观点量跌价挺陷僵局以价换量赢未来 2014 年 5 月, 全市 ( 含配套房 ) 复旦 - 同策上海同质房价指数为 326, 环比上涨 2.43% 其中全市配套同质房价指数为 136, 与上月相比上涨 1.31%; 全市不含配套纯商品住宅同质房价指数为 417, 环比上涨 1.82% 同质价

Size: px

Start display at page:

Download "观点量跌价挺陷僵局以价换量赢未来 2014 年 5 月, 全市 ( 含配套房 ) 复旦 - 同策上海同质房价指数为 326, 环比上涨 2.43% 其中全市配套同质房价指数为 136, 与上月相比上涨 1.31%; 全市不含配套纯商品住宅同质房价指数为 417, 环比上涨 1.82% 同质价"

锭华
7 years ago
Views:

1 2014 年 5 月复旦 - 同策上海新建商品住宅同质价格指数及市场解读二零一四年六月复旦 - 同策新建商品住宅同质价格指数研究中心 1

2 观点量跌价挺陷僵局以价换量赢未来 2014 年 5 月, 全市 ( 含配套房 ) 复旦 - 同策上海同质房价指数为 326, 环比上涨 2.43% 其中全市配套同质房价指数为 136, 与上月相比上涨 1.31%; 全市不含配套纯商品住宅同质房价指数为 417, 环比上涨 1.82% 同质价格指数显示, 全市 ( 含配套房 ) 同质房价指数较上月上涨 8 个点, 其中配套同质房价指数上涨 2 个点, 不含配套同质房价指数上涨 7 个点分物业来看, 上海公寓同质房价指数为 431, 环比微涨 0.10% 而上海非公寓同质房价指数为 371, 环比大涨 7.25% 同质价格指数显示, 公寓同质房价指数较上月上涨不足 1 个点, 非公寓同质房价指数较上月上涨 25 个点分区域来看, 本月复旦 - 同策上海市区 ( 外环线以内 ) 新建商品住宅同质房价指数为 466, 环比上涨了 3.36%, 而上海市郊 ( 外环线以外 ) 新建商品住宅同质房价指数为 386, 环比上涨 1.21% 同质价格指数显示, 市区同质房价指数与上月上涨了 15 个点, 市郊同质房价指数较上月上涨 5 个点分环线来看, 上海内环内同质房价指数为 467, 环比上升 5.13%; 内中环间同质房价指数为 438, 环比上涨 0.70%; 中外环间同质房价指数为 476, 环比上涨 2.53%; 外郊环间同质房价指数为 398, 环比上涨 1.61%, 郊环以外同质房价指数为 328, 环比微涨 0.10% 同质价格指数显示, 内环内同质房价指数较上月上升了 23 个点, 内中环间同质房价指数与上月相比上涨 3 个点, 中外环间同质房价指数上涨 12 个点, 外郊环间同质房价指数上涨 6 个点, 郊环以外同质房价指数微涨不足 1 个点 2014 年 5 月, 几大指数全线上涨分物业看, 非公寓同质房价指数的上涨幅度远大于公寓同质房价指数 ; 分区域看, 市区同质房价指数上涨幅度大于市郊 ; 分环线看, 内环内同质房价指数涨幅最大, 其次为中外环间, 郊环以外同质房价指数涨幅最小 5 月市场并未迎来预期中的放量, 但成交均价由于部分高端楼盘的集中放量而继续攀升央行的喊话并没有改变信贷偏紧的形势, 上海多数银行的首套房按揭利率上浮, 审批周期延长政策偏紧, 信贷紧缩之下, 上海个别楼盘降价跑量, 刚需盘价格有 10% 左右的降幅, 而偏高端楼盘降价幅度达到了 20% 高端楼盘的降价换回了成交量的回升, 同时拉高了商品住宅成交均价总体上,5 月份上海商品住宅市场量跌价挺陷入僵局, 降价跑量方能赢得未来 2

