上海房地产投资环境年度报告 / 215 年内容摘要 215 年中国全年国内生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.7 个百分点 215 年 1-4 季度上海地区生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.1 个百分点房地产业生产总值增速加快 5.8 个百分点从官方公布的 GDP 数据来看,215

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1 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 215 上海房地产投资环境年度报告 1 by Marketing Team

2 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年内容摘要 215 年中国全年国内生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.7 个百分点 215 年 1-4 季度上海地区生产总值增速为 6.9%, 较去年放缓.1 个百分点房地产业生产总值增速加快 5.8 个百分点从官方公布的 GDP 数据来看,215 年中国总体经济增速放缓, 但房地产业复苏受降息等政策刺激,215 年末, 中国社会融资规模大幅度增长, 规模存量为万亿元, 同比赠长 12.4% 215 年末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的 67.1%, 为所有融资途径最高 215 上半年, 一系列改革和利好政策让股市上扬 215 年下半年, 中国股市继续震荡, 总体趋势不乐观就成交面积来说, 上海工业用地在 8 月到 1 月间迎来成交小高峰, 住宅用地在 8 月后增长迅速, 并在年末达到成交面积峰值就地价水平而言,215 年住宅用地均价均一路上涨, 上涨幅度自 215 年第二季度快速增加但受国内经济下行因素影响, 上海市房地产开发投资增长趋缓上海住宅房屋成交均价收盘于 3438 元 / 平方米, 挂牌均价收盘于元 / 平方米 215 年上海住宅均价有轻微震荡, 但总体趋势向上受各种利好政策推动, 住宅成交面积也自 8 月开始逐月增加, 显示出上海住宅市场强劲需求 216 年 1 月, 崇明县的住宅房屋均价增长率最高, 为 29.6% 其次为普陀区和黄浦区, 分别上涨 22.75% 和 21.85% 青浦区, 金山区和奉贤区则为住宅均价增长最低的三个区, 其中青浦区还出现了负增长就名义房价而言, 静安区, 卢湾区 ( 现黄浦区 ) 和黄浦区仍旧是三个住宅均价最高的区

3 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年 GDP 宏观经济 2 15 年上半年上海生产总值亿元, 同比增长 7%, 比第一季度提高.4 个百分点第一产业增加亿元, 下降 8.1%, 第二产业增加亿元, 增长 1.9%, 第三产业增加亿元, 增长 1.2% 其中第三产业增加值占全市生产总值比重 67.1%, 同比提高 2.7 个百分点上海出口同比下降 5.5%, 进口下降 1.7% 外商直接投资合同金额同比增长 1.3 倍上海 GDP 增速自 211 年以来平缓放缓, 第三产业对 GDP 贡献最大房地产行业受政策和宏观经济影响较多, 其地区生产总值增速波动较大, 上半年上海房地产对 GDP 贡献比第一季度上升 3%, 较去年同期增长 2%, 房地产业地区生产总值增速比去年同期高 6 个百分点就 215 年上半年来看, 房地产业受降息和各种利好政策影响, 其 GDP 增速也呈现上升趋势上海金融业发展迅速, 金融业 GDP 增速始终高于整体 GDP 增速,215 年上半年金融业生产总值增长 44%, 增速较去年同期增速高 21.1 个百分点基于上海作为全国甚至全球金融中心的定位, 以及政府扶持, 上海的金融业会在未来进一步增长房地产业与金融市场关系紧密, 在各种宏观经济政策的刺激之下和政府调控下, 预计在 215 年下半年中国房地产和金融业 GDP 会继续稳定发展相比之下, 工业建筑业批发零售业数据都显示出中国制造业经济增速进一步放缓 215 年上半年上海商品销售额亿元, 比去年同期增长 5.9% 无店铺零售继续快速增长, 其上半年零售额亿元, 比去年同期增长 35.4% 其中, 网上商店零售额亿元, 增长 4.7%, 占社会消费品零售总额的比重为 1.3% 年与 215 年上海市生产总值 (%) 215 上海生产总值增速 (%) 数据来源 : 上海统计局上海市房地产业生产总值增速 (%) 25, 社会融资规模增量 2, 15, 1, 社会融资规模增量 5, 25, 2, 15, 1, 5, -5, -1, 数据来源 : 中国人民银行社会融资规模增量细分非金融企业境内股票融资企业债券未贴现银行承兑汇票信托贷款委托贷款外币贷款 ( 折合人民币 ) 人民币贷款社会融资规模 215 年末, 受降息等政策刺激, 中国社会融资规大幅度增长, 规模存量为万亿元, 同比赠长 12.4% 对实体经济发放的人民币贷款余额为万亿元, 同比增长 13.9%; 对实体经济发放的外币贷款折合人民币余额为 3.2 万亿元, 同比下降 13.%; 委托贷款余额为 1.93 万亿元, 同比增长 17.2%; 信托贷款余额为 5.39 万亿元, 同比增长.8%; 未贴现的银行承兑汇票余额为 5.85 万亿元, 同比下降 14.8%; 企业债券余额为万亿元, 同比增长 25.1%; 非金融企业境内股票余额为 4.53 万亿元, 同比增长 2.2% 从结构看,215 年末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的 67.1%, 为所有融资途径最高 3

