2 中 国 领 军 城 市 中 国 领 军 城 市 : 青 岛 仲 量 联 行 视 角 青 岛 位 于 山 东 半 岛 南 端, 俯 瞰 黄 海, 是 中 国 大 陆 最 重 要 的 贸 易 港 口 之 一 这 里 与 韩 国 和 日 本 隔 海 相 望, 长 期 受 惠 于 与 两 国 健 康 持

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1 WORLD WINNING CITIES Global Foresight Series 2012 中 国 领 军 城 市 青 岛 城 市 白 皮 书

2 2 中 国 领 军 城 市 中 国 领 军 城 市 : 青 岛 仲 量 联 行 视 角 青 岛 位 于 山 东 半 岛 南 端, 俯 瞰 黄 海, 是 中 国 大 陆 最 重 要 的 贸 易 港 口 之 一 这 里 与 韩 国 和 日 本 隔 海 相 望, 长 期 受 惠 于 与 两 国 健 康 持 续 的 双 边 经 贸 往 来 青 岛 拥 有 实 力 雄 厚 的 制 造 业 基 地 和 颇 具 竞 争 力 的 港 口 资 源 作 为 其 经 济 发 展 的 重 要 基 石 良 好 的 贸 易 基 础 不 断 推 进 的 海 洋 产 业 和 快 速 发 展 的 旅 游 业 令 青 岛 在 中 国 二 线 城 市 中 脱 颖 而 出 鉴 于 本 地 企 业 的 成 功 和 海 洋 产 业 的 增 长 势 头, 我 们 对 青 岛 工 业 地 产 和 产 业 园 区 的 发 展 前 景 长 期 看 好 零 售 地 产 是 另 一 个 蕴 涵 巨 大 商 机 的 市 场, 例 如 目 前 城 郊 社 区 和 新 兴 住 宅 区 的 发 展 所 形 成 的 消 费 力 转 移, 使 得 社 区 型 商 业 拥 有 更 多 的 发 展 机 会 住 宅 市 场 方 面, 虽 然 限 购 令 使 得 高 端 住 宅 需 求 在 过 去 两 年 有 所 放 缓, 但 青 岛 得 天 独 厚 的 自 然 风 光 和 宜 居 的 生 活 环 境 一 直 以 来 都 吸 引 着 山 东 省 内 乃 至 全 国 其 他 城 市 的 高 端 客 户 来 青 岛 置 业 未 来 五 年, 青 岛 将 继 续 拓 展 发 展 空 间, 优 化 城 市 布 局, 完 善 城 市 功 能 向 西, 着 力 打 造 西 海 岸 经 济 新 区, 吸 引 大 量 投 资 推 动 港 口 和 相 关 产 业 的 发 展 ; 向 东, 规 划 中 的 蓝 色 硅 谷 将 落 实 兴 建, 加 快 海 洋 科 学 研 究 和 相 关 产 业 的 开 发 利 用, 这 也 将 进 一 步 增 强 青 岛 在 海 洋 科 研 方 面 的 主 导 地 位 ; 向 北, 将 重 点 发 展 高 端 制 造 业 和 新 兴 产 业 基 于 对 青 岛 巨 大 发 展 潜 力 的 看 好, 越 来 越 多 的 大 型 开 发 商 和 国 际 投 资 者 进 入 青 岛 市 场 万 科 中 海 等 国 内 知 名 房 企 均 已 在 青 岛 有 多 个 在 建 项 目 近 日, 新 加 坡 凯 德 商 用 已 购 买 土 地 用 于 开 发 其 在 青 岛 的 首 个 购 物 中 心 宜 家 也 确 定 会 在 青 岛 进 行 投 资, 并 在 积 极 洽 谈 选 址 事 宜 此 外, 包 括 丽 思 卡 尔 顿 康 莱 德 柏 悦 喜 来 登 四 季 和 凯 悦 在 内 的 跨 国 酒 店 集 团 也 都 计 划 进 入 青 岛 市 场 布 局 办 公 楼 市 场 方 面,2012 年 青 岛 有 多 个 甲 级 项 目 交 付 使 用, 市 场 供 应 达 到 近 几 年 的 高 峰 大 量 优 质 项 目 的 入 市 进 一 步 提 升 了 市 南 东 部 商 务 区 的 成 熟 度, 也 为 甲 级 办 公 楼 租 户 提 供 了 更 多 高 品 质 的 租 赁 选 择 和 更 大 的 议 价 空 间

3 青 岛 城 市 白 皮 书 青 岛 数 据 经 济 指 标 规 模 户 籍 总 人 口 ( 万 人,2011) GDP( 亿 元,2011) 6,615.6 就 业 人 数 ( 万 人,2011) 增 长 人 口 (% ) 0.76% GDP(% ) 17.5% 运 输 港 口 吞 吐 量 ( 万 吨,2011) 37,971 集 装 箱 吞 吐 量 ( 万 标 箱,2011) 1,302 民 航 货 邮 吞 吐 量 ( 万 吨,2011) 外 资 外 商 直 接 投 资 ( 亿 美 元,2011) 出 口 总 额 ( 亿 美 元,2011) 人 均 经 济 人 均 GDP( 元,2011) 75,563 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ( 元,2011) 28,567 高 等 教 育 和 劳 动 力 高 等 院 校 ( 所,2011) 22 高 等 院 校 在 校 学 生 数 ( 万 人,2011) 29.1 社 会 从 业 人 数 ( 万 人,2011) 平 均 工 资 ( 元 / 年,2011) 32,763 数 据 来 源 : 青 岛 统 计 年 鉴, 仲 量 联 行 研 究 部 各 项 指 标 的 相 关 定 义 请 参 见 22 页 一 线 城 市 1.5 线 过 渡 型 城 市 二 线 增 长 型 城 市 黑 龙 江 吉 林 沈 阳 新 疆 内 蒙 古 河 北 北 京 天 津 辽 宁 大 连 西 藏 青 海 河 北 宁 夏 山 西 济 南 山 东 甘 肃 郑 州 西 安 江 苏 河 南 安 徽 陕 西 南 京 合 肥 成 都 重 庆 湖 北 武 汉 杭 州 四 川 重 庆 贵 州 浙 江 长 沙 湖 南 江 西 福 建 台 北 青 岛 无 锡 苏 州 上 海 宁 波 云 南 广 东 广 西 广 州 东 莞 海 南 台 湾 厦 门 深 圳 香 港 澳 门

4 4 中 国 领 军 城 市 城 市 概 述 港 口 贸 易 城 市 和 海 洋 科 研 中 心 青 岛 隶 属 山 东 省, 是 环 渤 海 经 济 圈 上 一 个 重 要 的 港 口 城 市,2011 年 的 户 籍 总 人 口 为 万 人 青 岛 是 中 国 五 大 贸 易 口 岸 之 一, 拥 有 位 居 国 内 前 列 的 集 装 箱 码 头 原 油 码 头 和 铁 矿 石 码 头 青 岛 港 已 经 与 世 界 130 多 个 国 家 和 地 区 的 450 多 个 港 口 建 立 了 贸 易 往 来 人 口 城 市 快 速 扩 张 青 岛 市 户 籍 总 人 口 约 为 万 人, 过 去 十 年 增 加 了 将 近 56 万 人, 年 均 复 合 增 长 为 0.76% 青 岛 市 人 口 总 量 在 中 国 主 要 北 方 城 市 中 排 名 第 三, 占 山 东 省 人 口 总 量 的 9% 主 要 北 方 城 市 人 口 总 量 比 较 (2010) % 4% 青 岛 市 海 岸 线 总 长 863 公 里, 拥 有 大 量 的 海 洋 资 源 作 为 中 国 重 要 的 海 洋 科 研 城 市, 其 海 洋 专 业 技 术 人 才 占 全 国 的 30% 先 进 的 海 洋 研 究 水 平 也 为 青 岛 带 来 了 众 多 经 济 发 展 机 遇 过 去 20 年, 青 岛 水 产 品 加 工 出 口 连 续 保 持 全 国 城 市 首 位 青 岛 市 政 府 也 将 抓 住 海 洋 产 业 的 发 展 机 遇, 着 力 打 造 装 备 制 造 海 洋 化 工 现 代 物 流 和 滨 海 旅 游 等 相 关 产 业 人 口 ( 万 人 ) % 1.5% 1.2% 1.3% 3% 2% 增 长 率 5 0 北 京 天 津 青 岛 沈 阳 大 连 1% 0% 中 国 品 牌 之 都 青 岛 拥 有 一 批 蜚 声 中 外 的 知 名 企 业 和 产 品, 包 括 海 尔 海 信 青 岛 啤 酒 和 中 国 南 车 子 公 司 青 岛 啤 酒 股 份 有 限 公 司 最 早 建 立 于 1903 年, 是 中 国 最 早 的 啤 酒 生 产 企 业, 同 时 也 是 中 国 内 地 第 一 家 在 海 外 上 市 的 企 业, 现 在 青 岛 啤 酒 出 口 量 占 中 国 啤 酒 出 口 总 量 的 50% 以 上 海 尔 集 团 是 世 界 第 三 大 白 色 家 电 制 造 商, 全 球 年 营 业 额 超 过 1,220 亿 元 这 些 成 功 的 本 土 品 牌 在 青 岛 经 济 发 展 中 扮 演 了 重 要 角 色, 并 将 继 续 成 为 未 来 青 岛 经 济 增 长 的 重 要 推 动 力 人 口 ( 万 人 ) 增 长 率 (2010) 数 据 来 源 : 各 城 市 统 计 信 息 网, 仲 量 联 行 研 究 部 青 岛 市 现 辖 7 个 区 和 5 个 县 级 市, 约 36% 的 人 口 生 活 在 市 区 市 南 区 是 青 岛 的 行 政 商 业 中 心, 大 量 优 质 的 办 公 楼 和 商 场 聚 集 在 市 南 区 东 部 过 去 几 十 年 来, 青 岛 城 区 经 历 了 快 速 发 展, 东 扩 西 跨, 以 及 环 胶 州 湾 沿 线 的 组 团 发 展 都 使 青 岛 的 版 图 不 断 扩 张 未 来, 胶 州 湾 东 岸 老 城 区 将 继 续 作 为 现 代 服 务 业 中 心, 而 西 岸 将 打 造 海 洋 经 济 特 色 鲜 明 的 新 区 大 型 活 动 举 办 地 2008 年 的 夏 季 奥 运 会 帆 船 比 赛 在 青 岛 举 办, 为 该 市 经 济 发 展 注 入 了 新 的 活 力 独 具 海 上 运 动 特 色 的 帆 船 中 心 已 经 成 为 零 售 地 产 和 住 宅 地 产 发 展 的 热 门 地 区 青 岛 还 将 在 李 沧 区 举 办 2014 年 国 际 园 艺 博 览 会, 进 一 步 促 进 了 老 城 区 的 升 级 改 造 为 迎 接 这 一 盛 事, 青 岛 市 政 府 目 前 正 在 实 施 大 规 模 的 城 市 改 造 工 程

