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侈艇章佳
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1 2010 年杭州市主城区土地市场分析报告浙江大学房地产研究中心课题组本报告起草人 : 任超群二零壹壹年一月十一日

2 目录一. 总体分析 : 成交量回落, 地价继续上涨... 4 (1) 成交金额回落近四成... 4 (2) 多因素助长地王再现... 5 (3) 高地价支撑房价... 7 (4) 地价涨幅明显低于房价涨幅... 7 (5) 土地市场协同房地产市场, 呈 U 型走势... 8 二. 季度分析 : 土地市场两头热中间冷... 9 (1) 第一季度 : 土地市场量价齐高 (2) 第二季度 : 调控下土地市场量价具跌 (3) 第三季度 : 土地市场成交清淡 (4) 第四季度 : 政府岁末强力推地三. 区域分析 : 拱墅区成供地主力, 西湖区为地价高地 (1) 上城区土地出让量最少, 商业用地楼面地价高 (2) 下城区宅地量少价高, 商业用地集聚于新天地 (3) 拱墅区土地交易活跃, 申花板块价格最高 (4) 西湖区宅地地价最高, 商业用地成交活跃 (5) 江干区工业用地出让量较大, 溢价率不高 (6) 下沙工业用地出让最多, 住宅用地价格最低 (7) 滨江区项目不多, 地价溢价率价高四. 竞争分析 : 竞争激烈, 资金是王道 (1) 本地开发商拿地趋于理性 (2) 外来开发商蜂拥而至 (3) 央企拿地不差钱

2010 年是史上最严厉的政策调控年从 2009 年年底到 2010 年年末, 中央各部委不断升级调控政策, 保障房的全面提速和限购令的实施是调控的两大重点具体来看,2009 年 12 月 17 日, 五部委发布关于财政部关于部委进一步加强土地出让收支管理的通知, 规定今后在土地出让中, 首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50% 紧接着,2010 年 1 月 10

3 2010 年是史上最严厉的政策调控年从 2009 年年底到 2010 年年末, 中央各部委不断升级调控政策, 保障房的全面提速和限购令的实施是调控的两大重点具体来看,2009 年 12 月 17 日, 五部委发布关于财政部关于部委进一步加强土地出让收支管理的通知, 规定今后在土地出让中, 首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50% 紧接着,2010 年 1 月 10 日的国十一条和 4 月 17 日的新国十条对二套住房贷款进行了严格的管理和规定, 提高了第二套住房的首付比例, 提高了贷款利率在 9 月底, 相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策在新国十条的基础上, 政策进一步发出了限购令, 规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ; 继而在 11 月 13 日, 中国住房和城乡建设部财政部人民银行银监会等四部委再次发出通知, 全面叫停第三套住房公积金贷款, 并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成但是, 在各方面因素的综合作用下, 中国各大城市的土地出让收入再创新高从世联数据平台来看, 截止 2010 年 12 月 30 日,28 个重点监测城市土地出让金达到亿元, 同比增长 35% 其中, 北京位居第一, 土地出让金达到 1615 亿元, 同比增长 74%; 上海位居第二, 土地出让金达 1497 亿元 ; 大连位居第三, 土地出让金达 1073 这三个城市的土地出让金收入均超过了千亿元从土地出让金涨幅上看, 除杭州广州沈阳厦门西安长春和珠海 7 个城市外, 其余 21 个城市土地出让金保持同比增长, 大连武汉哈尔滨长沙四城市甚至出现成倍增长的趋势表年中国 28 个重点城市土地出让金收入排名情况注 : 资料来自搜房网 / html, 数据来源自世联数据平台, 截止到 2010 年 12 月 30 日 2

从成交价格上看,2010 年一线城市土地价格涨幅减小, 二三线城市土地市场价格上涨明显从表 2 的数据中看以看出, 一线城市地价涨幅较小, 平均溢价率同比去年也有所降低 2010 年北京市平均楼面地价为 7968 元 / 平方米, 同比上涨 39%; 上海广州和深圳等一线城市的楼面地价同比都有所下降,

12 个重点城市的平均楼面地价情况注 : 资料来自中原地产研究网,http://ccpr.centaline.com.cn/3text268.aspx?

4 从成交价格上看,2010 年一线城市土地价格涨幅减小, 二三线城市土地市场价格上涨明显从表 2 的数据中看以看出, 一线城市地价涨幅较小, 平均溢价率同比去年也有所降低 2010 年北京市平均楼面地价为 7968 元 / 平方米, 同比上涨 39%; 上海广州和深圳等一线城市的楼面地价同比都有所下降, 深圳的楼面地价甚至下降了 50% 另外,2010 年北京上海广州和深圳等一线城市的地价溢价率相比 2009 年都有明显的减少相反, 其他非一线城市, 如重庆天津武汉成都南京和沈阳等城市的 2010 年的平均楼面地价均有不同幅度的上涨,2010 年的地价溢价率也明显高于 2009 年水平表年中国 12 个重点城市的平均楼面地价情况注 : 资料来自中原地产研究网, 数据来自中原土地监测系统, 中原集团研究中心从成交结构上看, 相比住宅用地, 商业地产用地的建筑面积有大幅增长从表 3 的数据看出,2010 年 28 个重点城市住宅用地建筑面积同比增长率为 13%, 增速远远低于商业办公用地的增长速度 (39%) 表年不同区域住宅用地和商业办公用地的建筑面积情况资料来自搜房网 / html, 数据来源自世联数据平台, 截止到 2010 年 12 月 30 日 3

