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3 September 2010

4 售楼处 样板房 服 务 专 家 中华文化博大精深 系统包装意境高远 深圳市开元国际物业管理有限公司 创新设计的 东方管家 售楼处 样板房服务体 系 以及为此精挑细选 单独组建的专职客服团 队 经全国十数楼盘实践 大大提高了在售项目的 文化品味 显著延长了客户在现场的驻留时间 有 效增强了他们的购买欲望 因而广受品牌发展商赞 誉 其中标识系统八字用语 东方管家专设了水平 相当 风格迥异的丰富文库 可依发展商的文化理 念及项目的不同个性量身订制 东方管家的现场客 服人员 均经过五星级酒店与荷兰国际管家学院的 服务礼仪标准的专业培训 国家一级资质 深圳综合实力十强企业 详情请垂询

5 1 售楼处停车场 2 售楼处周边绿化带 3 售楼处迎宾区 4 售楼处之下雨天提示 5 售楼处接待前台 6 售楼处沙盘区 7 新型建材展示 8 售楼处水吧台 9 售楼处洽谈区 10 售楼处公共洗手间 11 乘坐电瓶车 12 施工通道提示 13 样板房鞋套机 14 样板房入户门 15 样板房入户花园 16 样板房之客厅 17 样板房之餐厅 18 样板房之厨房 19 样板房之主卧 20 样板房之父母房 21 样板房之儿童房 22 样板房之客卧 23 样板房之洗手间 24 样板房之书房 25 样板房之琴房 26 样板房之保姆房 27 样板房之沐浴室 28 样板房之视听室 29 样板房之娱乐室 30 样板房之健身室 31 样板房之洗衣房 32 样板房之储藏室 33 样板房之阳台露台 34 样板房之室外泳池 35 样板房之车库 36 样板房之垃圾箱/筒 37 样板房之可以拍照 38 样板房之禁止拍照 39 样板房之请勿坐卧 40 样板房之请勿触摸 律师声明 本版图画由漫画家徐言绘制 八字用语系通过著名威客网站面向全国征集所得 其知识产权完全归深圳市开元国际物业管理有限公司所有 未经所有人书面 September 2010 广东深长城律师事务所律师王国骏 明示许可 任何单位与个人不得擅自使用或仿冒 否则将被视为侵权并承担相应的法律责任

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7 September 2010

8 September 2010 总 第 35 期 专 注 于 中 国 地 产 进 步 的 主 张 Devoted to the leading opinions of the Chinese Real Estate 总 编 辑 陈 劲 松 副 总 编 辑 梁 兴 安 EDITORIAL DIRECTOR Chen Jinsong ASSOCIATE EDITORIAL DIRECTOR Liang Xing'an 首 席 顾 问 黎 振 伟 首 席 研 究 员 王 海 斌 CHIEF CONSULTANT Li Zhenwei CHIEF RESEARCHER Wang Haibin 主 编 助 理 甘 霖 高 级 编 辑 王 亚 辉 设 计 总 监 蔡 俊 波 设 计 卡 邦 传 媒 首 席 美 术 师 严 力 ASSOCIATE EDITOR Gan Lin SENIOR EXECUTIVE EDITOR Wang Yahui ART DIRECTOR Cai Junbo DESIGN KAPA DESIGN CHIEF ARTER Yan Li 观 念 变 革 注 重 现 代 地 产 商 业 体 系 和 商 业 规 则 的 建 制, 以 独 立 观 察 和 独 立 见 解, 引 领 行 业 持 续 发 展 的 方 向 承 担 行 业 责 任 案 例 报 道 注 重 商 业 地 产 实 践 的 系 统 性 和 科 学 性, 梳 理 和 总 结 国 内 外 无 数 个 案 中 的 关 联 因 素, 以 形 成 具 有 一 般 指 导 意 义 的 综 合 模 型 和 经 验 智 慧 新 地 产 观 注 重 商 业 地 产 的 复 合 系 统 论, 以 市 场 为 导 向, 广 泛 地 从 政 治 经 济 城 市 规 划 建 筑 历 史 地 理 文 化 艺 术 等 诸 多 领 域 对 地 产 进 行 规 律 研 究, 促 进 市 场 成 熟 人 文 关 怀 注 重 人 本 主 义 地 产 的 体 验 性 内 涵, 挖 掘 和 寻 找 地 产 发 展 在 社 会 文 化 人 类 情 感 中 的 另 一 种 力 量 订 阅 专 线 : 地 址 EDITORIAL OFFICES 深 圳 市 深 南 东 路 深 圳 发 展 银 行 大 厦 13 层 13/F,ShenZhen Development Bank Bldg,Shennan Dong Rd, ShenZhen(518001) 电 话 Tel: 传 真 Fax: 国 际 标 准 刊 号 :ISSN 主 办 : 深 圳 世 联 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 Published by Shenzhen WorldUnion Properties Consultancy Co., Ltd. 启 事 :SUBMISSIONS 我 们 非 常 欢 迎 各 类 房 地 产 及 相 关 内 容 的 稿 件, 同 时 版 权 所 有, 未 经 许 可, 不 得 转 载 本 刊 文 字 和 图 片, 本 刊 将 保 留 法 律 追 究 权 利 We encourage prospective authors to submit manuscripts, and all rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means,without written permission. 注 : 本 期 部 分 文 字 与 图 片 来 自 互 联 网, 请 原 作 者 与 本 刊 联 系, 以 便 寄 付 稿 酬

9 September 2010

10 读者来信 From Readers 欢迎读者就往期 地产评论 文章各抒己见 来信选录者可免费获赠一年 地产评论 来稿请至 靠不住的商业模式 靠得住 的目标客户 东莞 张宇轩 低碳热与阴谋论 郑州 刘爱国 北京 梁晓红 引用陈劲松先生的原话 任何模 2009年 西安国际机场以1529万 世博让原本就已经在中国火起来 式都有致命弱项 标杆目前靠不住 人次 稳居国内机场客运量 第8位 的低碳更火了 但与以往来也匆匆去也 尤其是在尚未成熟的中国房地产生态 与2007年相比增长近50% 而郑州国 匆匆的流行概念不同 变频空调和节 环境下 更是如此 当万科在东莞的 际机场则以734万人次勉强挤进前20 能汽车的补贴政策显示出 中国做这 住宅产业化实验逐渐从人们视野中淡 名 显然 西安凭借其优越的航线区 事是认真的 正当大家都一股脑儿地 出 这个中国房地产界最大的 标杆 位 在空港发展上遥遥领先郑州 然 学低碳 说低碳 搞低碳的时候 一本 让所有模仿者都产生了一种复杂的情 而 2010年2月6日 全长505公里的郑 叫 低碳阴谋 的书横空出世 声称低 绪 有人遗憾 有人嘲讽 有人窃喜 州至西安高铁开通 全程2小时 每天 碳只是发达国家借环保之名扼制发展 也有人跃跃欲试 我们至今无法断定 有７对列车对发 一 个月后 以西安 中国家的一种手段 是先进国家为自 浇灭万科住宅产业化热情的究竟是什 为中心 瞄准支线市场的幸福航空宣 己产业升级在造势 是国际大企业为 么 但一种商业模式在尚未成熟前的 布停飞郑州往返西安的航班 从此 节能产品大推广在铺路 不管事实到 戛然而止 却已既成事实 也许房地 这两个相邻的省会城市之间没了往返 底是什么 反正是越来越热闹 有人吵 产行业并不需要标杆 房地产市场也 航班 而郑州方面则高调宣布 未来5 架 有人围观 热闹到一些本应更急 不存在可以长期生存并赢利的商业模 到10年 河南将迎来铁路建设的黄金 迫被大家注意 监督和质询的事 躲在 式 其实市场机会大多是来自两个方 期 作为中原陆路枢纽的郑州开始后 角落里 准备蒙混过关 三鹿倒了 三 面 做大多数人需要的东西和做小部 发制人 这场机场城市与高铁城市的 聚氰胺没倒 毒奶粉重出江湖 低 分人喜欢的东西 整天追逐着所谓标 角逐 让人拭目以待 参阅第34期第 碳 和 无毒 我们究竟该给谁更多 杆的中国房地产企业 不如好好研究 58页 城市的Aerotropolis时代 关注呢 参阅第34期第38页 史登报 研究自己的目标客户 参阅第34期第 18页 在新的时代背景下 机场城市还是高铁城市 告 低碳 全球调控

11 September 2010

12 编 者 的 话 From Editors 为 了 更 好 的 生 活 舟 曲 所 在 的 白 龙 江 流 域, 早 在 有 记 载 可 考 的 180 年 前, 就 发 生 过 大 规 模 泥 石 流 从 舟 曲 县 城 往 下 沿 岸 17 公 里 的 地 段, 有 13 处 滑 坡,12 条 泥 石 流 沟, 历 史 上 多 次 滑 动, 最 大 方 量 达 到 6000 多 万 方, 在 地 质 界 早 就 享 有 盛 名 就 是 这 个 十 余 万 人 口 的 地 质 灾 害 高 发 区, 此 次 灾 害 前, 正 积 极 进 行 着 汶 川 地 震 的 灾 后 重 建 2009 年 前 8 个 月 完 成 固 定 资 产 投 资 11.8 亿 元, 同 比 增 长 1.2 倍, 投 资 新 建 综 合 教 育 园 区, 扶 持 60 个 贫 困 村 的 特 色 种 养 业, 重 建 673 户 城 镇 住 房, 改 建 四 级 公 路 51 公 里 与 其 将 这 些 数 据 解 读 为 人 类 破 坏 自 然 的 罪 证, 我 们 更 愿 意 把 它 看 作 是 人 们 为 了 生 存 为 了 更 好 地 生 存, 而 做 的 各 种 努 力 如 果 说, 今 年 的 泥 石 流 被 归 咎 于 森 林 砍 伐 水 利 工 程 交 通 建 设 等 人 类 活 动, 那 么 180 年 前 的 那 场 灾 害, 我 们 又 该 怪 罪 给 谁? 舟 曲 和 其 他 多 灾 之 处, 从 未 停 止 过 灾 害 重 建 灾 害 再 重 建 的 过 程 人 们 不 会 在 困 难 面 前, 停 下 他 们 追 求 更 好 生 活 的 脚 步 他 们 不 再 满 足 于 秦 砖 汉 瓦 ( 见 第 21 页 秦 砖 汉 瓦 寿 终 正 寝 ), 他 们 想 住 在 会 移 动 的 房 子 ( 见 第 18 页 随 身 居 ) 没 有 人 有 权 利 有 能 力, 以 任 何 名 义, 阻 止 这 个 过 程 与 大 自 然 一 样, 这 同 样 是 一 种 不 可 逆 转 令 人 敬 畏 和 感 动 的 力 量 正 是 这 股 力 量, 在 近 30 年 间, 任 凭 经 济 和 政 策 的 风 云 变 幻, 推 动 近 4 亿 中 国 人 口 从 农 村 进 入 城 市, 形 成 122 个 市 区 人 口 达 100 万 以 上 的 大 城 市,267 个 20 万 到 100 万 人 口 的 中 型 城 市 和 264 个 小 城 市 内 需 经 济 的 建 立 房 地 产 市 场 的 长 远 未 来, 也 都 依 靠 着 这 股 力 量, 我 们 叫 它 城 市 化, 概 念 背 后 其 实 是 让 人 垂 涎 的 庞 大 消 费 需 求 我 们 都 在 焦 急 地 等 待 这 座 巨 型 冰 山 浮 出 水 面 然 而, 数 量 有 限 的 超 级 城 市, 无 法 满 足 迁 移 人 口 从 农 民 到 市 民 的 转 变, 他 们 不 得 不 走 出 一 条 有 别 于 任 何 国 家 城 市 化 的 救 赎 曲 线 ( 见 第 46 页 挤 出 与 回 流, 城 市 化 的 中 国 曲 线 ) 他 们 在 流 动 中 本 能 地 趋 利 避 害, 却 也 无 意 中 让 中 国 的 城 市 之 间 城 市 群 之 间 形 成 梯 度, 并 一 手 造 就 了 这 一 波 城 市 化 和 房 地 产 开 发 的 新 的 明 星 城 市 ( 见 第 51 页 中 国 房 地 产 市 场 的 梯 次 转 移 ), 以 及 它 们 与 超 级 城 市 之 间 的 爱 恨 情 仇 ( 见 第 78 页 被 误 解 的 佛 山 ) 针 对 超 级 城 市 的 房 地 产 调 控 政 策 还 尚 未 结 束 ( 见 第 36 页 土 地 增 值 税 清 算 开 场 企 业 如 何 合 理 避 税 保 利 ), 但 大 规 模 的 开 发 时 代 在 这 些 城 市 或 许 已 经 终 结 保 障 性 住 房 的 建 设 和 推 出 ( 见 第 30 页 两 个 都 赚 钱 的 市 场 ), 以 及 规 模 更 小 技 术 含 量 更 高 的 旧 城 改 造 ( 见 第 38 页 城 市 更 新 办 法 的 别 样 商 机 ), 成 为 新 的 科 目 对 于 大 多 数 人 来 说, 是 时 候 摆 脱 一 直 纠 结 在 政 策 控 调 上 的 情 绪 了, 尤 其 是 成 长 型 的 企 业, 在 梯 度 市 场 的 形 成 过 程 中, 积 极 寻 找 新 的 机 会, 才 更 加 重 要 缺 乏 经 验 没 有 人 才 进 入 风 险 资 金 安 全 没 错, 困 难 总 是 伴 随 着 机 会 一 起 出 现 ( 见 第 54 页 成 长 的 烦 恼 梯 次 转 移 中 成 长 型 房 地 产 企 业 面 临 的 困 难 ), 但 即 便 在 最 偏 远 的 地 区 首 次 尝 试 同 时 开 发 多 个 项 目 面 临 重 大 不 可 抗 性 因 素 的 干 扰, 一 样 有 成 功 的 例 子 ( 见 第 60 页 乌 鲁 木 齐 : 企 业 层 面 的 多 项 目 组 合 战 ) 这 既 是 因 为, 我 们 生 活 在 一 个 日 新 月 异 的 发 展 中 国 度 ( 见 第 116 页 K.P. 辛 格, 发 展 中 国 家 房 地 产 的 弄 潮 之 道 ); 也 是 因 为, 那 股 源 自 人 们 追 求 更 好 生 活 的 无 畏 无 惧 永 不 消 失 的 力 量 10

