目录 第一章总论... 1 第一节项目概况...1 第二节编制依据及研究范围...2 第二章项目建设背景及必要性...3 第一节项目建设背景...3 第二节项目建设必要性...3 第三章项目市场分析...4 第一节我国物流行业发展态势分析...4 第二节物流园区市场发展分析...6 第四章项目区位条

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1 天津市某物流园建设项目 可行性研究报告案例 编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司 邮编 : 邮箱 :hfchen@shangpu-china.com 北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 网址 :

2 目录 第一章总论... 1 第一节项目概况...1 第二节编制依据及研究范围...2 第二章项目建设背景及必要性...3 第一节项目建设背景...3 第二节项目建设必要性...3 第三章项目市场分析...4 第一节我国物流行业发展态势分析...4 第二节物流园区市场发展分析...6 第四章项目区位条件...8 第一节项目选址...8 第二节项目区位条件...8 第三节项目选址合理性分析...9 第五章项目建设方案...9 第一节项目功能方案...9 第二节总平面设计...9 第三节土建工程...9 第四节冷库设计...9 第五节给排水专业...9 第六节电气专业...10 第七节设备方案...10 第六章项目环境影响分析...10 第一节环境保护标准...10 第二节项目主要污染物及防治措施建议...10 第三节项目环境影响评价...10 第七章项目能源节约方案设计...11 第一节用能标准和节能规范...11 第二节节能措施综述...11

3 第三节节能措施...11 第四节其他节能措施...11 第八章职业安全与卫生及消防设施方案...11 第一节职业安全卫生...11 第二节消防设施及方案...12 第九章企业组织机构 劳动定员和人员培训...12 第一节企业组织机构设置...12 第二节劳动定员和人员培训...12 第十章项目建设进度及工程招投标方案...12 第一节项目实施进度...12 第二节工程招投标方案...12 第十一章项目投资估算和资金筹措...13 第一节估算范围...13 第二节估算依据...13 第三节编制说明...13 第四节项目总投资估算...13 第五节资金筹措...13 第十二章项目经济效益分析...14 第一节评价依据...14 第二节营业收入及成本费用测算...14 第三节利润测算...14 第四节财务效益分析...14 第五节项目敏感性分析...14 第六节项目评价总论...14 第十三章项目风险因素识别...15 第一节项目主要风险因素识别和分析...15 第二节防范和降低风险措施...16 第十四章结论与建议...16

4 第一章总论 第一节项目概况 一 项目基本情况 项目基本服务及功能是为企业提供普通仓储 冷链仓储 物流运输 配送 装卸等服务 ; 延伸服务功能主要包括资金结算 货物需求预测 咨询培训及技术 服务 ; 配套服务主要包括 : 项目主要建设普通仓储物流区 冷链仓储物流区 园区服务区 运营办公区 交易展示区 其各类别面积如下 : 序号 建设内容 建筑面积 ( m2 ) 1 普通仓储物流区 1 2 普通仓储物流区 2 3 普通仓储物流区 3 4 冷链仓储物流区 5 园区服务区 6 运营办公区 7 交易展示区 8 合计 二 项目结论 1 项目投资结构及资金来源 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 1

5 2 项目投资效益情况 (1) 经济效益 序号 项 目 单 位 数 量 备 注 1 总占地面积 亩 2 建筑面积 m 2 3 劳动定员 人 4 总投资 万元 5 年均收入 万元 10 年计算期 ( 不含建设期 ) 6 年销售税金及附加 万元 同上 7 年增值税 万元 同上 8 年固定成本 万元 同上 9 年可变成本 万元 同上 10 年总成本 万元 同上 11 年利润总额 万元 同上 12 年均所得税 万元 同上 13 年利税总额 万元 同上 14 年均净利润 万元 同上 15 年息税前利润 万元 同上 16 总投资收益率 % 17 资本金净利润率 % 18 财务内部收益率 % 税前 19 财务净现值 万元 税前 20 投资回收期 年 税前, 含建设期 21 财务内部收益率 % 税后 22 财务净现值 万元 税后 23 投资回收期 年 税后, 含建设期 24 盈亏平衡点 % 从财务指标可以看出, 项目各项财务指标处于较理想状态, 项目盈利能力较 好, 能够在较短的时间内回收全部投资, 项目从财务指标上看是可行的 (2) 社会效益 项目符合国家产业政策物流产业化政策, 有利于提高货物的运输 仓储 配 送效率, 优化物流体系, 促进生产 流通企业的发展及经营网络的扩张, 带动区 域经济的发展 项目建设有助于促进产品流通渠道合理化, 减少产品流通环节, 为当地经济发展 社会稳定 社会生产持续进行起到积极作用, 对于繁荣天津市 经济具有十分重要的意义 第二节编制依据及研究范围 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 2