5 青 岛 城 市 白 皮 书 青 岛 行 政 区 划 (2011) 平 度 市 胶 州 市 莱 西 市 即 墨 市 城 阳 区 崂 山 区 经 济 背 景 区 域 性 经 济 中 心 青 岛 市 在 制 造 业 现 代 服 务 业 和 海 洋 资 源 方 面 的 竞 争 优 势 使 其 成 为 山 东 省 的 区 域 性 经 济 中 心, 也 是 东 北 亚 国 际 航 运 中 心 和 国 家 海 洋 科 研 中 心 自 2001 年 以 来, 青 岛 的 经 济 以 平 均 每 年 17.5% 的 速 度 增 长,2011 年 实 现 生 产 总 值 6,616 亿 元, 使 其 经 济 总 量 跃 居 山 东 省 首 位 2011 年, 青 岛 第 一 产 业 增 加 值 同 比 增 长 5%, 达 到 306 亿 元, 第 二 和 第 三 产 业 分 别 同 比 增 长 11.6% 和 12.4% 2011 年, 青 岛 第 三 产 业 ( 增 加 值 3,159 亿 元 ) 首 次 超 过 第 二 产 业 ( 增 加 值 3,151 亿 元 ), 成 为 青 岛 经 济 发 展 中 贡 献 最 大 的 产 业 胶 南 市 黄 岛 区 李 沧 区 四 方 区 市 北 区 市 南 区 2011 年 青 岛 全 市 完 成 固 定 资 产 投 资 3,503 亿 元, 同 比 增 长 23.4% 虽 然 住 宅 限 购 政 策 的 实 施 导 致 商 品 住 宅 市 场 低 迷, 但 保 障 性 住 房 的 全 面 开 工 保 证 了 全 年 房 地 产 开 发 投 资 稳 定 增 长 30% 市 内 郊 区 / 县 行 政 区 域 面 积 ( 平 方 公 里 ) 人 口 人 口 密 度 ( 人 / 平 方 公 里 ) 市 南 区 ,467 18,276 市 北 区 ,844 17,290 四 方 区 ,070 10,199 李 沧 区 ,744 3,161 崂 山 区 , 黄 岛 区 ,663 1,148 城 阳 区 , 合 计 1,410 2,770,929 1,966 胶 州 市 1, , 即 墨 市 1,921 1,131, 平 度 市 3,176 1,376, 胶 南 市 1, , 莱 西 市 1, , 合 计 9,811 4,892, 数 据 来 源 : 青 岛 统 计 年 鉴, 仲 量 联 行 研 究 部 七 大 支 柱 产 业 青 岛 的 七 大 支 柱 产 业 分 别 是 家 电 电 子 石 化 化 工 汽 车 机 车 纺 织 服 装 食 品 饮 料 机 械 钢 铁 和 船 舶 海 洋 工 程, 其 总 产 值 占 规 模 以 上 工 业 的 比 重 为 86% 2011 年, 青 岛 完 成 规 模 以 上 工 业 产 值 1 万 多 亿 元, 位 居 全 国 各 大 城 市 第 十 位 ( 数 据 来 源 : 经 济 学 人 信 息 部 ) 青 岛 市 政 府 还 将 重 点 发 展 金 融 旅 游 物 流 服 务 外 包 科 技 与 信 息 服 务 等 现 代 服 务 业 2011 年, 青 岛 服 务 业 增 加 值 占 生 产 总 值 的 47.8% 同 时, 社 会 消 费 品 零 售 额 高 达 2,302 亿 元, 同 比 增 长 17.4%, 高 于 其 他 沿 海 城 市 的 增 幅 尽 管 欧 洲 和 美 国 市 场 需 求 萎 缩, 青 岛 在 2011 年 仍 然 实 现 了 约 713 亿 美 元 的 外 贸 进 出 口 总 额, 同 比 增 长 27% 其 中, 对 新 兴 市 场 的 出 口 增 速 远 远 高 于 对 传 统 市 场 的 出 口 增 速 2011 年 的 旅 游 总 收 入 达 到 681 亿 元, 同 比 增 长 17.5% 目 前, 青 岛 已 经 吸 引 了 洲 际 酒 店 喜 达 屋 凯 悦 凯 宾 斯 基 和 雅 高 等 国 际 知 名 酒 店 集 团 进 驻

6 6 中 国 领 军 城 市 强 劲 的 经 济 表 现 也 提 高 了 人 民 的 生 活 质 量 2011 年, 青 岛 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 28,567 元 / 年, 较 2005 年 的 12,920 元 / 年 翻 了 一 番 主 要 北 方 城 市 GDP 比 较 (2011) 亿 元 1,800 1,600 1,400 1,200 1, % 13.5% 11.7% 16.4% 8.1% 20% 16% 12% 8% 增 长 率 % 0 沈 阳 大 连 青 岛 天 津 北 京 0% GDP ( 亿 元 ) GDP 增 长 率 (2011) 数 据 来 源 : 各 城 市 统 计 信 息 网 主 要 北 方 城 市 社 会 消 费 品 零 售 额 比 较 (2011) % 20% 亿 元 % 17.4% 17.5% 大 连 青 岛 沈 阳 天 津 10.8% 北 京 19% 18% 17% 16% 15% 14% 13% 12% 11% 10% 增 长 率 社 会 消 费 品 零 售 额 ( 亿 元 ) 增 长 率 (2011) 数 据 来 源 : 各 城 市 统 计 信 息 网

