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2 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 2012 年 度 第 一 期 中 期 票 据 信 用 评 级 报 告 评 级 结 果 : 主 体 长 期 信 用 等 级 :AA + 评 级 展 望 : 稳 定 本 期 中 期 票 据 信 用 等 级 :AA + 本 期 中 期 票 据 发 行 额 度 :10 亿 元 本 期 中 期 票 据 期 限 :5 年 偿 还 方 式 : 按 年 付 息, 到 期 一 次 还 本 发 行 目 的 : 偿 还 银 行 借 款 补 充 营 运 资 金 评 级 时 间 :2012 年 8 月 7 日 财 务 数 据 项 目 2009 年 2010 年 2011 年 12 年 3 月 资 产 总 额 ( 亿 元 ) 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )( 亿 元 ) 长 期 债 务 ( 亿 元 ) 全 部 债 务 ( 亿 元 ) 主 营 业 务 收 入 ( 营 业 收 入 ) ( 亿 元 ) 利 润 总 额 ( 亿 元 ) EBITDA( 亿 元 ) 经 营 性 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 主 营 业 务 利 润 率 ( 营 业 利 润 率 )(%) 净 资 产 收 益 率 (%) 资 产 负 债 率 (%) 全 部 债 务 资 本 化 比 率 (%) 流 动 比 率 (%) 全 部 债 务 /EBITDA( 倍 ) EBITDA 利 息 倍 数 ( 倍 ) EBITDA/ 本 期 发 债 额 度 ( 倍 ) 注 : 公 司 自 2011 年 起 执 行 企 业 会 计 准 则 [2006],2010 年 数 据 为 期 初 调 整 数 ;2012 年 一 季 度 财 务 数 据 未 经 审 计 分 析 师 高 景 楠 高 凡 lianhe@lhratings.com 电 话 : 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 中 国 人 保 财 险 大 厦 17 层 (100022) 评 级 观 点 联 合 资 信 评 估 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 联 合 资 信 ) 对 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 ) 的 评 级 反 映 了 公 司 作 为 国 内 唯 一 的 大 型 国 家 级 城 市 开 发 建 设 企 业, 施 工 资 质 齐 全, 项 目 储 备 充 足, 与 政 府 合 作 关 系 密 切, 具 备 显 著 的 行 业 地 位 和 竞 争 优 势 联 合 资 信 也 关 注 到 上 游 原 材 料 价 格 波 动 近 期 宏 观 经 济 增 速 放 缓 公 司 BT 项 目 前 期 垫 资 较 大 导 致 公 司 资 金 需 求 加 大 债 务 规 模 扩 张 等 因 素 可 能 对 其 信 用 状 况 产 生 的 不 利 影 响 在 中 国 城 市 化 进 程 不 断 加 快 的 背 景 下, 城 市 市 政 基 础 设 施 固 定 资 产 投 资 将 继 续 保 持 高 位 近 年 来, 随 着 业 务 规 模 的 扩 大 和 产 业 链 的 扩 张, 公 司 已 从 单 纯 的 工 程 施 工 企 业 发 展 成 为 国 家 级 城 市 运 营 商, 公 司 可 凭 借 其 自 身 竞 争 优 势 及 与 各 地 政 府 的 良 好 关 系 获 得 长 足 发 展 联 合 资 信 对 公 司 的 评 级 展 望 为 稳 定 基 于 对 公 司 主 体 长 期 信 用 状 况 以 及 本 期 中 期 票 据 偿 还 能 力 的 综 合 评 估, 联 合 资 信 认 为, 公 司 本 期 中 期 票 据 到 期 不 能 偿 还 的 风 险 很 低, 安 全 性 很 高 优 势 1. 随 着 中 国 城 市 化 进 程 的 加 快, 市 政 基 础 设 施 建 设 投 资 在 全 国 固 定 资 产 投 资 的 比 重 逐 年 上 升, 公 司 发 展 前 景 良 好 2. 公 司 专 业 经 营 资 质 齐 全, 项 目 储 备 充 足 为 业 务 持 续 发 展 提 供 保 障 3. 公 司 在 承 建 BT 项 目 时 获 得 地 方 政 府 有 力 支 持 地 方 政 府 将 项 目 回 购 款 纳 入 财 政 预 算 并 以 经 营 性 土 地 提 供 质 押 担 保, 资 金 回 笼 获 得 良 好 保 障 4. 近 年 来, 公 司 营 业 收 入 及 资 产 规 模 快 速 增 长, 整 体 实 力 明 显 提 升 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 1

