公司研究市北高新 (600604)2 事件 : 公司公布 2015 年半年报报告期内, 公司实现营业收入 8048 万元, 同比增加 18.3%; 归属于上市公司股东的净利润 1916 万元, 同比下滑 2.1 倍 ; 实现基本每股收益元点评 : 2015 年上半年公司房产销售尚

Size: px

Start display at page:

Download "公司研究市北高新 (600604)2 事件 : 公司公布 2015 年半年报报告期内, 公司实现营业收入 8048 万元, 同比增加 18.3%; 归属于上市公司股东的净利润 1916 万元, 同比下滑 2.1 倍 ; 实现基本每股收益元点评 : 2015 年上半年公司房产销售尚"

妨张
7 years ago
Views:

1 [Table_MainInfo] 公司研究 / 房地产 / 开发区市北高新 (600604) 公司半年报证券研究报告 2015 年 08 月 31 日 [Table_InvestInfo] 投资评级买入维持股票数据 6 [Table_StockInfo] 个月内目标价 ( 元 ) 月 31 日收盘价 ( 元 ) 周股价波动 ( 元 ) 总股本 / 流通 A 股 ( 百万股 ) 760/334 总市值 / 流通市值 ( 百万元 ) 8170/6089 主要估值指标 [Table_PePbInfo] E 2016E 市盈率市净率市销率 EV/EBITDA 分红率 (%) 相关研究 [Table_ReportInfo] 市北高新(600604) 调研报告 : 都市型园区, 孵化器创新加速市北高新_ 年报点评 : 结算周期影响当期业绩, 孵化器概念重要标的市北高新公告点评: 加大聚能湾平台孵化投资, 科创中心重要标的市场表现 [Table_QuoteInfo] % % % 61.54% 19.54% 市北高新海通综指 % 2014/9 2014/ /3 2015/6 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅 (%) 相对涨幅 (%) 资料来源 : 海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师 : 涂力磊 Tel:(021) tll5535@htsec.com 证书 :S 分析师 : 谢盐 Tel:(021) xiey@htsec.com 证书 :S 销售尚待结转, 布局企业全生命期投资 [Table_Summary] 投资要点 : 事件公司公布 2015 年半年报报告期内, 公司实现营业收入 8048 万元, 同比增加 18.3%; 归属于上市公司股东的净利润 1916 万元, 同比下滑 2.1 倍 ; 实现基本每股收益元 2015 年上半年公司房产销售尚未结转使得公司营收增 18%, 而净利润下滑 2.1 倍上半年, 公司开发的市北新中新项目与三家国内外上市企业分别签订了三栋楼宇的房地产预售合同, 合同总金额达 7.78 亿元, 但由于该项目尚未办妥房地产移交手续, 因此报告期内尚未确认销售收入 ; 市北云立方项目于 2015 年 7 月分别与上海宝尊电子商务有限公司和厦门科华恒盛股份有限公司签署协议, 完成租赁面积达 3.17 万平上半年, 公司自行开发的在建项目达四个, 总建筑面积超过了 40 万平同时, 报告期内公司与品牌开发商合作开发的在建项目总建筑面积达 20 万平截至上半年底, 公司旗下聚能湾公司的苗圃项目达 116 项, 孵化器企业达 103 家, 加速器企业达 30 家公司努力构建原始股投资 - 天使投资 - 风险投资 - 股权投资企业全生命周期的投资体系上半年, 聚能湾公司通过原始股投资的方式对入孵初创型企业进行了股权投资, 已经签署投资协议的企业有 8 家, 有投资意向并正在洽谈的企业达到了 14 家 2015 年以来, 公司竞得 4 幅地块项目, 合计权益建面 3.8 万平 2015 年 7 月, 公司出租 1 万多平房屋租赁合同 ; 公司与科华恒盛在云计算基础设施等领域进行合作 2015 年以来, 公司合作设立两家公司, 投资 4.57 亿元 2015 年 3 月, 公司加大孵化器建设, 布局科创红利投资建议受益于科创中心建设, 储备有望较快增长, 给予买入评级 : 公司定位于精品园区综合运营商服务集成商和投资商, 已布局 3.13 平方公里的上海闸北市北高新产业园和 5.2 平方公里南通科技城产业园目前, 市北高新园区经济每年 30% 高增长, 园区生产性服务业比重已超 90% 公司合计持有权益建面 118 万平同时, 未来 5 年市北高新园区可开发建面 260 万平, 南通储备 4200 亩土地自贸区产业链升级后, 部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好近年来, 公司加大了创投业务投资力度, 未来发展可期我们预计公司年 EPS 为 0.41 元和 0.48 元截至 8 月 31 日, 公司收盘于元, 对应年 PE 分别为 26.2 倍和 22.4 倍目前孵化器主题公司平均 2015 年估值在 34XPE 考虑公司处于大张江范围内, 未来有望享受科创中心相关政策利好, 给予公司 2015 年 40 倍 PE, 对应目标价 16.4 元, 维持买入评级风险提示 : 行业面临加息和政策调控两大风险主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] E 2016E 2017E 营业收入 ( 百万元 ) (+/-)YoY 39.20% % % 39.50% 6.33% 净利润 ( 百万元 ) (+/-)YoY 17.23% % % 17.21% 15.04% 全面摊薄 EPS( 元 ) 毛利率 57.65% 53.55% 58.31% 57.15% 58.59% 净资产收益率 13.31% 1.14% 15.17% 15.10% 14.80% 资料来源 : 公司年报 ( ), 海通证券研究所备注 : 净利润为归属母公司所有者的净利润

