主要观点年衢州市房地产市场受国家宏观调控政策的影响较大, 呈现出量缩价升的特征 2010 年 1-11 月, 市区累计完成房地产开发投资额亿元, 同比增长 89.14%, 市区房屋新开工面积为万平方米, 同比增加 23.67%; 其中新开工住宅面积 7

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1 2010 年衢州房地产业分析报告浙江大学房地产研究中心王媛王心蕊周刚华 2011 年 2 月 15 日

2 主要观点年衢州市房地产市场受国家宏观调控政策的影响较大, 呈现出量缩价升的特征 2010 年 1-11 月, 市区累计完成房地产开发投资额亿元, 同比增长 89.14%, 市区房屋新开工面积为万平方米, 同比增加 23.67%; 其中新开工住宅面积万平方米, 同比增加 19.65% 而 1-11 月市区房屋竣工面积为万平方米, 同比增加 1.98% 其中住宅竣工面积为万平方米, 同比增加 14.84%, 环比增加 5.56% 市区商品房成交均价为 5996 元 / 平方米, 同比上涨 44.10%, 其中商品住宅成交均价为 6165 元 / 平方米, 同比上涨 52.60% 2 与 2009 年相比, 土地市场供应集中, 价格大幅上涨 2010 年衢州市土地供应量略微下调, 出让总面积为 1081 亩, 比 2009 年下降 19.06%, 原因是考虑到 2009 年楼市的异常火爆形势已透支了未来的需求, 所以略微放缓供地速度然而成交总金额和均价却呈现大幅增长的趋势, 其中成交总金额达 32.9 亿元, 同比增长 33.74%, 成交均价达 4560 元 / 平方米, 同比增长 64.74% 3 房价收入比和房租收入比处于全省较低水平, 居民对房租的支付能力相对较强从房价收入比来看,2010 年衢州市区新建商品住宅的房价收入比为 7.97, 根据搜集到的二手房挂牌数据, 计算出 2010 年 12 月衢州市区的房价收入比为 8.96, 采用公布的二手房成交均价进行计算, 得出房价收入比为 5.89 而按 2010 年 12 月的二手房租赁挂牌均价, 得到三口之家 60 平方米的房租收入比为 11.88, 在浙江省 11 城市市中, 房价收入比和房租收入比处于较低水平, 城镇居民的购房压力较小, 房租的支付能力相对较强年间, 衢州市房地产业发展与城市经济发展基本协调十年来衢州市房地产投资年均增长率约 16.7%, 但期间波动较大, 反映了衢州市作为二三线城市对于风险的抵抗力较弱, 市场风险显得较大而房地产投资占全社会固定资产投资比重十年来未超过 30% 的上限, 说明从投资结构而言, 衢州市房地产市场未出现明显的过度投资现象 5 10 年来商品房价格波动加大, 但总体与居民收入相匹配总体来看, 衢州市商品房价格增幅不大, 除了 2003 年年出现较大波动外, 其他年份商品房价格增增速度比较慢, 将 10 年来商品房价格增长率与人均 GDP 商品零售总额增长率和人均可支配收入增速等相比较, 可以看出衢州市区商品房价格与城市居民收入相匹配 I

3 目录主要观点... I 目录... II 一房地产市场交易情况分析... 2 ( 一 ) 新建商品房市场 :2010 年房价持续高位运行, 量缩价升年房地产市场运行情况 : 市场调整年房地产市场运行情况 : 黄金增长年房地产市场运行情况 : 波动增长... 3 ( 二 ) 二手房市场 : 近年交易量大幅波动... 5 ( 三 ) 土地市场 : 成交金额和价格大幅上涨... 6 二房地产市场运行情况分析... 7 ( 一 ) 样本分布情况... 7 ( 二 ) 房价房租比 : 高于正常水平, 处于全省中游... 8 ( 三 ) 房价收入比 :2010 年首次超出合理范围, 处全省末位... 9 ( 四 ) 房租收入比 : 处于较低水平, 处于全省下游三房地产业与城市经济发展分析 ( 一 ) 房地产投资与城市经济 : 市场相对脆弱, 活跃度不高房地产投资占 GDP 的比重房地产投资占社会固定资产的比重商品房价格增速与人均 GDP 增速 ( 二 ) 房地产市场与居民消费 : 消费结构和房价由稳定转向波动商品房销售额增长率与商品零售总额增长率商品房价格增速与人均可支配收入增速 II

