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1 公告点评 房地产开发 Ⅲ 证券研究报告 保利地产 (648.SH) 核心观点 : 销售继续略有回落, 但同比升幅仍高 销售保持较大同比升幅 216 年 5 月, 保利地产实现销售面积 136 万平米, 同比略降.6%, 销售金额 185 亿元, 同比上升 5%, 环比 4 月下滑 8% 1-5 月, 公司累计实现销售面积 621 万平米, 同比上升 58%, 销售金额 837 亿元, 同比上升 66% 整体来看, 公司目前的销售节奏保持良好, 尽管受到行业销售二季度整体走弱的影响, 但预期全年完成既定销售计划是大概率事件 签约销售均价约 元 / 平米, 环比出现回落, 下降 4%, 同比则继续上升 6% 土地投资保持积极态度 216 年 5 月, 保利地产北京 上海 包头 兰州 佛山 常德和合肥等城市获取了 8 个项目, 合计建面 119 万平, 地价 123 亿, 权益地价 79 亿, 拿地力度较 4 月有所放缓 5 月拿地建面 (119 万平 ) 低于于销售建面 (136 万平 ) 1-5 月, 公司合计获取项目资源建面 723 万平, 超过同期销售建面 621 万平, 公司项目去化情况良好, 因而总体仍处于补库存状态 从投资力度上看,5 月土地投资总地价 123 亿, 占同期销售金额 185 亿的 66%, 较 4 月继续上升, 除上海和北京地块楼面价成本较高, 其余项目的地价成本基本都在合理范围内 5 月获取的项目中, 合作拿地较多, 除了上海和兰州这 2 个地块为 1% 权益, 其余 6 个项目均为合作开发项目 按增发完成后的总股本, 预计 年 EPS 分别为 元, 维持 买入 评级保利地产在 5 月的销售规模从同比上看仍然保持较高水平, 土地投资态度也较为积极 近期再融资的完成将为公司未来发展奠定基础 风险提示土地市场过热拿地价格过高 下半年市场销售情况低于预期 公司评级买入 当前价格 8.54 元 前次评级 买入 报告日期 相对市场表现 保利地产 沪深 3 8% -8% -24% -4% 分析师 : 乐加栋 S lejiadong@gf.com.cn 分析师 : 郭镇 S guoz@gf.com.cn 分析师 : 金山 S jinshan@gf.com.cn 相关研究 : 销售保持同比较大升幅, 拿地 积极脚踏实地, 平稳发展 踩点准确, 政策窗口期积极推 货加快去化 盈利预测 : 214A 215A 216E 217E 218E 营业收入 ( 百万元 ) 增长率 (%) 18.1% 13.2% 15.6% 13.1% 13.% EBITDA( 百万元 ) 净利润 ( 百万元 ) 增长率 (%) 13.5% 1.2% 11.3% 11.1% 11.3% EPS( 元 / 股 ) 市盈率 (P/E) 市净率 (P/B) EV/EBITDA 数据来源 : 公司财务报表, 广发证券发展研究中心 联系人 : 李飞 gflifei@gf.com.cn 1 / 6

2 Jan-9 Jul-9 Jan-1 Jul-1 Jan-11 Oct-11 Apr-12 Oct-12 Apr-13 Oct-13 Apr-14 Oct-14 Apr-15 Oct-15 Apr-16 保利地产 公告点评 销售保持较大同比升幅 216 年 5 月, 保利地产实现销售面积 136 万平米, 同比略降.6%, 销售金额 185 亿元, 同比上升 5%, 环比 4 月下滑 8% 1-5 月, 公司累计实现销售面积 621 万平米, 同比上升 58%, 销售金额 837 亿元, 同比上升 66% 整体来看, 公司目前的销售节奏保持良好, 尽管受到行业销售二季度整体走弱的影响, 但预期全年完成既定销售计划是大概率事件 图 1: 保利地产单月销售面积 ( 万平米 ) 图 2: 保利地产单月销售金额 ( 亿元 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 214 年 215 年 216 年 214 年 215 年 216 年 销售均价方面,216 年 5 月, 保利地产签约销售均价约 元 / 平米, 环比出现 回落, 下降 4%, 同比则继续上升 6% 图 3: 保利地产签约均价及其指数 * 图 4: 百城住宅价格指数 % 2.% 1.5% 1.%.5%.% -.5% -1.% -1.5% 12% 8% 4% % -4% -8% -12% 销售均价 ( 元 / 平米 ) 销售均价指数 * 环比 ( 左轴 ) 同比 ( 右轴 ) 数据来源 : 中指院, 广发证券发展研究中心 *12 个月移动平均,29 年 1 月 =1 2 / 6

