¬¬

Size: px

Start display at page:

Download "¬¬"

近人别
7 years ago
Views:

1 上海 / 市场月报上海 2013 年 6 月房地产市场报告月刊 : 报告出品 : 世联地产市场研究部撰写人 : 杨婧地王频现商品住宅成交量再超百万撰写日期 : 市场走势内容摘要 : 宏观经济 :2013 年 5 月份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 2.1% 环比下降 0.6% 中央政策 :6 月 19 日, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议, 研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施会议确定推进利率市场化改革, 支持居民家庭首套自住购房大宗耐用消费品教育旅游等信贷需求地方政策 : 市建交委近日在答复市政协委员石威时透露, 新的全装修住宅室内装修设计标准及住宅装饰装修工程施工技术规程已列入编制计划, 预计在年底前完成并出台这两部标准将对全装修住宅设计和施工中质量控制提出更严格的要求市场运行 :6 月份, 上海土地市场成交火爆, 商品房用地成交万平米, 环比翻倍其中, 绿地联合体 47.2 亿摘得徐泾镇会展中心商办地块, 再次刷新年内总价地王纪录相关报告北京 2013 年 6 月房地产市场报告南京 2013 年 6 月房地产市场报告武汉 2013 年 6 月房地产市场报告济南 2013 年 6 月房地产市场报告新增供应及成交方面,6 月份, 上海商品住宅新增预售环比有所回落, 这可能会影响到 7 月份的成交量另外,6 月上海商品住宅成交万平米, 环比增两成, 仅次于 3 月份万平米的成交量, 成为今年上半年来的第二高主要源于大多开发商利用上半年最后一个月来冲刺半年报业绩, 此外, 钱荒使部分开发商有所担忧, 加快跑量对于后市, 我们预计下半年流动性有可能继续呈现偏紧状态, 从而导致开发商的外部融资成本攀升, 建议开发商从现在开始, 加强内部融资, 跑量回款, 此外, 做好存货管理和现金管理, 加强风险意识长沙 2013 年 6 月房地产市场报告市场监测报告系列周报月报半年报年报 1/18

2 一级市场 :2013 年 6 月, 上海共供应商品房用地 11 宗, 面积共万平米, 环比减少 64.4% 商品房用地成交 21 宗, 面积共万平米, 环比增长 104.3%; 成交金额达亿元, 环比上涨 14.4% 二级市场 :2013 年 6 月, 上海商品房批售面积万平米, 环比减少 36.2%, 同比增长 10.2% 其中, 商品住宅批售面积万平米, 环比减少 33.2%, 同比减少 1.0%; 商办批售面积万平米, 环比减少 43.7%, 同比增长 65.5% 2013 年 6 月, 上海商品房成交面积万平米, 环比增长 8.1%, 同比增长 9.9%, 成交均价元 / 平米, 环比增长 6.1%, 同比上涨 2.2%; 商品住宅成交面积万平米, 环比增长 21.9%, 同比增长 10.2%, 成交均价元 / 平米, 环比增长 3.2%, 同比微跌 0.4%; 商办成交面积万平米, 环比减少 28.7%, 同比增长 11.8%, 成交均价元 / 平米, 环比增长 11.8%, 同比增长 17.2% 总的来讲 :6 月份, 上海土地市场成交火爆, 商品房用地成交万平米, 环比翻倍其中, 绿地联合体 47.2 亿摘得徐泾镇会展中心商办地块, 再次刷新年内总价地王纪录新增供应及成交方面,6 月份, 上海商品住宅新增预售环比有所回落, 这可能会影响到 7 月份的成交量另外, 6 月上海商品住宅成交万平米, 环比增两成, 仅次于 3 月份万平米的成交量, 成为今年上半年来的第二高主要源于大多开发商利用上半年最后一个月来冲刺半年报业绩, 此外, 钱荒使部分开发商有所担忧, 加快跑量对于后市, 我们预计下半年流动性有可能继续呈现偏紧状态, 从而导致开发商的外部融资成本攀升, 建议开发商从现在开始, 加强内部融资, 跑量回款, 此外, 做好存货管理和现金管理, 加强风险意识 1. 宏观经济 2013 年 1-5 月份, 全国固定资产投资 ( 不含农户 ) 亿元, 同比名义增长 20.4%, 增速比 1-4 月份回落 0.2 个百分点从环比看,5 月份固定资产投资 ( 不含农户 ) 增长 1.43% 2013 年 1-5 月份, 全国房地产开发投资亿元, 同比名义增长 20.6%, 增速比 1-4 月份回落 0.5 个百分点其中, 住宅投资亿元, 增长 21.6%, 增速提高 0.3 个百分点, 占房地产开发投资的比重为 68.5% 2013 年 5 月份, 与上月相比,70 个大中城市中, 新建商品住宅 ( 不含保障性住房 ) 价格下降的城市有 3 个, 持平的城市有 2 个, 上涨的城市有 65 个环比价格上涨的城市中, 涨幅最高为 2.9% 与去年同月相比,70 个大中城市中, 价格下降的城市有 1 个, 上涨的城市有 69 个 5 月份, 同比价格上涨的城市中, 涨幅最高为 15.5%, 涨幅比 4 月份回落的城市有 1 个 2. 市场政策 2.1 中央政府 6 月 3 日, 发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示, 推进新型城镇化不是为了吸引投资, 而是要改革, 主要进行户籍制度和土地制度的改革, 预计今年底将出台改革政策国务院总理李克强 5 日介绍中国当前经济形势时称, 在世界市场持续低迷经济复苏艰难曲折的背景下, 中国工业化城镇化进程将带来巨大需求, 中国有潜力有条件实现经济持续健康发展国务院法制办会同住建部及国土部已经开始起草不动产登记条例, 为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障国务院办公厅近日印发深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案, 要求有关部门加强现代流通体系建设全面提升流通信息化水平等工作的进一步分解和细化, 抓紧制定具体落实措施并明确要求加大流通业用地支持力度, 但禁止以物流中心商品集散地等名义圈占土地, 防止土地闲臵浪费 2/18