4 2010 年是房地产市场的政策年, 国家有关各部委各省市和地方的调控政策频出, 调控手段涉及土地财政金融行政等多个领域, 政策总体自上而下, 层层收紧从全国层面来看, 由于年初的房地产市场延续了 2009 年的火爆局面, 国务院为了遏制部分地区商品房成交价格持续过快上涨, 整个 2010 年期间, 密集出台了一系列严厉的宏观调控政策, 其中以 1 月 10 日 4 月 17 日和 9 月 29 日出台的三次宏观调控政策影响最为广泛效果最为突出 1 月 10 日出台了被称作国十一条的政策, 要求二套房贷不低于 40%; 随后, 国务院及其有关部委在 4 月 15 日 16 日 17 日和 19 日连续出台了 4 项调控政策对二套及以上的住房贷款进行限制, 进一步加大了对房地产市场的控制力度 ; 而 9 月末, 限购令开始向更多城市推行 12 月 29 日, 住房和城乡建设部在北京召开年终工作会议时表示 2011 年要继续坚定不移地加强房地产市场调控从浙江省层面来看, 省政府先后出台浙政发 [2010]1 号文件以及浙政发 [2010]23 号文件 1 号文件指出要着力构建和完善住房保障政策支持商品住房产业发展四大体系,23 号文件要求严格执行国家差别化住房信贷税收各项政策措施 2010 年下半年, 浙江省结合实际情况和十二五发展规划的要求, 制定出台了关于加快发展公共租赁住房的实施意见和浙江省商品房预售资金监管暂行办法, 对房地产业市场进行调控和规范衢州市政府于 2010 年 9 月 25 日出台了衢州市人民政府贯彻落实省政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨, 促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知 ( 衢政发号 ) 和衢州市建设局关于进一步加强市区房地产市场监管和完善商品住房预售制度的通知 ( 衢建建号 ), 旨在促使衢州市房地产市场向更健康理性的方向发展 42 号文件的主要措施为 :(1) 严格执行国家有关金融税收政策, 坚决抑制不合理住房需求 ;(2) 加快普通商品住房开工建设, 增加市场有效供给 ;(3) 进一步加强监督管理, 促进房地产市场平稳健康发展 ;(4) 大力发展公共租赁住房, 全面完成各项保障性政策性住房建设任务 ; (5) 加强组织领导, 切实履行稳定房价和住房保障职责 64 号文件与浙江省商品房预售资金监管暂行办法相对应, 其主要内容是 :(1) 建立商品住房预售方案备案制度 ;(2) 加强预售资金监管 ;(3) 加强商品住房预售许可建筑面积管理 ;(4) 加强对商品住房市场行为监管 ;(5) 严格预售商品住房备案管理 ;(6) 强化暂定资质企业预售商品住房质量保证管理在中央和地方一系列严厉调控新政的影响下, 衢州市房地产市场出现量缩价升的特征 2010 年 1-11 月, 市区累计完成房地产开发投资额亿元, 1

