目录 第一章总论...1 第一节项目概况...1 一 项目名称...1 二 项目性质...1 三 项目建设地点...1 四 项目建设周期...1 五 项目单位...1 六 项目规划定位...1 七 项目规划建设方案...2 第二节可行性研究报告编制依据 目的和原则...2 第三节可行性研究报告编制范

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1 江苏省某科创载体建设项目 可行性研究报告案例 编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司 邮编 : 邮箱 :hfchen@shangpu-china.com 北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 网址 :

2 目录 第一章总论...1 第一节项目概况...1 一 项目名称...1 二 项目性质...1 三 项目建设地点...1 四 项目建设周期...1 五 项目单位...1 六 项目规划定位...1 七 项目规划建设方案...2 第二节可行性研究报告编制依据 目的和原则...2 第三节可行性研究报告编制范围及内容...2 第四节项目主要研究结论...2 一 项目资金安排合理...2 二 经济效益...3 三 社会效益...3 四 项目风险控制问题...4 五 项目综合评价...4 第二章项目建设背景及必要性... 4 第一节项目建设背景...4 一 政策背景...4 二 经济背景...5 三 社会背景...5 第二节项目建设必要性...5 一 项目建设符合国家及江苏省科技创新产业发展现状 规划...5 二 项目建设是增加孵化器数量, 增加城市科技创新活力的需要...5 三 项目建设是激发 ** 市创新潜能和创业活力的有效途径...5 四 项目建设是促进科技进步及上下游产业发展的需要...5 五 项目建设是显著提高公司的利润, 有效提升品牌价值的需要...5 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 I

3 第三章项目市场分析...5 第一节行业概述...5 第二节国内科技孵化器市场分析...5 第二节江苏省孵化器市场分析...6 第四章项目选址及区位条件... 6 第一节项目建设选址...6 第二节项目建设条件分析...6 一 区域概况...6 二 交通条件...7 三 经济发展...7 四 产业聚集...7 五 科技发展及改革创新...7 六 发展规划...7 第三节项目选址合理性分析...7 第五章项目总图布置及公辅工程... 7 第一节项目建设指导思想...7 第二节平面布置...7 第三节项目土建工程设计...7 第四节辅助公用工程及设施...7 第六章项目建设及运营方案... 7 第一节孵化器整体定位...7 第二节项目建设方案...7 第三节项目运营方案...8 一 成熟科技公司部分...8 二 孵化器运作...8 三 商业配套运作...8 四 项目特色及优势...8 第四节园区发展规划...8 第七章项目环境保护...8 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 II

4 第一节建设地点环境现状...8 第二节执行标准...8 第三节主要污染源 污染物及防治措施...8 一 项目建设期环境保护...8 二 项目运营期环境保护...8 第四节环境影响综合评价...9 第八章项目能源节约方案设计... 9 第一节用能标准和节能规范...9 第二节编制原则和目标...9 第三节节能措施...9 第四节项目能耗分析...9 第五节项目节能评价...9 第九章职业安全与卫生及消防设施方案... 9 第一节设计依据...9 第二节劳动安全卫生...9 第三节消防设施及方案...9 第十章项目组织管理与运行... 9 第一节项目建设管理制度...10 第二节项目组织管理...10 第三节项目管理体制...10 第四节劳动定员和人员培训...10 一 劳动定员...10 二 员工来源及招聘方案...10 三 人员培训...10 第十一章项目建设进度及工程招投标方案...10 第一节基本要求...10 第二节项目实施进度...10 第三节工程招投标方案...11 第十二章项目投资估算及资金筹措 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 III

5 第一节估算范围...11 第二节估算依据...11 第三节编制说明...11 第十三章项目的经济效益分析...11 第一节评价依据...11 第二节营业收入及税金测算...11 第三节成本费用测算...12 第四节利润测算...12 第五节财务效益分析...12 第六节项目敏感性分析...12 第七节财务评价结论...12 第十四章社会效益及风险分析 第一节社会效益分析...12 一 带动地区经济发展...12 二 打造 ** 区科技人才库...12 三 创造集聚经济效益, 提供培育新创企业的环境...12 第二节社会风险及对策分析...12 一 环境风险管理...12 二 过程风险管理...12 第十五章结论与建议...12 第一节建设项目可行性研究结论...12 第二节建设项目可行性研究建议...12 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 IV