3 6 月 10 日, 审计署公布 36 个地方政府本级 2011 年以来政府性债务情况的抽查结果截至 2012 年底,36 个地方政府债务余额亿元, 比 2010 年增加亿元, 增长 12.94% 6 月 14 日召开的国务院常务会议要求, 要强化节能环保指标约束, 对未通过能评环评的项目, 不得批准开工建设, 不得提供土地, 不得提供贷款支持, 不得供电供水国土部部长姜大明近期提出, 全面推进城镇工矿农村基础设施等各类土地节约集约利用, 是未来一个时期节约集约用地的主攻方向与此同时, 还要加强顶层设计, 做好风险防控, 特别是要守住几个底线, 要坚守耕地红线, 切实维护群众土地合法权益, 严格土地监管, 在先行先试中坚持依法行政 6 月中旬, 国土资源部批复了广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案就此,6 月 17 日国土资源部与广东省人民政府联合召开推进节约集约用地示范省建设会议指出, 广东可在在土地审批制度改革方面先行先试, 加大闲臵土地处臵力度, 加快批而未供建设用地供地进度, 盘活利用存量用地, 且在保护农民权益的前提下可探索宅基地退出机制 6 月 19 日, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议, 研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施会议确定推进利率市场化改革, 支持居民家庭首套自住购房大宗耐用消费品教育旅游等信贷需求中国人民银行货币政策委员会 2013 年第二季度例会日前在北京召开, 央行表示, 将密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化, 继续实施稳健的货币政策, 并着力增强政策的前瞻性针对性和灵活性, 适时适度进行预调微调作为牵一发动全身的重大改革, 土地管理制度改革将坚持保障经济社会发展保护耕地资源保障土地权益三保原则, 促进工业化信息化城镇化和农业现代化同步发展据国土资源部副部长王世元消息, 目前土地制度改革研究小组已初步形成关于改革完善土地管理制度的 7 方面 27 条改革政策建议 6 月 24 日, 国土资源部促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会在浙江绍兴召开, 来自天津山东内蒙古苏州等 13 个省 ( 区市 ) 市国土资源主管部门的负责人, 围绕如何在城镇化进程中改革完善现行土地管理制度, 争相谈体会提建议国土资源部部长姜大明表示必须抓住城镇化转型发展的有利时机, 推进土地管理制度的改革完善, 释放改革红利, 促进土地高效配臵和节约集约利用 6 月 25 日, 中国人民银行表示, 为保持货币市场平稳运行, 近日央行已向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持, 一些自身流动性充足的银行也开始发挥稳定器作用向市场融出资金, 货币市场利率已回稳 6 月 26 日, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议, 研究部署加快棚户区改造, 继续做好房地产市场调控会议表示, 今年以来中国经济形势总体平稳, 要保持政策连续性和稳定性, 稳定市场预期同时, 要积极采取既稳增长又调结构一举多得的有效措施, 着力扩大内需 6 月 26 日, 全国人大常委会听取国务院关于城镇化建设工作情况告报国家发改委主任徐绍史表示, 要建立市场配臵和政府保障相结合的住房制度全面放开小城镇和小城市落户限制, 有序放开中等城市落户限制, 逐步放宽大城市落户条件, 合理设定特大城市落户条件, 逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民此外, 要不断推动形成总量基本平衡结构基本合理房价与消费能力基本适应的住房供需格局, 有效保障城镇常住人口的合理住房需求 2.2 地方政府 6 月初, 上海浦东自由贸易区一揽子方案已送达国务院各委办会签按照此前设定的工作安排, 如各委办对方案无异议, 浦东自由贸易区最早将于 7 月正式获批沪住宅装修新标准年内将出台, 号称精装修的住宅实际粗糙装修的尴尬有望缓解市建交委近日在答复市政协委员石威时透露, 新的全装修住宅室内装修设计标准及住宅装饰装修工程施工技术规程已列入编制计划, 预计在年底前完成并出台这两部标准将对全装修住宅设计和施工中质量控制提出更严格的要求随着上海市居住证管理办法 7 月 1 日起正式实施, 今后本市居住证持有人需每年办理一次居住证签注 ; 同时, 持证人将根据不同积分, 享受子女教育社会保险住房等相应公共服务待遇 ; 居住证积分指标体系由 3/18

