目录索引地产行业情况跟踪... 3 整体成交情况... 3 整体库存情况... 5 地产公司市场表现跟踪... 6 重点城市商品房市场跟踪... 8 图表索引图 1: 一线 / 二线城市成交指数... 4 图 2: 环渤海 / 长三角 / 珠三角地区城市成交指数... 4 图 3: 中部 / 其

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院梓楚
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1 证券研究报告房地产行业核心观点 : 成交环比上涨, 去化有所回升整体成交情况 : 各线城市成交环比均上涨上周, 一线四大城市房地产成交面积 111 万平米, 环比上升 1%, 同比上升 5% 我们跟踪的部分二线城市房地产成交 413 万平米, 环比上升 7%, 同比上升 19% 上周, 整体成交环比回升, 其中一线城市环比领涨, 除广州环比微幅下滑 1% 外, 北京上海和深圳环比均上涨, 其中北京环比增 54%, 增幅最大二线城市整体成交环比上涨, 并且样本城市呈现普遍回升态势, 其中大连环比涨幅最大分区域看, 本周三大重点区域成交涨跌不一, 环渤海环比上升 33%, 样本城市环比全部上涨, 其中北京和大连涨势较为明显 ; 长三角地区环比微降 1.5%, 主要是受南京大幅下滑影响 ; 珠三角地区环比上升 3%, 其中深圳环比较大幅上涨, 广州则环比微降, 而东莞环比基本持平整体库存情况 : 推盘放量回升显著, 库存小幅抬升供给端在连续四周下滑后, 推盘在上周放量回升显著全国城市库存指数在高位略有抬升, 其中上海库存指数延续前一周下行趋势, 绝对库存高位缓解, 而北京库存指数结束了连续两周上行态势, 上周库存环比小幅下行, 主要是受成交环比大幅上涨影响 12 大城市去化速度呈现缓慢回升态势本周观点 : 政策存在进一步宽松的预期和空间近期整个地产行业政策环境进一步向宽松态势发展, 习近平主席前期在中央财经领导小组会议上强调, 要化解房地产库存, 促进房地产业持续发展不久前李克强总理在中央党校的讲话也提到, 以往我们长期依赖的房地产, 去库存问题也没有解决我们认为, 政府对于地产市场的表态重点围绕着去库存, 地产投资对于宏观经济稳定器的作用依然重要, 我们预计, 未来行业政策环境将继续宽松, 预计首套房收入比例有望继续下降公积金贷款政策进一步放松以及保障房货币化交易环节的税收宽松等利好政策或将有所推进投资策略方面, 我们继续推荐龙头房企国企改革主线及部分转型个股本周组合上周广发地产组合包括海德股份广东明珠中路股份京投银泰和万科本周广发地产组合包括荣盛发展海德股份广东明珠中路股份和京投银泰风险提示四季度销售增速放缓趋势增强, 受房价影响政策面预期转变 1 / 13 行业评级持有前次评级持有报告日期相对市场表现房地产沪深 3 123% 82% 41% % 分析师 : 乐加栋 S lejiadong@gf.com.cn 分析师 : 郭镇 S guoz@gf.com.cn 分析师 : 金山 S jinshan@gf.com.cn 相关研究 : 房地产行业 : 按揭贷环境稳中继续宽松, 房企公司债预案规模创新高房地产行业 : 推盘持续回落, 成交同比增速继续放缓房地产行业 : 三四线城市库存高企是开工投资低迷主因联系人 : 李飞 gflifei@gf.com.cn