2 公司研究市北高新 (600604)2 事件 : 公司公布 2015 年半年报报告期内, 公司实现营业收入 8048 万元, 同比增加 18.3%; 归属于上市公司股东的净利润 1916 万元, 同比下滑 2.1 倍 ; 实现基本每股收益元点评 : 2015 年上半年公司房产销售尚未结转使得公司营收增 18%, 而净利润下滑 2.1 倍 2015 年上半年, 受公司开发的新中新项目销售尚未结转影响 ( 市北新中新项目与三家国内外上市企业签订了三栋楼宇的房地产预售合同, 合同总金额达 7.78 亿元 ), 报告期内公司实现营收 8048 万元, 同比增加 18.3%; 报告期内公司净利润增幅下滑, 实现净利润 1916 万元, 同比下滑 2.1 倍表 1 公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析 (%) 1H14 1H15 Ppt 2014 海通分析毛利率净利率本期公司三处房产销售尚未结转资产负债率有息负债率本期公司借款增加使得负债水平上升三项费用占收入比本期公司费用水平上升 ROE ( 百万元 ) 1H14 1H15 YOY% 2014 海通分析总资产净资产本期公司资产规模增长货币现金预收账款本期公司项目土地购臵支出增加一年内到期的非流动负债经营活动现金流净额本期公司子公司购臵土地款增加资料来源 :2014 年半年报 2015 年半年报海通证券研究所 2015 年上半年, 公司开发的市北新中新项目先后与晶科绿能 ( 上海 ) 管理有限公司龙元建设集团股份有限公司和上海金仕达卫宁软件股份有限公司三家国内外上市企业分别签订了三栋楼宇的房地产预售合同, 合同总金额达 7.78 亿元, 但由于该项目尚未办妥房地产移交手续, 因此报告期内尚未确认销售收入 ; 市北云立方项目于 2015 年 7 月分别与上海宝尊电子商务有限公司和厦门科华恒盛股份有限公司签署协议, 完成租赁面积达 3.17 万平上半年, 公司自行开发的在建项目达四个, 总建筑面积超过了 40 万平同时, 报告期内公司与品牌开发商合作开发的在建项目总建筑面积达 20 万平截至上半年底, 公司旗下聚能湾公司的苗圃项目达 116 项, 孵化器企业达 103 家, 加速器企业达 30 家公司努力构建原始股投资 - 天使投资 - 风险投资 - 股权投资企业全生命周期的投资体系上半年, 聚能湾公司通过原始股投资的方式对入孵初创型企业进行了股权投资, 已经签署投资协议的企业有 8 家, 有投资意向并正在洽谈的企业达到了 14 家对公司利润表分析如下 :

