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1 wwwww1 公司评级买入福星股份 ( SZ) 当前价格 元 核心观点 : 持股计划推出显现长期发展信心 持股计划协同公司未来发展福星股份成立员工持股计划 福星财富集合计划, 参与人员范围是公司董监高及公司核心业务骨干, 其中十名高管拟参与比例合计为 39%, 其他员工比例为 61%, 计划总规模计划为 2 亿元, 配资比例为 2:1, 规模上限为 6 亿元, 优先份额年化收益为 7.1%, 公司股东提供连带责任担保 扎根武汉, 稳健发展近两年公司随着商业物业储备规模的增长, 业绩具备稳定支撑 ;15 年开始将是公司货值更加充沛的一年, 新 三村 众多项目在全年都有稳定的货值提供 预计全年可售货值总规模将会达到 160 亿, 销售规模将会在 80 到 100 亿之间, 且旧城改造稳定的利润水平将会支撑公司业绩稳定增长 股价安全边际高, 投资思路顺畅公司目前每股 NAV 为 元 当前公司股价为 元,NAV 折价率为 46.7%, 在这轮股价调整之后依旧是主流地产股中安全边际最高的标的 随着公司主业以及集团资源注入预期不断增强, 以及员工持股计划的推进, 对于二级市场公司股价具备直接的支撑 预计公司 年 EPS 分别为 元, 维持 买入 评级 继集团体内地产业务资产低价注入, 到员工持股计划的提出, 都显示出了大股东对于上市公司未来发展的信心与期望 考虑到集团内部生物医药资源以及未来可能的资产注入预期, 未来公司股价向好预期强烈 风险提示公司旧城改造项目未来销售及集团资源注入存在不确定性 盈利预测 : 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 营业收入 ( 百万元 ) 7,663 6,686 7,880 11,411 14,442 增长率 (%) 22.71% % 17.85% 44.80% 26.57% EBITDA( 百万元 ) 净利润 ( 百万元 ) 增长率 (%) 9.92% 4.92% 11.27% 7.14% 23.49% EPS( 元 / 股 ) 市盈率 (P/E) 市净率 (P/B) EV/EBITDA 数据来源 : 公司财务报表, 广发证券发展研究中心 1 / 9 前次评级 公告点评 房地产开发 Ⅲ 证券研究报告 买入 报告日期 相对市场表现 福星股份 沪深 % 78% 14% -50% 分析师 : 乐加栋 S lejiadong@gf.com.cn 分析师 : 郭镇 S guoz@gf.com.cn 相关研究 : 被低估的武汉龙头, 插上腾飞 翅膀 城中村改造 迎来发展机遇 多元化对外拓展 联系人 : 金山 jinshan@gf.com.cn

2 wwwww2 持股计划协同公司未来发展 福星股份与 7 月 4 日发布公告, 公司成立员工持股计划 福星财富集合计划, 此举有利于公司中长期的稳定发展, 利用持股计划在提升员工凝聚力和公司竞争力的 同事, 分享公司发展红利 员工持股计划的参与人员范围是公司董事 监事 高级管 理人员 公司及下属公司核心业务骨干, 其中十名高管拟参与比例合计为 39%, 出资 金额为 7800 万元, 其他员工比例为 61%, 出资金额为 1.22 亿元 计划总规模计划为 2 亿元, 作为资产管理计划的次级, 优先级由中信建投证券配资, 配资比例为 2:1, 因 此持股计划规模上限为 6 亿元, 优先份额年化收益为 7.1%, 公司股东对于优先级收益 以及本金提供连带责任担保 表 1: 福星股份员工持股计划细则 指标优先级进取级 管理计划名称 中信建投福星财富集合资产管理计划 委托方 中信建投证券 规模 4 亿 2 亿 预期收益不超过 7.01% -- 募资方式资产管理计划筹资员工出资认购 担保方式股东提供连带责任担保 -- 持股比例限制公司全部有效的员工持股计划所持有的股票总数累计不得超过公司股本总额的 10% 认购方式 参与员工规模 存续期和锁定期 福星财富集合计划以二级市场购买等法律法规许可的方式取得并持有标的股票 员工持股计划的参与人员范围是公司董事 监事 高级管理人员 公司及下属公司核心业务骨干 本员工持股计划存续期为不超过 24 个月, 所获标的股票的锁定期为 12 个月 数据来源 : 公司公告, 广发证券发展研究中心 8 徐志雄监事 % 表 2: 福星股份员工持股计划拟参与人员与比例 序号 持有人 职务 持有份额 ( 万份 ) 占持股计划比例 1 胡朔商 董事 总经理 2, % 2 冯东兴 副董事长 2, % 3 冯俊秀 董事 财务总监 % 4 刘慧芳 董事 副总经理 % 5 汤文华 董事会秘书 % 6 谭红年 董事 副总经理 % 7 高谦慎监事 % 2 / 9