4 基础指标加分指标减分指标和一票否决指标组成, 总标准分值目前为 120 分, 而在积分管理办法试行期间, 在本市临港地区工作并居住可获最高 20 分的积分自今年 7 月 1 日起, 上海市职工住房公积金的缴存基数由 2011 年月平均工资调整为 2012 年月平均工资 2013 年度职工本人和单位住房公积金缴存比例仍为各 7%, 补充住房公积金缴存比例仍为各 1% 至 8%, 具体比例由各单位确定根据规定,2013 年度住房公积金月缴存额上限为 1970 元, 按职工本人和单位各 7% 的缴存比例所对应的月缴存额下限为 204 元 1. 一级市场 1.1 供应分析 2013 年 6 月上海共供应商品房用地 11 宗, 面积共万平米, 环比减少 64.4% 此外,6 月上海供应动迁安臵房用地 1 宗, 面积共 5.24 万平米其中, 住宅用地供应 5 宗, 共万平米 2013 年 6 月上海住宅用地供应一览表地块名称地块区域地块四至地块用途地块面积 ( 万平米 ) 容积率出让时间截止日期松江区洞泾镇新农河一号地块嘉定区安亭镇秦安路以东曹安公路以北地块嘉定区马陆镇地块浦东新区张江高科技园区中区 C-10-3 C-10-6 地块奉贤区青村镇 A 区域地块松江嘉定嘉定浦东奉贤东至 : 顾家湾路, 南至 : 蔡家浜路, 西至 : 新农河路, 北至 : 顾家湾路东至 : 基地边界, 南至 : 曹安公路, 西至 : 秦安路, 北至 : 泽普路东至 : 育英南街, 南至 : 崇慧路, 西至 : 马泾河, 北至 : 崇文路东至 : 规划百业路, 南至 : 规划环科路, 西至 : 规划 C-10-2 C-10-5 地块东侧边界, 北至 : 规划中科路 ( 地块四至范围应以附图红线为准 ) 东至 : 人民路, 南至 : 浦南运河, 西至 : 未建设用地, 北至 : 环镇北路商办用地供应 6 宗, 共万平米居住用地居住用地居住用地商住用地商住用地数据来源: 世联数据平台 2013 年 6 月上海商办用地供应一览表地块名称地块区域地块四至地块用途地块面积 ( 万平米 ) 容积率出让时间截止日期 4/18