13 September

14 目 录 Contents 30 观 察 Observe 两 个 都 赚 钱 的 市 场 / 陈 劲 松 两 大 市 场 都 有 钱 赚, 而 且 保 障 性 住 房 对 于 资 金 实 力 欠 缺 的 开 发 商 而 言 可 能 更 好, 因 为 银 行 会 提 供 更 优 惠 的 按 揭, 政 府 也 不 会 打 压, 资 金 周 转 率 要 高 出 普 通 商 品 房 很 多 倍 未 来 20 年 中 国 地 价 与 房 价 还 将 上 涨 10 倍 / 王 建 我 们 可 以 把 单 位 土 地 产 出 率 的 增 长 率, 大 体 上 当 作 地 价 上 涨 率 来 看 只 要 能 测 算 出 到 2030 年 城 市 单 位 土 地 产 出 率 的 增 长 率, 就 可 以 大 体 测 算 出 2030 年 的 地 价 了 土 地 增 值 税 清 算 开 场 企 业 如 何 合 理 避 税 保 利 / 卫 旭 华 邬 金 杰 暂 行 条 例 针 对 普 通 住 宅, 以 20% 的 增 值 率 为 临 界 点, 有 意 设 置 了 一 个 免 税 区 正 是 这 个 免 税 区, 使 得 在 一 定 条 件 下, 通 过 增 加 成 本 或 降 低 售 价 来 提 升 净 利 率 成 为 可 能 P21 38 城 市 更 新 办 法 的 别 样 商 机 / 赵 超 郭 恒 城 市 更 新 单 元 概 念 赋 予 了 地 块 内 部 更 多 的 腾 挪 余 地 可 通 过 对 零 散 土 地 进 行 整 合, 将 不 同 的 地 块 价 值 和 产 品 类 型 综 合 考 虑, 分 配 其 在 项 目 整 体 盈 利 模 式 和 现 金 流 中 的 角 色 招 投 标 准 入 旧 改 混 战 的 防 线 / 金 加 林 城 市 更 新 工 作 牵 涉 面 广, 不 确 定 性 多 旧 住 宅 区 业 主 由 于 过 分 追 求 补 偿 条 件, 对 合 作 商 在 开 发 实 力 资 金 保 障 等 方 面 辨 别 不 清, 了 解 甚 少, 又 缺 少 客 观 评 价 机 制 封 面 专 题 (Cover Topic) 梯 次 转 移 挤 出 与 回 流, 城 市 化 的 中 国 曲 线 / 本 刊 编 辑 部 短 期 内, 大 量 人 口 追 逐 着 工 作 机 会, 从 农 村 直 接 涌 入 少 数 几 个 特 大 城 市 ; 随 后 又 跟 随 工 作 机 会, 从 特 大 城 市 被 挤 出 到 周 边 城 市, 或 回 流 到 内 陆 中 心 城 市, 分 别 形 成 规 模 不 同 产 业 有 别 的 城 市 群 P25 48 从 反 城 市 化 到 城 市 群 / 周 牧 之 建 国 后 我 国 重 点 发 展 重 工 业, 为 扩 大 支 持 城 市 工 业 的 农 村 人 口, 采 取 了 农 村 和 城 市 分 割 的 政 策, 尽 量 把 城 市 人 口 下 放 到 农 村 去 还 为 了 备 战 备 荒 将 工 业 迁 往 三 线, 但 并 没 有 在 当 地 形 成 真 正 意 义 的 城 市 在 改 革 开 放 之 前, 我 们 走 的 是 一 条 反 城 市 化 的 路 线 P40 12

15 September

16 目 录 Contents 中 国 房 地 产 市 场 的 梯 次 转 移 / 本 刊 编 辑 部 随 着 各 种 成 本 的 提 高, 沿 海 城 市 群 尤 其 是 超 级 城 市 的 企 业 和 人 口 受 到 较 大 的 外 推 力 而 农 村 人 口 向 城 市 的 转 移 远 未 结 束, 在 两 股 推 力 的 挤 压 下, 开 始 出 现 新 一 批 城 市 化 的 热 点 区 域 沿 海 城 市 群 中 的 卫 星 城 市 外 延 城 市 以 及 内 陆 中 心 城 市 及 其 城 市 群 成 长 的 烦 恼 梯 次 转 移 中 成 长 型 房 地 产 企 业 面 临 的 困 难 营 销 顾 问 专 家 四 人 谈 / 陈 耀 华 邹 立 新 尹 晓 松 史 剑 华 跨 行 业 开 发 企 业 缺 乏 房 地 产 开 发 经 验, 跨 区 域 发 展 企 业 面 临 市 场 熟 悉 度 和 资 金 安 全 的 双 重 风 险, 他 们 都 需 要 有 人 从 专 业 层 面 为 他 们 进 行 整 体 把 控 ; 随 着 外 来 企 业 纷 纷 进 驻 新 兴 市 场, 本 地 开 发 企 业 也 面 临 竞 争 加 剧 的 压 力 哈 尔 滨 : 新 区 首 次 开 发 如 何 与 区 域 进 行 价 值 互 动 / 陈 怡 乌 鲁 木 齐 : 企 业 层 面 的 多 项 目 组 合 战 / 车 万 里 南 通 : 如 何 改 变 项 目 定 位 骑 墙 的 困 境 / 罗 炜 炜 萧 山 : 先 天 劣 势 的 单 价 地 王 项 目 如 何 卖 出 利 润 / 闫 旭 剑 绍 兴 : 卖 冷 了 的 别 墅 大 盘 怎 么 再 催 热 / 沈 元 源 黄 涛 丽 上 饶 : 在 五 线 城 市 捕 获 稀 缺 的 客 户 资 源 / 安 晓 苛 鄂 尔 多 斯 : 资 源 型 城 市 的 现 金 流 营 销 术 / 吴 宇 鹏 湛 江 : 客 户 行 为 模 式 策 略 在 旧 改 项 目 中 的 运 用 / 肖 志 渊 蔡 凯 P52 P70 80 城 市 City 被 误 解 的 佛 山 / 黄 智 攀 耿 小 磊 在 和 广 州 的 关 系 上, 从 广 佛 都 市 圈 到 广 佛 同 城 化, 佛 山 的 态 度 一 直 都 是 积 极 融 入, 但 不 等 不 靠 自 力 更 生 近 年 来 佛 山 一 系 列 大 手 笔 的 多 中 心 造 城 运 动 与 三 旧 改 造 动 作, 表 明 自 己 并 没 有 放 弃 自 主 崛 起 的 愿 望 86 开 发 Develop 一 生 之 宅 与 银 发 住 区 / 卢 求 适 老 化 通 用 住 宅 被 称 为 一 生 之 宅, 可 使 用 40 年 以 上 在 设 计 和 建 造 中, 通 过 潜 伏 性 设 计, 把 老 人 的 各 种 需 要 考 虑 进 去, 使 居 住 者 迈 入 老 年 后, 投 入 少 量 资 金, 就 能 及 时 根 据 需 要, 增 加 必 要 的 设 施, 提 高 自 理 能 力, 消 费 群 为 尚 未 进 入 老 年 而 具 有 购 买 能 力 的 中 青 年 人 P82 14

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18 目 录 Contents 90 营 销 Marketing 新 都 汇 : 封 闭 市 场 突 围 术 / 宋 凯 蔡 甸 城 区 人 口 仅 10 余 万, 市 场 容 量 小, 可 利 用 的 营 销 推 广 手 段 非 常 有 限, 报 纸 发 行 量 很 少, 直 投 夹 报 没 有 多 大 意 义, 电 视 台 的 收 视 率 也 不 高, 更 没 有 多 少 人 气 很 旺 的 户 外 广 告 牌, 信 息 传 播 渠 道 少, 信 息 传 播 慢, 是 一 个 私 房 单 位 房 遍 地 的 地 区 94 图 片 Photo 岁 月 骑 楼 / 陈 宇 琪 逛 汕 头 的 老 街, 感 情 是 复 杂 的 既 沉 醉 于 古 朴 典 雅 的 氛 围, 又 不 忍 看 到 年 久 失 修 的 建 筑 愈 发 古 朴 看 着 暮 色 中 的 幢 幢 骑 楼, 想 起 那 些 早 年 从 这 里 下 南 洋 谋 发 展 的 华 侨, 汕 头, 或 许 还 是 怀 旧 点 好 P 建 筑 Architecture Hotel ME 移 位 的 存 在 感 / 张 宇 大 厦 由 单 纯 的 体 块 叠 合 而 成 : 一 个 立 方 体 建 筑 独 立 存 在 于 后 方 ; 另 一 个 120 米 高 的 平 行 六 面 体 塔 楼 在 纵 向 上 分 为 两 段, 其 中 一 半 向 空 中 移 位 这 一 完 整 几 何 体 块 的 断 裂 创 造 出 的 形 式 和 体 量 的 动 态 感, 为 水 平 向 城 市 中 插 入 的 塔 楼 赋 予 了 某 种 都 市 感 116 人 物 People K.P. 辛 格, 发 展 中 国 家 房 地 产 的 弄 潮 之 道 / 简 胜 军 军 旅 生 涯 铸 就 了 他 军 人 的 胸 怀 和 刚 正 风 格 这 些 特 质, 使 他 在 众 多 房 产 开 发 商 中 脱 颖 而 出 他 懂 得 思 考 事 物 之 间 的 联 系 并 加 以 利 用, 在 开 发 古 尔 冈 时, 他 就 轻 车 熟 路 地 驾 驭 了 印 度 的 官 僚 主 义 并 进 行 了 勇 敢 的 政 治 斗 争 P121 P 漫 话 Rambling 日 本 料 理 中 的 生 活 智 慧 / 甄 文 达 日 本 料 理 与 俳 句 有 异 曲 同 工 之 妙 虽 形 式 简 单, 但 内 容 俱 全 ; 食 物 营 养 均 衡 且 搭 配 得 当, 充 满 着 对 美 丽 大 自 然 的 敬 畏 之 情 今 日 的 日 本 料 理 仍 保 留 着 其 最 初 的 特 质 时 令 食 材 仍 可 昭 示 四 季 的 轮 回 更 迭, 比 如 春 天 的 鳟 鱼 和 草 莓 夏 天 的 鳗 鱼 以 及 秋 天 的 松 茸 菇 16

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20 知道 Discover 在第七届青岛国际汽车展会上 德国生产的德福6971型豪华旅居房车受到青睐 该款车内设豪华卧室 豪华卫生间和厨房 价值120万元人民币 随身居 18 从手表到walkman 从手机到手提电脑 人 营人数减少 将旅行拖车用作住宅的想法被提 们想把所有功能都随身携带 喜欢开车野营的 出 50年代后军人复员 移民涌入 美国出现了 美国人 从20世纪20年代就开始制造车轮上的 严重的住房短缺 住宅制造商从中发现商机 家 他们在自家的后院里用木头制作简单的房 开始开发可移动式房屋 这种模块化的房屋可 屋 然后再把房屋固定到汽车T型的底盘上 以吊装在汽车托架上进行运输 然后在现场被 成为最早的一体式房车 到30年代末 全美大 安置在房屋基础上 屋主搬家时可以再次进行 约有 辆旅行房车 其中1/4是由生产商 吊运 于是美国出现两大市场 以旅行为主要 用流水线制造的 但美国地方法规禁止将旅行 目的的汽车房屋和以居住为主要目的的可移动 拖车用作永久住房 40年代二战时期 汽车野 房屋

21 法 隆 寺 (Horyu-ji) 又 称 斑 鸠 寺, 兴 建 于 金 刚 组 成 立 当 年, 位 于 日 本 奈 良 生 驹 郡 斑 鸠 町,1993 年 被 列 为 世 界 文 化 遗 产 全 球 现 存 最 古 老 的 家 族 企 业 是 建 筑 商 日 本 建 筑 公 司 金 刚 组 (Kongo Gumi) 创 立 于 公 元 578 年, 是 现 存 世 上 最 古 老 的 家 族 企 业, 至 今 已 传 至 第 40 代 金 刚 组 以 建 造 寺 庙 起 家, 早 年 建 造 的 四 大 天 王 寺 与 法 隆 寺 是 代 表 日 本 建 筑 的 两 大 历 史 遗 产 1955 年, 金 刚 组 除 建 造 寺 庙 庭 园 外, 开 始 承 办 一 般 建 筑 金 刚 组 的 企 业 架 构 分 成 多 个 小 组, 约 5 至 8 人 为 一 组, 各 组 保 持 其 独 立 性, 互 为 竞 争 小 组 会 集 中 改 良 固 有 技 术, 接 单 时 总 部 会 评 估 各 组 的 能 力, 藉 以 决 定 由 哪 一 组 承 办 20 世 纪 90 年 代 开 始, 日 本 经 济 泡 沫 破 灭, 金 刚 组 负 债 庞 大, 并 于 2006 年 1 月 宣 布 清 盘, 资 产 由 高 松 建 设 创 建 的 同 名 子 公 司 金 刚 组 接 管, 金 刚 组 则 重 回 老 本 行, 专 做 寺 庙 建 筑 在 清 盘 前, 金 刚 组 2005 年 财 政 年 度 收 入 为 75 亿 日 元, 有 100 名 员 工 清 算 后, 负 债 额 为 40 亿 日 元 金 刚 家 族 第 40 代 堂 主 ( 总 裁 ) 金 刚 正 和 曾 说 : 我 们 公 司 能 生 存 这 么 久 其 实 没 有 什 么 秘 密 无 论 经 济 繁 荣 还 是 衰 退, 专 一 于 自 己 的 核 心 业 务 永 远 是 生 存 之 道 September

22 知道 Discover 7月7日 中国农业科学院北京试验田的麦子成熟收割 黄金地段的 金色麦田 20 7月是小麦成熟的季节 在北京北三环路繁 木 这几块位于市区黄金地段的农田就显得格 华地段被高楼大厦包围的一块麦田上 中国农 外显眼 享有 三环内惟一农田 的称号 北京 业科学院的收割机奔跑着收割实验小麦 1957 北三环联想桥周边的房价 2010年接近3万元/ 年3月1日 中国农业科学院华北农业科学研究 平方米 寸土寸金 与周边高楼分割空间的形势 所建立 地点选在现北三环附近 农科院当时 不同 这几块已被规划为 绿地 用途的农田 的试验田现仅存3块 分布在北三环内的大钟 黄土地上插着农科院用以试验的小标签 大棚 寺皂君庙路东西两侧和三环外的青云路附近 的钢筋架竖立起来 地上的小麦开始泛青 站 当年这里是城外偏僻的地方 随着周边大兴土 在路边就能闻见成熟的小麦香味儿

23 本栏目图片来源 / CNSPHOTO 2010年7月28日 海南琼海 两名民工正在砖窑里排放粘土砖 秦砖汉瓦 寿终正寝 作为传统墙体材料实心粘土砖 被业内人 粘土砖 随后各地政府纷纷响应 公布废止时 士雅称为 秦砖汉瓦 俗称为 红砖 红砖 间表 然而 由于红砖易生产 原料来源广 价 一直以来是我国建筑的传统材料 历史久远 格便宜 故屡禁不止 2010年7月15日 三亚市 然而 实心粘土砖的烧制却是以毁损良田 消 对15家生产实心粘土砖厂实行停电 虽然已停 耗能源 污染环境 减震性弱等为代价的 我国 电 仍有部分砖厂自行发电抢烧实心粘土砖 房屋建筑材料中70 是墙体材料 其中粘土砖 这个月底前肯定要关 但还是想把剩余的砖 占据主导地位 生产粘土砖每年耗用粘土资源 坯烧完 三亚市田独镇大茅村粘土砖厂陈老 达10多亿立方米 相当于毁田50万亩 即60多 板说 砖厂开业20多年 附近村民盖房子都用 万人口失去的耕地 2005年 国务院发出通知 粘土砖 要求到2010年底 实现所有城市禁止使用实心 September