6 第一章总论 第一节项目概况 一 项目名称 江苏省某科创载体建设项目 二 项目性质 新建 三 项目建设地点 四 项目建设周期 本项目建设周期共 16 个月, 从 2017 年 6 月至 2018 年 10 月 五 项目单位 六 项目规划定位 ** 科创载体的定位是, 通过互联技术 信息流技术为主建立起来的互联网 + 大数据 动漫等的交换或集群中心 ; 以 土地 + 互联网 投资与租赁并举, 经营与孵化结合的模式, 集产业集群 众创空间 金融服务 绿色生态四位一体的高效能科创载体 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 1

7 图表 1: 项目业态定位 互联网 + 大 数据 漫 动 七 项目规划建设方案 考虑到项目各方面的规划面积, 以及市场调查中对于总建筑面积的需求, 项 目规划建设用地面积约 4670m 2, 新增科技大楼 1 幢, 总建筑面积为 28800m 2 项目建设用地指标如下 图表 2: 项目建设用地指标表 序号 指标 数值 ( 平方米 ) 1 项目占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其中 4 地下建筑面积 容积率 4 第二节可行性研究报告编制依据 目的和原则 第三节可行性研究报告编制范围及内容 第四节项目主要研究结论 一 项目资金安排合理 本项目筹措资金总额 万元, 其中, 工程费用 万元, 工程建 设其他费用 万元, 预备费用 万元, 开发费用 万元, 以及 孵化基金 万元 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 2

8 图表 3: 项目总投资使用结构 二 经济效益 该项目所得税前的财务内部收益率为 20.44%, 所得税后财务内部收益率为 16.33%, 均高于行业基准收益率, 投资利润率为 14.17%, 满足投资者的要求 投资动态回收期 ( 税前 ) 为 5.42 年, 投资动态回收期 ( 税后 ) 为 6.38 年, 低于基准投资回收期, 说明项目的盈利能力较好 计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出 ; 从经营活动 投资活动 筹资活动全部净现金流量看, 营运期各年现金流入均大于现金流出, 累计盈余资金逐年增加, 项目具备财务生存能力 从不确定性分析来看和敏感性分析来看, 项目具有较强的抗风险能力 综上所述, 该项目在财务上是可行的 三 社会效益 本科技载体项目建成投入运营之后, 将会吸引近 150 家 互联网 + 大数据 动漫等领域企业入驻 ( 包括 30 家成熟企业, 以及 120 家科技初创企业 ) 再加上 科技大楼及配套商业的开发和运营, 将大大带动江宁区区域经济的快速发展, 增 加税收, 支持当地经济 税收是我国各级政府的重要经济来源, 是政府进行城市 规划建设 创造美好生活的重要保障, 是解决贫富收入 建设和谐社会的基础, 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 3

9 因此收税对于当地政府来说, 十分重要 项目测算期间, 累计为当地政府增加财政收入 万元 随着本科创载体的进一步发展, 服务水平的不断提高, 孵化能力的不断增强, 势必会带动在孵企业整体素质的提升, 无论在成长速度 市场前景 利税贡献等方面都会有较为快速的发展 此外, 随着在孵企业的成长壮大, 企业一定会不断地吸收大量劳动力, 这会为当地的就业, 尤其是大学生的就业创业产生积极的影响 此举, 不仅能解决就业问题, 而且会培养出大量的技术骨干 精通业务的人才, 进一步为江宁区经济发展和科技发展储备大量的基础人才 四 项目风险控制问题 五 项目综合评价 第二章项目建设背景及必要性 第一节项目建设背景 一 政策背景 10 号 ) 1 国家层面背景 (1) 十三五 促进就业规划 2017 年 1 月 26 日, 国务院发布 十三五 促进就业规划 ( 国发 2017 规划 提出, 强化创业服务, 提高创业成功率 统筹规划 合理布局, 建 设一批各具特色 高水平的区域 高校和科研院所 企业 双创 示范基地, 提 升创业服务能力 推广新型孵化模式, 加快发展众创空间, 建设一批创业孵化基 地和创业园区, 提供项目开发 开业指导 融资等一条龙服务, 支持劳动者成功 创业 建设小微企业创业创新基地, 形成线上与线下 孵化与投资相结合的开放 式综合服务载体, 为小微企业创业兴业提供低成本 便利化 全要素服务 推动 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 4

