市场综述 217 年第二季度投资市场保持活跃, 共达成八宗主要, 总金额 135 亿人民币 217 年上半年的总成交量达到 27 亿人民币, 为 216 年上半年的两倍随着写字楼物业资本价值的不断上升, 一些物业持有者寻求在资产价值高位出售资产同时, 核心资产回报率不断下行, 投资者尤

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拆偃员
5 years ago
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年上半年的总成交量是 216 年上半年的两倍写字楼物业仍然是这一季度的成交主力, 占总成交量 66%,5 笔写字楼成交意图预计均以投资为目的受限于土地市场的稀缺供应, 本季度可见国际开发商积极参与到了二级并购市场,

1 Savills World Research Shanghai 市场简报投资概述图片 : 外滩 SOHO 中国在第二季度以人民币 35.7 亿元出售了 SOHO 虹口项目, 这是 SOHO 中国在上海的第六个大面积出售项目 SOHO 中国同时计划继续出售另外两个资产来进一步实现轻资产的发展策略第二季度投资市场共达成八宗主要, 总金额 135 亿人民币,217 年上半年的总成交量是 216 年上半年的两倍写字楼物业仍然是这一季度的成交主力, 占总成交量 66%,5 笔写字楼成交意图预计均以投资为目的受限于土地市场的稀缺供应, 本季度可见国际开发商积极参与到了二级并购市场, 完成总成交量 76% 的, 标的集中为非核心提供增值可能的物业价格上升导致甲级写字楼收益率进一步下降.1 个百分点至 4.8% 为了在世界第二大经济体以及世界最大发展最快的房地产市场中保持一席之地, 国际开发商和投资者在第二季度保持活跃的态度简可, 第一太平戴维斯市场研究部 savills.com.cn/research 1

2 市场综述 217 年第二季度投资市场保持活跃, 共达成八宗主要, 总金额 135 亿人民币 217 年上半年的总成交量达到 27 亿人民币, 为 216 年上半年的两倍随着写字楼物业资本价值的不断上升, 一些物业持有者寻求在资产价值高位出售资产同时, 核心资产回报率不断下行, 投资者尤其是以短期投资为目标的境外基金更多的关注于提供增值机会的资产以及在新兴区域的资产, 欲求能够得到更高的回报率在本季度, 凯德置地以人民币 15.6 亿元出售了位于漕河泾的凯科大厦, 凯德置地同时购入了位于杨浦区五角场的宝华国正中心 SOHO 中国以人民币 35.7 亿元出售了位于虹口区的 SOHO 虹口, 同时 SOHO 中国意图出售北京光华路 SOHO2 以及上海凌空 SOHO 这两个非核心资产市中心的土地供应日益紧缺, 开发商开始通过在二级市场中收购和合并获得土地在本季度旭辉集团以人民币 13.3 亿元从永泰控股收购了位于马当路 / 徐家汇路的一处开发用地万科收购广信约人民币 551 亿元的资产包, 这是迄今全国最大的一笔土地政府在 216 年第四季度提高了对开发商境内发行债券进行融资的要求, 同时, 发改委又从今年四月起停止了对开发商境外融资的批准在境外发债渠道也被关闭后, 部分开发商开始寻求通过股权融资作为一种融资方式各物业市场及第二季度上海市场共达成了八宗主要, 总金额人民币 135 亿,217 图 1 上海投资市场主要,211 年第一季度 217 年第二季度亿人民币写字楼开发项目商铺服务公寓住宅酒店商务园区工业商住综合 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q 年上半年的成交总额是 216 年上半年的两倍写字楼市场市场概述 217 年第二季度, 核心商务区迎来 4 个写字楼项目入市, 季度新增供应 33.8 万平方米, 将全市核心商务区甲级写字楼存量推至 776 万平方米本季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量为 26.7 万平方米, 环比上升 23%, 主要由浦西核心商务区强劲的需求所造成本季度的新增供应导致本季度核心商务区甲级写字楼空置率上升至 1.7%, 环比上升.5 个百分比受浦西次级商务区租金增长的带动, 本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比上升.5%, 同比上升 3.4%, 达每平方米每天人民币 9. 元本季度非核心商务区有 6 个新项目入市, 带来 36.8 万平方米新增供应, 全市非核心商务区甲级写字楼存量达到 31 万平方米非核心商务区空置率为 33.4%, 环比上升 6.3 个百分比 ; 平均租金环比上升 3.4%, 达每平方米每天人民币 5.9 元由于供应增多, 加之 7-8 月份办公租赁市场淡季的趋近, 一些老项目业主考虑下调租金以争取租户, 同时新项目业主为吸引优质租户而提供租金优惠, 因此预计写字楼项目租金或面临下行压力随着各新兴大型规划区的建设发展, 上海写字楼市场的外扩趋势日益明显由于核心资产受租金下行压力较小, 国内投资者和保险公司持续对核心资产保持兴趣, 并意图长期持有同时, 日益表 1 各物业子市场回报率和资本价值 *,217 年第二季度甲级写字楼核心购物中心核心街铺高端服务式公寓高端小业主公寓五星级酒店物流资产毛回报率 % 6.-7.% 4.-5.% 4.-5.% % % % 净回报率 3.-4.% 3.-4.% % % % % % 资本价值估值 ( 人民币每平方米 ) 5-9, 6-1, 15 25, 55-7, 1-2, 4-5, 6-8, * 回报率是指位于市区的通达无阻持有结构清晰由业主 1% 持有的物业在假设满租情况下的毛回报率资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值零售物业低楼层价值更高 2