24 地球村 World ① ① ② ③ ③ ④ ⑤ 1 2 加拿大 意大利 移民将成住宅产业支撑力 度假小镇对富豪说 不 从现在起到2036年 随着加拿大人口的老龄化 该国的住宅产业正 位于海边的意大利度假小镇马尔米堡闻名遐迩 是意大利富人 名 指望着移民来支撑疲弱的现状 加拿大房屋抵押和住房公司 CMHC 流 艺术家的度假胜地 而俄罗斯富人频频造访并插手当地楼市 令镇 的一份报告 模拟了加拿大全国家庭增长情况 结果表明 从2007年至 长布拉蒂不堪其扰 甚至实施了一项20年内禁止向外国人出售房地产的 2036年 移民几乎占据了所有预期的人口增长 而在预计增加的460万 禁令 按该禁令 海景地块也只能出售给生于当地的买家或长住居民 家庭户数中 移民则占到260万左右 随着加拿大人口年龄结构的转变 镇长说 本地人常常因富人出高价争夺房源而买不起房 只得纷纷移居 可能引发技术工人的短缺 移民仍将是未来几十年人口增长的最大来 他地 一名镇议员还称 看看这周围的品牌专卖店 你会以为是在伦敦 源 来自 不动产时代 镇长认为富翁们是在破坏小镇的文化 我们希望保持小镇的特色 来自 华尔街日报 3 巴西 对话机制掀起圣保罗房地产新热潮 最近在圣保罗市出现所未有的房地产热潮 平均每个小时都会有4 房者直接对话的机制 ITAPLAN房地产公司的负责人说 所有因素都 套新公寓售出 新房销售量较去年增加了75% 有关部门判断是因为近 必须考虑到 因为一栋楼房需要至少5年才能成形 需要对整个小区进行 几年间大量新公寓楼的建成 房地产商们则称 以前楼房的建筑就像是 调研 了解那里的居民构成和住房情况 如果是居民小区 则需要为家庭 生产线 而现在则更加灵活和环保 现在比较时兴的是俱乐部制式的 设计住房 增加娱乐设施 在广告中加入全家人的画面 如果是有很多 公寓楼 拥有美食区 健身区 售楼书也越做越厚 需要建立一种与购 酒吧的小区 则应该更多考虑单身青年的需要 来自 南美侨报 22

25 印 度 南 非 超 豪 华 住 宅 再 现 印 度 经 济 在 过 去 几 个 月 东 山 再 起, 超 豪 华 公 寓 也 随 之 回 归, 它 们 比 以 往 任 何 时 候 都 更 大 更 好 更 时 尚 有 钱 人 再 次 愿 意 为 他 们 的 梦 想 家 园 花 费 百 万 他 们 买 带 5 个 卧 室 的 公 寓,500 至 1000 平 方 米 的 延 伸 空 间 设 有 私 家 游 泳 池 和 空 中 慢 跑 公 园 开 发 商 还 增 添 了 很 多 附 加 值, 有 的 利 用 雨 水 采 集 系 统 和 太 阳 能 供 热 系 统 为 住 宅 提 供 生 态 友 好 环 境, 有 的 甚 至 提 供 在 线 住 宅 定 制 与 设 计 服 务 然 而, 这 些 豪 宅 不 是 有 钱 就 能 购 买, 有 些 开 发 商 关 心 谁 会 进 驻 他 们 的 公 寓, 因 为 住 户 越 富 裕 社 会 地 位 越 高, 越 能 提 升 他 们 的 品 牌 形 象 ( 来 自 华 尔 街 日 报 ) 小 户 型 零 首 付 南 非 第 一 大 城 市 约 翰 内 斯 堡 的 房 价 大 约 为 人 民 币 5000 元 / 平 方 米, 该 国 最 贵 的 房 产 在 海 边 的 德 班 和 开 普 敦 南 非 小 户 型 的 房 子 是 不 需 要 首 付 的, 银 行 为 市 价 80 万 兰 特 ( 约 74 万 元 人 民 币 ) 以 下 的 房 屋 提 供 100% 的 贷 款 ; 对 于 80~270 万 兰 特 之 间 的 房 屋 提 供 95% 的 贷 款,270~400 万 兰 特 之 间 的 房 屋 提 供 的 贷 款 为 90%,400 万 兰 特 以 上 的 房 屋 贷 款 比 率 下 降 到 85%, 房 贷 门 槛 并 不 高 南 非 的 房 地 产 商 不 出 售 毛 坯 房, 精 装 修 通 常 包 括 厨 用 电 炉 吸 油 烟 机 整 体 橱 柜 ; 卧 室 内 的 大 型 组 合 衣 柜 ; 卫 生 间 内 所 有 洁 具, 如 马 桶 洗 脸 盆 毛 巾 杆 沐 浴 间 和 浴 缸 ( 来 自 新 文 化 报 ) 6 希 腊 卖 岛 卖 地 还 债 希 腊 为 偿 还 堆 积 如 山 的 债 务 打 算 出 售 或 长 期 出 租 该 国 部 分 岛 屿 位 于 希 腊 米 克 诺 斯 岛 的 一 处 顶 级 旅 游 胜 地 即 是 被 售 地 之 一 据 悉, 该 地 三 分 之 一 为 希 腊 政 府 所 有, 目 前 正 在 寻 购, 希 望 将 之 打 造 为 一 个 综 合 性 豪 华 旅 游 地 希 腊 岛 屿 产 权 负 责 人 Makis Perdikaris 说 : 我 很 难 过, 这 本 应 是 最 后 手 段, 可 是 现 在 的 重 要 问 题 是 发 展 经 济, 吸 引 国 内 外 投 资, 需 要 钱 ( 来 自 卫 报 ) September

26 泡沫 Bubble 如果看中了 可以先缴纳90%的款项 剩下 的10%等到过户后再付 2 配套商品房欲提前 兑现 ① 上海以安置拆迁居民为主的配套商品房 虽然有 满5年才 可上市交易 的 红线 但在房价高涨的推动下 一些房东正 试图 突破 5年的限制 将房源挂牌出售 位于浦东新区三林 板块和闵行区浦江镇板块的两个大型居住社区 是最早实行正 式投入使用的动迁居民安置点 在二手房交易市场 台面上是 房源是动迁配套房 现在无法过户 台面下却或明或暗地表 ② 示可以先交易再过户 如果看中了 可以先缴纳90%的款项 剩下的10%等到过户后再付 成为通行的做法 业内人士认 为 这种未满过户期限的房源 在实际操作中 风险性很大 与配套商品房有些类似的经济适用房 未来或许会面临同样的 问题 第一财经日报 ③ 3 1 新政后首个别墅博览会遇冷场 78家央企缓慢退出 16家疯狂买地 已连续举办15届的上海别墅博览会 在政府有可能动用房 国资委 清退令 颁发后不到一周 78家被点名的不以房地 产税等进一步调控房价的预期下 新政后的这一届人气显得格 产为主业的央企中 多数作出回应 表态将根据政策 通过挂牌 外低落 参加此次展会的多个别墅项目均未明确敲定开盘细 出让或者出售股份的形式 剥离房地产业务 而16家主营房地产 节 而在价格方面 除个别项目有小幅度优惠外 有的项目还较 的央企也宣布 期待接手其他央企退出的房地产项目 截至目 前期有所上调 展览主办方表示 此次别墅博览会的参展商并 前 已经在北京 上海产权交易所挂牌转让地产项目的央企接近 不指望在展会上卖掉多少套别墅 而是想借此试探市场行情 20家 但成功转让的却只有中国航天科工集团的北京金中都置业 为下一步的运作提供市场依据 别墅作为高端物业项目 被认为 公司和中石油北京都市圣景地产公司两个项目 与78家央企退出 具备较高的保值升值能力 然而在此次别墅博览会上 人们开 时缩手缩脚的态度形成鲜明对比的是 16家房地产央企在土地 始对 别墅保值说 抱谨慎态度 在国家从严调控楼市已成定 市场上的疯狂大手笔 截至7月20日佛山南海一地块被纳入囊中 势的背景下 房产税是否开征 是否从高端物业下刀 被认 本轮地产央企拿地总额已经接近300亿元 南方日报 为是影响别墅市场的最大不确定因素 别墅新闻网 24

27 化名街之一 福州三坊七巷 时间都是6月28日 最贵的一幅 4 达27364元/平方米 和一线城市中心区域的二手房价格接近 是 蚁族 大迁徙 上半年全国单价十大 地王 中的第二名 除福州外 全国其他 省份已经出现个人买地现象 7月2日 沈阳土地储备交易中心刚 因 蚁族 聚居闻名的北京唐家岭拆迁启动 整体腾退工 作将在今年12月31日前完成 聚居在这里的数万名 蚁族 也 开始撤离 受此影响 唐家岭周边区域房租普遍上涨 甚至有 刚公告了沈阳有史以来自然人买地的价格纪录 今年60多岁的束 桂香老人以4.6亿元的价格购得沈阳工农路9万多平方米的地块 每日经济新闻 些涨幅高达三成 迫于租金上涨压力 大部分收入微薄的 蚁 族 分流至邻近唐家岭的未拆村庄 位于唐家岭以北7公里的史 各庄 从半年前唐家岭即将拆迁的消息传出来后 很多村民就 开始盖楼房了 村民崔先生家一栋4层楼高 每层楼有8间小屋 子的新楼即将修好 每间屋子门前还像大学寝室一样注明房号 修楼的几十万元都是借的 就算贷款 今后房子租出去 四五 年就还清了 崔先生说 有专家指出 如果政府不合理规划保 一个城中村拆除了 新的城中村必然会在 更远的地方形成 导致政府永远有拆不 完的城中村 障房 一个城中村拆除了 新的城中村必然会在更远的地方形 成 导致政府永远有拆不完的城中村 中国房地产报 5 空置房可供2亿人居住是用屁股算出来的 有媒体报道 国家电网公司近期在全国660个城市的调查显 示 有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零 这些空置房 足以供2亿人居住 安徽芜湖以 裸体做官 首创者自居的公务 员周蓬安称 这是用屁股算出来的 周指出 按照2008年我国城 镇人均建筑面积28平方米计算 2亿人需要56亿平方米的住房 而全国2007年商品住宅销售面积仅为6.9亿平方米 2008年更是 下滑到5亿平方米 2009年也仅增长到7.1亿平方米 即使以销售 最好的2007~2009年这3年推算 56亿平米的住宅也相当于9年的 销售量 中国自1998年实行房改 至今也仅12个年头 也就是说 中国12年盖的房子 有8年盖的房子目前处于空置状态 这显然是 荒谬的 新浪 本栏目图片来源 / CNSPHOTO ④ 6 福州个人买 地王 今年7月 中国指数研究院发布的土地交易情报显示 上半 年全国成交楼板价最高的10幅土地 有4幅是由自然人买下 且 全部位于林则徐 沈葆桢 冰心等人居住过的中国十大历史文 September 2010 ⑤ ⑥ 25

28 数据观点 Data 新政后 大城市居民期待保障房 普通城镇居民更爱商品房 零点研究 零点机 构近期就房地产 新政 对 消费 不同城市的被访者计划购买房屋类型分布 的影响进行了一次全国性的调查 结果显 示 公众更愿意购买新房 而一线大城市 和其他城镇居民在新房购买倾向上出现分 化 大部分一线城市居民加大了对保障房 40 的期待 而其他城镇居民则仍倾向于购买 0 20 商品房 新商品房 有74.1%的人表示 房产新政策的出台 对他们的购房选择有影响 一部分持观望 态度 暂时推迟了购房计划 另一部分则增 一线城市 除一线城市外的其他省会城市 城镇 80 保障性住房 经经 济适用房 两限房 2005年及其以后的 二手房 2005年以前的 二手房 说明 统计调研的城市划分如下 一线城市为北京 上海 广州 除一线城市的其他省会城市为武汉 哈尔滨 太原 西安 昆明 城镇为广东广州从化 辽宁大连普兰店 浙江杭州临安 山东枣庄滕州 黑龙江哈尔滨尚 志 山西晋城高平 湖北黄石大冶 四川成都彭州 加 或减少 了购房资金 而也有25.9%的 公众认为 新出台的房产新政对他们的购 房没有形成影响 其中有结婚生子的刚性 仍低于新商品房的购买比例 49.0% 府保障性住房存有较高的期待 而相比较 对比 不 同 类 型 的 城 市后发 现 一 线 于一线城市 城镇居民更青睐于新商品房 城市的被 访者更倾向购买 保 障 性住 房 70.3% 这种选择与城镇新商品房房价 在计划购房的公众中 89.7%的人更愿 58.9% 面对房源紧张 房价居高不下 相对较低且房源需求量相对较小 城镇环 意购买新房 其中 打算购买保障性住房 的现状 新政中指出的 保障性及普通住 境舒适 投资新商品房的升值空间更大等 经济适用房 两限房 40.7% 的比例 房不得低于住宅用地70% 使他们对政 因素有重要关联 需求 也有资金实力雄厚的投资客 新技术 Technique Invelope隔墙系统 LEED认证的加分点 CENTRIA公司制造的Invelope面板系 助于降低临时取暖费用 降低建筑师 承 统 由泡沫填充的绝缘核心 持久耐用的 包商和业主的成本 利用Invelope系统 还 金属雨屏和石砌体组合而成 它防水防潮 可以减少建筑物在施工期间的暴露时间和 具备排水和隔热保温功能 还能外贴装饰 水汽侵害 虽然是单一组成的结构特性 板 可用于金属框架结构的商业楼宇和公 Invelope面板作为一个整体的隔墙系统 可 共机构建筑 应用于所有类型的建筑物 适应所有类型 Invelope将所有功能集成于一个面板 的气候条件 不必再采用传统隔热板 外贴石膏板 空 Invelope还极具环保性 由于其卓越的 气和水汽隔绝措施以及建筑外包保护等 保温 防潮和持久特性 可以帮助建筑物在 节省了资金 也可避免一些协调和界面切 很多方面获得LEED认证的加分点 如能源 分问题 而且 这一设计比传统多组成结 和空气质量 使用材料和资源以及室内环 构的隔墙表现出更好的热效率和防 潮效 境质量等 由于采用大量环保再生材料 果 Invelope面板粘贴及晾干都方便快捷 Invelope还是首个获得Cradle to CradleSM认 能加快建设 减少建筑废物的产生 还有 证的隔墙系统 26 耐用的金属雨屏 泡沫填充隔绝核心

29 楼市等高线 Contour 荐书 Bookshelf 一类城市2010年4~7月新建商品房量价 创新者的应变 走势图 20世纪80 90年代 公司可以靠专注于提升 成交面积 营运效益而改善获利 但今天 大多数经营得很 成交均价 万平方米 万/平方米 年末 福布斯 进行的一项问卷调查发现 有近 八成受访者认知彻底转型的必要 大约2/3的受访 者表示正分配资源于转型行动 但只有12%的受 访者表示转型行动已有很好的进展 残酷的事实 500 是 多数的转型行动都以悲剧收场 几乎所有经理 0 人都有过这样的经验 转型行动一开始充满希望 月 5月 6月 7月 好的公司已经没什么累赘肥肉可以割除了 2008 最终却以失望收场 不过 并非没有希望的迹象 作者 史考特 安东尼 出版 天下出版社 2010/07 你有注意到苹果公司和IBM转型的共通特征吗 二类城市2010年4~7月新建商品房量价 转型来自跨入新市场 离开旧市场 公司鲜少能够 走势图 透过删减成本或改善营运效益而促成转型 营运 效益是竞争场上必不可缺的要素 营运效益一流 成交面积 成交均价 万平方米 的厂商可以创造竞争优势 但不论在何种境况下 万/平方米 营运效益都不足以击退破坏性创新 促成长期的 竞争优势 月 5月 6月 路是无限宽广 越是混沌的时刻 越应该回归初心读经典 在 金融海啸冲击全球 景气不振 人心动荡的年代 我们也许可以读读创造日本近代经济奇迹的松下 7月 幸之助的人生哲学 三类城市2010年4~7月新建商品房量价 走势图 每个人都有一条上天赐予的专属道路 我们 或许会因欣羡他人 被表象迷惘而误入岔路 但一 定是步履艰辛 险路遥遥 追溯生命源头 找寻天 成交面积 成交均价 万平方米 赋之初衷 宽阔人生自然在握 做最坦率的事 行 万/平方米 月 5月 6月 7月 最宽广的路 作者 松下幸之助 出版 圆神出版社2008/12 人既然生在世上 多少总怀抱着某些理想 带 着许多期许 而且总是务求其博大 高远 最高 最大 最善 最佳 总之无论理想 期许为何 一 定得带个 最 字 这样自己与他人的生活 才能 连带获得提升 至善当然是求之不得的理想境界 无奈现实 社会的状况却往往无法尽如人意 一味强求 反而 一类城市数据为深圳 广州 北京 上海 杭州的平均值 二类城市数据为天津 厦门 无锡 佛山 东莞的平均值 导致问题丛生 惹来烦忧 于是 次善之策的重要 三类城市数据为郑州 长沙 西安 武汉 大连的平均值 性得以彰显 你我是不是过于期待至善 而被这个 华房数据 李凌 框架层层束缚 忽略了次善之策的重要性 有时候 在某些情况之下 次善之策可能才是至善之策 September