5 同比增长 89.14%, 市区房屋新开工面积为万平方米, 同比增加 23.67%; 其中新开工住宅面积万平方米, 同比增加 19.65% 而 1-11 月市区房屋竣工面积为万平方米, 同比增加 1.98% 其中住宅竣工面积为万平方米, 同比增加 14.84%, 环比增加 5.56% 市区商品房成交均价为 5996 元 / 平方米, 同比上涨 44.10%, 其中商品住宅成交均价为 6165 元 / 平方米, 同比上涨 52.60% 一房地产市场交易情况分析 ( 一 ) 新建商品房市场 :2010 年房价持续高位运行, 量缩价升年房地产市场运行情况 : 市场调整受全球经济危机和 2007 年末国家新一轮的宏观紧缩政策影响, 衢州市房地产市场又开始回落市区房地产投资额自 2007 年达到历史最大的 25.9 亿元后, 开始出现负增长,2008 年, 市区房地产开发投资额亿元, 同比减少 21.78% 其中住宅投资额为亿元, 同比减少 12.79% 市区 2008 年房屋新开工面积仅为万平方米, 同比下降 41.86%; 其中住宅新开工面积为万平方米, 同比下降 44.56% 同时, 由于 2007 年新开工的房屋接近完工, 房屋的竣工面积增长较快,2008 年市区共有万平方米的房屋面积竣工, 同比增长 58.47%, 增幅明显 2008 年新建住房市场表现为量降价升的趋势, 新建房屋房销售量仅为上年的 71% 受银行信贷资金紧缩贷款利率上涨以及第二套房贷新政实施等多因素影响, 我国一线城市房地产市场受宏观调控影响不断调整, 对衢州市居民的心理影响较大, 消费者普遍持币观望, 市场信心不足从 2008 年二季度开始, 市区房地产市场交易趋势不断下滑而新建住房的价格呈现了比往年略高的增幅 2008 年市区商品房销售均价为元 / 平方米, 商品住宅的销售均价为元 / 平方米, 商业用房的销售均价为元 / 平方米与 2007 年相比, 商品房商品住宅商业用房的销售均价分别增长 9.27% 8.19% 和 1.32% 年房地产市场运行情况 : 黄金增长 2009 年在国家省市宏观利好政策以及住房多种需求的共同作用下, 衢州市区商品房市场交易量房价双涨据衢州商品房销售网统计的数据显示, 全年市区共销售备案商品房件面积为万平方米, 与 2008 年相比, 分别增长了 77.38% 和 % 受商品房有效供应量的限制以及有效需求在年中 2

6 的集中释放,09 年下半年开始商品房成交降幅明显与此同时,2009 年后商品房价格上涨迅猛 2009 年市区商品房销售均价为元 / 平方米, 商品住宅的销售均价为元 / 平方米与 2008 年相比, 商品房和商品住宅的销售均价分别上涨 18.67% 23.81% 房价上涨的迅猛态势与宏观利好因素有关, 而且是商品房供不应求矛盾的集中体现 ( 如图 1.1) 年以来市区商品住宅新增可供销售与已销售备案面积对比图新增可供销售商品住宅面积 ( 万m2 ) 已销售商品住宅备案面积 ( 万m2 ) 年 2008 年 2009 年图 ~2009 年衢州市区商品住宅新增可销售与已销售备案面积对比图资料来源 : 衢州市房地产管理处 2009 年衢州市区房地产市场形势分析报告年房地产市场运行情况 : 波动增长同时, 针对 2009 年凸显的房地产市场的持续供不应求矛盾,2010 年衢州市房地产供应加速, 全年市区房屋新开工面积为万平方米, 同比增长 %; 其中新开工住宅面积万平方米, 同比增长 23.38% 全年市区房屋竣工面积为万平方米, 同比减少 40.66%, 其中住宅竣工面积为万平方米, 同比减少 38.03% 年全年, 衢州市区房地产市场运行起伏跌宕, 呈现先抑后扬再抑又扬态势, 但房价始终延续了 2009 年的高位水平一季度成交量呈下跌态势, 而成交均价却一再攀升,4 月进入成交量最高峰, 同比上涨 30.21%, 均价达到 5578 元 / 平方米, 环比上涨 10.76% 4 月下旬国家出台严厉的楼市新政国十条, 衢州市房地产市场反应明显, 加之房源消化速度远超过新盘供应速度,5-8 月成交量连续大幅下滑, 由于房价出现了小幅的波动,5 月份微涨后 6 7 月有小幅下跌, 在 8 月份均价当年首次突破 6000 元 / 平方米, 达 6536 元 / 平方米, 环比增长 1 数据来源 : 根据衢州市房地产管理处 2010 年度报告整理 3

但此轮调控对衢州市房地产市场影响似乎并不大, 银十成色依旧, 新建商品房成交量继续上升, 但成交均价出现了下跌, 仍保持在 6000 元 / 平方米以上的水平 11 月份, 市区商品房成交均价为 5996 元 / 平方米, 同比上涨 44.