3 5. 公 司 EBITDA 和 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 本 期 中 期 票 据 覆 盖 程 度 较 高 关 注 1. 建 筑 市 场 供 需 矛 盾 突 出, 竞 争 激 烈, 近 期 钢 铁 水 泥 等 原 材 料 价 格 波 动 较 大, 加 大 了 公 司 成 本 控 制 难 度 2. 公 司 承 担 了 较 多 保 障 房 建 设 任 务, 盈 利 空 间 相 应 收 窄 ; 同 时 由 于 原 材 料 成 本 的 大 幅 上 升, 公 司 营 业 利 润 率 下 滑 3. 公 司 BT 项 目 前 期 垫 资 大 回 收 期 限 长, 资 金 压 力 较 大, 经 营 效 率 呈 下 滑 趋 势 ; 公 司 在 建 项 目 多, 未 来 资 金 需 求 较 大, 存 在 一 定 的 融 资 压 力 4. 公 司 应 收 账 款 规 模 快 速 增 长, 资 产 流 动 性 受 到 一 定 影 响 5. 公 司 债 务 规 模 显 著 扩 张, 债 务 结 构 有 待 改 善 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 2

4 信 用 评 级 报 告 声 明 一 除 因 本 次 评 级 事 项 联 合 资 信 评 估 有 限 公 司 ( 联 合 资 信 ) 与 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 构 成 委 托 关 系 外, 联 合 资 信 评 级 人 员 与 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 不 存 在 任 何 影 响 评 级 行 为 独 立 客 观 公 正 的 关 联 关 系 二 联 合 资 信 与 评 级 人 员 履 行 了 实 地 调 查 和 诚 信 义 务, 有 充 分 理 由 保 证 所 出 具 的 评 级 报 告 遵 循 了 真 实 客 观 公 正 的 原 则 三 本 信 用 评 级 报 告 的 评 级 结 论 是 联 合 资 信 依 据 合 理 的 内 部 信 用 评 级 标 准 和 程 序 做 出 的 独 立 判 断, 未 因 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 和 其 他 任 何 组 织 或 个 人 的 不 当 影 响 改 变 评 级 意 见 四 本 信 用 评 级 报 告 用 于 相 关 决 策 参 考, 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 建 议 等 五 本 信 用 评 级 报 告 中 引 用 的 企 业 相 关 资 料 主 要 由 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 提 供, 联 合 资 信 不 保 证 引 用 资 料 的 真 实 性 及 完 整 性 六 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 2012 年 度 第 一 期 中 期 票 据 信 用 等 级 自 本 期 中 期 票 据 发 行 之 日 起 至 到 期 兑 付 日 有 效 ; 根 据 跟 踪 评 级 的 结 论, 在 有 效 期 内 信 用 等 级 有 可 能 发 生 变 化 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 3

5 一 主 体 概 况 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 中 国 城 建 集 团 或 公 司 ) 前 身 是 1990 年 注 册 成 立 隶 属 于 国 家 建 设 部 的 中 国 城 市 建 设 开 发 总 公 司,1998 年 接 收 部 分 中 央 军 委 及 二 炮 的 企 业, 合 并 成 中 国 城 建 集 团 2009 年 12 月 4 日, 经 董 事 会 审 议 决 定, 由 中 国 城 市 发 展 研 究 院 有 限 公 司 货 币 增 资 6 亿 元 ;2011 年 12 月 1 日, 经 董 事 会 审 议 决 定, 由 中 国 城 市 发 展 研 究 院 有 限 公 司 货 币 增 资 10 亿 元, 截 至 2012 年 3 月 底, 公 司 注 册 资 本 亿 元, 由 中 国 城 市 发 展 研 究 院 有 限 公 司 持 股 98.53%, 中 机 电 集 团 有 限 公 司 持 股 1.47% 公 司 经 营 范 围 包 括 : 房 地 产 开 发 与 经 营 ; 城 市 基 础 设 施 道 路 管 线 园 林 桥 梁 港 口 水 利 工 程 和 建 筑 工 程 的 勘 察 设 计 施 工 安 装 承 包 监 理 ; 室 内 外 装 饰 设 计 装 修 ; 物 业 管 理 ; 建 筑 材 料 机 械 电 子 设 备 通 讯 设 备 计 算 机 及 配 件 家 用 电 器 五 金 交 电 的 销 售 ; 机 械 电 子 设 备 安 装 租 赁 ; 汽 车 租 赁 ; 实 业 项 目 的 投 资 ; 资 产 受 托 管 理 ; 承 办 国 内 展 览 展 销 ; 技 术 经 济 信 