Microsoft Word - 北京建工2014CP001-主体-20140318-定稿.doc

受 评 对 象 主 体 信 用 等 级 评 级 展 望 概 况 数 据 北 京 建 工 集 团 有 限 责 任 公 司 AA 稳 定 北 京 建 工 2010 2011 2012 2013.9 总 资 产 ( 亿 元 ) 256.86 324.40 398.90 423.33 所 有 者 权 益 ( 亿 元 ) 36.50 39.19 62.55 65.33 总 负 债 ( 亿 元 ) 220.36 285.21 336.34 358.00 总 债 务 ( 亿 元 ) 168.84 180.35 214.57 244.24 营 业 总 收 入 ( 亿 元 ) 199.56 288.14 298.55 227.70 EBIT( 亿 元 ) 7.76 10.86 12.85 -- EBITDA( 亿 元 ) 10.86 15.05 15.82 -- 经 营 活 动 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 4.49 2.68 2.85 2.25 营 业 毛 利 率 (%) 12.27 12.79 11.96 10.95 EBITDA/ 营 业 总 收 入 (%) 5.44 5.22 5.30 -- 总 资 产 收 益 率 (%) 3.33 3.74 3.43 -- 资 产 负 债 率 (%) 85.79 87.92 84.32 84.57 总 资 本 化 比 率 (%) 82.22 82.15 77.43 78.90 总 债 务 /EBITDA(X) 15.55 11.98 13.57 -- EBITDA 利 息 倍 数 (X) 1.38 1.34 1.96 -- 注 : 北 京 建 工 的 财 务 报 表 根 据 新 会 计 准 则 编 制 ; 公 司 财 务 数 据 分 别 取 自 2010 年 连 审 的 审 计 报 告 和 2011~2012 年 度 审 计 报 告 以 及 未 经 审 计 的 2013 年 三 季 度 财 务 报 表 分 析 师 项 目 负 责 人 : 潘 永 曜 yypan@ccxi.com.cn 项 目 组 成 员 : 康 卫 卫 wwkang@ccxi.com.cn 杨 婉 莹 wyyang@ccxi.com.cn 电 话 :(010)66428877 传 真 :(010)66426100 2014 年 3 月 18 日 基 本 观 点 中 诚 信 国 际 评 定 北 京 建 工 集 团 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 北 京 建 工 或 公 司 ) 的 主 体 信 用 等 级 为 AA, 评 级 展 望 为 稳 定 中 诚 信 国 际 肯 定 了 北 京 地 区 发 达 的 区 域 经 济 公 司 在 北 京 建 筑 市 场 良 好 的 品 牌 知 名 度 和 较 强 的 竞 争 力 充 足 的 项 目 储 备 对 其 信 用 水 平 的 支 持 ; 也 肯 定 了 公 司 房 地 产 板 块 的 稳 定 运 营 以 及 环 境 工 程 板 块 的 较 快 发 展 ; 中 诚 信 国 际 同 时 关 注 房 地 产 销 售 下 滑 海 外 工 程 承 包 带 来 的 一 定 风 险 以 及 高 负 债 等 因 素 对 公 司 信 用 状 况 的 影 响 优 势 发 达 的 区 域 经 济 为 房 地 产 开 发 与 建 筑 行 业 发 展 奠 定 了 良 好 的 基 础 2013 年 北 京 市 实 现 地 区 生 产 总 值 1.95 万 亿 元, 较 上 年 增 长 7.7%; 当 年 全 社 会 固 定 资 产 投 资 7,032.2 亿 元, 同 比 增 长 8.8%, 其 中 建 安 投 资 3,482.2 亿 元, 同 比 增 长 13.2%; 商 品 房 现 房 销 售 面 积 达 666.1 万 平 方 米, 同 比 增 长 31.5% 较 高 的 品 牌 知 名 度 和 市 场 影 响 力 作 为 北 京 市 本 地 发 展 起 来 的 大 型 建 筑 企 业 集 团, 北 京 建 工 经 过 60 多 年 的 发 展, 在 北 京 和 京 外 建 筑 施 工 市 场 均 已 树 立 起 较 高 的 品 牌 知 名 度 和 市 场 影 响 力 建 筑 施 工 项 目 储 备 充 足 2012 年 和 2013 年 1~9 月, 公 司 新 签 合 同 额 分 别 达 626.04 亿 元 和 426.93 亿 元, 为 未 来 收 入 的 增 长 提 供 了 有 力 支 撑 ; 同 期 京 外 和 境 外 新 签 合 同 额 之 和 分 别 达 到 新 签 合 同 总 额 的 46.33% 和 48.81%, 多 元 化 的 业 务 区 域 能 够 抵 御 单 一 地 区 市 场 风 险 多 元 化 发 展 顺 利, 整 体 抗 风 险 能 力 增 强 近 年 来 公 司 房 地 产 业 务 收 入 逐 步 增 加, 多 数 项 目 滚 动 开 发 能 力 增 强 ; 水 务 运 营 环 境 修 复 等 环 保 产 业 实 现 较 快 发 展 建 筑 施 工 外 其 他 业 务 的 稳 定 发 展 有 利 于 提 升 公 司 的 整 体 盈 利 能 力, 并 在 一 定 程 度 上 分 散 了 建 筑 行 业 周 期 性 波 动 风 险 畅 通 的 融 资 渠 道 公 司 银 企 关 系 良 好, 银 行 授 信 充 足, 截 至 2013 年 9 月 末, 公 司 共 获 得 各 银 行 综 合 授 信 额 度 约 546.65 亿 元, 其 中 未 使 用 额 度 约 274.88 亿 元, 良 好 的 银 企 关 系 使 公 司 具 有 较 强 的 财 务 弹 性 关 注 房 地 产 销 售 下 滑 土 地 储 备 较 小 2013 年 前 三 季 度, 公 司 房 地 产 签 约 面 积 和 金 额 有 所 下 滑, 分 别 仅 占 2012 年 全 年 的 44.26% 43.37%; 截 至 2013 年 9 月 末, 公 司 新 增 土 地 储 备 面 积 为 8.99 万 平 方 米, 较 小 的 土 地 储 备 对 该 业 务 的 持 续 发 展 构 成 一 定 挑 战 境 外 经 营 存 在 一 定 风 险 近 年 来 公 司 的 境 外 建 筑 施 工 业 务 规 模 逐 步 上 升, 对 公 司 运 营 管 理 和 风 险 控 制 提 出 了 更 高 的 要 求 负 债 水 平 维 持 高 位, 对 外 担 保 存 在 或 有 风 险 近 年 来 公 司 的 负 债 水 平 维 持 在 高 位, 截 至 2013 年 9 月 末, 资 产 负 债 率 为 84.57%; 另 一 方 面, 公 司 面 临 一 定 或 有 负 债 风 险, 截 至 2013 年 9 月 末, 对 外 担 保 总 计 27.40 亿 元, 约 为 当 期 净 资 产 的 41.94% 2

声 明 一 本 次 评 级 为 发 行 人 委 托 评 级 除 因 本 次 评 级 事 项 使 中 诚 信 国 际 与 评 级 对 象 构 成 委 托 关 系 外, 中 诚 信 国 际 与 评 级 对 象 不 存 在 任 何 其 他 影 响 本 次 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 ; 本 次 评 级 项 目 组 成 员 及 信 用 评 审 委 员 会 人 员 与 评 级 对 象 之 间 亦 不 存 在 任 何 其 他 影 响 本 次 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 二 本 次 评 级 依 据 评 级 对 象 提 供 或 已 经 正 式 对 外 公 布 的 信 息, 相 关 信 息 的 合 法 性 真 实 性 完 整 性 准 确 性 由 评 级 对 象 负 责 中 诚 信 国 际 按 照 相 关 性 及 时 性 可 靠 性 的 原 则 对 评 级 信 息 进 行 审 慎 分 析, 但 对 于 评 级 对 象 提 供 信 息 的 合 法 性 真 实 性 完 整 性 准 确 性 不 作 任 何 保 证 三 本 次 评 级 中, 中 诚 信 国 际 及 项 目 人 员 遵 照 相 关 法 律 法 规 及 监 管 门 相 关 要 求, 按 照 中 诚 信 国 际 的 评 级 流 程 及 评 级 标 准, 充 分 履 行 了 实 地 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 本 次 评 级 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 四 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 中 诚 信 国 际 依 据 合 理 的 内 信 用 评 级 标 准 和 方 法, 遵 循 内 评 级 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 受 评 级 对 象 和 其 他 第 三 方 组 织 或 个 人 的 干 预 和 影 响 五 本 信 用 评 级 报 告 对 评 级 对 象 信 用 状 况 的 任 何 表 述 和 判 断 仅 作 为 相 关 决 策 参 考 之 用, 并 不 意 味 着 中 诚 信 国 际 实 质 性 建 议 任 何 使 用 人 据 此 报 告 采 取 投 资 借 贷 等 交 易 行 为, 也 不 能 作 为 使 用 人 购 买 出 售 或 持 有 相 关 金 融 产 品 的 依 据 六 本 次 评 级 结 果 自 本 报 告 出 具 之 日 起 生 效, 有 效 期 为 一 年 债 券 存 续 期 内, 中 诚 信 国 际 将 按 照 跟 踪 评 级 安 排, 定 期 或 不 定 期 对 评 级 对 象 进 行 跟 踪 评 级, 根 据 跟 踪 评 级 情 况 决 定 评 级 结 果 的 维 持 变 更 暂 停 或 中 止, 并 及 时 对 外 公 布 3

发 行 主 体 概 况 北 京 建 工 集 团 有 限 责 任 公 司 成 立 于 1993 年, 其 前 身 为 成 立 于 1953 年 的 北 京 市 建 筑 工 程 局 截 至 2013 年 9 月 末, 公 司 的 实 收 资 本 为 人 民 币 8.48 亿 元, 北 京 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 ( 以 下 简 称 北 京 市 国 资 委 ) 持 有 100% 股 权 北 京 建 工 目 前 是 以 工 程 建 设 房 地 产 开 发 经 营 为 主 业, 兼 营 建 筑 技 术 开 发 技 术 咨 询, 建 筑 设 计, 水 务 处 理 环 境 修 复 与 环 境 咨 询, 建 筑 机 械 租 赁 材 料 出 口 制 造 和 销 售 商 品 混 凝 土 货 物 运 输 及 物 业 管 理 的 企 业 集 团 公 司 具 有 房 屋 建 筑 工 程 施 工 总 承 包 特 级 资 质, 市 政 工 程 机 电 安 装 总 承 包 一 级 资 质, 房 地 产 开 发 一 级 资 质, 地 基 与 基 础 钢 结 构 等 专 业 承 包 一 级 资 质 以 及 国 际 工 程 承 包 对 外 贸 易 资 质 截 至 2013 年 9 月 末, 公 司 设 有 总 承 包 ( 区 域 ) 国 际 房 地 产 开 发 物 业 四 个 经 营 性 事 业, 下 属 全 资 控 股 企 业 25 家 截 至 2012 年 末, 公 司 总 资 产 398.90 亿 元, 净 资 产 62.55 亿 元, 资 产 负 债 率 84.32%;2012 年, 公 司 实 现 营 业 总 收 入 298.55 亿 元, 净 利 润 3.54 亿 元, 经 营 活 动 净 现 金 流 2.85 亿 元 截 至 2013 年 9 月 末, 公 司 总 资 产 423.33 亿 元, 净 资 产 65.33 亿 元, 资 产 负 债 率 84.57%;2013 年 1~9 月, 公 司 实 现 营 业 总 收 入 227.70 亿 元, 净 利 润 3.01 亿 元, 经 营 活 动 净 现 金 流 2.25 亿 元 宏 观 经 济 与 政 策 环 境 2013 年 第 四 季 度 GDP 同 比 增 速 从 第 三 季 度 的 7.8% 小 幅 降 至 7.7% 2013 全 年 GDP 同 比 增 速 为 7.7%, 低 于 2012 年 7.8% 的 增 速 从 需 求 端 来 看, 四 季 度 消 费 同 比 增 速 延 续 回 升 势 头 投 资 稳 中 有 降, 其 中 制 造 业 和 基 建 投 资 增 速 下 降, 而 房 地 产 投 资 走 强 在 一 定 程 度 上 支 撑 了 总 体 投 资 增 速 ; 进 出 口 数 据 在 经 历 年 中 贸 易 融 资 套 利 水 分 挤 压 之 后 表 现 稳 健, 进 出 口 增 速 均 较 三 季 度 有 所 回 升 从 生 产 端 来 看, 制 造 业 生 产 继 续 受 制 于 实 体 层 面 产 能 过 剩 拖 累, PMI 工 业 增 加 值 先 高 后 低 但 仍 维 持 在 三 季 度 末 水 平, 表 明 去 产 能 和 去 库 存 过 程 平 稳 从 PMI 外 贸 等 数 据 来 看,2014 年 前 两 个 月 经 济 运 行 基 本 平 稳 : 需 求 端 基 本 符 合 预 期, 而 生 产 端 走 弱 受 季 节 性 影 响 更 大 图 1: 中 国 GDP 及 增 长 率 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 货 币 政 策 方 面, 四 季 度 央 行 坚 持 稳 中 求 进 的 工 作 总 基 调, 继 续 实 施 稳 健 的 货 币 政 策, 创 新 调 控 思 路 和 方 式, 不 放 松 也 不 收 紧 银 根, 适 时 适 度 预 调 微 调 根 据 流 动 性 形 势 变 化, 灵 活 调 整 流 动 性 操 作 的 方 向 和 力 度, 综 合 运 用 并 适 时 创 新 流 动 性 管 理 工 具, 有 效 应 对 了 多 种 因 素 引 起 的 短 期 资 金 波 动 2013 年 四 季 度 通 胀 水 平 呈 现 出 前 高 后 低 之 势, 从 10 月 份 3.2% 的 较 高 水 平 回 落 至 12 月 的 2.5% 的 中 性 水 平,2014 年 1 月 CPI 维 持 在 2.5% 水 平 预 计 未 来 一 段 时 间 内 央 行 货 币 政 策 仍 将 保 持 稳 定, 总 体 中 性 适 度 预 调 微 调 以 平 抑 短 期 资 金 波 动 财 政 政 策 方 面, 四 季 度 全 国 财 政 收 入 增 速 较 三 季 度 有 所 回 升, 但 同 时 财 政 支 出 增 速 也 快 速 上 升 未 来 一 段 时 间, 财 政 政 策 重 点 将 继 续 集 中 在 国 家 重 点 基 建 项 目 住 房 保 障 新 能 源 节 能 环 保 等 领 域 的 投 资, 大 规 模 刺 激 政 策 仍 不 会 出 台 货 币 信 贷 方 面, 四 季 度 数 据 显 示 资 金 条 件 偏 紧 广 义 货 币 (M2) 增 速 持 续 小 幅 回 落, 新 增 贷 款 表 现 也 较 为 疲 软, 同 时 社 会 融 资 总 量 累 计 增 速 逐 季 回 落 十 八 届 三 中 全 会 明 确 市 场 在 资 源 配 置 中 的 决 定 性 作 用, 改 革 的 核 心 是 处 理 好 政 府 与 市 场 的 关 系 涉 及 财 税 改 革 农 村 改 革 以 及 完 善 开 放 型 经 济 体 系 等 方 面, 改 革 措 施 也 将 进 一 步 巩 固 中 国 的 财 政 实 力 中 诚 信 国 际 认 为, 短 期 内, 社 会 经 济 面 临 着 调 整 和 再 平 衡 的 压 力 随 着 改 革 的 不 断 深 入 和 各 项 政 策 陆 续 落 实, 资 源 进 行 重 新 配 置, 社 会 经 济 将 进 4