3 Jan-9 Jul-9 Jan-1 Jul-1 Jan-11 Jan-9 Jul-9 Jan-1 Jul-1 Jan-11 保利地产 公告点评 土地投资保持积极态度 216 年 5 月, 保利地产分别在北京 上海 包头 兰州 佛山 常德和合肥等城 市获取了 8 个项目, 合计土地面积 51 万平米, 合计建筑面积 119 万平米, 合计地价 123 亿元, 保利地产权益地价 79 亿元, 拿地力度有所减缓 表 1: 保利地产 216 年 5 月新增项目情况 时间项目 / 土地城市 总地面积 ( 万平米 ) 建筑面积 ( 万平米 ) 总地价 ( 亿元 ) 楼面价 ( 元 / 平米 ) 权益 216 年 5 月 北京市丰台区花乡四合庄 B 地块 北京 % 216 年 5 月 北京市丰台区花乡四合庄 A 地块 北京 % 216 年 5 月 上海市浦东新区周浦镇西社区地块 上海 % 216 年 5 月 包头市稀土高新区富强南路东侧地块 内蒙古包头 % 216 年 5 月 兰州市安宁区北滨河西路地块 甘肃兰州 % 216 年 5 月 佛山市美华中心项目 广东佛山 % 216 年 5 月 常德市柳泉路东侧地块 湖南常德 % 216 年 5 月 合肥市新站区梦溪路东侧地块 安徽合肥 % 小计 保利地产 5 月拿地建面 (119 万平米 ) 低于销售建面 (136 万平米 ) 但累计来看, 1-5 月, 公司合计获取项目资源建面 723 万平米, 超过同期销售建面 621 万平米, 公司项目去化情况良好, 因而总体仍处于补库存状态 从投资力度上看,5 月土地投资总地价 123 亿元, 占同期销售金额 185 亿元的 66%, 较 4 月继续上升 除上海和北京地块楼面价成本较高, 其余项目的地价成本基本都在合理范围内 图 5: 保利地产去库存 or 补库存 图 6: 保利地产拿地力度 % 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % % 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% 拿地建面 ( 万平米 ) 拿地建面 / 销售建面 * 拿地金额 ( 亿元 ) 拿地金额 / 销售金额 * *12 个月移动平均, 不含海外地产项目 *12 个月移动平均, 不含海外地产项目 3 / 6

4 保利地产 公告点评 此外, 保利地产 5 月获取的项目中, 合作拿地较多, 除了上海和兰州这 2 个地块 为 1% 权益, 其余 6 个项目均为合作开发项目 图 7: 保利地产拿地权益占比 1% 9% 8% 7% 6% 5% 图 8: 保利地产少数股东损益占净利润比重 5% 4% 3% 2% 1% 4% * % Q1 按建面 按地价 少数股东损益 / 净利润 *216 年 1-5 月, 不含海外地产项目 盈利预测与投资评级 保利地产在 5 月的销售规模从同比上看仍然保持较高水平, 土地投资态度也较为 积极 近期再融资的完成将为公司未来发展奠定基础 按增发完成后的总股本, 预计 年 EPS 分别为 元, 维持 买入 评级 风险提示 土地市场过热拿地价格过高 下半年市场销售情况低于预期 4 / 6