7 20% 9 月间受需求和外部投资因素作用下, 成交量和房价又开始大幅上扬, 呈现出量价齐升的回暖态势与此同时,9 月底中央政府不失时机的开始了新一轮楼市调控, 出台的国五条在信贷税收供应市场监管问责惩罚等方面更为严厉 10 月份, 衢州市也出台了衢州市人民政府贯彻落实省政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨, 促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知在房地产市场监管商品房建设稳定房价和住房保障几方面做出严格规定, 旨在遏制投机性购房但此轮调控对衢州市房地产市场影响似乎并不大, 银十成色依旧, 新建商品房成交量继续上升, 但成交均价出现了下跌, 仍保持在 6000 元 / 平方米以上的水平 11 月份, 市区商品房成交均价为 5996 元 / 平方米, 同比上涨 44.10%, 环比下跌 3.94%, 成交量呈现惯性上升 12 月宏观调控效果显现, 成交量和均价双双下跌图 1.2 衢州市区 2010 年新建商品房销售面积及同比增长率图 1.3 衢州市区 2010 年新建商品房销售均价及同比增长率数据来源 : 根据衢州市房地产管理处月度报告整理 4

( 二 ) 二手房市场 : 近年交易量大幅波动近年来, 衢州市本级二手房市场以其房屋价格较为理性总价较低吸引着大批进城务工家庭及首次置业者购房, 年交易量一直较为平稳 ; 即使是深受国际金融危机影响的 2008 年, 在商品房市场销量低迷的情况下, 市本级二手房年交易量也是稳中有升 ( 如图 1.4) 2009 年市本级二手房市场在一系列利好政策作用下, 年交易量出现大幅增长图 1.

8 ( 二 ) 二手房市场 : 近年交易量大幅波动近年来, 衢州市本级二手房市场以其房屋价格较为理性总价较低吸引着大批进城务工家庭及首次置业者购房, 年交易量一直较为平稳 ; 即使是深受国际金融危机影响的 2008 年, 在商品房市场销量低迷的情况下, 市本级二手房年交易量也是稳中有升 ( 如图 1.4) 2009 年市本级二手房市场在一系列利好政策作用下, 年交易量出现大幅增长图 ~2009 年衢州市本级二手房成交套数月度变化图数据来源 : 根据衢州市房地产管理处月度报告整理 2010 年受政策等因素影响, 二手房成交量波动剧烈由于 2009 年底将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年, 使得年初衢城的二手房市场一度处于观望状态, 加之 1 2 月份原本就是成交淡季, 所以年初市区二手房市场成交量处在低位, 但 3 月份受到各方面因素影响, 成交量开始急剧上升,4 月份达到历史高峰, 月成交二手房 1479 件然这种非正常现象在 4 月中旬国家连续出台了楼市调控政策后嘎然而止,5 月份的二手房成交量又跌至今年 1 月份的水平 6 月到 9 月成交量呈现逐步上升阶段, 并在销售旺季 9 月达到高峰 10 月受到二次调控影响, 成交量出现小幅下降, 直接原因应该是当月房屋交易环节税费发生变化和央行的加息因为自 10 月 1 日起, 个人购买非家庭唯一住房的交易契税不再减半征收, 且对出售自有住房并在 1 年内再购房者也不再减免个税, 这对于二手房购买者而言, 意味着 10 月后购买二手房 ( 非家庭唯一 ) 的交易契税要比之前多了一倍, 而 10 月 20 日央行突如其来的加息, 又再次增加了购房的成本从成交情况来看, 市场并未因上述原因产生大幅波动, 随着年末淡季的来临,12 5

9 月成交量呈现小幅下跌图 1.5 衢州市区 2010 年二手房销售套数及同比增长率数据来源 : 根据衢州市房地产管理处 2010 年度衢州市区房地产市场形势分析报告整理据衢州市房地产管理处调查了解,2009 年市本级二手房实际成交价与同地段的商品房相差并不多 ( 考虑年限与折旧等因素 ), 有些房价甚至与商品房相持平但从房屋权属登记管理系统统计的市本级二手房申报成交均价看, 所成交的 7759 套二手房买卖均价仅为 2805 元 / 平方米, 与实际相距甚远 2010 年 10 月统计的二手住宅买卖均价仅为 3836 元 / 平方米, 而根据浙大课题组对 12 月二手房住宅挂牌数据的统计, 得到二手房挂牌均价为 6482 元 / 平方米, 按成交价约等于挂牌价的 90% 计, 估计 12 月份的二手房成交均价约为 5834 元 / 平方米, 与十月份的官方成交均价高了 2000 元 / 平方米这可能是二手房市场上买卖双方为逃避税收, 在一些中介公司的违规操作下, 签订阴阳合同进行二手房交易, 以低于实际成交价格 30% 甚至 50% 的价格进行申报, 造成二手房申报成交均价严重偏离实际成交价 ( 三 ) 土地市场 : 成交金额和价格大幅上涨 2009 年以来衢州市房地产市场的持续火热使得商品房存货得到极大消化, 资金回流迅速, 在这种形势下, 房地产企业的市场信息和拿地热情十分高涨, 衢州市政府也相应加大土地供应量,2009 年衢州市区土地成交面积共计亩, 成交金额为 24.5 亿元, 成交均价达 2768 元 / 平方米而 2010 年衢州市区土地供应量略微下调, 出让土地总面积为 1081 亩, 相比 2009 年下降了 19.06%, 原因 6