入 新 的 平 衡 期, 这 更 有 利 于 经 济 的 长 期 健 康 发 展 预 计 2014 年 两 会 以 后, 对 经 济 环 境 生 态 等 改 革 举 措 将 进 一 步 得 到 推 进 落 实 新 一 届 中 央 管 理 层 的 经 济 治 理 更 看 重 增 长 质 量, 以 去 杠 杆 化 结 构 性 改 革 和 避 免 大 规 模 刺 激 计 划 为 调 控 核 心 根 据 经 济 运 行 状 况, 管 理 层 或 许 会 继 续 实 施 局 温 和 的 财 政 刺 激, 保 持 中 性 货 币 政 策, 在 防 控 债 务 和 金 融 风 险 的 同 时, 加 大 对 中 小 企 业 的 信 贷 支 持, 改 革 金 融 体 系 和 融 资 体 制, 为 经 济 增 长 创 造 稳 定 和 有 序 的 制 度 环 境 中 诚 信 国 际 认 为, 随 着 管 理 层 改 革 力 度 加 大, 我 国 经 济 调 控 思 路 已 逐 渐 明 朗, 政 策 不 确 定 性 带 来 的 风 险 将 会 降 低, 这 将 有 利 于 企 业 盈 利 能 力 的 改 善 以 及 信 用 水 平 的 稳 定 行 业 及 区 域 经 济 建 筑 业 综 合 概 况 建 筑 业 是 国 民 经 济 的 重 要 支 柱 产 业 之 一, 其 发 展 与 社 会 固 定 资 产 投 资 规 模 保 持 着 密 切 的 关 系 近 年 来, 我 国 国 民 经 济 始 终 保 持 着 快 速 良 好 的 发 展 态 势, 全 社 会 固 定 资 产 投 资 规 模 逐 年 递 增,2007~2012 年 实 现 年 均 复 合 增 长 率 22.3% 2012 年 我 国 全 社 会 固 定 资 产 投 资 为 374,676 亿 元, 同 比 增 长 20.6%( 扣 除 价 格 因 素, 实 际 增 长 19.0%) 其 中, 东 地 区 投 资 151,742 亿 元, 同 比 增 长 16.5%; 中 地 区 投 资 87,909 亿 元, 同 比 增 长 24.1%; 西 地 区 投 资 88,749 亿 元, 同 比 增 长 23.1%; 东 北 地 区 投 资 41,243 亿 元, 同 比 增 长 26.3% 伴 随 着 固 定 资 产 投 资 的 快 速 增 长, 我 国 建 筑 业 亦 保 持 了 持 续 增 长 态 势,2007~2012 年 期 间, 建 筑 业 增 加 值 年 均 复 合 增 长 率 为 20.4% 其 中,2012 年 实 现 全 社 会 建 筑 业 增 加 值 35,459 亿 元, 同 比 增 长 9.3%; 同 期, 全 国 具 有 资 质 等 级 的 总 承 包 和 专 业 承 包 建 筑 业 企 业 实 现 利 润 4,818 亿 元, 同 比 增 长 15.6% 中 诚 信 国 际 注 意 到,2012 年 全 国 固 定 资 产 投 资 虽 然 继 续 保 持 了 较 快 的 增 长 态 势, 但 增 速 同 比 有 所 放 缓, 较 上 年 同 期 回 落 3.4 个 百 分 点, 全 国 固 定 资 产 投 资 增 速 的 放 缓 对 建 筑 行 业 形 成 了 一 定 压 力 2013 年 1~11 月 全 国 固 定 资 产 投 资 391,283 亿 元, 同 比 名 义 增 长 19.9%, 增 速 较 上 年 同 期 回 落 0.8 个 百 分 点, 下 降 速 度 明 显 放 缓 2013 年 全 年 建 筑 业 增 加 值 累 计 达 38,995 亿 元, 同 比 增 长 了 9.5%, 增 速 较 2012 年 略 有 上 升 中 诚 信 国 际 认 为, 近 年 来 随 着 全 社 会 固 定 资 产 投 资 基 数 的 不 断 增 加, 全 社 会 固 定 资 产 投 资 增 速 回 落 属 于 正 常 现 象, 通 过 改 变 目 前 粗 放 的 发 展 模 式, 我 国 建 筑 业 实 力 仍 在 不 断 增 强, 未 来 随 着 新 型 城 镇 化 进 程 的 进 一 步 推 进, 我 国 建 筑 业 发 展 不 会 出 现 大 幅 度 减 速 的 状 况, 增 速 存 在 再 次 加 快 的 可 能 性 图 2:2006 年 ~2012 年 我 国 建 筑 业 增 加 值 及 增 速 与 全 社 会 固 定 资 产 投 资 总 额 及 增 速 400000 亿 元 100.0% 350000 300000 80.0% 250000 60.0% 200000 150000 40.0% 100000 50000 20.0% 0 0.0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 建 筑 业 增 加 值 固 定 资 产 投 资 建 筑 业 增 加 值 增 速 固 定 资 产 投 资 增 速 资 料 来 源 : 中 华 人 民 共 和 国 2006~2012 年 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报 随 着 我 国 建 筑 业 总 产 值 和 增 加 值 屡 创 新 高, 依 靠 每 年 过 万 亿 的 市 场 规 模 以 及 20% 以 上 的 年 均 复 合 增 长 率, 中 国 已 成 为 全 球 规 模 最 大 的 建 筑 市 场, 国 际 地 位 突 出 在 美 国 工 程 新 闻 记 录 (ENR) 杂 志 发 布 的 2013 年 度 全 球 工 程 承 包 商 250 强 排 行 榜 中, 中 国 大 陆 共 有 46 家 企 业 入 围 其 中, 中 国 铁 建 股 份 有 限 公 司 和 中 国 中 铁 股 份 有 限 公 司 分 别 位 列 第 一 和 第 二 位 中 诚 信 国 际 认 为, 受 益 于 世 界 经 济 持 续 复 苏 以 及 我 国 十 二 五 期 间 扩 大 内 需 的 经 济 政 策, 我 国 基 础 设 施 投 资 建 设 的 重 心 将 逐 步 向 城 市 轨 道 交 通 保 障 性 住 房 水 利 水 电 电 网 改 造 和 新 能 源 等 工 程 领 域 转 移, 建 筑 市 场 依 然 具 有 较 大 的 发 展 空 间 另 外, 我 国 建 筑 企 业 施 工 能 力 已 达 世 界 先 进 水 平, 国 际 工 程 承 揽 规 模 必 将 不 断 扩 大, 在 美 国 工 程 新 闻 记 录 (ENR) 杂 志 发 布 的 2013 年 度 全 球 国 际 承 包 商 250 强 排 行 榜 中, 中 国 大 陆 5

共 有 53 家 企 业 入 围 表 1: 2013 年 度 全 球 工 程 承 包 商 250 强 前 十 位 中 国 企 业 序 号 公 司 名 称 2013 年 2012 年 1 中 国 铁 建 股 份 有 限 公 司 1 2 2 中 国 中 铁 股 份 有 限 公 司 2 1 3 中 国 建 筑 工 程 总 公 司 3 3 4 中 国 交 通 建 设 集 团 有 限 公 司 6 5 5 中 国 冶 金 科 工 集 团 公 司 9 9 6 上 海 建 工 ( 集 团 ) 总 公 司 13 16 7 中 国 水 利 水 电 建 设 集 团 公 司 14 14 8 中 国 化 学 工 程 集 团 公 司 36 38 9 中 国 石 化 胜 利 油 田 管 理 局 41 -- 10 中 国 葛 洲 坝 集 团 有 限 公 司 42 42 资 料 来 源 : 美 国 工 程 新 闻 记 录 (ENR) 杂 志 房 屋 建 筑 行 业 概 况 随 着 我 国 城 镇 化 进 程 的 推 进 和 居 民 收 入 水 平 的 提 高, 住 宅 商 业 地 产 企 业 生 产 和 办 公 用 房 城 市 公 共 房 建 设 施 等 建 设 需 求 保 持 了 平 稳 增 长, 房 屋 建 筑 施 工 面 积 逐 年 增 加 另 外, 我 国 政 府 在 十 八 届 三 中 全 会 提 出 了 继 续 推 进 新 型 城 镇 化 建 设 的 进 程, 预 计 将 对 城 市 公 共 房 建 设 施 居 民 住 宅 以 及 商 业 办 公 用 房 需 求 构 成 有 效 支 撑 房 屋 建 筑 市 场 与 房 地 产 行 业 的 发 展 密 切 相 关, 近 年 来 我 国 住 宅 房 屋 建 筑 投 资 在 建 筑 业 房 屋 建 筑 施 工 总 投 资 中 的 占 比 一 直 维 持 在 50% 以 上, 而 房 地 产 行 业 的 快 速 发 展 已 成 为 推 动 房 屋 建 筑 市 场 增 长 的 重 要 力 量 但 由 于 我 国 房 地 产 市 场 无 时 不 处 于 政 策 调 控 中, 在 经 历 2009 年 和 2010 年 短 暂 的 景 气 周 期 后, 政 府 随 即 对 其 实 施 了 严 厉 的 调 控 政 策 销 售 的 下 滑 和 紧 张 的 资 金 状 况 导 致 房 地 产 开 发 企 业 逐 计 达 66.56 亿 平 方 米, 同 比 增 长 16.1% 其 中, 商 品 房 新 开 工 面 积 14.58 亿 平 方 米, 同 比 增 长 11.6%, 带 动 房 建 市 场 回 暖 250000 200000 150000 100000 50000 0 图 3:2010 年 以 来 我 国 房 地 产 开 工 面 积 及 增 速 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 万 平 方 米 % 2010-08 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 全 国 房 地 产 本 年 新 开 工 面 积 累 计 ( 月 ) 全 国 房 地 产 本 年 新 开 工 面 积 同 比 增 速 ( 月 ) 随 着 商 品 房 销 售 跌 幅 收 窄, 新 开 工 面 积 和 房 地 产 开 发 投 资 增 速 分 别 自 2012 年 二 季 度 和 三 季 度 开 始 逐 步 趋 于 稳 定 2012 年, 我 国 房 地 产 开 发 投 资 71,804 亿 元, 同 比 名 义 增 长 16.2%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 14.9%), 增 速 同 比 回 落 11.9 个 百 分 点 其 中, 住 宅 投 资 49,374 亿 元, 同 比 增 长 11.4%; 办 公 楼 3,367 亿 元, 同 比 增 长 31.60%; 商 业 营 业 用 房 9,312 亿 元, 同 比 增 长 25.4% 2013 年, 全 国 累 计 房 地 产 开 发 投 资 86,013 亿 元, 同 比 增 长 19.8% 中 诚 信 国 际 认 为, 限 购 差 别 化 信 贷 政 策 固 然 抑 制 了 投 资 性 和 改 善 型 需 求, 首 次 置 业 需 求 也 同 样 受 到 压 制, 但 经 过 一 年 的 调 整, 房 地 产 市 场 正 逐 步 适 应 被 抑 制 的 需 求, 房 地 产 投 资 也 趋 于 理 性 图 4:2010 年 以 来 我 国 房 地 产 开 发 完 成 投 资 及 增 速 80 70 60 50 40 30 20 10 0-10 -20 步 减 少 投 资 建 设 规 模 加 以 应 对 商 品 房 新 开 工 面 积 和 房 地 产 开 发 完 成 投 资 增 速 在 2010 年 二 季 度 开 始 大 幅 下 调, 商 品 房 新 开 工 面 积 增 速 从 最 高 的 72% 下 跌 至 2012 年 7 月 的 -10%, 投 资 及 开 工 量 的 下 滑 等 压 力 已 不 断 传 导 至 房 屋 建 筑 施 工 企 业 2012 年, 房 地 产 开 发 企 业 房 屋 新 开 工 面 积 17.73 亿 平 方 米, 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 亿 元 2010-082011-02 2011-082012-02 2012-082013-02 2013-08 % 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 同 比 下 降 7.3%; 房 屋 施 工 面 积 57.34 亿 平 方 米, 同 比 增 长 13.2% 2013 年 以 来, 房 地 产 开 发 企 业 新 开 工 面 积 增 速 明 显 回 升, 全 年 房 地 产 新 开 工 面 积 达 20.12 亿 平 方 米, 同 比 增 长 13.5%; 房 屋 施 工 面 积 累 全 国 : 房 地 产 开 发 完 成 投 资 额 累 计 ( 月 ) 全 国 : 房 地 产 开 发 完 成 投 资 额 同 比 增 速 ( 月 ) 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 随 着 国 家 对 房 地 产 市 场, 尤 其 是 商 品 房 住 宅 市 场 的 深 度 与 持 久 地 调 控, 房 屋 建 筑 市 场 形 势 渐 趋 复 6