3 公司研究市北高新 (600604)3 表 2 公司利润表对比单位 : 百万元 1H14 1H15 YOY% 海通分析一营业总收入本期公司销售项目尚未结转使得营收增幅较小二营业总成本营业成本本期公司业务规模扩大使得营业成本增幅大于营收营业税金及附加销售费用本期公司开发的市北智汇园项目宣传费增加管理费用财务费用本期公司流动资金贷款增加使得利息支出增加资产减值损失投资净收益三营业利润本期公司业务规模扩大且费用上升使得营业利润增幅负增长加 : 营业外收入减 : 营业外支出四利润总额同上减 : 所得税五净利润同上减 : 少数股东损益归属母公司净利润同上六每股收益同上稀释每股收益 ( 元 ) 资料来源 :2014 年半年报 2015 年半年报海通证券研究所 2015 年以来, 公司竞得 4 幅地块项目, 合计权益建面 3.8 万平 2015 年 4 月 30 日, 公司公告称, 公司全资子公司上海开创企业发展有限公司竞得上海市北高新技术服务业园区 N 单元地块, 位于上海市北高新技术服务业园区东块区域, 东至平顺变电站, 南至铁路南何支线, 西至闸北区土地发展中心储备地块, 北至云欣路该宗地块出让面积平米, 规划容积率 , 工业用地, 成交总价 5002 万元 2015 年 4 月 30 日, 公司公告称, 公司全资子公司上海开创企业发展有限公司与奎照实业联合竞得上海市北高新技术服务业园区 N 单元地块, 位于上海市北高新技术服务业园区东块区域, 东至闸北区土地发展中心储备地块, 南至铁路南何支线, 西至闸北区土地发展中心储备地块, 北至云欣路该宗地块出让面积平米, 规划容积率 , 工业用地, 成交总价 5019 万元 2015 年 5 月 29 日, 公司公告称, 公司控股子公司上海市北祥腾投资有限公司与上海新城万嘉房地产有限公司上海首创正恒臵业有限公司和上海卓世投资管理有限公司签署项目合作开发协议, 合作开发地块挂牌编号为号的松江区永丰街道 H 单元地块增资完成后, 项目公司注册资本万元, 市北祥腾占 28% 股权 ( 项目公司由市北祥腾合并会计报表 ) 该项目位于松江区, 西至 H40-02 号, 东至新开河, 南至花园二路, 北至花园路, 出让面积平米, 建筑容积率 1.4, 居住用地 2015 年 6 月 9 日, 公司公告称, 公司控股子公司上海市北祥腾投资有限公司与江苏新城地产股份有限公司上海首创正恒臵业有限公司和上海祥禧投资管理有限公司合作开发地块挂牌编号为号的松江区永丰街道 H 单元地块增资完成后, 项目公司注册资本万元, 市北祥腾占合作项目公司 28% 的股权合作开发的地块位于上海市松江区, 东至李松路, 南至花园路, 西至 H30-01 号地块, 北至化工路, 出让面积为平米, 建筑容积率 1.4, 居住用地