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32 观 察 Observe 陈 劲 松 : 两 个 都 赚 钱 的 市 场 两 大 市 场 都 有 钱 赚, 而 且 保 障 性 住 房 对 于 资 金 实 力 欠 缺 的 开 发 商 而 言 可 能 更 好, 因 为 银 行 会 提 供 更 优 惠 的 按 揭, 政 府 也 不 会 打 压, 资 金 周 转 率 要 高 出 普 通 商 品 房 很 多 倍 上 个 月 参 加 了 一 个 部 长 主 持 召 开 的 关 于 房 地 产 趋 势 的 宏 观 研 讨 会, 有 两 点 让 我 大 开 眼 界 第 一 是 所 谓 宏 观 经 济 的 两 难, 很 多 房 地 产 调 控 政 策 是 否 会 适 度 放 松 ; 第 二, 因 为 各 地 情 况 表 现 不 一, 是 否 该 一 刀 切, 还 是 应 出 台 适 合 当 地 情 况 的 政 策 关 于 新 政, 本 人 认 为 短 期 内 不 会 放 松, 认 为 调 控 政 策 有 所 松 动 是 误 解 所 以 我 们 就 别 做 这 个 梦, 这 个 梦 对 我 们 不 利 事 实 上, 问 题 在 于 本 轮 调 控 到 底 要 达 到 什 么 目 标? 调 控 多 深 才 能 达 到 中 央 的 预 期? 到 底 要 房 价 下 跌 多 少 才 会 满 意 呢? 我 可 以 告 诉 大 家 的 是, 这 问 题 没 有 答 案 魔 咒 不 解 除 政 策 不 松 动 一 个 清 华 大 学 的 毕 业 生 工 作 5 年, 通 过 工 资 能 买 得 起 北 京 的 楼 吗? 我 看 买 不 起 就 连 首 付 都 难, 除 非 他 不 吃 不 喝 跌 10% 他 能 买 起 吗? 跌 20% 呢? 还 是 买 不 起 那 么, 本 轮 调 控 的 目 的 到 底 是 什 么? 我 觉 得, 按 照 中 央 的 说 法, 关 于 抑 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 目 的 已 经 达 到, 因 为 调 控 第 一 个 月 房 价 就 已 经 不 涨 了 那 么 为 什 么 还 要 坚 持 呢? 第 一, 如 果 放 松, 房 价 会 迅 速 反 弹, 如 果 允 许 地 方 政 府 出 台 针 对 地 方 的 放 松, 房 价 也 会 反 弹, 反 弹 的 力 度 可 能 会 超 过 预 期 钱 还 在, 心 不 死, 这 是 绝 对 不 能 放 松 的 第 一 个 理 由 第 二, 房 地 产 是 政 治 问 题, 这 个 魔 咒 还 没 有 解 除 所 谓 房 地 产 成 为 政 治 的 魔 咒, 就 是 指 它 令 年 轻 一 代 对 未 来 没 有 希 望 当 一 个 国 家 一 个 民 族 的 年 轻 一 代 对 未 来 失 去 希 望, 这 个 国 家 和 民 族 肯 定 出 问 题 了 这 30

33 个魔咒怎么解除呢 我认为是批量推出保 性住房推向市场 到了那个时候 我觉得对 障性用房 这是解除房地产魔咒的重要前 商品房的政策打压才可能会结束 提 保障性住房什么时候能够批量推出 我觉得第一是创新价格 刚入市的时 候一定要理性 第二是销售人员与消费者 因此 未来中国房地产一定有普通商 建立一种什么样的关系呢 绝不是恐吓的 品房和保障性住房两大市场 两大市场都 关系 而应是信息价值展示的关系 是顾 有钱赚 而且保障性住房对于资金实力欠 问的关系 你恐吓人家没用 你越恐吓人家 保障房不大量推出 调控就是长期 缺的开发商而言可能更好 因为银行会提 越不买 全国来讲 一线城市已经大受影响 行为 供更优惠的按揭 政府也不会打压 资金 了 在这种情况下有没有市场 一定会有 周转率要高出普通商品房很多倍 怎么把握 一定要深思熟虑 把产品的价 宏观调控什么时候便可以放松 保障性用房现在欠了多少呢 深圳保 障性用房占商用性住房不到6% 有些城市 比如哈尔滨 情况会好一些 因为还有单位 值挖掘出来 对客户的理解也非常重要 做好面对两个市场的准备 淡市中热卖 我觉得这个没什么诀窍 自建房 但保障性住房占商用性住房也不 调控时间的长度决定了这次调控的深 一是要理性 做足功课 二是注重产品线 超过25% 在香港这个比例是多少呢 是 度 有信心 有现金流 并提早看清楚形势 这是基于公司发展的战略 我们不是挣一 保障性住房占到住房总量的47% 很重要 批量推出保障性住房是恢复正常 笔钱就完了 战略思考是非常重要的 包括 新加坡则达到80% 保证了居者有其屋 中 秩序的前提 我呼吁大家关注这种趋势 拿地 像是未来的旅游地产 深圳的华强 国的房地产 在保障性住房这个前提没有 这是未来的发展方向 否则中国房地产市 集团搞了一个3D乐园 与高科技整合 廊坊 实现之前 调控就是长期的 场永远达不到国际标准 华夏的工业园项目 进行土地一级开发 目 保障性住房的推出 路很漫长 原因 我们的主流开发模式现在面临挑战 前各省都请他们做工业园 江苏启秀正在 在于保障性住房是政府主导的 既当包工 以往那些 发展靠融资 利润靠涨价 促进 进行汽车城包括汽车物流的持续经营 所 头 又搞设计 这个迷局需要用创新来破 成交靠恐吓 的套路肯定不行 那未来怎 以说未来的重点就是创新 中国的房地产 解 怎么破解呢 尽快将今年推出的保障 么走呢 要回答几个问题 未来的路越来越清晰了 两个市场然后大 性住房用地推向市场 怎么才能尽快地将 其推向市场呢 干几件事 首先 政府不能当包工头 不能去建房 子 也别去设计 政府只管标准 房子的标 准和保障性房屋的申请标准 问题1. 如果价格不变 成交稀少的局面再延续半年一年 现金流如何解决 城 市化 尤 其是大 城市的城市化 问题2. 既有的 发展靠融资 利润靠涨价 模式如何突破 问题3. 面对 两个市场 我们做了什么准备 怎样的布局 和模式才能持续发展 一般商品房都有20%左右的利润率 而保障性住房只有3 5% 那么开发商凭 我 发现我们行业比资本市场对 我们 什么愿意做保障性住房呢 要把商业部分 的估计乐观很多 这非常奇怪 因为资本 进行全权划归 开发商爱怎么卖 赚取利 市场的估计常常是对的 在这种情况下要 润 各凭本事 把保障性住房定价按市价的 热卖 而且价格还想牛 我觉得特别难 但 1/3 图纸批准后开工那天就推向市场 让 也不能靠恐吓的方式 消费者普遍处于观 符合条件的人来认购 迅速地将批量保障 望 怎么办呢 September 2010 本文根据陈劲松在第二届中国房地产创新大会哈 尔滨分论坛上的演讲整理 31

34 观 察 Observe 王 建 未 来 20 年 中 国 地 价 与 房 价 还 将 上 涨 10 倍 我 们 可 以 把 单 位 土 地 产 出 率 的 增 长 率, 大 体 上 当 作 地 价 上 涨 率 来 看 只 要 能 测 算 出 到 2030 年 城 市 单 位 土 地 产 出 率 的 增 长 率, 就 可 以 大 体 测 算 出 2030 年 的 地 价 了 2000 年 全 国 城 市 建 成 区 面 积 为 2.24 万 平 方 公 里, 当 年 现 价 GDP 为 9.92 万 亿 元, 单 位 城 市 面 积 GDP 产 出 率 为 4.42 万 亿 元 / 万 平 方 公 里 到 2008 年, 全 国 城 市 建 成 区 面 积 增 长 到 3.63 万 平 方 公 里, 当 年 现 价 GDP 增 加 到 30.1 万 亿 元, 单 位 城 市 面 积 GDP 产 出 率 为 8.29 万 亿 元 / 万 平 方 公 里 这 8 年 城 市 土 地 产 出 率 的 年 均 增 长 率 为 8.2%, 而 同 期 全 国 商 品 房 价 年 均 增 长 率 为 7.6%, 两 者 十 分 接 近 尽 管 房 价 不 等 于 地 价, 地 价 包 含 在 房 价 中, 而 自 2000 年 以 来 地 价 占 房 价 的 比 重 一 直 是 上 升 趋 势, 所 以 如 果 是 计 算 地 价 增 长 率, 应 该 比 房 价 增 长 率 更 接 近 土 地 产 出 率 的 增 长 率 由 此 说 明 了 土 地 产 出 率 与 地 价 上 涨 率 的 一 致 性 因 此, 我 们 可 以 把 单 位 土 地 产 出 率 的 增 长 率, 大 体 上 当 作 地 价 上 涨 率 来 看 只 要 能 测 算 出 到 2030 年 城 市 单 位 土 地 产 出 率 的 增 长 率, 根 据 现 在 的 地 价, 就 可 以 大 体 测 算 出 2030 年 的 地 价 了 2030 年 中 国 城 市 地 价 将 达 2.7 万 元 / 平 方 米 我 最 近 看 到 汇 丰 银 行 的 一 个 研 究 报 告, 其 中 估 计 2008 年 中 国 的 地 价 总 值 是 100 万 亿 元 人 民 币 如 果 按 2008 年 全 国 城 市 建 成 区 面 积 3.63 万 平 方 公 里 计 算, 中 国 城 市 当 年 每 平 方 米 的 平 均 地 价 就 是 2780 元 那 么 2008~2030 年 城 市 单 位 土 地 产 出 率 的 年 均 增 长 情 况 呢? 首 先, 关 于 未 来 20 年 内 的 经 济 增 长 速 度, 虽 然 中 国 已 进 入 工 业 化 中 后 期, 但 还 没 完 成 工 业 化, 而 且 城 市 化 严 重 滞 后, 包 含 了 巨 大 的 需 求 增 长 动 力 因 此, 偏 保 守 预 测, 未 来 20 年 中 国 的 经 济 增 长 率 仍 可 以 按 8% 计 算 此 外 还 必 须 考 虑 通 胀 因 素 新 世 纪 以 来, 中 国 GDP 的 平 减 指 数 年 均 为 4.2% 次 债 危 机 爆 发 后, 世 界 各 国 为 了 刺 激 经 济 投 放 大 量 货 币 在 未 来 10 年 内, 世 界 经 济 可 能 仍 处 在 低 迷 期, 各 国 的 货 币 政 策 仍 然 是 偏 32

35 松 所以未来20年内的通胀率应该大于前 米 房价年均上涨率就超过11% 这说明 入二手房市场 从而使城市住房的供给大 10年 偏保守预测 未来20年中国的GDP平 从现在到2030年的未来20年中 中国的城 大增加 所以只有到2030年以后中国人口 减指数可以考虑为年均4.5% 市地价与房价都仍将处在强劲上涨的时间 开始逐步减少时 中国城市地价强劲上升 段内 而且会比进入新世纪以来的十年上 的势头才会开始转变 如果GDP的年均增长率是8% 平减指 数是4.5% 2008年的现价GDP是30.1万亿 涨得更强烈 2004年我在南京大学的一次演讲中 元 则到2030年中国的现价GDP总值就是 到2030年中国基本上完成工业化的时 首次提出了未来10年中国城市地价涨3倍 430万亿元 由于数据获得困难 这里使用的 候 在15亿人口中将有12亿城市人口 城市 大城市核心地段涨5倍这个判断 当时北 GDP是全国数据而非全国城市数据 但由于 化率超过80% 目前如果不算进城打工的 京四环以内的楼价还只有不到5千元/平米 城市集中了全国85%以上的经济产出 所以 用全国GDP代替城市GDP不会有太大出入 其次 关于未来20年内中国非农土地 的可供量目前还有很多争论 如果18亿亩 耕地的红线不能碰 由于到2008年末中国 耕地总面积是 亿亩 则到2030年的 非农用地可供量就是2574万亩 折合1.72万 平方公里 到2030年中国城市建成区总面 积 就在2008年末3.63万平方公里的基础 上 增加到5.35万平方公里 那么到2030年 在5.35万平方公里面 目前城市大多数家庭都是由 4位老人+父母2人+1个孩子 组成 积上产出430万亿元经济总量 2030年中国 城市单位土地的GDP产出率就是80.6万亿 元/万平方公里 是2008年的9.7倍 如前所 说 这个增长倍数也就是地价增长倍数 农民 真正的城市人口只有4.5亿 在未来 左右 5年后就涨到了3.3万元 涨了6倍还 如果2008年中国地价均价是2780元/平米 20年将有接近8亿人要进城 是目前城市人 多 说明我当时的判断还是偏于保守的 则到2030年就是2.7万元/平米 口的两倍 而同期的经济总规模也将增长 但是 当时此话一出就招来了网上的一片 13倍 但城市土地可供量仅能增长48% 在 骂声 不单是学者骂 更多地是百姓骂 甚 未来20年地价和房价比过去10年上 有限土地供给背景下 城市化加速与经济 至有人还编了一个 中国经济学家骇人语 涨得更强烈 持续较快增长 是导致地价与房价加快增 录 我的这句话也被放了进去 可见人们 长的根本原因 对楼价的不满 甚至是恐惧 在日本等东亚国家 地价一般占房价 的70% 如果也按这个水平计算 到2030年 2030年以后二手房放量将扭转地价 中国商品房屋的平均价格应该已经超过了 上涨势头 经济学家既不应取悦领导 也不应取 悦民众 而应站在真理一边 虽然有时很 3.8万元/平米 北京 上海这样的大城市目 与此同时 中国的人口高峰也将出现 孤独 但是真理却往往在少数人手里 我 前的房价就已经是全国均价的3倍以上 因 在2030年 此后人口总数会出现明显减少 这次在文章里又预测说未来20年中国地价 此到2030年中国千万人口以上大城市的平 长期以来的人口政策 使目前城市大多数 涨10倍 又准备挨骂了 但是只有对中国长 均房价应该已经超过10万元/平米 家庭都是由 4位老人+父母2人+1个孩子 期问题的真实理解 才对国家有利 对民 年 中国商品房价的年均 组成 现在出生的孩子长大后 包括自己所 族经济有利 对民众有利 增长率是7.6% 如果在未来房价从2008年 购买的住房和继承的住房 将会拥有4套住 的3800元/平米上涨到2030年的3.8万元/平 房 在留下自用住房后 就会有很多房子进 September 2010 王建 中国宏观经济学会副会长 研究员 转载自中宏网 33