5 地块名称地块区域地块四至地块用途地块面积 ( 万平米 ) 容积率出让时间截止日期崇明县陈家镇 CMS 单元 01-04( 滨江 10 号 ) 地块崇明东至 : 路港河, 南至 : 揽海路, 西至 : 滨江休闲运动居住社区 11 号地块, 北至 : 瀛陈公路商业用地虹口区提篮桥街道 hk275a-02 号地块虹口东至 : 商丘路, 南至 : 东余杭路, 西至 : 居住小区, 北至 : 周家嘴路商办用地青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧地块青浦东至漕盈路, 西至公共绿地, 南至规划道路, 北至淀山湖大道商办用地徐汇区徐家汇街道地块徐汇东至 :142-3 地块, 南至 : 裕德路, 西至 : 文定路, 北至 :142-1A 142-1B 地块商办用地闵行区浦江镇友谊河浦星公路口 G1-10 地块闵行东至 : 规划浦顺路, 南至 : 用地红线, 西至 : 浦星公路, 北至 : 友谊河商办用地青浦区赵巷镇商业服务区 C05-03 地块青浦东至 : 嘉松公路, 南至 : 镇中路, 西至 : 佳迪路, 北至 : 佳采路商业用地年 6 月上海供应动迁安臵房用地 1 宗, 面积共 5.24 万平米 2013 年 6 月上海动迁安臵房用地供应一览表地块名称地块区域地块四至地块用途地块面积 ( 万平米 ) 容积率出让时间截止日期嘉定区嘉定新城崇文西路以北沈徐路以西地块嘉定东至 : 沈徐路, 南至 : 崇文西路, 西至 : 崇文西路, 北至 : 崇福路动迁安臵房成交分析 2013 年 6 月上海成交商品房用地 21 宗, 面积共万平米, 环比增长 104.3%; 成交金额达亿元, 环比上涨 14.4% 此外,6 月上海动迁安臵房用地成交 6 宗, 面积为万平米, 成交金额达 6.68 亿元其中, 商品住宅用地成交 9 宗, 共万平米, 总金额达亿元 2013 年 6 月上海住宅用地成交一览表 5/18

6 地块名称地块区域地块用途地块面积 ( 万平米 ) 楼板价 ( 元 / 平米 ) 成交金额 ( 万元 ) 竞得人成交日期嘉定区徐行镇启宁路以西胜竹东路以北地块嘉定居住用地上海新湾投资发展有限公司闵行区虹桥商务区核心区北片区 08 号地块闵行商住办用地上海新长宁 ( 集团 ) 有限公司闵行区虹桥商务区核心区北片区 06 号地块闵行住办用地上海极富房地产开发有限公司青浦区赵巷镇 30A-05A 地块青浦商住用地上海龙湖臵业发展有限公司奉贤区柘林镇区域嘉定区外冈镇地块嘉定区安亭镇才科路以西百安公路以南地块嘉定区安亭镇康苏路以西百安公路以南地块奉贤区青村镇 B02-02 B02-03 区域地块奉贤嘉定商住办用地商住办用地上海祥源房地产有限公司廊坊市上城房地产开发有限公司, 上海银晨实业 ( 集团 ) 有限公司嘉定居住用地上海隽安臵业嘉定商住用地上海隽安臵业奉贤居住用地上海百弘工贸有限公司, 上海方南臵业有限公司商办用地成交 12 宗, 共万平米, 总金额达亿元其中, 青浦区徐泾镇会展中心 3 地块以 47.2 亿元被绿地和福建泰坤联合拿得, 溢价率 6.7%, 楼板价 8539 元 / 平米, 自此, 沪上年内总价地王纪录再次被刷新 2013 年 6 月上海商办用地成交一览表地块名称地块区域地块用途地块面积 ( 万平米 ) 楼板价 ( 元 / 平米 ) 成交金额 ( 万元 ) 竞得人成交日期青浦区赵巷镇赵巷商业服务区 E1-01 地块青浦商办用地上海熊猫机械 ( 集团 ) 有限公司闸北区 103 街坊 27 丘地块闸北商办用地福州泰禾房地产开发有限公司 /18

7 地块名称地块区域地块用途地块面积 ( 万平米 ) 楼板价 ( 元 / 平米 ) 成交金额 ( 万元 ) 竞得人成交日期嘉定区胜辛路以东叶城路以北地块嘉定商办用地上海红土臵业有限公司, 上海天居投资有限公司浦东新区上海世博会地区 A13A-02 地块浦东商办用地中国银联股份有限公司浦东新区上海世博会地区 A13A-03 地块浦东商办用地中国电子科技集团公司闵行区虹桥商务区核心区南片区 01 号地块闵行办公用地全球商品博览汇有限公司, 全球商品博览汇集团有限公司闵行区虹桥商务区核心区北片区 09 号地块闵行商办用地新华联不动产股份有限公司, 北京新华联长基商业地产有限公司闵行区虹桥商务区核心区南片区 03 号地块闵行商业用地全球商品博览汇有限公司, 全球商品博览汇集团有限公司长宁区新泾镇 222 街坊 2/2 丘 ( 临空 2 号办公 ) 地块长宁办公用地上海园林 ( 集团 ) 有限公司青浦区徐泾镇会展中心 3 地块 (02-01) 青浦商办用地绿地地产集团有限公司, 福建泰坤贸易有限公司浦东新区周浦中心镇 06 单元 A-11-1 地块浦东商业用地上海康荣石油发展有限公司松江区轨道交通泗泾片区 SJSB0003 单元号地块松江商办用地上海大隅实业发展有限公司 /18