3 压缩的投资收益率驱使投资者寻求在新兴区域中非核心资产的投资机会, 有较短投资周期的国际基金尤其关注此类资产第二季度, 写字楼市场共完成五笔交易 - 吉宝 Alpha 管理和安联保险以人民币 35.7 亿元从 SOHO 中国收购了 SOHO 虹口这个综合体包括一幢 29 层甲级写字楼 ( 建筑面积 65,34 平方米 ) 和一个两层的商业中心 ( 建筑面积 4,738 平方米 ) SOHO 中国在 211 年以人民币 15 亿元收购了这个开发项目并于 215 年第四季度完工 - 凯德置地以人民币 26.4 亿元从宝华集团收购了宝华国正中心该项目于 216 年末完工, 于 217 年 4 月入住率为 23% 国正中心位于杨浦区五角场区域, 由三栋写字楼组成 - AEW 资产管理以人民币 15.6 亿元从凯德置地收购了凯科大厦这是 AEW 资产管理下一支名为 AEW Value Investors Asia II 的基金最后一笔投资, 该基金主要投资于亚洲一线市场中提供增值机会的资产凯德置地于 211 年以总价人民币 2.98 亿元向中信证券回购了项目 5% 的股权 - 祥祺集团以人民币 8.45 亿元收购了亚盛大厦亚盛大厦位于静安区江宁路 / 北京西路, 总建筑面积 18,45 平方米, 于 24 年完工, 在 28 年进行了一次翻新, 项目平均租金 7-8 元 / 平方米 / 天 - 景瑞控股以人民币 3 亿元收购了张江科苑大楼物业位于张江, 总建筑面积 1,61 平方米零售市场市场概述 217 年第二季度共四个新项目入市, 带来 349,74 平方米新增供应核心商圈购物中心空置率维持不变, 为 6.3%, 非核心商圈空置率环比下降.6 个百分点至 8.7% 核心及非核心商圈购物中心首层租金均环比上涨.2%, 分别至每平方米每天人民币 5.2 元及 16.6 元预计下半年将有 12 万平方米新增零售面积入市, 但其中 3% 或将延期核心商圈约有 3 万平方米商业项目正处于改造中, 并将于 218 年起重新入市, 进而有望重新激活市中心商业租赁需求由于零售物业面临来自国内投资者的竞争较小, 境外拥有商场运营经验的投资者将持续关注投资该类物业的机会, 然而在市场上的机会较少当前热门投资途径包括平台和资产包收购, 或向本地实力零售开发商进行股本注入信城不动产以人民币 24.3 亿元收购了三林城市商业广场项目可售建筑面积为 121,995 平方米, 包括购物中心, 街商, 甲级写字楼以及一个酒店酒店市场市场概述酒店业仍然是中国房地产表现最为疲软的行业之一, 但是随着上海旅游业的发展, 上海的酒店业仍保持稳定的增长截至 216 年 12 月上海五星级酒店平均每间可供出租客房收入为人民币 75 元, 同比上升 4.7%, 同时四星级酒店平均每间可供出租客房收入为人民币 366 元, 同比上升.2% 平均每间可供出租客房收入的增加是由平均每间房价格的上升导致的相比接待商务游客的五星级酒店, 接待观光旅行休闲以及家庭游客的中端特色酒店仍获得更多的欢迎不断有投资者收购位于核心区域的酒店并改造为其他用途, 然而满足这样改造要求的投资项目比较少另外, 由于酒店行业需要达到一定的规模经济效应以及管理专业能力, 大部分非改造的投资都是以平台收购完成本季度没有纯酒店物业但是有一两笔正处于完成阶段, 将于下个季度公开融创和富力以人民币 638 亿收购了万达集团 13 个主题公园 91% 的股权以及 76 家酒店住宅市场市场概述本季度, 一手商品住宅成交环比上升 38.8%, 共计约 21 万平方米, 一手商品住宅成交均价再创新高, 达到每平方米人民币 47,6 元, 环比微涨.4% 全市服务式公寓租金环比上涨 1.5% 至人民币每平方米每月元 ; 小业主公寓租金环比加速上涨 3.3%, 达人民币每平方米每月元季内, 别墅租金稳中有升, 环比上涨 1.% 至人民币每平方米每月元在十三五计划中上海计划土地供应 5,5 万平方米, 较十二五计划增加 2% 的土地供应量, 其中 2, 万平方米用于商品住宅,1,7 万平方米用于租赁, 另外 18 万平方米用于保障性住房在 217 年年初, 上海首次推出了两块用途只能作为租赁的住宅性质土地, 分别位于浦东张江和嘉定这被视为政府为解决有买房困难人群问题的尝试性手段市场上供出售的现有服务式公寓机会有限, 另外, 政府新出台的政策禁止将商办性质的物业改造成住宅也阻止了投资者将成旧写字楼项目改造成住宅或者服务式公寓的机会, 之前已经完成改造的项目也将全部转为租赁旭辉集团以人民币 7.9 亿元从城利房地产收购了华山丽苑华山丽苑项目共有两幢住宅大楼, 合计建筑面积 29,68 平方米, 此次出售面积为 1,53 平方米物流市场市场概述第三方物流电子商务以及零售企业的强劲需求推升物流需求和市场预期跨境电商的繁荣也将进一步助推物流市场发展平台以及资产组是常见的方式物流仓储市场由几个运营商垄断, 多数成交都涉及这几家主要运营商旗下的资产开发项目以及平台股本注入市场对于优质的物流物业仍有很大的需求, 许多境外基金都在积极寻觅投资中国物流物业的机会行业新的投资者由于不具备管理运营经验和资源, 往往倾向于成熟已产生现金流的物流资产但是一 savills.com.cn/research 3