5 1 2 作者从住在杭州网和杭州市国土资源局网站收集 2010 年杭州市主城区 ( 不包括萧山和余杭 ) 各类用途 ( 包括住宅商业和工业用途 ) 的土地, 对 2010 年杭州市主城区的土地市场进行分析一. 总体分析 : 成交量回落, 地价继续上涨 (1) 成交金额回落近四成 2010 年杭州市主城区共实现土地出让金收入 499 亿元 ( 包括住宅用地商业用地和工业用地 ), 比 2009 年减少了 36.08% 总体来看, 相比 2009 年,2010 年的土地市场成交量明显回落, 其中住宅用地成交量明显减少 ; 商业用地成交宗数有所减少, 但是成交面积和金额都略有增长, 工业用地的成交宗数成交面积和成交金额均有所增长从表 4 的数据可以看出,2010 年杭州市主城区共成交土地 ( 包括住宅商业和工业 ) 101 宗, 共出让土地面积万平方米, 成交金额 499 亿元与 2009 年同期相比, 成交宗数成交面积和成交金额分别下降了 32.67% 25.10% 和 36.08% 其中, 住宅用地出让减少量最大,2010 年仅成交 29 宗住宅用地, 相比 2009 年减少了 59.72%; 成交面积万平方米, 同比减少 52.99%; 成交金额万元, 同比减少 45.65% 商业用地成交宗数为 35 宗, 比 2009 年减少了 8 宗, 但是成交面积万平方米, 同比增长了 18.6%; 成交金额万元, 同比增长了 12.83% 工业用地成交 37 宗, 成交面积万平方米, 同比增长 39.16%; 成交金额 5.97 亿元, 同比增长 52.43% 虽然 2010 年土地出让宗数明显减少, 但是相比 2009 年,2010 年出让地块的单宗规模更大 2010 年平均地块面积为平方米, 住宅用地地块面积最大为平方米, 商业用地为平方米, 明显大于 2009 年的地块规模总体来看, 杭州市 2010 年土地市场并没有完成预期的出让计划从 2010 年 3 月份和 8 月份推出的 2010 年读地手册中可以看出, 政府预计今年推出 117 宗商品房用地, 土地面积达平方米而事实上, 在严厉的调控政策下,2010 年杭州仅推出了出让计划中的 49 宗商品房用地, 还有 68 宗未推出, 占预计出让宗数的一半不到

6 表年杭州主城区所有土地成交情况商业用地住宅用地工业用地各类合计出让宗数 ( 宗 ) 出让面积 ( 万平方出让金额 ( 亿元 ) 平均单宗面积 ( 平方平均单宗金额 ( 万元 ) 出让宗数 ( 宗 ) 出让面积 ( 万平方出让金额 ( 亿元 ) 平均单宗面积 ( 平方平均单宗金额 ( 万元 ) 出让宗数 (%) 出让面积 (%) 年同比增出让金额 (%) 长 (%) 平均单宗面积 (%) 平均单宗金额 (%) 表 5 杭州主城区 2010 年读地手册已出让和未出让土地对比宗数 ( 宗 ) 面积 ( 平方建筑面积 ( 万平方已出让未出让合计数据来自 : 住在杭州网 (2) 多因素助长地王再现在成交价格上,2010 年杭州市主城区土地价格继续上升 2010 年住宅和商业用地楼面 3 地价为 9097 元 / 平方米, 比 2009 年同比增长 12.27% 其中住宅用地楼面地价超过万元, 达元 / 平方米, 比 2009 年增长了 26.72% 商业用地楼面地价 6674 元 / 平方米, 比年增长了 14.79% 在溢价率上, 住宅用地价格溢价率 45%, 比 2009 年下降了一个百分点, 商业用地溢价率 30%, 比 2009 年上涨了 31 个百分点 3 4 商用用地楼面地价计算不包括加油站用地溢价率 =ln( 成交价格 / 起始价 ) 5