10 是考虑到 2009 年楼市的异常火爆形势已透支了未来的需求, 所以市政府略微放缓供地速度然而 2010 年成交总金额和均价却呈现大幅增长的趋势, 其中成交总金额达 32.9 亿元, 同比增长 33.74%, 成交均价达 4560 元 / 平方米, 同比增长 64.74% 可见在 2009 年以来房地产市场火爆形势不断巩固着开发商的预期和资金实力, 从而进一步推动了地价的急速攀升表与 2010 年度衢州市土地市场交易情况对比时间出让面积 ( 亩 ) 成交金额 ( 亿元 ) 成交均价 ( 元 /m 2 ) 2009 年年差额同比增长 (%) % 33.74% 64.74% 数据来源 : 根据中国地产投资网中衢州市区土地出让数据整理二房地产市场运行情况分析 ( 一 ) 样本分布情况 1. 样本选取依据本次数据收集的样本范围为衢州市区的商品住宅小区, 二手房样本取自 35 个商品住宅小区, 样本数量 250 个 ; 租赁房样本取自 57 个商品住宅小区, 样本数量 200 个二手房样本选取的依据是衢州商品房销售网 2 上获取到的统计数据 2010 年 1 月至 2010 年 10 月市本级柯城区衢江区的商品成交套数分别为 , 计算得到的比例约为 20:2:3, 对应的二手房样本小区分配为根据中国房地产超市网 3 的二手房买卖信息统计, 市本级六大板块 : 老城区西区北区巨化双港开发区南区经济开发区的套数分别为 , 计算得到的比例约为 23:8:3:1:4:39:3, 市本级的 28 个取样小区在六大板块的分配分别为租赁房样本选取的依据是中国房地产超市网 4 和衢州房产网 5 上的出租信息 2 衢州房地产信息网 3 中国房地产超市网 4 中国房地产超市网 5 衢州房产网 - 出租房源 : 7

11 由于衢州 12 月租赁房挂牌数据较少, 最终的样本共包含 57 个商品住宅小区, 其中, 老城区 29 个西区 4 个北区 1 个双港开发区 3 个南区 18 个柯城区 3 个衢江区 3 个, 基本符合中国房地产超市网上租赁挂牌信息 6的总体分布 2. 样本小区选择根据上述分配原则, 二手房样本小区选择如下 : 老城区 ( 共 8 个 ): 迎合小区南湖春苑华都维多利亚府东一区西城之恋百岁苑松园北区城北伊甸苑 ; 西区 ( 共 4 个 ): 文景苑新湖景城白云小区亭川小区 ; 北区 ( 共 1 个 ) : 世通华庭 ; 巨化 ( 共 1 个 ): 昌苑村 ; 双港开发区 ( 共 1 个 ): 亚美小区 ; 南区 ( 共 13 个 ): 绿都城市假日荷花东区星星家园恒成世纪美林乐业景观金桂小区世嘉花园裕丰花园米兰春天兴华苑飞扬地带冠苑小区园丁新村 ; 经济开发区 ( 共 1 个 ): 世纪花园 ; 柯城区 ( 共 3 个 ): 丹桂小区玉湖新村斗谭东区 ; 衢江区 ( 共 3 个 ): 衢州花园广胜府东苑春江花园 3. 取样数据来源本报告中的挂牌数据主要来源是 : 中国房地产超市网 - 衢州 : 衢州房产网 - 出租房源 : ( 二 ) 房价房租比 : 高于正常水平, 处于全省中游房价房租比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值, 大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报, 一般正常值界定为 200 至 300 如果房价房租比超过 300, 说明该区域房产投资价值相对变小, 房价高估 ; 如果低于 200, 说明该区域投资潜力较大通过对 2010 年 12 月衢州市区的二手房挂牌数据和租 6 根据中国房地产超市网上公布的衢州租房信息, 统计到共有老城区 138 套西区 9 套北区 6 套巨化 1 套双港开发区 6 套南区 61 套经济开发区 1 套柯城区 19 套衢江区 7 套 8