息 咨 询 ; 进 口 业 务 等 公 司 内 设 资 金 计 划 部 经 营 发 展 部 投 资 事 业 部 党 群 监 察 部 办 公 厅 人 事 部 法 务 部 等 7 个 职 能 部 门 截 至 2012 年 3 月 底, 公 司 拥 有 具 有 建 筑 施 工 资 质 的 工 程 局 和 公 司 7 家 直 属 投 资 类 子 公 司 24 家 截 至 2011 年 底, 公 司 ( 合 并 ) 资 产 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ( 含 少 数 股 东 权 益 亿 元 );2011 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 利 润 总 额 亿 元 截 至 2012 年 3 月 底, 公 司 ( 合 并 ) 资 产 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ( 含 少 数 股 东 权 益 亿 元 );2012 年 1~3 月 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 利 润 总 额 0.93 亿 元 公 司 注 册 地 址 : 北 京 市 海 淀 区 北 太 平 庄 路 18 号 城 建 大 厦 ; 法 定 代 表 人 : 于 炼 二 本 期 中 期 票 据 概 况 公 司 计 划 于 2012 年 注 册 总 额 度 为 20 亿 元 的 中 期 票 据, 分 两 期 发 行, 其 中 2012 年 度 第 一 期 中 期 票 据 ( 以 下 简 称 本 期 中 期 票 据 ) 发 行 额 度 10 亿 元, 期 限 5 年 公 司 计 划 将 募 集 资 金 用 于 归 还 银 行 贷 款 和 补 充 中 长 期 营 运 资 金 本 期 中 期 票 据 无 担 保 三 宏 观 经 济 和 政 策 环 境 分 析 1. 宏 观 经 济 2011 年 三 季 度 以 来, 受 欧 债 危 机 扩 散 影 响, 外 需 总 体 出 现 走 弱 态 势, 同 时 国 内 基 建 和 房 地 产 投 资 作 为 重 要 的 终 端 需 求, 在 政 策 收 紧 环 境 下 也 出 现 明 显 放 缓 而 受 前 期 内 外 终 端 需 求 扩 张 影 响, 制 造 业 投 资 在 2011 年 一 直 保 持 高 速 增 长, 在 产 能 扩 张 而 终 端 需 求 突 然 由 强 转 弱 的 背 景 下, 导 致 工 业 产 成 品 库 存 在 趋 势 上 持 续 上 升,2011 年 三 季 度 以 来 工 业 增 加 值 同 比 增 速 出 现 明 显 下 滑 整 体 而 言,2011 年 中 国 宏 观 经 济 运 行 总 体 出 现 缓 中 趋 稳 态 势 根 据 中 华 人 民 共 和 国 2011 年 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报,2011 年 国 内 生 产 总 值 亿 元, 比 上 年 增 长 9.2% 其 中, 第 一 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 4.5%; 第 二 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 10.6%; 第 三 产 业 增 加 值 亿 元, 增 长 8.9% 第 一 产 业 增 加 值 占 国 内 生 产 总 值 的 比 重 为 10.1%, 第 二 产 业 增 加 值 比 重 为 46.8%, 第 三 产 业 增 加 值 比 重 为 43.1% 2011 年, 中 国 全 社 会 固 定 资 产 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 23.6%, 扣 除 价 格 因 素, 实 际 增 长 15.9% 其 中, 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 ) 亿 元, 增 长 23.8%; 农 户 投 资 9089 亿 元, 增 长 15.3% 东 部 地 区 投 资 亿 元, 比 上 年 增 长 20.1%; 中 部 地 区 投 资 亿 元, 增 长 27.5%; 西 部 地 区 投 资 亿 元, 增 长 28.7%; 东 北 地 区 投 资 亿 元, 增 长 30.4% 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 4