7 2010 年年初和年末的杭州土地市场地王频出, 区域楼面地价屡创新高 2010 年 3 月 25 日杭州一季度最后一次土地出让中, 九龙仓经过 30 轮, 以 20.2 亿元击败杭城本土大佬绿城集团拿下文晖单元宅地, 元 / 平米的楼面价一举超过了西湖 8 号公馆和西子房产南星桥地块的楼面地价, 雄踞杭城宅地楼面价的榜首, 刷新了当时住宅用地楼面价的纪录 11 月 23 日, 香港上市的房企宝龙地产以元 / 平方米的楼面地价拿下下沙高教园区 2010 年 45 号 ( 下沙 18-B 地块 ) 地块, 创下了下沙高教园区的单价最高记录随后,11 月 25 日, 浙江喜来登度假村有限公司以元 / 平方米的天价拿下之江一宗仅 5 亩的商业地块 (2010 年 49 号 ( 之江旅游度假区单元 C2-A-16 部分地块 )), 创下了商业用地的地价神话同时, 滨江集团以楼面价元 / 平方米竞得杨家牌楼 A 地块, 创造了杭州土地新地王 ;11 月 30 日, 雅戈尔以 24.2 亿的高价一并夺得申花两连体宝地, 楼面价分别高达元 / m2和元 / m2, 成为申花板块楼面价的又一个新高地王频出的理由来自于以下几个方面首先, 随着主城区可供土地越来越少, 优质的土地越来越稀缺, 从而受到了各方开发商的重视和角逐例如,17 号文晖单元地块地处市中心核心区域, 距离武林广场的直线距离只有约 1.7 公里地铁一号线艮山门站的规划再加上上塘河一线河景资源, 为地块的景观价值增分不少又如, 位于申花板块的 53 号和 56 号两地相连, 出让总面积 m2 ( 约亩 ), 可建建筑面积约 13.5 万平方方地块处于申花板块的核心位置, 距离正在建设的城西银泰不到一站路, 距浙大紫金港校区 5 分钟车程, 周边配套设施相对完善, 是难得的优质地块因此这些地块赢得了不少开发商的青睐, 导致了激烈的竞争其次, 央企雄厚的资金也是支撑地王产生的原因之一在今年杭州的土地市场中, 不发央企和国企, 并且拿地豪不手软例如,2 月 11 日, 杭州首批 5 宗出让金首付需五成的土地成交, 被中铁房地产集团以总价亿元拍走了 2 宗中铁房产是中国 16 家央企房地产企业之一, 资金实力雄厚, 即使首付五成, 依然不差钱最后, 开发商中长期对楼市乐观的预期和通货膨胀的压力也是开发商高价拿地的原因之一杭州市作为省会城市, 是浙江省的经济文化中心, 自然风景秀美, 是全国的宜居城市之一总体上看, 开发商对于杭州的房地产市场仍长期看好再加上通货膨胀的压力下, 使得有钱的开发商更乐意购买土地, 以防止资产缩水 6

8 表年杭州市主城区商业用地和住宅用地价格增长情况商业用地住宅用地住宅用地 + 商业用地土地单价楼面地价土地单价溢价率 (%) 楼面地价土地单价溢价率 (%) 楼面地价溢价率 (%) 年同比增长 (%) (3) 高地价支撑房价地价与房价一直都有着千丝万缕的联系房价上涨影响开发商拿地预期的同时, 地价的形成代表了开发商对未来房地产市场的预期, 其成交价格对房地产市场也产生了深远的影响 2010 年年末, 地价不断攀升, 板块楼面地价不断被刷新, 反映了开发商对未来房地产市场积极乐观的预期高地价对周边房产项目产生的影响可谓立竿见影例如, 杨家牌楼地块以元 / 平方米的楼面地价成交后, 周边在售项目和家园的销售均价几天内就先后上涨了共 3000 元 / 平方米由此可见地价对房价的影响对于整个市场来说, 高地价也为整个杭州的楼市打了一针强心剂, 极大提高了市场信心, 封杀了房价下跌的预期在土地出现狂热之前, 楼市在调控政策打压下, 出现了销售面积剧减的局面在销售压力下, 开发商开始谨慎定价新开楼盘普遍低开, 而老楼盘也纷纷出现优惠打折等现象尤其在投资氛围较浓的下沙, 不少楼盘普遍下调价格, 观澜时代甚至推出买排屋送公寓力度空前的促销但是随着岁末土地市场的火爆, 高地价的频频拍出使得房价下跌的预期被冰封 (4) 地价涨幅明显低于房价涨幅 2010 年杭州市主城区地价增长率明显低于房价的增长率从表 7 中可以看出,2010 年杭州市主城区商品房均价元 / 平方米, 比 2009 年上涨了 47.94%; 住宅均价元 / 平方米, 比 2009 年上涨 55.41% 相比而言, 土地市场的价格上涨相对缓和 2010 年商品房用地 ( 住宅和商业 ) 的楼面均价为 9097 元 / 平方米, 比 2009 年上涨 12.27%, 涨幅比商品房少 36 个百分点其中, 住宅用地楼面均价元 / 平方米, 比 2009 年上涨 26.72%, 涨幅比住宅价格涨幅小 29 个百分点 7

9 表年和 2010 年房价与地价增长情况比较商品房均价住宅均价商品房用地楼面均价住宅用地楼面均价年同比增长 (%) (5) 土地市场协同房地产市场, 呈 U 型走势 2010 年杭州市主城区土地市场与楼市的发展轨迹非常相似, 土地市场和房地产市场走势总体呈现 U 字型土地市场和房地产市场在经历冰冷的春节之后, 在三月下旬共同爆发, 3 月杭州主城区商品房成交开始回暖, 达到平方米, 比 2 月增长了 162% 同时, 土地市场也开始火速升温,3 月共出让了 14 宗商品房用地此后, 随着 4 月新国十条的出台, 商品房市场在经历短暂的回升后, 在 5 月开始下跌 5 月杭州市主城区的商品房销售面积从 4 月的平方米下跌到平方米, 这种低迷的成交状况一直延续到下半年在此期间, 土地市场也非常冷清 4 月未成交一宗土地 5 月 -9 月, 仅成交 15 宗商品房用地, 年中两个季度的成交量之和还不如年初第一季度随着金九银十的到来, 杭州商品房成交量在 9 月份开始回升在财政收入的压力下, 政府从 10 月开始也加大了推地力度再加上外来开发商的蜂拥而至, 土地市场竞争异常激烈, 板块地价记录不断被刷新 11 月的土地楼面地价达到元 / 平方米图 1 杭州市主城区商品房用地和商品房成交情况 8