6 第二章项目建设背景及必要性第一节项目建设背景一 政策背景 1 国务院办公厅关于印发深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案的通知 2013 年 5 月 30 日国务院办公厅发布 深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案 ( 国办函 [2013]69 号 ), 要求加强现代流通体系建设, 建设一批辐射带动能力强的商贸中心 专业市场以及全国性和区域性配送中心, 大力发展第三方物流, 促进企业内部物流社会化, 加强城际配送 城市配送 农村配送的有效衔接, 推广公路不停车收费系统, 规范货物装卸场站建设和作业标准 2 商务部关于促进仓储业转型升级的指导意见 2012 年 12 月 18 日商务部流通业发展司发布 关于促进仓储业转型升级的指导意见 ( 商流通发 [2012]435 号 ) 意见 指出促进仓储业健康发展, 加快推进传统仓储向现代物流转型升级, 对于建立健全我国现代流通体系 降低流通成本 提高流通效率具有重要的战略意义和现实意义 未来将支持仓储企业创新经营模式 ; 引导仓储企业推广应用新技术 ; 加强仓储企业信息化建设 ; 提高仓储企业标准化应用水平 ; 鼓励仓储资源利用社会化 ; 加大冷库改造和建设力度 以引导仓储企业由传统仓储中心向多功能 一体化的综合物流服务商转变 3 国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见 二 经济背景三 技术背景第二节项目建设必要性一 项目建设是电子商务发展的需要 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 3

7 电子商务的兴起对现代物流业的发展产生了深远的影响 近年来, 电子商务以其强有力的市场份额宣告电商时代的到来 根据商务部发布的 中国电子商务报告 (2013),2013 年中国电子商务交易额突破 10 万亿元, 同比增长 26.8% 电商时代为现代物流业的发展带来了新的机遇 物流业如何适应电商时代进行战略变革, 对物流行业的长远发展乃至我国经济的可持续发展极具现实意义 从我国物流业的发展历程来看, 在电商发展之初主要采取分离重组战略 市场细分战略 平台整合战略 信息化战略 在电商的冲击下, 我国物流业呈现出第三方物流发展迅速 集成化发展 跨界整合 专业化四个明显的发展趋势 二 项目建设是物流业发展的需要三 项目建设是提高我国冷链物流国际竞争力的需要四 项目建设是天津城市发展的需要 本项目的建立, 可以作为天津城市物流活动的重要空间载体, 其发展对天津市本身的发展具有重要意义 1 本项目的建立有利于政府部门管理物流市场 提升服务水平 项目的建立可以将不同规模 不同服务项目 不同专长的物流服务企业, 将银行 保险 法律 会计等专业化服务, 将工商 财税等政府监督管理服务职能集聚到同一平台上, 从而有利于促进政策协调 节约行政资源, 实现物流市场的高效管理和天津市政府对外服务质量的有效提升 2 本项目的建立通过物流作业单位的空间集聚, 基础设施共同使用的规模化 高效化, 从而解决了国有土地供给紧张问题, 有效地节约了土地资源 五 项目建设是地区经济发展的需要第三章项目市场分析第一节我国物流行业发展态势分析 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 4

