼 ), 为市场新增 6, 平方米销售面积主力户型为平米两房和 41 平米四房表 3 楼板价最高的三幅住宅土地成交,15 年第二季度与 15 年第一季度区域成交均价 ( 人民币每平方米 ) 陆家嘴滨江浦东 143,3 淮海中路黄浦 13, 1, 5 /15 新华路长宁 115,4 平方米 8, 6, 4, 15 1 /6 = 1 南京西路静安 98,1 衡山路徐汇 91,4 淮海中路黄浦 15, 陆家嘴滨江浦东 15,, 5 /15 南京西路静安 93, 数据来源 : 上海市房地产交易中心 ; 第一太平戴维斯研究部 5 基于个高端公寓项目的数据库新华路长宁 86,7 黄浦滨江黄浦 85,6 数据来源 : 上海市房地产交易中心, 第一太平戴维斯市场研究部表 4 高端公寓新增供应,15 年第二季度项目名称入市时间区域划分开发商区域成交价 ( 人民币每平方米 ) 建筑面积推出套数平均单套面积新推批次中已售套数嘉御庭, 第二期 5 月核心嘉华集团徐汇 8,-1, 31, 复兴珑御 6 月核心万业企业黄浦 85,-95, 6, 华润外滩九里苑 6 月核心华润置地黄浦 1, ( 报价 ) 11, * 金茂雅苑 4 月次级方兴地产闸北 67,-77, 38, 长风雅仕名邸, 第四批 4 月次级东航置业普陀 45,-55, 1,7 6 8 虹桥尚嘉苑, 第二批 5 月次级龙峰企业闵行 8,-, 3, 保利西岸名轩, 第四批 6 月次级保利地产徐汇 7,-11, 6, 绿城葛洲坝臻园, 第五批 4 月新兴数据来源 : 上海市房地产交易中心, 第一太平戴维斯市场研究部 * 15 年第二季度上海房地网无成交记录葛洲坝绿融置业浦东 4,-48,

5 15 年 7 月项目当前报价自人民币每平方米 9 万元起截至 7 月 13 日, 已售出 34 套单元, 成交均价为人民币每平方米 88,5 元预计项目将于 17 年二季度以精装交付此外, 项目北地块仍在规划中住宅土地市场由于土地供应从紧, 以及市场对未来楼市看好, 导致二季度土地市场竞争激烈, 开发商积极竞标, 从而推高地块溢价率, 平均成交楼板价录得历史新高二季度, 共计成交 1 幅含住宅性质的土地, 共计约 1 万平方米可建面积, 环比增长 1 平均成交楼板价达人民币每平方米 4,8 元, 环比大涨 67.9% 而成交宅地平均溢价率自今年一季度的 4.% 上升至二季度 58.8% 4 月, 上海外环外宅地成交楼板价创新高大名城以 51 亿元人民币摘得浦东唐镇两幅纯商品住宅用地不少知名房企, 如仁恒金地融创, 均参与此次土拍 D-3-5a 地块占地 61, 平方米, 规划容积率 1.7, 成交楼板价为人民币每平方米 7,9 元 ;D- 4-7 地块占地 5, 平方米, 规划容积率 1.4, 成交楼板价达人民币每平方米 9,7 元区域周边住宅价格约为人民币每平方米 4, 至 45, 元 6 月 3 日, 华润和华发联合体以人民币亿元总价摘得闸北一住办地块, 折合成交楼板价人民币每平方米 38,1 元两个多月前的 3 月日, 该联合体已购得周边一幅地块, 成交总价为人民币 7.5 亿元两次拿地先后刷新上半年上海总价地王住宅销售市场展望尽管近期的股市震荡或在一定程度上抑制成交, 然而由于下半年即来的金九银十成交旺季刚需和改善型需求强劲, 以及楼市购房情绪积极, 预计下半年整体成交仍将有不俗表现鉴于二季度销售市场的火热程度, 预计下半年楼市政策或趋于保守限购方面, 尽管上海已对部分符合条件的非户籍人才放松限购政策, 但除楼市出现急剧下跌, 上海将继续严格执行基本限购政策图 8 住宅土地成交面积 ( 可建面积 ) 和楼板价,7 年第一季度 15 年第二季度百万平方米土地成交可建面积 ( 左轴 ) 楼板价 ( 右轴 ) 数据来源 : 上海市规划和国土资源管理局 ; 第一太平戴维斯研究部 7, 4, 1, 18, 15, 1, 9, 6, 3, 人民币每平方米表 5 楼板价最高的三幅住宅土地成交,15 年第二季度与 15 年第一季度时间区域土地面积总建筑面积容积率起拍价 ( 百万人民币 ) 成交总价 ( 百万人民币 ) 溢价率 (%) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 6 月闸北 87,197 31,73.7 6,93 8, ,6 /15 6 月杨浦 3,36 97,79 3.,364 3, ,579 6 月虹口 8,916, ,793 季度汇总 ,9 1,38, ,484 5, ,83 3 月闸北 76,315,34.7 6,67 7, ,871 /15 月闵行 46,1 9, , ,777 月浦东 19,94 49, ,951 季度汇总 , , ,98 13, ,78 数据来源 : 上海市规划和国土资源管理局 ; 第一太平戴维斯研究部 5

6 15 年 7 月位于黄浦滨江板块的外滩黄浦湾延迟其推盘计划, 预计将于第三季度加推其黄浦湾 1 号的三期楼王产品据称, 顶层单元报价最高达人民币每平方米 38 万元当前, 多重因素正导致面粉价格贵过 / 接近面包现象的出现一方面, 一线城市和低线城市楼市分化明显, 从而使开发商激烈争夺上海优质宅地而政府对土地市场的调控却意味着用地供应十分有限另一方面, 不断走高的房价增加了场地清理的成本需给予动拆迁居民更高的拆迁补贴此外, 周边房价的上扬增加了该区域土地价值, 从而推高地价随着楼市竞争日益加剧房屋开发成本上升房企融资成本增加, 越来越多房企正寻求行业间的战略合作, 如房企与房企房企与金融公司房企与互联网公司等行业整合或将继续甚至进一步加速 Please contact us for further information Savills Research Savills Residential Sales James Macdonald Director, China james.macdonald@savills.com.cn Siu Wing Chu Deputy Managing Director siuwing.chu@savills.com.cn Shirley Tang Director shirley.tang@savills.com.cn Michelle Zhou Associate Director michelle.zhou@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 6 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 6

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