4 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年政策动态上海定向微调住房限购政策上海市委市政府出台关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见, 其中包括向符合条件者定向微调住房限购政策对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员, 定向微调住房限购政策这部分符合条件的非沪籍人才, 今后有资格在沪购房而在以往, 非户籍人单身人才被限制在上海购房简化个人无偿赠予与不动产土地使用权免征营业税上海市委市政府出台关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见, 其中包括向符合条件者定向微调住房限购政策对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员, 定向微调住房限购政策这部分符合条件的非沪籍人才, 今后有资格在沪购房而在以往, 非户籍人单身人才被限制在上海购房整到限外令之前的要求按照限外令的要求, 外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例不得低于 5%, 而之前的要求是投资总额 1 万美元以上的外商投资房地产企业的注册资本占投资总额的比例为 2/5, 投资总额 3 万美元以上的外商投资房地产企业注册资本占比不得低于 1/3 这意味着, 外资房地产企业进入中国房地产企业门槛降低人民币纳入特别提款权 (SDR) 货币篮子 215 年 11 月底,IMF( 国际货币基金组织 ) 正式宣布, 人民币自 216 年 1 月 1 日加入 SDR( 特别提款权 ) 现有 SDR 货币篮子将维持到 216 年 9 月 3 日, 含有人民币的新 SDR 货币篮子将于 216 年 1 月 1 日启用当前, 全球各国央行在其外汇储备中持有约 282 亿美元的 SDR 单位人民币被纳入 SDR, 这最直接的含义是 IMF 成员国若决定与另一成员国交换 SDR 单位的话, 人民币也是可接受的货币目前, 人民币在全球外汇储备中占比很小, 在总额达 11.3 万亿美元的全球储备资产中仅占约 1% 瑞银预计, 假设到 22 年人民币的份额升至 5%, 可能意味着未来五年每年约有 8-1 亿美元的资本流入人民币人民币进入 SDR 标志着 IMF 认可人民币在全球金融市场的地位不断提升, 全球央行可能在长期会进一步增持人民币资产人民币进入 SDR 后不会出现急剧贬值, 但中短期内受到美联储加息的影响, 人民币对美元可能会适度走弱, 但总体可控人们关注 SDR 对于中国金融市场的影响, 但中国股市是否能对外资增加吸引力, 靠的不光是 SDR, 更是 A 股以及整个中国金融体系能否进一步完善制度和法规, 这也关系到未来 A 股能否被纳入 MSCI 新兴市场指数中国央行宣布降息 215 年 1 月 23 日, 央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率, 以进一步降低社会融资成本其中, 金融机构一年期贷款基准利率下调.25 个百分点至 4.35%; 一年期存款基准利率下调.25 个百分点至 1.5%; 其他各档次贷款及存款基准利率人民银行对金融机构贷款利率相应调整 ; 个人住房公积金贷款利率保持不变此番为央行在 215 年第五次降息, 基于中国经济放缓预期, 中国政府推出财政和货币政策来支持经济增长, 预计第四季度经济增速环比有望加快楼市限外令放松实施了将近 1 年的楼市限外政策出现了松动, 外国人购房外资企业投资房地产市场更加自由昨天, 商务部发布消息, 决定调整房地产市场外资准入和管理政策, 取消外商投资房企办理境内贷款境外贷款外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用自住商品房这是中国自 26 年 8 月开始执行严格的限制外资投资房地产政策后, 首次放松限制中国政府还决定对外商投资房地产企业和境外机构个人购房的部分政策进行调整首先, 外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例调 IMF 宣布人民币自 216 年 1 月 1 日加入 SDR 4

