目录 第一章项目总论... 1 第一节项目简介...1 一 项目名称...1 二 项目建设单位...1 三 项目建设地点...1 四 项目建设周期...1 五 项目总投资...1 第二节项目建设概况...1 第三节项目单位概况...1 第四节项目研究结论...1 一 经济与社会效益...1 二 项目

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1 江苏省某转运站物流园提升改造项目 可行性研究报告案例 编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司 邮编 : 邮箱 :hfchen@shangpu-china.com 北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 网址 :

2 目录 第一章项目总论... 1 第一节项目简介...1 一 项目名称...1 二 项目建设单位...1 三 项目建设地点...1 四 项目建设周期...1 五 项目总投资...1 第二节项目建设概况...1 第三节项目单位概况...1 第四节项目研究结论...1 一 经济与社会效益...1 二 项目本身财务效益...1 第五节可行性研究报告编制依据与研究范围...1 一 编制原则...1 二 编制依据...1 三 研究范围...1 第二章项目建设背景及必要性... 2 第一节项目建设背景...2 一 政策背景...2 二 经济背景...3 三 社会背景...3 四 技术背景...3 第二节项目建设必要性...3 一 项目建设是实现闲置资源的再利用, 促进地区经济社会发展的需要...3 二 项目建设是响应政策号召, 带动相关产业发展的需要...3 第三节项目建设可行性...3 一 地块区位交通优势...3

3 二 相关产业广阔的市场前景...3 第三章项目市场分析... 3 第一节物流行业市场分析...3 一 物流行业市场发展现状...3 二 物流行业市场发展前景...4 三 南京市物流产业发展规模...4 第二节电子商务行业市场分析...5 第四章项目选址... 5 第一节项目选址要求...5 第二节项目区位概况...5 一 项目选址...5 二 交通条件...5 第三节项目选址合理性分析...5 第五章项目建设方案... 6 第一节项目建设目标...6 第二节项目建设内容...6 第三节总图布置...7 第四节公辅工程...7 第六章环境保护... 7 第一节执行标准...7 第二节主要污染源 污染物及防治措施...7 一 项目建设期环境保护...7 二 项目运营期环境保护...7 第三节环境影响综合评价...7 第八章能源节约... 7 第一节用能标准和节能规范...7 第二节节能措施和节能效果分析...7

4 第九章消防及安全... 8 第一节设计依据...8 第二节劳动保护...8 第三节消防设施及方案...8 第四节防范措施...8 第十章项目实施计划... 8 第一节项目施工组织措施...8 第二节项目实施进度...8 第十一章组织结构及劳动定员... 8 第一节项目组织管理...8 第二节劳动定员与人员来源...8 第十二章投资估算及资金筹措... 8 第一节投资估算...8 一 估算说明...8 二 工程费用估算...8 三 其他费用...8 四 预备费...9 五 流动资金估算...9 六 总投资...9 第二节资金筹借...9 第十三章项目经济效益分析... 9 第一节评价依据...9 第二节产出分析...9 一 营业收入...9 二 成本费用...10 三 利润...10 四 上缴税金...10

5 第三节盈利指标分析...10 一 经济合理性分析...10 二 不确定性分析...10 三 财务评价结论...10 第十四章项目风险识别与防控 第一节项目开发的运作风险及防范...11 第二节项目本身潜在的风险及防范...11 第十五章可行性研究结论及建议 第一节可行性研究结论...11 第二节可行性研究建议...11

6 第一章项目总论 第一节项目简介一 项目名称二 项目建设单位三 项目建设地点四 项目建设周期五 项目总投资第二节项目建设概况第三节项目单位概况第四节项目研究结论一 经济与社会效益二 项目本身财务效益第五节可行性研究报告编制依据与研究范围一 编制原则二 编制依据三 研究范围 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 1

7 第二章项目建设背景及必要性 第一节项目建设背景一 政策背景 1 物流行业相关政策 关于智慧物流配送体系建设的实施意见 ( 商办流通函 [2015]548 号 ) 2015 年 7 月 28 日, 商务部办公厅下发了 关于智慧物流配送体系建设的实施意见 实施意见 要求, 智慧物流配送体系建设要以 互联网 + 理念为指导, 将满足生产和消费需求作为出发点, 把握互联网 物联网背景下物流业发展规律, 以信息化 智能化设备为载体, 加强技术创新和商业模式创新, 优化供应链管理和资源配置, 推动物流业与制造业 商贸业的融合, 物流与商流 信息流 资金流的融合, 互联网 移动互联网 物联网与车联网的融合, 促进提高效率 降低成本, 提升物流业综合服务能力和整体发展水平 同时, 实施意见 提出, 在 1-2 年内, 在全国创建 10 个智慧物流配送示范城市 打造 50 个智慧物流配送示范基地 ( 园区 ) 培育 200 个智慧物流配送示范企业 通过示范创建工作, 推动配送效率提高 20%, 仓储管理效率提高 20% 2 制造行业相关政策 中国制造 2025 ( 国发 号 ) 2015 年 5 月 8 日, 国务院印发 中国制造 2025, 这是我国实施制造强国战略第一个十年的行动纲领 纲领指出, 立足国情, 立足现实, 力争通过 三步走 实现制造强国的战略目标 到 2020 年, 基本实现工业化, 制造业大国地位进一步巩固, 制造业信息化水平大幅提升 掌握一批重点领域关键核心技术, 优势领域竞争力进一步增强, 产品质量有较大提高 制造业数字化 网络化 智能化取得明显进展 重点行业单位工业增加值能耗 物耗及污染物排放明显下降 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 2