7 青 岛 城 市 白 皮 书 城 市 规 划 及 基 础 设 施 建 设 东 北 亚 交 通 枢 纽 青 岛 是 东 北 亚 重 要 的 交 通 枢 纽, 与 韩 国 日 本 隔 海 相 望, 并 长 期 与 两 国 保 持 密 切 的 经 贸 往 来 丰 富 的 港 口 资 源 和 不 断 完 善 的 交 通 网 络 将 进 一 步 增 强 青 岛 作 为 国 际 交 通 枢 纽 的 地 位 世 界 第 七 大 港 口 青 岛 港 最 早 建 于 1892 年, 按 货 物 吞 吐 量 计 算, 青 岛 港 是 世 界 第 七 大 繁 忙 的 海 港, 也 是 世 界 第 八 大 繁 忙 的 集 装 箱 港 口 青 岛 港 与 世 界 130 多 个 国 家 和 地 区 的 450 多 个 港 口 有 贸 易 往 来, 已 经 成 为 太 平 洋 西 海 岸 重 要 的 海 上 运 输 枢 纽 2011 年, 青 岛 港 货 物 总 吞 吐 量 接 近 3.8 亿 吨, 同 比 增 长 8.5% 集 装 箱 完 成 1,302 万 标 准 箱, 规 模 直 逼 迪 拜 和 鹿 特 丹 青 岛 港 的 快 速 发 展 创 造 了 大 量 的 就 业 机 会, 也 为 制 造 / 加 工 物 流 / 贸 易 和 金 融 / 保 险 等 相 关 产 业 的 发 展 提 供 了 肥 沃 的 土 壤, 增 强 了 青 岛 的 竞 争 力 这 些 产 业 沿 价 值 链 的 延 伸 将 进 一 步 释 放 青 岛 的 潜 力, 加 快 其 成 为 国 际 大 港 的 发 展 步 伐 青 岛 港 共 有 5 个 港 区 老 港 区 黄 岛 油 港 区 前 湾 新 港 区 董 家 口 港 区 和 鳌 山 湾 港 区 未 来 五 年, 政 府 将 加 快 建 设 董 家 口 港 区, 充 分 发 挥 其 自 身 优 势 ; 前 湾 新 港 区 将 建 成 以 集 装 箱 运 输 为 主 的 大 型 国 际 化 深 水 港 区 ; 老 港 区 将 被 改 造 成 为 现 代 客 运 旅 游 中 心 国 际 航 空 枢 纽 青 岛 流 亭 国 际 机 场 是 山 东 省 的 主 要 国 际 机 场, 其 国 际 进 出 港 航 班 数 量 约 占 全 省 国 际 航 班 的 近 一 半 2011 年, 流 亭 机 场 客 流 量 达 到 1,170 万 人 次, 成 为 中 国 大 陆 地 区 第 十 五 大 航 空 港 流 亭 机 场 距 离 市 中 心 约 23 公 里, 目 前 开 通 了 95 条 国 内 航 线 和 13 条 国 际 航 线, 通 航 59 个 国 内 外 城 市 2011 年, 流 亭 机 场 航 空 货 运 量 为 89,300 吨, 在 中 国 各 机 场 中 排 名 第 14 位, 超 过 了 沈 阳 ( 排 名 第 19 位 ) 根 据 十 二 五 发 展 规 划, 青 岛 计 划 建 设 新 的 国 际 机 场, 以 便 服 务 于 山 东 东 部 更 大 区 域, 同 时 还 将 开 通 更 多 飞 往 欧 洲 美 洲 日 本 和 韩 国 的 直 达 航 线 青 岛 铁 路 及 高 速 公 路 网 莱 西 潍 坊 平 度 海 阳 1 诸 城 2 高 密 胶 州 胶 南 即 墨 3 1 青 岛 国 道 青 银 高 速 公 路 青 新 高 速 公 路 胶 州 湾 高 速 公 路 青 兰 高 速 公 路 沈 海 高 速 公 路 威 青 高 速 公 路 潍 莱 高 速 公 路 胶 济 铁 路 胶 新 铁 路 蓝 烟 铁 路 胶 州 湾 跨 海 大 桥 胶 州 湾 海 底 隧 道 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部

8 8 中 国 领 军 城 市 重 点 发 展 疏 港 铁 路 建 设 未 来 五 年, 青 岛 将 重 点 发 展 建 设 疏 港 铁 路 网 络, 计 划 将 主 要 交 通 枢 纽 与 董 家 口 港 区 鳌 山 湾 港 区 连 接 起 来 与 长 江 三 角 洲 地 区 的 铁 路 连 接 也 将 加 强, 以 增 加 运 输 能 力 发 达 的 公 路 网 络 青 岛 拥 有 发 达 的 公 路 网 络, 包 括 穿 越 城 市 核 心 区 的 三 大 快 速 路 和 两 大 跨 海 公 路 青 岛 胶 州 湾 大 桥 全 长 41.6 公 里, 是 世 界 最 长 的 跨 海 大 桥, 它 大 大 缩 短 了 黄 岛 和 青 岛 之 间 的 行 程 时 间 这 有 助 于 形 成 一 小 时 经 济 圈, 即 从 青 岛 市 区 驾 车 一 小 时 可 达 的 周 边 区 域 全 长 7.8 公 里 的 胶 州 湾 海 底 隧 道 使 市 南 区 和 黄 岛 区 之 间 的 行 程 时 间 缩 短 到 30 分 钟, 推 动 了 胶 州 湾 西 海 岸 地 区 的 发 展 雄 心 勃 勃 的 地 铁 发 展 规 划 青 岛 于 2009 年 公 布 了 地 铁 发 展 规 划, 目 前 计 划 建 设 5 条 地 铁 线 路 正 在 建 设 中 的 地 铁 3 号 线 设 有 22 个 站 点, 计 划 于 2014 年 完 工 同 时, 地 铁 2 号 线 有 望 在 2012 年 底 开 工 建 设 其 余 3 条 地 铁 线 目 前 尚 处 在 设 计 阶 段 地 铁 3 号 线 将 市 南 区 西 部 老 城 区 与 东 部 商 务 区 连 接 在 一 起, 穿 过 了 市 北 中 央 商 务 区, 终 点 到 达 李 沧 核 心 地 带 地 铁 2 号 线 将 穿 过 崂 山 商 务 区, 终 点 也 汇 集 到 李 沧 区 这 些 地 铁 线 路 的 竣 工 将 改 善 区 域 之 间 的 交 通 联 系, 活 跃 地 铁 站 附 近 区 域 的 房 地 产 市 场 另 有 连 接 青 岛 市 中 心 与 黄 岛 城 阳 等 区 域 的 地 铁 线 也 在 计 划 中, 建 成 后 可 能 会 吸 引 更 多 的 市 区 居 民 向 城 市 周 边 迁 移 青 岛 地 铁 规 划 图 火 车 北 站 地 铁 3 号 线 李 村 公 园 站 李 村 3 号 线 (2014 年 完 工 ) 2 号 线 (2012 年 开 工 ) 规 划 中 双 山 站 泰 山 路 站 地 铁 2 号 线 台 东 站 敦 化 路 站 啤 酒 城 站 火 车 站 五 四 广 场 站 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部

9 青 岛 城 市 白 皮 书 重 要 发 展 区 域 西 海 岸 经 济 新 区 规 划 中 的 西 海 岸 经 济 新 区 包 括 了 黄 岛 区 和 胶 南 市 全 域, 陆 域 面 积 超 过 2,096 平 方 公 里, 海 域 面 积 5,000 多 平 方 公 里 新 区 地 处 京 津 冀 和 长 三 角 两 大 都 市 圈 之 间 的 核 心 地 带, 形 成 一 个 由 北 至 南 不 间 断 的 经 济 开 发 区 青 岛 西 海 岸 经 济 新 区 计 划 于 2020 年 建 成, 届 时 有 望 成 为 与 天 津 滨 海 新 区 和 重 庆 两 江 新 区 同 等 级 别 的 又 一 个 重 要 的 国 家 新 区, 并 将 向 世 人 展 示 中 国 的 海 洋 高 端 产 业 集 群 在 以 港 口 经 济 带 动 新 区 发 展 的 思 路 框 架 下, 预 计 未 来 将 有 一 半 以 上 的 大 型 投 资 项 目 锁 定 在 西 海 岸 经 济 新 区 中 德 两 国 政 府 正 合 作 在 这 里 建 设 10 平 方 公 里 的 中 德 生 态 园, 以 吸 引 节 能 环 保 绿 色 能 源 等 方 面 的 德 国 企 业 来 此 投 资 西 海 岸 经 济 新 区 还 将 启 动 中 日 韩 创 新 园 的 建 设, 旨 在 通 过 高 端 产 业 投 资 促 进 中 日 韩 三 国 的 经 贸 合 作 董 家 口 港 区 是 一 个 全 年 不 冻 不 淤 的 深 水 大 港, 向 东 承 接 蓝 色 硅 谷 在 打 造 山 东 半 岛 蓝 色 经 济 区 的 框 架 下, 蓝 色 硅 谷 的 发 展 战 略 应 运 而 生 根 据 规 划, 蓝 色 硅 谷 主 要 包 括 一 区 一 带 一 园 一 区 即 蓝 色 硅 谷 核 心 区, 包 括 即 墨 市 的 两 个 镇, 规 划 陆 域 总 面 积 218 平 方 公 里, 海 域 面 积 225 平 方 公 里 一 带 由 核 心 区 向 南 沿 滨 海 大 道 延 伸 至 崂 山 区 科 技 城 这 一 区 域 有 50 公 里 长, 形 成 了 一 个 海 洋 科 技 带 一 园 即 胶 州 湾 北 部 的 产 业 园 区, 占 地 面 积 63 平 方 公 里 蓝 色 硅 谷 将 重 点 开 展 海 洋 科 技 研 发, 及 相 关 科 技 成 果 的 孵 化 目 前 已 有 300 家 企 业 准 备 签 约 进 驻, 总 投 资 额 将 超 过 660 亿 元 重 要 发 展 区 域 日 韩 向 西 辐 射 广 袤 腹 地 其 在 地 理 位 置 泊 位 水 深 及 建 港 条 件 等 方 面 的 巨 大 优 势 为 临 港 产 业 的 发 展 打 下 了 良 好 的 基 础, 包 括 汽 车 船 舶 海 洋 工 程 白 色 家 电 和 石 油 化 工 等 产 业 此 外, 物 流 金 融 贸 易 等 相 关 服 务 业 也 将 得 到 促 进 蓝 色 硅 谷 ( 一 区 ) 蓝 色 硅 谷 ( 一 园 ) 蓝 色 硅 谷 ( 一 带 ) 西 海 岸 经 济 新 区 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部