2 目录索引地产行业情况跟踪... 3 整体成交情况... 3 整体库存情况... 5 地产公司市场表现跟踪... 6 重点城市商品房市场跟踪... 8 图表索引图 1: 一线 / 二线城市成交指数... 4 图 2: 环渤海 / 长三角 / 珠三角地区城市成交指数... 4 图 3: 中部 / 其他地区城市成交指数... 4 图 4: 库存指数... 5 图 5: 去化与推盘指数... 5 图 6: 重点覆盖地产公司股价周变动幅度... 6 图 7: 广发地产组合周度表现... 6 图 8: 北京商品住宅成交与去化... 8 图 9: 青岛商品住宅成交与去化... 9 图 1: 上海商品住宅成交与去化... 9 图 11: 南京商品住宅成交与去化... 9 图 12: 杭州商品住宅成交与去化... 1 图 13: 宁波商品住宅成交与去化... 1 图 14: 苏州商品住宅成交与去化... 1 图 : 深圳商品住宅成交与去化图 16: 广州商品住宅成交与去化图 17: 东莞商品住宅成交与去化图 18: 南昌商品住宅成交与去化图 19: 福州商品住宅成交与去化表 1: 跟踪城市房地产成交信息表 ( 单位 : 万平米 )... 3 表 2: 重点覆盖公司公告和新闻... 7 表 3: 重点覆盖公司估值和投资评级 / 13

3 地产行业情况跟踪整体成交情况上周, 一线四大城市房地产成交面积 111 万平米, 环比上升 1%, 同比上升 5% 我们跟踪的部分二线城市房地产成交 413 万平米, 环比上升 7%, 同比上升 19% 表 1: 跟踪城市房地产成交信息表 ( 单位 : 万平米 ) 区域城市上周成交上周成交环比 214 年周均成交 2 年周均成交周均成交同比去化时间 ( 周 ) 去化时间环比备注北京 % % 55 % 商品住宅环渤海天津 % % 商品住宅济南.48 33% % 3 % 商品住宅 ( 套 ) 青岛 % 18 39% 68-1% 商品住宅石家庄 % % 商品住宅大连 % % 商品住宅上海 5.6 3% % 26-4% 商品住宅长三角南京 % % 19-5% 商品住宅杭州 % % 51 2% 商品住宅宁波 % % 59 4% 商品房苏州 % % 22-4% 商品住宅无锡 % % 商品住宅珠三角深圳 % % 33 3% 商品住宅广州 % % 43-2% 商品住宅东莞 % % 46-2% 商品住宅成都 % % 商品住宅中部长沙 % % 商品住宅武汉 % % 商品住宅南昌 % % 3-3% 商品住宅昆明 % % 商品房福州 % % 72 -% 商品住宅其他厦门 % % 商品住宅海口 % % 商品房吉林 % % 商品房长春 % % 商品住宅四大城市 % % 36-3% 商品住宅其他城市 % % 商品住宅 3 / 13

4 图 1: 一线 / 二线城市成交指数上周, 整体成交环比回升, 其中一线城市环比领涨, 除广州环比微幅下滑 1% 外, 北京上海和深圳环比均上涨, 其中北京环比增 54%, 增幅最大二线城市整体成交环比上涨, 并且样本城市呈现普遍回升态势, 其中大连环比涨幅最大 Jan-14 Mar-14 May-14 Jul-14 Sep-14 Nov-14 Jan- Mar- May- Jul- Sep- Nov- 一线城市成交指数二线城市成交指数图 2: 环渤海 / 长三角 / 珠三角地区城市成交指数分区域看, 本周三大重点区域成交涨跌不一, 环渤海环比上升 33%, 样本城市环比全部上涨, 其中北京和大连涨势较为明显 ; 长三角地区环比微降 3%, 主要是受南京大幅下滑影响 ; 珠三角地区环比上升 3%, 其中深圳环比较大幅上涨, 广州则环比微降, 而东莞环比基本持平 Jan-14 Mar-14 May-14 Jul-14 Sep-14 Nov-14 Jan- Mar- May- Jul- Sep- Nov- 环渤海地区长三角地区珠三角地区图 3: 中部 / 其他地区城市成交指数上周, 中部地区和其他地区成交指数均呈现一定幅度的下滑, 其中其他地区环比降幅较大 Jan-14 Mar-14 May-14 Jul-14 Sep-14 Nov-14 Jan- Mar- May- Jul- Sep- Nov- 中部地区其他地区 4 / 13