10 图 2 杭州市主城区商品房用地和商品房销售价格对比二. 季度分析 : 土地市场两头热中间冷分季度看,2010 年杭州市主城区土地市场呈现两头热中间冷的总态势 2010 年年初, 杭州楼市成交冷淡, 新年过后第一周成交量下降 50% 以上, 投资者大都处于观望状态三月下旬, 杭州楼市出现急速回暖, 开发商拿地信心增强, 并且诞生新年后首个地王随后,4 月新国十条出台, 在此影响下, 土地成交比较惨淡加上 9 月底的第二次调控, 使得第二季度和第三季度土地市场成交量较少最后随着岁末的到来, 政府加强了推地力度, 杭州市主城区在 10 月 -12 月成交了 30 宗土地, 虽然比 2009 年同期减少很多, 但也算是给 2010 年增加了不少业绩总体上看, 住宅用地和商业用地的价格呈现不断上涨的趋势从第一季度到第四季度, 商品房用地楼面地价每平方米分别为 7196 元 8719 元元和元, 呈现不断上升的趋势溢价率也稳步上升, 第一季度溢价率为 30.36%, 第二季度略有回落至 26.98%, 第三季度又开始反弹到 40.49%, 第四季度上涨到 47.68% 9

11 表年各季度商品房用地成交价格商业用地住宅用地商业用地 + 住宅用地成交季度地价单价楼面地价溢价率 (%) 地价单价楼面地价地价单价楼面地价溢价率 (%) 溢价率 (%) 第一季度第二季度第三季度第四季度 (1) 第一季度 : 土地市场量价齐高 2009 年 12 月 17 日, 财政部国土部等五部委发布关于财政部关于部委进一步加强土地出让收支管理的通知, 今后在土地出让中, 首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%, 比例价款低于分期缴纳全部价款的期限原则上不超过 1 年 2010 年 1 月 10 日, 国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知, 指出金融机构要严格二套住房购房贷款管理, 对已利用贷款购买住房又申请购买第二套 ( 含 ) 以上住房的家庭 ( 包括借款人配偶及未成年子女 ), 贷款首付款比例不得低于 40%, 贷款利率严格按照风险定价虽然 2010 年年初的国十一条就开始了对楼市的调控, 但是杭州市政府出台的 24 条新政规定在市区首次购买 140 平方米以下的普通住房, 给予房款总额 1.3% 的购房补贴在市区仅有一套住房, 在 2010 年 1 月 1 日至 2010 年 12 月 31 日期间出售住房, 并重新购买普通住房, 给予房款总额 1.3% 的购房补贴等等这些支持自住型和改善型住房消费的规定其实是对房地产市场的扶持在这些政策的综合影响下,1 月 -2 月, 杭州市土地市场成交惨淡, 两个月才成交住宅用地 2 宗, 商业用地 9 宗, 工业用地 1 宗但是 3 月份房地产市场的上涨让开发商信心大增, 土地市场开始转热,3 月份土地成交量远远高出 2009 年同期水平各种因素相互作用, 使得第一季度的土地成交量是本年度中最多的, 地价溢价率也是本年度最高的 1 月 -3 月, 杭州市主城区共成交了土地 35 宗, 成交面积平方米, 成交金额万元, 成交面积和成交金额分别比 2009 年同期增长了 176% 和 515% 其中商业用地成交宗数最多, 共成交 17 宗, 成交面积平方米, 成交金额万元住宅用地共成交 7 宗, 比 2009 年同期增长了 133%; 成交面积平方米, 是 2009 年同期的 6.8 倍工业用地 11 宗, 成交面积平方米, 成交金额万元另外, 尽管 1 月 -2 月杭州土地成交宗数不多, 但是总体溢价率较高 3 月杭州市主城区住宅用地竞争更加激烈第一季度, 杭州主城区的地价溢价率高达 57%, 为本年度最高水 10

12 平住宅用地楼面地价为元 / 平方米, 楼面地价仅低于第三季度, 高于第二季度和第四季度可见, 借着 2009 年年末的土地市场的余温,2010 年第一季度土地市场出现了量价齐高的形势年第一季度杭州市主城区各季度各类用地成交情况工业用地商业用地住宅用地各类合计成交季度成交成交面成交金成交面成交宗宗数积 ( 平方额 ( 万积 ( 平数 ( 宗 ) ( 宗元 ) 方 ) 成交金成交面成交金成交面成交金成交宗成交宗额 ( 万积 ( 平方额 ( 万积 ( 平方额 ( 万数 ( 宗 ) 数 ( 宗 ) 元 ) 元 ) 元 ) 第一季度同比增长率 (%) (2) 第二季度 : 调控下土地市场量价具跌 2010 年 4 月 17 日, 国务院继续出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知, 被称为新国十条政策进一步提高了第二套住房的首付比例, 规定对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭 ( 包括借款人配偶及未成年子女, 下同 ), 贷款首付款比例不得低于 30%; 对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍 ; 对贷款购买第三套及以上住房的, 贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高, 具体由商业银行根据风险管理原则自主确定并且政策首次提出了房价稳定的考核问责机制在调控政策的影响下, 居民开始持币观望, 房地产销售量明显下降, 开发商在担心销售形势的同时, 拿地动力不足第二季度, 土地市场明显回落 4 月 -6 月, 杭州市主城区共成交土地 18 宗, 成交面积平方米, 成交金额万元, 虽然比 2009 年同期有所增长但是相比第一季度, 成交量明显回落商业用地在第二季度共成交 4 宗, 工业用地成交 8 宗, 分别比第一季度减少了 13 宗和 3 宗住宅用地与第一季度略有增长, 成交 6 宗住宅用地, 成交面积达平方米, 成交金额万元第二季度住宅用地和商业用地的成交单价均创下新低 4 月 -6 月, 住宅用地楼面地价均值为元 / 平方米, 比第一季度降低了 1260 元 / 平方米住宅用地的溢价率仅 41%, 是全年中最低的另外, 商业用地的楼面地价为 4058 元 / 平方米, 比第一季度降低了 1410 元 / 平方米商业用地几乎以起始价成交, 溢价率仅 2%, 溢价水平全年最低 11

