安市整体地价水平历年状况如表 1-1 表 1-1 六安市整体地价水平历年状况单位 : 元 / 平方米综合商业住宅工业 26 年年年年

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1 216 年六安市地价状况分析报告一城市地价水平及变化趋势 1 地价水平总体平稳, 较上一年度略有下降 (1) 地价整体水平 216 年六安市城市总体综合地价水平值为 1337 元 / 平方米, 增长率为 8.% 其中, 商业用地平均地价为 2855 元 / 平方米, 增长率为 6.9%; 住宅用地平均地价为 1635 元 / 平方米, 增长率为 8.85%; 工业用地平均地价为 179 元 / 平方米, 增长率为.56% 商业住宅工业地价水平呈阶梯状排列, 商业地价最高, 住宅地价次之, 工业地价最低, 水平值之比为 1:.573:.63 ( 见图 1-1) 六安市 216 年 ( 分类 ) 地价水平柱状图综合商业住宅工业图 1-1 从历年地价水平值比较来看, 六安市整体地价水平值于 214 年前在增加, 215 年整体地价水平值比 214 年整体地价水平值出现小幅度的下降,216 年整体地价水平值比 215 年整体地价水平值有所增加, 其中住宅地价水平增幅较大, 商业地价水平增幅整体略低于住宅地价水平增幅六 1

2 安市整体地价水平历年状况如表 1-1 表 1-1 六安市整体地价水平历年状况单位 : 元 / 平方米综合商业住宅工业 26 年年年年年年年年年年年 (2) 地价整体增长率与 215 年相比,216 年六安市地价总体水平有一定幅度增长, 地价综合同比增长率为 8.% 其中, 商业用地平均增长率为 6.9%; 住宅用地平均增长率为 8.85%; 工业用地平均增长率为.56% 住宅地价增长率最高, 商业地价增长率次之, 工业地价增长率最小 ( 见图 1-2) 表 1-2 六安市整体地价增长率历年状况表单位 :% 综合商业住宅工业 27 年

3 28 年年年年年年年年年图 1-2 (3) 城市地价指数 216 年, 六安市整体综合地价指数为 157, 比上一年增加 12 个点 ; 商业地价指数为 166, 比上一年增加 9 个点 ; 住宅地价指数为 165, 比上一年增加 14 个点 ; 工业地价指数为 129, 比上一年增加 1 个点住宅地价指数涨幅最高, 商业地价指数涨幅次之, 工业地价指数涨幅最小表 1-3 六安市整体地价指数历年状况表单位 :% 综合商业住宅工业 27 年年年年年年年年年年从历年整体地价指数来看, 六安市地价整体指数 214 年前一直处于上升趋势,215 年六安市地价整体指数首次出现下跌, 随着国家对房地产宏观调控政策的影响,216 年六安市地价整体指数再次上涨商业工业地 3

4 价指数呈上涨态势, 住宅地价指数在 213 年 214 年两年趋于平稳,215 年首次下跌,216 年又呈上涨六安市地价整体指数历年状况 (%) 综合商业住宅工业图不同用途地价水平与变化趋势 (1) 商业地价水平及变化趋势 216 年六安市监测区域范围内商业地价总体水平值为 2855 元 / 平方米, 整体增长率为 6.9% 具体见下表 1-4: 表年商业地价指标表全市平均一级二级三级四级五级地价 ( 元 / 平方米 ) 增长率 (%) 年六安市监测区域范围内商业级别地价增长最高区域为一级地段, 比 215 年增长了 6.77%, 最为缓慢的区域为四级地段, 增长率为 3.74%, 商业地价增长趋势保持持续一定比例上涨, 从各个级别的增长走势来看, 商业用地整体增长水平保持在 % 之间, 各个级别增长变化如图 1-4 4

