214 年上海住宅地产投资环境年度报告要点概述 214 年全球经济呈现不确定性, 国际政治局势复杂, 大宗商品大幅跌价中国经济放缓, 年度 GDP 增速为 7.4%, CPI 同比上涨 2% 中国人民银行在 11 月降息以来, 社会融资规模增长, 带动中国股市飞速上涨, 房产市场交易量小幅度回

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兰吴
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1 214年上海住宅地产投资环境年度报告 by Marketing Team 上海住宅地产投资环境年度报告

2 214 年上海住宅地产投资环境年度报告要点概述 214 年全球经济呈现不确定性, 国际政治局势复杂, 大宗商品大幅跌价中国经济放缓, 年度 GDP 增速为 7.4%, CPI 同比上涨 2% 中国人民银行在 11 月降息以来, 社会融资规模增长, 带动中国股市飞速上涨, 房产市场交易量小幅度回升, 但银行人民币贷款额增长率并不高上海土地价格虽然在前三季度增长乏力, 但在第四季度价格上涨速度加快中心地段建造豪宅用土地价格巨高不下, 更出现 6,6 元 / 平方米的地王级价格随着电商发展迅猛, 物流仓储用土地交易额和楼面价均较 213 年有大幅增长上海房地产投资额在 11 月大幅上升, 但 12 月的累计房产投资增长率低于去年房地产开发速度减缓, 新开工和竣工面积在 1-1 月都是负增长, 直到年末幅度才稍许收窄上海商品住宅竣工面积在年末大幅增加, 需要注意未来商品房的潜在库存压力相较全国房地产市场, 上海的住宅房市比较稳定, 需求并没有受楼市低迷大幅下降在降息和扩大普通商品房认定范围后, 房价出现了小幅上升 214 年 12 月静安区黄浦区住宅均价分别为第一和第二高, 而房价同比增长最快的是闸北区预计在 215 年年初, 若政策没有发生颠覆性变化的话, 上海房价的小幅攀升趋势并不会受到太大影响, 但是房产投资还是需要持谨慎态度宏观经济全球经济中国经济 3 市场人民币存在贬值压力地产股表现强劲绿色债券 (green bonds) 投资热潮兴起全球油价暴跌 5 土地市场 7 房地产开发与投资 8 上海住宅地产 9 上海各区住宅房价走势 1 2