13 表年第二季度杭州市主城区各季度各类用地成交情况工业用地商业用地住宅用地各类合计成交季度成交成交面成交金成交面成交宗宗数积 ( 平方额 ( 万积 ( 平数 ( 宗 ) ( 宗元 ) 方 ) 成交金成交面成交金成交面成交金成交宗成交宗额 ( 万积 ( 平方额 ( 万积 ( 平方额 ( 万数 ( 宗 ) 数 ( 宗 ) 元 ) 元 ) 元 ) 第二季度同比增长率 (%) (3) 第三季度 : 土地市场成交清淡总体来看, 第三季度的土地市场仍然比较冷淡在土地需求方面,7 月 -9 月, 杭州房地产成交量虽然有所回升, 但是开发商仍的资金仍比较短缺, 且对市场信息不足, 因此对土地需求并不强烈在供给方面, 鉴于上一季度土地溢价少, 杭州市政府在第三季度进一步放缓了推地进度, 供给减少, 造成了土地成交宗数继续减少 7 月 -9 月, 杭州市主城区仅成交 3 宗住宅用地,3 宗商业用地, 成交宗数同比分别降低了 86% 和 73% 但是第三季度地价有所回升三宗住宅用地的楼面地价均值创下新高, 达到元 / 平方米, 为全年最高水平, 溢价率达到 51% 三宗商业用地的楼面地价均值为 6491 元 / 平方米, 地价溢价率 30%; 比前两个季度都所有增长这这要是因为在市场暗淡期, 政府往往推出优质地块吸引开发商, 这也是地价偏高的主要原因表年第三季度杭州市主城区各季度各类用地成交情况工业用地商业用地住宅用地各类合计成交季度成交成交面成交金成交面成交宗宗数积 ( 平方额 ( 万积 ( 平数 ( 宗 ) ( 宗元 ) 方 ) 成交金成交面成交金成交面成交金成交宗成交宗额 ( 万积 ( 平方额 ( 万积 ( 平方额 ( 万数 ( 宗 ) 数 ( 宗 ) 元 ) 元 ) 元 ) 第三季度同比增长率 (%) (4) 第四季度 : 政府岁末强力推地 2010 年 9 月, 从杭州市主城区的商品房交易面积上看, 楼市的交易开始回升但是就在 9 月月底 29 日, 相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策在新国十条的基础上, 政策进一步发出了限购令, 规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ; 继而在 11 月 13 日, 中国住房和城乡建设部财政部人民银行银监会等四部委再次发出 12

14 通知, 全面叫停第三套住房公积金贷款, 并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成受宏观调控的影响, 自 10 月开始, 杭州市的商品房成交量在经历第三季度的暂短回升后再次回落, 虽然迫于推地压力, 政府在年末大量推地, 使得第四季度的土地成交量比第三季度明显增加, 但是相比 2009 年, 土地市场成交仍略显冷淡自 10 月开始, 迫于本年度供地指标的压力, 杭州市政府开始大量集中放量土地供应 10 月至 12 月, 杭州市主城区共成交经营性用地 30 宗, 其中住宅用地成交 13 宗但是同比 2009 年第四季度,2010 年的土地市场成交略显不足从表 12 的数据可以看出, 工业用地商业用地和住宅用地的成交量都远远低于 2009 年同期水平但是, 总体来看, 土地成交价格仍较高 10 宗商业用地地价溢价率均值高达 56%, 楼面地价高达 9824 元 / 平方米, 比第三季度增长了 51% 住宅用地楼面地价元 / 平方米, 溢价率 41%, 价格比第三季度略有下降但是总体来看, 土地价格仍然是高位运行的这也在一定程度上也说明了土地市场竞争的激烈性表年第四季度杭州市主城区各季度各类用地成交情况工业用地商业用地住宅用地各类合计成交季度成交面成交金成交面成交宗成交宗积 ( 平方额 ( 万积 ( 平数 ( 宗 ) 数 ( 宗 ) 元 ) 方成交金额 ( 万元 ) 成交面成交宗积 ( 平数 ( 宗 ) 方成交金额 ( 万元 ) 成交成交面成交金宗数积 ( 平方额 ( 万 ( 宗 ) 元 ) 第四季度同比增长率 (%) 三. 区域分析 : 拱墅区成供地主力, 西湖区为地价高地杭州市主城区全年共成交商业用地和住宅用地 64 宗其中, 拱墅区共成交 15 宗,9 宗住宅用地,6 宗商业用地, 成交宗数最大 ; 下沙紧随其后, 共成交 14 宗, 位居第二 ; 西湖区成交了 12 宗, 下城区成交了 11 宗, 分别位居第三和第四 ; 江干区和滨江区成交量较小, 成交宗数都不到 10 宗, 分别为 8 宗和 3 宗上城区成交量最小, 全年仅成交了一宗商业用地, 没有住宅用地成交从成交面积上看, 拱墅区的成交量也位居第一, 成交面积占市区的 28% 其次为西湖区, 占总量的 26% 两个城区的成交面积占了主城区的大壁江山在住宅用地上, 拱墅区和下沙区是住宅用地成交最多的区块全年拱墅区共成交住宅用地 9 宗, 成交面积万平方米, 居各区第一 2009 年, 拱墅区在商品房用地成交面积和成交金额上仅次于江干区, 位居第二 2010 年, 拱墅区继续发力, 成为了杭州市商品房 13