3 wwwww3 9 姚泽春副总经理 % 10 汪益红副总经理 % 11 其他员工核心业务骨干 12, % 合计 20, % 投资方向为公司股票, 通过二级市场购买或其他合法途径获取, 持有总规模不得超过公司总股本的 10% 按照 7 月 3 日收盘价 元计算, 若发行规模达到 6 亿元上限, 则员工持股计划获取公司股份总规模为 5333 万股, 占公司总股本的 7.49% 截止到目前, 已经推出或拟推出员工持股计划的房地产企业已经有 7 家企业提出或已经完成了员工持股计划, 福星股份此次计划无论从绝对规模还是测算的将会达到的持股比例上, 都处于较高水平 表 3: 增持方 计划提出日期 增持规模 购买方式 成交均价 目前收益 新增持股比例 阳光集团及其附属企业员工持股计划 14 年 9 月 13 日 1719 万股 /3 亿元 二级市场 % 1.33% 阳光城员工持股计划 14 年 9 月 18 日 1714 万股 /3 亿元 二级市场 % 1.32% 苏宁环球员工持股计划 14 年 12 月 26 日 4000 万股 /2.54 亿元 大宗交易 % 1.96% 万科事业合伙人 14 年 5 月至 15 年 1 月 4.94 亿股 /48.8 亿元 二级市场 % 4.48% 中南建设员工持股计划 15 年 3 月 31 日 3683 万股 /6.5 亿元 大宗交易 % 7.50% 天健集团员工持股计划 ( 筹 ) 14 年 11 月 8 日 4005 万股 /3 亿元 参与增发 % 4.85% 泰禾集团员工持股计划 ( 筹 ) 15 年 7 月 2 日 12 亿元二级市场等 4.26% 福星股份员工持股计划 ( 筹 ) 15 年 7 月 4 日 6 亿元二级市场等 7.49% * 福星股份与泰禾集团持股比例为持股计划规模按照当前股价计算所得 此次员工持股计划我们认为对于公司未来发展具备积极的影响 继集团体内地产业务资产低价注入, 到员工持股计划的提出, 都显示出了大股东对于上市公司未来发展的信心与期望 由于整体持股比例较低, 大股东对于公司的定位和利益的绑定市场上始终存在分歧, 此次员工持股计划的提出与大股东承诺的责任担保, 从另一个方面表明了集团对于公司未来发展的态度是积极的 考虑到集团目前还持有医疗 生物等行业的优质资源, 且不排除未来可能具备的资源进一步整合的可能性, 可能通过资本运作提升持股比例, 加强上市平台未来在集团整体发展中的作用 此外, 当前公司股价受到大盘的影响出现了一定的回撤, 对于实施员工持股计划是一个比较好的机遇 扎根武汉, 稳健发展 嫂村项目 ), 其他城市主要推进的是福星咸宁福星城 以及海外项目 公司截止到 14 年末, 在手可供开发的土地储备尚有 400 万方左右, 集中在三个城中村项目, 未来几 公司目前主要运营的武汉市内的项目为福星惠誉东湖城 ( 和平村项目 ) 福星惠 誉三眼桥项目 后湖项目 金桥项目 ( 红桥村项目 ) 福星惠誉江北 江汉项目 ( 姑 3 / 9