3 214 年上海住宅地产投资环境年度报告宏观经济全球经济中国经济 214 年全球经济呈现一种不确定性, 国际政治因素复杂化, 大宗商品价格急剧下跌除了美国经济出现了强劲复苏, 日本欧洲均面临经济发展减速或衰退的局面美国经济呈现复苏状态并逐渐退出量化宽松政策,214 年美国国内生产总值 (GDP) 增速达约 3.3%, 带动美元重返强势货币行列, 一美元在 214 年年初只能兑换约.73 欧元, 而在 215 年年初, 一美元可兑换约.86 欧元 12 月份失业率仅为 5.6%, 全年就业市场累计创造就业岗位 295 万个, 届为 1999 年以来最高亚洲区, 整体经济增速高于世界其他地区日本实际国内生产总值 (GDP) 在第二第三季度出现连续的负增长, 日本政府在 215 年 1 月把 214 财年的实际国内生产总值 (GDP) 增长率预期下调为负值在实施量化宽松政策下, 日本持续贬值, 日本从通货紧缩转变成通货膨胀, 加上消费税从 5% 上调至 8%, 日本国内个人消费由于物价上涨陷入低迷, 使得日本经济整体衰退相对于日本股价上涨, 日本房地产市场受上调消费税影响继续低迷欧洲区, 欧元区进入通缩希腊债务占其国内生产总值 (GDP) 比重过高, 股市数次大跌, 十年期国债收益率飙高, 拖累欧元区经济, 关于希腊是否会退出欧元区的争论日益激烈国际货币基金组织报告显示, 欧元区成员国为解决债务问题实施了财政紧缩政策, 这可能将欧元区经济在未来两年内的增速限制在低于 2% 的水平下若欧元区经济持续恶化, 预计欧洲央行会在不久的将来实施量化宽松政策与此同时, 英国在 214 年年末经济发展轻微减速, 第四季度的国内生产总值 (GDP) 增速.6%, 虽然比第三季度.7% 的增速迟缓, 但并非停滞不前这预示着英国 214 年全年经济增长达到 2.6%, 是自 27 年以来的最好状况全球油价下跌降低了国内制造成本, 拉动了国内个人消费, 英国的制造业回暖, 贸易赤字更从 1 月的 22 亿英镑降低至 11 月的 14 亿英镑, 为 213 年 6 月以来最低中国 12 月居民消费价格指数 (CPI) 同比增长 1.5%, 这是 CPI 同比涨幅连续第四个月在 2% 下方运行, 而全年 CPI 为 2% 生产者物价指数(PPI) 受油价等大宗物品跌价影响, 加之中国内需不足, 同比下跌 3.3%, 呈通缩现象其中, 上海 12 月 CPI 为 2.6%, 比全国高了 1.1 个百分点 214 年中国 1-4 季度 GDP 增长 7.4%, 为 199 年来最低其中, 上海 GDP 的全年增速为 7%, 房地产 GDP 增速为 3.2%, 金融业 GDP 增速 14%, 信息技术服务业 GDP 增速为 12.5% 年中国进出口额同比增长率 (%) 年中国进出口额环比增长率 (%) 进出口总值同比增长 (%) 出口总值同比增长 (%) 进口总值同比增长 (%) 出口总值环比增长进口总值环比增长数据来源 : 国家统计局潮域市场研究部 214 年, 中国进出口总值为亿美元, 同比增长 3.4% 2 14 年, 世界经济仍处于调整阶段, 不确定性因素繁多由于大宗物品大幅跌价, 客观上拉低了我们的进口额增速约 2.4 个百分点 12 月份进出口均环比加速, 从一定程度上说明了中国进口量增多 3

4 214 年上海住宅地产投资环境年度报告 214 年中国 M2 货币供应量基本保持在稳定增速上,12 月末, 广义货币供应量为万亿元, 同比增速 12.2%, 环比增速 1.64%, 增速平缓 214 年全年社会融资规模为万亿元人民币, 比上年减少 5% 12 月份, 社会融资规模为 1.69 万亿元, 比上月和去年同期增加 48% 和 35% 人民币贷款在 214 年一年增加 9.78 万亿元, 比 213 年数值高 1% 174, 172, 17, 168, 166, 164, 162, 16, 1, 98, 96, 94, 92, 9, 88, 86, 84, 数据来源 : 中国人民银行虽然 214 年中国新增人民币贷款同比增长缓慢加速, 但环比增长却呈现波动性 12 月份人民币贷款当月新增 6973 亿元, 同比增加 45%, 然环比却减少了 18% 214 年全年住户中长期贷款增加 2.23 万亿元, 增幅比去年低了.9%, 这表明 214 年中国楼市的整体低迷, 居民申请买房贷款减少尽管如此, 从 214 年 11 月起, 住户中长期消费性贷款迅速增加中国从 214 年下半年开始, 就推出了各种政策刺激房市, 比如取消限购降低利率中国的货币宽松政策, 使得房屋中长期贷款量在 11 月后增速加快 12 月份在社会融资总额在超出预期地环比增加的情况下, 新增人民币贷款增长率虽然和 213 年 12 月比有所加快, 但环比增幅却出 ,9 213 年社会融资规模 ( 亿元 ) 88,9 164,6 214 年社会融资规模 ( 亿元 ) 97,8 213 人民币新增贷款 ( 亿元 ) 214 人民币新增贷款 ( 亿元 ) 住户贷款 - 消费性中长期贷款每月新增量 ( 亿元 ) 数据来源 : 中国人民银行潮域市场研究部金融机构每月新增住户中长期贷款 ( 亿元 ) 年上货币供应量同比增长率及当月新增人名币贷款环比增长率上证综指 ( 收盘 ) 货币供应量 M2 同比增长率 % 中国当月新增人民币贷款量同比增长率 % 中国当月新增人民币贷款环比增长率 % 现了负值数据表明,214 年 12 月, 新增人民币只占全部社会融资规模的 41% 这代表, 社会融资渠道向银行以外的渠道拓展, 包括影子银行和股市下图可以看出, 社会融资规在月有所扩大,12 月份人民币贷款占总融资额百分比减少, 而境内股票融资委托贷款信托贷款外币贷款等比例上升其中委托贷款和信托贷款增速最快 3, 25, 2, 15, 1, -5, 数据来源 : 中国人民银行中国债券监督管理委员会潮域市场研究部人民币贷款信托币贷款境内股票融资 214 年中国社会融资规模新增人民币贷款数据来源 : 中国人民银行潮域市场研究部 3, 25, 2, 15, 1, 5, -5, -1, 其他贷款 214 年中国社会融资细分数据来源 : 中国人民银行潮域市场研究部外币贷款未贴现银行承兑汇票委托贷款企业债券