8 另外,6 月上海动迁安臵房用地成交 6 宗, 面积为万平米, 成交金额达 6.68 亿元 2013 年 6 月上海动迁安臵房用地成交一览表地块名称地块区域地块用途地块面积 ( 万平米 ) 楼板价 ( 元 / 平米 ) 成交金额 ( 万元 ) 竞得人成交日期松江区小昆山镇文翔路一号动迁安臵房地块松江动迁安臵房上海松江小城镇发展有限公司青浦区香花桥街道 C 地块青浦动迁安臵房上海浦西房地产开发有限公司松江区新浜镇新颖路 2 号 A-1 动迁安臵房地块松江动迁安臵房上海新芃房地产开发有限公司松江区新浜镇新颖路 2 号 A-2 动迁安臵房地块松江动迁安臵房上海新芃房地产开发有限公司青浦区徐泾镇徐灵路北侧地块青浦动迁安臵房上海徐泾房地产有限公司嘉定区嘉定新城崇文西路以北沈徐路以西地块嘉定动迁安臵房上海绿地源嘉臵业有限公司 /18

9 2013 年 6 月上海商品房用地供应达万平米, 环比减少 64.4%, 同比减少 16.9%; 商品房用地成交万平米, 环比大增 104.3%, 同比大增 145.1% 2. 二级市场 2.1 供应分析 2013 年 6 月上海商品房批售面积万平米, 环比减少 36.2%, 同比增长 10.2% 上海 19 个区县中, 闵行批售面积最大, 共万平米, 占全市批售面积的 14.6%; 普陀排名第二, 批售面积为万平米, 占全市批售面积的 14.5%; 嘉定排名第三, 批售面积为万平米, 占全市批售面积的 12.0% 其中, 闸北卢湾虹口崇明长宁 5 个城区无新增商品房批售 9/18

10 2013 年 6 月上海商品住宅批售面积万平米, 环比减少 33.2%, 同比减少 1.0% 上海 19 个区县中, 闵行批售面积最大, 共万平米, 占全市住宅批售面积的 17.2%; 宝山排名第二, 批售面积为万平米, 占全市住宅批售面积的 15.1%; 嘉定排名第三, 批售面积为万平米, 占全市住宅批售面积的 14.0% 而闸北卢湾徐汇长宁虹口崇明黄埔 7 个城区均无新增商品住宅批售 2013 年 6 月上海商办批售面积万平米, 环比减少 43.7%, 同比增长 65.5% 上海 19 个区县中, 普陀批售面积最大, 共 7.13 万平米, 占全市商办批售面积的 23.3%; 黄埔排名第二, 批售面积为 6.49 万平米, 占全市商办批售面积的 21.3%; 奉贤排名第三, 批售面积为 6.48 万平米, 占全市商办批售面积的 21.2% 而崇明长宁金山闸北虹口卢湾静安 7 个城区均无新增商办批售 2.2 成交分析商品房成交分析从成交走势来看,6 月上海商品房的成交量及成交均价环比呈量价齐升态势商品房成交面积万平米, 环比增长 8.1%, 同比增长 9.9% 商品房成交均价为元 / 平米, 环比增长 6.1%, 同比上涨 2.2% 从区域成交来看, 上海商品房销售面积以嘉定闵行南汇居多, 分别占全市销售面积的 15.4% 13.2% 和 12.3% 其中, 嘉定以成交万平米位居榜首, 主要由悦合国际广场 (29038 平米 ) 华润臵地菁英苑 (16936 平米 ) 联合带动 ; 闵行以万平米位居第二, 主要由万科城 Vcity( 东块 )(52318 平米 ) 万科城 Vcity( 西块 )(21033 平米 ) 联合带动 ; 南汇以万平米位居第三, 主要由御沁园 (37571 平米 ) 带动卢湾成交最少, 仅成交 0.14 万平米商品房成交均价卢湾最高, 为元 / 平米, 金山均价最低, 仅 9905 元 / 平米 2013 年 6 月上海市商品房共计成交套, 环比增长 10.6%, 同比增长 15.7% 2013 年 6 月上海商品房成交排名 TOP10 楼盘一览表 ( 按销售面积排名 ) 排名项目名称区域物业类型销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 平米 ) 销售均价 ( 元 / 平米 ) 10/18