4 wwwww4 年无论从货值供给还是业绩水平, 都将会维持稳定增长的态势 商业地产方面,15 年持有型物业规模还将会进一步提升 公司计划持续加大商业物业的持有规模, 提升商业地产的自持运营比重 预计在 15 年公司还将新增持性 项目的规模在 10 万方左右 图 1: 福星股份签约销售金额 ( 亿元 ) 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 合同签约销售金额 数据来源 : 公司年报, 广发证券发展研究中心 图 2: 福星股份销售及结算均价 图 3: 福星惠誉武汉市场销售排名 年 09 年 10 年 11 年 12 年 13 年 14 年 年 11 年 12 年 13 年 14 年 销售均价 结算均价 销售面积 销售金额 数据来源 : 公司年报, 广发证券发展研究中心 数据来源 :CRIC, 广发证券发展研究中心 恩施福星城恩施 咸宁福星城咸宁 73 1 表 4: 福星股份 15 年项目可售情况 项目名称 位置 项目规模 ( 万方 ) 15 年货值 ( 亿元 ) 福星华府 ( 姑嫂村 ) 江汉区 福星红桥城 ( 红桥村 ) 江汉区 福星东湖城 ( 和平村 ) 东湖新区 水岸国际 武昌区 东澜岸 洪山区 47 5 武汉福星城 江汉区 60 5 汉阳福星城 汉阳 / 9

5 wwwww5 合计 年, 将是公司货值更加充沛的一年, 新 三村 众多项目在全年都有稳定的 货值提供 预计全年公司可售货值总规模将会达到 160 亿, 其中东湖城可贡献 72 亿, 姑嫂村 红桥村分别为 20 亿 19 亿, 水岸国际还有 30 亿货值 预计公司全年销售规模将会大概率突破 80 亿, 全年有望达到 100 亿销售规模 14 年公司没有新增项目储备, 目前在手项目未结算规模总量为 万方, 主要集中在三个城中村项目 武汉市内未结算项目占比为 80%, 依旧是公司最重点的项目分布区域 ; 公司北京通州项目将会在 15 年开始销售, 一级开发项目是否要继续尝试获取二级开发的资质, 公司还未做最后的确定, 但北京地区将是公司未来重点力争获取优质项目的市场 海外布局方面, 澳大利亚项目的成功开发, 使公司看到了海外拓展的机遇, 目前公司已经在香港 美国 澳大利亚 新加坡等地成立了多家子公司, 未来将会继续对海外市场加大投资力度 图 4: 福星股份拿地金额与销售金额比例 图 5: 福星股份未结算项目区域分布 % 3% 2% 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 15% 80% 拿地金额 拿地金额 / 销售金额 武汉湖北省内其他北京海外 数据来源 : 公司年报, 广发证券发展研究中心 表 5: 福星股份项目表及结算数据 项目名称 区域 权益 总可售面积 未结算面积 权益净增加值 福星惠誉汉阳城 汉阳 100% 恩施福星城 恩施 100% 咸宁福星城 咸宁 100% 帕尔玛塔项目 澳洲 100% 国际城 武汉 100% 福星惠誉 水岸国际 ( 一期 ) 武汉 100% 福星惠誉 水岸国际 ( 二期 ) 武汉 100% 北京通州 北京 100% 通州区砖厂村土地一级开发项目 北京 51% 福星惠誉 东澜岸 武汉 100% 武汉福星城武汉 100% 青城华府武汉 100% / 9

