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肋余
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行业研究简报 29 年 1 月 19 日市场数据行业优化平均市盈率 23.86 市场优化平均市盈率 2.6 国金房地产指数 2.34 沪深 3 指数 3329.16 上证指数 338.27 深证成指 12483.27 中小板指数 4834.

1 行业研究简报 29 年 1 月 19 日市场数据行业优化平均市盈率市场优化平均市盈率 2.6 国金房地产指数 2.34 沪深 3 指数上证指数深证成指中小板指数国金行业沪深 3 相关报告 1 销售和新开工拐点出现请注意 : 不是向下是向上, 超预期的金融支持迎接下半场, 上海长江隧桥通车提升需求半径提升引致需求, 曹旭特 (861) caoxt@gjzq.com.cn 联系人 : 朱莉 (8621) zhuli@gjzq.com.cn 中国上海黄浦区中山南路 969 号谷泰滨江大厦 1A 层 (211) 投资要点北京上海深圳均大幅增长是开始的结束不是结束的开始本周 ( ) 各一线城市销售均大幅上升, 北京上海和深圳分别达到 3.4%,6.2% 和 4.8% 三个城市的去化周期分别为和 6.96 个月在我们重点关注的二线城市中, 本周只有 2 个销售环比下滑由于上周成交量基数低, 本周共有 9 个城市上升幅度超过 1%, 其中昆明重庆, 温州分别达到 276%,22% 和 28% 近期销售的回升和季节性因素是有关系的, 所谓季节性影响包含了供求两层含义房地产行业研究简报减持持有需求方面从消费心理角度, 在经历了极热的气候, 人们的消费冲动一般会提高, 也即需求环比会提升供给方面开发商也因此形成惯例在九十月份集中推盘, 以获得最理想的销售效果, 今年开发商在十月份的集中推盘更明显本周以及未来即将出台的数据将再次印证销售季节性影响的传统, 投资者信心将得到数据的支撑, 前期悲观预期将进一步被修复这也是我们在九月底的把握银十机会报告中明确推荐地产的原因地产股行情的持续性如何? 我们在演出开始了报告中提出, 本周在数据上揭开了地产股表演的序幕接下来我们认为地产股的行情特征是开始的结束, 不是结束的开始, 也即地产股下半场行情还将持续因为短期需求不会发生太大变化房地产是典型的货币现象,1-9 月份我国 M2 的增速达到 29.3%, 是近十年的历史之最, 如此强的金融支持力度对销售增长起到重要支撑 9 月的数据也传递了政府的调控态度, 也即表明了政府目前在刺激经济和控制风险构成的天平之间的倾向短期内国家对地产的态度不会发生变化, 而在没有重大政策变化的前提下购房者的预期和购买力也不会变化虽然投资性购房在 7 月份二套房政策从严后受到一定程度抑制, 但目前刚性需求仍能够支撑起市场销售具体到对未来销量的变化我们认为 1 11 月的销量都将保持理想水平, 由于统计上的滞后影响,11 月份表现出来的数据可能会更高, 支持地产股未来的行情的持续经历三季度的中场休息后, 四季度地产股在下半场重回舞台, 一二线公司都是我们推荐标的重点公司万科招商地产保利地产金地集团冠城大通安徽水利大连友谊昆百大南通科技增持房地产行业敬请参阅最后一页之特别声明此文档仅供交银施罗德基金管理有限公司使用 1