5 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年国务院鼓励国内公寓市场发展 215 年 11 月, 中国国务院网站发布国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见 ( 以下简称意见 ), 首次点名积极发展客栈民宿短租公寓长租公寓等细分业态, 并将其定性为生活性服务业, 将在多维度给予政策支持意见指出支持符合条件的生活性服务业企业上市融资和发行债券鼓励金融机构拓宽对生活性服务业企业贷款的抵质押品种类和范围积极稳妥扩大消费信贷, 将消费金融公司试点推广至全国这就表示, 处于没有酒店营业执照的民宿不再处于灰色地带, 更多政策将会出台鼓励和完善国内长租短租公寓的发展随着国内人群对公寓住宿的接受度增加, 如何有效连接房源和房客, 如何构建一个信任和安全的环境, 如何完善公寓硬件软件设施以创造更好的用户体验是国内公寓租赁商需要考虑的重点中央经济工作会议明确 216 年五大任务 12 月 18 日到 12 月 21 日, 中央经济会议在北京举行会议明确了 216 年经济五大任务 : 积极稳妥化化解产能过剩帮助企业降低成本化解房地产库存扩大有效供给防范化解金融风险本次经济工作会议提出, 要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略, 适当降低商品住房价格, 促进房地产业兼并重组, 提高产业集中度这句话映射出两个要点, 一是鼓励房地产开发企业降低房价, 二是鼓励房地产业兼并重组然而, 要做到这两点还需顺应市场规律, 完善市场机制, 形成一个有效健康的房地产市场股市动态 215 上半年, 一系列改革和利好政策让股市上扬中国央行 2 月 5 日 3 月 1 日 4 月 2 日 5 月 11 日 6 月 28 日进行多次降息降准, 刺激股市上涨 6 月底, 养老金入市给中国股市注入了一剂强心针, 投资者信心增强, 中国股市在上半年表现良好 215 年下半年, 中国股市继续震荡, 总体趋势不乐观, 沪指多次跌破 35 点中国经济发展放缓, 人民币持续贬值令投资者担忧, 而美联储加息, 加之全球大宗商品价格下跌以及人民币加入 SDR 增加了资金流动性, 导致中国股市资产外流期末收盘指数 18, 16, 14, 12, 1, 上证综合指数 8, 6, 深证成份指数 4, 2, 年中国股市成交额 2,5, 2,, 1,5, 1,, 5, 4, 3, 2, 1, 成交量 ( 百万股 ) 成交额 ( 亿元 ) 数据来源 : 中国人民银行 5

6 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年上海土地市场 215 年全年上海土地交易成交面积 ( 平方米 ) 215 年上海土地市场共成交除工业用地外的土地 133 宗, 商品住宅用地 ( 含普通商 3,, 2,5, 2,, 商业用地成交面积 ( 平方米 ) 品房与商住两用房 ) 成交 52 宗, 商业用地成交 49 宗, 动迁安置房成交 32 宗就成交面积来说, 上海工业用地在 8 月到 1 月间迎来成交小高峰, 住宅用地在 8 月后增长迅速, 并在年末达到成交面积峰值 1,5, 1,, 5, 工业用地成交面积 ( 平方米 ) 住宅用地成交面积 ( 平方米 ) 数据来源 : 潮域市场研究部 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 214Q1 214Q2 数据来源 : 中国城市地价动态监测上海地价水平 ( 元 / 平方米 ) 214Q3 214Q4 215Q1 215Q2 215Q3 215Q4 住宅商服工业上海地价水平一览住宅商服工业 214Q1 29,171 37,41 1, Q2 2,19 27,926 1, Q3 3,186 38,195 1, Q4 3,979 38,551 1, Q1 31,585 38,855 2, 215Q2 32,36 39,172 2,53 215Q3 34,82 39,664 2,13 6.% 5.% 215 年中国地价季度环比增长率 (%) 215Q4 35,767 4,18 2,145 数据来源 : 中国城市地价动态监测 4.% 3.% 2.% 1.%.% 215Q1 215Q2 215Q3 215Q4 数据来源 : 中国城市地价动态监测住宅商服工业就地价水平而言,215 年住宅用地均价均一路上涨, 上涨幅度自 215 年第二季度快速增加上海住宅用地地价水平快速增加有其原因一是上海土地稀缺, 对于住宅用房市场供不应求, 二是上海的 24 计划明确表示要缩减土地拍卖, 并把土地成交量控制在负增长, 于是年末开发商囤地速度加快 6