杂 但 中 诚 信 国 际 认 为, 我 国 政 府 大 力 推 进 的 保 障 房 建 设 可 有 效 弥 补 商 品 房 住 宅 市 场 的 下 滑 风 险, 从 而 提 供 新 的 机 遇 和 广 阔 的 市 场 前 景 十 二 五 期 间, 我 国 计 划 建 设 3,600 万 套 保 障 性 住 房 ( 其 中 2011 年 2012 年 各 1,000 万 套 ), 使 保 障 性 住 房 的 覆 盖 率 达 到 20% 上 述 1,000 万 套 保 障 性 住 房 包 括 400 万 套 棚 户 区 改 造 住 房 200 万 套 经 济 适 用 房 和 两 限 房 180 万 套 廉 租 房 和 220 万 套 公 共 租 赁 住 房 2012 年 全 国 保 障 性 安 居 工 程 财 政 支 出 3,800.43 亿 元, 同 比 增 长 13.7% 其 中, 公 共 预 算 支 出 3,123.32 亿 元, 占 82.2%; 住 房 公 积 金 增 值 收 益 支 出 84.10 亿 元, 占 2.2%; 土 地 出 让 收 益 支 出 593.01 亿 元, 占 15.6% 在 国 家 各 级 政 府 政 策 的 支 持 下, 保 障 性 住 房 将 成 为 拉 动 房 屋 建 筑 市 场 发 展 的 新 增 长 点 同 年, 全 国 基 本 建 成 保 障 性 住 房 601 万 套, 开 工 建 设 781 万 套, 均 超 额 完 成 了 年 初 确 定 的 任 务 计 划 ; 全 国 共 支 持 改 造 农 村 危 房 560 万 户, 支 持 实 施 游 牧 民 定 居 工 程 12.7 万 户 2013 年, 全 国 计 划 新 开 工 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 630 万 套, 基 本 建 成 470 万 套, 截 至 11 月 底, 已 开 工 666 万 套, 基 本 建 成 544 万 套, 全 面 完 成 年 度 目 标 任 务, 完 成 投 资 11,200 亿 元 另 外, 中 诚 信 国 际 也 注 意 到, 除 保 障 房 带 动 房 屋 建 筑 行 业 保 持 增 长 外, 工 业 扩 大 再 生 产 和 各 地 大 型 工 业 企 业 退 城 进 园 等 也 带 来 大 量 厂 房 办 公 用 房 的 建 设 需 求, 城 市 发 展 中 的 大 型 文 体 场 馆 等 城 市 公 共 设 施 建 设 需 求 也 将 维 持 增 长 趋 势 综 上 所 述, 随 着 我 国 城 镇 化 的 推 进 和 居 民 收 入 水 平 的 提 高, 住 宅 商 业 地 产 企 业 生 产 和 办 公 用 房 城 市 公 共 设 施 等 的 建 设 需 求 将 保 持 增 长, 房 屋 建 筑 市 场 未 来 发 展 空 间 依 然 广 阔, 总 体 将 保 持 增 长 趋 势, 但 增 速 将 有 所 放 缓 中 诚 信 国 际 认 为, 短 期 内 房 屋 建 筑 行 业 将 随 着 房 地 产 行 业 政 策 和 供 需 双 方 心 理 变 化 呈 现 阶 段 性 的 波 动, 不 确 定 性 较 高, 但 受 益 于 我 国 政 府 力 推 保 障 性 住 房 的 建 设, 这 将 在 一 定 程 度 上 平 滑 房 屋 建 筑 市 场 的 波 动, 成 为 拉 动 房 屋 建 筑 市 场 发 展 的 新 增 长 点 北 京 市 区 域 经 济 与 建 筑 地 产 行 业 发 展 概 况 建 筑 业 和 房 地 产 业 的 发 展 都 与 项 目 所 在 地 的 经 济 发 展 密 切 相 关, 地 方 经 济 的 快 速 增 长 为 公 司 业 务 发 展 提 供 了 良 好 的 外 环 境 北 京 作 为 国 家 的 政 治 经 济 和 文 化 中 心, 具 有 独 特 的 战 略 地 位, 整 体 经 济 实 力 雄 厚, 经 济 发 展 一 直 保 持 在 较 高 水 平 2013 年 北 京 市 实 现 地 区 生 产 总 值 1.95 万 亿 元, 较 上 年 增 长 7.7%; 当 年 全 市 人 均 GDP 按 年 平 均 汇 率 计 算 达 到 15,052 美 元, 已 接 近 富 裕 国 家 地 区 的 水 平 当 年 全 社 会 固 定 资 产 投 资 7,032.2 亿 元, 同 比 增 长 8.8%, 其 中 基 础 设 施 投 资 1,785.7 亿 元, 与 上 年 基 本 持 平 ; 建 安 投 资 3,482.2 亿 元, 同 比 增 长 13.2% 从 建 筑 业 来 看, 受 消 费 结 构 升 级 城 市 化 进 程 加 快 及 外 来 人 口 需 求 增 加 等 因 素 的 影 响, 北 京 地 区 建 筑 行 业 发 展 较 快 根 据 北 京 市 统 计 局 数 据,2013 年 全 市 具 有 资 质 等 级 的 总 承 包 和 专 业 承 包 建 筑 业 企 业 完 成 建 筑 业 总 产 值 7,407.09 亿 元, 同 比 增 长 12.40%; 实 现 新 签 合 同 额 18,297.09 亿 元, 同 比 增 长 11.80% 近 年 来 北 京 市 大 力 发 展 城 市 轨 道 交 通, 根 据 北 京 市 轨 道 交 通 近 期 建 设 规 划 (2011 年 ~2020 年 ), 到 2020 年 北 京 将 建 成 地 铁 轻 轨 线 路 达 30 条, 总 长 约 1,050 公 里, 车 站 近 450 个, 形 成 中 心 城 棋 盘 式 + 新 城 放 射 式 的 线 网 格 局 截 至 2013 年 末 北 京 已 经 建 成 通 车 的 17 条 轨 道 交 通 线 路 ( 包 含 16 条 地 铁 线 路 1 条 机 场 轨 道 ) 总 长 度 约 为 465 公 里 以 城 市 轨 道 交 通 为 代 表 的 基 建 投 资 快 速 增 长 在 一 定 程 度 上 推 动 了 北 京 市 建 筑 业 的 发 展 从 房 地 产 业 看, 北 京 市 是 我 国 房 地 产 业 高 速 发 展 的 一 线 城 市, 置 业 与 房 地 产 投 资 需 求 较 为 刚 性 但 随 着 2010 年 以 来 国 家 房 地 产 调 控 政 策 效 果 逐 步 显 现, 以 及 2011 年 2 月 限 购 令 的 出 台, 北 京 房 地 产 市 场 承 受 了 较 大 的 政 策 与 市 场 压 力,2011 年 全 市 房 地 产 现 房 销 售 面 积 329 万 平 方 米, 同 比 下 降 20%; 期 房 销 售 面 积 1,111 万 平 方 米, 同 比 下 降 9.5% 2012 年 全 市 房 地 产 销 售 同 比 大 幅 回 升, 全 年 商 品 房 现 房 销 售 面 积 为 506.5 万 平 方 米, 同 比 增 长 53.9%; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 为 366 万 平 方 米, 同 比 增 长 112.4% 2013 年 地 产 销 售 进 一 步 回 暖, 全 7

年 商 品 房 现 房 销 售 面 积 达 666.1 万 平 方 米, 同 比 增 长 31.5%; 其 中 住 宅 销 售 面 积 473.8 万 平 方 米, 同 比 增 长 29.5% 中 诚 信 国 际 认 为, 经 历 了 多 轮 调 控 后 北 京 房 地 产 行 业 投 资 趋 于 理 性, 库 存 压 力 逐 步 释 放, 市 场 需 求 较 为 旺 盛, 因 此 2013 年 商 品 房 新 开 工 面 积 进 入 正 增 长, 与 商 品 房 竣 工 面 积 同 比 增 速 均 保 持 在 两 位 数 的 水 平, 北 京 地 区 房 地 产 行 业 在 未 来 将 保 持 较 为 稳 定 的 增 长 入 较 为 平 稳 上 升 的 阶 段, 预 计 未 来 北 京 地 区 房 价 上 涨 将 更 趋 理 性 总 体 看, 鉴 于 建 筑 业 与 房 地 产 业 在 北 京 社 会 经 济 中 的 重 要 地 位, 在 宏 观 层 面 上 政 府 仍 将 积 极 推 进 上 述 两 个 产 业 的 持 续 健 康 发 展 随 着 房 地 产 投 资 趋 于 理 性, 预 计 2014 年 北 京 地 区 房 价 增 速 将 进 一 步 回 落, 土 地 成 交 量 与 成 交 价 将 有 所 上 升, 相 关 行 业 集 中 度 进 一 步 提 高, 企 业 品 牌 差 距 将 更 加 凸 显 131.00 126.00 121.00 116.00 111.00 图 5:2011 年 ~2013 年 末 北 京 房 地 产 价 格 指 数 竞 争 及 抗 风 险 能 力 突 出 的 行 业 地 位 建 筑 业 是 竞 争 较 为 激 烈 的 行 业 衡 量 建 筑 业 企 业 竞 争 实 力 的 主 要 指 标 是 其 总 承 包 能 力 无 论 从 公 司 规 模 和 综 合 竞 争 实 力, 还 是 承 建 工 程 的 质 量 和 数 106.00 101.00 96.00 2011 年 1 月 2011 年 3 月 2011 年 5 月 2011 年 7 月 2011 年 9 月 2011 年 11 月 2012 年 1 月 2012 年 3 月 2012 年 5 月 2012 年 7 月 2012 年 9 月 2012 年 11 月 2013 年 1 月 2013 年 3 月 2013 年 5 月 2013 年 7 月 2013 年 9 月 2013 年 11 月 新 建 住 宅 价 格 指 数 _ 北 京 _ 定 基 二 手 住 宅 价 格 指 数 _ 北 京 _ 定 基 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 _ 北 京 _ 定 基 资 料 来 源 : 聚 源 数 据 房 地 产 价 格 方 面, 继 国 家 出 台 新 国 十 条 后, 2013 年 2 月 20 日 中 央 时 隔 三 年 再 度 发 文, 国 五 条 的 出 台 也 成 为 上 一 届 政 府 对 于 房 地 产 调 控 祭 出 的 最 后 一 步 棋 随 后 各 地 纷 纷 出 台 细 则 版 法 规, 北 京 是 落 地 力 度 最 大 的 城 市, 从 设 定 房 价 调 控 目 标 售 房 所 得 20% 缴 个 税 限 房 价 竞 地 价 等 多 个 方 面 再 度 收 紧 调 控, 新 一 轮 的 调 控 周 期 由 此 开 启 此 轮 调 控 仍 是 以 打 压 供 需 双 方 为 主 要 手 段, 而 并 非 疏 导 为 主, 虽 然 从 短 期 来 看 对 市 场 起 到 了 震 慑 的 作 用, 但 是 难 以 起 到 长 效 保 持 房 地 产 市 场 的 健 康 稳 定 发 展 的 作 用 因 此,2013 年 10 月 北 京 市 再 次 发 布 继 续 收 紧 调 控 的 新 京 七 条, 强 调 严 查 变 相 涨 价 项 目, 并 且 在 而 后 的 住 建 委 闭 门 会 议 中 传 出 两 项 精 神, 一 是 对 于 出 现 涨 价 情 况 的 楼 盘 不 予 发 放 预 售 许 可 证 ; 二 是 单 价 4 万 元 以 上 的 项 目 年 底 前 不 再 发 放 预 售 许 可 证 中 诚 信 国 际 认 为, 随 着 这 两 条 新 规 的 强 制 效 果 日 益 显 现, 再 加 上 市 场 主 体 未 来 预 期 的 变 化,2013 年 底 房 价 过 快 上 涨 的 势 头 被 抑 制, 开 始 进 量 上 看, 公 司 在 国 际 国 内 市 场 都 处 于 中 上 游 的 水 平 在 国 外 权 威 机 构 美 国 工 程 新 闻 纪 录 (ENR) 2013 年 公 布 的 排 名 中, 北 京 建 工 位 居 全 球 最 大 的 250 家 国 际 承 包 商 的 第 133 位, 并 于 2013 年 获 评 国 家 级 企 业 技 术 中 心 从 区 域 竞 争 情 况 来 看, 北 京 建 工 作 为 本 地 发 展 起 来 的 大 型 建 筑 企 业 集 团, 经 过 60 多 年 的 发 展 在 京 内 市 场 已 经 树 立 起 良 好 的 品 牌 知 名 度 和 影 响 力, 具 有 较 强 的 综 合 竞 争 能 力 北 京 市 场 是 我 国 建 筑 业 开 放 度 最 高 的 市 场, 在 该 区 域 北 京 建 工 的 竞 争 对 手 包 括 中 国 建 筑 中 国 中 铁 中 国 铁 建 等 央 企, 北 京 城 建 等 本 地 企 业 以 及 一 批 进 京 的 地 方 建 筑 企 业 其 中, 公 司 与 北 京 城 建 的 发 展 背 景 主 要 经 营 领 域 基 本 相 同, 在 北 京 房 建 市 场 的 规 模 和 市 场 份 额 较 为 相 当 另 外, 公 司 相 对 于 北 京 住 总 北 京 城 乡 北 京 市 政 等 其 他 几 家 北 京 本 地 建 筑 企 业 在 规 模 实 力 等 方 面 均 具 备 一 定 的 优 势 作 为 经 营 规 模 较 大 整 体 实 力 较 强 的 大 型 建 筑 集 团, 北 京 建 工 努 力 开 拓 京 外 市 场, 知 名 度 也 相 应 提 高 从 未 来 发 展 看, 随 着 区 域 发 展 战 略 的 顺 利 实 施, 京 外 和 境 外 业 务 规 模 还 有 较 大 的 提 升 空 间 较 强 的 技 术 创 新 实 力 2005 年 以 来, 北 京 建 工 在 技 术 创 新 方 面 取 得 了 一 系 列 进 展 和 突 破, 主 要 体 现 在 特 种 钢 结 构 施 工 和 8