5 214 年上海住宅地产投资环境年度报告市场人民币存在贬值压力 214 年, 中美货币政策逐渐分化中国人民银行的货币政策为稳健偏宽松, 而美联储逐渐退出货币量化宽松政策, 加上中国经济受出口放缓, 贸易顺差减少等影响放缓, 人民币存在贬值压力, 呈波动性下行趋势随着汇率改革, 人民币汇率的浮动区间已经从千分之三千分之五扩大到百分之二, 中国人民银行表示, 人民币无论是升值还是贬值, 受银行间外汇市场供求关系影响更大 214 年 12 月末, 人民币汇率为 1 美元兑元人民币人民币贬值或给通过美元信托融资的中国房地产开发商带来压力, 美元升值风险使得开发商收入减少, 而净资产负债率上升人民币对美元汇率走势图数据来源 : 中国人民银行潮域市场研究部回顾全球货币市场,214 年卢布贬值严重受油价持续暴跌影响, 卢布近期曾跌破美元兑 8 卢布, 经俄罗斯央行干涉后, 暂时稳定在 1 美元兑 6 卢布, 但这一水平较年初已经贬值超过 8% 日本由于实行货币宽松政策刺激市场, 使得日元也略有贬值,214 年 12 月 5 日汇率曾出现最高 1 美元兑 122 日元地产股表现强劲 214 年 12 月 31 日, 上证综指收盘于点, 是自 29 年来最高年末收盘价地产股也上演了普涨的行情, 自 11 月开始, 房地产指数图出现拐点, 呈现快速猛涨趋势 214 年 12 月 31 日, 上证房地产指数以点收盘, 其中金地集团, 世茂福分, 中粮地产, 招商地产, 新华联, 万科, 保利地产几个股均涨停板央行降息对地产行业的供需双方都有显著影响, 有效刺激了房产市场的交易, 地产股受宽松政策影响, 上升势头迅速, 在 214 年下半年呈现上涨趋势, 而上海住宅交易面积亦同时出现增长数据来源 : 中国债券监督委员会上证综指历史收盘走势上证综指 (SSE Index) 历年首盘走势 214 年上证房地产指数与上海住宅成交面积走势 7, 3 6, 5, 4, 3, 2, 1, 上海住宅成交面积 ( 万平方米 ) 上证房地产指数数据来源 : 潮域市场研究部 5