2 对季节性因素的分析金九银十现象之所以存在, 是因为从消费心理角度, 在经历了极热的气候, 人们的消费冲动一般会提高, 开发商也因此形成惯例在九十月份集中推盘, 以获得最理想的销售效果从长期历史数据分析, 金九银十现象是存在的在市场比较稳定的 98-2 年,9 1 月份销量环比 8 月平均会有 1% 和 16% 的上升 ; 市场开始升温的 4-6 年, 季节影响更为明显 9 1 月份销量环比 8 月平均会有 19% 和 32% 的上升, 由于统计上的滞后影响,11 月份表现出来的统计数据更高, 平均环比 8 月份上升 38% 7 年由于房价快速上涨透支购买力,9 月销量环比仅微增, 二套房政策在 9 月底出台, 导致 1 月份销量环比 8 月已经开始下滑,7 年既无金九也无银十 8 年市场一直处于调整过程中, 传统淡季的 8 月销售萎缩更为明显, 9 月份随推盘量的上升出现了短暂的销售上升, 但之后观望情绪加重导致 1 月份销售明显回落,8 年出现有金九无银十的情况从历史表现分析, 正常年份下是会有季节性影响的 9 年出现的房价快速上涨无疑会抑制购买力, 但与 7 8 年情况也并不完全相同 7 年是在房价快速上涨之后出台了二套房政策, 基本将投资性购房挤出而 9 年对二套房政策是各区域有区别的对待, 银监会只对首付比例有要求, 利率由各地方自行确定, 从目前了解的情况, 各城市执行仍比较宽松 8 年市场的最大问题是预期悲观, 即存在房价下跌的预期导致观望目前虽然房价已经发生一定幅度上涨, 但市场情绪没有逆转, 购房者的热情犹在虽然投资性购房在 7 月份二套房政策从严后受到一定程度抑制, 但目前分析刚性需求仍能够支撑起市场销售, 市场不会重蹈 7 8 年的覆辙未来销售增长仍将持续图表 1: 各年 9 1 月份销量变化月 1 月 11 月 9 月 1 月 11 月 9 月 1 月 11 月 9 月 1 月 11 月相比前 11 个月平均 18% 33% 28% 3% 47% % 2% 3% 1% 31% 13% 36% 相比 8 月单月 -1% 12% 8% 29% 4% 3% 1% 19% 33% 13% -3% 17% 月 1 月 11 月月 1 月 11 月 9 月 1 月 11 月相比前 11 个月平均 3% 34% 3% 44% 2% 38% 24% 16% 43% -1% 1% 3% 相比 8 月单月 11% 11% 26% 31% 13% 2% 23% 1% 42% 24% 8% 42% 月 1 月 11 月 9 月 1 月 11 月 9 月 1 月 11 月相比前 11 个月平均 7% 18% 27% 2% 14% 21% 27% -2% -1% 相比 8 月单月 1% 21% 31% 6% -4% 2% 38% 6% 8% 来源 : 国金证券研究所国家统计局历年 9 1 月份数据和当年前 11 个月平均值作对比是因为 12 月单月数值都会较为异常, 所以剔除 12 月数据敬请参阅最后一页之特别声明 2

3 图表 2: 重点城市销售数据城市 ( 万平方 ) 环比增幅 ( 套 ) 环比增幅城市 ( 万平方 ) 环比增幅 ( 套 ) 环比增幅北京 % % 上海 % % 深圳 % % 东莞 % % 惠州天津 % 3319 重庆 % % 成都 % 杭州 % % 南京 % % 苏州 % % 扬州 % 2 2.1% 温州 % 38 宁波 % % 武汉 % % 长沙 % % 合肥 % % 包头 % % 舟山福州 % % 厦门.48 3.% % 哈尔滨 % % 青岛 % % 贵阳 % % 昆明 % % 海口 % % 徐州 % 147.6% 泸州 % % 广州 % % 图表 3: 重点城市去化周期城市本周 ( 按计算 ) 环比变化 ( 月 ) 本周 ( 按计算 ) 环比变化 ( 月 ) 城市本周 ( 按计算 ) 环比变化 ( 月 ) 本周 ( 按计算 ) 环比变化 ( 月 ) 北京上海深圳东莞南京重庆宁波杭州厦门苏州海口福州敬请参阅最后一页之特别声明 3