地 铁 施 工 技 术 两 方 面 超 高 大 跨 钢 结 构 施 工 技 术 方 面, 北 京 建 工 承 担 了 市 科 委 重 点 课 题 复 杂 钢 结 构 综 合 施 工 技 术 研 究, 并 多 次 应 用 于 工 程 建 设, 在 北 京 电 视 中 心 超 高 层 钢 结 构 (236 米 ) 施 工 中, 北 京 建 工 创 造 了 七 项 钢 结 构 施 工 技 术 领 先 成 果 ; 北 京 建 工 研 究 院 开 发 的 预 应 力 双 向 张 弦 结 构 弦 支 穹 顶 结 构 设 计 与 施 工 关 键 技 术 成 功 应 用 于 国 家 体 育 馆 北 工 大 羽 毛 球 馆 工 程 中, 技 术 达 到 了 同 类 结 构 跨 度 国 际 领 先 水 平 ; 在 首 都 机 场 A380 机 库 工 程 项 目 中, 北 京 建 工 的 大 跨 度 钢 结 构 的 提 升 技 术 已 达 到 世 界 领 先 水 平 在 地 铁 施 工 技 术 方 面, 北 京 建 工 在 地 铁 5 号 线 12 标 中 开 发 实 施 的 穿 越 城 市 主 干 道 超 浅 埋 暗 挖 平 顶 直 墙 巨 型 双 跨 结 构 施 工 工 法 被 批 准 为 国 家 级 工 法, 该 项 技 术 还 获 得 了 建 设 华 夏 建 设 科 技 奖 ; 在 首 都 机 场 地 铁 支 线 施 工 中, 北 京 建 工 的 盾 构 施 工 日 掘 进 和 月 掘 进 距 离 两 项 指 标 实 现 了 全 国 领 先 ; 在 地 铁 10 号 线 4 标 段 工 程 中 公 司 成 功 实 施 了 复 杂 环 境 条 件 下 地 铁 暗 挖 施 工 的 风 险 点 控 制 技 术 2013 年 公 司 获 国 家 级 专 利 10 项, 其 中 发 明 专 利 7 项, 中 施 企 协 科 学 技 术 奖 8 项, 北 京 市 工 法 4 项, 完 成 科 技 成 果 鉴 定 10 项, 新 承 担 主 参 编 各 类 规 范 标 准 任 务 9 项, 获 批 国 家 委 北 京 市 科 委 等 外 立 项 课 题 9 项 目 前, 公 司 累 计 已 获 得 省 级 以 上 科 技 奖 项 320 项, 国 家 级 工 法 56 项, 居 全 国 同 行 业 前 列 除 了 技 术 创 新 方 面, 近 年 来 公 司 还 承 建 了 一 大 批 优 质 工 程, 获 得 了 北 京 市 长 城 杯 白 玉 兰 奖 等 省 级 奖 项, 金 钢 奖 安 装 之 星 全 国 优 质 装 饰 工 程 等 专 业 类 质 量 奖 共 计 91 项 其 中 重 点 工 程 包 括 全 国 首 批 北 京 首 个 获 鲁 班 奖 并 获 得 詹 天 佑 奖 的 保 障 房 工 程 双 合 家 园, 以 及 积 累 了 大 型 机 场 建 设 经 验 并 获 得 鲁 班 奖 的 萧 山 机 场 工 程 等 项 目 综 合 来 看, 北 京 建 工 是 目 前 国 内 规 模 较 大 综 合 实 力 很 强 的 建 筑 工 程 承 包 公 司, 具 备 很 强 的 质 量 管 理 技 术 研 发 和 创 新 能 力 随 着 公 司 业 务 的 拓 展, 其 在 京 外 市 场 以 及 国 际 工 程 承 包 领 域 的 知 名 度 也 在 不 断 提 高 业 务 运 营 北 京 建 工 的 业 务 包 括 建 筑 施 工 房 地 产 开 发 经 营 建 材 销 售 水 务 和 环 保 节 能 等 其 中 建 筑 施 工 和 房 地 产 开 发 经 营 是 公 司 最 主 要 的 收 入 及 利 润 来 源,2012 年 建 筑 施 工 收 入 和 房 地 产 开 发 收 入 分 别 占 当 期 营 业 总 收 入 的 75.22% 和 11.10% 图 6: 公 司 2012 年 收 入 结 构 2.04% 5.50% 6.14% 11.10% 75.22% 建 筑 施 工 房 地 产 开 发 建 材 销 售 环 保 产 业 其 它 资 料 来 源 : 公 司 2012 年 审 计 报 告 建 筑 施 工 业 务 承 揽 公 司 具 有 房 屋 建 筑 工 程 施 工 总 承 包 特 级 资 质, 市 政 公 用 工 程 施 工 总 承 包 一 级 资 质, 地 基 与 基 础 钢 结 构 等 专 业 承 包 一 级 资 质 以 及 国 际 工 程 承 包 业 务 资 质 建 筑 施 工 板 块 是 北 京 建 工 的 核 心 业 务, 其 贡 献 的 收 入 占 公 司 营 业 总 收 入 的 70% 以 上 近 年 来 受 益 于 城 市 化 进 程 的 推 进, 公 司 建 筑 施 工 业 务 的 新 签 合 同 额 稳 定 增 长 2012 年 公 司 新 签 合 同 额 为 626.04 亿 元, 同 比 增 长 16.29%;2013 年 1~9 月, 建 筑 施 工 业 务 新 签 合 同 额 为 426.93 亿 元 从 业 务 区 域 分 布 看, 公 司 建 筑 施 工 业 务 的 发 展 战 略 为 立 足 北 京, 辐 射 全 国, 拓 展 海 外 作 为 北 京 的 老 牌 国 有 建 筑 企 业, 北 京 建 工 在 北 京 的 建 筑 施 工 市 场 具 有 很 高 的 品 牌 认 知 度 和 很 强 的 市 场 竞 争 力 2012 年 公 司 实 现 京 内 新 签 合 同 额 336.02 亿 元, 同 比 增 长 24.45%;2013 年 1~9 月 公 司 京 内 新 签 合 同 额 为 218.55 亿 元 公 司 在 北 京 建 筑 施 工 市 场 的 占 有 率 一 直 维 持 在 北 京 市 属 国 有 建 筑 企 业 前 列 2012 年 以 来, 公 司 承 揽 了 奔 驰 汽 车 总 装 车 间 奔 驰 汽 车 新 建 发 动 机 厂 北 京 市 政 务 服 务 中 心 怀 柔 G20 会 议 中 心 长 安 运 河 ( 北 区 ) 项 目 工 程 及 广 华 9

新 城 居 住 区 等 一 批 大 型 标 志 性 工 程, 继 续 保 持 在 京 内 建 筑 施 工 市 场 的 领 先 地 位 表 2:2010 年 ~2013 年 9 月 末 公 司 新 签 合 同 额 区 域 结 构 地 区 ( 亿 元 ) 2010 2011 2012 2013.9 北 京 213.03 270.00 336.02 218.55 京 外 238.03 217.70 190.76 169.48 境 外 53.94 50.64 99.26 38.90 合 计 505.00 538.34 626.04 426.93 在 稳 固 京 内 市 场 的 同 时, 为 降 低 单 一 市 场 风 险, 保 持 业 务 稳 定 增 长, 近 年 来 公 司 努 力 开 拓 京 外 市 场 目 前, 公 司 的 施 工 项 目 已 遍 布 全 国 除 西 藏 台 湾 外 的 各 省 市 自 治 区, 并 形 成 了 6 个 10 亿 元 以 上 区 域 市 场,1 个 30 亿 元 以 上 区 域 市 场 2012 年 以 来, 公 司 承 接 了 长 春 市 快 速 路 工 程 苏 地 2009-B-76 号 地 块 综 合 楼 工 程 黎 安 海 风 小 镇 及 宁 波 绿 地 中 心 等 项 目 2012 年, 公 司 实 现 京 外 新 签 合 同 额 190.76 亿 元, 占 当 期 新 签 合 同 额 的 30.47%; 2013 年 前 三 季 度, 公 司 实 现 京 外 新 签 合 同 额 169.48 亿 元, 占 当 期 新 签 合 同 额 的 39.70% 中 诚 信 国 际 认 为, 尽 管 公 司 不 断 加 大 京 外 市 场 的 开 拓 力 度, 但 对 京 内 市 场 的 依 存 度 仍 然 较 高, 施 工 业 务 区 域 结 构 仍 需 要 进 一 步 改 善 时 间 2012 年 2013 年 1~9 月 表 3:2012 年 以 来 公 司 主 要 承 揽 京 外 项 目 合 同 项 目 名 称 金 额 ( 亿 元 ) 长 春 市 快 速 路 工 程 19.40 苏 地 2009-B-76 号 地 块 综 合 楼 工 程 5.33 黎 安 海 风 小 镇 (B 合 同 段 ) 项 目 6.05 宁 波 绿 地 中 心 项 目 5.40 内 蒙 古 东 电 力 有 限 公 司 调 度 通 信 楼 新 建 工 程 3.34 安 徽 医 科 大 学 第 一 附 属 医 院 高 新 分 院 医 疗 综 合 楼 工 程 施 工 总 承 包 1 标 段 2.93 中 国 邮 政 储 蓄 银 行 合 肥 后 台 服 务 基 地 后 勤 服 务 中 心 ( 辅 助 生 产 楼 ) 施 工 总 2.91 承 包 苏 州 工 业 园 区 阳 澄 半 岛 莲 花 堤 项 目 4.66 珠 海 保 税 区 国 际 红 酒 展 销 展 示 交 易 中 心 8.90 在 境 外 项 目 方 面, 北 京 建 工 是 北 京 市 属 建 筑 企 业 中 较 早 拓 展 海 外 业 务 的 公 司, 其 境 外 业 务 规 模 在 同 类 企 业 中 位 列 前 茅 目 前 公 司 已 在 毛 里 求 斯 坦 桑 尼 亚 阿 联 酋 哈 萨 克 斯 坦 蒙 古 加 拿 大 和 新 加 坡 等 27 个 国 家 设 立 了 分 支 机 构, 业 务 主 要 集 中 在 非 洲 中 东 和 东 南 亚 等 地 区, 并 已 成 功 进 入 北 美 和 欧 洲 西 方 发 达 国 家 的 建 筑 施 工 市 场 公 司 正 加 快 转 型 升 级, 积 极 进 军 高 端 市 场,2012 年 以 来, 成 功 签 署 35.8 亿 美 元 阿 根 廷 风 力 发 电 项 目 意 向, 中 标 毛 里 求 斯 最 大 高 档 住 宅 社 区 沙 特 延 布 皇 家 委 员 会 总 办 公 楼 安 哥 拉 3,955 套 保 障 性 住 房 蒙 古 国 马 王 大 厦 美 国 加 州 海 滩 酒 店 及 澳 大 利 亚 商 业 中 心 工 程 等 一 批 重 点 标 志 性 工 程 ; 并 作 为 中 国 工 程 承 包 企 业 首 次 以 EPC 模 式 进 入 英 国 市 场 承 接 大 型 基 础 设 施 项 目, 签 署 7 亿 欧 元 英 国 曼 彻 斯 特 机 场 空 港 城 项 目 投 资 开 发 协 议 公 司 海 外 市 场 品 牌 影 响 力 进 一 步 扩 大,2012 年 境 外 新 签 合 同 额 99.26 亿 元, 同 比 增 长 96.01%;2013 年 前 三 季 度, 境 外 新 签 合 同 额 38.90 亿 元 时 间 2012 年 2013 年 1~9 月 表 4:2012 年 以 来 公 司 主 要 承 揽 境 外 项 目 项 目 名 称 合 同 金 额 ( 亿 美 元 ) 沙 特 延 布 皇 家 委 员 会 办 公 大 楼 及 配 套 基 础 设 施 6.10 蒙 古 乌 兰 巴 托 第 七 和 第 十 四 微 型 小 区 建 设 及 配 套 基 础 设 施 1.17 刚 果 布 拉 柴 维 尔 100 套 住 宅 项 目 1.25 北 京 建 工 今 后 将 进 一 步 完 善 海 外 布 局, 逐 步 进 入 发 达 国 家 的 建 筑 施 工 市 场 ; 公 司 的 施 工 模 式 也 将 向 高 端 转 变, 逐 步 进 入 投 资 带 动 型 高 端 发 展 的 新 阶 段 但 中 诚 信 国 际 同 时 关 注 到, 公 司 在 承 揽 海 外 工 程 项 目 时, 仍 存 在 政 治 风 险 法 律 风 险 与 汇 率 风 险 等 非 经 营 性 风 险, 对 运 营 管 理 和 风 险 控 制 提 出 了 更 高 的 要 求 从 业 务 类 型 看, 北 京 建 工 的 建 筑 施 工 业 务 主 要 以 房 建 工 程 为 主, 近 年 来 受 益 于 新 城 镇 化 的 推 进, 公 司 房 建 工 程 的 新 签 合 同 额 保 持 稳 定 增 长,2012 年 实 现 新 签 合 同 额 487.34 亿 元, 同 比 增 长 9.59%, 占 公 司 新 签 合 同 总 额 的 比 例 一 直 维 持 在 75% 以 上 ; 2013 年 1~9 月, 房 建 工 程 新 签 合 同 额 为 344.59 亿 元, 占 公 司 新 签 合 同 总 额 的 比 例 超 过 80% 表 5:2010 年 ~2013 年 9 月 末 公 司 新 签 合 同 额 业 务 构 成 10

业 务 类 型 ( 亿 元 ) 2010 2011 2012 2013.9 房 建 工 程 388.04 444.70 487.34 344.59 市 政 工 程 ( 含 轨 道 交 通 ) 43.40 28.40 67.23 23.69 装 饰 31.25 25.90 19.67 21.05 安 装 26.76 22.20 31.61 23.40 其 他 15.55 17.14 20.19 14.20 合 计 505.00 538.34 626.04 426.93 近 年 来, 公 司 在 房 建 业 务 规 模 扩 张 的 同 时 重 点 发 展 轨 道 交 通 工 程, 承 建 了 多 个 北 京 市 地 铁 项 目, 还 成 功 进 入 了 广 州 和 郑 州 等 市 场 近 年 来, 轨 道 交 通 工 程 新 签 合 同 额 在 市 政 工 程 新 签 合 同 总 额 的 比 例 一 直 保 持 在 40% 以 上, 是 公 司 市 政 工 程 施 工 业 务 的 重 要 组 成 分 2012 年, 公 司 市 政 工 程 ( 含 轨 道 交 通 ) 新 签 合 同 额 67.23 亿 元, 同 比 增 长 136.73%; 2013 年, 该 板 块 新 签 合 同 额 23.69 亿 元 表 6: 截 至 2013 年 9 月 末 公 司 主 要 在 施 工 轨 道 交 通 项 目 合 同 项 目 名 称 金 额 开 工 日 期 竣 工 日 期 ( 亿 元 ) 北 京 地 铁 6 号 线 二 期 标 段 3.85 2011.7.7 2013.12.31 北 京 地 铁 7 号 线 11 标 段 2.71 2010.5.1 2014.12.30 北 京 地 铁 14 号 线 土 建 施 工 13 标 段 4.07 2010.5.1 2014.11.30 北 京 地 铁 14 号 线 20 合 同 段 3.79 2010.11.20 2014.12.13 北 京 地 铁 15 号 线 12 标 段 2.55 2010.9.10 2014.12.19 北 京 轨 道 交 通 昌 平 线 10 合 同 段 15 标 段 3.44 2012.4.1 2015.8.21 北 京 地 铁 6 号 线 西 延 工 程 土 建 施 工 04 5.41 2013.6.1 2016.12.24 合 同 段 北 京 地 铁 16 号 线 工 程 土 建 施 工 24 合 同 5.85 2013.6.1 2016.12.22 段 广 州 市 轨 道 交 通 二 十 一 号 线 工 程 ( 施 工 3 标 ) 土 建 工 程 4.08 2013.10.31 2015.12.31 装 饰 安 装 方 面, 作 为 房 建 工 程 业 务 的 重 要 补 充,2010~2012 年 公 司 新 签 装 饰 安 装 工 程 合 同 额 分 别 为 58.01 亿 元 48.10 亿 元 和 51.28 亿 元,2013 年 1~9 月 该 板 块 新 签 合 同 额 44.45 亿 元 工 程 施 工 近 年 来 随 着 新 签 合 同 金 额 的 增 长, 公 司 的 建 筑 规 模 稳 定 上 升 2010~2012 年, 公 司 的 开 复 工 面 积 年 均 复 合 增 长 率 达 22.72%, 截 至 2013 年 9 月 末, 开 复 工 面 积 为 2,985 万 平 方 米 大 规 模 的 施 工 面 积 对 公 司 未 来 的 业 绩 增 长 形 成 有 力 保 障, 但 也 对 公 司 的 工 程 管 理 能 力 和 现 金 流 管 理 构 成 较 大 压 力 表 7:2010 年 ~2013 年 9 月 末 公 司 建 筑 施 工 业 务 运 营 情 况 指 标 ( 万 平 方 米 ) 2010 2011 2012 2013.9 开 复 工 面 积 2,202 2,999 3,316 2,985 其 中 : 新 开 工 面 积 1,164 1,409 1,014 849 竣 工 面 积 533 568 945 378 在 工 程 承 包 模 式 方 面, 由 于 建 筑 行 业 集 中 度 低 竞 争 激 烈, 在 传 统 的 施 工 承 包 方 式 下, 低 端 的 价 格 竞 争 相 当 普 遍, 规 模 实 力 较 强 的 建 筑 企 业 优 势 无 法 体 现 近 年 来, 北 京 建 工 调 整 了 竞 争 策 略, 加 大 了 总 承 包 项 目 BT 和 BOT 等 资 本 运 营 项 目 和 设 计 - 采 购 - 施 工 一 体 化 的 EPC 项 目 的 承 揽 力 度, 尽 量 减 少 传 统 的 施 工 承 包 和 分 包 项 目 的 业 务 规 模 工 程 项 目 总 承 包 资 本 运 营 项 目 和 设 计 - 采 购 - 施 工 一 体 化 (EPC) 项 目 等 中 高 端 承 包 模 式 对 建 筑 企 业 整 体 实 力 综 合 管 理 能 力 的 要 求 较 高, 竞 争 相 对 缓 和, 利 润 率 也 较 传 统 承 包 方 式 高 目 前, 公 司 以 总 承 包 方 式 承 揽 的 工 程 总 额 约 占 新 签 合 同 总 额 的 80% 以 上, 海 外 承 包 业 务 中 EPC 项 目 占 比 有 所 上 升 中 诚 信 国 际 认 为, 公 司 拥 有 设 计 公 司 研 究 院 等 研 发 机 构, 随 着 总 承 包 和 EPC 承 包 经 验 的 累 积, 项 目 管 理 能 力 的 提 升, 未 来 此 类 中 高 端 的 承 包 项 目 占 比 将 持 续 提 升 表 8: 截 至 2013 年 9 月 末 公 司 主 要 的 BT BOT 和 EPC 项 目 项 目 名 称 合 同 开 工 竣 工 金 额 日 期 日 期 ( 亿 元 ) 宜 兴 开 发 区 东 区 基 础 设 施 EPC-BT 项 目 34.00 2008 2016 徐 州 市 体 育 中 心 BT 项 目 16.31 2011.2.28 2013.12.31 综 合 来 看, 建 筑 施 工 业 务 作 为 北 京 建 工 的 核 心 业 务 整 体 发 展 势 头 良 好, 已 经 形 成 了 京 内 京 外 境 外 共 同 发 展 的 经 营 布 局 ; 同 时, 施 工 业 务 领 域 的 拓 展 将 增 强 公 司 的 综 合 实 力, 工 程 承 包 方 式 的 中 高 11