3 全市含配套环比涨 2.43%, 不含配套环比涨 1.82% 2014 年 5 月, 全市 ( 含配套房 ) 复旦 - 同策上海同质房价指数为 326, 环比上涨了 2.43% 其中全市配套同质房价指数为 136, 与上月相比上涨 1.31%; 全市不含配套纯商品住宅同质房价指数为 417, 环比上涨 1.82% 复旦 - 同策同质房价指数显示, 全市含配套同质指数上涨了 8 个点, 其中全市配套同质房价指数上升了 2 个点, 不含配套新建商品住宅同质指数上涨了 7 个点由于部分偏高端产品较大幅度的降价, 导致成交集中放量, 拉高了整体市场的成交价格, 导致复旦 - 同策上海同质房价指数全市不含配套纯商品住宅同质房价指数出现上涨同时房贷收紧市场观望气氛浓烈, 普通商品住宅需求受到抑制, 而配套房价格偏低, 且有特定客户群体, 受市场环境影响较小, 因此, 全市配套同质房价指数也出现上涨 450 全市复旦 - 同策同质房价指数年 5 月 2014 年 3 月 2014 年 1 月 2013 年 11 月 2013 年 9 月 2013 年 7 月 2013 年 5 月 2013 年 3 月 2013 年 1 月 2012 年 11 月 2012 年 9 月 2012 年 7 月 2012 年 5 月 2012 年 3 月 2012 年 1 月 2011 年 11 月 2011 年 9 月 2011 年 7 月 2011 年 5 月 2011 年 3 月 2011 年 1 月 2010 年 11 月 2010 年 9 月 2010 年 7 月 2010 年 5 月 2010 年 3 月 2010 年 1 月 2009 年 11 月 2009 年 9 月 2009 年 7 月 2009 年 5 月 2009 年 3 月 2009 年 1 月 2008 年 11 月 2008 年 9 月 2008 年 7 月 2008 年 5 月 2008 年 3 月 2008 年 1 月 2007 年 11 月 2007 年 9 月 2007 年 7 月 2007 年 5 月 2007 年 3 月 2007 年 1 月 2006 年 11 月 2006 年 9 月 2006 年 7 月 2006 年 5 月 2006 年 3 月 2006 年 1 月 2005 年 11 月 2005 年 9 月 2005 年 7 月 2005 年 5 月 2005 年 3 月 2005 年 1 月 2004 年 11 月 2004 年 9 月 2004 年 7 月全市 ( 含配套房 ) 同质房价模型回归指数全市配套房同质房价模型回归指数全市 ( 纯市场商品住宅 ) 同质房价模型回归指数注 : 由于数据源调整, 自 2013 年 7 月起, 酒店式公寓列入公寓类统计 3

4 分物业公寓环比微涨 0.10%, 非公寓环比大涨 7.25% 2014 年 5 月, 上海公寓同质房价指数为 431, 环比微涨 0.10% 而上海非公寓同质房价指数则为 371, 环比大涨 7.25% 同质价格指数显示, 公寓同质房价指数较上月上涨不足 1 个点, 非公寓同质房价指数较上月上涨了 25 个点由于 3 4 月非公寓产品成交受到抑制, 指数涨幅远低于公寓产品,5 月份个别非公寓产品降价促销, 激活了整个板块, 非公寓同质房价指数大幅反弹, 涨幅远大于公寓同质房价指数 500 公寓 / 非公寓同质房价指数年 5 月 2014 年 3 月 2014 年 1 月 2013 年 11 月 2013 年 9 月 2013 年 7 月 2013 年 5 月 2013 年 3 月 2013 年 1 月 2012 年 11 月 2012 年 9 月 2012 年 7 月 2012 年 5 月 2012 年 3 月 2012 年 1 月 2011 年 11 月 2011 年 9 月 2011 年 7 月 2011 年 5 月 2011 年 3 月 2011 年 1 月 2010 年 11 月 2010 年 9 月 2010 年 7 月 2010 年 5 月 2010 年 3 月 2010 年 1 月 2009 年 11 月 2009 年 9 月 2009 年 7 月 2009 年 5 月 2009 年 3 月 2009 年 1 月 2008 年 11 月 2008 年 9 月 2008 年 7 月 2008 年 5 月 2008 年 3 月 2008 年 1 月 2007 年 11 月 2007 年 9 月 2007 年 7 月 2007 年 5 月 2007 年 3 月 2007 年 1 月 2006 年 11 月 2006 年 9 月 2006 年 7 月 2006 年 5 月 2006 年 3 月 2006 年 1 月 2005 年 11 月 2005 年 9 月 2005 年 7 月 2005 年 5 月 2005 年 3 月 2005 年 1 月 2004 年 11 月 2004 年 9 月 2004 年 7 月公寓同质房价模型回归指数非公寓同质房价模型回归指数注 : 由于数据源调整, 自 2013 年 7 月起, 酒店式公寓列入公寓类统计 4

