第一章项目总论第一节项目基本情况一 项目名称 江苏省某老年公寓项目 二 项目建设地点三 项目单位及概况四 项目性质 新建 五 项目建设内容及指标 项目总用地面积 ** 平方米 (** 亩 ), 计容建筑面积 ** 平方米, 容积率 **; 建 筑物基地面积 ** 平方米, 建筑密度 **; 绿地面积

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1 浙江省某老年公寓项目 可行性研究报告案例 编制单位 : 北京尚普信息咨询有限公司 邮编 : 邮箱 :hfchen@shangpu-china.com 北京总公司 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 11 层 网址 :

2 第一章项目总论第一节项目基本情况一 项目名称 江苏省某老年公寓项目 二 项目建设地点三 项目单位及概况四 项目性质 新建 五 项目建设内容及指标 项目总用地面积 ** 平方米 (** 亩 ), 计容建筑面积 ** 平方米, 容积率 **; 建 筑物基地面积 ** 平方米, 建筑密度 **; 绿地面积 ** 平方米, 绿化率 **; 投资强度 ** 万元 / 平方米 (** 万元 / 亩 ); 总停车位 ** 个, 其中地上停车位 ** 个, 地下停车 场 ** 个 ; 总床位数 ** 床 序号 项目 数额 单位 1 用地面积 平方米亩 2 总建筑面积 平方米 2.1 其中 : 平方米 2.2 平方米 2.3 平方米 2.4 平方米 2.5 平方米 2.6 平方米 2.7 平方米 2.8 平方米 3 容积率 4 建筑占地面积 平方米 第 1 页

3 序号 项目 数额 单位 5 建筑密度 % 6 绿地面积 平方米 7 绿化率 % 8 投资强度 万元 / 平方米万元 / 亩 9 总停车位 个 9.1 其中 : 地上停车位 个 9.2 地下停车位 个 10 总床位数 床 六 项目建设周期 七 项目总投资 项目估算总投资 ( 含流动资金 )** 万元, 其中 : 项目工程费用估算 ** 万元, 包含建筑工程费 ( 不含装饰 )** 万元, 装饰工程费 ** 万元, 设备购置费 ** 万元, 安装工程费 ** 万元 ; 工程建设其他费用金额共计为 ** 万元 ; 预备费 ** 万元, 建设 期利息 ** 万元, 流动资金 ** 万元 序号 项目 合计 占总投资比例 1 固定资产投资 1.1 建设投资 工程费用 建筑工程费 装饰工程费 设备购置费 安装工程费 工程建设其他费用 预备费用 基本预备费用 涨价预备费用 1.2 建设期利息 2 流动资金 3 总计 八 项目资金筹措 本项目计划总投资 ** 万元, 其中银行贷款 ** 万元, 占比 **, 主要用于 **( 包 第 2 页

4 含 **, 共计 ** 万元 ); 自筹资金 ** 万元, 占比 **, 具体自筹方式如下 : 出资时间具体出资人出资金额 ( 万元 ) 资金投入形式 第二节项目可行性研究结论一 项目资金方案二 项目建设条件及方案三 项目财务效益结论 合计 / 经对项目投资现金流量表进行分析计算, 项目投资财务内部收益率为 **, 高 于项目设定基准收益率或行业基准收益率 ; 项目投资财务净现值 ** 万元, 大于零 ; 项目动态投资回收期为 ** 年 ( 不含建设期 ), 说明项目的盈利能力良好 计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出 ; 从经营活动 投资活动 筹资活动全部净现金流量看, 营运期各年现金流入均大于现金流出, 累计盈余资 金逐年增加, 项目具备财务生存能力 从不确定性分析来看和敏感性分析来看, 项目具有一定的抗风险能力 综上 所述, 该项目在财务上是可行的 序号 指标 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 2 总投资 万元 2.1 固定资产投资 万元 2.2 流动资金 万元 3 销售收入 万元 20 年平均 4 利润总额 万元 20 年平均 5 净利润 万元 20 年平均 6 总成本费用 万元 20 年平均 7 财务内部收益率 % 8 动态投资回收期 年 不含建设期 9 财务净现值 万元 第 3 页