6 214 年上海住宅地产投资环境年度报告 12 月初, 新增股票账户数量明显上升 11 月降低存取款利率让大量资金流入股市 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 214 第四季度新增股票账户数 ( 上证 ) 上证综指与上海住宅供需价在 214 年 1 月后皆呈现持续上涨趋势, 利好房市的政策推动了上海楼市的交易需求, 但主要还是刚需和改善型需求, 交易房价的略微上涨部分由于利率降低和拓宽了普通商品房住宅认定标准绿色债券 (green bonds) 投资热潮兴起新增股票账户数 ( 上海 ) 数据来源 : 国家统计局 $12 $1 构纷纷加入发行绿色债券的行列中 214 年度, 与气候变化相关的绿色债券市值达到 346 亿美元, 比 212 年增长了 25%, 其中半数债券是投资型债券德意志银行, 美国银行, 花旗银行, 法国农业信贷银行, 摩根大通, 法国巴黎银行, 大和银行, 高盛, 汇丰, 瑞穗银行, 摩根斯坦利, 荷兰合作银行和瑞典北欧斯安银行 SEB 银行在 214 年皆签署了绿色债券准则全球油价暴跌布伦特原油价格在 214 年年末较年初已经下跌 5%,214 年 12 月底已经跌破 54 美元 / 桶, 而 215 年 1 月初更是跌破 45 美元 / 桶, 创五年半来新低 $8 $6 $4 $2 $ 布伦特原油价格走势 ( 收盘价, 美元 / 桶 ) 数据来源 : 中国债券监督委员会, 上海证券交易所, 潮域市场研究部布伦特原油价格走势 ( 收盘价, 美元 / 桶 ) 比起房产, 越多越多投资者开始关注绿色债券绿色投资是指对环保产业的投资, 例如减少废气排放, 发展再生能源, 建设饮用水安全系统等投资随着人口增加和环境问题日益突出, 绿色债券 (green bonds) 在 214 年发展迅速据联合国环境署 (UNEP) 报告, 即使全球温室气体排放量降至使得本世纪全球气温升幅控制在 2 摄氏度以内的水平, 发展中国家适应气候变化的成本依然可能是以往估算的 2 到 3 倍尽管年间从公共领域募集的适应资金达到亿美元, 但除非为适应举措找到新的资金来源并追加投入, 才能避免在 22 年后出现严重资金短缺 214 年绿色投资规模大幅度提升, 其债券销售额在年内达到 35 亿美元各大金融机由于美国原油产量徒增且欧佩克几个主要石油输出国如沙特阿拉伯并不打算靠减产来提高油价, 加之亚洲或对石油进口需求疲软, 油价在 215 年上半年仍然有继续下跌可能而其他大宗商品, 如钢铁橡胶价格也走低, 为三年来最低位产能过剩加之资本恐慌性外逃, 加剧了全球大宗物品的跌势世界银行发布的最新报告称, 油价走弱对主要石油输出国构成了严重挑战, 表明经济活动高度集中存在严重的脆弱性, 有必要在中长期加大多元化发展的力度然而, 低油价会给大多数发展中国家中的石油进口国带来巨大收益 12 月份中国原油进口量突破每日 7 万桶, 油价下跌让石油进口大国以较少的成本增加了原油储备 214 上海住宅均价变动 4, 3,5 35, 3, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 2,5 2, 1,5 1, 5 上海住宅供应均价 ( 元 / 平方米 ) 上海房产需求均价 ( 元 / 平方米 ) 上证综指 ( 收盘 ) 数据来源 : 中国债券监督委员会, 上海证券交易所, 潮域市场研究部 6