5 分区域市区环比涨 3.36%, 市郊环比涨 1.21% 2014 年 5 月, 复旦 - 同策上海市区 ( 外环线以内 ) 新建商品住宅同质房价指数为 466, 环比上涨 3.36%, 上海市郊 ( 外环线以外 ) 新建商品住宅同质房价指数为 386, 环比上涨 1.21% 5 个点同质价格指数显示, 市区同质房价指数与上月上涨 15 个点, 市郊同质房价指数较上月上涨价指数 5 月份位于市区的高端楼盘集中成交, 导致 5 月市区同质房价指数环比涨幅大于市郊同质房 500 市区 / 市郊同质房价指数年 5 月 2014 年 3 月 2014 年 1 月 2013 年 11 月 2013 年 9 月 2013 年 7 月 2013 年 5 月 2013 年 3 月 2013 年 1 月 2012 年 11 月 2012 年 9 月 2012 年 7 月 2012 年 5 月 2012 年 3 月 2012 年 1 月 2011 年 11 月 2011 年 9 月 2011 年 7 月 2011 年 5 月 2011 年 3 月 2011 年 1 月 2010 年 11 月 2010 年 9 月 2010 年 7 月 2010 年 5 月 2010 年 3 月 2010 年 1 月 2009 年 11 月 2009 年 9 月 2009 年 7 月 2009 年 5 月 2009 年 3 月 2009 年 1 月 2008 年 11 月 2008 年 9 月 2008 年 7 月 2008 年 5 月 2008 年 3 月 2008 年 1 月 2007 年 11 月 2007 年 9 月 2007 年 7 月 2007 年 5 月 2007 年 3 月 2007 年 1 月 2006 年 11 月 2006 年 9 月 2006 年 7 月 2006 年 5 月 2006 年 3 月 2006 年 1 月 2005 年 11 月 2005 年 9 月 2005 年 7 月 2005 年 5 月 2005 年 3 月 2005 年 1 月 2004 年 11 月 2004 年 9 月 2004 年 7 月市区同质房价模型回归指数市郊同质房价模型回归指数注 : 由于数据源调整, 自 2013 年 7 月起, 酒店式公寓列入公寓类统计 5

6 分环线内环内环比涨 5.13%, 内中环间环比涨 0.70%, 中外环间环比涨 2.53%, 外郊环间环比涨 1.61%, 郊环以外环比涨 0.10% 2014 年 5 月, 上海内环内同质房价指数为 467, 环比上升 5.13%; 内中环间同质房价指数为 438, 环比上涨 0.70%; 中外环间同质房价指数为 476, 环比上涨 2.53%; 外郊环间同质房价指数为 398, 环比上涨 1.61%, 郊环以外同质房价指数为 328, 环比上涨 0.10% 同质价格指数显示, 内环内同质房价指数较上月上升了 23 个点, 内中环间同质房价指数与上月相比上涨 3 个点, 中外环间同质房价指数上涨了 12 个点, 外郊环间同质房价指数上涨 6 个点, 郊环以外同质房价指数上涨了不足 1 个点 5 月份, 高端住宅集中成交, 而内环内高端住宅比例较高, 导致内环内同质房价指数出现较大幅度上涨 ; 同时, 郊环以外高端住宅比例较低, 郊环以外同质房价指数涨幅也就较小 600 分环线同质房价指数年 5 月 2014 年 3 月 2014 年 1 月 2013 年 11 月 2013 年 9 月 2013 年 7 月 2013 年 5 月 2013 年 3 月 2013 年 1 月 2012 年 11 月 2012 年 9 月 2012 年 7 月 2012 年 5 月 2012 年 3 月 2012 年 1 月 2011 年 11 月 2011 年 9 月 2011 年 7 月 2011 年 5 月 2011 年 3 月 2011 年 1 月 2010 年 11 月 2010 年 9 月 2010 年 7 月 2010 年 5 月 2010 年 3 月 2010 年 1 月 2009 年 11 月 2009 年 9 月 2009 年 7 月 2009 年 5 月 2009 年 3 月 2009 年 1 月 2008 年 11 月 2008 年 9 月 2008 年 7 月 2008 年 5 月 2008 年 3 月 2008 年 1 月 2007 年 11 月 2007 年 9 月 2007 年 7 月 2007 年 5 月 2007 年 3 月 2007 年 1 月 2006 年 11 月 2006 年 9 月 2006 年 7 月 2006 年 5 月 2006 年 3 月 2006 年 1 月 2005 年 11 月 2005 年 9 月 2005 年 7 月 2005 年 5 月 2005 年 3 月 2005 年 1 月 2004 年 11 月 2004 年 9 月 2004 年 7 月内环内同质房价模型回归指数内中环间同质房价模型回归指数中外环间同质房价模型回归指数外郊环间同质房价模型回归指数郊环以外同质房价模型回归指数注 : 由于数据源调整, 自 2013 年 7 月起, 酒店式公寓列入公寓类统计 6