5 序号 指标 单位 指标 备注 10 总投资收益率 (ROI) % 20 年平均 11 资本金净利润率 (ROE) % 20 年平均 12 投资利润率 % 20 年平均 13 毛利率 / 净利润率 % 20 年平均 14 盈亏平衡点 % 四 项目社会效益结论五 项目风险控制问题第二节可行性报告编制依据 原则和范围一 编制依据二 编制原则三 研究范围第二章项目背景及必要性第一节项目建设背景一 政策背景 1 国家政策 (1) 2017 年政府工作报告 2017 年 3 月 5 日, 国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第五次会议发表了 2017 年政府工作报告 报告 指出, 要加快发展服务消费 开展新一轮服务业综合改革试点, 支持社会力量提供教育 养老 医疗等服务 推动服务业模式创新和跨界融合, 发展医养结合 文化创意等新兴消费 大力推进社会体制改革 深化收入分配制度配套改革 稳步推动养老保险制度改革, 划转部分国有资本充实社保基金 深化医疗 医保 医药联动改革 织密扎牢民生保障网 继续提高退休人员基本养老金, 确保按时足额发放 第 4 页

6 二 经济背景三 社会背景第二节项目建设必要性一 项目建设是响应国家政策的需要 近年来, 国家出台了多项关于养老服务的政策 2017 年 2 月 28 日, 国务院印发 十三五 国家老龄事业发展和养老体系建设规划 规划 要求, 到 2020 年, 老龄事业发展整体水平明显提升, 养老体系更加健全完善, 及时应对 科学应对 综合应对人口老龄化的社会基础更加牢固 此外, 2017 年政府工作报告 等政策文件均多次提及养老, 大力支持医养融合发展, 推进医疗联合体建设 本项目建设的 ** 老年公寓, 与 ** 合作, 将积极协作建设医疗联合体, 推进医养融合发展, 有利于养老体系额的完善, 促进养老服务在长江三角洲地区的普及, 有助于 十三五 规划中各项指标的完成, 积极响应国家养老政策的实施 二 项目建设是改善老年人居住环境 提高老年人生活质量的需要三 项目建设是适应人口老龄化发展 解决老龄化社会问题的需要四 项目建设是推动老年人权益保障工作 构建和谐社会的需要五 项目建设是适应人口老龄化发展 满足健康养老服务需求的需要第三章项目市场现状及前景分析第一节中国养老产业发展分析一 我国养老产业发展概述 第 5 页

7 二 我国养老产业供给侧分析 1 建设投入不断上升根据民政部 2017 年发布的 2016 年社会服务发展统计公报, 截至 2016 年底, 全国社会服务事业费支出 亿元, 比上年增长 10.4%, 占国家财政支出比重为 3.4% 年, 中国的社会服务事业费用支出由 亿元增加到了 2015 年的 亿元,8 年间增加 亿元 2016 年, 中央财政向各地转移支付社会服务事业费 亿元, 比上年增长 9.4%, 占社会服务事业费比重为 45.7%, 同比下降 0.4 个百分点 三 我国养老产业需求侧分析四 我国养老产业发展趋势第二节长江三角洲养老产业发展分析一 长江三角洲养老产业供给侧分析二 长江三角洲养老产业需求侧分析三 长江三角洲养老产业供需现状 第 6 页

8 四 长江三角洲养老产业发展趋势第三节 ** 市养老产业发展分析一 ** 市养老产业发展现状二 ** 市养老产业发展趋势第四节项目 SWOT 分析一 优势二 劣势三 机遇四 威胁第四章项目地区建设条件第一节项目用地现状第二节项目选址要求一 生产要素分析二 相关产业和支持产业分析第三节项目区位条件一 地理位置二 气候特征三 地形地貌 第 7 页