7 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年上海房地产开发经营状况 215 年, 受国内经济下行因素影响, 上海市房地产开发投资增长趋缓, 无论是房地产开发投资总体增速和住宅房地产开发投资增速都放慢 215 年全市房地产开发投资亿元, 比上年增长 8.2%, 增幅较上年回落 5.5 个百分点但从 215 年本市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重来看, 继续呈上升趋势, 达 54.6%, 比上年提高 1.3 个百分点 215 年上海市房屋施工面积万平方米, 比上年增长 2.8% 其中, 住宅万平方米, 下降 1.8% 215 年本市房屋新开工面积万平方米, 比上年下降 6.4% 其中, 住宅万平方米, 增长.8% 215 年本市房屋竣工面积万平方米, 比上年增长 14.4% 其中, 住宅万平方米, 增长 3.5% 上海住宅房屋成交均价收盘于 3438 元 / 平方米, 挂牌均价收盘于元 / 平方米 215 年上海住宅均价有轻微震荡, 但总体趋势向上受各种利好政策推动, 住宅成交面积也自 8 月开始逐月增加, 显示出上海住宅市场强劲需求年上海房地产投资增速房地产投资累计增长 (%) 房地产住宅投资累计增长 (%) 数据来源 : 中国城市地价动态监测 45, 上海历年住宅房价走势图 4, 35, 3, 39,291 34,38 25, 2, 15, 1, 供给价 ( 挂牌价 ) 单位 : 人民币元 / 平方米需求 ( 成交价 ) 单位 : 人民币元 / 平方米 5, 数据来源 : 潮域市场研究部 7

8 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年上海各分区商品住宅市场走势平均单价 ( 元 / 平方米 ) 同比上年增长率 (%) 虹口区 42, 宝山区 27, 青浦区 19, 浦东新区 38, 闸北区 44, 杨浦区 4, 静安区 64, 闵行区 3, 徐汇区 5, 卢湾区 61, 黄浦区 57, 松江区 2, 年 1 月, 崇明县的住宅房屋均价增长率最高, 为 29.6% 其次为普陀区和黄浦区, 分别上涨 22.75% 和 21.85% 青浦区, 金山区和奉贤区则为住宅均价增长最低的三个区, 其中青浦区还出现了负增长就名义房价而言, 静安区, 卢湾区 ( 现黄浦区 ) 和黄浦区仍旧是三个住宅均价最高的区普陀区 41, 嘉定区 19, 长宁区 48, 金山区 9, 奉贤区 15, 崇明县 11, 上海历年住宅交易面积 ( 万平方米 ) 上海住宅交易面积 ( 万平方米 ) 数据来源 : 潮域市场研究部年 1 月上海各区地价及增长率 , 6, 5, 4, 3, 2, 1, 数据来源 : 中国房价行情平台崇明县普陀区黄浦区徐汇区静安区闸北区宝山区虹口区浦东新区杨浦区长宁区闵行区卢湾区嘉定区松江区奉贤区金山区青浦区平均单价 ( 元 / 平方米 ) 同比上年增长率 (%)

9 上海房地产投资环境年度报告 / 215 年关于我们潮域集团是提供高端生活服务的专家我们为客户提供与众不同的全方位高端奢华生活体验, 重新定义高端生活方式目前我们拥有九家子公司, 提供高端房产租赁销售和代理服务, 不动产投资与咨询服务和个性鲜明的室内设计服务我们拥有引领时尚潮流的潮域媒体和环境优雅的私人会所, 并提供与众不同的私人定制旅游观光服务我们重视公益, 旗下还设立了潮域艺术基金会和潮域慈善基金会浏览我们的网站获取更多的信息 : 联系我们获取更多具体信息 : 联系方式潮域集团市场部 marketing@aquaspace.co.uk *81 声明 : 本报告由潮域集团市场研究部出品, 仅为潮域集团客户和专业人士作信息参考用潮域集团尽力确保所刊载信息及结论来自可靠来源本公司不怀疑其准确性, 但并未对此资料进行担保, 请阁下自行判断信息的准确性由使用本报告造成的直接或间接损失, 潮域集团不承担任何责任潮域集团市场研究部保留对本报告的所有权利 9

土地市场 2015 年 8 月, 上海居住用土地交易面积为 115,605 平方米, 工业用土地交易面积为 199,997 平方米, 商业用地交易面积为 39,071 平方米居住用地中, 杨浦区平凉社区一宗地块为商品房建设用地, 其余两宗居住用地为动迁安置房, 都位于宝山区大场镇工业用地成交五宗

8 月 2015 上海房地产市场观察 1 by Marketing Team 土地市场 2015 年 8 月, 上海居住用土地交易面积为 115,605 平方米, 工业用土地交易面积为 199,997 平方米, 商业用地交易面积为 39,071 平方米居住用地中, 杨浦区平凉社区一宗地块为商品房建设用地, 其余两宗居住用地为动迁安置房, 都位于宝山区大场镇工业用地成交五宗, 两宗位分别位于浦东新区张江总部经济园与浦东新区祝桥空港工业区,