11 排名项目名称区域物业类型销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 平米 ) 销售均价 ( 元 / 平米 ) 1 马桥景城乐康苑 ( 东块 ) 闵行住宅御沁园南汇住宅卓越商务中心奉贤住办悦合国际广场嘉定商办宝华海尚郡庭浦东住宅马桥景城乐康苑 ( 西块 ) 闵行住宅三花现代城宝山住宅旭辉澜悦苑宝山住宅格兰华庭金山住宅绿地新江湾名邸杨浦住宅年 6 月上海成交面积前十强的楼盘总面积达万平米, 占上海全市成交面积的 20.0% 从区域分布来看, 上周成交面积前十强楼盘分布为 : 宝山闵行各 2 个, 南汇奉贤嘉定浦东金山杨浦各 1 个商品住宅成交分析从成交走势来看,6 月上海商品住宅成交量和成交均价环比呈量价齐升态势商品住宅成交面积万平米, 环比增长 21.9%, 同比增长 10.2%; 商品住宅成交均价为元 / 平米, 环比增长 3.2%, 同比微跌 0.4% 从区域成交来看, 上海商品住宅销售面积以闵行南汇和嘉定居多, 分别占全市销售面积的 15.0% 13.8% 和 12.4% 其中闵行以成交万平米位居榜首 ; 南汇以成交万平米位居第二 ; 嘉定以成交万平米位居第三卢湾成交最少, 仅成交 0.14 万平米商品住宅成交均价黄埔最高, 为元 / 平米, 金山均价最低, 仅 9694 元 / 平米 2013 年 6 月上海市商品住宅共计成交 9342 套, 环比增长 23.6%, 同比增长 11.7% 商办成交分析 11/18

12 从成交走势来看, 商办的成交量和成交均价环比呈量跌价涨态势 6 月上海商办成交面积万平米, 环比减少 28.7%, 同比增长 11.8% 商办成交均价为元 / 平米, 环比增长 11.8%, 同比增长 17.2% 从区域成交来看, 上海商办销售面积以嘉定松江和宝山居多, 分别占全市销售面积的 29.1% 10.6% 和 7.9% 其中嘉定以成交 7.17 万平米位居榜首 ; 松江以成交 2.61 万平米位居第二 ; 宝山以成交 1.95 万平米位居第三 ; 卢湾上月成交最少, 面积为 0.01 万平米, 静安上月无成交商办成交均价卢湾最高, 为元 / 平米, 金山成交均价最低, 仅元 / 平米 2013 年 6 月上海市商办共计成交 2790 套, 环比减少 18.2%, 同比增长 31.6% 2.3 供销分析 2013 年 6 月, 上海住宅预售面积小于成交面积, 预售面积为万平米, 成交面积为万平米, 相差万平米 12/18

13 2013 年 6 月, 上海商办预售面积大于成交面积, 预售面积为万平米, 成交面积为万平米, 相差 5.89 万平米 2013 年 6 月, 南汇普陀金山的住宅预售面积与成交面积的差值较大闵行住宅预售面积位居全市第一, 为万平米全市整体呈现预售面积小于成交面积的态势, 面积差距为万平米 2013 年 6 月, 黄埔普陀嘉定商办预售面积与成交面积的差值较大 ; 普陀商办预售面积位居全市第一, 为 7.13 万平米全市整体呈现预售面积大于成交面积的态势, 面积差距为 5.89 万平米 2.4 存量分析截止至 2013 年 7 月 1 日, 全市商品房存量面积达万平米, 存量套数套, 存量面积和存量套数都略有减少以前 12 个月的销售速度来计算, 全市商品房存量套数大概需要 13.0 个月才能消化 ; 存量面积则大概需要 17.4 个月 ; 存量房的消化压力依然很大其中住宅存量面积达万平米, 存量套数套 13/18

14 上海住宅存量及消化时间 ( 数据截止至 2013 年 7 月 1 日 ) 区域存量套数消化时间存量面积消化时间近 12 个月平均销售套数 ( 套 ) 存量消化时间 ( 月 ) 近 12 个月平均销售面积 ( 万平米 ) 存量消化时间 ( 月 ) 合计宝山长宁崇明奉贤虹口黄浦嘉定金山静安卢湾闵行南汇浦东普陀青浦松江徐汇杨浦 /18