4 公司研究市北高新 (600604)4 表年以来公司土地储备情况时间地区项目名称上海上海上海上海市北高新技术服务业园区 N 单元地块市北高新技术服务业园区 N 单元地块松江区永丰街道 H 单元地块松江区永丰街道 H 单元地块用地性质公司权益 (%) 占地面积建筑面积权益建面总投资 ( 万平 ) ( 万平 ) ( 万平 ) ( 亿元 ) 工业工业住宅住宅合并注 : 负号表示转让获得款项资料来源 : 公司公告海通证券研究所 2015 年 7 月, 公司出租 1 万多平房屋租赁合同 ; 公司与科华恒盛在云计算基础设施等领域进行合作 2015 年 7 月 10 日, 公司公告称, 公司全资子公司上海开创企业发展有限公司与上海宝尊电子商务有限公司签订市北高新技术服务业园区房屋租赁合同, 将坐落于上海市万荣路号市北云立方 B 栋整栋 (1-9 层 ), 建筑面积为平米出租给宝尊电商租赁期限共计 63 个月, 从 2015 年 7 月 1 日起至 2020 年 09 月 30 日止同期, 公司与厦门科华恒盛股份有限公司签订合作协议书, 双方将共同开展云计算基础设施方面的合作, 以及智慧能源互联网电动汽车充电运营系统方面的合作 1 云计算基础设施方面的合作: 科华恒盛拟租赁上海市市北高新服务业园区坐落于万荣路号云立方 C 栋建筑面积为平米的房屋, 并建设高标准云计算数据中心, 规模达服务器机架 4000 余个, 可容纳服务器 5 万余台双方约定租赁期限为 10 年 2 智慧能源互联网平台建设及电动汽车充电运营系统方面的合作, 双方可根据具体项目情况展开合作我们认为, 这将实现市北云立方项目 3 万多平产业载体的租赁, 同时也是公司对接上海科创中心建设的一项重要举措 2015 年以来, 公司合作设立两家公司, 投资 4.57 亿元 2015 年 1 月 28 日, 公司公告称, 公司控股 45% 的子公司上海市北祥腾投资有限公司出资万元全资设立上海松宏臵业有限公司 2015 年 8 月 3 日, 公司公告称, 公司全资子公司上海开创企业发展有限公司与上海奎照实业有限公司共同出资 5500 万元设立上海启日投资有限公司, 其中开创公司出资 2750 万元, 持有启日投资 50% 的股权启日投资负责开发上海市闸北区市北高新技术服务业园区 N 单元地块表年以来公司股权投资变动情况公告时间参股公司变动前股份 ( 万股 ) 变动前股份比例 (%) 变动后股份 ( 万股 ) 变动后股份比例 (%) 投资金额 / 转让金额 ( 万元 ) 投资盈亏 ( 万元 ) 上海松宏臵业有限公司上海启日投资有限公司注 : 投资金额负值表示撤资, < 号表示不低于资料来源 : 公司至公告海通证券研究所 2015 年 3 月, 公司加大孵化器建设, 布局科创红利 2015 年 3 月 10 日, 公司公告称, 公司授权全资孙公司上海聚能湾企业服务有限公司在总金额不超过 1000 万元的额度范围内对其孵化器内孵化企业进行股权投资我们认为, 这是公司积极响应国家发展众创空间, 推进大众创新创业的发展战略, 分享孵化器企业高速成长的成果重要举措

5 表 5 上海聚能湾企业服务有限公司基本情况发展历程基地情况项目孵化企业情况 2014 年在孵企业各类申报情况功能定位基本情况 2007 年聚能湾公司正式注册成立, 市北园区孵化器正式企业化运营 2009 年聚能湾公司被上海市科创中心认定为上海市市级科技孵化器 2012 年聚能湾公司注入上市公司, 被认定为上海市科技苗圃 2013 年聚能湾公司被国家科技部认定为国家级科技孵化器 2014 年聚能湾公司成为上海市科技企业加速器试点单位公司研究市北高新 (600604)5 聚能湾孵化基地总面积约 3 万平, 其中会议室培训室等公共场地面积 3000 平米目前在聚能湾中的苗圃项目 86 项, 在孵企业 79 家, 加速器企业 20 家, 构成了一个完整的科技孵化产业生态链孵化企业主要分布在信息技术与软件 ( 占 75%) 节能环保( 占 15%) 其他行业( 占 10%) 目前在孵企业中, 高新技术企业 11 家双软认定企业 20 家高新技术成果转化项目 12 项国家高新技术企业 4 家, 双软认定企业 6 家, 市高新技术成果转化项目 6 个, 市创新基金立项 1 个, 市软件和集成电路专项资金 1 个吸引风险投资企业数 2 家, 金额达到 2450 万元, 获得各类贷款的企业数达 15 家, 金额为 1500 万元成为科技创新服务集成平台, 市北高新科技创新投融资平台资料来源 : 公司 2014 年年度报告海通证券研究所投资建议 : 受益于科创中心建设, 储备有望较快增长, 给予买入评级 : 公司定位于精品园区综合运营商服务集成商和投资商, 已布局 3.13 平方公里的上海闸北市北高新产业园和 5.2 平方公里南通科技城产业园目前, 市北高新园区经济每年 30% 高增长, 园区生产性服务业比重已超 90% 公司合计持有权益建面 118 万平同时, 未来 5 年市北高新园区可开发建面 260 万平, 南通储备 4200 亩土地自贸区产业链升级后, 部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好近年来, 公司加大了创投业务投资力度, 未来发展可期我们预计公司年 EPS 为 0.41 元和 0.48 元截至 8 月 31 日, 公司收盘于元, 对应年 PE 分别为 26.2 倍和 22.4 倍目前孵化器主题公司平均 2015 年估值在 34XPE 考虑公司处于大张江范围内, 未来有望享受科创中心相关政策利好, 给予公司 2015 年 40 倍 PE, 对应目标价 16.4 元, 维持买入评级表 6 孵化器类公司估值情况公司名称收盘价 ( ) EPS( 元 / 股 ) PE( 倍 ) ( 元 / 股 ) 2015E 2016E 2015E 2016E 南京高科张江高科鲁信创投均值注 : 鲁信创投 EPS 预测值来自 WIND 一致预期, 其他公司 EPS 预测值来自海通预测资料来源 :Wind 资讯海通证券研究所风险提示 : 行业面临加息和政策调控两大风险

