中原地产上海土地市场研究月报[2010年12月].doc

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态航田
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1 上海中原研究咨询部 21 年 12 月公告地块数量 : 公告地块面积 : 成交地块数量 : 成交地块面积 : 成交地块金额 : 12 月数据概览政策加码影响有限土地市场完美收官 97 幅 19 幅 6 幅 72 幅万 m 万 m 万 m 万 m 2 46 幅 1 幅 8 幅 28 幅万 m 万 m 万 m 万 m 亿元亿元 35.4 亿元 7.47 亿元 12 月上海土地市场迎来完美收官, 供求市场双方均现翘尾行情在未来商品住宅土地日益趋紧的环境下, 各大开发商拿地热情依旧高涨, 多幅宅地溢价率仍处高位 19 日国土部提出溢价率超过 5% 的情况要上报以后, 在成交的 4 幅住宅地块中, 有 2 幅溢价率高于 15%, 可见虽然调控风声再起, 却阻止不了房企加紧储备优质土地的步伐从竞得 12 月住宅地块的开发商来看, 标杆房企表现活跃其中旭辉夺得 2 幅地块, 和记黄浦和绿地分别拿走 1 幅 12 月份, 上海共公告土地 29 幅, 公告面积万 m 2, 环比增长 %,17.45% 其中住宅用地 19 幅, 公告面积为万 m 2, 环比增长 % %, 商办用地 6 幅, 公告面积为万 m 2, 环比增长 5.% 92.98% 本月成交土地共 46 幅, 成交面积万 m 2, 环比大幅增长 2.% 12.96%, 其中住宅用地成交 1 幅, 成交面积 81.8 万 m 2 商办用地成交 8 幅, 成交面积 14.5 万 m 2, 环比增长 7.% 117.7% 本月国家针对房地产市场的调控继续加码, 在土地方面为严防高地价,12 月 19 日国土部发布了 24 号文件, 要求溢价率超过 5% 和新地王的情况要上报, 并且停止超面积出让捆绑出让毛地出让容积率小于 1 的住宅用地供应的行为, 还要求尽快落实闲置土地清理工作在国土资源部部长国家土地总督察徐绍史承诺不会爽约的最后期限到来之前, 国土资源部也启动了延期三个月的地方政府一把手土地违法约谈问责成交地块价格 : 元 /m 元 /m 元 /m 元 /m 2 ( 楼面地价 ) 12 月土地政策主要针对三个方面, 但以引导型为主, 并无实质性举措, 影响有待观察首先对于高溢价和新地王要上报, 此项规定并没有说明上报后的处理意见, 事实上政府亦可通过提高底价的方式控制溢价率, 从而减少上报率, 该条政策实际作用不甚明显再次对于叫停容积率小于 1 的住宅用地供应, 国土部自 3 年别墅用地叫停后, 分别又在 6 年 8 年再次发文重申, 然而由于别墅定义的不明确, 导致各地打擦边球现象严重此次明确了叫停的主体条件为容积率小于 1 用地, 相比过去模糊政策是一种进步不过低容积率用地叫停后会使得以往成交的这部分地块奇货可居而对于土地问责, 从以往闲置土地公示名单总量与实际违约地块数量之比来看属于冰山一角,12 月三部委约谈 12 个土地违法较严重的地方县, 并表示要将土地问责落到实处无论从约谈的数量还是从处罚的具体措施来看都无明显改变, 在政府财政过度依赖土地收入不改的背景下, 处理违规土地的实际效果并不会太乐观图 1: 上海土地出让公告面积 (9 年 12 月 21 年 12 月 ) 公顷图 2: 上海土地出让成交面积 (9 年 12 月 21 年 12 月 ) 公顷年居住 9 年商办 9 年工业 1 年居住 1 年商办 1 年工业 9 年居住 9 年商办 9 年工业 1 年居住 1 年商办 1 年工业第 1 页共 5 页