7 214 年上海住宅地产投资环境年度报告土地市场上海地价环比增长率统计 (%) 季度 1 21 季度 2 21 季度 3 21 季度季度季度季度季度季度季度季度季度 4 数据来源 : 中国城市地价动态检测潮域市场研究部上海土地价格在 21 年到 212 年增速平稳, 到了 213 年第 1 季度增速加快可见 213 年土地价格被抬高, 开发商对上海土地需求强烈 213 年第 4 季度起, 土地价格增速减慢, 楼市疲软现象初现, 开发商对拿地比较谨慎虽然从第三季度起, 上海每个月都有地王级土地交易出现, 但是上海土地平均地价仍然缺乏增长动力 215 年第四季度, 上海土地价格增速加快, 住宅用土地价格增速环比上涨 2.7 个百分点, 商办用平均土地价格增速环比上涨.22 个百分点, 综合平均土地价格增速环比上涨 1.66 个百分点上海各区之间的地价两极分化严重, 中环至内环内土地价格居高不下, 甚至出现了 6 万 / 平方米以上的地王级楼板价, 而外环以外的土地价格依旧涨幅缓慢浦东新区的前滩地块在 214 年土地交易市场一枝独秀, 前三名最高成交楼板价地块都属于前滩地块, 用于开发高端住宅区这对于 214 年疲软的土地市场来说无疑是一剂强心针楼板价紧接其后的是位于传统商业中心的静安区南京西路商办地块和位于普陀区的新兴真如中心商服地块 214 年土地交易, 市区中心地段土地由于稀缺, 价位居高不下 214 年土地交易面积前五名中, 前四名都是在上海郊区的工业用地地块, 其中有 3 块在崇明县第五名是位于青浦工业园区的商业文体办公居住综合用地位于上海远郊的崇明岛一直都被人认为过于偏远, 无论是土地价格还是房价都比较低廉, 此番拍下崇明大面积工业用地的为中国最大上海振华重工集团, 主要生产重型装备, 可将大型产品跨海越洋运往全世界, 猜测这几次工业土地交易是振华重工未来商业战略的重要一步, 将充分利用崇明在海洋运输方面的地理优势和成本优化策略形成规模经济青浦区工业园的两个地块是前五名中唯一个综合用地, 预示着青浦工业园区未来的配套设施将更为完善随着电商行业在中国发展迅猛, 仓储地产也变得非常紧俏 214 年末, 中国扩大了 213 季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度 4 住宅商办综合上海自由贸易区的规模在此计划下, 上海自由贸易区将扩建, 包含陆家嘴金融区, 金桥地区以及张江高科技园区物流地产属于仓储地产, 但是部分企业由于自身需求也会将租下或者买下的工业用地作为仓储物流用途地区 1 浦东新区 2 浦东新区 3 浦东新区 4 静安区 5 普陀区地区 1 崇明县 2 崇明县地块名称黄浦江南延伸段前滩地区 z81 编制单元 36-1 地块黄浦江南延伸段前滩地区 Z81 编制单元 32-1 地块黄浦江南延伸段前滩地区 Z81 编制单元 38-1 地块南西社区地块 ( 轨道交通 12 号线南京西路站地块 ) 真如副中心 X12-3( 富平路加油站 ) 地块地块名称长兴镇 9CM-31 单元 3 4 ( 长兴镇工业用地 1 号 ) 地块长兴镇 9CM-31 单元 5( 长兴乡工业用地 2 号 ) 地块楼板价 ( 元 / 平米 ) 用途住宅用地住宅用地 5395 住宅用地商办用地商服用地面积 ( 平方米 ) 用途工业用地 2121 工业用地 3 松江区工业区西区 V-48-2A/2B 号地块工业用地 4 崇明县 5 青浦区 214 上海土地交易楼板价 top5 214 上海土地交易面积 top5 长兴镇 9CM-31 单元 6 7( 长兴镇工业用地 3 号地块 ) 地块青浦工业园区 E-4-22 E- 4-1 地块工业用地商业用地文体用地办公楼居住用地 7