6 wwwww6 乐天溪镇三宗地湖北 100% 福星 红桥城 ( 红桥村旧改 ) 武汉 100% 姑嫂树村 156 号 ( 福星福星华府 ) 武汉 100% 姑嫂树村 157 号武汉 100% 姑嫂树村 168 号 武汉 15% 和平村 城中村 ( 福星惠誉东湖城 ) 武汉 60% 合计 股价安全边际高, 投资思路顺畅 福星股份目前主要资产为房地产项目, 截止到 2014 年底, 公司持有的项目总建筑面积将近 964 万方, 未结算面积将近 万方, 整体地产项目未来经营带给公司的权益增加值将近 亿元 若按照公司目前的业务结构来进行考量, 在 wacc=12% 的情况下, 公司当前房地产业务所贡献的净权益增加值为 68.9 亿 ; 若考虑银湖控股的资源价值, 则总建筑面积及未结算面积将会增长值至 1186 及 937 万方, 权益净增加值为 亿, 在考虑 wacc 之后为 81 亿元 图 6: 福星股份及主流地产股估值情况 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 海航投资 雅致股份 广宇发展 合肥城建 中房地产 北京城建 美好集团 阳招光商城地产 冠城大通 中航地产 华远地产 首开股份 栖霞建设 万科 A 中南建设 金科股份 鲁商置业 阳光股份 金信融达街地产 保利地产 荣盛发展 泛海控股 福星股份 每股 RNAV 表 6: 公司 NAV 情况估值水平 WACC 12% 净权益增加值 68.9 银湖控股项目增加值 末净资产 69.3 NAV 股本 / 9

7 wwwww7 在 14 年末 7.1 亿总股本及 69.3 亿净资产的情况下, 公司目前 NAV 水平为 亿元, 每股 NAV 为 元 当前公司股价为 元,NAV 折价率为 46.7%, 在这轮股价调 整之后依旧是主流地产股中安全边际最高的标的 随着公司主业以及集团资源注入预 期不断增强, 以及员工持股计划的推进, 对于二级市场公司股价具备直接的支撑 盈利预测与投资评级 继集团体内地产业务资产低价注入, 到员工持股计划的提出, 都显示出了大股东对于上市公司未来发展的信心与期望 由于整体持股比例较低, 大股东对于公司的定位和利益的绑定市场上始终存在分歧, 此次员工持股计划的提出与大股东承诺的责任担保, 从另一个方面表明了集团对于公司未来发展的态度是积极的 考虑到集团内部生物医药资源以及未来可能的资产注入预期, 未来公司股价具备较强支撑与反弹空间, 预计公司 年 EPS 分别为 元, 维持 买入 评级 风险提示 公司旧城改造项目未来销售及集团资源注入存在不确定性 7 / 9

8 wwwww8 8 / 9 资产负债表单位 : 百万元现金流量表单位 : 百万元 至 12 月 31 日 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 流动资产 23,709 21,617 28,884 35,845 44,461 经营活动现金流 75-1,521-1,992-2,995-2,607 货币资金 2,430 1,224 2,975 2,797 3,500 净利润 ,153 应收及预付 7,235 7,758 8,575 8,790 8,990 折旧摊销 存货 13,582 11,908 16,900 23,823 31,537 营运资金变动 -1, ,175-5,193-5,415 其他流动资产 其它 1,124-1,817-1,865 1,084 1,424 非流动资产 3,402 7,162 7,679 8,255 8,866 投资活动现金流 , 长期股权投资 资本支出 固定资产 1,828 1,736 1,823 1,932 2,048 投资变动 在建工程 ,258 其他 -69-2, 无形资产 筹资活动现金流 730 2,715 3,964 3,329 3,823 其他长期资产 1,193 5,073 5,167 5,309 5,489 银行借款 6,134 7,107 10,743 8,409 11,205 资产总计 27,111 28,779 36,564 44,100 53,328 债券融资 -4,927-3,641-5,806-3,748-5,678 流动负债 11,284 12,595 15,171 19,045 22,916 股权融资 短期借款 ,120 其他 -1, ,332-1,704 应付及预收 8,572 6,789 11,423 13,368 15,866 现金净增加额 656-1,177 1, 其他流动负债 2,072 4,834 3,211 4,837 5,929 期初现金余额 1,083 1, ,313 2,135 非流动负债 6,926 8,144 13,594 16,371 20,576 期末现金余额 1, ,313 2,135 2,838 长期借款 5,305 5,097 12,092 14,823 18,978 应付债券 0 1, 其他非流动负债 1,621 1,466 1,502 1,548 1,597 负债合计 18,210 20,738 28,765 35,417 43,491 股本 资本公积 2, ,165 1,373 主要财务比率 留存收益 3,750 4,312 4,940 5,612 6,442 至 12 月 31 日 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 归属母公司股东权 6,776 6,932 6,649 7,490 8,527 成长能力 (%) 益少数股东权益 2,126 1,108 1,150 1,194 1,309 营业收入增长 22.7% -12.7% 17.9% 44.8% 26.6% 负债和股东权益 27,111 28,779 36,564 44,100 53,328 营业利润增长 19.2% 11.6% 29.5% -13.2% 29.8% 利润表 单位 : 百万元 归属母公司净利润增长 9.9% 4.9% 11.3% 7.1% 23.5% 获利能力 (%) 毛利率 26.0% 18.6% 24.4% 26.9% 27.4% 至 12 月 31 日 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 净利率 8.9% 10.7% 10.5% 7.8% 8.0% 营业收入 7,663 6,686 7,880 11,411 14,442 ROE 9.9% 10.2% 11.8% 11.2% 12.2% 营业成本 5,673 5,440 5,957 8,345 10,478 ROIC 5.3% 0.7% 2.2% 4.2% 4.4% 营业税金及附加 ,409 偿债能力 销售费用 资产负债率 (%) 67.2% 72.1% 78.7% 80.3% 81.6% 管理费用 净负债比率 62.8% 140.0% 165.0% 203.9% 229.0% 财务费用 流动比率 资产减值损失 速动比率 公允价值变动收益 31 1, 营运能力 投资净收益 总资产周转率 营业利润 975 1,089 1,410 1,223 1,587 应收账款周转率 营业外收入 存货周转率 营业外支出 每股指标 ( 元 ) 利润总额 950 1,083 1,410 1,223 1,587 每股收益 所得税 每股经营现金流 净利润 ,153 每股净资产 少数股东损益 估值比率 归属母公司净利润 ,038 P/E EBITDA 1, ,040 1,802 2,219 P/B EPS( 元 ) EV/EBITDA