12 赁挂牌数据的统计, 得到二手房挂牌均价为 6482 元 / 平方米, 租赁均价为元 / 平方米月, 可得出房价房租比为 604 从浙江省 11 个城市的横向比较来看, 衢州市区的房价房租比处于中上水平从理论上说, 房价房租比能够比较客观地反映当地地产市场的供求, 但从居住观念上来说, 国外多数人选择租房, 而中国人的传统居住观念就是买房, 一方面希望扎根, 另一方面也作为资产保值的手段综合上述因素, 衢州市区较高的房价房租比也反映了目前地区房地产投资价值相对较低温州市区杭州市六区丽水市区舟山市区衢州市区金华市区宁波市六区台州市区绍兴市区嘉兴市区湖州市区图年 12 月浙江省 11 市房价房租比 ( 三 ) 房价收入比 :2010 年首次超出合理范围, 处全省末位按衢州市区新建商品住宅成交数据和衢州市区城市居民人均可支配收入数据, 可以得出 2006 年 ~2009 年衢州市区房价收入比 ( 如表 2.1) 房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比一般认为, 合理的房价收入比的取值范围为 4-6, 若计算出的房价收入比高于这一范围, 则认为其房价偏高, 房地产可能存在泡沫, 高出越多, 则存在泡沫的可能性越大, 泡沫也就越大结果显示, 2006 年 ~2009 年衢州市区三口之家 90 平方米住房的房价收入比均在合理区间内, 说明衢州市区家庭对住房的支付能力较好然而, 根据 2010 年的数据推算得新建商品住宅的房价收入比为 7.97, 首次超出了合理范围, 说明 2010 年衢州市区新建商品住宅的价格明显偏高 9

13 表 ~2009 衢州市区新建商品住宅房价收入比统计时间 90 平方米房价 ( 元 ) 三口之家年收入 ( 元 ) 一手房房价收入比根据搜集到的衢州市区二手房挂牌数据 ( 如表 2.2), 可计算出 2010 年 12 月衢州市区的房价收入比 ( 按二手房挂牌均价 *0.9 计算 ) 为 8.96; 采用公布的二手房成交均价进行计算, 则可得出房价收入比为 5.89 两者出现差距的原因是, 网上公布的二手房挂牌价格往往虚高, 而为了避税, 二手房申报的成交均价往往低于实际成交价, 以上两种因素使得两种方法算得的房价收入比偏差较大统计范围 ( 城区 ) 衢州市区时间 ( 年 - 月 ) 2010 年 12 月表年 12 月衢州市区 90 平方米二手房房价收入比二手二手房二手房房挂挂牌均成交均牌均价 *0.9 8 价 ( 元价 ( 元 ( 元 / / 平方 / 平方平方米 ) 米 ) 米 ) 新建住宅成交均价 9 ( 元 / 平方米 ) 城镇居民人均可支配收入 10 ( 元 ) 房价收房价收房价收入比 ( 按入比入比 ( 按二手房 ( 新建二手房挂牌均住宅成成交均价 *0.9 交均价价计算 ) 计算 ) 计算 ) 根据浙江省 11 市房价收入比对比可见, 衢州市房价收入比最低, 说明衢州市区家庭对住房的支付能力较好, 市场存在泡沫的可能性较小 7 由于缺乏 2010 年相关统计数据, 房价数据采用 2010 年 1~10 月新建商品住宅成交均价, 将近五年城镇居民人均年收入的平均增速作为 2010 年的人均收入增速, 推算出 2010 年家庭年收入 8 此处采用的数据是 2010 年 10 月市本级二手房住宅成交均价 9 此处采用的数据是 2010 年 10 月市区 ( 市本级柯城区衢江区 ) 新建商品住宅的成交均价 10 此处采用的数据是 2009 年市区的城镇人均可支配出入, 数据来源 : 10

图 2.2 2010 年 12 月浙江省 11 市 90 平方米挂牌二手房房价收入比 ( 四 ) 房租收入比 : 处于较低水平, 处于全省下游按 2010 年 12 月的二手房租赁挂牌均价的 90% 估计租金均价, 可得衢州市区租赁均价为 9.67 元 / 平方米月若按照 2009 年的市区城市居民人均可支配收入数据计算, 可得到三口之家 60 平方米的房租收入比为 11.