5 整体库存情况上周, 供给端在连续四周下滑后, 推盘放量回升显著全国城市库存指数在高位略有抬升, 其中上海库存指数延续前一周下行趋势, 库存指数高位缓解, 而北京库存指数结束了连续两周上行态势, 上周库存环比小幅下行, 主要是受成交环比大幅上涨影响 12 大城市去化速度呈现缓慢回升态势近期整个地产行业政策环境进一步向宽松态势发展, 习近平主席前期在中央财经领导小组会议上强调, 要化解房地产库存, 促进房地产业持续发展不久前李克强总理在中央党校的讲话也提到, 以往我们长期依赖的房地产, 去库存问题也没有解决我们认为, 政府对于地产市场的表态重点围绕着去库存, 地产投资对于宏观经济稳定器的作用依然重要, 我们预计, 未来行业政策环境将继续宽松, 预计首套房收入比例有望继续下降公积金贷款政策进一步放松以及保障房货币化交易环节的税收宽松等利好政策或将有所推进图 4: 库存指数全国城市库存指数在高位略有抬升, 其中上海库存指数延续前一周下行趋势, 库存指数高位缓解, 而北京库存指数结束了连续两周上行态势, 上周库存环比小幅下行, 主要是受成交环比大幅上涨影响 Jan-14 Mar-14 May-14 Jul-14 Sep-14 Nov-14 Jan- Mar- May- Jul- Sep- Nov- 北京库存指数上海库存指数全国城市库存指数 ( 右轴 ) 图 5: 去化与推盘指数上周, 供给端在连续四周下滑后, 推盘放量回升显著 12 城市去化速度呈现缓慢回升态势 Jan-14 Mar-14 May-14 Jul-14 Sep-14 Nov-14 Jan- Mar- May- Jul- Sep- Nov- 12 个城市新推盘量 ( 指数 ) 12 个城市去化速度 ( 指数 ) 5 / 13

6 地产公司市场表现跟踪图 6: 重点覆盖地产公司股价周变动幅度阳光城万方发展莱茵体育荣盛发展中路股份嘉宝集团海德股份广东明珠京投银泰金地集团万通地产保利地产苏宁环球绿地控股世联行鲁商置业华夏幸福首开股份泰禾集团北京城建北辰实业泛海控股世茂股份华发股份万科 A 广宇集团廊坊发展福星股份宋都股份滨江集团世荣兆业中洲控股海航投资新湖中宝合肥城建金科股份深振业 A 招商地产建发股份新华联南山控股冠城大通 -.44% -.5% -2.83% 13.39% 13.8% 12.28% 11.31% 11.5% 1.68% 9.9% 8.49% 8.32% 7.52% 6.94% 6.44% 5.81% 5.53% 5.42% 5.29% 4.97% 4.92% 4.54% 4.52% 4.24% 3.9% 3.61% 3.5% 2.2% 2.11% 2.4% 2.% 1.69% 1.59%.69%.66%.%.%.% 16.67% 19.18% 18.94% 24.96% -5.%.% 5.% 1.%.% 2.%.% 3.% 图 7: 广发地产组合周度表现上周广发地产组合包括海德股份广东明珠中路股份京投银泰和万科本周广发地产组合包括荣盛发展海德股份广东明珠中路股份和京投银泰 Jan-14 Mar-14 May-14 Jul-14 Sep-14 Nov-14 Jan- Mar- May- Jul- Sep- Nov- 广发地产组合申万房地产沪深 3 6 / 13