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38 观 察 Observe 卫 旭 华 邬 金 杰 土 地 增 值 税 清 算 开 场 企 业 如 何 合 理 避 税 保 利? 暂 行 条 例 针 对 普 通 住 宅, 以 20% 的 增 值 率 为 临 界 点, 有 意 设 置 了 一 个 免 税 区 正 是 这 个 免 税 区, 使 得 在 一 定 条 件 下, 通 过 增 加 成 本 或 降 低 售 价 来 提 升 净 利 率 成 为 可 能 中 华 人 民 共 和 国 土 地 增 值 税 暂 行 条 例 ( 以 下 简 称 暂 行 条 例 ) 颁 布 的 1993 年, 是 处 于 萌 芽 时 期 的 中 国 房 地 产 市 场 乱 象 丛 生 的 一 年 : 邓 小 平 南 巡 刚 过 一 年, 城 镇 住 房 制 度 市 场 化 改 革 尚 在 探 索, 第 一 笔 个 人 房 贷 刚 刚 发 放, 万 科 在 香 港 成 功 发 行 B 股, 全 国 固 定 资 产 投 资 同 比 大 增 60% 以 上 ; 随 后, 全 国 出 现 严 重 的 通 货 膨 胀, 物 价 指 数 同 比 上 升 10% 以 上, 人 民 币 兑 美 元 汇 率 半 年 间 贬 值 45%, 海 南 房 地 产 价 格 飙 至 7500 元 / 平 方 米 ; 当 年 6 月, 时 任 国 务 院 副 总 理 的 朱 基 发 表 讲 话, 宣 布 终 止 房 地 产 公 司 上 市 全 面 控 制 银 行 资 金 进 入 房 地 产 业, 国 家 开 始 了 对 房 地 产 市 场 大 规 模 的 清 理 和 整 顿 土 地 增 值 税 清 算, 下 半 年 影 响 最 大 的 政 策 消 化 在 这 种 背 景 下,19 93 年 年 底 颁 布 的 暂 行 条 例 被 更 多 视 为 当 时 房 地 产 调 控 组 合 拳 中 的 一 招 由 于 调 控 意 义 大 于 赋 税 意 义, 此 后 土 地 增 值 税 一 直 仅 按 销 售 收 入 0.5%~2% 的 比 例 预 征,17 年 间 从 不 曾 严 格 清 算 过 今 年 5 月 26 日, 国 税 总 局 发 布 关 于 增 值 税 清 算 有 关 问 题 的 通 知,8 天 后 再 次 发 布 关 于 加 强 土 地 增 值 税 征 管 工 作 的 通 知, 要 求 地 税 部 门 将 增 值 税 清 算 列 入 年 度 考 核 计 划, 明 确 传 递 严 格 清 算 的 信 号 这 样 的 表 态,17 年 来 实 属 首 次 结 合 目 前 新 国 十 条 的 调 控 情 况, 伴 随 着 各 部 委 相 关 条 款 的 相 继 落 实, 以 及 地 方 细 则 的 陆 续 出 台, 市 场 普 遍 认 为, 下 半 年 出 台 更 严 厉 调 控 政 策 的 可 能 性 很 小, 市 场 将 以 消 化 现 有 政 策 为 主 而 多 年 来 雷 声 大 雨 点 小 的 土 地 增 值 税 政 策, 最 有 可 能 成 为 消 化 的 重 点 20%, 寻 找 土 地 增 值 税 免 税 区 显 然, 严 格 清 算 土 地 增 值 税 将 给 企 业 带 来 较 大 的 现 金 流 压 力 有 不 少 企 业 在 面 对 新 的 税 赋 负 担 时 的 本 能 反 应, 首 先 是 想 通 过 缩 减 成 本 或 提 高 售 价 来 抵 消 税 赋 对 利 润 的 影 响 这 种 做 法, 不 但 在 现 实 中 实 施 难 度 大, 同 时 也 是 对 土 地 增 值 税 政 策 过 于 简 单 的 解 读 我 们 通 过 研 究 推 算 发 现, 在 一 定 条 36

39 件下 增加成本或者降低售价 反而可以提 米时 增值率为2 0.1% 恰好进 入征税区 项目毛 利率 增 值率 和利润率的 相 互关 升开发企业的净利率 间 需缴纳增值税50 2元 所得税前净利 系 结果表明 当普通住宅项目毛利率在 由于指导思想重在于调控 所以 暂行 润为2 368元/平方米 而如果将建造成本 40.1%~47.2%的区间时 如果售价难以再有 条例 首先将征收对象区分为普通住宅和 略微增加至3 987元/平方米时 增值率为 所突破 则最宜采取增加成本的策略以提 非普通住宅 区分标准与以往出台的调控 20% 可免征增值税 故所得税前净利润 高利润率 如果成本难以再缩减 则最宜 政策基本一致 其次 以增值额为计税依 为2 864元/平方米 每平方米仅增加成本5 采取降价策略以提高利润率 据 实行30% 60%的四级超率累进税率 元 就提升了21%的净利润 在增加成本的具体方式上 最具可操 最后 很值得开发企业关注的是 为了鼓 当一套普通住宅的购地和建造成本固 性的是增加建造成本 包括土地征用及拆 励普通住宅开发 暂行条例 针对普通住 定 分别为2 000元/平方米和4 000元/平方 迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 宅 以20%的增值率为临界点 有意设置了 米 若售价定在10 030元/平方米时 增值 基础设施费 公共配套设施费 开发间接 一个免税区 正是这个免税区 使得在一 率为20.1% 需缴纳增值税504元/平方米 费用 开发企业可以通过精装修 增加公 定条件下 通过增加成本或降低售价来提 所得税前净利润为2 375元/平方米 如果把 建配套等方式增加成本 同时亦增加了产 升净利率成为可能 售价略微降低至10 021元/平方米时 增值 品的附加价值 提升了企业品牌 也可在拆 率为20 可免征增值税 所得税前净利润 迁补偿费方面一定程度让利于拆迁户 减 增加成 本 和提升售价 反 其 道行之 的避税策略 根据 暂行条例 当普通住宅增值率 小于20%时 免征土地增值税 这里的增 公式 1 增值率 值率取决于销售额和扣除项目金额 见公 式1 而扣除项目金额包括五个部分 购地 增值额 扣除项目金额 增值额-扣除项目金额 扣除项目金额 销售额 扣除项目金额 1 2 成本 建造成本 房地产开发费用 相关销 公式 售 管理 财务费用等 营业税和附加 加 扣除项目金额 = 购地成本 + 建造成本 100% + 10% + 20% + 销售额 5.5% 计扣除项目 我们一般将购地和建造成本视 3 为直接成本 房地产开发费用一般以直接成 公式 本的10%计 营业税和附加按销售额的5.5% 增值率 计 另计扣除项目按直接成本的20%计 见 1 购地成本 + 建造成本 销售额 公式2 由此经过推导 增值率最终是由销 1 130% + 5.5% 售额和直接成本决定的 公式3 当直接成本不变时 我们可以通过价 格策略调节销售额 使增值率维持在20% 为2 870元/平方米 比之前提升了20.8% 以内 从而进入免税区 另一方面 一般而 每平方米仅降价9元 就提升了20.8%的净 言 购地成本相对固定 开发企业在建造成 利润 本上则有着一定的掌控空间 所以当销售 少土地征用与拆迁的阻力 根据国泰君安证券对主要上市开发企 业2007~2009年的研究统计 中粮地产 阳 光股份 泛海建设 招商地产 北辰实业 额 售价 不变时 企业同样可以通过调节 40.1%~47.2% 关键的毛利率临界 华远地产 金地集团等国内众多主流开发 建造成本 让增值率维持在20%以内 区间 商 毛利率均处于40.1%~47.2%区间 一笔经济账 当然 没有增值就没有利润 企业不 另一方面 当毛利率在这个区间外时 可能也没有必要为了规避增值税 一味地 通常就需要采取常规的低成本 高价格策 根据以上所述 假设一套普通住宅的 追求将项目的增值率控制在20%以内 我 略来提高利润率 售价为10 000元/平方米 购地成本为2 000 们考察了在增值税开征的情况下 且房地 元/平方米 当其建造成本为3 982元/平方 产开发费用以直接成本的10%计的条件下 September 2010 卫旭华 邬金杰 世联地产市场研究员 37

40 观 察 Observe 赵 超 郭 恒 城 市 更 新 办 法 的 别 样 商 机 城 市 更 新 单 元 概 念 赋 予 了 地 块 内 部 更 多 的 腾 挪 余 地 改 造 主 体 可 通 过 对 零 散 土 地 进 行 整 合, 将 不 同 的 地 块 价 值 和 产 品 类 型 纳 入 综 合 考 虑, 便 于 分 配 其 在 项 目 整 体 盈 利 模 式 和 现 金 流 中 承 担 的 角 色 30 多 年 的 深 圳 速 度, 使 深 圳 的 土 地 开 发 强 度 已 近 50%( 广 州 为 22%, 香 港 为 21%, 日 本 东 京 大 阪 和 名 古 屋 三 大 都 市 圈 为 16.4%), 土 地 资 源 难 以 为 继 特 区 外 工 业 用 地 比 例 过 高, 有 些 地 区 超 过 50% 以 上, 而 在 高 强 度 高 密 度 开 发 的 市 中 心, 相 对 封 闭 的 村 股 份 经 济 拥 有 大 量 居 住 和 工 业 用 地, 利 用 效 率 低 下, 是 城 市 综 合 效 益 的 洼 地 城 市 更 新 将 成 为 未 来 深 圳 城 市 建 设 的 主 要 命 题 深 圳 需 进 行 更 新 的 总 用 地 面 积 约 200 平 方 公 里, 远 超 近 几 年 新 增 土 地 供 应 量 其 中, 通 过 盘 活 存 量 土 地 可 能 向 市 场 释 放 的 住 宅 规 模, 大 约 在 5400 万 至 7200 万 平 方 米, 相 当 于 深 圳 十 五 规 划 制 定 的 建 设 目 标 (5700 万 平 方 米 ) 这 意 味 着 未 来 每 年 都 可 能 有 数 百 万 平 方 米 的 住 宅 通 过 城 市 更 新 释 放 出 来 而 截 至 今 年 6 月, 深 圳 居 住 用 地 已 持 续 9 个 月 零 出 让 2009 年 10 月, 深 圳 市 政 府 发 布 深 圳 市 城 市 更 新 办 法, 并 于 当 年 12 月 正 式 施 行 尽 管 还 没 有 公 布 操 作 细 则, 已 有 很 多 开 发 商 一 窝 蜂 地 拥 进 各 个 老 小 区, 争 食 城 市 更 新 盛 宴 办 法 中 的 四 大 创 新 举 措, 也 让 全 国 其 他 面 临 更 新 的 城 市, 再 次 把 目 光 聚 集 到 深 圳 不 再 只 是 城 中 村 办 法 将 改 造 对 象 的 范 围 扩 大 到 城 中 村 旧 工 业 区 旧 工 商 住 混 合 区 和 旧 居 住 区, 尤 其 是 旧 工 业 区 的 正 式 纳 入, 被 业 内 看 作 是 对 拥 有 大 量 土 地 储 备 的 本 地 企 业 的 一 大 利 好, 他 们 在 工 业 用 地 转 变 为 商 业 用 地 的 过 程 中, 将 因 土 地 大 幅 升 值 而 获 益 今 年 3 月 公 布 的 2010 年 深 圳 市 城 市 更 新 单 元 规 划 制 定 计 划 第 一 批 计 划 草 案 中, 深 康 佳 (000016) 深 纺 织 (000045) 等 5 家 深 圳 本 地 公 司 名 列 其 中 城 市 更 新 为 上 市 公 司 增 加 了 盈 利 预 期 协 议 出 让 + 自 行 改 造 的 实 验 办 法 规 定 更 新 项 目 可 以 协 议 出 让 38

41 土地 突破了 招拍挂 的限制 这意味着 发 它还同时兼具区域发展的特性 因此 二村 南园新村等皆有开发商进入 而来自 土地价格不再疯涨 进而有效降低开发企 总体投资高 开发面积大 建设周期长 后 政府部门的说法则是 这些生活配套比较 业的改造成本 政府的直接让利让开发企 期运营及管理难度大 开发企业面临改造 完善的小区5年内原则上都不会考虑拆除 业增加溢价空间的同时 也让消费者受惠 目标 改造政策 资金平衡 开发控制 功 重建 目前由于城市更新政策尚未细化 其中 能布局与规划指标 开发模式 拆赔方案 改造周期充满变数 当前的各种炒作多是 另外 自行改造方式的增加也极大地 等众多难题 一旦在实际运作中得不到有 投资客 投机者在做背后推手 真正想介入 提高了原权利人 原业主 的积极性 以工 效控制 项目搁浅或开业后运营困难的现 其中的开发企业应保持理智 业用地为例 对于某些区位好的原有旧工 象屡有发生 是否符合规定的申报条件是选择的首 业区 城市更新往往需要对其进行功能置 参与城市更新时 项目的选择十分关 要前提 若从项目本身条件出发 还可以从 换 但在过去 工业用地通过改造改变用 键 新的政策明确了综合整治 功能改变和 市场驱动和改造条件进行判断 根据世联 途的 须由政府采取收回 收购或置换土 拆除重建三种更新方式 由于参与拆除重 模型 使改造具备市场动力的前提是 项目 地使用权的方式纳入土地储备 原业主基 建获利最大,很多开发商都试图进入老旧小 利润至少在常利区 且只能在政策允许利 本无利可图 这使得原权利人排斥改造 而 区进行拆除重建 下步庙 滨河新村 莲花 润区实现利润 新的 办法 中规定 原权利人只需补缴相 二村 华泰小区 华新村 园岭新村 香蜜 在确定项目具备市场可行性后 还要 应的地价即可自行进行改造 合理拥有功 能改变带来的土地增值效益 这不能不说 是一个巨大的吸引 城市更新单元 化零为整的区域 统筹开发 引入 城市更新单元 最大的好处就 在于增加了内部调整空间 根据 办法 规定 城市更 新单元 的划分可以不为 具体的行政单位或地块所限 改造主体可 前期准备 拆迁实施 规划研究 实施方案 组建机构 现状核查 拆赔方案 规划报批 计划申报 现状房屋公告 业主确认 业主沟通 修改拆赔方案 动员实施 拆迁谈判 草签拆补协议 改造实施 开发实施 制定开发方案 编制详细规划蓝图 各项手续的办理 签订正式拆迁补偿协议 发布信息 房屋拆除 开发建设 风险控制 通过对零散土地进行整合 将不同的地块 价值和产品类型纳入综合考虑 便于分配 图1 城市更新项目的四个阶段及实施方案的运作流程 其 在项目整体 盈利模式和现金流中承担 的角色 同时 根据今年6月13日新颁布的 资金量 2010年深圳市城市更新单元规划制定计 划申报指引 申报的城市更新单元应保 市场动力 政策限制 障规划独立占地的城市基础设施 公共服 收入 务设施或其他城市公共利益项目可按规划 实施 同时确保用于城市基础设施 公共 盈亏平衡 服务设施或其他城市公共利益项目建设的 用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围 支出 用地面积的15% 城市更新单元 概念 0 赋予了地块内部更多的 腾挪 余地 无利 读懂政策 认清环境 选准项目 城市更新项目不同于单纯的房地产开 September % 薄利 不允许利润区 20% 常利 利润率 暴利 允许利润区 图2 城市更新项目的市场动力 39