10 10 中 国 领 军 城 市 商 业 环 境 因 外 贸 而 兴 的 城 市 过 去 五 年 间, 重 点 企 业 高 端 项 目 带 动 传 统 产 业 全 面 升 级 青 岛 市 也 定 向 引 进 了 一 批 科 技 含 量 高 带 动 作 用 大 市 场 前 景 与 经 济 效 益 好 的 高 端 产 业 和 产 业 关 键 技 术 项 目 2011 年, 青 岛 重 点 发 展 战 略 性 新 兴 产 业, 实 现 工 业 增 加 值 550 亿 元, 占 全 部 GDP 的 8.5% 海 洋 经 济 的 发 展 同 样 培 育 了 一 些 相 关 产 业, 在 2011 年 创 造 工 业 增 加 值 660 亿 元, 同 比 增 长 20% 415 家 海 洋 相 关 企 业 在 2011 年 实 现 主 营 业 务 收 入 2,500 多 亿 元 作 为 因 外 贸 而 兴 的 城 市, 青 岛 的 贸 易 辐 射 功 能 日 渐 增 强 未 来, 青 岛 市 政 府 将 继 续 稳 定 出 口, 扩 大 进 口, 发 展 对 新 兴 市 场 的 贸 易, 使 青 岛 由 传 统 对 外 贸 易 口 岸 向 现 代 国 际 贸 易 中 心 转 变 青 岛 的 战 略 位 置 使 其 成 为 中 国 20 世 纪 80 年 代 改 革 开 放 以 来 最 早 与 日 本 和 韩 国 开 展 经 贸 往 来 的 城 市 两 国 都 在 青 岛 建 立 了 领 事 馆 2011 年, 日 本 和 韩 国 双 双 成 为 青 岛 排 名 前 三 的 出 口 国 和 进 口 国 主 要 工 业 重 要 的 制 造 业 基 地 青 岛 是 中 国 重 要 的 制 造 业 基 地,2011 年 的 工 业 总 产 值 实 现 12,663 亿 元 青 岛 的 七 大 支 柱 产 业 分 别 是 家 电 电 子 石 化 化 工 汽 车 机 车 纺 织 服 装 食 品 饮 料 机 械 钢 铁 和 船 舶 海 洋 工 程, 其 总 产 值 占 规 模 以 上 工 业 的 比 重 为 86% 青 岛 七 大 产 业 (2011) 序 号 产 业 工 业 产 值 ( 亿 元 ) 工 业 产 值 占 比 工 业 总 产 值 12, % 1 机 械 钢 铁 2, % 2 石 化 化 工 2, % 3 家 电 电 子 1, % 4 食 品 饮 料 1, % 5 纺 织 服 装 1, % 6 汽 车 机 车 1, % 7 船 舶 海 洋 工 程 % 8 其 他 产 业 1, % 数 据 来 源 : 青 岛 市 统 计 局, 仲 量 联 行 研 究 部 主 要 北 方 城 市 工 业 产 值 比 较 (2010) 1,800 1,600 1,400 1,200 亿 元 1, 天 津 北 京 青 岛 沈 阳 大 连 数 据 来 源 : 各 城 市 统 计 信 息 网

11 青 岛 城 市 白 皮 书 劳 动 力 及 教 育 海 洋 科 研 城 市 2011 年, 青 岛 就 业 总 人 数 为 万 人, 同 比 增 长 2% 第 二 和 第 三 产 业 的 就 业 人 数 分 别 为 万 人 和 万 人, 而 第 一 产 业 就 业 人 数 为 万 人 截 至 目 前, 就 业 人 数 最 多 的 是 制 造 业, 达 到 万 人 青 岛 正 加 大 力 度 吸 引 更 多 的 研 发 技 术 人 才 支 撑 其 海 洋 经 济 的 快 速 发 展, 并 已 经 形 成 了 以 海 洋 科 技 为 鲜 明 特 色 的 教 育 产 业, 拥 有 28 家 海 洋 科 研 教 育 机 构 和 20 个 重 点 实 验 室 重 点 大 学 有 中 国 海 洋 大 学 青 岛 大 学 青 岛 科 技 大 学 青 岛 理 工 大 学 和 青 岛 农 业 大 学 青 岛 三 大 产 业 就 业 状 况 (2011) 第 三 产 业 40% 第 一 产 业 19% 第 二 产 业 41% 数 据 来 源 : 青 岛 统 计 年 鉴, 仲 量 联 行 研 究 部

12 12 中 国 领 军 城 市 主 要 企 业 海 尔 海 尔 集 团 成 立 于 1984 年, 现 在 已 发 展 成 为 在 全 球 拥 有 7 万 多 名 员 工 的 国 际 集 团,2010 年 销 售 额 达 到 1,357 亿 元 海 尔 是 世 界 著 名 家 电 品 牌 之 一, 曾 被 美 国 新 闻 周 刊 评 为 世 界 十 大 最 具 创 新 性 企 业 公 司 总 部 位 于 青 岛 海 尔 工 业 园 内, 占 地 面 积 490,000 平 方 米 海 信 海 信 集 团 最 早 成 立 于 1969 年, 前 身 为 青 岛 无 线 电 二 厂 如 今 的 海 信 已 发 展 成 为 一 家 全 球 性 集 团, 拥 有 两 大 上 市 公 司 三 大 著 名 商 标, 可 提 供 多 种 产 品 与 服 务, 其 中 包 括 多 媒 体 家 用 电 器 电 信 和 信 息 技 术 在 全 球 拥 有 60,000 名 员 工 的 海 信 不 断 通 过 技 术 研 发 向 高 端 产 业 发 展 2010 年, 销 售 收 入 达 到 95 亿 美 元, 其 中 14 亿 美 元 来 自 海 外 市 场 六 和 集 团 成 立 于 1995 年 的 六 和 集 团 从 事 动 物 饲 料 肉 制 品 加 工 家 禽 繁 育 进 出 口 贸 易 和 家 畜 养 殖 融 资 等 业 务 该 集 团 在 全 国 各 地 拥 有 265 家 分 公 司, 员 工 总 数 超 过 50,000 人 2010 年, 六 和 集 团 实 现 销 售 收 入 507 亿 元, 在 中 国 500 强 企 业 中 排 名 第 157 位 青 岛 钢 铁 集 团 青 岛 钢 铁 集 团 是 中 国 500 强 企 业 之 一, 拥 有 约 10,700 名 员 工 青 岛 啤 酒 集 团 青 岛 啤 酒 集 团 是 中 国 历 史 最 久 的 啤 酒 制 造 商 之 一, 初 建 于 1903 年, 由 德 国 和 英 国 商 人 建 造 该 集 团 员 工 人 数 35,000 人, 在 全 国 18 个 地 区 设 有 50 多 家 分 厂, 产 品 出 口 到 70 余 个 国 家 和 地 区 2010 年, 该 集 团 的 营 业 收 入 和 净 利 润 双 双 创 下 新 高, 分 别 达 到 196 亿 和 15 亿 元, 使 青 岛 啤 酒 成 为 中 国 最 大 的 啤 酒 品 牌, 并 跻 身 世 界 企 业 500 强 新 华 锦 集 团 新 华 锦 集 团 创 立 于 2002 年, 拥 有 132 家 分 公 司, 员 工 人 数 超 过 17,900 人 青 岛 港 集 团 青 岛 港 集 团 有 员 工 16,000 人, 按 货 物 吞 吐 量 计 算 是 世 界 第 七 大 繁 忙 的 海 港, 也 是 世 界 第 八 大 繁 忙 的 集 装 箱 港 口 阿 尔 卡 特 朗 讯 公 司 阿 尔 卡 特 朗 讯 青 岛 公 司 位 于 崂 山 区 的 青 岛 创 业 园, 占 地 面 积 约 为 150,000 平 方 米, 员 工 1,200 人 青 岛 朗 讯 已 经 向 美 国 印 度 澳 大 利 亚 等 国 家 出 口 产 品, 承 接 工 程 青 岛 朗 讯 已 经 成 为 朗 讯 全 球 六 大 系 统 集 成 中 心 之 一, 青 岛 朗 讯 全 球 设 计 中 心 也 成 为 朗 讯 15 个 直 属 全 球 设 计 中 心 之 一