2 上海中原研究咨询部 21 年 12 月 12 月数据概览土地供应出现年底放量七幅宅地触线被叫停 12 月住宅用地新增供应 ( 幅万 m 2 ) 宝山崇明奉贤嘉定金山浦东青浦杨浦闸北月商办用地新增供应 ( 幅万 m 2 ) 奉贤嘉定杨浦月工业用地新增供应 ( 幅万 m 2 ) 宝山崇明奉贤嘉定金山闵行南汇浦东青浦松江年 12 月, 上海土地供应市场迎来一波翘尾行情新推经营性居住用地 13 幅, 土地面积为 84.43, 建筑面积为嘉定区表现惹眼, 本月共推出 6 幅宅地, 夺下区域供应冠军其中, 嘉定新城霍城路 2 幅居住地块受到了各方关注, 这两幅地块位于 11 号线白银路站与嘉定西站之间, 交通条件比较优越, 底价楼面地价约为 41 元 / 平方米, 容积率为 2, 目前均已超过 1 位开发商领取了申请书保障性和配套居住用地本月公告出让 6 幅, 土地面积为 4.19, 建筑面积为 69.3, 这 6 幅地块中有 5 幅属于动迁安置房, 还有 1 幅闸北的属于退二进三捆绑建设地块根据上海国土资源局公布的数据显示 :21 年上海共完成保障性住房用地供应 84 公顷, 占全部住宅供地的 76%, 超额完成年初制定的保障性住房和中小套型商品房用地比例不低于 7% 的目标值得注意的是, 本月供应的青浦朱家角沙淀西路东侧 B1-B2 地块, 由于其容积率仅为.7, 不符合国家刚刚颁布的土地政策制度而被中止出让该地块在被中止之前, 领取这幅地块申请书的开发商已达 15 家, 并已有 5 家企业提出了竞买申请地块起拍楼板价为 9641 元 / 平方米, 同一区域的两幅地块都取得不错的成交成绩 21 年 1 月, 上海古北集团和嘉华 ( 中国 ) 分别摘得了 B7 B8 地块和 B3 B4 地块, 成交楼板价分别为元 / 平方米, 溢价率均超过 14%, 这两幅地块的容积率同为.7 而低密度的地块未来愈发稀缺, 该地块若能顺利入市, 价格必定会在市场上掀起波澜, 在调控敏感期最终夭折此外, 还有 6 幅低密度地块的预申请活动被暂停暂停理由同样是为贯彻落实国土资发 (21)24 号文精神在这七幅被叫停的地块中, 朱家角镇就占了四幅而朱家角镇的产业定位为休闲旅游度假茂, 其商品房开发以低密度的商业和住宅为主如果这四幅地块容积率提升再入市, 对于整个区域的定位都会产生影响图 3: 上海土地出让公告出让面积区域分布 (21 年 1-12 月 ) 徐汇闸北杨浦闵行宝山浦东松江青浦嘉定金山奉贤崇明长宁普陀南汇虹口住宅商办工业图 4: 上海土地出让公告建筑面积区域分布 (21 年 1-12 月 ) 徐汇闸北杨浦闵行宝山浦东松江青浦嘉定金山奉贤崇明长宁普陀南汇虹口住宅商办工业第 2 页共 5 页

3 上海中原研究咨询部 21 年 12 月 12 月数据概览土地成交风生水起保障性宅地楼板价过万元 12 月住宅用地成交 ( 幅万 m 2 ) 宝山奉贤嘉定青浦闸北月商办用地成交 ( 幅万 m 2 ) 长宁奉贤徐汇杨浦闸北月工业用地成交 ( 幅万 m 2 ) 宝山崇明奉贤嘉定金山南汇浦东青浦松江杨浦上海土地市场在经历上个月的低迷成交后, 本月随着供应的再次放量, 成交市场也风生水起 12 月上海共成交 1 幅居住用地, 共计 81.8 其中 8 幅为普通经营性住宅用地, 合计 65.38, 另外 2 幅为动迁安置房用地, 合计 15.7 本月成交的普通经营性住宅土地分布在宝山奉贤嘉定青浦四个区域从楼面地价来看, 除赵巷特色居住区的 17 号地块以元 / 平方米的楼面地价成为青浦区域单价地王以外, 其它 5 幅地块虽然溢价率普遍较高, 但楼面地价基本都在合理范围之内嘉定的 2 幅被退地块再次被成功出让, 其中南翔真南路地块被绿地集团拍得, 外岗百安路地块被隽翔等 3 家企业联合夺得, 都是底价出让值得注意的是, 动迁安置房用地闸北 339 街坊北上海物流 8 号地, 被上海创辉企业管理有限公司以 27 亿元底价拿得, 折合楼面地价 175 元 / 平方米, 刷新了上海保障性用房单价地王, 地块周围在售住宅项目有中心铂庭, 均价为元 / 平方米该地块起拍价格就高, 说明政府希望能够由有实力的房企来承担而上海创辉隶属于上海北高新集团, 该集团是闸北区国资委履行出资责任的国有独资企业, 资金和背景实力都较强地块所处区位地理位置优越, 商业配套较为成熟, 周边楼盘价格较高, 所以拍出如此高价也不足为奇本月共成交 8 幅商办地块, 合计 14.5 其中绿地集团以亿元总价拿下龙华机场 1 号地块, 折合楼面地价元 / 平方米, 而相比龙华机场 2 号地块, 本次成交楼面地价下降了 8.48%, 按照地块周边 3.5~5 元 / m2. 天的商办租金, 加上龙华板块自身的发展前景, 我们推测 2~3 年后, 项目建成上市售价有望突破 35 元 / 平方米综合来说, 该地块的成交确实划算图 5: 上海土地出让公告成交面积区域分布 (21 年 1-12 月 ) 黄浦长宁普陀虹口杨浦闸北闵行宝山浦东奉贤青浦嘉定松江金山崇明徐汇南汇住宅商办工业图 6: 上海土地出让公告成交建筑面积区域分布 (21 年 1-12 月 ) 黄浦长宁普陀虹口杨浦闸北闵行宝山浦东奉贤青浦嘉定松江金山崇明徐汇南汇住宅商办工业第 3 页共 5 页