8 一 市场规模分析 1 社会物流总额分析 2015 年 1-11 月, 全国社会物流总额 万亿元, 按可比价格计算, 同比增长 5.8%, 增速较 1-10 月回升 0.1 个百分点 其中, 工业品物流总额 万亿元, 可比增长 6.1%, 增速与 1-10 月基本持平 ; 进口货物物流总额 9.4 万亿元, 同比下降 0.3%, 降幅比 1-10 月收窄 1 个百分点 ; 再生资源物流总额同比增长 18.6%, 增速比 1-10 月提高 0.2 个百分点 ; 单位与居民物品物流总额同比增长 35.0%, 增速比 1-10 月提高 1.7 个百分点 2 社会物流总费用 (1) 社会物流费用占 GDP 比重平均维持在 18% 左右 2014 年社会物流总费用 10.6 万亿元, 同比增长 6.9%, 社会物流总费用与 GDP 的比率为 16.6%, 比上年下降 0.3 个百分点 2015 年 1-11 月, 社会物流总费用规模为 9.3 万亿元, 同比增长 4.0%, 增速与 1-10 月持平 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 5

9 (2) 运输费用为物流费用中占比最高 二 市场分布分析三 市场发展特点分析四 发展趋势分析第二节物流园区市场发展分析一 物流园区的分类 物流园区是集运输 配送 存储 包装 装卸 加工等功能于一身, 具有高科技 高效率特征的新型货物集散中心 从物流园区的货物流通体系如下图所示 : 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 6

10 从物流园区服务内容方式阐述, 物流园区可分为货运服务型 生产服务型 商贸服务型和综合服务型四类, 各类要求如下表所述 根据本项目所处地理位置, 以及周边产业发展情况, 本项目发展定位为综合服务型仓储物流园区 序号分类要求 货运服务 型 生产服务 型 商贸服务 型 综合服务 型 依托空运 海运或陆运枢纽而规划, 至少有两种不同的运输形式衔接 ; 提供大批量货物转换的配套设施, 实现不同运输形式的有效衔接 ; 主要 服务于国际性或区域性物流运输及转换 1: 空港物流园区依托机场, 以空运 快运为主, 衔接航空与公路转运 ; 2: 海港物流园区依托港口, 衔接海运与内河 铁路 公路转运 ; 3: 陆港物流园区依托公路或铁路枢纽, 以公路干线运输为主, 衔接公 铁转运 二 全国物流园区分布分析 依托经济开发区 高新技术园区等制造产业园区而规划 ; 提供制造型企 业一体化物流服务 ; 主要服务于生产制造业物料供应与产品销售 依托各类大型商品贸易现货市场 专业市场而规划, 为商贸市场服务 ; 提供商品的集散 运输 配送 仓储 信息处理 流通加工等物流服务 ; 主要服务于商贸流通业商品集散 依托城市配送 生产制造业 商贸流通业等多元对象而规划 ; 位于城市交通运输主要节点, 提供综合物流功能服务 ; 主要服务于城市配送与区域运输 三 国内物流园区发展趋势分析 四 全国物流市场分析 2014 年, 伴随着国民经济运行进入 新常态, 我国物流运行呈现 需求 增速放缓 运行质量提升 的基本特征 一方面物流需求规模增速减缓但与国民 经济相协调, 物流企业盈利能力整体偏弱但有所改善 ; 另一方面物流市场结构不 断优化, 单位 GDP 的物流需求系数自 2008 年以来首次下降, 每百元社会物流总 额所需耗费的物流费用有所下降, 显示出物流运行质量提升, 同时也预示着传统 的依靠 高物耗 高物流 的经济增长模式正在发生积极转变, 经济结构调整的 效应逐步显现 1 市场规模平稳上升 2014 年全国社会物流总额 万亿元, 按可比价格计算, 同比增长 7.9%, 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 7