端 化 能 有 效 提 升 公 司 的 盈 利 能 力 房 地 产 开 发 房 地 产 开 发 是 北 京 建 工 的 主 要 业 务 板 块 之 一 公 司 的 房 地 产 业 务 立 足 北 京, 并 逐 步 向 上 海 苏 州 西 安 和 济 南 等 城 市 发 展 在 产 品 结 构 方 面, 公 司 以 开 发 中 端 商 品 住 宅 为 主, 同 时 积 极 参 与 保 障 性 住 房 项 目 的 开 发 建 设, 此 外 还 涉 足 一 级 土 地 开 发 项 目 表 9:2010 年 ~2013 年 9 月 末 公 司 房 地 产 业 务 运 营 情 况 指 标 2010 2011 2012 2013.9 新 开 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 63.70 60.59 15.02 24.17 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 21.00 47.40 20.01 52.61 在 建 面 积 ( 万 平 方 米 ) 121.90 135.09 130.10 101.66 签 约 面 积 ( 万 平 方 米 ) 33.00 27.85 23.70 10.49 签 约 金 额 ( 亿 元 ) 35.00 29.14 35.00 15.18 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 10,606 10,463 14,768 14,470 近 年 来, 受 到 国 家 房 地 产 调 控 政 策 影 响, 公 司 开 发 节 奏 有 所 放 缓 2012 年 国 家 频 频 出 台 房 地 产 政 策, 调 控 力 度 加 大, 公 司 相 应 延 缓 了 拟 在 建 项 目 的 开 发 速 度, 当 年 新 开 工 面 积 为 15.02 万 平 方 米, 同 比 大 幅 下 降, 截 至 2012 年 末, 公 司 房 地 产 项 目 的 在 建 面 积 为 130.10 万 平 方 米 2013 年 随 着 国 五 条 政 策 出 台, 抑 制 了 分 投 资 投 机 性 需 求, 但 未 对 趋 于 理 性 的 房 地 产 投 资 造 成 过 多 影 响, 公 司 前 三 季 度 新 开 工 面 积 有 所 回 升, 为 24.17 万 平 方 米, 截 至 2013 年 三 季 度 末, 房 地 产 项 目 的 在 建 面 积 为 101.66 万 平 方 米 销 售 方 面, 受 2011 年 以 来 严 厉 的 房 地 产 调 控 政 策 影 响, 公 司 的 销 售 规 模 逐 年 降 低,2010~2012 年 实 现 签 约 面 积 分 别 为 33.00 万 平 方 米 27.85 万 平 方 米 和 23.70 万 平 方 米, 同 期 签 约 金 额 为 35.00 亿 元 29.14 亿 元 和 35.00 亿 元 2013 年 前 三 季 度, 公 司 实 现 签 约 面 积 相 对 较 少, 为 10.49 万 平 方 米 签 约 金 额 15.18 亿 元, 分 别 占 2012 年 全 年 的 44.26% 43.37% 截 至 2013 年 9 月 末, 公 司 在 售 房 地 产 项 目 共 7 个, 主 要 分 布 在 北 京 上 海 济 南 西 安 和 河 北 等 地, 可 售 总 面 积 达 192.82 万 平 方 米, 预 计 总 收 入 为 239.33 亿 元, 已 实 现 回 款 89.13 亿 元 表 10: 截 至 2013 年 9 月 末 公 司 主 要 在 售 房 地 产 项 目 情 况 项 目 名 称 可 售 面 积 预 计 收 入 已 实 现 回 款 ( 万 平 方 米 )( 亿 元 ) ( 亿 元 ) 长 阳 建 邦 华 庭 17.32 31.32 15.78 上 海 新 港 城 19.13 72.43 16.75 济 南 原 乡 溪 谷 52.94 47.66 3.17 香 河 香 庭 时 尚 公 寓 项 目 10.52 7.00 3.24 西 安 建 邦 华 庭 项 目 29.80 27.88 5.98 南 礼 士 路 项 目 4.77 10.70 7.44 商 品 房 项 目 合 计 134.48 196.99 52.36 王 四 营 双 合 家 园 58.34 42.34 36.77 保 障 性 住 房 项 目 合 计 58.34 42.34 36.77 合 计 192.82 239.33 89.13 在 新 项 目 的 选 择 和 开 发 上, 公 司 则 奉 行 择 机 布 点 以 点 带 面 的 策 略, 通 过 购 地 股 权 收 购 以 及 与 知 名 房 地 产 开 发 企 业 联 合 开 发 等 方 式 获 得 地 产 项 目, 并 进 行 滚 动 开 发, 从 而 带 动 整 个 区 域 市 场, 最 大 程 度 利 用 市 场 资 源, 降 低 投 资 风 险 和 开 发 成 本 目 前 公 司 在 建 和 拟 建 项 目 预 计 总 投 资 额 539.58 亿 元, 已 完 成 投 资 额 140.14 亿 元, 未 来 的 房 地 产 投 资 支 出 压 力 较 大 表 11: 截 至 2013 年 9 月 末 公 司 主 要 在 建 拟 建 房 地 产 项 目 情 况 预 计 总 投 资 额 已 完 成 投 资 额 项 目 名 称 ( 亿 元 ) ( 亿 元 ) 长 阳 建 邦 华 庭 30.99 23.37 上 海 新 港 城 62.00 32.50 济 南 原 乡 溪 谷 40.10 11.49 西 安 建 邦 华 庭 项 目 25.07 13.33 江 苏 建 邦 华 悦 项 目 19.20 8.94 天 津 东 丽 区 项 目 26.70 6.58 成 都 花 园 镇 项 目 45.67 3.28 彩 虹 之 门 项 目 213.00 0.18 三 亚 铂 尔 曼 酒 店 项 目 25.00 0 王 四 营 双 合 家 园 41.95 40.47 百 子 湾 自 住 型 商 品 房 9.90 0 合 计 539.58 140.14 作 为 北 京 市 属 国 有 企 业, 公 司 风 险 控 制 较 为 严 格, 土 地 拓 展 策 略 较 为 审 慎, 投 资 决 策 风 格 稳 健 公 司 主 要 通 过 招 拍 挂 和 项 目 收 购 等 方 式 获 取 土 地 资 源 2010~2012 年 公 司 新 增 土 地 储 备 的 建 筑 面 积 分 别 为 29.13 万 平 方 米 28.00 万 平 方 米 和 64.41 万 平 方 米 ; 而 土 地 购 置 支 出 波 动 较 大, 近 三 年 分 别 为 25.26 亿 元 8.57 亿 元 和 14.11 亿 元 2013 年 1~9 月, 公 司 新 增 海 南 三 亚 项 目 土 地 储 备 8.99 万 平 方 12

米, 三 季 度 末 土 地 储 备 面 积 共 8.99 万 平 方 米 目 前 公 司 土 地 储 备 面 积 规 模 较 小, 为 确 保 房 地 产 板 块 的 稳 定 发 展, 未 来 或 将 有 一 定 规 模 的 购 置 支 出 表 12:2010 年 ~2013 年 9 月 末 公 司 土 地 储 备 情 况 指 标 2010 2011 2012 2013.9 新 拓 展 项 目 ( 个 ) 2 1 2 1 新 增 土 地 储 备 ( 万 平 方 米 ) 29.13 28.00 64.41 8.99 土 地 购 置 支 出 ( 亿 元 ) 25.26 8.57 14.11 16.50 土 地 储 备 面 积 ( 万 平 方 米 ) 29.13 37.98 64.41 8.99 开 发 方 式 方 面, 北 京 建 工 采 取 土 地 一 级 开 发 和 二 级 开 发 协 同 进 行 的 模 式 在 一 级 开 发 过 程 中, 利 用 对 所 开 发 项 目 的 提 前 介 入, 深 入 了 解 和 掌 握 各 方 面 情 况, 在 取 得 土 地 一 级 开 发 收 益 的 同 时, 为 企 业 进 入 土 地 二 级 市 场 做 好 铺 垫, 利 用 一 级 开 发 带 动 二 级 开 发 公 司 现 有 一 级 开 发 项 目 为 成 都 郫 县 花 园 镇 场 镇 改 造 项 目 ( 公 司 拥 有 100% 股 权 ), 该 项 目 改 造 区 域 土 地 面 积 约 1,507.31 亩, 预 计 总 投 资 约 为 45 亿 元 目 前, 该 项 目 土 地 已 经 完 成 土 地 市 场 招 拍 挂 手 续, 累 计 完 成 投 资 3.40 亿 元 表 13: 截 至 2013 年 9 月 末 公 司 主 要 土 地 一 级 开 发 项 目 概 况 项 目 名 称 项 目 概 况 项 目 改 造 区 域 包 括 花 园 镇 全 街 道 社 区 永 和 村 隆 福 村 新 民 村 和 七 里 香 村, 土 地 面 积 约 成 都 郫 县 花 1,507.31 亩 目 前, 该 项 目 土 地 已 经 完 成 土 地 市 园 镇 场 镇 改 场 招 拍 挂 手 续, 公 司 已 与 当 地 政 府 签 订 土 地 预 造 项 目 出 让 协 议, 待 土 地 整 理 工 作 完 成 后 即 可 进 入 二 级 开 发 阶 段 在 保 障 房 建 设 方 面, 作 为 北 京 市 重 要 的 国 有 房 地 产 开 发 企 业, 北 京 建 工 承 担 北 京 市 分 保 障 房 开 发 任 务 公 司 已 实 施 的 保 障 房 项 目 一 共 有 4 个, 全 位 于 北 京 市, 截 至 2013 年 9 月 末, 其 中 3 个 项 目 已 竣 工, 在 建 项 目 为 王 四 营 双 合 家 园, 该 项 目 预 计 2014 年 竣 工, 预 计 总 投 资 41.95 亿 元, 已 投 资 40.47 亿 元 整 体 来 看, 公 司 房 地 产 业 务 经 过 多 年 的 发 展, 已 经 形 成 了 相 对 成 熟 的 发 展 模 式 和 合 理 的 区 域 结 构 除 了 土 地 储 备 相 对 较 少 之 外, 公 司 处 于 拟 建 在 建 及 可 售 各 阶 段 的 项 目 分 布 较 为 均 衡, 项 目 自 我 滚 动 开 发 的 能 力 逐 步 增 强 未 来 公 司 将 利 用 其 在 建 筑 施 工 和 房 地 产 开 发 方 面 的 既 有 优 势 和 管 理 经 验 向 产 业 链 的 上 游 延 伸, 从 地 区 规 划 作 起, 为 地 方 政 府 地 区 基 础 设 施 建 设 提 供 从 设 计 规 划 到 开 发 运 营 的 完 备 服 务, 打 造 城 市 基 础 设 施 综 合 服 务 提 供 商 但 受 国 家 房 地 产 调 控 政 策 影 响, 房 地 产 行 业 发 展 面 临 一 定 的 不 确 定 性, 对 公 司 商 品 房 开 发 项 目 或 将 产 生 一 定 影 响 建 材 销 售 北 京 建 工 的 建 材 销 售 业 务 主 要 由 公 司 的 商 品 混 凝 土 中 心 北 京 市 建 筑 材 料 供 应 公 司 天 津 冈 北 混 凝 土 工 业 有 限 公 司 北 京 建 工 混 凝 土 构 件 有 限 公 司 和 北 京 建 工 茵 莱 玻 璃 钢 制 品 有 限 公 司 等 企 业 运 营, 其 业 务 主 要 包 括 商 品 混 凝 土 建 工 构 件 塔 机 等 建 筑 配 件 的 生 产 和 销 售, 其 中 商 品 混 凝 土 是 最 主 要 产 品 公 司 商 品 混 凝 土 年 产 量 在 320 万 立 方 米 左 右, 混 凝 土 总 产 量 位 居 北 京 市 各 大 建 筑 集 团 之 首 环 保 产 业 水 务 运 营 业 务 北 京 建 工 为 调 整 产 业 结 构 拓 展 新 的 经 济 增 长 点, 自 2002 年 起 进 入 环 保 产 业 领 域, 于 2007 年 6 月 成 立 了 北 京 建 工 环 境 发 展 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 环 境 公 司 ), 通 过 其 整 合 了 水 务 处 理 业 务 公 司 的 水 务 运 营 板 块 以 污 水 处 理 项 目 为 核 心, 具 体 包 括 : 水 环 境 咨 询 规 划 水 务 投 资 水 务 工 程 和 水 务 运 营 服 务 水 务 投 资 和 水 务 运 营 方 面, 近 年 来 环 境 公 司 通 过 BOT 和 TOT 方 式 在 宜 兴 昆 山 盐 城 徐 州 和 奉 化 等 地 区 投 资 建 立 污 水 处 理 厂, 进 行 城 市 及 工 业 污 水 处 理 回 收 利 用 考 虑 到 水 务 运 营 管 理 投 资 回 报 期 长, 前 期 投 入 较 大 的 特 点,2013 年 10 月, 公 司 将 持 有 北 京 建 工 环 境 发 展 有 限 责 任 公 司 的 60% 股 权 转 让 给 北 控 水 务 集 团 有 限 公 司, 并 借 助 其 资 本 优 势 和 集 团 区 域 市 场 优 势 实 现 较 快 增 长, 当 年 新 签 徐 州 60 万 吨 预 处 理 水 厂 BOT 特 许 经 营 协 议 截 至 2013 年 9 月 末, 公 司 所 辖 水 务 资 产 污 水 处 理 能 力 提 升 到 148 万 吨 / 日 表 14: 截 至 2013 年 9 月 末 公 司 水 务 投 资 项 目 情 况 地 区 污 水 处 理 规 模 ( 万 吨 / 日 ) 投 资 预 算 ( 亿 元 ) 13