15 用地的供地主力, 成交宗数和成交面积均居第一下沙区共成交住宅用地 6 宗, 成交面积平方米在商业用地上, 西湖区下城区和下沙区成交宗数最大, 均成交了 8 宗商业用地滨江没有商业用地成交, 上城区仅成交 1 宗在工业用地上, 下沙是工业用地供地大户, 全年共供地 16 宗, 成交面积达到平方米表年杭州主城区不同区域土地成交情况住宅用地商业用地工业用地各类合计出让面出让金出让面出让面出让金出让面出让金区域出让宗出让宗出让金额出让宗出让宗积 ( 平方额 ( 万积 ( 平积 ( 平方额 ( 万积 ( 平方额 ( 万数 ( 宗 ) 数 ( 宗 ) ( 万元 ) 数 ( 宗 ) 数 ( 宗 ) 元 ) 方元 ) 元 ) 滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区下沙区总体图年杭州市各区商品房用地土地成交宗数比重 (%) 图年杭州市各区商品房用地土地面积比重 (%) 14

图 5 2010 年杭州市各区住宅用地和商业用地楼面地价和溢价率情况表 14 2010 年杭州主城区不同区块商品房用地成交价格情况商业用地住宅用地商业用地 + 住宅用地区域地价单计算楼面溢价率价 ( 元 / 地价 ( 元 / (%) 平方平方地价单价计算楼面地价溢价率 (%) 地价单价楼面地价溢价率 (%) 滨江区 / / / 31111 11225 60 31111

16 图年杭州市各区住宅用地和商业用地楼面地价和溢价率情况表年杭州主城区不同区块商品房用地成交价格情况商业用地住宅用地商业用地 + 住宅用地区域地价单计算楼面溢价率价 ( 元 / 地价 ( 元 / (%) 平方平方地价单价计算楼面地价溢价率 (%) 地价单价楼面地价溢价率 (%) 滨江区 / / / 拱墅区江干区上城区 / / / 西湖区下城区下沙区 (1) 上城区土地出让量最少, 商业用地楼面地价高作为中心城区, 上城区人口密度已经很高, 可供开发的土地越来越少, 今后出让地块的主要来源应当是拆迁土地从 2010 年的土地成交信息来看, 上城区的土地出让量是五城区中最少的 2010 年全年仅成交一宗商业用地, 没有住宅用地成交正是由于土地的稀缺性, 15

17 上城区商业用地的楼面地价都是主城区中较高的 2010 年成交的上城区 ( 湖滨单元 E02 03 地块 ) 地块, 楼面地价达到元 / 平方米 2009 年成交的两宗住宅用地的楼面地价均值甚至超过了 2 万元可见, 上城区今后的新房源主要为高端房源, 商业地产可能相对有较好的发展机会 (2) 下城区宅地量少价高, 商业用地集聚于新天地作为武林商圈所在地, 与上城区一样, 大部分土地属于中心城区, 人口密度较高, 而可供开发土地较少 2010 年全年仅出让了 3 宗住宅用地正因为土地的稀缺, 下城区的住宅用地竞争激烈, 溢价率达到 62%, 为各区中最高水平住宅用地的楼面地价均值元 / 平方米, 仅次于西湖区, 位居主城区第二另外, 近年来, 下城区在新天地板块出让了大量商用土地, 2010 年, 下城出让的 8 宗商业用地中有 5 宗位于新天地, 可见, 新天地未来将会成为城北的商业中心但是, 总体来看, 下城区商业用地的地价并不高, 楼面地价仅 3868 元 / 平方米, 是主城区中最低的, 土地竞争也比较缓和, 商业用地溢价率仅 10% (3) 拱墅区土地交易活跃, 申花板块价格最高拱墅区是杭州城北的主要阵地, 板块众多, 有申花和睦祥符桥西半山田园等板块绝大多数板块距离市中心在 8 公里以内, 且交通方便, 向东亦与下城区新天地较近 2009 年, 拱墅区的商品房用成交量位居第二, 仅次于江干区 2010 年, 拱墅区商品房用地继续放量, 成交宗数和成交面积均居首位全年共成交 15 宗商品房用地, 其中,9 宗住宅用地, 6 宗商业用地, 成交宗数最大在成交的住宅用地中, 申花板块地价较高比如,2010 年 53 号 ( 申花单元 R21-17 地块 ) 楼面地价元 / 平方米,2010 年 56 号 ( 申花单元 R21-19 地块 ) 楼面地价达到元 / 平方米相对来说, 拱墅区其他板块的住宅用地价格较低, 祥符板块的住宅用地楼面地价在 1 万左右 (4) 西湖区宅地地价最高, 商业用地成交活跃 2010 年西湖区仅出让了 3 宗住宅用地, 比去年减少了 4 宗, 其中 2 宗为蒋村地块,1 宗为杨家牌楼地块蒋村西溪湿地板距离市中心较近, 并且依托西溪湿地的良好生态环境, 成为高端楼盘的聚集地, 出让地块的楼面地价基本在万元以上,2010 年出让的 2 宗蒋村地价的楼面地价分别为元 / 平方米和元 / 平方米杨家牌楼地块临近西溪湿地, 在 10 月出让, 楼面地价达到了元 / 平方米, 超过了周边在售的和家园等楼盘的销售均价这一楼面价, 刷新了堡业投资 ( 九龙仓 ) 拿下文辉地块时的楼面地价元 / 平方米, 16