4 图表 4: 行业内重点公司投资评级 ( 人民币 ) 收盘价已上市流通 A 股 9EPS EPS 1EPS 投资上期股票名称 9PE 1PE ( 元 ) ( 百万股 ) ( 元 ) 1%9 ( 元 ) 评级评级万科 A % 买入买入深振业 % 买入买入招商地产 % 买入买入深天健 % 买入买入金融街 % 买入买入渝开发 % 持有持有广宇发展 % 买入买入昆百大 A % 买入买入海德股份 % 买入买入大连友谊 % 买入买入荣盛发展 % 买入买入合肥城建 % 买入买入世联地产 % 买入买入保利地产 % 买入买入冠城大通 % 买入买入海泰发展 % 买入买入建发股份 % 买入买入华业地产 % 持有持有北京城建 % 买入买入华发股份 % 买入买入金地集团 % 买入买入安徽水利 % 买入买入外高桥 % 持有持有信达地产 % 买入买入陆家嘴 % 买入买入天地源 % 买入买入中华企业 % 买入买入上实发展 % 买入买入南通科技 % 买入买入张江高科 % 买入买入敬请参阅最后一页之特别声明 4

5 图表 : 北京住宅周销售数据单位 : 万平方米图表 6: 北京可售住宅按最近一月移动平均计算去化周期去化周期 ( 按面积计算 ) 去化周期 ( 按套数计算 ) 图表 7: 上海住宅周销售数据单位 : 万平方米图表 8: 上海可售住宅按最近一月移动平均计算去化周期去化周期 ( 按面积计算 ) 去化周期 ( 按套数计算 ) 图表 9: 深圳住宅周销售数据单位 : 万平方米图表 1: 深圳可售住宅按最近一月移动平均计算去化期去化周期 ( 按面积计算 ) 去化周期 ( 按套数计算 ) 图表 11: 深圳住宅成交均价单位 : 元 / 平方米图表 12: 东莞住宅周销售数据单位 : 万平方米敬请参阅最后一页之特别声明

6 图表 13: 东莞可售住宅按最近一月移动平均计算去化期图表 14: 天津住宅周销售数据单位 : 万平方米去化周期 ( 按套数计算 ) 图表 1: 天津住宅成交均价单位 : 元 / 平方米图表 16: 重庆商品房周销售数据单位 : 万平方米期房成交面积 ( 万平方米 ) 期房成交套数图表 17: 重庆商品房按最近一月移动平均计算去化期图表 18: 重庆商品房成交均价单位 : 元 / 平方米图表 19: 成都商品房周销售数据单位 : 万平方米图表 2: 成都商品房按最近一月移动平均计算去化期期房成交 ( 万平方米 ) 期房成交套数敬请参阅最后一页之特别声明 6

7 图表 21: 昆明商品房周销售数据单位 : 万平方米图表 22: 贵阳商品房周销售数据单位 : 万平方米图表 23: 杭州商品房周销售数据单位 : 万平方米图表 24: 杭州商品房按最近一月移动平均计算去化期图表 2: 杭州商品房成交均价单位 : 元 / 平方米图表 26: 南京住宅周销售数据单位 : 万平方米图表 27: 南京住宅按最近一月移动平均计算去化期图表 28: 长沙住宅周销售数据单位 : 万平方米去化周期 ( 按套数计算 ) 敬请参阅最后一页之特别声明 7

8 图表 29: 苏州住宅周销售数据单位 : 万平方米图表 3: 苏州住宅按最近一月移动平均计算去化期来源 : 国金证券研究所图表 31: 苏州住宅成交均价单位 : 元 / 平方米图表 32: 温州住宅周销售数据单位 : 万平方米来源 : 国金证券研究所图表 33: 扬州商品房周销售数据单位 : 万平方米图表 34: 扬州商品房成交均价单位 : 元 / 平方米来源 : 国金证券研究所图表 3: 武汉商品房周销售数据单位 : 万平方米图表 36: 武汉商品房成交均价单位 : 元 / 平方米敬请参阅最后一页之特别声明 8