5 年六安市商业用地地价增长趋势图 (%) 全市平均一级二级三级四级五级全市平均一级二级 5 图 1-4 表 1-5 六安市商业地价级别增长率历年状况单位 :% 全市平均一级二级三级四级五级 27 年年年年年年年年年年 (2) 住宅地价水平及变化趋势 216 年六安市监测区域范围内住宅地价总体水平值为 1635 元 / 平方米, 整体增长率为 8.85% 具体见下表 1-6: 表年住宅地价指标表全市平均一级二级三级四级五级地价 ( 元 / 平方米 ) 增长率 (%)

6 全市平均一级二级三级四级五级 216 年六安市监测区域范围内住宅级别地价增长最高区域为五级地段, 比 215 年增长了 9.77%, 最为缓慢的区域为四级地段, 增长率为 7.89%, 住宅地价增长趋势保持一定比例上涨, 从各个级别的增长走势来看, 住宅用地整体增长水平保持在 % 之间, 各个级别增长变化如图全市平均全市平均年六安市住宅用地地价增长趋势年六安市住宅用地地价下跌趋势图 (%) 图 (%) 全市平均一级二级一级一级二级二级三级三级四级四级五级五级 9.77 图 1-5 表 1-7 六安市住宅地价级别增长历年状况单位 :% 全市平均一级二级三级四级五级 27 年年年年年年年年年年 (3) 工业地价水平及变化趋势 216 年六安市监测区域范围内工业地价总体水平值为 179 元 / 平方米, 工业用地全市平均增长率.56% 工业一级地价水平值为 19 元 / 平方米, 6

7 全市平均一级二级三级级别地价增长率 1.6%; 二级地价水平值为 179 元 / 平方米, 级别地价增长率.56%; 三级地价水平值为 169 元 / 平方米, 级别地价增长率.6% 与工业用地配套制度的实施, 各级别的地价有一定幅度的上涨各个级别增长情况如图年六安市工业用地地价增长趋势图 (%) 215 年六安市工业地价增长趋势图 (%) 全市平均一级全市平均一级二级三级二级图不同区域地价水平与变化趋势 (1) 六安市商业住宅标准宗地分布呈现出从城市外围向中心逐渐增加的趋势, 从级别分布上看, 以一二级地为首的城市中心区基础设施和公用设施完善度较高, 人口密度较大, 金融商业服务业发达, 众多房地产开发和投资项目集中在该区域或周边地区, 同时受地质状况及城市规划等限制因素, 开发空间狭窄, 土地取得成本较高, 地价一直居高不下, 因此成为商业住宅监测点的核心区房地产万达企业六安一级地段, 带动购买力增强, 区域商业发展较快, 为此一级商业地价涨幅明显高于其他级别, 三级五级商业地价涨幅处于次之, 这主要是由于城市空间拓展带 7

8 来房地产开发边缘化, 使得该区域人口密度加大, 购买力增强, 区域商业发展也较快, 需求也增长, 再加上该区域基础设施的进一步完备, 便利的交通条件, 从而带动了地价的上涨 ;216 年, 房地产万达企业进驻六安, 城市中心区一级二级地段的基础设施和公用设施完善度较高, 购买力和需求量在增加, 为此一级住宅二级住宅地价涨幅处于次之五级住宅地价涨幅最高, 明显高于其他级别, 这是由于城市空间拓展的边缘化, 区域基础设施和交通条件的因素, 从而使地价的上涨幅度比城市中心区大 (2) 市区范围内地价水平具有明显的集聚分布特征一是在主要的商服核心区 ( 如解放路地下商业街 ), 沿主要街道地价具有接近性 ; 二是区域内存在一个或若干个地价凸点, 像这类凸点住宅用地如中小学附近的校园板块 ; 政务中心附近的政务板块 ; 万达广场地块五城市地价与房价对比分析 1. 地价与房价比值分析 216 年, 六安市综合地价 215 年环比上涨了 8.%, 同时 216 年六安市商业用房平均价格为 7168 元 / 平方米, 住宅用房平均价格为 4721 元 / 平方米而在对比地价与房价的关系中, 最本质的问题是在房屋的售价中, 地价占多大的比例在分析地价在房价中的比例时, 一般应分析楼面地价与房价的关系, 见下表 1-1 表 1-1 六安市分类楼面地价表用途商业住宅工业楼面地价 ( 元 / 平方米 ) 通过上表我们可以得出, 我市商业楼面地价平均水平为 1782 元 / 平方米, 占房价的比例为 24.86%; 住宅楼面地价平均水平为 181 元 / 平方米, 8