7 表 2: 重点覆盖公司公告和新闻公司名称日期内容招商地产莱茵体育万家文化 2 年 11 月 2 日 2 年 11 月 2 日 2 年 11 月 2 日证监会并购重组委定于 2 年 11 月 23 日上午召开会议审核招商局蛇口工业区控股股份有限公司换股吸收合并本公司并募集配套资金事项拟以 2.14 亿元向控股股东莱茵达控股下属企业智慧地产转让枫郡置业枫凯置业南通洲际 1% 股权及中尚蓝达 5% 股权, 同时终止以杭州枫郡杭州枫凯作为实施主体的 214 年非公开发行募集资金投资项目拟以 8267 万元将万家房产 1% 的股权转让给林和国, 拟以 4663 万元将万家矿业 65% 的股权转让给万家集团 ; 转让后公司彻底剥离房地产和矿产业务, 主营业务转型为动漫文化与移动互联网产业万泽股份 2 年 11 月 2 日拟成立全资子公司深圳市万泽精密铸造科技有限公司, 注册资本 1 亿元, 用以支持公司高温合金项目产业化发展公司股东钜盛华回购其享有收益权的公司股份 5.57 股, 截止 2 年 11 月 17 日, 钜盛华与一致行动人前海人万科 A 冠城大通阳光城北京城建 2 年 11 月 19 日 2 年 11 月 19 日 2 年 11 月 19 日 2 年 11 月 17 日寿累计持有.4% 的公司 A 股 ( 华润股份及其全资子公司合计持有.29% 公司 A 股, 公司第一大股东未发生变化 ); 钜盛华持有前海人寿股权比例由原先的 2% 提升至 51% (a) 拟参与设立福建省新兴产业股权投资有限合伙企业 ( 为福建新兴产业投资引导基金的第一期, 该基金总规模 3 亿 ), 基金规模.3 亿, 其中全资子公司福建冠城投资出资 7.5 亿, 福建省产业股权投资基金出资 7.5 亿, 丰榕投资出资.1 亿, 福建省创新创业投资管理公司出资.1 亿, 福建省新兴产业投资管理有限公司.9 亿 ( 拟筹建, 注册资本 9 万, 该公司管理团队股权占比 2%, 冠城投资占比 4%, 福建省创新创业投资管理公司占比 4%);(b) 全资子公司冠城投资将冠城资产 2% 股权转让给丰榕投资, 转让后冠城投资持有比例 4% 2 年 11 月 18 日, 公司第二大股东北京燕赵增持 31.6 万公司股份, 增持均价元 / 股, 增持后股权占比 6.58% 全资子公司兴顺房地产以亿元竞得北京顺义区两幅土地, 合计建面万方 ( 其中限价商品房合计万方 ), 楼面价 1275 元 / 平,( 周边房价 27 元 / 平 ) 中房地产 2 年 11 月 17 日拟非公开发行不超过 1 亿元的公司债, 期限不超过 3 年, 募集资金用于偿还公司贷款和补充流动资金银亿股份 2 年 11 月 16 日公开发行 18 亿元公司债获证监会审核通过 ; 非公开发行 1 亿元公司债符合深交所转让条件数据来源 :Wind, 公司公告, 广发证券发展研究中心表 3: 重点覆盖公司估值和投资评级证券代码公司名称投资评级最新股价 ( 元 ) 总市值 ( 亿元 ) 销售额 ( 亿元 ) EPS P/E 14A F 14A F 16F 14A F 16F NAV 折价率 2.SZ 万科 A 买入 % 648.SH 保利地产买入 % 1979.SZ 招商蛇口买入 % 46.SZ 泛海控股买入 % 628.SH 新湖中宝买入 % 6383.SH 金地集团买入 % 63.SH 建发股份买入 % 2146.SZ 荣盛发展买入 % 671.SZ 阳光城买入 % 656.SZ 金科股份买入 % 6376.SH 首开股份买入 % 2285.SZ 世联行买入 SH 世茂股份买入 % 7 / 13

8 9 股票报告网整理 SZ 滨江集团买入 % 688.SH 北辰实业买入 % 2314.SZ 南山控股买入 % 6.SZ 深振业 A 买入 % 667.SH 冠城大通买入 % 42.SZ 中洲控股买入 % 926.SZ 福星股份买入 % 6223.SH 鲁商置业买入 % 6683.SH 京投银泰买入 % 2133.SZ 广宇集团买入 % 228.SZ 合肥城建买入 % 6382.SH 广东明珠买入 % 718.SZ 苏宁环球持有 % 62.SZ 新华联持有 % 558.SZ 莱茵体育持有 % 63.SH 华发股份持有 % 616.SZ 海航投资持有 % 677.SH 宋都股份持有 % 216.SZ 世荣兆业持有 % 6149.SH 廊坊发展持有数据来源 : 公司公告,Wind, 广发证券发展研究中心重点城市商品房市场跟踪图 8: 北京商品住宅成交与去化土地市场截止 11 月 19 日, 北京土地出让金年内总成交额已达亿元, 预计全年有望超 2 亿, 创历史新高据来源 :Wind, 广发证券发展研究中心 8 / 13