4 上海中原研究咨询部 21 年 12 月 12 月数据概览土地溢价高位徘徊赵巷刷新片区单价地王 12 月土地成交平均溢价率 (%) 区域居住商办工业全市宝山 74 / 奉贤嘉定 /.5 青浦 187 / 172 闸北 / / 长宁 / / / 徐汇 / 23 / 杨浦 / 38 崇明 / / 金山 / / 22 南汇 / / 浦东 / / 56 松江 / / 本月上海纯住宅用地的平均溢价率为 23%, 除嘉定的 2 幅二度出让地块和 2 幅动迁安置房地块为底价成交外, 其他 4 幅地块出让过程中都受到了各大开发商的激励争夺, 溢价率普遍较高, 在 87%~192% 之间其中赵巷镇特色居住区 17 号宅地被业贸投资有限公司以 16.2 亿摘得, 楼面地价元 / 平方米, 溢价率高达 192% 商住综合类用地平均溢价率为 74%, 其中住宅比例较高的南桥新城望园路西侧运河北路北侧区域商住用地倍受开发商热捧, 成交楼面地价 6237 元 / 平方米, 溢价率达到 162% 另外一幅以商办为主导的南桥新城地块则底价成交商办用地本月平均溢价率攀至 31%, 全年来看仅低于 4 月份 11 个百分点, 其中杨浦区的 143 街坊地块被上海十七棉投资发展有限公司 3.3 亿元拿得, 楼面地价为元 / 平方米, 溢价率达到 149% 工业用地本月也打破了持续低位徘徊的局面, 达到了 24%, 贡献最大的是青浦区的沪青园工 1-13 号地块, 溢价高达 172% 本月典型案例赵巷镇特色居住区 17 号地块 : 刷新赵巷单价地王赵巷 17 号地块被业贸投资有限公司以总价 16.2 亿元摘得, 折合楼面地价元 / 平方米, 创下赵巷板块单价地王目前政府明确加大保障性住房用地供应, 这在整体土地资源有限的基础上, 让开发企业对未来普通宅地供应量持有偏紧预期, 优越住宅地块更成为房企抢战的热点今年 9 月国土部政策规定以后住宅用地容积率全都需要 1 以上, 该地块容积率为将来较为稀缺, 在对高端产品怀有良好预期的心态下, 地王再现在所难免虽然该地块容积率低, 但出让文件规定, 该地块不允许建设别墅, 因此该地块未来开发采用宽景 HOUSE 可能性较大相比目前周边 4.26 万元 / 平方米的均价水平, 项目建成后售价有望达到 4.5 万元 / 平方米, 利润空间依旧可观图 7: 上海纯居住用地溢价走势 (9 年 1 月 21 年 12 月 ) 4% 35% % 25% % 15% 1% 5% % 月度溢价年度平均溢价图 8: 上海商办用地溢价走势 (9 年 1 月 21 年 12 月 ) 5% 4% % 35% % 25% % 15% 1% 5% % 5% 4% 第 4 页共 5 页 3% 2% 1% % 月度溢价年度平均溢价 % 2% 1% %

5 上海中原研究咨询部 21 年 12 月作者龚敏巫慧颖审核宋会雍上海中原研究咨询部地址 : 上海市延安西路 889 号太平洋中心 25 楼传真 : 根据本市土地资源管理部门公布的相关信息整理补充而得发布日期 : 版权声明 : 本报告由上海中原研究咨询部编写, 所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得, 其准确性有关观点及预测均以此为基础推断所得, 仅供读者参考本报告版权归上海中原物业顾问有限公司所有未经本公司正式书面许可与授权, 任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制如引用刊发, 须注明出处为上海中原研究咨询部, 且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失, 本公司不承担任何责任第 5 页共 5 页

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