10 乡村旅游创客示范基地建设 打造 预孵化 + 孵化器 + 加速器 + 稳定器 的梯级孵化体系, 根据创业主体不同阶段 不同需求, 提供有针对性的专业化 差别化 定制化指导服务, 促进创业企业加快发展 二 经济背景 三 社会背景 第二节项目建设必要性 一 项目建设符合国家及江苏省科技创新产业发展现状 规划 二 项目建设是增加孵化器数量, 增加城市科技创新活力的需要 三 项目建设是激发 ** 市创新潜能和创业活力的有效途径 四 项目建设是促进科技进步及上下游产业发展的需要 五 项目建设是显著提高公司的利润, 有效提升品牌价值的需要 第三章项目市场分析 第一节行业概述 第二节国内科技孵化器市场分析 综合数据显示, 中国科技企业孵化器自 1987 年创办以来, 快速发展, 尤其 在 2005 年后呈加速发展趋势, 孵化器数量由 2005 年 500 多家增至 2015 的 2000 多家 ; 预计到 2020 年, 中国的孵化器将接近 5000 家 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 5

11 图表 13: 年中国孵化器规模及预测 第二节江苏省孵化器市场分析 2016 年 11 月, 科技部火炬中心印发 关于公布 2015 年度国家级科技企业孵化器考核评价结果的通知, 对全国 603 家国家级科技企业孵化器考核评价情况进行公布, 江苏获评优秀数量位居全国第一 江苏省共有 114 家孵化器参与评价,110 家获评为合格及以上, 合格率达 97.3%, 其中 14 家获评优秀 截至目前, 江苏省省已建各类科技企业孵化器 582 家, 国家级孵化器数量 孵化面积 在孵企业数均连续多年居全国第一 科技企业孵化器已成为我省孕育和发展创新型经济的主要源头, 成为我省吸引高层次人才 孵化高科技企业 培育新兴产业的重要载体 第四章项目选址及区位条件 第一节项目建设选址 第二节项目建设条件分析 一 区域概况 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 6

12 二 交通条件 三 经济发展 四 产业聚集 五 科技发展及改革创新 六 发展规划 第三节项目选址合理性分析 第五章项目总图布置及公辅工程 第一节项目建设指导思想 第二节平面布置 第三节项目土建工程设计 第四节辅助公用工程及设施 第六章项目建设及运营方案 第一节孵化器整体定位 第二节项目建设方案 项目规划建设用地面积约 4670m 2, 新增科技大楼 1 幢, 总建筑面积为 28800m 2 整个建筑 40% 出售给成熟科技公司, 做互联网 + 大数据 动漫等科 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 7

13 技公司 ;40% 作为孵化器运作 ;20% 为商业配套 科技大楼建筑面积使用分配如下 : 图表 29: 科技大楼建筑面积使用分配 指标 数值 ( 平方米 ) 备注 总建筑面积 / 其中 : 成熟科技公司 占比 40% 孵化器运作 占比 40% 商业配套 5760 占比 20% 第三节项目运营方案 一 成熟科技公司部分 二 孵化器运作 三 商业配套运作 四 项目特色及优势 第四节园区发展规划 第七章项目环境保护 第一节建设地点环境现状 第二节执行标准 第三节主要污染源 污染物及防治措施 一 项目建设期环境保护 二 项目运营期环境保护 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 8