11 增幅比上年回落 1.6 个百分点 分季度看, 一季度 47.8 万亿元, 增长 8.6%, 回落 0.8 个百分点 ; 上半年 万亿元, 增长 8.7%, 回落 0.4 个百分点 ; 前三季度 万亿元, 增长 8.4%, 回落 1.1 个百分点 ; 全年呈现稳中趋缓的发展态势 2 物流运行效率有所提升 第四章项目区位条件第一节项目选址一 选址要求二 相关产业和支持产业分析第二节项目区位条件一 自然地理概况二 自然资源三 交通概况四 人口现状 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 8

12 五 经济环境第三节项目选址合理性分析第五章项目建设方案第一节项目功能方案一 基本功能二 扩展功能第二节总平面设计一 总平面布置原则及依据二 总平面布置三 竖向设计四 交通组织第三节土建工程第四节冷库设计一 低温仓储区冷库群的规划二 冷库内部布局原则三 冷库作业流程分析第五节给排水专业一 设计依据 二 设计范围 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 9

13 三 供水四 排水工程第六节电气专业一 设计依据二 设计范围和供电特征三 照明四 厂区供电及照明五 防雷与接地六 通讯第七节设备方案一 设备选购原则二 项目设备方案第六章项目环境影响分析第一节环境保护标准第二节项目主要污染物及防治措施建议一 项目建设期环境影响及保护二 项目运营期环境影响及保护第三节项目环境影响评价 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 10

14 第七章项目能源节约方案设计第一节用能标准和节能规范一 相关法律 法规 规划和产业政策二 建筑类相关标准及规范三 相关终端用能产品能耗标准第二节节能措施综述第三节节能措施一 平台及设备节能二 建筑节能三 节水措施四 节电措施第四节其他节能措施第八章职业安全与卫生及消防设施方案第一节职业安全卫生一 编制依据二 主要危害因素分析三 施工作业危害因素分析四 各种危害因素防范 五 运营期的劳动安全措施 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 11

15 第二节消防设施及方案一 设计标准及规程二 消防说明第九章企业组织机构 劳动定员和人员培训第一节企业组织机构设置一 组织结构设置二 项目建成后管理第二节劳动定员和人员培训一 公司用人原则二 劳动定员三 人员培训计划第十章项目建设进度及工程招投标方案第一节项目实施进度一 项目施工组织措施二 项目实施进度第二节工程招投标方案一 概述二 发包方式 三 招标组织形式 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 12

16 四 招标方式 五 本项目招标范围及方式 第十一章项目投资估算和资金筹措第一节估算范围第二节估算依据第三节编制说明第四节项目总投资估算 一 建设投资估算 二 工程建设其他费用 三 流动资金估算 四 工程预备费 五 建设期利息 六 总投资估算 序号 项目 金额 ( 万元 ) 占比 1 建筑工程费 2 设备购置费 3 安装工程费 4 其他费用 5 流动资金 6 预备费 7 建设期利息 8 合计 第五节资金筹措 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 13

17 第十二章项目经济效益分析第一节评价依据一 遵循的有关法规二 基础数据和说明第二节营业收入及成本费用测算一 主营业务收入二 经营成本三 折旧及摊销费用第三节利润测算第四节财务效益分析一 净现值 NPV 二 内部收益率 IRR 三 投资回收期 Pt( 不包含建设期 ) 第五节项目敏感性分析一 项目盈亏平衡分析二 项目敏感性分析第六节项目评价总论 经测算, 项目所得税前内部收益率 IRR 为 16.36%, 财务净现值 NPV 为 万元, 静态投资回收期为 5.50 年 ( 不含建设期 ); 项目所得税后内部 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 14