9 9 9 9 股票报告网整理图 9: 青岛商品住宅成交与去化据来源 :Wind, 广发证券发展研究中心上海信贷挂牌地块上海市规划和国土资源管理局发布挂牌出让 8 宗地块的公告, 其中位于松江区的有 7 宗, 位于闸北区的有 1 宗 ; 出让土地面积共计万平方米, 均为动迁安置房用地图 1: 上海商品住宅成交与去化据来源 :Wind, 广发证券发展研究中心南京楼市南京楼市上周认购 35 套, 与前一周持平 ; 成交量 4167 套, 比前一周涨了 %, 日均成交量高达 595 套图 11: 南京商品住宅成交与去化据来源 :Wind, 广发证券发展研究中心 9 / 13

10 9 9 9 股票报告网整理图 12: 杭州商品住宅成交与去化图 13: 宁波商品住宅成交与去化图 14: 苏州商品住宅成交与去化 / 13

11 9 9 9 股票报告网整理图 : 深圳商品住宅成交与去化重要讲话深圳市长许勤 : 继续加大保障性住房建设力 2 65 度 ; 要深入实施人才安居工程图 16: 广州商品住宅成交与去化住房保障广州市国土资源和房屋管理局的住房保障保障性住房建设住房制度改革房地产市场监管房屋测绘管理以及物业管理和直管房管理等业务不再由广州市国土资源和规划委员会驻市政务服务中心窗口受理, 转由广州市住房和城乡建设委员会受理图 17: 东莞商品住宅成交与去化 / 13

12 9 9 股票报告网整理图 18: 南昌商品住宅成交与去化图 19: 福州商品住宅成交与去化风险提示四季度销售增速放缓趋势增强, 受房价影响政策面预期转变 12 / 13

13 广发房地产行业研究小组乐加栋 : 郭镇 : 金山 : 李飞 : 首席分析师, 复旦大学经济学硕士, 七年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心分析师, 清华大学工学硕士, 三年房地产研究经验,213 年加入广发证券发展研究中心分析师, 复旦大学经济学硕士, 两年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心研究助理, 中国科学技术大学金融工程硕士,2 年进入广发证券发展研究中心广发证券行业投资评级说明买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 1% 以上持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -1%~+1% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 1% 以上广发证券公司投资评级说明买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 % 以上谨慎增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 Table_Address 联系我们地址广州市深圳市北京市上海市广州市天河北路 183 号大都会广场 5 楼深圳市福田区福华一路 6 号免税商务大厦 17 楼北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18 层上海市浦东新区富城路 99 号震旦大厦 18 楼邮政编码客服邮箱服务热线免责声明 gfyf@gf.com.cn 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本报告只发送给广发证券重点客户, 不对外公开发布本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠, 但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证报告内容仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任, 除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法, 并不代表广发证券或其附属机构的立场报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且不予通告本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担 13 / 13

行业跟踪房地产目录索引地产行业情况跟踪... 3 整体成交情况... 3 整体库存情况... 5 地产公司市场表现跟踪... 6 重点城市商品房市场跟踪... 8 图表索引图 1: 一线 / 二线城市成交指数... 4 图 2: 环渤海 / 长三角 / 珠三角地区城市成交指数... 4 图

行业跟踪房地产目录索引地产行业情况跟踪... 3 整体成交情况... 3 整体库存情况... 5 地产公司市场表现跟踪... 6 重点城市商品房市场跟踪... 8 图表索引图 1: 一线 / 二线城市成交指数... 4 图 2: 环渤海 / 长三角 / 珠三角地区城市成交指数... 4 图行业跟踪房地产证券研究报告房地产行业合肥调控政策落地, 不排除其他热点城市跟进可能性行业评级持有前次评级持有报告日期 16-6-27 核心观点 : 整体成交情况 : 一线城市成交环比上涨, 而二线环比下滑上周, 整体成交环比小幅上升, 其中一线城市环比上涨, 二线城市环比下跌一线城市中北京广州环比领涨, 而深圳环比则出现下滑 ; 二线城市中靠近东部沿海的城市多数环比上涨, 而其他地区城市则多数呈现下滑