5 保利地产 公告点评 资产负债表单位 : 百万元现金流量表单位 : 百万元 至 12 月 31 日 214A 215A 216E 217E 218E 214A 215A 216E 217E 218E 流动资产 35, , , ,63 571,358 经营活动现金流 -1,458 17,785 22,952 3,391 35,631 货币资金 4,7 37,485 63,72 7,78 79,628 净利润 14,231 16,828 17,851 19,331 2,981 应收及预付 43,596 58,924 61,244 62,96 64,872 折旧摊销 存货 267, , , , ,859 营运资金变动 -28,753-8,288-1,335 5,473 1,135 其他流动资产 其它 3,731 8,797 6,15 5,236 4,143 非流动资产 14,98 19,158 23,997 29,714 36,36 投资活动现金流 -3,169-2,47-2,65-2,56-3,13 长期股权投资 3,546 4,819 6,867 9,529 12,56 资本支出 ,72-1,221-1,235 固定资产 2,478 3,155 3,313 3,512 3,723 投资变动 -3, ,338-1,869 在建工程 663 1,299 1,913 其他 53-2,127 无形资产 筹资活动现金流 19,891-17,744 5,915-2,754-23,68 其他长期资产 8,824 11,99 13,7 15,29 17,89 银行借款 63,577 44,844 49,9 9,519 11,51 资产总计 365,766 43, , ,317 67,394 债券融资 -35,976-52,991-35,295-22,378-28,413 流动负债 187, , ,4 316, ,196 股权融资 3,956 2,19 短期借款 3,257 3,11 2, 其他 -11,665-11,787-7,88-7,894-6,778 应付及预收 158, , , ,31 345,352 现金净增加额 6,24-2,45 26,217 7,78 8,848 其他流动负债 25,412 32,194 19,924 27,937 22,269 期初现金余额 33,112 39,352 36,947 63,164 7,242 非流动负债 97,58 84, ,336 94,292 83,914 期末现金余额 39,352 36,947 63,164 7,242 79,9 长期借款 9,495 66,412 93,124 74,229 62,895 应付债券 7,3 18,393 18,393 18,393 18,393 其他非流动负债 ,669 2,625 负债合计 284,893 36, ,34 411,14 452,11 股本 1,73 1,757 1,757 1,757 1,757 资本公积 6,917 6,955 9,74 12,758 16,157 主要财务比率 留存收益 43,763 53,792 64,788 77,5 9,61 至 12 月 31 日 214A 215A 216E 217E 218E 归属母公司股东权 益少数股东权益 19,463 25,618 29,723 33,783 37,769 营业收入增长 18.1% 13.2% 15.6% 13.1% 13.% 负债和股东权益 365,766 43, , ,317 67,394 营业利润增长 18.6% 19.7% 6.6% 8.4% 8.6% 利润表 61,41 71,523 85,248 1, ,514 成长能力 (%) 单位 : 百万元 归属母公司净利润增长 13.5% 1.2% 11.3% 11.1% 11.3% 获利能力 (%) 毛利率 32.% 33.2% 32.5% 31.1% 3.4% 至 12 月 31 日 214A 215A 216E 217E 218E 净利率 13.% 13.6% 12.5% 12.% 11.5% 营业收入 19,56 123, , ,3 182,245 ROE 19.9% 17.3% 16.1% 15.2% 14.5% 营业成本 74,123 82,453 96, ,71 126,845 ROIC 9.% 1.2% 1.5% 11.5% 13.1% 营业税金及附加 11,148 12,157 15,39 16,615 18,261 偿债能力 销售费用 2,42 2,731 3,181 3,539 3,984 资产负债率 (%) 77.9% 75.9% 76.4% 75.4% 74.4% 管理费用 1,723 1,872 2,242 2,494 2,89 净负债比率 16.5% 85.% 61.1% 37.4% 15.8% 财务费用 1,271 2,328 2,721 3,52 3,265 流动比率 资产减值损失 速动比率 公允价值变动收益 营运能力 投资净收益 1, ,446 1,717 1,429 总资产周转率 营业利润 18,981 22,724 24,214 26,246 28,51 应收账款周转率 营业外收入 存货周转率 营业外支出 每股指标 ( 元 ) 利润总额 19,32 22,91 24,214 26,246 28,51 每股收益 所得税 4,8 6,73 6,364 6,915 7,529 每股经营现金流 净利润 14,231 16,828 17,851 19,331 2,981 每股净资产 少数股东损益 2,31 4,48 4,16 4,59 3,986 估值比率 归属母公司净利润 12,2 12,348 13,745 15,271 16,995 P/E EBITDA 19,993 24,664 25,821 27,932 3,718 P/B EPS( 元 ) EV/EBITDA / 6

6 保利地产 公告点评 广发房地产行业研究小组 乐加栋 : 郭镇 : 金山 : 李飞 : 首席分析师, 复旦大学经济学硕士, 七年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心 分析师, 清华大学工学硕士, 三年房地产研究经验,213 年加入广发证券发展研究中心 分析师, 复旦大学经济学硕士, 两年房地产研究经验,213 年进入广发证券发展研究中心 研究助理, 中国科学技术大学金融工程硕士,215 年进入广发证券发展研究中心 广发证券 行业投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 1% 以上 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -1%~+1% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 1% 以上 广发证券 公司投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 15% 以上 谨慎增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-15% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 Table_Address 联系我们 广州市深圳市北京市上海市 地址广州市天河区林和西路 9 号耀中广场 A 座 141 深圳市福田区福华一路 6 号 免税商务大厦 17 楼 北京市西城区月坛北街 2 号 月坛大厦 18 层 上海市浦东新区富城路 99 号 震旦大厦 18 楼 邮政编码 客服邮箱 服务热线 免责声明 gfyf@gf.com.cn 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 本报告只发送给广发证券重点客户, 不对外公开发布 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠, 但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证 报告内容 仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价 广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责 任, 除非法律法规有明确规定 客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告 本报告反映研究人员的不同观点 见解及分析方法, 并不代表广发 证券或其附属机构的立场 报告所载资料 意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且不予通告 本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士 未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版 复制 刊 登 转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版 复制 刊登 转载和引用者承担 6 / 6