7 附表 2004 年至今的新建商品住宅 ( 不含配套 ) 同质房价指数 2004 年至今新建商品住宅同质房价指数全市同质房价指数公寓同质房价指数非公寓同质房价指数市区同质房价指数市郊同质房价指数 2004 年 12 月年 12 月年 12 月年 12 月年 12 月年 12 月年 12 月年 12 月年 1 月年 2 月年 3 月年 4 月年 5 月年 6 月年 7 月年 8 月年 9 月年 10 月年 11 月

8 2012 年 12 月年 1 月年 2 月年 3 月年 4 月年 5 月年 6 月年 7 月年 8 月年 9 月年 10 月年 11 月年 12 月年 1 月年 2 月年 3 月年 4 月年 5 月注 : 由于数据源调整, 自 2013 年 7 月起, 酒店式公寓列入公寓类统计 8

9 附录涨跌幅榜单说明榜单数据均来源于网上房地产交易的备案数据, 榜单中如若出现涨跌幅较大, 或有以下几种可能, 同时也不排除其他可能性 1. 以往月份实际成交的, 但却是在本月补充登记备案的, 价格有可能偏高或偏低 ; 2. 有些项目含有动迁配套房, 但网上房地产没有与商品住宅加以区分, 故而出现本月均价大幅下落的可能 3. 不少项目是以开发商内部价格进行的非正常交易, 而使得成交均价与市场价有较大的出入 4. 模型进行修正, 数据源加入配套数据加以分析 ; 下文提及新建商品住宅即是已排除掉配套项目, 除此, 分物业分区域分环线等 9 大指数均为不含配套新建商品住宅数据源 5. 由于数据源调整, 自 2013 年 7 月起, 酒店式公寓列入公寓类统计指数来源指数原理 : 特征回归价格指数为了避免简单平均法下仅仅因为结构效应交易地段结构的变化就导致价格指数的波动, 特征回归模型将先估计地段 ( 如用到市中心距离来衡量 ) 这一品质特征的对房价的影响地段的影子价格, 离市中心较近的房屋其价格中包含这部分因素较多, 离市中心较远的房屋其价格包括这部分因素较少, 把地段的因素扣除之后, 市中心和郊区的房子就都标准化和可比较了, 那么这时候观察到的房价变化幅度, 才是反映市场需求变动导致的真实价格波动 9

10 复旦 - 同策上海新建商品住宅同质价格指数模型公式 : lnp T N i, t 0 tmonth t s ln Si, t zzonei( z) i, t t 2 z 2 α 0 代表截距 (intercept), Month t 代表各个月度的哑变量, 其系数是各个月样本均价相对于基准月 (2004 年 7 月 ) 的相对变化, 从而求得月度价格指数 S it 代表各个楼盘各个月度的交易面积 Zone i(z) 代表各个楼盘分别所属于的板块课题组介绍二零一一年八月二十九日, 同策房产咨询股份有限公司与复旦大学住房政策研究中心强强联合, 达成以专项课题研究为基础的战略性合作, 共同发布以更能反应上海住宅价格变化的复旦 - 同策上海新建商品住宅同质价格指数设计者 : 陈杰 ( 复旦大学住房政策研究中心执行主任管理学院副教授 ) 郝前进 ( 复旦大学住房政策研究中心副主任环境科学系讲师 ) 合作单位 : 同策咨询研究部复旦大学管理学院住房政策研究中心参与人员 : 同策咨询研究部张宏伟陈晨牛振兴 10