8 214 年上海住宅地产投资环境年度报告房地产开发与投资 214 年上海房地产投资同比累计增速虽然没有像 213 年这样大幅增加, 但始终较 213 年呈正向增速在经历了 214 年上半年投资增速放缓后,214 年下半年起增速加快上海房地产投资统计, 累计同比增长率 (%) 环比来看,214 年上海房地产投资和上海住宅地产投资额环比增速比较平稳,11 月份增速变快, 可能部分是由于货币宽松政策的刺激作用房地产投资累计增长 (%) 房地产住宅投资累计增长 (%) 房地产开发投资环比增长额 ( 亿元 ) 房地产开发投资当月额 ( 亿元 ) 住宅开发投资当月额 ( 亿元 ) 数据来源 : 上海统计局数据来源 : 上海统计局当月住宅投资额 / 房地产开发总额 % 当月住宅投资额 / 房地产开发总额 214 年上海住宅投资和房地产投资总额比的平均值为 55.4%, 住宅投资依旧占了房产总投资额的半壁江山从建造情况来看, 214 年上海房地产施工面积较 213 年增长平稳, 并呈现稳步加速状态但新开工面积增长率和竣工面积在前三季度都较 213 年有所回落, 两者分别在 1 月后和 11 月后才较 213 年有所增长上海房地产开发面积统计数据来源 : 国家统计局潮域市场研究部上海房地产开发面积环比增速数据来源 : 国家统计局潮域市场研究部房地产施工面积增长 (%) 房地产新开工施工面积累计增长 (%) 房地产竣工面积累计增长 (%) 房地产施工面积环比增速 % 房地产新开工施工面积环比增速 % 房地产竣工面积环比增速 % 环比来看, 上海房地产施工面积和新开工面积的增速比较稳定,12 月环比增速比 11 月低了 1.8 个百分点, 新开工施工面积在 3 月增速最大, 达到 124%, 之后环比回落,12 月比 11 月低了 12.9 个百分点, 竣工面积比 11 月高了 11.9 个百分点, 暗示 214 年最后一个季度有较多项目完成施工 8

9 214 年上海住宅地产投资环境年度报告上海住宅地产 214 年 12 月上海商品住宅施工面积累计增长率为 4.9 %, 比 213 年 12 月增长了 7 个百分点, 新开工面积减少, 增速为负 12 月商品住宅竣工面积则为 8.3%, 比 213 年末累计增长率多了 2.2 个百分点竣工面积的大幅增加, 需要注意到商品房的潜在库存压力上海住宅销售面积在 8 月后环比上升, 相较全国房地产市场, 上海房价并没有太大波动, 也未呈现出环比下降的趋势说明上海的房市比较稳定, 需求并没有受楼市低迷大幅下降, 在 11 月 12 月的政策利好下, 房价出现了小幅上升预计在 215 年年初, 政策没有发生变化的话, 上海房价的小幅攀升趋势并不会受到太大影响但是房产投资还是需要持谨慎态度,215 年 3 月 1 日将实施的不动产登记政策是为日后房地产税铺垫的前奏, 上海房价对供需和政策反映较敏感, 房价具体会如何变化, 受多方面因素共同影响上海商品住宅投资累计增速 % 商品住宅施工面积累计增长 (%) 商品住宅新开工施工面积累计增长 (%) 商品住宅竣工面积累计增长 (%) 数据来源 : 上海统计局潮域市场研究部 214 上海住宅销售面积及价格走势 4, 3 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 上海住宅交易面积 ( 万平方米 ) 共计价 ( 挂牌价 ) 单位 : 人民币元 / 平方米需求 ( 成交价 ) 单位 : 人民币元 / 平方米数据来源 : 潮域市场研究部 9