9 四 交通概况五 社会环境第四节项目用地方案及土地利用合理性分析一 地块规划控制指标二 征地拆迁及移民安置分析三 项目选址合理性分析第五章项目发展规划及工程方案第一节项目整体方案简介一 项目定位二 功能定位三 运营方式第二节项目建筑规划和设计第三节项目工程方案第六章总图布置及公辅工程第一节总图布置一 总图布置原则二 总图布置三 规划用地规模与建设指标 第 8 页

10 第二节公辅工程第七章项目环境保护第一节执行标准及排放标准第二节项目建设对环境的影响及保护措施第三节项目运行对环境的影响及保障措施第四节环境影响评价结论第八章项目能源节约方案设计第一节用能标准和节能规范第二节节能措施综述第三节项目能源供应第四节项目能耗一 用水测算二 用电测算三 天然气测算四 太阳能测算五 总能源消耗第五节节能措施 1 综合能耗指标 第 9 页

11 序号 能源消耗种类 消耗量 单位 折标系数 1 电 万 kwh/ 年 2 新水 万 m³/ 年 3 天然气 万 m³/ 年 合计 当量值 2 单位建筑面积能耗指标 3 单位投资能耗指标 折标煤 ( 吨 ) 所占比例 (%) 第九章项目消防方案 第一节设计标准及规程 一 设计标准及规程 二 消防说明 第二节建筑消防第三节给水消防第四节电气消防第五节防范措施第十章企业组织机构 劳动定员和人员培训第一节组织管理机构设置 一 组织机构设置原则 二 项目组织管理模式 第二节劳动定员和人员培训 一 劳动定员 第 10 页

12 项目投产之前, 应根据岗位要求对职工进行培训, 组织职工进行岗前学习, 熟练掌握工作技能, 提高职工技术水平和职业素质, 以满足运营需要, 增强公司 的市场开拓能力 项目运营后劳动定员如下 序号 部门 劳动定员 ( 人 ) 二 员工来源及招聘方案 第十一章项目实施进度与招投标 第一节项目实施进度 一 项目建设工期 二 项目实施进度表 第二节项目招投标方案 一 招标原则 二 招标范围 三 招投标程序 第十二章项目总投资额及资金筹措 第一节估算范围 第二节估算依据 第三节编制说明 第四节项目总投资估算 第 11 页

13 一 工程费用估算二 工程建设其他费用估算三 预备费四 建设期利息五 流动资金估算六 总投资估算 序号 项目 合计 占总投资比例 1 固定资产投资 1.1 建设投资 工程费用 建筑工程费 装饰工程费 设备购置费 安装工程费 工程建设其他费用 预备费用 基本预备费用 涨价预备费用 1.2 建设期利息 2 流动资金 3 总计 第三节资金筹措第十三章项目经济效益分析第一节评价依据第二节现金流入测算第三节现金流出测算 第 12 页

14 第四节固定资产折旧和无形资产摊销第五节利润测算第六节财务效益分析一 财务内部收益率二 财务净现值三 投资回收期第七节项目不确定性分析一 项目盈亏平衡分析二 项目敏感性分析第八节项目还款能力分析一 项目还款计划二 项目还款能力分析第九节财务评价结论 经对项目投资现金流量表进行分析计算, 项目投资财务内部收益率为 **, 高于项目设定基准收益率或行业基准收益率 (ic=**); 项目投资财务净现值 ** 万元, 大于零 ; 项目动态投资回收期为 ** 年 ( 不含建设期 ), 说明项目的盈利能力良好 计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出 ; 从经营活动 投资活动 筹资活动全部净现金流量看, 营运期各年现金流入均大于现金流出, 累计盈余资金逐年增加, 项目具备财务生存能力 从不确定性分析来看和敏感性分析来看, 项目具有一定的抗风险能力 综上所述, 该项目在财务上是可行的 第 13 页