18 收益率 IRR 为 11.94%, 投资财务净现值 NPV 为 万元, 税后投资回收期为 6.90 年 ( 不含建设期 ) 所得税前 后净现值 NPV 均远大于零, 说明该项目财务效益超过了该行业应达到的最低收益水平 内部收益率 IRR 大于行业基准收益率 10%, 说明该项目的动态收益是可行的 从上述财务盈利能力分析看, 项目财务内部收益率 投资回收期 销售净利率等财务评价指标均优于行业基准值 ; 从敏感性分析看, 项目具有较强的抗风险能力 因此, 从财务角度评价, 本项目是可行的 图表 51: 项目经济技术指标一览表 序号 项 目 单 位 数 量 备 注 1 总占地面积 亩 2 建筑面积 m 2 3 劳动定员 人 4 总投资 万元 5 年均收入 万元 10 年计算期 ( 不含建设期 ) 6 年销售税金及附加 万元 同上 7 年增值税 万元 同上 8 年固定成本 万元 同上 9 年可变成本 万元 同上 10 年总成本 万元 同上 11 年利润总额 万元 同上 12 年均所得税 万元 同上 13 年利税总额 万元 同上 14 年均净利润 万元 同上 15 年息税前利润 万元 同上 16 总投资收益率 % 17 资本金净利润率 % 18 财务内部收益率 % 税前 19 财务净现值 万元 税前 20 投资回收期 年 税前, 含建设期 21 财务内部收益率 % 税后 22 财务净现值 万元 税后 23 投资回收期 年 税后, 含建设期 24 盈亏平衡点 % 第十三章项目风险因素识别第一节项目主要风险因素识别和分析 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 15

19 一 自然及环境风险 二 政治及社会风险 三 经济风险 四 技术风险 五 管理风险 六 公共关系风险 第二节防范和降低风险措施 一 运作风险防范措施 二 市场风险防范措施 三 财务风险防范措施 四 技术风险防范措施 五 管理风险防范措施 第十四章结论与建议 通过以上分析, 得出如下的结论 : 1 本项目建设地点具有良好的区位优势, 经济基础良好, 外部水和电力等 基础设施配套完善, 交通方便 周围拥有完善的基础配套设施, 政府积极营造优 越的投资优惠环境, 项目的建设条件有利于项目的进入和发展 因此, 本项目建 设条件可行 2 项目园区的建设方案, 以及供配电 给排水 道路 绿化等配套工程, 规划布局合理, 能够满足项目需求 ; 同时符合节能环保和可持续发展的要求, 项 目采取了合理的节能措施和环境保护措施, 对环境不会造成危害 3 经测算, 项目所得税前内部收益率 IRR 为 16.36%, 财务净现值 NPV 为 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 16

20 万元, 静态投资回收期为 5.50 年 ( 不含建设期 ); 项目所得税后内部收益率 IRR 为 11.94%, 投资财务净现值 NPV 为 万元, 税后投资回收期为 6.90 年 ( 不含建设期 ) 所得税前 后净现值 NPV 均远大于零, 说明该项目财务效益超过了该行业应达到的最低收益水平 内部收益率 IRR 大于行业基准收益率 10%, 说明该项目的动态收益是可行的 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 17

21 尚普咨询各地联系方式 北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 11 层 联系电话 : 河北分公司 : 河北省石家庄市长安区广安大街 16 号美东国际 D 座 6 层 联系电话 : 山东分公司 : 济南市历下区名士豪庭 1 号公建 16 层 联系电话 : 天津分公司 : 天津市和平区南京路 189 号津汇广场二座 29 层 联系电话 : 江苏分公司 : 江苏省南京市秦淮区汉中路 169 号金丝利国际大厦 13 层 联系电话 : 上海分公司 : 上海市浦东新区商城路 800 号斯米克大厦 6 层 联系电话 : 陕西分公司 : 陕西省西安市雁塔区二环南路西段 64 号凯德广场 11 层 联系电话 : 广东分公司 : 广州市天河区珠江新城华夏路 30 号富力盈通大厦 41 层 联系电话 : 重庆分公司 : 重庆市渝中区民生路 235 号海航保利大厦 35 层 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 18

22 联系电话 : 天津市某物流园建设项目可行性研究报告案例 浙江分公司 : 杭州市江干区富春路 789 号宋都 4 层 联系电话 : 湖北分公司 : 武汉市汉口中山大道 888 号平安大厦 21 层 联系电话 : 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 19