2012 年 已 有 水 务 投 资 项 目 江 苏 省 盐 城 市 12.00 2.04 江 苏 省 昆 山 市 20.25 4.77 江 苏 省 宜 兴 市 14.50 3.47 浙 江 省 奉 化 市 6.00 0.95 江 苏 省 徐 州 市 11.50 2.07 江 苏 太 仓 市 4.00 0.65 北 京 市 经 济 开 发 区 5.00 0.53 奉 化 莼 湖 污 水 处 理 厂 1.00 0.15 小 计 74.25 14.63 2013 年 1~9 月 新 签 项 目 江 苏 省 昆 山 市 13.75 5.90 江 苏 省 徐 州 市 60.00 1.85 小 计 73.75 7.75 合 计 148.00 22.38 总 体 来 看, 公 司 水 务 板 块 完 成 股 权 重 组, 改 变 了 水 务 产 业 效 益 不 能 得 到 快 速 体 现 的 资 产 经 营 模 式, 能 够 有 效 降 低 公 司 资 本 支 出 压 力, 减 少 财 务 费 用 支 出 环 境 修 复 业 务 公 司 环 境 修 复 业 务 的 运 营 平 台 为 北 京 建 工 环 境 修 复 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 环 境 修 复 公 司 ), 北 京 建 工 持 有 其 60.234% 的 股 权 环 境 修 复 公 司 是 国 内 第 一 家 土 壤 环 境 修 复 企 业, 具 有 国 内 领 先 的 技 术 水 平, 并 于 2013 年 获 得 3 项 专 利, 取 得 环 保 专 项 一 级 承 包 资 质 环 境 修 复 公 司 通 过 与 荷 兰 TNO 公 司 清 华 大 学 环 境 科 学 与 工 程 系 北 京 市 科 委 中 科 院 生 态 中 心 和 地 理 所 南 京 大 学 和 南 京 土 壤 所 等 多 家 机 构 采 取 多 种 合 作 方 式, 联 合 研 究 开 发 实 用 修 复 技 术 近 年 来 公 司 着 力 在 北 京 市 建 立 首 家 固 定 式 城 市 资 源 循 环 利 用 科 技 服 务 中 心, 拟 建 设 成 为 全 国 一 流 的 集 污 染 场 地 修 复 资 源 化 再 利 用 为 一 体 的 综 合 处 置 示 范 项 目, 并 于 2013 年 完 成 了 项 目 方 案 审 批 工 作, 有 望 成 为 2014 年 北 京 市 重 点 工 程 除 了 立 足 北 京 之 外, 公 司 同 时 落 实 全 国 化 布 局 战 略, 抢 占 市 场 份 额, 目 前 设 立 10 家 区 域 公 司, 承 揽 的 土 壤 修 复 项 目 数 量 和 合 同 金 额 稳 定 上 升, 业 务 规 模 的 拓 展 带 来 收 入 的 增 长,2010~2012 年 及 2013 年 前 三 季 度, 公 司 环 境 修 复 业 务 实 现 营 业 收 入 分 别 为 0.61 亿 元 2.86 亿 元 3.66 亿 元 和 2.08 亿 元 环 境 修 复 板 块 是 公 司 最 具 成 长 性 的 业 务, 具 有 广 阔 的 发 展 空 间, 目 前 环 境 修 复 公 司 顺 利 完 成 股 份 制 改 造, 上 市 工 作 正 在 有 序 进 行 中 表 15:2010 年 ~2013 年 9 月 公 司 环 境 修 复 业 务 主 要 新 签 合 同 时 间 项 目 名 称 合 同 金 额 ( 亿 元 ) 截 至 2013 年 9 月 末 项 目 进 度 2010 年 北 京 市 宋 家 庄 交 通 枢 纽 污 染 土 壤 修 复 项 目 0.55 72.76% 武 汉 E 地 综 合 治 理 工 程 2.76 74.89% 2011 年 中 央 国 家 机 关 公 务 员 住 宅 建 设 服 务 中 心 广 华 新 城 土 5.23 77.92% 壤 污 染 治 理 工 程 项 目 2012 年 2013 年 建 筑 节 能 业 务 北 京 地 铁 7 号 线 土 壤 修 复 项 目 01 合 同 段 姚 港 化 工 区 退 役 场 地 污 染 土 壤 修 复 工 程 0.79 91.60% 1.96 0.00% 公 司 建 筑 节 能 业 务 的 运 营 平 台 为 北 京 建 筑 技 术 发 展 有 限 责 任 公 司, 目 前, 公 司 下 属 子 公 司 北 京 建 工 集 团 控 股 有 限 责 任 公 司 持 有 其 83% 股 权 公 司 该 项 业 务 主 要 包 括 建 筑 节 能 技 术 咨 询 与 评 估 服 务 供 热 系 统 节 能 改 造 服 务 既 有 建 筑 节 能 改 造 服 务 和 暖 通 空 调 系 统 优 化 运 行 与 管 理 服 务 以 及 相 关 技 术 开 发 等 业 务 公 司 先 后 承 揽 了 宜 兴 环 科 新 城 苏 州 滨 湖 新 区 低 碳 生 态 示 范 建 设 工 程 等 项 目, 并 承 担 了 建 筑 节 能 管 理 条 例 法 规 修 编 北 京 市 公 共 建 筑 碳 排 放 先 进 值 研 究 课 题 及 北 京 市 公 共 建 筑 能 耗 定 额 级 差 价 格 与 实 施 体 制 机 制 研 究 课 题 等 政 府 科 研 项 目 节 能 减 排 概 念 在 社 会 生 活 各 方 面 的 全 面 推 广 为 公 司 该 项 业 务 的 发 展 创 造 了 良 好 的 外 环 境 整 体 来 看, 水 务 处 理 环 境 修 复 和 建 筑 节 能 业 务 在 国 内 均 属 于 朝 阳 产 业, 未 来 发 展 前 景 广 阔 并 且, 水 务 运 营 和 环 境 修 复 等 业 务 的 盈 利 能 力 明 显 高 于 建 筑 施 工 业 务, 有 利 于 提 高 公 司 的 盈 利 水 平 但 目 前 上 述 业 务 板 块 还 处 于 成 长 期, 收 入 规 模 很 小, 短 期 内 并 不 能 给 北 京 建 工 的 收 入 和 利 润 带 来 明 显 提 升 同 时, 这 些 业 务 板 块 在 未 来 的 2~3 年 内 仍 将 14

有 一 定 的 投 资 支 出, 或 将 增 加 北 京 建 工 的 资 金 压 力 管 理 产 权 结 构 公 司 是 由 北 京 市 政 府 出 资 成 立 的 国 有 独 资 公 司, 北 京 市 国 资 委 拥 有 100% 的 股 权, 是 公 司 的 控 股 股 东 及 实 际 控 制 人 截 至 2013 年 9 月 末, 公 司 拥 有 全 资 及 控 股 子 公 司 25 家, 其 中 主 要 子 公 司 包 括 北 京 建 工 集 团 控 股 有 限 责 任 公 司 北 京 建 工 环 境 修 复 有 限 责 任 公 司 北 京 市 第 三 建 筑 工 程 有 限 公 司 北 京 建 工 四 建 工 程 建 设 有 限 公 司 和 北 京 六 建 集 团 有 限 责 任 公 司 等 公 司 治 理 北 京 建 工 作 为 北 京 市 国 资 委 授 权 的 国 有 资 产 经 营 管 理 单 位, 在 国 资 委 授 权 的 范 围 内 进 行 经 营 公 司 实 行 董 事 会 领 导 下 的 总 经 理 负 责 制, 法 人 治 理 结 构 较 为 完 善 从 管 理 架 构 来 看, 近 年 来, 北 京 建 工 加 大 了 内 结 构 调 整 和 资 源 整 合 的 力 度, 基 本 建 立 了 矩 阵 式 的 组 织 管 理 体 制, 目 前 共 设 有 四 个 直 属 事 业, 其 中 总 承 包 ( 区 域 ) 主 要 负 责 京 内 外 埠 市 场 所 有 工 程 建 设 业 务, 国 际 工 程 为 公 司 境 外 业 务 经 营 的 窗 口, 房 地 产 开 发 经 营 负 责 房 地 产 业 务 的 经 营, 物 业 负 责 公 司 物 业 资 产 的 经 营 近 几 年, 公 司 不 断 加 强 直 属 事 业 的 管 理 权 限, 完 善 了 各 事 业 的 经 营 职 能, 并 增 强 公 司 的 统 一 管 理 力 度 目 前, 公 司 所 属 主 要 二 级 子 公 司 多 数 已 完 成 改 制 内 控 管 理 近 几 年 业 务 规 模 的 不 断 扩 张 经 营 区 域 的 进 一 步 扩 大 业 务 板 块 的 多 元 化 对 公 司 整 体 经 营 管 理 水 平 提 出 了 更 高 的 要 求 北 京 建 工 通 过 实 行 集 中 统 一 下 的 分 层 合 约 管 理 模 式 来 增 强 管 理 能 力 项 目 风 险 把 控 方 面, 公 司 通 过 完 善 所 有 合 同 的 审 核 程 序, 增 强 了 总 控 制 投 资 风 险 担 保 风 险 的 能 力 ; 通 过 实 行 对 工 程 项 目 或 合 同 进 行 风 险 评 估, 最 大 程 度 地 规 避 风 险 损 失 成 本 控 制 方 面, 公 司 在 合 同 评 估 的 基 础 上, 进 行 事 前 工 程 成 本 测 算 和 成 本 指 标 分 解, 严 格 过 程 管 理 等 一 系 列 措 施 严 控 相 关 风 险, 并 通 过 及 时 跟 踪 不 定 期 检 查 等 方 式 严 保 工 程 进 度 海 外 业 务 的 风 险 控 制 上, 公 司 一 直 将 风 险 控 制 放 在 首 位, 通 过 严 格 的 事 前 项 目 调 研 和 风 险 评 估 签 订 长 期 合 同 锁 定 原 材 料 成 本 固 定 汇 率 合 同 控 制 汇 率 风 险 严 格 的 过 程 监 控 以 及 出 口 信 用 保 险 等 全 套 措 施 来 控 制 每 一 个 风 险 环 节, 最 大 限 度 地 规 避 风 险 和 转 化 风 险 总 体 来 看, 近 年 来 北 京 建 工 直 属 事 业 和 各 地 区 分 公 司 在 经 营 区 域 经 营 职 能 等 方 面 的 组 织 关 系 得 到 了 进 一 步 理 顺, 下 属 公 司 的 改 制 重 组 也 在 稳 步 推 进, 历 史 包 袱 基 本 得 到 了 清 理 公 司 根 据 自 身 的 业 务 模 式 经 营 区 域 制 定 了 一 套 有 针 对 性 的 风 险 控 制 体 系, 并 通 过 严 格 的 制 度 保 证 了 风 险 控 制 的 执 行 效 果 战 略 规 划 为 实 现 其 建 设 成 为 具 有 国 际 竞 争 力 的 新 型 企 业 集 团 的 目 标, 北 京 建 工 制 定 了 十 二 五 期 间 发 展 纲 要 (2011~2015) 该 纲 要 明 确 了 公 司 的 长 短 期 发 展 方 向 和 绩 效 目 标, 计 划 到 2015 年 实 现 综 合 经 营 额 突 破 600 亿 元, 其 中 工 程 施 工 房 地 产 开 发 工 业 节 能 环 保 及 其 它 业 务 的 比 例 分 别 为 65% 20% 7% 和 8% 资 本 运 营 方 面, 目 前 北 京 建 工 上 市 工 作 全 面 启 动 公 司 已 完 成 控 股 公 司 工 商 注 册, 制 定 重 组 改 制 股 权 注 入 方 案, 中 介 机 构 完 成 对 首 批 进 入 控 股 公 司 的 企 业 进 行 尽 职 调 查, 建 工 地 产 建 工 国 际 等 首 批 企 业 资 产 注 入 工 作 已 完 成 同 时, 公 司 已 启 动 NC 财 务 系 统 软 件, 搭 建 控 股 公 司 财 务 管 理 体 系, 为 按 时 进 入 申 报 期, 确 保 十 二 五 期 间 IPO 成 功 奠 定 了 基 础 从 产 业 结 构 来 看, 北 京 建 工 确 定 了 从 发 展 建 筑 施 工 房 地 产 开 发 向 相 关 产 业 的 延 伸, 大 力 发 展 节 能 环 保 商 品 混 凝 土 与 新 型 建 材 生 产 物 业 以 及 围 绕 主 业 的 科 研 开 发 与 设 计 咨 询 等 服 务 性 产 业 的 发 展 方 向 尽 管 未 来 建 安 施 工 仍 是 北 京 建 工 的 主 要 业 15