13 青 岛 城 市 白 皮 书 主 要 投 资 上 汽 通 用 五 菱 青 岛 是 上 汽 通 用 五 菱 在 华 北 地 区 的 主 要 制 造 基 地 2005 年, 上 汽 通 用 五 菱 在 青 岛 设 厂 制 造 车 辆 和 发 动 机 2011 年, 总 投 资 达 11.4 亿 元 的 青 岛 分 公 司 整 车 产 能 二 期 扩 建 项 目 竣 工 投 产, 占 地 面 积 324,000 平 方 米 由 此, 青 岛 分 公 司 整 车 年 生 产 能 力 由 原 来 的 30 万 辆 提 升 至 51 万 辆 山 东 高 速 集 团 2011 年 竣 工 通 车 的 青 岛 胶 州 湾 大 桥 由 山 东 高 速 集 团 承 建, 投 资 总 额 约 为 90 亿 元 此 外, 山 东 高 速 还 投 资 50 亿 元 在 青 岛 经 济 技 术 开 发 区 成 立 山 东 高 速 物 流 集 团, 预 计 将 成 为 青 岛 的 龙 头 物 流 企 业 新 恒 基 集 团 2010 年, 新 恒 基 集 团 投 资 180 亿 元 在 胶 州 市 建 立 了 一 个 LED 生 产 基 地 ( 包 括 整 条 产 业 链 和 研 发 机 构 ) 该 项 目 还 在 建 设 中, 将 分 三 期 完 工 第 一 汽 车 集 团 一 汽 投 资 24.6 亿 元 在 即 墨 市 兴 建 商 用 车 生 产 基 地 该 项 目 分 为 两 期, 占 地 面 积 150 万 平 方 米 目 前 一 期 工 程 正 在 建 设 中, 计 划 于 2013 年 年 底 竣 工, 设 计 年 生 产 能 力 100,000 辆, 年 销 售 收 入 有 望 达 到 200 亿 元 中 国 重 汽 集 团 2011 年, 中 国 重 汽 集 团 在 青 岛 国 家 高 新 技 术 产 业 开 发 区 开 设 了 一 个 新 厂, 占 地 面 积 约 533,000 平 方 米 新 厂 投 资 额 为 8 亿 元, 每 年 能 生 产 15,000 辆 专 用 汽 车 10 万 套 液 压 缸 和 5,000 台 挖 掘 机 中 国 重 汽 计 划 将 投 资 额 扩 大 至 20 亿 元, 建 设 中 国 最 大 的 专 用 车 特 种 车 研 发 生 产 出 口 基 地 招 商 局 集 团 2009 年, 招 商 局 集 团 和 青 岛 港 集 团 成 立 合 资 公 司, 整 合 并 运 营 青 岛 港 前 湾 新 港 的 9 个 集 装 箱 泊 位, 总 投 资 额 约 为 62 亿 元 2011 年, 招 商 局 集 团 中 远 集 团 万 邦 集 团 和 青 岛 港 集 团 共 同 成 立 了 另 外 一 家 合 资 公 司, 合 资 经 营 董 家 口 港 区 已 建 成 的 矿 石 码 头, 包 括 两 个 泊 位, 占 地 面 积 为 120 万 平 方 米 凯 德 商 用 新 加 坡 凯 德 商 用 已 投 资 14.6 亿 元 计 划 在 青 岛 新 都 心 片 区 建 一 座 6 层 的 大 型 购 物 中 心, 总 建 筑 面 积 89,700 平 方 米 该 项 目 计 划 于 2015 年 竣 工 华 强 集 团 华 强 集 团 投 资 20 亿 元 在 红 岛 建 立 了 一 个 方 特 梦 幻 王 国 主 题 公 园, 占 地 面 积 700,000 平 方 米 该 项 目 现 已 对 公 众 开 放, 大 大 推 动 了 青 岛 旅 游 业 的 发 展

14 14 中 国 领 军 城 市 房 地 产 概 述 房 地 产 指 标 (2012 年 第 2 季 度 ) 市 场 存 量 甲 级 办 公 楼 ( 平 方 米 ) 223,097 酒 店 数 量 ( 五 星 级 ) 8 市 场 活 力 在 建 甲 级 办 公 楼 ( 平 方 米 ) 335,347 甲 级 办 公 楼 空 置 率 48.1% 价 格 甲 级 办 公 楼 - 租 金 ( 元 / 平 方 米 / 年 ) 1,633 零 售 物 业 - 租 金 ( 元 / 平 方 米 / 年 ) 3,710 工 业 地 产 - 租 金 ( 元 / 平 方 米 / 年 ) 259 高 端 住 宅 - 价 格 ( 元 / 平 方 米 ) 19,305 甲 级 办 公 楼 - 回 报 率 (%) % 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部 主 要 企 业 投 资 方 住 宅 办 公 楼 工 业 地 产 酒 店 零 售 物 业 租 户 零 售 商 服 务 公 司 物 流 海 信 海 尔 万 科 中 海 保 利 绿 城 鲁 商 集 团 和 记 黄 埔 华 润 置 地 中 远 香 格 里 拉 酒 店 集 团 新 地 远 雄 海 航 商 业 卓 越 普 洛 斯 中 远 中 外 运 泽 翰 物 流 雨 润 集 团 香 格 里 拉 洲 际 喜 达 屋 凯 悦 凯 宾 斯 基 雅 高 利 群 佳 世 客 麦 凯 乐 海 信 万 达 华 润 证 大 路 易 威 登 普 拉 达 爱 马 仕 ZARA H&M 优 衣 库 佳 世 客 家 乐 福 沃 尔 玛 麦 德 龙 宜 家 普 华 永 道 毕 马 威 汇 丰 银 行 马 士 基 地 中 海 航 运 嘉 里 物 流 泛 韩 物 流 康 捷 物 流 主 要 成 交 投 资 方 华 润 集 团 绿 城 集 团 海 航 商 业 凯 德 商 用 租 户 宜 家 毕 马 威 华 润 普 华 永 道 百 胜 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部 2009 年, 华 润 置 地 投 资 150 亿 元 在 山 东 路 开 发 一 项 城 市 综 合 体 项 目 2010 年, 绿 城 集 团 以 亿 元 购 买 了 香 港 西 路 上 一 个 地 块, 可 建 设 用 地 面 积 34,924 平 方 米 2011 年, 海 航 商 业 以 约 7.2 亿 美 元 的 总 价 购 买 了 万 邦 中 心 该 项 目 总 建 筑 面 积 为 216,000 平 方 米 ( 可 租 售 面 积 约 为 150,000 平 方 米 ), 包 括 了 办 公 楼 住 宅 和 零 售 物 业 三 种 业 态 2012 年 7 月, 凯 德 商 用 购 买 四 方 区 一 块 23,700 平 方 米 的 地 块, 计 划 建 一 座 6 层 的 大 型 购 物 中 心, 总 建 筑 面 积 为 89,700 平 方 米 预 计 整 个 开 发 成 本 ( 包 括 土 地 ) 将 达 到 14.6 亿 元 2008 年, 宜 家 在 香 格 里 拉 中 心 租 用 5,312 平 方 米 面 积 2009 年, 毕 马 威 在 英 德 隆 大 厦 租 用 1,635 平 方 米 面 积 2010 年, 华 润 置 地 在 香 格 里 拉 中 心 租 用 2,656 平 方 米 面 积 2011 年, 普 华 永 道 在 海 航 万 邦 中 心 租 用 3,760 平 方 米 面 积 2012 年, 百 胜 餐 饮 集 团 在 香 格 里 拉 中 心 租 用 2,662 平 方 米