15 闸北从以上图表可以看出, 以前 12 个月的销售速度来计算, 全市住宅存量套数大概需要 8.0 个月才能消化 ; 存量面积则大概需要 10.6 个月从区域来看, 按照目前各区前 12 个月住宅销售数据, 静安卢湾的住宅销售压力较大, 存量套数分别需要 57.2 个月 37.5 个月才能消化, 消化存量面积分别需要 48.1 个月 44.0 个月商办存量面积达万平米, 存量套数套上海商办存量及消化时间 ( 数据截止至 2013 年 7 月 1 日 ) 区域存量套数消化时间存量面积消化时间近 12 个月平均销售套数 ( 套 ) 存量消化时间 ( 月 ) 近 12 个月平均销售面积 ( 万平米 ) 存量消化时间 ( 月 ) 合计宝山长宁崇明奉贤虹口黄浦嘉定金山静安卢湾闵行南汇浦东普陀 /18

16 青浦松江徐汇杨浦闸北从以上图表可以看出, 以前 12 个月的商办销售速度来计算, 全市商办存量套数大概需要 25.9 个月才能消化 ; 存量面积则大概需要 37.7 个月从区域来看, 按照目前各区前 12 个月住宅销售数据, 长宁黄埔商办销售压力较大, 存量套数分别需要个月个月才能消化, 消化存量面积分别需要 75.0 个月 85.9 个月 6 月份, 上海土地市场成交火爆, 商品房用地成交万平米, 环比翻倍其中, 绿地联合体 47.2 亿摘得徐泾镇会展中心商办地块, 再次刷新年内总价地王纪录新增供应及成交方面,6 月份, 上海商品住宅新增预售环比有所回落, 这可能会影响到 7 月份的成交量另外,6 月上海商品住宅成交万平米, 环比增两成, 仅次于 3 月份万平米的成交量, 成为今年上半年来的第二高主要源于大多开发商利用上半年最后一个月来冲刺半年报业绩, 此外, 钱荒使部分开发商有所担忧, 加快跑量对于后市, 我们预计下半年流动性有可能继续呈现偏紧状态, 从而导致开发商的外部融资成本攀升, 建议开发商从现在开始, 加强内部融资, 跑量回款, 此外, 做好存货管理和现金管理, 加强风险意识 16/18

17 市场周报深圳市场研究部 2011 年第 9 周世联地产成立亍 1993 年, 是国内最早从事房地产与业咨询的服务机构 2007 年, 世联地产整体改制, 成立深圳世联地产顾问股份有限公司 2009 年 8 月 28 日, 世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市, 成为首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商经过 18 年的发展, 世联地产现已成为全国性的房地产服务提供商至今, 世联地产拥有 43 家分支机构, 已为全国 200 多个城市的客户超过 5000 个房地产项目提供了高品质的综合服务世联地产以深圳为总部, 分别在珠三角长三角环渤海等区域建立起华南华东华北山东四大业务中心, 形成咨询 + 实施独特的业务模式, 提供从区域开发旧城改造土地出让到项目开发销售以及二手房租售的综合服务, 幵凭借本地智慧和全国共享的知识平台, 为客户跨地域和细分市场下的多样化精细化发展提供强有力的支持世联地产以为客户挖掘物业价值, 降低交易成本, 解决房地产问题作为经营之本, 丌断强化持续推劢中国房地产市场发展的服务力量, 致力亍成为中国房地产市场服务的第一选择深圳世联地产顾问股份有限公司深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 北京世联房地产顾问有限公司北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号中环世贸 C 座 6 层 -7 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 上海世联房地产顾问有限公司上海市闸北区天目西路 218 号嘉里丌夜城大厦第一座 38 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 天津世联关业房地产咨询有限公司天津市和平区解放北路 188 号信达广场 10 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 广州市世联房地产咨询有限公司广州市天河区体育东路 138 号金利来大厦室电话 : 传真 : 邮政编码 : 东莞世联地产顾问有限公司东莞市南城区元美路华凯广场 A 座单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 世联房地产咨询 ( 惠州 ) 有限公司惠州市惠城区江北沿江二路富力国际中心 21 楼 11 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 珠海世联房地产咨询有限公司珠海市香洲区吉大海滨南路 47 号光大国际贸易中心大厦 17F8-9 单位电话 : 传真 : 邮政编码 : 佛山世联房地产顾问有限公司佛山市创意产业园 7 号楼 2 层 201 房电话 : 传真 : 邮政编码 : 杭州世联房地产咨询有限公司杭州市天目山路 294 号杭钢冶金科技大厦 10 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 厦门世联关业房地产顾问有限公司厦门市鹭江道 8 号国际银行大厦 16 楼 C/D 单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 福州世联房地产顾问有限公司福州市五四路 158 号环球广场 A 区 19 楼单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 四川嘉联关业地产顾问有限公司成都市人民南路四段 27 号商鼎国际 1 栋 B 座 17 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 重庆纬联地产顾问有限公司重庆市渝中区中山三路 131 号希尔顿商厦 31 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 常州世联房地产咨询有限公司常州市天宁区兲河东路 66 号九州环宇大厦 1515 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 深圳市世联行房地产经纪有限公司深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 世联雅园物业管理有限公司深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 14 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 北京世联房地产顾问有限公司哈尔滨分公司地址 : 哈尔滨市南岗区长江路 157 号盟科汇 B 区 520 室电话 : 传真 : 邮编 : 昆明世联卓群房地产经纪有限公司地址 : 昆明市三市街 6 号柏联广场写字楼 13 楼 1310 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 世联房地产咨询 ( 惠州 ) 有限公司大亚湾分公司地址 : 惠州市大亚湾西区上杨开城大道富康国际 8 楼单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 苏州世联行房地产经纪有限公司地址 : 苏州市干将东路 666 号和基广场 430 室电话 : 传真 : 邮编 : 南昌世联置业有限公司地址 : 南昌市红谷滩新区红谷中大道 1326 号江报传媒大厦五层西南单元电话 : 传真 : 邮编 : /