8 3 电商相关政策 关于深入实施 互联网 + 流通 行动计划的意见 2016 年 4 月, 国务院办公厅印发 关于深入实施 互联网 + 流通 行动计划 的意见, 部署推进 互联网 + 流通 行动, 促进流通创新发展和实体商业转型 升级相关工作 推动商品交易市场利用互联网创新商业模式, 拓展服务功能, 加 快平台化发展, 以转型升级实现市场结构优化 提质增效, 带动产业优化重组, 发挥好引导生产 促进消费的作用 二 经济背景 三 社会背景 四 技术背景 第二节项目建设必要性 一 项目建设是实现闲置资源的再利用, 促进地区经济社会发展 的需要 二 项目建设是响应政策号召, 带动相关产业发展的需要 第三节项目建设可行性 一 地块区位交通优势 二 相关产业广阔的市场前景 第一节物流行业市场分析 一 物流行业市场发展现状 第三章项目市场分析 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 3

9 2016 年物流运行总体平稳, 物流需求结构优化, 物流运行环境改善, 物流企业经营有所好转 社会物流总费用与 GDP 的比率明显下降, 物流运行质量提升, 物流领域 降成本 取得了积极成效 2016 年, 全国社会物流总额 万亿元, 按可比价格计算, 比上年增长 6.1%, 增速比上年提高 0.3 个百分点 总体来看, 全年社会物流总额呈现稳中有升的发展态势, 物流需求结构持续改善 从 年的趋势来看, 需求结构的优化主要体现在工业品物流需求缓中趋稳, 进口物流需求增速逐季回稳, 单位与居民物流需求保持快速增长等方面 图表 4: 年社会物流总额及增长情况 二 物流行业市场发展前景三 南京市物流产业发展规模 根据南京市商务局披露的数据,2016 年, 全市物流业运行总体平稳, 物流需求不断增长, 运行效率有所提高 1 社会物流总额 2016 年全市社会物流总额 亿元, 同比增长 4.98% 其中工业品物流总额 亿元, 同比增长 1.30%, 占社会物流总额的 54.17%; 进口货物物流总额 亿元, 同比增长 4.79%, 占社会物流总额的 4.87%; 农产品物 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 4

10 流总额 亿元, 同比增长 8.64%, 占社会物流总额的 0.74%; 外省市商品购进额 亿元, 同比增长 10.53%, 占社会物流总额 39.70%; 其他为 亿元, 占社会物流总额的 0.52% 2 社会物流总费用 2016 年全市社会物流总费用 亿元, 同比增长 3.55% 社会物流总费用与 GDP 的比率为 14.13%, 比去年下降 0.61 个百分点 物流总费用的构成为 : 运输费用 亿元, 同比增长 0.24%, 占社会物流总费用的 47.45%; 保管费用 亿元, 同比增长 7.19%, 占社会物流总费用的 39.30%; 管理费用 亿元, 同比增长 5.44%, 占社会物流总费用的 13.25% 3 物流业增加值 2016 年全市物流业增加值为 亿元, 按可比价格计算增长 8.18%, 物流业增加值占全市服务业增加值的比重为 11.28% 第二节电子商务行业市场分析 第一节项目选址要求第二节项目区位概况一 项目选址二 交通条件第三节项目选址合理性分析 第四章项目选址 考察要素地理位置自然条件区位交通基础设施用地条件 项目地生产要素状况 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 5

11 第五章项目建设方案 第一节项目建设目标 第二节项目建设内容 项目包含物流中心 配套加工中心 电商中心三部分内容, 依据相关功能进行分区 依照园区现有铁轨为分界, 地块东侧为物流中心, 地块西侧为配套加工中心, 铁轨向北延伸至地块北侧为电商中心 图表 21: 项目功能规划 图表 22: 项目建设指标一览 序号 建设内容 层数 数量 ( m2 ) 1 现代物流中心 1.1 物流中心 1 号楼 物流中心 2 号楼 物流中心 3 号楼 物流中心 4 号楼 2 2 配套加工中心 2.1 物流综合楼 成品及配件仓库 号车间 号车间 号车间 1 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 6

12 序号 建设内容 层数 数量 ( m2 ) 号车间 加工储物附属设施 生活楼 3 3 电子商务中心 3.1 电商中心 1 号楼 电商中心 2 号楼 6 4 占地面积 5 建筑面积 6 容积率 7 建筑密度 8 绿化率 第三节总图布置第四节公辅工程 第六章环境保护 第一节执行标准 第二节主要污染源 污染物及防治措施 一 项目建设期环境保护 二 项目运营期环境保护 第三节环境影响综合评价 第八章能源节约 第一节用能标准和节能规范 第二节节能措施和节能效果分析 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 7