9 占房价的比例为 22.9% 216 年楼面地价在房价中的比例略高于 215 年楼面地价在房价中的比例从这个层面来看, 我市的楼面地价占房价的比例在合理范围内商业地价与房价的比例构成商业楼面地价与房价的比例构成商业房价商业地价图 1-7 商业地价商业房价住宅地价与房价的比例构成住宅楼面地价与房价的比例构成住宅地价, 22.9 住宅房价, 77.1 图地价变化率与房价变化率比较住宅地价住宅房价从地价和房价的动态变化来看,216 年六安市城市总体综合地价增长了 8.%,216 年商品房销售均价同比增长 3.2%,216 年六安市商业用地整体地价增长率为 6.9%, 商业用房价格同比增长率为 1.96%; 住宅用地整体地价增长率为 8.85%, 住宅用房价格同比增长率为 8.98% 从 216 年六安市地价与房价的变化情况来看 : 住宅地价与房价变化趋势一致, 说明住宅地价变化符合房地产价格一般变化规律, 住宅房产与地产市场状况相协调 9

10 六城市地价与土地市场协调状况 1. 地价变化率与土地计划供应面积增长率对比 216 年六安市政府有计划的控制城市土地供应量, 总体供应计划比 215 年下降了 18.29%, 综合用地地价增长率为 8.% 商业土地供应计划与 215 年度持平, 住宅土地供应计划比 215 年下降了 38.24%; 相对应的商业地价增长了 6.9%, 住宅地价增长了 8.85% 工业供应计划比 215 年下降了 2%, 工业地价增长了.56% 2. 地价变化率与土地实际供应面积增长率对比 216 年六安市商业用地供应量较 215 年下降了 18.97%, 地价增长了 6.9%; 住宅土地供应量较 215 年增长了 92.61%, 地价增长了 8.85%, 商业土地供应量较上一年有一定幅度的下降, 住宅土地供应量较上一年大幅度的增加 ; 工业用地供应量较 215 年下降了 32.95%, 地价增长了.56%, 工业土地供应量较上一年有一定幅度的下降合计供应总量下降了 13.97%, 综合地价上涨了 8.% 六安市在集约节约用地上, 按照土地投资强度新标准, 确保以最少的土地占有获得最大的产值效益, 提升工业企业的可持续发展能力面对国家宏观调控政策, 六安市保障各类建设用地, 除开源节流外, 注重对存量土地挖潜, 运用工业用地投资强度指标, 高效集约利用土地, 采用创新理念, 争取实现节约集约利用土地七城市地价与房屋市场协调状况 1 地价变化率与房屋供应面积增长率比较据六安市房产局统计,216 年 1-12 月, 累计批准商品房预售面积为 1

11 46.43 万平方米, 较去年同期同比增长 1.46% 其中: 商业用房批准预售面积万平方米, 较去年同期下降 7.7%; 住宅用房批准预售面积万平方米, 较去年同期增长 16.13% 相对应的商业用地地价较 215 年增长了 6.9%, 因商业用房供应减少, 出现商业地价有一定增幅, 住宅用地地价较 215 年增长了 8.85%, 住宅地价上涨幅度比房屋供应增加幅度小 2 地价变化率与房屋实际销售面积增长率对比据六安市房产局统计,216 年 1 月 -12 月共销售面积万平方米 ( 共销售商品房套 ), 较去年同期增长 % 其中: 商业用房销售面积 55.8 万平方米 ( 非住宅用房销售 5661 套 ), 较去年同期增长了 25.28%; 住宅用房销售面积万平方米 ( 住宅用房销售 586 套 ), 较去年同期增长了 % 相对应的商业用地地价较 215 年增长了 6.9%, 住宅用地地价较 215 年增长了 8.85% 216 年前三季度, 六安市居民人均可支配收入元, 同比增长了 8.8%, 随着城镇居民收入水平的不断提高, 消费结构的升级, 加之六安市城市化进程的加快和城市辐射功能的增强, 又促进了六安市的非住宅房屋刚性需求八城市地价与社会经济环境协调状况 1. 地价变化率与国内生产总值增长率比较六安市 216 年前三季度, 国内生产总值达到 816 亿元, 较 215 年增长了 6.4%, 而地价增长率为 8.% 地价增长与经济增长呈同方向变化, 反映了地价与其他市场要素的协调变化, 促进国民经济健康发展 2. 地价变化率与固定资产投资增长率对比 11