务, 但 公 司 将 逐 步 降 低 传 统 施 工 业 务 的 比 重 房 地 产 开 发 方 面, 目 前 公 司 土 地 储 备 相 对 较 小, 项 目 储 备 规 模 较 少, 因 此 未 来 仍 将 有 一 定 规 模 的 购 地 支 出 目 前 公 司 资 产 负 债 率 及 总 资 本 化 比 率 较 高, 未 来 财 务 杠 杆 仍 将 进 一 步 上 升, 中 诚 信 国 际 对 其 财 务 杠 杆 水 平 保 持 关 注 从 经 营 区 域 来 看, 考 虑 到 后 奥 运 效 应 对 京 内 建 筑 行 业 的 影 响, 公 司 确 定 了 巩 固 北 京 市 场, 积 极 拓 展 京 外 境 外 市 场 的 计 划 在 京 外 创 新 管 理 模 式, 整 合 资 源, 点 面 结 合, 形 成 区 域 市 场 在 境 外 逐 步 进 入 北 美 和 欧 洲 西 方 发 达 国 家 的 建 筑 施 工 市 场 从 未 来 的 投 资 方 向 看, 公 司 的 重 点 投 资 领 域 将 主 要 包 括 五 大 业 务 板 块 : 工 程 建 设 主 业 中 的 工 程 总 承 包 领 域, 房 地 产 开 发 与 置 业 经 营, 节 能 环 保 产 业 元, 较 上 年 末 增 长 6.12% 资 产 规 模 的 提 升 一 方 面 是 因 为 随 着 公 司 总 体 业 务 量 的 增 长, 应 收 账 款 存 货 等 不 同 程 度 的 增 加 导 致 流 动 资 产 规 模 上 升 ; 另 一 方 面, 公 司 新 购 置 的 工 程 施 工 机 械 设 备 和 无 形 资 产 中 新 增 的 以 特 许 经 营 权 核 算 的 环 境 公 司 TOT 和 BOT 项 目 也 使 资 产 规 模 有 所 上 升 由 于 建 筑 施 工 企 业 对 营 运 资 本 需 求 较 高, 属 于 高 杠 杆 经 营, 因 此 建 筑 企 业 负 债 水 平 较 高 是 行 业 的 普 遍 特 征 ; 另 外, 公 司 从 事 的 房 地 产 开 发 业 务 也 具 有 高 负 债 经 营 的 特 性 近 年 来 公 司 的 资 产 负 债 率 始 终 维 持 在 高 位 运 行,2010 年 ~2013 年 9 月 末 分 别 为 85.79% 87.92% 84.32% 和 84.57%; 同 期 总 资 本 化 比 率 分 别 为 82.22% 82.15% 77.43% 和 78.90% 图 7:2010 年 ~2013 年 9 月 末 公 司 资 本 结 构 中 的 水 务 环 保 环 境 修 复 与 建 筑 节 能 等 领 域, 工 业 中 的 商 品 混 凝 土 和 综 合 供 应 服 务 领 域 整 体 来 看, 公 司 主 营 业 务 的 拓 展 和 战 略 规 划 的 制 定 考 虑 了 其 自 身 业 务 品 牌 人 才 和 技 术 方 面 的 特 点 和 国 内 外 行 业 趋 势 公 司 在 组 织 结 构 调 整 管 理 平 台 提 升 内 资 源 整 合 等 方 面 也 制 定 了 明 确 的 步 骤 并 已 进 入 实 际 操 作 目 前 公 司 土 壤 修 复 板 块 的 上 市 工 作 已 启 动, 是 未 来 实 现 主 营 业 务 整 体 上 市 的 重 要 步 骤 中 诚 信 国 际 将 关 注 宏 观 经 济 环 境 变 350 300 250 200 150 亿 元 100% 80% 60% 40% 100 50 0 2010 2011 2012 2013.9 长 期 债 务 短 期 债 务 20% 0% 所 有 者 权 益 资 产 负 债 率 长 期 资 本 化 比 率 总 资 本 化 比 率 化 国 家 相 关 政 策 变 动 行 业 周 期 性 波 动 对 公 司 战 略 实 际 实 施 效 果 的 影 响, 以 及 公 司 上 市 工 作 进 程 财 务 分 析 以 下 分 析 基 于 经 京 都 天 华 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 审 计 并 出 具 标 准 无 保 留 意 见 的 公 司 2010 年 连 审 审 计 报 告 2011 年 度 审 计 报 告 致 同 会 计 师 事 务 所 出 具 标 准 无 保 留 意 见 的 公 司 2012 年 度 审 计 报 告 以 及 未 经 审 计 的 2013 年 1~9 月 财 务 报 表 公 司 财 务 报 表 均 依 照 新 会 计 准 则 进 行 编 制 资 本 结 构 近 年 来 随 着 公 司 生 产 经 营 规 模 的 扩 大, 公 司 资 产 规 模 稳 定 增 长,2010 年 ~2012 年 末 资 产 总 额 分 别 为 256.86 亿 元 324.40 亿 元 和 398.90 亿 元, 年 均 复 合 增 长 率 为 24.62%;2013 年 9 月 末 为 423.33 亿 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 债 务 融 资 是 公 司 主 要 的 融 资 方 式 随 着 业 务 的 发 展, 债 务 规 模 快 速 增 长,2010 年 ~2012 年 末 公 司 的 总 债 务 分 别 为 168.84 亿 元 180.35 亿 元 和 214.57 亿 元, 年 均 复 合 增 长 12.73% 2013 年 9 月 末, 公 司 总 债 务 为 244.24 亿 元, 较 2012 年 末 增 长 13.83%, 主 要 系 业 务 经 营 的 增 长 对 运 营 资 金 的 需 求 量 增 加 所 致 建 筑 企 业 在 工 程 施 工 中 对 流 动 资 金 的 很 大 需 求 导 致 公 司 的 债 务 以 短 期 为 主, 且 随 着 业 务 的 扩 张 而 呈 迅 速 上 升 趋 势 公 司 短 期 债 务 由 2010 年 末 的 139.38 亿 元 增 至 2012 年 末 的 177.05 亿 元 2010 年 ~2012 年 末 公 司 短 期 债 务 占 总 债 务 的 比 例 分 别 为 82.55% 86.14% 和 82.51%; 截 至 2013 年 9 月 末, 公 司 短 期 债 务 为 202.76 亿 元, 在 当 期 总 债 务 中 的 占 16

比 为 83.02% 2010 年 ~2012 年 末 公 司 的 所 有 者 权 益 分 别 为 36.50 亿 元 39.19 亿 元 和 62.55 亿 元, 其 中 2012 年 按 照 公 允 价 值 对 投 资 性 房 地 产 进 行 重 估 并 追 溯 调 整, 导 致 当 期 所 有 者 权 益 同 比 大 幅 上 升 59.61%; 2013 年 9 月 末, 所 有 者 权 益 为 65.33 亿 元 总 体 看, 北 京 建 工 的 资 产 规 模 随 着 业 务 的 增 长 而 稳 定 上 升, 未 来 随 着 建 筑 工 程 施 工 业 务 和 房 地 产 开 发 业 务 的 稳 步 发 展 以 及 未 来 在 房 地 产 方 面 的 资 本 支 出, 中 诚 信 国 际 预 计 公 司 负 债 及 债 务 将 维 持 在 较 高 水 平 此 外, 由 于 建 筑 企 业 对 流 动 资 金 需 求 较 大, 导 致 公 司 短 期 债 务 占 比 较 高, 公 司 面 临 较 大 的 短 期 偿 债 压 力 盈 利 能 力 随 着 业 务 规 模 的 上 升, 公 司 的 收 入 稳 定 增 长, 2010 年 ~2012 年 营 业 总 收 入 分 别 为 199.56 亿 元 288.14 亿 元 和 298.55 亿 元, 年 均 复 合 增 长 率 为 22.32%;2013 年 1~9 月 公 司 实 现 营 业 总 收 入 227.70 亿 元 因 建 筑 行 业 盈 利 水 平 较 低, 公 司 的 营 业 毛 利 率 保 持 在 低 位,2010 年 ~2012 年 分 别 为 12.27% 12.79% 和 11.96%;2013 年 1~9 月 为 10.95% 表 16:2010 年 ~2013 年 9 月 公 司 各 板 块 收 入 ( 单 位 : 亿 元 ) 业 务 板 块 2010 2011 2012 2013.1~9 建 筑 施 工 146.76 219.39 224.56 172.39 房 地 产 开 发 18.41 28.71 33.13 30.35 建 材 销 售 14.16 18.43 18.33 8.76 环 保 产 业 2.03 4.74 6.10 4.34 其 它 18.19 16.87 16.43 11.86 营 业 总 收 入 199.56 288.14 298.55 227.70 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 从 收 入 构 成 看, 公 司 的 业 务 主 要 可 分 为 建 筑 施 工 房 地 产 开 发 建 材 销 售 和 环 保 产 业 四 大 板 块 建 筑 施 工 是 北 京 建 工 的 核 心 业 务, 占 公 司 营 业 总 收 入 的 比 例 一 直 维 持 在 70% 以 上 近 年 来 随 着 新 签 工 程 施 工 合 同 额 的 增 长, 公 司 的 建 筑 施 工 收 入 呈 稳 定 上 升 趋 势,2010 年 ~2012 年 年 均 复 合 增 长 率 为 23.70%;2013 年 1~9 月 建 筑 施 工 收 入 为 172.39 亿 元 房 地 产 开 发 是 北 京 建 工 的 重 要 业 务 板 块, 虽 然 该 板 块 占 公 司 营 业 总 收 入 的 比 例 并 不 高, 但 其 较 强 的 盈 利 能 力 仍 为 公 司 贡 献 了 较 多 的 利 润 近 年 来 受 益 于 房 地 产 行 业 的 快 速 增 长 和 公 司 可 售 商 品 房 资 源 的 增 加, 商 品 房 结 算 收 入 逐 年 增 长,2010 年 ~2012 年, 年 均 复 合 增 长 率 达 34.15%;2013 年 1~9 月, 公 司 商 品 房 收 入 为 30.35 亿 元 截 至 2013 年 9 月 末, 公 司 可 售 面 积 储 备 较 为 充 足, 为 未 来 房 地 产 业 务 的 增 长 提 供 了 较 有 力 保 障 建 材 销 售 板 块 是 公 司 建 筑 施 工 主 业 的 重 要 补 充, 主 要 销 售 产 品 为 商 品 混 凝 土, 在 北 京 地 区 有 较 高 市 场 占 有 率 2012 年, 公 司 建 材 销 售 实 现 收 入 18.33 亿 元, 同 比 小 幅 下 降 了 0.54% 2013 年 1~9 月, 该 板 块 实 现 收 入 8.76 亿 元 环 保 板 块 的 收 入 规 模 较 小, 但 近 年 来 增 长 迅 速,2010 年 ~2012 年 该 板 块 收 入 的 年 均 复 合 增 长 率 高 达 73.35%;2013 年 1~9 月, 该 板 块 实 现 收 入 4.34 亿 元 水 务 运 营 土 壤 修 复 和 建 筑 节 能 等 业 务 的 盈 利 能 力 较 强, 且 有 广 阔 的 发 展 前 景, 是 公 司 未 来 的 业 务 增 长 点 表 17:2010 年 ~2013 年 9 月 公 司 主 要 业 务 板 块 毛 利 率 业 务 板 块 2010 2011 2012 2013.9 建 筑 施 工 8.63% 8.39% 7.94% 8.73% 房 地 产 开 发 33.01% 34.31% 26.86% 15.98% 建 材 销 售 13.94% 20.76% 21.54% 10.82% 环 保 产 业 38.58% 29.38% 30.37% 33.91% 营 业 毛 利 率 12.27% 12.79% 11.96% 10.95% 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 从 盈 利 能 力 看, 行 业 特 性 决 定 了 公 司 建 筑 施 工 业 务 的 毛 利 率 一 直 保 持 在 较 低 水 平 公 司 施 工 业 务 以 房 建 为 主, 在 房 建 领 域 激 烈 的 市 场 竞 争 人 工 成 本 的 上 升 等 因 素 的 影 响 下, 建 筑 施 工 业 务 的 毛 利 率 逐 年 下 降,2012 年 下 降 至 7.94%,2013 年 前 三 季 度 略 有 提 升, 为 8.73% 公 司 房 地 产 开 发 业 务 的 毛 利 率 要 远 高 于 建 筑 施 工 业 务, 但 预 售 制 度 的 存 在 使 房 地 产 开 发 业 务 的 营 业 收 入 确 认 具 有 一 定 的 滞 后 性 2010 年 ~2012 年, 该 板 块 毛 利 率 分 别 为 33.01% 34.31% 26.86% 2012 年, 公 司 房 地 产 开 发 业 务 毛 利 率 同 比 下 降 7.45 个 百 分 点, 主 要 是 由 于 在 结 转 收 入 的 项 目 中 盈 利 空 间 较 低 的 保 障 房 业 务 占 比 上 升 所 致 2013 年, 房 地 产 开 发 业 务 毛 利 率 同 比 仍 有 较 大 下 滑, 主 要 是 王 四 17