9 wwwww9 广发房地产行业研究小组 首席分析师, 复旦大学经济学硕士, 七年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心 分析师, 清华大学工学硕士, 三年房地产研究经验,2013 年加入广发证券发展研究中心 乐加栋 : 郭镇 : 金山 : 研究助理, 复旦大学经济学硕士, 两年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心 广发证券 行业投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 10% 以上 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -10%~+10% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 10% 以上 广发证券 公司投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 15% 以上 谨慎增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-15% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 Table_Address 联系我们 地址 广州市深圳市北京市上海市 广州市天河北路 183 号 大都会广场 5 楼 深圳市福田区金田路 4018 号安联大厦 15 楼 A 座 北京市西城区月坛北街 2 号 月坛大厦 18 层 上海市浦东新区富城路 99 号 震旦大厦 18 楼 邮政编码 客服邮箱 gfyf@gf.com.cn 服务热线 免责声明 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 本报告只发送给广发证券重点客户, 不对外公开发布 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠, 但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证 报告内容仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价 广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任, 除非法律法规有明确规定 客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告 本报告反映研究人员的不同观点 见解及分析方法, 并不代表广发证券或其附属机构的立场 报告所载资料 意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且不予通告 本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士 未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版 复制 刊登 转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版 复制 刊登 转载和引用者承担 9 / 9

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013

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13Q1 12Q4 12Q3 12Q2 12Q1 11Q4 11Q3 11Q2 11Q1 10Q4 10Q3 10Q2 10Q1 09Q4 09Q3 09Q2 09Q1 08Q4 08Q3 08Q2 08Q1 13Q1 12Q4 12Q3 12Q2 12Q1 11Q4 11Q3 11Q2 11Q1 资产负债表 非流动资产合计 现金及现金等价物 非现金性流动资产 5E+1 4.5E+1 4E+1 3.5E+1 3E+1 2.5E+1 2E+1 1.5E+1 所有者权益合计 流动负债合计 非流动负债合计 5E+1 4.5E+1 4E+1 3.5E+1 3E+1 2.5E+1 2E+1 1.5E+1 现金交易性金融资产应收票据应收账款 预付款项应收利息应收股利其他应收款 存货其他流动资产流动资产合计

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