15 青 岛 城 市 白 皮 书 仲 量 联 行 视 角 工 业 地 产 作 为 多 家 知 名 消 费 品 牌 的 总 部 所 在 地, 并 且 拥 有 一 些 大 型 的 食 品 加 工 基 地 和 炼 油 企 业, 青 岛 的 工 业 地 产 已 经 成 为 青 岛 房 地 产 的 重 要 组 成 部 分 完 善 的 道 路 交 通 网 络 先 进 的 港 口 设 施 和 国 际 机 场 有 助 于 青 岛 保 持 其 物 流 中 心 的 地 位 政 府 将 大 力 发 展 的 高 新 技 术 产 业 可 持 续 性 能 源 产 业 和 海 洋 工 业 将 确 保 工 业 地 产 的 强 劲 需 求 办 公 楼 随 着 2012 年 多 个 优 质 甲 级 办 公 楼 项 目 的 入 市, 青 岛 甲 级 办 公 楼 市 场 的 整 体 水 平 已 接 近 国 内 一 线 城 市 同 时, 快 速 的 发 展 令 青 岛 办 公 楼 市 场 存 量 大 幅 增 加, 加 之 未 来 三 年 将 出 现 的 供 应 高 峰, 目 前 供 给 过 量 的 情 况 已 经 开 始 显 现, 特 别 是 在 优 质 甲 级 办 公 楼 市 场 虽 然 多 数 业 主 和 开 发 商 基 于 成 本 的 考 量 不 会 大 幅 调 低 租 金 水 平, 但 租 户 在 谈 判 中 的 议 价 空 间 有 望 增 大 租 赁 成 本 的 降 低 和 租 赁 选 择 的 增 多 将 为 租 户 营 造 一 个 更 加 有 利 的 环 境, 有 助 于 提 高 青 岛 的 商 业 竞 争 力 制 造 业 服 务 业 和 科 研 机 构 将 继 续 成 为 青 岛 经 济 发 展 的 主 要 推 动 力 特 别 是 服 务 业 的 发 展 将 确 保 未 来 几 年 办 公 楼 市 场 需 求 持 续 增 加 但 近 期 大 量 的 新 增 供 应 仍 需 要 几 年 的 时 间 消 化 青 岛 市 政 府 正 在 着 力 发 展 海 洋 科 研 及 其 相 关 产 业, 对 花 园 式 办 公 楼 研 发 中 心 和 产 业 园 区 的 需 求 可 能 会 给 开 发 商 带 来 新 的 机 遇

16 16 中 国 领 军 城 市 高 端 住 宅 青 岛 优 美 的 自 然 风 光, 惬 意 的 生 活 方 式, 使 其 在 沿 海 一 线 成 功 地 开 发 了 许 多 高 端 住 宅 项 目 这 些 项 目 不 仅 吸 引 了 本 地 的 高 端 客 户, 也 使 得 山 东 省 内 其 他 地 区 乃 至 全 国 其 他 城 市 的 高 端 客 户 慕 名 而 来 尽 管 限 购 政 策 造 成 目 前 的 成 交 量 较 之 前 大 幅 减 少, 但 青 岛 的 高 端 住 宅 项 目 因 其 稀 缺 的 地 理 位 置 和 不 断 成 熟 的 配 套 设 施 仍 将 有 稳 定 的 市 场 需 求 因 此, 许 多 高 端 海 景 住 宅 的 开 发 商 没 有 采 取 大 幅 降 价 的 策 略 零 售 物 业 青 岛 正 大 力 发 展 文 化 产 业 使 其 成 为 当 地 经 济 的 支 柱 产 业 之 一, 这 将 有 利 于 旅 游 业 的 健 康 发 展, 并 且 推 动 零 售 消 费 稳 步 增 长 将 在 2014 年 举 办 的 世 界 园 艺 博 览 会 是 继 2008 年 奥 运 会 帆 船 比 赛 之 后 的 又 一 盛 事, 预 计 届 时 来 青 岛 的 游 客 数 量 将 大 幅 增 加 未 来 三 年 将 有 120 多 万 平 方 米 的 零 售 物 业 面 积 进 入 市 场 随 着 市 场 供 应 进 一 步 加 大, 不 同 成 熟 度 的 零 售 物 业 表 现 将 进 一 步 分 化 预 计 海 信 广 场 等 刚 刚 进 入 成 熟 期 的 零 售 物 业 将 继 续 保 持 较 快 增 长, 已 经 成 熟 的 传 统 百 货 将 保 持 稳 定 增 长, 新 落 成 的 零 售 物 业 将 会 在 租 金 方 面 提 供 更 多 优 惠, 同 时 对 现 有 消 费 力 产 生 一 定 的 稀 释 和 分 流, 而 一 些 设 施 老 旧 或 者 位 置 一 般 的 商 场 散 卖 型 的 零 售 物 业 将 在 大 浪 淘 沙 中 面 临 严 峻 的 挑 战 尽 管 青 岛 的 消 费 力 将 稳 步 增 长, 但 并 非 全 部 的 增 长 都 会 流 入 当 地 零 售 业 网 络 商 城 的 发 展 速 度 也 不 可 小 觑, 许 多 当 地 消 费 者 对 网 购 的 依 赖 性 日 渐 增 强

17 青 岛 城 市 白 皮 书 工 业 地 产 强 劲 的 需 求 驱 动 青 岛 的 工 业 与 物 流 市 场 有 世 界 级 制 造 商 战 略 型 产 业 和 良 好 的 国 际 联 系 支 撑 海 信 和 海 尔 这 两 个 世 界 著 名 的 白 色 家 电 制 造 商 总 部 都 设 在 青 岛 闻 名 全 球 的 青 岛 啤 酒 也 是 青 岛 的 本 土 品 牌 其 他 知 名 制 造 商 还 包 括 铁 路 车 辆 制 造 商 中 国 南 车 集 团 的 分 公 司 和 多 家 重 型 汽 车 制 造 商 其 他 主 要 工 业, 如 炼 油 产 业 和 食 品 加 工 业 都 在 中 国 名 列 前 茅 丰 富 的 港 口 和 航 空 资 源, 以 及 完 善 的 道 路 基 础 设 施 支 撑 着 青 岛 成 为 中 国 北 方 重 要 的 物 流 中 心 青 岛 的 重 点 园 区 重 点 园 区 青 岛 国 家 级 工 业 区 : 青 岛 经 济 技 术 开 发 区 位 于 黄 岛 因 为 拥 有 丰 富 的 港 口 资 源, 许 多 世 界 著 名 的 航 运 和 物 流 企 业, 如 铁 行 渣 华 马 士 基 和 中 远 集 团 都 已 进 驻 高 新 技 术 产 业 开 发 区 由 胶 州 湾 北 部 园 区 青 岛 高 科 技 工 业 园 市 南 软 件 园 青 岛 新 技 术 产 业 开 发 试 验 区 和 青 岛 科 技 街 组 成, 宗 旨 是 发 展 青 岛 的 高 新 技 术 产 业 许 多 大 学 都 位 于 高 新 区, 包 括 青 岛 大 学 和 中 国 海 洋 大 学 保 税 港 区 位 于 青 岛 经 济 技 术 开 发 区 内, 主 要 由 包 括 招 商 局 集 团 在 内 的 国 内 企 业 开 发, 同 时 也 有 普 洛 斯 集 团 等 国 外 开 发 商 在 此 发 展 物 流 中 心 出 口 加 工 区 位 于 城 阳 区, 主 要 服 务 于 保 税 物 流 新 材 料 和 生 物 制 药 企 业 董 家 口 港 区 地 处 青 岛 与 日 照 交 界 处, 将 被 建 设 成 青 岛 的 重 要 港 口 建 成 后 占 地 面 积 将 为 284 平 方 公 里 出 口 加 工 区 高 新 技 术 产 业 开 发 区 青 岛 经 济 技 术 开 发 区 保 税 港 区 董 家 口 港 区 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部

18 18 中 国 领 军 城 市 办 公 楼 市 场 的 快 速 发 展 青 岛 办 公 楼 市 场 在 过 去 十 年 经 历 了 非 常 大 的 变 化 自 上 世 纪 90 年 代 早 期 青 岛 市 政 府 从 城 市 西 部 东 迁 至 香 港 中 路 后, 市 南 区 东 部 区 域 经 历 了 快 速 的 城 市 化 发 展 这 个 新 的 中 央 商 务 区 已 然 成 为 青 岛 政 治 经 济 文 化 发 展 的 核 心 区 域 大 多 数 甲 级 办 公 楼 聚 集 在 此, 许 多 跨 国 公 司 也 将 青 岛 分 公 司 设 立 于 此 总 体 来 讲, 与 中 国 一 线 城 市 相 比, 青 岛 租 户 对 甲 级 办 公 楼 的 需 求 相 对 较 弱 大 多 数 国 内 大 型 企 业 和 跨 国 公 司 在 青 岛 的 办 公 地 点 由 代 表 处 和 后 勤 服 务 部 门 组 成, 需 求 面 积 有 限, 而 其 他 本 地 租 户 通 常 对 价 格 较 为 敏 感 另 外, 多 数 办 公 楼 物 业 采 取 散 售 的 策 略, 导 致 近 几 年 办 公 楼 销 售 价 格 上 涨 速 度 快 于 租 金, 也 将 投 资 收 益 率 从 2005 年 的 10.6% 压 低 至 2011 年 的 5.7% 租 户 市 场 青 岛 市 政 府 目 前 正 着 力 发 展 崂 山 和 市 北 两 大 新 的 中 央 商 务 区 虽 然 这 两 个 区 域 的 大 部 分 新 增 供 应 不 是 优 质 的 甲 级 办 公 楼, 但 未 来 三 年 的 供 应 量 ( 总 建 筑 面 积 超 过 700,000 平 方 米 ) 将 会 对 市 南 商 务 区 的 办 公 楼 市 场 带 来 一 定 的 竞 争 压 力 截 至 2012 年 第 二 季 度, 青 岛 甲 级 办 公 楼 空 置 率 为 48% 未 来 随 着 多 个 项 目 的 竣 工, 租 金 将 面 临 较 大 的 下 行 压 力 预 计 未 来 几 年 青 岛 的 办 公 楼 市 场 将 维 持 租 户 市 场 青 岛 甲 级 办 公 楼 新 增 供 应 主 要 北 方 城 市 甲 级 办 公 楼 比 较 * 2014* '000 平 方 米 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部 * 预 测 '000 平 方 米 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, % 4.6% 23.0% 18.7% 19.1% 14.3% 29.2% 22.0% 43.3% 18.5% 北 京 大 连 沈 阳 天 津 青 岛 2011 总 存 量 新 增 供 应 2011 空 置 率 2012 空 置 率 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务,2012 年 第 二 季 度 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 空 置 率