13 第一节设计依据第二节劳动保护第三节消防设施及方案第四节防范措施 第一节项目施工组织措施第二节项目实施进度 江苏某转运站物流园提升改造项目可行性研究报告 第九章消防及安全 第十章项目实施计划 第十一章组织结构及劳动定员 第一节项目组织管理第二节劳动定员与人员来源 第十二章投资估算及资金筹措 第一节投资估算一 估算说明二 工程费用估算三 其他费用 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 8

14 四 预备费 五 流动资金估算 六 总投资 项目总投资为工程费用 工程建设其他费用 预备费 建设期利息以及流动资金之和, 总计为 ** 万元, 其中 : 固定资产 ** 万元, 铺底流动资金 ** 万元 图表 29: 项目总投资构成表 ( 单位 : 万元 ) 序号 项目 合计 占总投资比例 1 固定资产投资 1.1 建设投资 工程费用 建筑工程费 设备购置费 安装工程费 工程建设其他费用 预备费用 基本预备费用 涨价预备费用 1.2 建设期利息 2 铺底流动资金 3 总计 第二节资金筹借 第一节评价依据第二节产出分析一 营业收入 第十三章项目经济效益分析 项目的营业收入主要来源于物流仓储服务费用 配套加工中心的产品销售收 入和电商平台的交易服务费用 项目达产运营后, 实现年销售收入 ** 万元 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 9

15 二 成本费用 经测算, 项目达产运营后, 项目公司年总成本费用为 ** 万元, 其中, 经营成本为 ** 万元 三 利润 利润总额 = 销售收入 - 销售税金及附加 - 总成本 + 补贴收入 经测算, 项目达产运营后, 将实现年利润总额 ** 万元, 年净利润 ** 万元 根据有关文件, 企业所得税按应纳税额的 25% 缴纳, 法定盈余公积金按税后利润的 10% 进行计提 四 上缴税金 根据估算, 项目达产后年上缴税金 ** 万元 其中增值税 ** 万元, 税金及附加 ** 万元, 所得税 ** 万元 第三节盈利指标分析一 经济合理性分析二 不确定性分析三 财务评价结论 该项目所得税前的财务内部收益率为 **%, 所得税后财务内部收益率为 **%, 均高于行业基准收益率, 总投资收益率为 **%, 满足投资者的要求 投资动态回收期 ( 税前 ) 为 ** 年, 投资动态回收期 ( 税后 ) 为 ** 年, 低于基准投资回收期, 说明项目的盈利能力较好 计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出 ; 从经营活动 投资活动 筹资活动全部净现金流量看, 营运期各年现金流入均大于现金流出, 累计盈余资金逐年增加, 项目具备财务生存能力 从不确定性分析来看和敏感性分析来看, 项目具有较强的抗风险能力 综上所述, 该项目在财务上是可行的 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 10

16 图表 34: 项目财务指标汇总 序号 指标 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 2 总投资 万元 2.1 固定资产投资 万元 2.2 流动资金 万元 3 销售收入 万元 达产年 4 利润总额 万元 达产年 5 净利润 万元 达产年 6 总成本费用 万元 达产年 7 上缴税金 万元 7.1 年上缴税金及附加 万元 达产年 7.2 年上缴增值税 万元 达产年 7.3 年上缴所得税 万元 达产年 % 税前 8 财务内部收益率 % 税后 年 不含建设期, 税前 9 静态投资回收期 年 不含建设期, 税后 年 不含建设期, 税前 10 动态投资回收期 年 不含建设期, 税后 万元 税前 11 财务净现值 万元 税后 12 投资利润率 % 13 投资利税率 % 14 盈亏平衡点 % 第十四章项目风险识别与防控 第一节项目开发的运作风险及防范第二节项目本身潜在的风险及防范 第十五章可行性研究结论及建议 第一节可行性研究结论第二节可行性研究建议 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 11

17 尚普咨询各地联系方式 北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 11 层 联系电话 : 河北分公司 : 河北省石家庄市长安区广安大街 16 号美东国际 D 座 6 层 联系电话 : 山东分公司 : 山东省济南市历下区解放路 43 号银座数码广场 15 层 联系电话 : 天津分公司 : 天津市和平区南京路 189 号津汇广场二座 29 层 联系电话 : 江苏分公司 : 江苏省南京市秦淮区汉中路 169 号金丝利国际大厦 13 层 联系电话 : 上海分公司 : 上海市浦东新区商城路 800 号斯米克大厦 6 层 联系电话 : 陕西分公司 : 陕西省西安市雁塔区二环南路西段 64 号凯德广场 11 层 联系电话 : 广东分公司 : 广州市天河区珠江新城华夏路 30 号富力盈通大厦 41 层 联系电话 : 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 12

18 重庆分公司 : 重庆市渝中区民生路 235 号海航保利大厦 35 层 联系电话 : 浙江分公司 : 杭州市江干区富春路 789 号宋都 4 层 联系电话 : 湖北分公司 : 武汉市汉口中山大道 888 号平安大厦 21 层 联系电话 : 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 13