些主要运营投资商会考虑投资一些大规模的新项目以万科高瓴资本厚朴投资参与的中国财团以 116 亿美元收购了新加坡物流业的巨头普洛斯普洛斯在全球拥有并管理 55 万平方米的物流仓库, 主要

本季度没有商品住宅性质用途的土地出售商办综合成交楼面均价为人民币每平方米 1,661 元成交量下降是由于本季度政府土地供应减少导致图 2 土地成交面积和楼面单价,28 年 217 年第二季度

工业楼面单价 ( 右轴 ) 28 29 21 211 212 213 214 215 216 1H17 33, 3, 27, 24, 21, 18, 15, 12, 9, 6, 3, 人民币每平方米

销售是过去十年许多开发商的常见操作, 该项政策的出台将降低开发商竞拍商业土地的兴趣市场新闻行业出现大规模的收购和整合本季度中国房地产行业出现了多笔大规模的收购和整合融创和富力以人民表 2

号长宁区幸福路 139 号成交时间 217 年 6 月 217 年 6 月 217 年 4 月 217 年 6 月 217 年 4 月物业类型写字楼 / 商业写字楼综合体写字楼住宅成交总价 ( 亿元 )

4 些主要运营投资商会考虑投资一些大规模的新项目以万科高瓴资本厚朴投资参与的中国财团以 116 亿美元收购了新加坡物流业的巨头普洛斯普洛斯在全球拥有并管理 55 万平方米的物流仓库, 主要分布在中国, 日本, 美国和巴西截至 6 月, 普洛斯公司净资产有 57% 来自中国市场土地市场年第二季度上海土地市场总金额为人民币 39 亿, 仅为第一季度的四分之一本季度没有商品住宅性质用途的土地出售商办综合成交楼面均价为人民币每平方米 1,661 元成交量下降是由于本季度政府土地供应减少导致图 2 土地成交面积和楼面单价,28 年 217 年第二季度百万平方米商办综合建筑面积 ( 左轴 ) 住宅建筑面积 ( 左轴 ) 工业建筑面积 ( 左轴 ) 商办综合楼面单价 ( 右轴 ) 住宅楼面单价 ( 右轴 ) 工业楼面单价 ( 右轴 ) H17 33, 3, 27, 24, 21, 18, 15, 12, 9, 6, 3, 人民币每平方米上海住房和城乡建设管理委员会于 5 月发布新规严令禁止销售商改住物业, 同时也禁止对商办性质物业改造为住宅将商办性质土地开发服务式公寓住宅并 1 土地成交数据不包含保障性住房销售是过去十年许多开发商的常见操作, 该项政策的出台将降低开发商竞拍商业土地的兴趣市场新闻行业出现大规模的收购和整合本季度中国房地产行业出现了多笔大规模的收购和整合融创和富力以人民表 2 主要成交案例,217 年第二季度 SOHO 虹口宝华国正中心三林城市商业广场凯科大厦华山丽苑地址虹口区吴淞路 575 号杨浦区政立路 489 号浦东新区永泰路 1138 号徐汇区虹梅路 181 号长宁区幸福路 139 号成交时间 217 年 6 月 217 年 6 月 217 年 4 月 217 年 6 月 217 年 4 月物业类型写字楼 / 商业写字楼综合体写字楼住宅成交总价 ( 亿元 ) 地上建筑面积 ( 平方米 ) , 8,71 121,995 4,445 1,537 卖家 SOHO 中国宝华集团上海地产凯德置地城利地产买家吉宝 Alpha 安联保险凯德置地信达地产 AEW 资产管理旭辉集团结构境外股权境内股权资产境外股权境外股权 4