19 青 岛 城 市 白 皮 书 高 端 住 宅 奥 运 会 带 来 新 机 遇 青 岛 高 端 住 宅 大 多 集 中 在 市 南 区 和 崂 山 区 的 沿 海 一 带 2008 年 奥 运 会 帆 船 比 赛 前 后, 奥 帆 中 心 附 近 的 高 端 住 宅 项 目 更 是 备 受 关 注 尽 管 中 国 许 多 城 市 的 高 端 住 宅 都 以 海 景 或 山 景 为 卖 点, 但 青 岛 的 崂 山 南 部 地 区 则 是 依 山 傍 海, 二 者 兼 备 所 以 崂 山 区 高 端 海 景 住 宅 一 直 深 受 国 内 高 端 客 户 的 欢 迎 许 多 人 选 择 这 个 区 域 购 置 物 业 用 于 度 假 或 者 退 休 后 居 住 过 去 的 崂 山 住 宅 市 场, 别 墅 楼 盘 占 据 了 大 部 分 的 市 场 供 应 量 但 是, 随 着 可 开 发 土 地 的 减 少, 高 层 公 寓 楼 盘 的 开 发 已 经 成 为 主 流 来 自 外 地 的 高 端 客 户 青 岛 冬 暖 夏 凉 的 宜 人 气 候 舒 适 的 生 活 环 境 吸 引 了 许 多 来 自 山 东 省 内 和 其 他 北 方 城 市 的 高 端 客 户, 他 们 是 青 岛 高 端 住 宅 市 场 的 主 要 买 家 2008 年 金 融 危 机 以 前, 韩 国 人 也 是 青 岛 高 端 住 宅 物 业 的 主 要 买 家 尽 管 他 们 此 后 大 量 抛 售 名 下 的 物 业, 但 韩 国 人 仍 在 青 岛 拥 有 许 多 的 高 端 物 业 自 从 2011 年 年 初 政 府 推 行 住 房 限 购 政 策 以 来, 高 端 住 宅 市 场 成 交 量 已 大 幅 减 少 但 是, 这 些 政 策 的 颁 布 是 为 了 抑 制 投 机 性 买 卖 带 来 的 住 房 价 格 快 速 上 涨 一 旦 限 购 政 策 松 动, 青 岛 在 自 然 环 境 和 生 活 方 式 方 面 的 天 然 优 势 将 会 持 续 吸 引 高 端 客 户 来 此 投 资

20 20 中 国 领 军 城 市 零 售 物 业 尽 管 青 岛 的 人 均 收 入 低 于 山 东 省 省 会 济 南, 但 其 具 有 活 力 的 港 口 经 济 和 发 达 的 旅 游 业 使 青 岛 的 社 会 消 费 品 零 售 总 额 一 直 保 持 在 较 高 水 平 青 岛 开 放 的 经 济 使 其 成 为 国 际 奢 侈 品 牌 进 入 山 东 市 场 的 第 一 站 旅 游 消 费 对 零 售 业 的 发 展 也 产 生 了 积 极 影 响 许 多 百 货 商 场 在 夏 天 旅 游 旺 季 时 的 营 业 额 都 有 突 出 表 现 主 要 北 方 城 市 人 口 和 社 会 消 费 品 零 售 额 比 较 (2010) 三 种 零 售 物 业 辽 宁 省 山 东 省 青 岛 济 南 * 沈 阳 * 大 连 0% 10% 20% 30% 40% 占 全 省 人 口 的 比 例 (2010) 占 全 省 社 会 消 费 品 零 售 额 的 比 例 (2010) 青 岛 的 零 售 物 业 通 常 分 为 三 类 : 面 向 中 高 端 消 费 者 的 购 物 中 心 如 海 信 广 场 阳 光 百 货 和 百 丽 广 场, 主 要 集 中 在 香 港 中 路 和 奥 帆 中 心 区 域 面 向 中 低 端 消 费 者 的 传 统 百 货 如 利 群 商 厦 北 方 国 贸 和 崂 山 百 货, 主 要 集 中 在 人 流 量 较 密 集 的 台 东 和 李 村 商 圈 面 向 社 区 居 民 的 社 区 型 商 业 如 大 拇 指 广 场 新 业 广 场 和 宝 龙 城 市 广 场, 主 要 分 散 于 各 个 人 口 密 度 较 高 的 住 宅 区 附 近 * 省 会 城 市 数 据 来 源 : 经 济 学 人 信 息 部, 各 城 市 统 计 信 息 网

21 青 岛 城 市 白 皮 书 国 内 运 营 商 主 导 市 场 国 内 运 营 商 占 据 青 岛 零 售 物 业 市 场 的 多 数 市 场 份 额 利 群 是 青 岛 最 大 的 零 售 集 团, 在 各 区 共 有 11 家 商 场, 其 中 台 东 利 群 的 客 流 量 最 大 大 商 集 团 旗 下 的 麦 凯 乐 于 2006 年 在 市 南 区 开 设 了 面 积 达 110,000 平 方 米 的 购 物 商 城 麦 凯 乐 拥 有 庞 大 的 会 员 数 量 竞 争 正 在 加 剧 目 前 在 建 的 零 售 物 业 面 积 超 过 120 万 平 方 米, 虽 然 大 量 的 供 应 将 避 免 零 售 市 场 租 金 出 现 不 健 康 的 过 快 增 长, 但 同 时 新 增 供 应 会 对 现 有 的 零 售 物 业 带 来 一 定 的 招 商 难 度 和 竞 争 压 力, 迫 使 他 们 重 新 装 修 和 定 位 来 保 持 竞 争 力 主 要 北 方 城 市 零 售 物 业 比 较 7,000 25% 海 信 地 产 是 当 地 最 大 的 开 发 商 之 一, 海 信 广 场 是 其 在 青 岛 唯 一 的 高 端 零 售 物 业 万 达 在 青 岛 拥 有 三 个 购 物 中 心, 分 别 位 于 台 东 商 圈 市 北 中 央 商 务 区 和 李 沧 区 青 岛 的 国 外 零 售 商 主 要 有 佳 世 客 家 乐 福 沃 尔 玛 麦 德 龙 和 韩 国 乐 天 大 型 仓 储 式 零 售 物 业 目 前 还 比 较 有 限, 仅 有 百 安 居 和 麦 德 龙, 但 我 们 预 计 未 来 会 有 更 多 此 '000 平 方 米 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, % 10.0% 4.9% 4.8% 19.9% 19.4% 5.6% 4.3% 5.7% 5.5% 20% 15% 10% 5% 空 置 率 类 的 运 营 商 进 入 到 这 个 市 场 0 北 京 大 连 沈 阳 天 津 青 岛 2011 总 存 量 新 增 供 应 2011 空 置 率 2012 空 置 率 0% 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务,2012 年 第 二 季 度