10 214 年上海住宅地产投资环境年度报告上海各区住宅房价走势 214 年 12 月静安区和黄浦区仍旧是上海住宅均价最高的两个区, 作为传统的商业中心, 静安区和黄浦区有着绝佳的地理位置 6, 5, 4, 3, 2, 1, 214 年 12 月上海各区住宅均价 ( 元 / 平米 ) 静安区黄浦区长宁区徐汇区虹口区闸北区杨浦区数据来源 : 全国房地产数据中心普陀区浦东新区闵行区均价 ( 元 / 平米 ) 宝山区青浦区松江区嘉定区奉贤区金山区崇明县和完善的配套设施, 以及悠久的文化历史作为上海的黄金地段, 静安区和黄浦区可说是寸土寸金, 稀缺的房源造成了供需上的不平衡, 从而推高了这两区的房价从增速来看,214 年 12 月上海住宅均价环比增速最快的是青浦区, 同比增速最快的是闸北区而崇明区的住宅均价环比回落速度最快, 达到 %, 嘉定和金山住宅均价同比和环比皆为负增长静安黄浦和长宁区由于房价本来就比较高, 虽然同比增速稳定在 7 以上, 但是环比并没有上涨太多, 为 1%-2% 左右徐汇区的房产也有较大潜力, 价格同比上涨 1%, 环比上涨 4% 作为近年来豪宅聚集地之一浦东新区, 由于其行政面积广阔, 价格差异比较大陆家嘴地区的商品房均价为 5 万 / 平米以上, 而总体均价也有 3 万 / 平米热门地段的房价普遍比较高, 虽然环比上涨空间有限, 但是贵在稀缺性, 未来保值空间比较稳定 214 年 12 月上海各区住宅均价 ( 元 / 平米 ) 崇明县金山区奉贤区嘉定区松江区青浦区宝山区闵行区浦东新区普陀区杨浦区闸北区虹口区徐汇区长宁区黄浦区静安区同比增速 % 环比增速 % 数据来源 : 全国房地产数据中心 1

11 214 年上海住宅地产投资环境年度报告 214 年各房企年报出炉, 万科地产获得全国商品住宅销售金额冠军, 而绿地集团则占得全国商品住宅销售面积榜首 214 房地产企业商品住宅销售金额 top5 排名公司名称销售金额 ( 亿元 ) 1 万科地产绿地集团万达集团恒大地产保利地产房地产企业商品住宅销售面积 top5 排名公司名称销售面积 ( 万平方米 ) 1 绿地集团恒大地产碧桂园万科地产万达集团数据来源 :CRIC 研究中心中国住建部在 215 年年初首次公开鼓励房企将其持有房源向社会出租, 提倡房地产开发企业改变经营方式, 从单一的开发和销售向租售并举模式转变形式上, 既支持房地产开发企业将其持有的存量房源放到租赁市场, 也可以专成租赁形的养老地产旅游地产等 214 年, 仓储物流地产也值得关注很多传统住宅房地产开发商如万科开始部署投资仓储物流地产 214 年全国网上零售额 27,898 亿元, 同比增长 49.7% 目前上海规模较大的世界级物流园区有普洛斯物流园上海外高桥保税物流园浦东空港物流园海山深水港物流园以及江桥园区 215 年 agility 新兴市场物流指数报告指出, 中国连续第五年在 45 个新兴国家的物流指数排行榜中排名第一中国在商业环境这方面排名第三, 运输和物流基础设施方面排第四国家邮政局公布的数据来看,214 年上海快递累计业务量同比增长 51.9%, 快递收入累计同比增长 41.9%, 均高于全国平均增长量中国物流采购联合会 214 年发布的报告指出, 目前资本介入物流业力度加大电商物流快递快运物流地产冷链物流等细分市场成为投资热点各家电商在全国各地兴建物流园区, 构建自己的仓储地产业京东在上海嘉定工业区建立物流园区一期于 214 年年中完工, 规划建筑面积 2 万平方米, 建造京东华东总部给办公室仓储中心配送中心, 称为上海亚洲一号, 并计划在不久后开放给第三方卖家使用苏宁, 在南京建立全球最大物流中心, 苏宁雨花二期自动化仓库, 预计在 216 年投入使用, 占地面积是京东上海亚洲一号的两倍阿里巴巴旗下的菜鸟物流也在江宁空港经济区打造物流中心生鲜食品物流在 214 年发展迅猛, 太古集团计划在 215 年于中国大陆打造 13 个国际一流的冷链物流仓库同时, 第三方物流方也在建立自己的物流链, 例如顺丰已经把生鲜食品冷链的解决方案提供给了广大客户 214 年上海物流仓储土地交易总面积为 62,475 平方米, 比 213 年增加 44.5%, 平均成交楼面价为 871 元 / 平方米, 比 213 年上涨 85%* 物流仓储地产在 214 年明显升温随着电商的规模做大, 并向全球扩张, 预计未来物流仓储地产需求会进一步增加上海物流仓储用土地平均成交楼面价 ( 元 / 平方米 ) 年 214 年上海物流仓储用土地成交总面积 ( 平方米 ) 年快递服务企业业务量全国上海 213 年 214 年快递业务量累计同比增长 (%) 快递收入累计同比增长 (%) 数据来源 : 潮域市场研究部目前, 全国来看, 住宅房地产市场在前 11 个月价格环比下跌, 但根据国家统计局发布的 7 城住宅销售价格变动情况报告来看, 在 12 月份 7 个大中城市新建商品住宅成交量创年内新高, 房价环比降幅继续收窄就上海而言, 虽然住宅地产市场较 213 年来说比较低迷, 但房价未出现大幅震荡在 215 年来看, 上海的住宅市场预计比较平稳, 房价会略有回升, 但由于库存压力尚在, 楼市也对政府新出台的政策比较敏感, 投资住宅市场需谨慎数据来源 : 国家邮政局 11 * 此处统计仅包括明确表示用途为物流仓储用地的土地交易数据, 不包含未指明或者转变用途为物流仓储的工业用地