42 图片来源 / CNSPHOTO 观察 Observe 黄埔历史悠久的横沙社区是广州市五年内基本完成全面改造的52个 城中村之一 改造总面积达64公顷 总资金超30亿元 预计在2013年 完成 将采取最高补偿240平方米住宅面积 其余面积按2 1置换成 商业面积的方式对社区居民进行安置 再从五大关键因素来判断是否具备改造条 与政府建立伙伴关系的关键是专项规 方法 以城中村改造为例 村民可接受的 件 项目是否处于衰退期 产权人改造意 划 政府对城市更新的立意着眼于城市整 拆赔是基础 保障项目经济可行的开发强 愿 城市更新的空间 政府对更新的支持 体效益 对专项规划重点关注是否符合政 度是前提 股份公司的积极性是关键 世 社会认知和影响 策取向 是否具有创新以及是否考虑了可 联在以往操作案例中曾做过多种尝试 模 持续发展这三个角度 以此来评判计划开 式上的创新有作价入股模式 金地岗厦 专项规划与拆补模式 建立与政 府 发企业提报的更新计划和实施方案 城 宅基地入股模式 深圳南山某村 身份 和原权利人伙伴关系的关键 市更新单元 概念的提出 对开发企业提 转性模式 昆明某村 确权 松绑 合作 政府是城市更新项目的引导 监督和 出了区域规划和整体把控能力的要求 因 模式 三亚 先租后拆模式 盐田 等 支持者 建立好与政府的合作关系 往往 此 在申报前做好规划设计机构和顾问机 换位 策略则包括 让村民定位 绿 景 新美 对项目顺利进行起到事半功倍的效果 深 构的工作衔接 有利于获得政府的首肯 争 域 你切我选 金地名津 成立 监管委 圳大冲村的改造在短时间内就获得了超过 取到更多政府的支持 员会 京基蔡屋围 最好资源留给村民 6成的签约率 这跟政府的引导和支持有很 相比于政府 要建立与原权利人良好 大关系 大大缩短了开发周期 对作为改 互动的伙伴关系显得更为艰难 但这种看 造主体的开发企业来说 提高效率实际上 似尖锐的矛盾是可以通过一些技巧来化解 就等于在大大地节约成本 的 其中模式创新和换位策略是最有效的 40 城市绿洲 等等 赵超 世联地产城市更新高级顾问 郭恒 世联地产城市更新顾问

43 招投标准入 旧改混战的防线 金加林 深圳市城市更新办法 实施细则尚 些不良开发商抛出优 厚条件 做出各种承 未出台 旧住宅区业主和参与城市更新的 诺 甚至私下拉拢引诱个别业主委员会人 2.以招投标方式确定旧住宅区城市更 企 业 热情 高涨 不论是 否已纳入城市更 员 与其签订合作意向协议 先框定项目 新合作主体 可按照 深圳市业主大会和 新的范围 众多旧住宅区业主代表积极自 再转让项目权利从中套利 这些使得旧改 业主委员会指导规则 和 深圳市业主大 发组织谈判 草签合作协议 为以后法律 成本大幅提高 改造质量和效果却得不到 会和业主委员会议事规范 示范文本 等 纠纷埋下隐患 一个旧宅区往往出现多个 保证 可能出现豆腐渣 停工烂尾 半拉子 规定 组织召开业主大会 以业主委员会名 开发商争夺 投机机构也纷纷介入推波助 工程 因此 有必要对旧住宅区城市更新 义 由业主大会推举产生的业主代表进行 澜 造成目前市场混乱 在短短一两个月 合作主体实行招投标制度 申报 申报城市更新单元为单一宗地的 经 时间内 旧住宅区二手房售价出现了大幅 飙升甚至翻倍的局面 1.旧住宅区城市更新合作主体实行准 入制 对于开发资质 开发实力 经营管 城市更新工作牵涉面广 不确定性多 理状况和财务状况符 合一定条件的申报 旧住宅区业主由于过分追求补偿条件 对 企业 统一纳入城市更新合作开发商数据 合作商在开发实力 资金保障等方面辨别 库 从源头上保证 更 新 改 造的质量 和 效 不清 了解甚少 又缺少客观评价机制 一 果 保护居民利益 维护社区稳定 利于城 市发展 占建筑物总面2/3以上且占总数量2/3以上 的权利主体同意改造后 可进行申报 金加林 振业集团投资与发展部总经理 延伸阅读 全国城市更新热点城市可释放土地供应量 不完全统计 城市 城市更新计划 改造范围 可释放土地 平方公里 深圳 深圳城市更新办法 包括城中村 旧工业区 旧工商住混合区 旧居住区 其中重点是分布在 城市重要节点地区 轨道交通沿线及土地低效使用的城中村和旧工业区 广州 三旧 改造 海珠 荔湾 越秀三个区超30年旧城 改造涉及面积达54平方公里 28 南昌 棚户区改造计划 老城区2.2平方公里 南新等四县县城2.3平方公里 6.6 成都 新一轮旧城改造 中心城区道路沿线 城中村 两轴四片区域 东郊企业生活区以及涉铁 华西企业生活区等 9.33 重庆 主城九区危房改造 主城九区205个片区 10 南宁 关于进一步加快南宁市危 旧房改造总体实施方案 主要集中在西乡塘区 兴宁区 南宁市快速环道内 108 郑州 城中村改造 建成区内的城中村 1.16 昆明 城中村改造 城中村 20 西安 旧城改造工程 2010年计划改造20个城中村 2 天津 城中村改造 环线以内45个 城中村 September 其中2010年第一批计划 拆除重建

44 42

45 September

46 封 面 专 题 Cover Topic 专 题 执 行 世 联 地 产 市 场 研 究 部 世 联 地 产 营 销 顾 问 部 地 产 评 论 编 辑 部 城 市 化 的 本 质, 是 人 的 转 变, 是 需 求 的 升 级 而 人 对 于 美 好 生 活 的 追 求, 永 远 是 自 然 而 然 由 内 而 生 的 中 国 的 城 市 化 在 内 生 之 手 和 行 政 之 手 的 拉 扯 中, 走 出 一 条 独 特 的 中 国 曲 线 : 短 期 内, 大 量 人 口 追 逐 着 工 作 机 会, 从 农 村 直 接 涌 入 少 数 几 个 特 大 城 市 ; 随 后 又 跟 随 工 作 机 会, 从 特 大 城 市 被 挤 出 到 周 边 城 市, 或 回 流 到 内 陆 中 心 城 市, 分 别 形 成 规 模 不 同 产 业 有 别 的 城 市 群 至 此, 中 国 城 市 化 的 格 局 就 跳 出 了 之 前 广 大 农 村 VS 超 级 城 市 的 二 元 态 势 不 但 在 城 市 的 层 面 上, 形 成 了 沿 海 超 级 城 市 卫 星 城 市 外 延 城 市 内 陆 中 心 城 市 协 同 城 市 其 他 中 小 城 市 的 梯 度 ; 而 且 在 城 市 群 的 层 面 上, 也 形 成 了 沿 海 成 熟 城 市 群 内 陆 新 兴 城 市 群 其 他 新 兴 外 延 城 市 圈 的 梯 度 从 人 和 城 的 关 系 来 看, 这 也 许 才 是 中 国 真 正 大 规 模 城 市 化 的 开 始 44

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48 封面专题 Cover Topic 挤出与回流 城市化的 中国曲线 本刊编辑部 中国在向城市化迈进的过程中 一直 有力的隐形之手 与行政之手相互拉扯 合 都存在着关于路径选择的分歧 有人着眼 力左右着中国城市化的发展 这只手的力 于效率和集约 主张发展超级城市 因为他 量更为沉稳和坚定 因为城市化的本质 是 们是中国经济主要的发展引擎 有人着眼 人的转变 是需求的升级 而人对于美好生 于平衡和稳定 主张发展城镇化 因为他们 活的追求 永远是自然而然 由内而生的 是提升中国城市化水平的主要手段 前者 以经济学家为主 后者以政府官员为主 在 两只手的拉扯 2001年中国加入世贸之前 就出台的政策 进入21世纪的第一个十年 国家政策 来看 国家的主导方向基本以城镇化思路 又 逐渐向发 展城市群 倾 斜 这依然不能 为主 然而 人口的流动方向则明确集中指 算是主动的路径选择 也不能算是政策的 向了若干特大城市 折中妥协 和此前所发生的情况一样 现 实总是形成在政策选择之前 不同于欧洲 46 人对美好生活的追求是推动城市化 从 农村到城镇再到城市群 的渐 进 模 的最终力量 式 也不同于日本 从地方到大都会圈 只有站在政策决策的层面 才存在路 的单向跳跃模式 中国的城市化在内生之 径选择的问题 尽管中国一直是一个行政 手和行政之手的拉扯中 走出一条独特的 力量对社会和经济发展影响巨大的国家 中国曲线 短期内 大量人口追逐着工 但社会发展的内生力量 一直作为一只强而 作机会 从农村直接涌入少数几个特大城

49 图片来源 / PHOTOTEX 市 随后又跟随工作机会 从特大城市被 因为不断有新生人口加入迁徙大军 在义 挤出 到周边城市 或 回流 到内陆中 务教育结束后 甚至在这之前 他们开始 心城市 分别形成规模不同 产业有别的 分别向产业 劳 动人口和 智力劳 动人口转 城市群 化 进入城市各自加入制造业或服务业大 军 他们中有的出生在农村 和上一代相 中国的城市化 在内生之手和行 政之手的拉扯中 走出一条独特 的 中国曲线 短期内 大量人 口追逐着工作机会 从农村直接 卫星城市 与 内陆中心城市 同 去城市是必然的选择 有的则本身就 涌入 少数 几个 特 大 城市 随 后 新一轮城市化的明星 出生在大城市 随着父辈的变动面临着去 又跟随工作机会 从特大城市被 留的抉择 只是与上一代相比 他们的选 挤出 到周边城市 从城的角度看 这个过程正在形成两 种不同类 型的城市群 一 类 是 原 来的特 择变得更多 大城市与 挤出效应 所造就的周边卫星 从人和城的关系来看 这也许才是中 城市联合而成的成熟城市群 另一类是在 国真正大规模城市化的开始 此前在特大 回流效应 的带动下加速发力的内陆中 城市辛苦打拼的农村人口 并没有取得城 心城市与周边协同城市联合而成的新兴城 市居民的身份 因此也不可能产生城市居 市群 产业和人口的转移 同时指向成熟城 民的消费需求 相比而言 成熟城市群的 市群中的卫星城市和新兴城市群中的中心 卫星城市以及新兴城市群的中心城市 对 城市 显然 他们才是这次城市化大迁移中 这个群体更为友好 当前各地户籍政策的 的明星 改变显示 这些城市更愿意接纳他们成为 从人的角度看 这个过程是复杂的 September 2010 市民 安居乐业 不再迁徙 47

50 封面专题 Cover Topic 农村 先由农业到纺织业 再由纺织业到机 械工业 这一过程花了几百年时间 然而东 德柏林和日本东京的劳动力是在急速的工 业化背景下 由全国跳跃性地集聚而来 后 从 反城市化到城市群 周牧之 发国家大都如此 日本模式的局限和启示 毋庸置疑 城市群和特大城市的出现 自然带来了一系列问题 如地价飞涨 交通 拥挤 环境污染 大量的能源消耗 中心区 坏死等严重的城市 血栓综合症 城 市化 是 工业化 和现代化的必然 进 程 整个经济和生活的重心都以巨大的规 的 农村工业化取得了巨大成就 这是不可 磨灭的 在经济高速增长时期 日本政府就看 到了城市快速膨胀所带来的弊端 制定具 模和速度从农村向城市转移 导致了社会 它消化了一亿多的农村劳动力 创造 体的国土政策 防止出现过分集中 让国 形态 国家的形态 政治的形态 社会分工 了巨大的工业生产力 因此发展小城镇作 土和经济有一种平衡关系 最初是防止向 体制 社会经济发展模式乃至生活形态都 为中国城市化必由之路的选择就应运而生 四大经济圈集中 后来是防止向三大经济 发生了巨大的变革 了 圈集中 现在是防止向东京一极集中 1962 近代工业的大规模生产效益要求集聚 然而 城市化不是单纯的农民进城 不 年通过了东京 大阪 名古屋工业布局限制 效益 要求资本 劳动和技术的集中 同时 是城市规模的盲目扩大 不是魔术般地县 法 限制企业在这些地区设厂 而鼓励它们 它要求城市的服务 要求城市的基础设施 变市 乡变镇 不是遍及全国的城镇开发 到中小城市去 但实际上以向中小城市实 为它配套 工业之后出现的服务业 比工业 城市化是文明的演变过程 是经济生活空 行工业分散作为国土政策目标并没有预期 更要求城市化 现在出现的信息业比服务 间的转移 是国民经济增长方式的转变 是 实现 这是因为服务业和信息业集中在大 业对城市的要求更进了一步 工业要求城 生活模式的变化 工业化 城市化 社会 城市圈内 而这些新崛起的产业更具有城 市 到服务业为主的时候 它要求大城市 现代化实际上是一个三位一体的文明演变 市经济的属性 到信息业为主的时候 它要求大城市圈 这 过程 是社会生产力发展的要求 西欧模式 与 日本模式 中国早期走的是反城市化路线 日本政府限制大城市圈的政策虽然没 有达到所预想的效果 但如果没有这项政 策的出台 集中的程度和规模将远远超出 我国的城市化发展非常迅速 发达国 现在的状况 这对中国来说是一种很宝贵 建国以后 我国重点发展重工业 同 家花了几百年走过的路中国要在很短时间 的经验 我们从现在起就要开始考虑如何 时政府为了尽量扩大支持城市工业的农村 内走完 这里有一个效率与城市化模式的 防止经济过分地向大城市集中 人口 所以尽量采取了农村和城市分割的 问题 在城市化问题上有两种模式 一种 高科技产业是日本经济的重要支柱 政策 并尽量把城市人口下放到农村去 另 是后发国家模式 就是城市圈模式 一种 但其大部主要集中于东京以北100到400公 外 当时为了备战备荒将工业迁往三线 但 是西欧模式 就是中小城市模式 里的地区 占了全国的60 而以前的工业 其所在地并没有形成真正意义的城市 因 欧洲国家大多是走中小城市模式的工 中心 比如说大阪 它的高科技仅占全国的 此 从某种意义上说 在改革开放之前 我 业化道路 特别有意思的是德国 西德是 7 日本所有的大工业几乎都向三大都市 们走的是一条反城市化的路线 中小城市模式发展的典型 但东德却完全 圈集中 唯有电子产业是扩散的 因为它 乡镇企业是我国工业化的一个非常独 相反 是向柏林一极集中的发展模式 这一 谋求低廉的劳动力成本 还谋求清洁的环 特的选择 工业化要求城市化 但我们选择 点很接近日本 一极集中型大城市发展模 境 不过 电子产业扩散的前提条件是必 了农村工业化 是在农民 离农不离乡 的 式的一个特征是劳动力大部分来自全国各 须有较好的基础设施 快速实现物流和人 制度化的工农差别 城乡差别背景下推行 地 西欧城市的劳动力转移多来源于周围 流 在日本电子产业的地方 第一是有新干 48