6 信息披露公司研究市北高新 (600604)6 分析师声明涂力磊 [Table_Analysts] 房地产行业谢盐房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 以勤勉的职业态度, 独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息, 本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解, 清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明分析师负责的股票研究范围 [Table_Reports] 重点研究上市公司 : 新湖中宝, 黑牡丹, 荣盛发展, 浦东金桥, 福星股份, 金科股份, 格力地产, 天业股份, 天健集团, 彩生活, 绿地香港, 外高桥, 宋都股份, 北辰实业, 南国臵业, 栖霞建设, 张江高科, 保利地产, 大名城, 莱茵臵业, 苏宁环球, 华夏幸福, 中南建设, 深国商, 万科 A, 陆家嘴, 恒大地产, 首开股份, 滨江集团, 中国武夷, 世联行, 南京高科, 泰禾集团, 苏州高新投资评级说明 1. 投资评级的比较标准类别评级说明投资评级分为股票评级和行业评级买入个股相对大盘涨幅在 15% 以上 ; 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅为基准 ; 增持个股相对大盘涨幅介于 5% 与 15% 之间 ; 股票投资评级中性个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 5% 之间 ; 减持个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 -15% 之间 ; 卖出个股相对大盘涨幅低于 -15% 2. 投资建议的评级标准增持行业整体回报高于市场整体水平 5% 以上 ; 报告发布日后的 6 个月内的公司股价 ( 或行行业整体回报介于市场整体水平 -5% 与 5% 业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨行业投资评级中性之间 ; 跌幅减持行业整体回报低于市场整体水平 5% 以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险, 投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考, 不构成投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下, 海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送, 未经海通证券研究所书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容, 务必联络海通证券研究所并获得许可, 并需注明出处为海通证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可, 海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务

公司研究南京高科 (600064)2 事件 : 公司以自有资金 5 亿元与达孜县中钰健康创业投资合伙企业 ( 有限合伙 ) 共同发起设立中钰高科健康产业并购投资基金 ( 有限合伙 ) 一

公司研究南京高科 (600064)2 事件 : 公司以自有资金 5 亿元与达孜县中钰健康创业投资合伙企业 ( 有限合伙 ) 共同发起设立中钰高科健康产业并购投资基金 ( 有限合伙 ) 一 [Table_MainInfo] 公司研究 / 房地产 / 开发区南京高科 (600064) 公司公告点评证券研究报告 2015 年 06 月 02 日 [Table_InvestInfo] 投资评级买入维持股票数据 [Table_StockInfo] 6 个月内目标价 ( 元 ) 42.75 06 月 01 日收盘价