14 图年 12 月浙江省 11 市 90 平方米挂牌二手房房价收入比 ( 四 ) 房租收入比 : 处于较低水平, 处于全省下游按 2010 年 12 月的二手房租赁挂牌均价的 90% 估计租金均价, 可得衢州市区租赁均价为 9.67 元 / 平方米月若按照 2009 年的市区城市居民人均可支配收入数据计算, 可得到三口之家 60 平方米的房租收入比为 11.88%( 如表 2.3), 房租收入比处于较低水平在浙江省 11 市中, 衢州市仅次于金华市, 说明居民对房租的支付能力相对较强表年 12 月衢州市区 60 平方米住宅房租收入比统计范围 ( 城区 ) 时间 ( 年 / 月 ) 月租金挂牌均价 ( 元 / 平方米 / 月 ) 月租金挂牌均价 *0.9( 元 / 平方米 / 月 ) 市区城镇居民人均可支配收入 ( 元 / 人 ) 租金收入比 (%) 市区

15 温州市区杭州市六区宁波市六区湖州市区绍兴市区丽水市区舟山市区台州市区嘉兴市区金华市区衢州市区图年 12 月浙江省 11 市 60 平方米挂牌住宅房租收入比三房地产业与城市经济发展分析 ( 一 ) 房地产投资与城市经济 : 市场相对脆弱, 活跃度不高 1. 房地产投资占 GDP 的比重房地产投资占 GDP 的比重反映了房地产投资于城市经济的协调关系, 用于判断是否出现投资过热和市场泡沫由图 3.1 所示, 十年来衢州市房地产投资年均增长率约为 16.7%, 房地产投资占 GDP 的比重波动剧烈从 2000 年 ~2004 年经历了一个急速上升阶段,2004 年该比重达到 20.47%, 有明显的投资过热特征, 这也与全国 2001 年到 2004 年的房价井喷式上涨及 2003 年确立房地产支柱产业的形势相一致 ;2005 年是房地产市场宏观调控年, 衢州房地产投资应声而落, 政策效应明显 ; 政策效应逐渐消融后, 两年衢州房地产投资出现快速上涨, 房地产投资占 GDP 比重逐步增大 ;2008 年, 前两年的紧缩政策及全球经济危机给衢州房地产市场带来严重打击, 房地产投资占 GDP 比重一度下跌至 8.48%,2009 年虽然衢州楼市火爆, 但由于 2008 年颓势所导致的土地市场成交量骤减,2009 年地块多处于规划阶段, 不能立即开发, 因此, 房地产投资持续负增长, 占 GDP 比重跌至 2000 年以前水平, 难以发挥对衢州经济拉动作用房地产投资占 GDP 的比重的剧烈波动也反映了衢州市作为二三线城市对于风险的抵抗力较弱, 市场风险显得较大, 目前看来房地产业尚未充分发挥对当地 12

20~30% 房地产投资占全社会固定资产投资比重与房地产投资占 GDP 的比重的波动基本一致, 说明影响二者波动的因素基本一致总体而言, 十年间该比重未超过 30%

16 经济的拉动作用图 3.1 衢州市区 2000~2009 年房地产投资占 GDP 比重 2. 房地产投资占社会固定资产的比重房地产投资占全社会固定资产投资比重是直接反映投资结构是否合理的基础性指标在发达国家, 房地产投资一般占全社会固定资产投资的 20~30% 房地产投资占全社会固定资产投资比重与房地产投资占 GDP 的比重的波动基本一致, 说明影响二者波动的因素基本一致总体而言, 十年间该比重未超过 30% 的上限, 说明从投资结构而言, 衢州市房地产市场未出现明显的过度投资现象从 2007 年开始该比重持续下降, 到 2009 年仅为 11.17%, 反映了房地产投资比重出现偏低的现象图 3.2 衢州市区房地产投资占全社会固定资产投资比重 13

3. 商品房价格增速与人均 GDP 增速将商品房价格增长率与人均 GDP 增长率相比, 可以看出房价增长与城市经济增长的协调性, 测量房地产行业相对城市经济的扩张速度通过比较 2001~2009 年两个增长率情况发现, 除了 2003~2004 年出现较大不一致, 其他年份两者的变化走势相对一致, 特别是 2005 年以来人均 GDP 增速稳定高于房价增速, 说明衢州市房地产行业较不活跃,