51 线 保证它的人流 第二是有机场 保证它 市则由中央政府从基础设施开始予以极大 起城市化 但留下了非常好的技术基础和 的物流 这对中国是一个很大的启示 技术工人 要想方设法让这批人进城 作为政府 在加快城市化过程中 应有 扶持 如何开发中小城市和内陆地区 搞资 因此 应该根据我国经济发展不平衡 不同的政策取向 在这一点上 日本的政策 源开发 传统产业恐怕是不适宜的 反过来 的现实 在加快城市化的过程中 因地制 哲学值得参考 对大城市圈整顿和完善 说 发展中小城市 搞高新产业却是非常适 宜 在东部 发挥而不是限制大城市圈在 对中小城市振兴和开发 因为大城市主要 宜的 但这需要大量的基础设施和投资 而 经济增长中的主力作用 在内陆 建设以高 是依靠市场自身的力量来发展 而中小城 且以前在三线建立不少工厂 尽管没有带动 新技术为主的中小城市 延伸阅读 中国城市化政策的演变 1978年 第三次全国城市会议制订了 控制大城市规模 多搞小城镇 的城市发展方针 那时文革刚结束 大城市就业 物资供应等居民基本生活需求都十分短缺 所以要严格控制大城市人口增长 把不 断增加的人口推向农村广阔天地 1980年 国务院批准了 全国城市规划工作会议纪要 提出 控制大城市规模 合理发展中等城市 积极 发展小城市 的总思路 基调与1978年差不多 1990年 实施 城市规划法 提出 严格控制大城市规模 合理发展中小城市 1993年 十四届三中全会通过决议 要求加强规划 引导乡镇企业适当集中 充分利用和改造现有小城镇 建设新的小城镇 朱镕基当政时提出 要建设一万个新市镇 每个新市镇容纳几万人 把全国几亿 人口引导到这些新市镇 1999年 十五届四中全会进一步指出 实施西部大开发和加快小城镇建设 都是关系到中国经济和社会发 展的重大战略 会议提出 发展小城镇是推进中国城镇化的重要途径 要积极稳妥地推进城镇化 的战略目标 2000年 中共中央关于促进小城镇健康发展的意见 提出 适时引导小城镇健康发展 应当成为当前及 今后较长时期农村改革与发展的一项重要任务 同年10月 关于 十五计划 的建议中提出 要 有重点地发展小城镇 积极发展中小城市 完善区域性中心城市功能 发挥大城市的辐射作用 引导城市密集区有序发展 防止盲目扩大城市规模 2002年 十六大报告提出 要逐步提高城市化水平 坚持大中小城市和小城镇协调发展 是中国特色的 城市化道路 这标志着中央对于城市化发展有了新的思路 2005年 中共十六届五中全会报告把 加快城镇化进程 改为 促进城镇化健康发展 要 坚持大中小城 市和小城镇协调发展 提高城镇综合承载能力 按照循序渐进 节约土地 集约发展 合理布局的 原则 积极稳妥地推进城镇化 2008年 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 提出 坚持走中国特色城镇化道路 发 挥好大中城市对农村的辐射带动作用 依法赋予经济发展快 人口吸纳能力强的小城镇应有的行 政管理权限 促进大中小城市和小城镇协调发展 形成城镇化和新农村建设互促共进机制 积极 推进统筹城乡综合配套改革试验 September

52 封 面 专 题 Cover Topic 延 伸 阅 读 中 国 未 来 的 23 个 城 市 群 根 据 国 家 十 一 五 规 划, 未 来 将 逐 步 形 成 以 沿 海 京 广 京 哈 线 为 纵 轴, 长 江 陇 海 线 为 横 轴 的 城 市 群 发 展 格 局 8. 海 峡 西 岸 城 市 群 由 三 个 城 市 圈 组 成 : 以 福 州 为 中 心 的 闽 江 口 城 市 圈, 以 厦 门 为 中 心 的 九 龙 江 口 城 市 圈, 以 泉 州 为 中 心 的 泉 州 湾 圈, 包 括 漳 州 泉 州 莆 田 宁 德 四 市 9. 川 渝 城 市 群 是 以 重 庆 成 都 为 中 心, 包 括 自 贡 泸 州 德 阳 绵 阳 遂 宁 内 江 乐 山 南 充 眉 山 宜 宾 广 安 雅 安 资 阳 10. 关 中 城 市 群 是 以 西 安 为 中 心, 包 括 咸 阳 宝 鸡 渭 南 铜 川 商 州 等 地 级 城 市, 以 及 甘 肃 省 的 天 水 市 11. 松 嫩 城 市 圈 主 要 包 括 松 花 江 和 嫩 江 流 域 的 哈 尔 滨 长 春 吉 林 齐 齐 哈 尔 大 庆 牡 丹 江 鸡 西 佳 木 斯 鹤 岗 伊 春 等 12. 呼 包 鄂 城 市 圈 位 于 内 蒙 古 中 西 部 的 核 心 区, 包 括 呼 和 浩 特 包 头 和 鄂 尔 多 斯 三 市, 呈 品 字 形 分 布 13. 淮 海 城 市 圈 包 括 江 苏 省 的 连 云 港 徐 州 淮 安 盐 城 宿 迁 ; 山 东 省 1. 京 津 冀 城 市 群 包 括 北 京 天 津, 以 及 河 北 的 石 家 庄 唐 山 保 定 秦 皇 岛 廊 坊 沧 州 承 德 张 家 口 八 个 地 市 其 所 属 的 通 州 新 城 顺 义 新 城 滨 海 新 区 和 唐 山 曹 妃 甸 工 业 新 城 2. 长 三 角 城 市 群, 位 于 中 国 沿 江 沿 海 T 字 带, 是 中 国 最 大 的 城 市 群, 它 由 沿 江 城 市 带 和 杭 州 湾 城 市 群 构 成, 以 上 海 为 中 心, 包 含 浙 江 的 杭 州 嘉 兴 湖 州 绍 兴 宁 波 舟 山, 江 苏 的 南 京 扬 州 常 州 泰 州 镇 江 无 锡 南 通 苏 州 3. 珠 三 角 城 市 群 以 广 州 深 圳 为 中 心, 包 括 珠 海 惠 州 东 莞 肇 庆 佛 山 中 山 江 门 等 城 市 4. 山 东 半 岛 城 市 群 范 围 包 括 济 南 青 岛 淄 博 潍 坊 东 营 烟 台 威 海 日 照 辖 区 及 邹 平 县 5. 辽 中 南 城 市 群 以 沈 阳 大 连 为 中 心, 包 括 鞍 山 抚 顺 本 溪 丹 东 辽 阳 营 口 盘 锦 铁 岭 等 城 市 6. 中 原 城 市 群 是 以 郑 州 为 中 心, 以 洛 阳 为 副 中 心, 开 封 新 乡 焦 作 许 昌 平 顶 山 漯 河 济 源 等 地 区 性 城 市 为 节 点 构 成 的 紧 密 联 系 圈 7. 长 江 中 游 城 市 群 以 武 汉 为 中 心, 包 括 黄 石 鄂 州 黄 冈 仙 桃 潜 江 孝 感 咸 宁 天 门 随 州 荆 门 和 荆 州, 以 及 河 南 省 的 信 阳 和 湖 南 省 的 岳 阳 的 济 宁 临 沂 枣 庄 河 泽 ; 安 徽 省 的 淮 北 宿 州 亳 州 ; 河 南 省 的 商 丘 14. 皖 江 城 市 圈 包 括 安 徽 省 沿 江 两 岸 的 合 肥 巢 湖 安 庆 马 鞍 山 芜 湖 铜 陵 池 州 宣 城 15. 浙 南 城 市 圈 包 括 浙 江 省 的 温 州 台 州 丽 水 金 华 衢 州 16. 长 株 潭 城 市 圈 位 于 湖 南 省 东 北 部, 包 括 长 沙 株 洲 湘 潭 三 市 17. 环 鄱 阳 湖 城 市 圈 包 括 江 西 省 的 南 昌 九 江 景 德 镇 鹰 潭 上 饶 18. 粤 东 城 市 圈 包 括 汕 头 潮 州 揭 阳 汕 尾 和 梅 州 19. 琼 北 - 粤 西 城 市 圈 以 湛 江 和 海 口 为 中 心, 包 括 广 东 的 雷 州 茂 名, 海 南 的 文 昌 20. 桂 北 - 北 部 湾 城 市 圈 包 括 南 宁 北 海 钦 州 防 城 港 桂 林 柳 州 来 宾 贺 州 21. 滇 中 城 市 圈 以 昆 明 为 核 心, 包 括 曲 靖 玉 溪 楚 雄, 辐 射 至 西 双 版 纳 22. 河 西 走 廊 城 市 圈 以 兰 州 西 宁 为 中 心, 包 括 银 川 武 威 张 掖 金 昌 白 银 武 夷 酒 泉 定 西 23. 乌 昌 城 市 圈 包 括 乌 鲁 木 齐 昌 吉 石 河 子 五 家 渠 玛 纳 斯 呼 图 壁 奇 台 吉 木 萨 尔 木 垒 吐 鲁 番 鄯 善 托 克 逊 50

53 随着各种成本的提高 沿海城市群尤其是超级城市的企业和人口 受到较大的外推力 开始出现转移 而农村人口向城市的转移远 尚未结束 在两股推力的挤压下 开始出现新一批城市化的热点 区域 沿海城市群中的卫星城市 外延城市以及内陆中心城市 及其城市群 中国房地产市场的 梯次转移 本刊编辑部 在现代工业出现以前 中国一直 处于 之间的人口流动 与此同时 尝试多年的城 成本逐渐提高 加上户籍政策依然没有松 一元农业社会 并不存在真正意义上的城 市住房制度改革终于开始初显成效 房地 动 反向压力开始蓄积 市 20世纪中叶 现代工业占国民经济的比 产市场逐渐建立 年末 随 着全 球金融 危机的出 重开始明显上升 城市化的动力逐渐形成 21世纪初 随着中国加入世贸组织 真 现 中国经济的发展速度受到影响 暂时进 然而 几乎在同一时间 中国开始执行严格 正深入参与全球分工 城乡间多年来积累 入潜伏期 等候下一个大动力的出现带动 的户籍制度 社会被人为地划分为城乡二元 的人口流动压力终于有机会冲栏而出 大 新一轮的增长 与此同时 沿海地区大城市 形态 中国失去了像西方发达国家渐进式的 量农村人口集中涌向几个沿海城市成为产 纷纷开始谋求产业升级 对进驻企业的选 城市化机会 在先进的城市和落后的农村之 业工人 中国成为世界工厂 与此同时 这 择性加强 吸纳大量农业人口的创造就业 间 人口的流动压力开始蓄积 些城市的房地产市场开始迅速发展 生活 机会开始出现转移的迹象 闸门 递减 改革开放以后 中国出现过三次连续5 年的GDP两位数的增长 第一次是由农村 城市聚集效应 第三次经济大发展打开人口移动的 都市圈形成 带动的 第二次是由城市带动的 第三次是 由城市借助农村人口带动的 包责任制改革 释放了农村的生产力 但并 大城市优先增长 递增 20世纪70~80年代的农村家庭联产承 大城市规划 临界点 大城市郊区化 小城市迅速形成 没有触动城乡之间的人口流动 20世纪90年代末 国有企业改革 释 放了城市的生产力 但同样也没有触动城乡 September 2010 低 高 工业化水平 城市规模演进示意图 51

54 封面专题 Cover Topic 沿海城市群中超级城市与卫星城市 有质的改变 甚至由于人才的外流 使得内 重大区别 超级大城市迅速形成以白领和城 的房地产市场分工 陆城市与沿海超级城市的差距越来越大 市中产为主体的规模较大的房地产市场 而 第三个大发展阶段 在沿海地区迅速 在沿海城市群内部 超级城市与卫星城 卫星城市则缓慢形成以工厂主 私营业主为 造就了几个令人瞩目的超级城市 它们带动 市的定位和分工也逐渐清晰 加之生活成本 主体的规模较小的房地产市场 可以说 在 周边的城市开始形成城市群的雏形 吸引 门槛 没有置业能力的产业工人更多聚集在 这个阶段 中国房地产市场的主战场在沿海 大量外来人口 其中有农业人口 也有来自 卫星城市 能留在超级城市的大多是拥有置 城市群的超级城市 开发热潮以面向城市白 内陆 寻求更好发展机会的城市人口 所以 业潜能的城市白领 聚集人口的类型不同导 领和中产的住宅为主 在这个阶段 内陆的城市化发展与之前没 致二者房地产市场的规模和置业人群有着 在第三个大发展阶段末期 随着各种 成本的提高 沿海城市群尤其是超级城市 的企业和人口受到较大的外推力 开始出 现转移 而农村人口向城市的转移远未结 束 在两股推力的挤压下 开始出现新一批 城市化的热点区域 沿海城市群中的卫 星城市 外延城市以及内陆中心城市及其 城市群 梯次转移中置业人群的两种流向 这次随着超级城市以及沿海城市圈产 业孵化功能的完成而形成的大转移 包含 了几种同时进行的不同流向的转移 在沿海城市群内部 超级城市的经济 属性不断升级 金融业 创意产业等新兴或 高端服务业逐渐成为主力 超级城市周边 的卫星城市开始承接高新技术产业 低端 服务业等 并分担起超级城市的一些区域 功能 制造业则向更远的外延城市转移 在这个过程中 沿海城市群开始成熟 在其周围又带动一批新的规模较小的城市 圈出现 并形成此前类似超级城市与卫星 城市之间的分工协作关系 在产业的转移 过程中 城市白领和中产的就业半径被扩 大 置业半径也相应扩大到卫星城市 而超级城市受限于土地资源 房地产 开发逐渐转向以城市更新形式为主 开发 图片来源 / PHOTOTEX 业态则以写字楼 商业 高端城市公寓的城 市综合体为主 新建住宅市场出现空心化 并追随主体置业人群向卫星城市扩散 超 高铁的发展将加快城市群的形成和城市群之间的转移 52 级城市逐渐被二手房市场占据 卫星城市 和外延城市圈成为新的开发主战场

55 另一方面 出于成本的考虑以及交 通大发展的利好 制造业和其他产业也 延伸阅读 同时从沿海城市群向内陆转移 他们首 先聚集在内陆的中心城市及其周边 直 新兴城市群中最值得关注的7个中心城市 接在中心城市周边提供大量就业机会 世联地产市场研究部 冯志勇 同时也在中心城市催生出大量与之相关 的就业机会 奠定了新兴内陆城市群的 诞生基础 原 来聚集 在 沿海城市群的外来人 口 除了有能力和有意愿留在原地的人 其他大部分 需要追随 工作机会进行转 移 他们中的一部分选择在原城市群进 行下一级迁移 另一部分 则受到经济发 展的鼓励和其他因素的影响 选择回流 至内陆 推动新兴内陆城市群的形成 同 时也制造了大量的房地产市场机会 中国城市化及房地产市场的梯次 在研究未来城市进入性时 我们选择了4项指标 GDP的增速反映支撑未来 房地产市场的经济基础 土地成交价则反映开发的主要成本 房价收入比反映 有效需求的现状 而房价收入比增速则反映未来的有效需求变化情况 受限于公开渠道可获取的数据 我们最终对全国社会经济发展领先的27个 城市进行了考察 考察中首先对4项指标按排名顺序计分 其中 GDP增速为倒序 排名 即第1名得27分 第27名得1分 其他3项为正排名 即第1名得1分 第27名得 27分 最后将四项相加得出综合得分排名 得分越高进入的风险性相对越低 最后排名结果显示 27个城市中 长沙 沈阳 西安 郑州 合肥 常州 重庆 是当前最具房地产投资潜力的城市 他们中除常州外 都是新兴城市群的中心城 市 紧跟其后的还有东莞 济南 惠州 哈尔滨 天津 青岛等 城市 综合得分 GDP 增速得分 房价收入 比得分 房价收入 比增速得分 地价得分 至此 中国城市化的格局就跳出了 长沙 之前 广大农村VS超级城市 的二元态 沈阳 西安 郑州 合肥 常州 重庆 而且在城市群上的层面 也形成了沿海 东莞 成熟城市群 内陆新兴城市群 其他新 济南 惠州 哈尔滨 天津 青岛 苏州 佛山 武汉 无锡 南京 大连 成都 珠海 北京 广州 杭州 厦门 上海 深圳 结构形成 势 不但在城市的层面上 形成了沿海超 级城市 卫星城市 外延城市 内陆中心 城市 协同城市 其他中小城市的梯度 兴外延城市圈的梯度 对于新生的面临 初次转移的农村人口而言 有了更多的 选择 就房地产市场而言 城市化的梯次 转移使得置业人群和开发成本也在不同 城市 不同区域间形成了梯次 无论是房 地产开发链的一级 二级 三级市场 还 是开发物业类型的不同产品 都在这个 梯次结构中形成了新的格局 世联地产市场研究部总监王海斌对本文亦有贡献 September