18 杭州主城区楼面价新地王诞生总体来看, 西湖区的住宅用地的楼面地价是全市最高的, 达到元 / 平方米, 土地市场竞争也非激烈, 地价溢价率达到 61% 与住宅用地相比, 西湖区的商业用地推力较大 2010 年全年共成交了 8 宗商业用地, 成交量与下城区并列第一但是, 相比下城区, 西湖区的商业用地地价明显较高, 楼面地价达到 8737 元 / 平方米, 溢价率达到 40% (5) 江干区工业用地出让量较大, 溢价率不高江干区商品房用地供应量一般, 共供应 4 宗住宅用地和 4 宗商业用地但是工业用地出让量较大, 全年供应 8 宗工业用地, 工业用地出让量占到一半从出让价格来看, 相对其他几个中心城区, 江干区土地溢价率不高 2010 年, 该区商品房用地溢价率 25%, 高于上城区和下城区, 在各区中是属于溢价水平较低的其中, 住宅用地溢价率 34%, 仅高于下沙区, 明显低于其他几个中心城区在住宅用地中, 采荷区块的地价最高 2010 年 34 号 ( 采荷单元 A-R21-07 A-C2-04)A 地块的楼面地价达到元 / 平方米, 明显高于此区块中的其他板块 (6) 下沙工业用地出让最多, 住宅用地价格最低 2010 年下沙开发区土地出让量最大, 全年共出让经营性用地 29 宗, 居各区首位从用地结构上看, 受区块功能定位的限制, 出让工业用地宗数最多,2010 年, 共出让工业用地 16 宗, 平方米, 是全市工业用地出让的主要区块由于下沙区块离市区较远, 住房需求有较大的投机倾向, 造成了该区域住宅用地出让随市场形势变化较紧密 2010 年上半年该区块没有出让一宗住宅用地, 在年末, 下沙的住宅用地才开始启动出让 10 月 -11 月, 共出让了 6 宗住宅用地, 其中,3 宗为下沙大学城北地块由于下沙的地理位置和区域配套不足等原因, 住宅用地的地价较低 2010 年, 下沙区的住宅用地楼面地价仅 6401 元 / 平方米, 明显低于主城区的其他的区块 (7) 滨江区项目不多, 地价溢价率价高随着滨江新城作为杭州城市建设新的方向之一, 各地房地产投资开发商纷纷觊觎滨江区块, 使得滨江区成交土地的楼面地价不断飙升 2010 年, 住宅用地的楼面地价为元 / 平方米, 楼面地价接近于老城区拱墅区的水平滨江区土地争夺的激烈, 溢价率高达 60%, 仅次于下城区, 与西湖区并列第二月 17 日出让的 29 号滨江商住用地, 经过 21 轮报价, 由宁波荣安房地产开发有限公司竞得, 成交价万元, 楼面价元 / 平米 17

19 超过元 / 平方米的楼面地价, 必然意味着高端楼盘的面世, 也将带动板块整体实力的提升尽管从目前滨江区已开发项目的销售来看, 整体情况不如其他城区火爆, 入住率也较低, 人气并不旺盛但以长远的眼光分析, 随着滨江新城成为融知识商务生活娱乐为一体的创造型智慧型国际化新城区, 刚性需求必然大幅增加 ; 另一方面, 从土地市场看, 随着绿城等地产巨头的进驻, 高品质楼盘的诞生, 住宅项目的增多, 必将出现板块的集聚效应, 带动板块整体升温四. 竞争分析 : 竞争激烈, 资金是王道总体来看, 土地市场竞争更加激烈, 市场集中度比去年略有减少对比 2009 年和 2010 年拿地金额排名前十五的开发商, 可以看出排名前 15 的开发商的拿地金额总额占比基本保持稳定, 均为 60% 但是, 在位居前 15 的开发商中, 开发商的拿地金额占比相比 2009 年分布更加均匀例如, 位居第一的滨江集团拿地金额比 10.17%, 而在去年, 拿地金额第一的绿城房产拿地金额占比为 12.44% (1) 本地开发商拿地趋于理性 2010 年宏观调控政策不断出台, 杭州楼市从 4 月开始成交量递减, 开发商拿地显得更加冷静再加上外来大鳄进杭的压力, 本地开发商在土地市场上表现较为理性在 11 月 25 日的土地出让会上, 杭州几家本土中型房企广宇大家华元等面对着高地价都没有贸然加价, 最终放弃了土地广宇参与了 2010 年杭州大部分主要地块的出让, 包括被宝龙竞得的楼面价超万元的下沙住宅地块, 但最终也没有能获得地块事实上, 此前频频出现在杭州土地市场上的昆仑赞成保亿等本土中型房企, 最近已经很少能在杭州主城区的土地市场上看到面对主城区高昂的地价和激烈的争夺, 这些企业或淡出土地市场, 或转战余杭和外地今年在杭州主城区拿地最多的开发商是滨江集团, 共买地 51.2 亿滨江房产近年来周期运作成功, 在 2005 年至 2007 年, 滨江集团连续 3 年位居杭州城区商品房销售榜冠军 2008 年, 滨江集团杭州项目累计实现销售合同金额亿元, 紧追绿城再加上 2008 年成功上市, 资金实力雄厚 2009 年全年销售额达到 67.6 亿, 并在土地市场上也大有斩获, 竞得城东新城板块 60 万平方米的建筑开发面积, 拿地资金仅次于绿城今年, 滨江在政策频出的情况下, 在杭城揽入了三宗土地其中, 杨家牌楼地块亿, 采荷地块亿, 另外, 万科南都 25 号草庄地块滨江集团占一半股权, 该地块总价亿去年的拿地冠军绿城集团, 今年在杭州主城区仅拿地 12.8 亿, 跌出前十绿城集团先是和西子杭钢在今年 5 月 20 日联合竞得田园 24 号地块, 总价 17 亿, 该地块绿城集团权益占比为 33% 然后在 11 月 25 日, 和西北海航合作竞得蒋村 52 号地块, 总价亿, 18