17 3. 商品房价格增速与人均 GDP 增速将商品房价格增长率与人均 GDP 增长率相比, 可以看出房价增长与城市经济增长的协调性, 测量房地产行业相对城市经济的扩张速度通过比较 2001~2009 年两个增长率情况发现, 除了 2003~2004 年出现较大不一致, 其他年份两者的变化走势相对一致, 特别是 2005 年以来人均 GDP 增速稳定高于房价增速, 说明衢州市房地产行业较不活跃, 其发展明显落后于城市经济的扩张图 3.3 衢州市区商品房均价增幅与人均 GDP 增幅 ( 二 ) 房地产市场与居民消费 : 消费结构和房价由稳定转向波动 1. 商品房销售额增长率与商品零售总额增长率将商品房销售额增长率与商品零售总额增长率相比较可以衡量居民住房消费与其他消费的协调程度商品零售总额增长率反映了居民生活水平的改善情况, 居民居住水平的改善与居民生活水平的改善应该平衡比较 2002~2009 年两个增长率的走势, 可以发现 2004 年前两者的关系出现大幅波动 : 年商品房销售额增长远远超过商品零售总额, 而 2004 年商品零售总额远超过商品房销售额, 反映了居民居住消费与其他消费出现不平衡的情况 ;2005~2007 年两个增长率基本平衡, 反映这段时间居民消费结构比较协调 ; 年这种平衡关系被打破, 两者的关系又出现了较大的波动 14

反映这段时期房地产市场过热 ;2005 年首个宏观调控年后, 直到 2008 年人均可支配收入一直高于房价增速, 即使在 2006 2007 年全国市场环境一片火热的情况下, 衢州商品房价格似乎不为所动,

18 图 3.4 衢州市区商品房销售额增长率与商品零售总额增长率 2. 商品房价格增速与人均可支配收入增速将商品房价格增速与人均可支配收入增速相比, 可发现房价增长与居民支付能力增长的协调性 2001 年 ~2009 年两个增速的比较发现, 年房价增速远超过收入增速, 反映这段时期房地产市场过热 ;2005 年首个宏观调控年后, 直到 2008 年人均可支配收入一直高于房价增速, 即使在年全国市场环境一片火热的情况下, 衢州商品房价格似乎不为所动, 反而在全国市场环境堪忧的 2008 年房价增速有所提高 ; 然而在 2009 年终于被全国形势所带动, 衢州市房价猛然飙升至 23.87% 的增速, 远高于 8.14% 的收入增速, 说明这一年投机炒作的因素可能比较旺盛, 与年不同的是, 投资客更青睐于房价水平较低的二三线城市, 衢州市房地产市场便是其中一例图 3.5 衢州市区商品房价格增长率与人均工资可支配收入增长率 15

主要观点 1. 经济总量相对较低, 房地产投资热度不高衢州市位于长三角经济圈南翼浙江省西部, 地处浙闽赣皖四省交界处, 是沿海经济发达区和中部地区的结合处, 近年来经济增长较快但从全省范围来看, 衢州仍属于浙江的欠发达地区, 经济总量相对较低, 其城镇居民人均收入处于全省末位受经济总量和人均

主要观点 1. 经济总量相对较低, 房地产投资热度不高衢州市位于长三角经济圈南翼浙江省西部, 地处浙闽赣皖四省交界处, 是沿海经济发达区和中部地区的结合处, 近年来经济增长较快但从全省范围来看, 衢州仍属于浙江的欠发达地区, 经济总量相对较低, 其城镇居民人均收入处于全省末位受经济总量和人均浙江大学房地产研究中心执笔人 : 王心蕊 212 年 3 月 8 日主要观点 1. 经济总量相对较低, 房地产投资热度不高衢州市位于长三角经济圈南翼浙江省西部, 地处浙闽赣皖四省交界处, 是沿海经济发达区和中部地区的结合处, 近年来经济增长较快但从全省范围来看, 衢州仍属于浙江的欠发达地区, 经济总量相对较低, 其城镇居民人均收入处于全省末位受经济总量和人均收入的影响, 衢州市在房地产开发方面的投资热度并不高,21