营 保 障 房 项 目 盈 利 未 达 预 期 公 司 建 材 销 售 业 务 的 毛 利 率 受 材 料 市 场 价 格 变 动 而 呈 波 动 趋 势 近 年 来, 原 材 料 价 格 的 回 落 使 该 板 块 毛 利 持 续 上 升 ;2010 年 ~2012 年 毛 利 率 分 别 为 13.94% 20.76% 和 21.54% 2013 年 前 三 季 度, 受 原 材 料 成 本 上 升 影 响, 建 材 销 售 业 务 毛 利 率 下 降 至 10.82% 公 司 环 保 业 务 的 盈 利 能 力 在 公 司 的 各 项 业 务 中 最 强, 虽 然 近 年 来 随 着 业 务 规 模 的 增 长, 其 毛 利 率 有 所 波 动, 但 仍 保 持 在 高 位 2011 年 公 司 承 揽 的 土 壤 修 复 项 目 以 异 地 为 主, 导 致 成 本 显 著 上 升, 使 环 保 业 务 毛 利 率 下 降 至 29.38%;2013 年 前 三 季 度, 该 板 块 毛 利 率 回 升 至 33.91% 随 着 业 务 的 发 展, 公 司 的 期 间 费 用 也 稳 步 上 升 2010 年 ~2012 年 三 费 合 计 金 额 分 别 为 16.74 亿 元 21.76 亿 元 和 22.77 亿 元, 年 均 复 合 增 长 率 为 16.64%, 低 于 收 入 的 增 速 ; 三 费 收 入 占 比 也 从 2010 年 的 8.39% 降 至 2012 年 的 7.63%;2013 年 1~9 月, 三 费 合 计 为 15.76 亿 元, 三 费 收 入 占 比 为 6.92% 图 8:2010 年 ~2013 年 9 月 末 公 司 三 项 费 用 变 化 情 况 25 亿 元 10.00% 20 8.00% 15 6.00% 10 4.00% 5 2.00% 0 0.00% 2010 2011 2012 2013.9 销 售 费 用 管 理 费 用 财 务 费 用 三 费 收 入 占 比 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 2010 年 ~2012 年 公 司 实 现 的 EBITDA 分 别 为 10.86 亿 元 15.05 亿 元 和 15.82 亿 元 ; 经 营 性 业 务 利 润 分 别 为 2.34 亿 元 5.21 亿 元 和 3.57 亿 元 ; 净 利 润 分 别 为 2.16 亿 元 3.07 亿 元 和 3.54 亿 元 收 入 规 模 的 上 升 使 利 润 逐 年 增 长 2013 年 1~9 月 公 司 实 现 经 营 性 业 务 利 润 和 净 利 润 分 别 为 2.86 亿 元 和 3.01 亿 元 总 体 看, 政 府 对 基 础 设 施 建 设 的 投 入 保 持 在 较 大 规 模, 房 地 产 行 业 的 快 速 发 展 为 北 京 建 工 的 发 展 创 造 了 有 利 的 外 环 境, 公 司 的 收 入 规 模 随 着 业 务 量 的 增 长 而 稳 定 上 升 ; 但 房 建 领 域 激 烈 的 竞 争 生 产 成 本 的 持 续 上 升 等 因 素 使 其 盈 利 能 力 有 所 下 降, 政 府 对 房 地 产 行 业 实 施 的 调 控 也 使 公 司 的 房 地 产 开 发 业 务 面 临 不 确 定 性, 持 续 上 升 的 资 金 成 本 将 对 公 司 的 盈 利 能 力 构 成 影 响 现 金 流 经 营 活 动 方 面, 公 司 2010 年 ~2012 年 的 经 营 活 动 净 现 金 流 分 别 为 4.49 亿 元 2.68 亿 元 和 2.85 亿 元 ;2013 年 1~9 月 为 2.25 亿 元 2011 年, 受 紧 缩 的 货 币 政 策 影 响, 业 主 支 付 能 力 下 降, 致 使 当 年 经 营 活 动 净 现 金 流 同 比 下 降 40.31%;2012 年, 业 主 支 付 能 力 有 所 改 善, 经 营 活 动 净 现 金 流 回 升 至 2.85 亿 元 投 资 活 动 方 面, 公 司 2010 年 ~2012 年 的 投 资 活 动 净 现 金 流 分 别 为 -17.31 亿 元 -0.08 亿 元 和 -6.48 亿 元, 波 动 较 为 显 著 ;2013 年 1~9 月 投 资 活 动 净 现 金 流 为 -10.35 亿 元 公 司 的 投 资 活 动 现 金 流 出 主 要 用 于 购 置 工 程 施 工 设 备 和 对 环 保 等 板 块 的 股 权 投 资, 以 及 闲 置 资 金 的 短 期 理 财 投 资 2010 年 ~2012 年, 公 司 用 于 购 买 短 期 理 财 的 空 闲 资 金 规 模 变 化 较 大, 导 致 支 付 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 流 分 别 为 12.74 亿 元 5.46 亿 元 和 2.52 亿 元 ; 同 期 公 司 收 到 其 他 与 投 资 活 动 有 关 的 现 金 流 分 别 为 2.36 亿 元 11.55 亿 元 和 1.23 亿 元 筹 资 活 动 方 面, 公 司 2010 年 ~2012 年 的 筹 资 活 动 净 现 金 流 分 别 为 26.00 亿 元 11.45 亿 元 和 -5.95 亿 元 ;2013 年 1~9 月 为 7.81 亿 元 公 司 主 要 通 过 以 银 行 贷 款 为 主 的 债 务 融 资 方 式 获 得 业 务 发 展 所 需 资 金, 施 工 业 务 规 模 的 快 速 增 长 和 房 地 产 水 务 板 块 资 金 投 入 加 大 导 致 近 年 公 司 对 外 融 资 的 需 求 上 升, 筹 资 活 动 现 金 流 入 持 续 上 涨 2011 年, 公 司 通 过 增 加 预 收 款 项 和 应 付 账 款 的 规 模, 在 一 定 程 度 上 缓 解 了 对 银 行 借 款 的 高 度 依 赖, 导 致 当 期 筹 资 活 动 净 现 金 流 水 平 由 2010 年 的 26.00 亿 元 下 降 至 2011 年 的 11.45 亿 元 2012 年, 公 司 归 还 银 行 借 款 较 多, 致 使 筹 资 活 动 现 金 流 出 增 加 并 超 过 净 流 入, 当 期 筹 资 活 动 呈 净 流 出 态 势 表 18:2010 年 ~2013 年 9 月 公 司 现 金 流 状 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 18

指 标 2010 2011 2012 2013.9 经 营 活 动 产 生 现 金 流 入 239.33 293.34 314.10 253.41 经 营 活 动 产 生 现 金 流 出 234.84 290.67 311.25 251.16 经 营 活 动 净 现 金 流 4.49 2.68 2.85 2.25 投 资 活 动 产 生 现 金 流 入 3.09 16.01 6.32 5.30 投 资 活 动 产 生 现 金 流 出 20.40 16.09 12.80 15.65 投 资 活 动 净 现 金 流 -17.31-0.08-6.48-10.35 筹 资 活 动 产 生 现 金 流 入 171.49 193.34 213.06 147.00 其 中 : 吸 收 投 资 所 收 到 的 现 金 0.78 0.75 2.11 0.06 借 款 所 收 到 的 现 金 170.71 187.59 203.12 141.51 筹 资 活 动 产 生 现 金 流 出 145.49 181.89 219.00 139.19 其 中 : 偿 还 债 务 支 付 的 现 金 133.92 156.56 178.70 118.76 筹 资 活 动 净 现 金 流 26.00 11.45-5.95 7.81 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 13.02 13.77-9.65-0.49 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 总 体 上 看, 北 京 建 工 的 建 筑 施 工 和 房 地 产 开 发 等 业 务 使 公 司 的 现 金 流 承 受 较 大 压 力, 施 工 业 务 规 模 的 快 速 增 长 和 房 地 产 水 务 板 块 资 金 投 入 加 大 导 致 近 年 公 司 对 外 融 资 的 需 求 上 升 偿 债 能 力 近 年 来, 在 资 产 规 模 不 断 扩 大 的 同 时 公 司 债 务 规 模 也 持 续 增 长 公 司 以 短 期 债 务 为 主, 截 至 2012 年 末, 总 债 务 为 214.57 亿 元, 其 中 短 期 债 务 177.05 亿 元 2013 年 9 月 末, 公 司 总 债 务 为 244.24 亿 元, 较 上 年 末 增 长 13.83% 表 19:2010 年 ~2013 年 9 月 末 公 司 偿 债 能 力 指 标 指 标 2010 2011 2012 2013.9 总 债 务 ( 亿 元 ) 168.84 180.35 214.57 244.24 净 债 务 ( 亿 元 ) 106.89 100.65 142.23 172.76 EBITDA( 亿 元 ) 10.86 15.05 15.82 -- 经 营 活 动 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 4.49 2.68 2.85 2.25 经 营 活 动 净 现 金 流 / 利 息 支 出 (X) 0.57 0.24 0.35 -- 经 营 活 动 净 现 金 流 / 总 债 务 (X) 0.03 0.01 0.01 0.01 EBITDA 利 息 倍 数 (X) 1.38 1.34 1.96 -- 总 债 务 /EBITDA(X) 15.55 11.98 13.57 -- 资 料 来 源 : 公 司 财 务 报 告 从 偿 债 能 力 指 标 分 析,2012 年, 公 司 EBITDA 同 比 增 长 5.08%; 同 期 总 债 务 同 比 增 长 18.98%, 增 速 高 于 EBITDA 增 速, 总 债 务 /EBITDA 指 标 较 上 年 有 所 弱 化 2012 年, 公 司 资 金 成 本 有 所 下 降, 利 息 支 出 较 上 年 降 低,EBITDA 对 利 息 支 出 的 覆 盖 能 力 也 从 2011 年 的 1.34 倍 上 升 至 2012 年 的 1.96 倍 2012 年, 公 司 经 营 活 动 净 现 金 流 为 2.85 亿 元, 同 比 增 长 6.62%; 对 债 务 和 利 息 支 出 的 覆 盖 倍 数 分 别 为 0.01 倍 和 0.35 倍, 覆 盖 能 力 较 低, 偿 债 压 力 较 大 或 有 负 债 方 面, 截 至 2013 年 9 月 末, 北 京 建 工 对 外 担 保 总 计 27.40 亿 元, 约 为 公 司 当 期 净 资 产 的 41.94%, 但 公 司 对 外 担 保 企 业 多 为 采 取 互 保 形 式 的 同 行 业 大 型 国 企, 目 前 经 营 状 况 良 好 不 过 公 司 对 外 担 保 金 额 较 大, 与 被 担 保 企 业 的 行 业 相 关 度 很 高, 中 诚 信 国 际 将 对 此 保 持 关 注 表 20: 截 至 2013 年 9 月 末 公 司 对 外 担 保 情 况 被 担 保 单 位 担 保 金 额 ( 亿 元 ) 北 京 住 总 集 团 有 限 责 任 公 司 9.70 北 京 首 都 开 发 控 股 ( 集 团 ) 有 限 公 司 4.00 北 京 市 政 建 设 集 团 有 限 责 任 公 司 5.50 北 京 城 乡 建 设 集 团 有 限 责 任 公 司 8.20 合 计 27.40 未 决 诉 讼 方 面, 截 至 2013 年 9 月 末, 作 为 被 告 方, 公 司 无 重 大 涉 诉 事 项 公 司 与 金 融 机 构 保 持 良 好 合 作 关 系, 截 至 2013 年 9 月 末, 共 获 得 各 银 行 综 合 授 信 额 度 约 546.65 亿 元, 其 中 未 使 用 额 度 约 274.88 亿 元 良 好 的 银 企 关 系 使 公 司 具 有 较 强 的 财 务 弹 性 过 往 债 务 履 约 情 况 根 据 公 开 资 料 显 示, 截 至 2013 年 9 月 末 公 司 在 公 开 市 场 无 任 何 信 用 违 约 记 录 表 21: 截 至 报 告 出 具 日 公 司 存 续 债 券 情 况 债 券 简 称 发 行 额 ( 亿 元 ) 存 续 期 12 北 京 建 工 债 8 2012.7~2019.7 资 料 来 源 : 中 国 货 币 网 根 据 公 司 提 供 资 料,2010 年 ~2013 年 9 月 末 公 司 借 款 均 能 够 到 期 还 本 按 期 付 息, 未 出 现 延 迟 支 付 本 金 和 利 息 的 情 况 评 级 展 望 公 司 在 北 京 建 筑 市 场 有 着 良 好 的 品 牌 知 名 度 和 较 强 的 竞 争 力, 施 工 业 务 项 目 储 备 充 足, 在 京 内 施 工 业 务 稳 步 发 展 的 同 时, 京 外 市 场 得 到 有 效 开 拓 ; 公 司 房 地 产 板 块 运 营 稳 定, 环 境 工 程 板 块 发 展 较 快, 多 元 化 经 营 增 强 了 抗 风 险 能 力 另 外, 海 外 19

工 程 承 包 面 临 一 定 风 险, 对 公 司 项 目 管 理 能 力 提 出 一 定 挑 战 ; 房 建 市 场 竞 争 激 烈 房 地 产 行 业 波 动 将 会 对 公 司 业 务 发 展 产 生 一 定 影 响 ; 未 来 的 债 务 融 资 需 求 将 使 公 司 负 债 水 平 仍 然 保 持 在 高 位 综 上, 中 诚 信 国 际 认 为 公 司 未 来 12~18 个 月 内 信 用 水 平 将 保 持 稳 定 结 论 综 上 所 述, 中 诚 信 国 际 评 定 北 京 建 工 集 团 有 限 责 任 公 司 主 体 信 用 等 级 为 AA, 评 级 展 望 为 稳 定 20

中 诚 信 国 际 关 于 北 京 建 工 集 团 有 限 责 任 公 司 的 跟 踪 评 级 安 排 根 据 国 际 惯 例 和 主 管 门 的 要 求, 本 公 司 将 对 北 京 建 工 集 团 有 限 责 任 公 司 每 年 进 行 定 期 跟 踪 评 级 或 不 定 期 跟 踪 评 级 我 公 司 将 在 发 行 主 体 的 评 级 有 效 期 内 对 其 风 险 程 度 进 行 全 程 跟 踪 监 测 我 公 司 将 密 切 关 注 发 行 主 体 公 布 的 季 度 报 告 年 度 报 告 及 相 关 信 息 如 发 行 主 体 发 生 可 能 影 响 信 用 等 级 的 重 大 事 件, 应 及 时 通 知 我 公 司, 并 提 供 相 关 资 料, 我 公 司 将 就 该 事 项 进 行 实 地 调 查 或 电 话 访 谈, 及 时 对 该 事 项 进 行 分 析, 确 定 是 否 要 对 信 用 等 级 进 行 调 整, 并 在 中 诚 信 国 际 公 司 网 站 对 外 公 布 中 诚 信 国 际 信 用 评 级 有 限 责 任 公 司 2014 年 3 月 18 日 21

附 一 : 北 京 建 工 集 团 有 限 责 任 公 司 股 权 结 构 图 ( 截 至 2013 年 9 月 末 ) 北 京 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 100% 北 京 建 工 集 团 有 限 责 任 公 司 序 号 子 公 司 全 称 经 营 范 围 注 册 资 本 ( 万 元 ) 持 股 比 例 1 北 京 建 工 集 团 控 股 有 限 责 任 公 司 投 资 145,849.06 100% 2 北 京 六 建 集 团 有 限 责 任 公 司 工 程 承 包 30,000.00 100% 3 北 京 建 工 置 业 有 限 责 任 公 司 物 业 管 理 10,000.00 100% 4 江 苏 建 宜 建 设 发 展 有 限 责 任 公 司 BT 项 目 建 设 10,000.00 100% 5 北 京 市 建 筑 工 程 研 究 院 有 限 责 任 公 司 建 设 技 术 研 发 7,180.00 100% 6 北 京 市 建 筑 材 料 供 应 公 司 建 材 供 应 4,926.24 100% 7 北 京 市 建 筑 工 程 机 械 厂 建 筑 机 械 3,278.45 100% 8 北 京 市 第 一 建 筑 构 件 厂 建 材 生 产 2,895.20 100% 9 北 京 国 际 建 设 集 团 有 限 公 司 工 程 承 包 6,000.00 52% 10 北 京 广 宇 建 筑 机 械 设 备 租 赁 公 司 设 备 租 赁 2,276.17 100% 11 北 京 市 建 工 锅 炉 压 力 容 器 工 程 公 司 供 热 锅 炉 安 装 维 修 2,049.01 100% 12 海 南 恒 均 建 材 有 限 责 任 公 司 建 材 生 产 2,000.00 100% 13 深 圳 京 圳 建 设 监 理 公 司 建 设 监 理 1,000.00 100% 14 北 京 建 工 集 团 有 限 公 司 党 校 培 训 266.83 100% 15 珠 海 北 建 商 贸 有 限 公 司 商 贸 226.43 100% 16 建 筑 技 术 杂 志 社 出 版 社 25.78 100% 17 北 京 建 工 劳 务 开 发 公 司 劳 务 服 务 20.00 100% 18 北 京 建 工 环 境 修 复 有 限 责 任 公 司 土 壤 修 复 9,600.00 60.234% 19 北 京 市 第 五 十 七 职 业 鉴 定 所 职 业 鉴 定 5.00 100% 20 北 京 市 第 三 建 筑 工 程 有 限 公 司 工 程 承 包 32,000.00 98% 21 北 京 万 象 国 纪 投 资 有 限 公 司 智 能 停 车 管 理 1,500.00 62% 22