9 图表 37: 合肥商品房周销售数据单位 : 万平方米图表 38: 合肥商品房成交均价单位 : 元 / 平方米图表 39: 包头住宅周销售数据单位 : 万平方米图表 4: 包头住宅成交均价单位 : 元 / 平方米图表 41: 哈尔滨商品房周销售数据单位 : 万平方米图表 42: 哈尔滨商品房按最近一月移动平均计算去化期去化周期 ( 按面积计算 ) 去化周期 ( 按套数计算 ) 图表 43: 大连商品房周销售数据单位 : 万平方米图表 44: 大连商品房按最近一月移动平均计算去化期去化周期 ( 按面积计算 ) 去化周期 ( 按套数计算 ) 敬请参阅最后一页之特别声明 9

10 图表 4: 大连商品房成交均价单位 : 元 / 平方米图表 46: 青岛住宅周销售数据单位 : 万平方米成交面积成交套数图表 47: 徐州商品房周销售数据单位 : 万平方米图表 48: 福州住宅周销售数据单位 : 万平方米图表 49: 福州住宅按最近一月移动平均计算去化期图表 : 福州住宅成交均价单位 : 元 / 平方米图表 1: 厦门住宅周销售数据单位 : 万平方米图表 2: 厦门住宅按最近一月移动平均计算去化期成交面积成交套数敬请参阅最后一页之特别声明 1

11 图表 3: 厦门住宅成交均价单位 : 元 / 平方米图表 4: 惠州住宅周销售数据单位 : 万平方米图表 : 惠州住宅按最近一月移动平均计算去化期图表 6: 海口住宅周销售数据单位 : 万平方米敬请参阅最后一页之特别声明 11

12 公司投资评级的说明 : 强买 : 预期未来 6-12 个月内上涨幅度在 2% 以上 ; 买入 : 预期未来 6-12 个月内上涨幅度在 1%-2%; 持有 : 预期未来 6-12 个月内变动幅度在 -1%-1%; 减持 : 预期未来 6-12 个月内下跌幅度在 1%-2%; 卖出 : 预期未来 6-12 个月内下跌幅度在 2% 以上行业投资评级的说明 : 增持 : 预期未来 3-6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 % 以上 ; 持有 : 预期未来 3-6 个月内该行业变动幅度相对大盘在 -%-%; 减持 : 预期未来 3-6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 % 以上首页三类投资建议图标中反色表示为本次建议, 箭头方向表示从上次的建议类型调整为本次的建议类型优化市盈率计算的说明 : 行业优化平均市盈率中, 在扣除行业内所有亏损股票后, 过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股票净利润总和相除, 预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除市场优化平均市盈率中, 在扣除沪深市场所有亏损股票后, 过往年度计算方法为当年年末收盘总市值与当年股票净利润总和相除, 预期年度为报告提供日前一交易日收盘总市值与前一年度股票净利润总和相除特别声明 : 本报告版权归国金证券研究所所有, 未经事先书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布复制如引用刊发, 需注明出处为国金证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改本报告基于我公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料, 但我公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断, 可能会随时调整报告中的信息或所表达意见不构成投资法律会计或税务的最终操作建议, 我公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在法律允许的情况下, 我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易, 并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息敬请参阅最后一页之特别声明 12

图表 : 行业内重点公司投资评级 ( 人民币 ) 收盘价已上市流通 A 股 9EPS EPS 1EPS 投资上期股票名称 9PE 1PE ( 元 ) ( 百万股 ) ( 元 ) 1%9 ( 元 ) 评级评级万科 A % 买入买入深振

图表 : 行业内重点公司投资评级 ( 人民币 ) 收盘价已上市流通 A 股 9EPS EPS 1EPS 投资上期股票名称 9PE 1PE ( 元 ) ( 百万股 ) ( 元 ) 1%9 ( 元 ) 评级评级万科 A % 买入买入深振行业研究简报 29 年 1 月 18 日市场数据行业优化平均市盈率 23.86 市场优化平均市盈率 2.6 国金房地产指数 525.34 沪深 3 指数 3241.71 上证指数 2976.63 深证成指 1233.37 中小板指数 4736.16 5946 4946 3946 2946 1946 812 9112 941 976 9924 国金行业沪深 3 相关报告 1 销售和新开工拐点出现请注意