12 216 年 1-11 月, 六安市固定资产投资达到亿元, 较 215 年增长了 8.1%, 城市地价增长了 8.% 固定资产投资使得城市基础设施环境明显改善, 对地价增长起到一定的拉动作用, 但地价增长仍受市场供需关系的影响, 处于正常理性增长范围 3. 地价变化率与城市房地产投资增长率对比 216 年 1-11 月, 六安市地价增长率和房地产开发总投资增长率分别为 8.% 和 34.1%(215 年增长率为 9.7%), 地价增速远远低于房地产开发增速可以看到, 地价增长速度与房地产开发投资增速呈同方向变化, 并保持了基本的理性地价与相关经济指标增长率比较见图 1-9 地价与相关经济指标增长率 (%) 比较图地价生产总值固定资产投资房地产投资商品房销售面积九背景情况与未来趋势分析图 1-9 一城市地价变化的背景 ( 一 ) 房地产市场运行情况 12

13 1 商品房批准预售情况:216 年 1-12 月批准商品房预售面积万平方米, 其中, 住宅用房批准预售面积万平方米, 非住宅用房批准预售面积万平方米 2 商品房销售情况:216 年 1-12 月共销售面积万平方米, 同比增长了 % 其中, 住宅用房销售面积万平方米, 同比增长了 %; 非住宅用房销售面积 55.8 万平方米, 同比增长了 25.28% 3 商品房价格情况: 商品房销售均价为 4929 元 / 平方米其中, 住房销售均价为 4721 元 / 平方米 ; 非住宅用房销售均价为 7168 元 / 平方米 ( 二 ) 土地市场运行情况 1 房地产用地供需情况:216 年, 市区房地产用地计划供应面积万平方米, 其中 : 商业用途供地万平方米, 居住用途供地万平方米 ( 含保障性住房用地供应万平方米 ) 实际供应面积万平方米, 其中 : 商业用途供地万平方米, 居住用途供地万平方米 ( 含保障性住房用地供应万平方米 ) 2 土地市场招拍挂情况:216 年, 市区以招拍挂方式供应房地产开发用地 23 宗, 实际成交 23 宗, 出让土地面积约为万平方米, 出让总金额万元, 出让均价约为 3395 元 / 平方米 ( 三 ) 216 年土地和房地产市场运行整体情况呈现如下特点 : 1 商业用途用地供应面积同比减少, 非住宅用房销量增加较大 216 年商业用途供地面积万平方米, 同比下降了 18.97%, 与此相对应非住宅用房销售 5661 套, 同比增长 35.59%, 销售面积 55.8 万平方米, 同 13