56 封面专题 Cover Topic 成长的烦恼 梯次转移中成长型房地产企业面临的困难 营销顾问专家四人谈 邹立新 根据我们以往的服务经验 当某 个区域 房地产 市场 进 入快 速 发 展阶段后 它会 迅速吸引四类开发企 业 一是全国化布局的专业开发商 二是正在进行跨城市 跨区域发展的 成长型开发企业 三是新进入房地产 开发领域的其他行业实力型企业 四 是本地正处于迅速成长阶段的中小型 开发企业 陈耀华 应当说后面三类都可以被归 类为成长型企业 尽管他们所处的环 陈耀华 营销顾问专家 世联华南区域营销顾问部总经理 境 所掌握的资源 所面临的困难都各 邹立新 营销顾问专家 世联华东区域营销顾问部总经理 不相同 但只要是处在成长期 无论业 尹晓松 营销顾问专家 世联华北区域营销顾问部总经理 史剑华 营销顾问专家 世联华南区域营销顾问部总监 务发展是从一个项目到多个项目 还是 从一个城市到其他陌生城市 或是从 其他行业到房地产行业 都会面临营销战略规划的问题 新兴市场 本地的开发企业自然也面临竞争加剧的压力 他们也 需要借助专业力量来进行自我提升 史剑华 第一类企业大多是比较成熟 习惯于社会分工的开发企 业 无论是在深入新兴区域或是在成熟区域开展业务时 他们对 陈耀华 人力资源的问题可能是这三类成长型企业普遍都面临 于营销顾问的需求大多集中在难点项目的专项研究上 而后三类 的问题 有的是缺人 有的是招不到人 有的是留不住人 有的 企业在成长过程中 就面临着实实在在的一些困难 比如人力资 是人不适用 客观地说 这些新兴区域的房地产市场虽然处在上 源的瓶颈问题 陌生市场介入的问题 房地产开发经验不足的问 升期 但它们的经济发展水平 生活品质 城市功能等等 与大都 题 首年资金风险的问题 等等 会城市还是有着很大的差距 有开发商跟我们诉苦说 很难网罗 到一流的营销专业人才派驻当地 在这种情况下 很多开发企业 邹立新 跨行业开发企业缺乏房地产开发经验 跨区域发展企业 就通过聘请营销顾问的方式解决专业人才的问题 显然 顾问 面临市场熟悉度和资金安全的双重风险 他们都需要有人从专 式的服务比起职业经理人的聘用 方式要更灵活 性价比也可能 业层面为他们进行整体把控 与此同时 随着外来企业纷纷进驻 会更高 54

57 营 销 中 常 见 的 个 致 命 问 题 尹 晓 松 : 其 实 即 便 网 罗 到 了 职 业 经 理 人, 有 时 也 未 必 适 用 我 们 服 务 过 的 一 个 案 例, 开 发 商 同 时 有 多 个 项 目 在 运 作, 负 责 各 项 目 的 职 业 经 理 人 思 考 问 题 和 进 行 决 策 的 依 据, 更 多 是 从 自 身 的 经 营 任 务 和 业 绩 指 标 出 发 但 在 多 个 项 目 同 时 运 作 的 情 况 下, 这 种 层 面 的 思 考 显 然 不 符 合 整 个 企 业 的 全 局 利 益 我 们 作 为 营 销 顾 问, 从 企 业 利 益 出 发, 甚 至 从 财 务 角 度 考 虑, 帮 他 们 分 析 哪 个 项 目 是 现 金 牛, 哪 个 是 问 题 产 品, 哪 个 可 以 打 造 成 品 牌 产 品, 先 推 哪 个 更 有 利, 如 何 通 过 这 个 项 目 的 营 销 策 略 保 证 另 外 几 个 项 目 下 一 步 的 成 功 运 作, 等 等 这 样, 双 方 间 最 起 码 的 信 任 就 建 立 了 陈 耀 华 : 所 以 说 有 时 候, 即 便 有 职 业 经 理 人 的 情 况 下, 营 销 顾 问 仍 然 有 其 不 可 忽 视 的 价 值 在 与 职 业 经 理 人 联 合 工 作 时, 可 以 时 刻 从 维 护 企 业 整 体 利 益 出 发, 对 职 业 经 理 人 产 生 正 面 的 推 动 和 影 响 另 外, 成 长 型 的 企 业 往 往 容 易 形 成 一 言 堂 的 作 风, 老 板 的 决 策, 没 人 敢 提 反 对 意 见 这 时 在 决 策 层 与 执 行 层 中 间, 就 需 要 有 一 个 角 色, 从 客 观 的 立 场 出 发, 提 出 专 业 意 见, 并 沟 通 企 业 上 下 层 之 间 的 意 见 1. 企 业 战 略 年 年 变, 项 目 执 行 策 略 从 来 未 变 2. 战 略 与 实 施 缺 乏 互 动, 长 期 计 划 与 短 期 利 益 难 以 协 调 3. 重 大 决 策 全 靠 老 板 拍 板, 缺 乏 内 部 沟 通 4. 重 大 决 策 集 体 决 议, 但 各 自 为 政 往 往 难 以 统 一 意 见 5. 缺 乏 流 程 设 计, 企 业 运 营 效 率 低 下 6. 流 程 设 计 不 合 理, 实 际 运 作 过 程 中 难 以 按 流 程 运 行 7. 计 划 没 有 变 化 快, 往 往 错 过 最 佳 的 市 场 时 机 8. 计 划 调 整 过 于 随 意, 营 销 的 可 持 续 性 较 差 9. 内 部 各 部 门 表 面 一 团 和 气, 有 问 题 不 敢 轻 易 指 出 10. 内 部 各 部 门 缺 乏 沟 通, 工 作 相 互 不 配 合, 互 相 推 诿 责 任 11. 必 须 老 板 出 面, 各 部 门 的 工 作 才 能 较 好 的 推 进 和 配 合 12. 老 板 不 亲 自 抓 的 工 作, 往 往 会 严 重 滞 后 13. 缺 乏 整 合 的 优 质 合 作 资 源 ( 广 告 公 司 公 关 公 司 制 作 公 司 等 ) 14. 异 地 优 质 合 作 资 源 沟 通 成 本 过 高 15. 合 作 公 司 缺 乏 创 意, 营 销 创 新 性 不 够 16. 合 作 公 司 创 意 丰 富, 但 如 何 将 市 场 风 险 控 制 到 最 小 17. 合 作 公 司 频 繁 更 换, 执 行 策 略 难 以 保 持 稳 定 性 18. 合 作 公 司 过 于 稳 定, 缺 乏 推 陈 出 新 史 剑 华 : 除 了 人 的 问 题, 经 验 的 问 题 和 专 业 的 问 题 也 是 成 长 型 企 业 需 要 解 决 的 关 键 问 题 单 个 人 的 能 力 和 视 野 毕 竟 和 其 本 人 的 职 业 经 验 相 关, 不 可 能 像 一 个 全 国 性 公 司 一 样 对 每 一 种 类 型 的 项 目 不 同 的 市 场, 都 把 握 得 很 全 而 营 销 顾 问 是 站 在 一 个 全 国 性 的 平 台 上 为 你 服 务 的, 每 位 营 销 顾 问 的 背 后 都 是 一 个 庞 大 的 专 业 团 队 和 一 个 巨 大 的 专 业 资 源 平 台 无 论 面 对 怎 样 的 难 题, 通 过 平 台 和 团 队 资 源, 总 能 找 到 类 似 的 案 例, 总 能 找 到 有 效 的 解 决 方 案 尹 晓 松 : 的 确 如 此 我 们 的 团 队 通 过 平 台, 积 累 了 很 多 先 进 的 营 销 模 式 和 营 销 理 念 我 们 在 服 务 客 户 的 同 时, 也 在 帮 企 业 建 立 营 销 模 式 注 入 营 销 理 念 我 们 分 析 趋 势 探 讨 方 案, 处 理 关 键 性 报 告, 分 析 借 鉴 世 联 的 过 往 案 例, 输 出 世 联 的 成 熟 架 构 ; 但 我 们 通 常 不 做 执 行, 而 是 通 过 工 作 培 训 和 交 流 等 一 系 列 动 作, 帮 助 开 发 企 业 具 体 的 执 行 团 队 建 立 营 销 的 概 念, 改 变 人 的 意 识, 培 养 企 业 的 内 生 力 陈 耀 华 : 对, 我 们 是 授 之 以 渔, 而 不 是 授 之 以 鱼 有 时, 营 销 顾 问 的 价 值 还 可 能 会 超 越 这 个 范 围 我 们 曾 服 务 过 的 一 个 客 户, 计 划 大 规 模 多 项 目 发 展 时 发 现, 既 有 的 组 织 架 构 已 经 不 能 满 足 业 务 的 扩 张, 就 招 了 很 多 职 业 经 理 人, 后 来 却 发 现 很 多 人 的 岗 位 描 述 不 清 晰, 于 是 又 聘 请 一 家 管 理 咨 询 公 司 想 要 重 新 组 建 企 业 组 织 结 构 然 而 由 于 专 业 区 隔, 咨 询 公 司 并 不 了 解 从 开 发 到 营 销 的 流 程 是 怎 样 的? 哪 些 是 关 键 岗 位? 每 个 关 键 岗 位 的 职 位 描 述 是 怎 样 的? 客 户 最 终 请 我 们 加 入, 帮 忙 解 决 其 企 业 营 销 端 岗 位 分 工 流 程 的 设 计 对 此 我 的 体 会 很 深, 当 一 个 企 业 由 单 项 目 迈 向 多 项 目 September

58 封 面 专 题 Cover Topic 运 作 时, 必 然 会 碰 到 这 种 重 组 组 织 结 构 的 情 况, 我 们 能 帮 他 理 清 楚 很 多 问 题, 这 相 当 于 我 们 共 同 在 做 一 个 跨 企 业 的 流 程 整 合 史 剑 华 : 除 了 这 类 溢 出 价 值 外, 再 回 到 原 点, 营 销 顾 问 对 成 长 型 房 地 产 企 业 的 基 本 价 值 是 显 而 易 见 的 : 对 于 没 有 做 过 房 地 产 的 跨 行 业 企 业, 我 们 帮 助 他 们 提 升 团 队 能 力 控 制 营 销 风 险 提 升 利 润 ; 对 于 跨 区 域 发 展 的 企 业, 我 们 帮 助 他 们 组 建 区 域 管 理 框 架 降 低 其 进 入 新 兴 市 场 的 风 险 降 低 首 年 资 金 风 险 ; 对 于 销 售 能 力 已 经 很 强 的 企 业, 没 必 要 把 整 个 团 队 剥 离, 我 们 为 他 们 做 策 略 输 出 和 提 升 培 训 ; 对 于 市 场 熟 悉 度 高 客 户 资 源 丰 富 策 划 能 力 又 较 强 的 企 业, 当 他 们 开 发 的 物 业 类 型 变 了, 比 如 从 普 通 住 宅 到 高 端 住 宅, 从 住 宅 到 商 业, 觉 得 企 业 形 象 要 迈 上 一 个 新 台 阶 了, 原 来 的 团 队 也 需 要 持 续 提 升, 我 们 可 以 针 对 开 发 转 型 进 行 专 业 培 训 和 策 略 输 出, 帮 助 他 们 补 短 ; 最 后, 我 们 还 提 供 专 门 针 对 企 业 老 总 副 总 的 中 高 端 服 务, 就 是 创 新 营 销 思 维 的 输 出 之 前 有 个 客 户, 最 初 只 是 想 请 我 们 进 行 销 售 团 队 培 养, 后 来 在 合 作 的 过 程 中, 发 现 其 中 高 层 有 思 维 更 新 的 需 求, 于 是 我 们 的 服 务 就 自 然 上 升 到 中 高 端 服 务 邹 立 新 : 营 销 顾 问 还 有 一 个 核 心 价 值 在 于 创 新 我 们 是 以 客 户 需 求 为 导 向 的 根 据 成 熟 市 场 的 经 验, 当 前 的 发 展 趋 势 是 从 传 统 住 宅 开 发 逐 渐 向 综 合 型 多 元 产 业 房 地 产 开 发 转 变, 从 中 涌 现 出 诸 如 产 业 园 营 销 工 业 地 产 营 销 商 业 地 产 营 销 旅 游 地 产 营 销 等 新 的 需 求, 也 正 是 我 们 营 销 顾 问 的 解 决 专 长 此 前 营 销 顾 问 的 市 场 提 供 一 直 不 足, 潜 在 需 求 却 很 庞 大 以 世 联 在 华 东 区 域 的 业 务 情 况 为 例, 我 们 的 市 场 份 额 每 年 以 80% 速 度 在 增 长 这 说 明 在 房 地 产 市 场 的 主 战 场 由 一 二 线 城 市 向 三 四 线 城 市 转 移 的 过 程 中, 竞 争 加 剧, 企 业 都 希 望 通 过 专 业 力 量, 以 最 低 的 时 间 成 本 和 花 费 成 本, 解 决 自 身 快 速 发 展 中 存 在 的 各 种 问 题, 并 占 得 市 场 先 机 56

59 世 联 营 销 顾 问 梯 次 转 移 跟 随 服 务 路 线 图 世 联 营 销 顾 问 目 前 在 全 国 88 个 城 市 服 务 上 百 家 客 户 September

60 封面专题 Cover Topic 哈尔滨 城市类型 内地中心城市 所属城市圈 松嫩城市圈 辐射城市 齐齐哈尔 绥化 牡丹江 大庆 鸡西 双鸭山 鹤岗 七台河 伊春 佳木斯 邻近城市群 辽中南城市群 市区人口 475万人 人均GDP 3.3万元 人均可支配收入 1.6万元 黑龙江省 哈尔滨 新区首次开发如何 与区域进行价值互动 陈怡 松北长达数年的开发失败之 天鹅湾是哈尔滨群力新区成立后首个 项目组选择了整个城市的地段价值站 后 市场对群力新区而言没 开发项目 在2008年下半年入市时 正是该 位 大道里 道里作为哈尔滨主城区的 有期盼 更多的是质疑甚至 新区成立初期 在传统的市场板块中处于 核心 一直是高端项目的天下 且长期处于 城市断层 新区成立前 房地产供应项目较 供不应求的状态 而群力新区正是隶属于 少且以中低端产品为主 属于市场的价格洼 道里行政区内的新开发区域 于是 大道 地 天鹅湾以容积率2.0 总建面40万平方 里 中央景观城 的定位应运而生 项目以 米的纯住宅规模 开始开拓新区市场 新区的景观作为与道里老城区差异化竞争 漠视 因此 对于群力的第 一个项目天鹅湾 地段价值 如何界定 进而作为项目准 确定位的依据 便显得尤其 重要 58 天鹅湾的地段定义经历了两次变迁 的核心优势 以道里的区域价值作为吸引 一次是在项目入市初期 一次是在项目中 市场需求的突破口 最终 项目在2008年12 后期 月的淡市冰点开盘实现了销售253套 推盘 新区的问世通常都 夹杂 着质疑和 期 去化率60%的成绩 此时市场周边项目的 盼 而对于哈尔滨市场而言 在经历了另一 去化率仅为20~30% 并且实现了高出区 个更早的新区 松北长达数年的开发失 域平台价格15%左右的实收均价 败之后 市场对群力新区而言没有期盼 更 天鹅湾的成功开盘不仅为开发商奠定 多的是质疑甚至漠视 因此 对于群力的 了信心 也给新区政府打了一剂强心针 随 第一个项目天鹅湾 地段价值如何界定 进 后的半年里 群力政府对新区进行了铺天 而作为项目准确定位的依据 便显得尤其 盖地的宣传 并进行了大手笔投入 多个生 重要 态公园成形 新区道路市政等基建设施迅