18 市场周报深圳市场研究部 2011 年第 9 周长沙世联关业房地产顾问有限公司长沙市芙蓉中路二段 80 号顺天国际财富中心 36 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 沈阳世联关业房地产顾问有限公司沈阳市和平区和平北大街 69 号总统大厦 C 座 16 层室电话 : 传真 : 邮政编码 : 大连世联关业房地产顾问有限公司大连市中山区中山路 136 号希望大厦 1202 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 西安世联投资咨询有限公司西安市科技路 33 号高新国际商务中心 32 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 合肥世联投资咨询有限公司合肥市政务区东流路 999 号新城国际 B 座 10 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 武汉世联关业房地产顾问有限公司武汉市江汉区建设大道 847 号瑞通广场 B 座 19 层及 21 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 深圳世联房地产顾问无锡有限公司无锡市中山路 359 号东方广场 B 座 10 楼 A-E/M 单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 南宁世联房地产咨询有限公司地址 : 南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 30 楼 C-D 座电话 : 传真 : 邮编 : 南京世联关业房地产投资咨询有限公司地址 : 南京市白下区汉中路 1 号国际金融中心 16 楼 A 座电话 : 传真 : 邮编 : 青岛世联怡高物业顾问有限公司地址 : 青岛市市南区南京路 8 号府都大厦 10 楼电话 : 传真 : 邮编 : 佛山世联房地产顾问有限公司顺德分公司地址 : 佛山市顺德区大良新桂路明日广场一座 2402 室电话 : 传真 : 邮编 : 珠海世联房地产咨询有限公司中山分公司地址 : 中山市关政路 1 号中环广场 3 座 13A 全层电话 : 传真 : 邮编 : 宁波世联房地产咨询有限公司地址 : 宁波市海曙区和义路万豪 1202 室电话 : 传真 : 邮编 : 成都世联关业房地产顾问有限公司成都武侯区人民南路三段 2 号汇日央扩国际广场 18 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 山东世联怡高物业顾问有限公司济南市历下区经十路 9777 号鲁商国奥城 2 号写字楼 17 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 临沂世联怡高房地产经纪有限公司临沂市兰山区新华路 12 号万阅城 A 座室电话 : 传真 : 邮政编码 : 免责申明本报告仅作提供资料之用, 属亍非盈利性的市场信息交流行为如需引用, 请增加由亍统计时间和口径的差异, 可能出现不相兲政府部门最终公布数据丌一致的情形, 最终以政府部门权威数据为准的提示本公司力求报告内容准确完整, 但丌对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有, 如需引用和转载, 需征得版权所有者的同意任何人使用本报告, 视为同意以上申明 18/

¬¬

218 年第 37 周 218.9.1-218.9.16 第 37 周 : 一手量价均降, 二手成交量上升 218 年第 37 周 218.9.1-218.9.16 深圳 / 市场周报第 37 周 218 年 9 月 1 日 218 年 9 月 16 日, 深圳无新增用地, 无土地成交第 37 周, 全市无新增预售项目第 37 周, 深圳一手住宅市场共成交 551, 成交面积 5.385