14 比增长 25.28% 非住宅用房的销量增长, 体现投资者对商业地产期望高 2 居住用途供应面积同比上涨, 商品住房库存压力下降 216 年居住用途供应面积万平方米, 同比上涨了 92.61%, 与此相对应我市市区商品房可售面积万平方米, 其中住宅万平方米, 与 215 年相比, 我市去库存面积万平方米, 其中住宅去库存万平方米, 非住宅库存增加了万平方米 3 房地产市场稳中向好 216 年, 房地产市场由冷到热, 房地产开发投资额持续增长, 商品房销量不断创造新高, 商品房价格稳中有升, 房地产开发企业走出低谷, 迎来了市场的新春与此相对应我市批准商品房预售面积同比增长 1.46%, 截止 216 年 11 月房屋新开工面积同比增长了 34.4%, 开发企业建设速度增加了 ( 四 ) 政策发力, 促进房地产市场健康发展 215 年国家省市出台许多措施,216 年第一季度后房地产市场开始回暖, 各项指标逐步由下降变为增长, 展现出了良好的发展态势 216 年我市又出台了一系列的政策推进去库存工作的实施, 通过棚改货币化鼓励农民进城购房发放契税补贴和购房补贴购买商品房作为安置房源用活用足公积金等方式, 有效的化解了存量, 盘活了市场对我市房地产市场, 尤其是住房市场的消费拉动明显 216 年, 我市印发了房地产开发企业经营行为专项整治行动方案, 随后又召开了全市规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序专项整治工作会, 同时, 又修订出台了新的商品房预售资金监管办法, 通过对政策的修订和有力的行动, 我市房地产开发企业的经营行为逐步规范, 市场秩序得到了净化, 促进房地产市 14

15 场健康发展 2. 未来地价变化的趋势预测 216 年楼市经历了整体上升局部过热和调整出现的过程 216 年初之后, 房地产市场出现井喷式爆发, 呈波浪式扩散回暖 4 月份之后呈现回落调整的迹象, 自 7 8 月份以来形势迅猛逆转, 房地产市场出现过热, 面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险 9 1 月份房地产调控的集中收紧, 楼市初现降温迹象 217 年, 房地产市场将延续新一轮短期调整, 销售价格增幅将逐步回落, 也有可能出现价格回落市场调整也将呈现差异化的趋势, 由于采取的政策有差别, 市场反应程度和调整幅度将有所差异 216 年以后的几个月将延续库存减少的势头,217 年去库存压力将再次有所加大在去库存的压力及各种新政策的综合影响下, 住宅地价整体将呈微幅波动 ; 在市场趋于饱和, 一些商服地产的库存亦不容忽视, 商服地价的上升动力稍显不足 ; 对工业用地而言, 虽然土地征收费用等刚性成本持续上涨, 但限于经济运行面临的压力, 以及去产能的经济结构调整, 部分传统制造业的利润下滑, 企业竞租能力减弱, 工业地价的上升空间在短期内会受到市场挤压, 新兴业态所对应的地价存在着随行业发展竞争表现出的可上升空间 217 年, 我市城镇化进程不断加快, 城市功能日益增强我市将加快老城区城中村棚户区老旧小区改造, 规划建设停车场菜市场等配套设施, 切实改善人居环境 ; 大力发展住房租赁市场, 全面推行房屋征迁安置货币化, 改善供给结构, 激活存量, 管控增量, 促进房地产业健康发展 ; 深入开展大气污染防治专项行动, 实行最严格水资源管理制度, 增加城市品位, 提升城市的幸福指数由于 15

16 用于城市基础设施民生工程环境治理等建设投入不断增加, 再加上政策的持续利好, 会给房地产市场带来生机, 但与此同时, 房地产市场的整体库存压力依然较大, 去库存的任务仍然较重, 在这一背景下, 房价上涨的动力会被抑制, 六安市土地和房地产市场运行整体将处于窄幅波动状态 16

蚌埠市2016年年度地价状况

蚌埠市2016年年度地价状况蚌埠市 2016 年年度地价状况分析报告 ( 文 2-6) 制作单位 : 蚌埠市地价管理所制作日期 : 二〇一六年十二月二十九日 1 目录一城市地价水平及变化趋势 2 1 整体地价水平与整体变化趋势 2 2 不同用途地价水平与变化趋势 4 3 不同区段地价水平与变化趋势 8 二城市地价与房价对比分析..10 1 地价与房价比值分析 10 2 地价增长率与房价增长率比较 11 三城市地价与土地市场协调状况..11

安市整体地价水平历年状况如表 1-1 表 1-1 六安市整体地价水平历年状况 单位 : 元 / 平方米 综合 商业 住宅 工业 26 年 年 年 年

安市整体地价水平历年状况如表 1-1 表 1-1 六安市整体地价水平历年状况单位 : 元 / 平方米综合商业住宅工业 26 年年年年