22 22 中 国 领 军 城 市 相 关 定 义 经 济 指 标 人 口 : 指 截 至 12 月 31 日 的 人 口 总 数 除 非 另 有 说 明, 人 口 指 下 文 定 义 的 户 籍 人 口 数 量 户 籍 人 口 在 公 安 机 关 正 式 登 记 的 人 口 常 住 人 口 通 常 指 在 一 个 地 点 实 际 长 期 居 住 一 年 以 上 的 人 口 GDP: 指 一 个 地 方 的 国 内 ( 地 区 ) 生 产 总 值 就 业 人 数 : 指 从 事 劳 动 并 获 取 薪 酬 或 赚 取 商 业 收 入 的 人 的 数 量, 包 括 在 国 有 企 业 集 体 企 业 或 其 他 经 济 部 门 充 分 就 业 的 员 工 和 工 人 以 及 其 他 就 业 人 员 人 口 增 幅 : 指 一 定 期 间 的 人 口 年 均 复 合 增 长 率 GDP 增 幅 : 指 一 定 期 间 的 国 内 生 产 总 值 年 均 复 合 增 长 率 外 商 直 接 投 资 : 外 国 企 业 和 经 济 组 织 或 个 人 ( 包 括 海 外 华 人 港 澳 台 同 胞 以 及 海 外 注 册 的 中 国 企 业 ) 在 中 国 境 内 的 投 资 人 均 GDP: 指 国 内 生 产 总 值 除 以 户 籍 人 口 得 出 的 平 均 值 可 支 配 收 入 ( 中 国 ): 指 纳 税 并 交 纳 保 险 费 后 的 收 入 高 等 教 育 机 构 总 数 : 指 为 高 级 专 业 人 员 提 供 高 等 教 育 课 程 和 培 训 的 高 等 教 育 机 构 的 数 量, 包 括 全 日 制 大 学 学 院 高 等 职 业 学 校 高 等 职 业 专 科 学 校 等 高 等 教 育 机 构 按 照 中 央 政 府 评 估 审 核 程 序 设 立 房 地 产 指 标 甲 级 办 公 楼 存 量 : 指 仲 量 联 行 房 地 产 资 讯 服 务 定 义 的 已 竣 工 的 甲 级 办 公 楼 总 数 ( 包 括 已 租 出 和 空 置 的 ) 零 售 物 业 存 量 : 指 优 质 零 售 物 业 存 量, 包 括 百 货 公 司 和 购 物 中 心 酒 店 数 量 : 指 五 星 级 酒 店 的 数 量 在 建 甲 级 办 公 楼 : 指 在 2012 年 2 季 度 时 已 经 开 工 的 甲 级 办 公 楼 的 面 积 总 量, 预 计 完 工 时 间 在 2015 年 年 底 之 前 甲 级 办 公 楼 空 置 率 : 指 现 有 物 业 中 实 际 空 置 的 甲 级 办 公 楼 面 积 占 甲 级 办 公 楼 存 量 的 比 例 (%) 基 准 租 金 : 指 交 易 的 开 放 市 场 的 房 地 产 租 金 办 公 楼 租 金 按 总 建 筑 面 积 计 算, 零 售 物 业 租 金 按 净 可 出 租 面 积 计 算 甲 级 办 公 楼 租 金 : 指 平 均 有 效 租 金, 包 括 管 理 费 高 端 住 宅 价 格 : 指 青 岛 市 代 表 性 高 端 住 宅 项 目 的 平 均 价 格 甲 级 办 公 楼 回 报 率 : 指 甲 级 办 公 楼 整 体 物 业 可 稳 定 实 现 的 最 低 ( 税 前 ) 总 收 益 回 报 率 代 表 仲 量 联 行 综 合 考 虑 了 可 收 集 到 的 市 场 信 息 和 专 家 意 见 调 查 结 果 后 的 市 场 观 点 平 均 工 资 : 指 税 前 工 资, 包 括 当 地 统 计 局 统 计 的 各 种 收 入, 如 奖 金 津 贴 和 实 物 报 酬 工 业 总 产 值 ( 中 国 ): 指 一 定 期 间 生 产 的 工 业 产 品 和 提 供 的 工 业 服 务 总 值

23 青 岛 城 市 白 皮 书 仲 量 联 行 亚 太 区 研 究 部 联 系 我 们 : 文 丽 菁 (Dr Jane Murray) 亚 太 区 研 究 部 总 监 [email protected] 柯 志 谦 (Michael Klibaner) 中 国 研 究 部 总 监 [email protected] 仲 量 联 行 ( 纽 约 证 交 所 交 易 代 码 :JLL) 是 专 注 于 房 地 产 领 域 的 专 业 服 务 企 业, 由 百 余 名 专 业 人 员 组 成 的 研 究 团 队 始 终 致 力 于 提 供 及 时 精 准 的 市 场 信 息 及 分 析, 为 客 户 不 断 优 化 投 资 策 略 并 降 低 业 务 风 险 提 供 有 力 依 据 公 司 的 研 究 报 告 屡 获 行 业 肯 定, 其 中 最 具 代 表 性 的 亚 太 区 物 业 摘 要 和 中 国 房 地 产 资 讯 服 务 更 获 得 诸 多 业 内 好 评 全 球 竞 争 力 城 市 研 究 仲 量 联 行 全 球 竞 争 力 城 市 研 究 是 一 项 跨 时 多 年 旨 在 总 结 现 代 城 市 竞 争 力 基 本 要 素 并 预 测 未 来 全 球 范 围 内 最 具 竞 争 力 城 市 的 研 究 系 列 该 项 目 主 要 关 注 影 响 城 市 整 体 经 济 发 展 以 及 商 业 环 境 的 重 要 趋 势, 以 及 这 些 趋 势 在 未 来 十 年 可 能 造 就 的 城 市 之 星 该 研 究 对 于 在 城 市 可 持 续 竞 争 力 方 面 房 地 产 市 场 所 作 出 的 贡 献, 以 及 房 地 产 对 于 投 资 者 开 发 商 企 业 以 及 政 府 机 构 的 影 响 提 供 了 独 到 的 分 析 全 球 竞 争 力 城 市 研 究 报 告 的 精 髓 在 于 深 入 探 讨 城 市 房 地 产 发 展 的 主 要 驱 动 因 素 Rosemary Feenan Director of Global Research Programmes Jones Lang LaSalle [email protected] Jeremy Kelly Global Research Programmes Jones Lang LaSalle [email protected]

24 仲 量 联 行 区 域 总 部 Chicago 200 East Randolph Drive Chicago IL USA tel London 22 Hanover Square London W1S 1JA United Kingdom tel Singapore 9 Raffles Place #39-00 Republic Plaza Singapore tel 仲 量 联 行 大 中 华 区 分 公 司 北 京 中 国 北 京 市 建 国 门 外 大 街 1 号 国 贸 大 厦 11层 邮 政 编 码 电 话 传 真 成 都 中 国 四 川 省 成 都 市 盐 市 口 顺 城 大 街 8 号 中 环 广 场 1 座 30 楼 邮 政 编 码 电 话 传 真 重 庆 中 国 重 庆 市 渝 中 区 邹 容 路 68 号 大 都 会 商 厦 室 邮 政 编 码 电 话 传 真 广 州 中 国 广 东 省 广 州 市 珠 江 西 路 5 号 广 州 国 际 金 融 中 心 24 楼 邮 编 电 话 青 岛 中 国 山 东 省 青 岛 市 市 南 区 香 港 中 路 59号 青 岛 国 际 金 融 中 心 22A室 邮 政 编 码 电 话 传 真 上 海 中 国 上 海 市 南 京 西 路 1366 号 恒 隆 广 场 2座25楼 邮 政 编 码 电 话 传 真 沈 阳 中 国 辽 宁 省 沈 阳 市 沈 河 区 惠 工 街 10 号 卓 越 大 厦 1808 室 邮 政 编 码 电 话 传 真 深 圳 中 国 广 东 省 深 圳 市 福 田 中 心 区 益 田 路 4068 号 卓 越 时 代 广 场 3808室 邮 政 编 码 电 话 传 真 天 津 中 国 天 津 市 和 平 区 南 京 路 189 号 津 汇 广 场 1 座 35 楼 9单 元 邮 政 编 码 电 话 传 真 香 港 香 港 皇 后 大 道 东 1 号 太 古 广 场 三 期 6 楼 电 话 传 真 澳 门 澳 门 南 湾 湖 5A 段 澳 门 财 富 中 心 16 楼 H 室 电 话 传 真 台 湾 台 湾 台 北 市 信 义 路 5 段 7 号 台 北 101 大 楼 20 楼 之 1 邮 政 编 码 电 话 传 真 如 需 了 解 更 多 青 岛 房 地 产 市 场 的 信 息 和 资 讯, 请 联 系 : 冯 建 强 大 中 华 区 董 事 总 经 理 香 港 皇 后 大 道 东 1 号 太 古 广 场 三 期 6 楼 电 话 [email protected] 杨 震 宇 青 岛 董 事 总 经 理 中 国 山 东 省 青 岛 市 市 南 区 香 港 中 路 59 号 青 岛 国 际 金 融 中 心 22A 室 电 话 [email protected] COPYRIGHT Jones Lang LaSalle IP, INC This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.