币 638 亿收购了万达集团 13 个主题公园 91% 的股权以及 76 家酒店万科收购了广东国际信托价值 551 亿的资产包, 资产包包含了 16 宗位于广州核心区域的土地远洋集团收购了中银集团的一个资产包, 资产包包含 6 个物业, 涵盖各种物业类型, 总建筑面积约为 2 万平方米以万科高瓴资本厚朴投资参与的中国财团以 116 亿美元收购了新加坡物流业的巨头普洛斯

际投资者在没有内地合作者合作的情况下首次进入该市场市场展望政府的房价调控政策, 逐步紧缩的融资政策, 土地竞争日益激烈都有可能导致小开发商离开行业因此, 在下半年市场将会出现更多大开发商兼并小开发商的市场整合土地供应有限, 土拍成交价格不断上涨, 开发商将会继续在存量市场上寻找投资机会,217 年下半年市场预计将会保持活跃小众资产类别会继续成为缝隙市场,

2 36,175 金茂买家 Please contact us for further information Research Agency James Macdonald Director james.macdonald@savills.com.cn Siu Wing Chu Managing Director siuwing.chu@savills.com.cn Steve Chen Deputy managing director, Shanghai steve.

5 币 638 亿收购了万达集团 13 个主题公园 91% 的股权以及 76 家酒店万科收购了广东国际信托价值 551 亿的资产包, 资产包包含了 16 宗位于广州核心区域的土地远洋集团收购了中银集团的一个资产包, 资产包包含 6 个物业, 涵盖各种物业类型, 总建筑面积约为 2 万平方米以万科高瓴资本厚朴投资参与的中国财团以 116 亿美元收购了新加坡物流业的巨头普洛斯国际资本关注中国不良贷款收购国际资本对日益变大的中国不良贷款呈现上涨的投资兴趣 217 年贝恩资本从一家中国资产管理公司收购了一项价值 2 亿美元的不良贷款资产包 ShoreVest Capital Partners 称推出了一支专门投资中国不良贷款的基金在 217 年初, 美国私募股权公司 Lone Star 和香港 PAG 公司联合开始收购中国不良贷款资产包, 这是近年来国际投资者在没有内地合作者合作的情况下首次进入该市场市场展望政府的房价调控政策, 逐步紧缩的融资政策, 土地竞争日益激烈都有可能导致小开发商离开行业因此, 在下半年市场将会出现更多大开发商兼并小开发商的市场整合土地供应有限, 土拍成交价格不断上涨, 开发商将会继续在存量市场上寻找投资机会,217 年下半年市场预计将会保持活跃小众资产类别会继续成为缝隙市场, 但是同时这部分的资产投资份额会随着投资者追求更高的投资率而上升表 3 主要土地成交,217 年第二季度土地名区域用途闵行区闵行新城 mhpo-13 单元七宝生态商务区 18-1 (a b) 地块建筑面积 ( 平方米 ) 成交总价 ( 亿人民币 ) 楼板价 ( 人民币每平方米 ) 闵行商办 86, ,717 华发实业虹口 HK314-5 虹口商办 114, ,175 金茂买家 Please contact us for further information Research Agency James Macdonald Director james.macdonald@savills.com.cn Siu Wing Chu Managing Director siuwing.chu@savills.com.cn Steve Chen Deputy managing director, Shanghai steve.chen@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 7 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.com.cn/research 5

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时,

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时, Savills World Research Beijing 市场简报销售及投资 216 年 8 月概述总体来看, 本季度北京物业市场投资热度不减图片 : 空港国际, 顺义区大宗整售市场本季度见证两宗整售交易, 成交总金额达 48. 亿元人民币截至目前,216 年大宗