15 序号 指标 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 2 总投资 万元 2.1 固定资产投资 万元 2.2 流动资金 万元 3 销售收入 万元 20 年平均 4 利润总额 万元 20 年平均 5 净利润 万元 20 年平均 6 总成本费用 万元 20 年平均 7 财务内部收益率 % 8 动态投资回收期 年 不含建设期 9 财务净现值 万元 10 总投资收益率 (ROI) % 20 年平均 11 资本金净利润率 (ROE) % 20 年平均 12 投资利润率 % 20 年平均 13 毛利率 / 净利润率 % 20 年平均 14 盈亏平衡点 % 第十四章项目风险分析及防范措施第一节项目开发过程中潜在的风险及防范一 运作风险及防范二 工程风险及防范第二节项目本身潜在的风险及防范一 政策风险及防范 本项目所涉及的养老产业为国家重点鼓励 优先发展的产业, 长期以来一直获得国家产业政策的鼓励和支持, 项目政策法规风险较小 但是如果国家大力发展该产业的政策有所调整, 如 : 国家宏观调控的行业范围扩大, 可能会给项目的经营带来不利影响 防范措施 : 1 密切注意国家宏观经济政策 行业政策以及地方性法规的调整, 增强对 第 14 页

16 经济形势和政策变化的预测 判断和应变能力 ; 2 及时调整项目承建公司决策, 避免和减少因政策变动对项目产生的不利影响 二 财务风险及防范三 市场风险及防范四 环境风险及防范五 不可抗力风险及控制第三节综合风险评价第十五章项目社会效益分析第一节社会效益一 带动就业增长 培养专业服务人才, 增加就业岗位二 促进养老产业发展, 优化医疗资源配置 老龄社会是消费拉动和科技推动型社会 按照 二八定律, 至少有 6.82 万富裕阶层的老年人会成为拉动养老产业消费的主体 同时, 新型的养老服务模式, 将会吸引社会资本的介入, 形成一个新兴的养老服务产业 本项目采用的 医养结合 模式, 作为一种新型的养老服务模式, 势必会拉动内需, 促进养老产业发展 并且, 医养结合 有利于提高卫生资源的使用效率 本项目建设的 ** 养老公寓将与 ** 合作, 提高医疗机构的病床周转率和医疗服务功能及作用, 有助于优化利用医疗资源, 进一步升级产业结构, 提高社会效益 三 保障老年人权益, 实现 老有所养 病有所医 四 提供休闲娱乐养生为一体的场所, 增强人民幸福感 第 15 页

17 五 改善当地社会服务质量和生活质量第二节互适性分析第十六章建设项目可行性研究结论及建议第一节建设项目可行性研究结论一 项目资金方案二 项目建设条件及方案三 项目财务效益结论四 项目社会效益结论五 项目风险控制问题第二节建设项目可行性研究建议 第 16 页

18 尚普咨询各地联系方式 北京总部 : 北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 11 层 联系电话 : 河北分公司 : 河北省石家庄市长安区广安大街 16 号美东国际 D 座 6 层 联系电话 : 山东分公司 : 山东省济南市历下区名士豪庭 1 号公建 16 层 联系电话 : 天津分公司 : 天津市和平区南京路 189 号津汇广场二座 29 层 联系电话 : 江苏分公司 : 江苏省南京市秦淮区汉中路 169 号金丝利国际大厦 13 层 联系电话 : 上海分公司 : 上海市浦东新区商城路 800 号斯米克大厦 6 层 联系电话 : 陕西分公司 : 陕西省西安市高新区沣惠南路 16 号泰华金贸国际第 7 幢 1 单元 12 层 联系电话 : 广东分公司 : 广东省广州市天河区珠江新城华夏路 30 号富力盈通大厦 41 层 联系电话 : 第 17 页

19 重庆分公司 : 重庆市渝中区民族路 188 号环球金融中心 12 层 联系电话 : 浙江分公司 : 浙江省杭州市上城区西湖大道一号外海西湖国贸大厦 15 楼 联系电话 : 湖北分公司 : 湖北省武汉市汉口中山大道 888 号平安大厦 21 层 联系电话 : 第 18 页