20 绿城集团权益占比为 40% 折合下来, 这两块地, 绿城集团的权益金额为亿元 (2) 外来开发商蜂拥而至 2010 年杭州土地市场外来地产商蜂拥而至, 似乎预示着又一波的开发商入杭潮长于商业地产的香港上市公司宝龙地产, 在 11 月 23 日独揽下沙三宗土地, 以下沙板块为切入点, 首次进入杭城两天后, 华南地产大鳄碧桂园 ( 香港 ) 发展有限公司掷下 11.4 亿元夺下下沙大学城北 R21-C-03 地块, 楼面价 6196 元 / m2, 宣告进驻杭城回想保利金隅进入杭城时也选择了下沙板块为始发站可见, 离市中心较远的下沙板块已经成为了外来大鳄的始发站和集聚地另外, 有着国资背景的山东诚基在 11 月 23 日 11 月 25 日和 11 月 30 日的土地出让会中每场都到 23 日与先与宝龙地产争夺下沙高教园区地块,25 日又出现在之江商用地和杨家牌楼宅地的争地现场, 在与滨江争夺杨家牌楼中, 山东诚基曾报价 16.9 亿元, 其仅实力可见一斑但是, 这前两次土地出让中均未成功拿地在 11 月 30 日, 来自山东的诚基第三次亮相杭州的土地出让现场, 并以 2.15 亿元的总价获得民族大厦地块商业地块, 终于挺进杭州房地产市场足以见外来大鳄对挺进杭州房地产市场的野心 (3) 央企拿地不差钱相比其他企业, 央企国企房地产依然不差钱, 拿地很给力 2010 年 2 月 11 日, 杭州首批 5 宗出让金首付需五成的土地成交, 国企房地产依然不差钱作为 16 家央企房地产企业之一, 中铁房地产集团凭借雄厚的资金实力, 以总价亿元拍走两块重量级土地 : 原杭州汽车发动机铸造车间 1 号和 2 号住宅综合地块 1 号地块成交价 16.5 亿元, 出让面积 5.24 万平方米, 每平方米约 1.17 万元 2 号地块成交价亿元, 出让面积 4.65 万平方米, 每平方米约 8854 元中铁建以亿元的拿地金额, 仅次于滨江房产, 排名第二另外,3 月 11 日, 在杭政储出 [2010]9 号拱墅区 ( 祥符单元 R21-01 地块, 原迪美化纤地块 ) 的拍卖中, 祥符单元 9 号地凭借其 26.3 万平米的规模优势, 成为最受关注的地块, 其引发的竞争激烈异常浙江省建筑房地产联合浙江发展开发公司 ( 实际上是铁投和建投的联合体 ) 打败了九龙仓和滨江房产, 最后在跟建德香溢之间展开最后的竞争, 经过 23 轮竞价, 最后, 被拿下浙江省建筑房地产与浙江发展开发公司联合拿下, 总价高达亿元, 折合楼面价元 / 平方米, 溢价率达 85.6% 国企的资金实力和拿地热情可见一斑 19

21 表年杭州市主城区拿地金额前十五开发商排名 2010 年 2009 年开发商金额 ( 亿元 ) 拿地金额比拿地宗数开发商金额 ( 亿元 ) 拿地金额比拿地宗数 1 滨江集团 % 2 绿城房产 % 6 2 中铁建 % 2 滨江房产 % 3 3 中国人寿 % 1 龙湖地产 % 4 4 滨江地铁投资 % 1 九龙仓 % 2 5 雅戈尔 % 2 欣盛房产 % 2 6 宝龙 % 3 中华企业 % 1 7 九龙仓 % 1 华润置地 % 1 8 保利 % 2 德信 % 4 9 省建房产 % 1 百大置业 % 1 9 发展房产 % 1 西子房产 % 3 11 金隅 % 1 宋都房产 % 3 11 佑康置业 % 1 义乌小商品城 % 1 13 绿城集团 % 2 运河集团 % 2 14 宋都 % 2 昆仑西房 % 2 15 碧桂园 % 1 保利 % 2 总计 % 总计 %

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告