214 年上海住宅地产投资环境年度报告关于我们潮域集团是提供高端生活服务的专家我们为客户提供与众不同的全方位高端奢华生活体验, 重新定义高端生活方式目前我们拥有九家子公司, 提供高端房产租赁销售和代理服务, 不动产投资与咨询服务和个性鲜明的室内设计服务我们拥有引领时尚潮流的潮域媒体和环境优雅的私人会所, 并提供与众不同的私人定制旅游观光服务我们重视公益,

12 214 年上海住宅地产投资环境年度报告关于我们潮域集团是提供高端生活服务的专家我们为客户提供与众不同的全方位高端奢华生活体验, 重新定义高端生活方式目前我们拥有九家子公司, 提供高端房产租赁销售和代理服务, 不动产投资与咨询服务和个性鲜明的室内设计服务我们拥有引领时尚潮流的潮域媒体和环境优雅的私人会所, 并提供与众不同的私人定制旅游观光服务我们重视公益, 旗下还设立了潮域艺术基金会和潮域慈善基金会浏览我们的网站获取更多的信息 : 联系我们获取更多具体信息 : 联系方式潮域集团市场部 marketing@aquaspace.co.uk +86 (21) *81 声明 : 本报告由潮域集团市场研究部出品, 仅为潮域集团客户和专业人士作信息参考用潮域集团尽力确保所刊载信息及结论来自可靠来源本公司不怀疑其准确性, 但并未对此资料进行担保, 请阁下自行判断信息的准确性由使用本报告造成的直接或间接损失, 潮域集团不承担任何责任潮语集团市场研究部保留对本报告的所有权利 12

上海房地产投资环境年度报告 / 215 年内容摘要 215 年中国全年国内生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.7 个百分点 215 年 1-4 季度上海地区生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.1 个百分点房地产业生产总值增速加快 5.8 个百分点从官方公布的 GDP 数据来看,215

上海房地产投资环境年度报告 / 215 年内容摘要 215 年中国全年国内生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.7 个百分点 215 年 1-4 季度上海地区生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.1 个百分点房地产业生产总值增速加快 5.8 个百分点从官方公布的 GDP 数据来看,215 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 215 上海房地产投资环境年度报告 1 by Marketing Team 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年内容摘要 215 年中国全年国内生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.7 个百分点 215 年 1-4 季度上海地区生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.1 个百分点房地产业生产总值增速加快 5.8 个百分点从官方公布的 GDP