14 第四节环境影响综合评价 第八章项目能源节约方案设计 第一节用能标准和节能规范 第二节编制原则和目标 第三节节能措施 第四节项目能耗分析 将本项目所需能源消耗折算成标准煤, 见下表 : 图表 37: 项目达产后能耗折算表 序号 动力 单位 年用量 折算系数 tce 折合标煤 (tec/t) 1 水 万 m³ kce/m³ 电 万 kwh tce/ 万 kw h 合计 第五节项目节能评价 第九章职业安全与卫生及消防设施方案 第一节设计依据 第二节劳动安全卫生 第三节消防设施及方案 第十章项目组织管理与运行 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 9

15 第一节项目建设管理制度 第二节项目组织管理 第三节项目管理体制 第四节劳动定员和人员培训 一 劳动定员 项目运营之前, 应根据岗位要求对职工进行培训, 组织职工进行岗前学习, 熟练掌握工作技能, 提高职工技术水平和职业素质, 以满足需要, 并积极创造条件为设计 科研及管理人员提供各种训练的机会, 以提高职工技术水平和职业素质, 满足生产需要, 增强公司的市场开拓能力 项目运营后劳动定员如下 图表 40: 项目劳动定员一览表 序号 岗位 人数 1 企业发展部 35 2 基金管理部 20 3 行政财务部 20 4 综合管理部 25 5 合计 100 二 员工来源及招聘方案 三 人员培训 第十一章项目建设进度及工程招投标方案 第一节基本要求 第二节项目实施进度 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 10

16 第三节工程招投标方案 第十二章项目投资估算及资金筹措 第一节估算范围 第二节估算依据 第三节编制说明 第四节项目总投资估算 项目估算总投资 万元, 具体见下表所述 图表 47: 项目总投资估算一览表 序号 费用名称 投资额 ( 万元 ) 占项目投入总资金的比例 1 开发成本 % 1.1 工程费用 % 1.2 工程建设其他费用 % 1.3 预备费用 % 2 开发费用 % 2.1 管理费用 % 2.2 财务费用 % 2.3 销售费用 % 3 孵化资金 % 4 项目总投资 % 第五节资金筹措 第十三章项目的经济效益分析 第一节评价依据 第二节营业收入及税金测算 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 11

17 第三节成本费用测算 第四节利润测算 第五节财务效益分析 第六节项目敏感性分析 第七节财务评价结论 第十四章社会效益及风险分析 第一节社会效益分析 一 带动地区经济发展 二 打造 ** 区科技人才库 三 创造集聚经济效益, 提供培育新创企业的环境 第二节社会风险及对策分析 一 环境风险管理 二 过程风险管理 第十五章结论与建议 第一节建设项目可行性研究结论 第二节建设项目可行性研究建议 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 12

18 尚普咨询各地联系方式 北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 11 层 联系电话 : 河北分公司 : 河北省石家庄市长安区广安大街 16 号美东国际 D 座 6 层 联系电话 : 山东分公司 : 山东省济南市历下区解放路 43 号银座数码广场 15 层 联系电话 : 天津分公司 : 天津市南开区鞍山西道信诚大厦 3 层 联系电话 : 江苏分公司 : 江苏省南京市秦淮区汉中路 169 号金丝利国际大厦 13 层 联系电话 : 上海分公司 : 上海市浦东新区商城路 800 号斯米克大厦 6 层 联系电话 : 陕西分公司 : 陕西省西安市高新区唐延路 3 号旺座国际城 B 座 31 层 联系电话 : 广东分公司 : 广州市天河区珠江新城华夏路 30 号富力盈通大厦 41 层 联系电话 : 重庆分公司 : 重庆市渝中区民生路 235 号海航保利大厦 35 层 联系电话 : 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 13

19 浙江分公司 : 杭州市江干区富春路 789 号宋都 4 层 联系电话 : 湖北分公司 : 武汉市汉口中山大道 888 号平安大厦 21 层 联系电话 : 尚普咨询北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 1118 室 14