6 2011 年, 中 国 全 年 货 物 运 输 总 量 369 亿 吨, 比 上 年 增 长 13.7% 货 物 运 输 周 转 量 亿 吨 公 里, 增 长 12.1% 2012 年 上 半 年 实 现 国 内 生 产 总 值 22.7 万 亿 元, 同 比 增 长 7.8%, 增 幅 比 上 年 同 期 回 落 1.8 个 百 分 点 其 中 二 季 度 同 比 增 长 7.6%, 增 速 比 上 季 度 回 落 0.5 个 百 分 点, 环 比 增 长 1.8% 根 据 国 家 统 计 局 发 布 的 最 新 统 计 数 据,2012 年 1-8 月, 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 ) 亿 元, 同 比 增 长 20.2% 其 中, 东 部 地 区 投 资 亿 元, 同 比 增 长 20.2%; 中 部 地 区 投 资 亿 元, 同 比 增 长 25.3%; 西 部 地 区 投 资 亿 元, 同 比 增 长 23.8% 2012 年 1-8 月, 全 社 会 货 物 运 输 量 亿 吨, 同 比 增 长 11.5%; 货 物 运 输 周 转 量 亿 吨 公 里, 同 比 增 长 9.7% 2. 政 策 环 境 财 政 政 策 方 面,2011 年 全 年 公 共 财 政 收 入 亿 元, 比 上 年 增 加 亿 元, 增 长 24.8%; 其 中 税 收 收 入 亿 元, 增 加 亿 元, 增 长 22.6% 2011 年, 中 国 财 政 政 策 主 要 措 施 包 括 : 重 启 价 格 调 节 基 金, 加 大 对 农 业 的 财 政 补 贴 力 度, 抑 制 物 价 上 涨 幅 度 ; 支 持 自 主 创 新 和 战 略 性 新 兴 产 业 发 展, 有 序 启 动 十 二 五 规 划 重 大 项 目 建 设, 促 进 产 业 结 构 优 化 升 级 ; 继 续 对 部 分 小 型 微 利 企 业 实 施 所 得 税 优 惠 政 策, 分 步 实 施 个 人 所 得 税 制 度 改 革, 促 进 企 业 发 展 和 引 导 居 民 消 费 2012 年 3 月 召 开 的 两 会 上, 明 确 要 继 续 实 施 积 极 的 财 政 政 策 和 稳 健 的 货 币 政 策, 根 据 形 势 变 化 适 时 适 度 预 调 微 调, 以 维 持 经 济 的 稳 定 增 长 2012 年 中 国 将 财 政 工 作 的 重 点 放 在 保 障 和 改 善 民 生 各 项 工 作 方 面 2012 年 中 央 财 政 用 在 与 人 民 群 众 生 活 直 接 相 关 的 教 育 医 疗 卫 生 社 会 保 障 和 就 业 住 房 保 障 文 化 方 面 的 民 生 支 出 安 排 合 计 1.38 万 亿 元, 同 比 增 长 19.8%; 用 在 农 业 水 利 公 共 交 通 运 输 节 能 环 保 城 乡 社 区 事 务 等 方 面 与 民 生 密 切 相 关 的 支 出 安 排 合 计 1.51 万 亿 元 2012 年 上 半 年, 全 国 财 政 支 出 增 长 前 两 位 的 为 交 通 运 输 支 出 住 房 保 障 支 出, 分 别 较 上 年 同 期 增 长 44.1% 和 36.4% 货 币 政 策 方 面,2011 年, 央 行 货 币 政 策 较 为 频 繁, 年 度 内 6 次 上 调 存 款 准 备 金 率,3 次 上 调 存 贷 款 基 准 利 率 根 据 2011 年 第 四 季 度 中 国 货 币 政 策 执 行 报 告,2011 年 年 末, 中 国 广 义 货 币 供 应 量 M2 余 额 为 85.2 万 亿 元, 同 比 增 长 13.6%, 增 速 比 上 年 低 6.1 个 百 分 点 人 民 币 贷 款 余 额 同 比 增 长 15.8%, 增 速 比 上 年 低 4.1 个 百 分 点, 比 年 初 增 加 7.47 万 亿 元 2011 年 社 会 融 资 规 模 为 万 亿 元, 其 中 债 券 融 资 明 显 增 多 金 融 机 构 贷 款 利 率 总 体 稳 步 上 行,12 月 份 非 金 融 企 业 及 其 他 部 门 贷 款 加 权 平 均 利 率 为 8.01%, 比 年 初 上 升 1.82 个 百 分 点 2012 年 1~7 月, 央 行 3 次 下 调 存 款 准 备 金 率, 并 于 7 月 非 对 称 得 下 调 金 融 机 构 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率, 通 过 此 类 货 币 政 策 工 具 向 实 体 经 济 释 放 流 动 性 根 据 2012 年 第 二 季 度 中 国 货 币 政 策 执 行 报 告, 截 至 2012 年 6 月 底, 中 国 广 义 货 币 供 应 量 M2 余 额 为 92.5 万 亿 元, 同 比 增 长 13.6% 人 民 币 贷 款 余 额 同 比 增 长 16.0%, 比 年 初 增 加 4.86 万 亿 元, 同 比 多 增 6833 亿 元 上 半 年 社 会 融 资 规 模 为 7.78 万 亿 元 金 融 机 构 贷 款 利 率 继 续 下 行,6 月 份 非 金 融 企 业 及 其 他 部 门 贷 款 加 权 平 均 利 率 为 7.06%, 比 3 月 份 和 年 初 分 别 下 降 0.56 个 和 0.95 个 百 分 点 产 业 政 策 方 面, 调 整 产 业 结 构 和 转 变 经 济 增 长 方 式 是 政 策 的 主 线 2011 年 3 月 16 日, 国 务 院 正 式 发 布 了 国 民 经 济 和 社 会 发 展 第 十 二 个 五 年 规 划 纲 要 ;2011 年 9 月 7 日, 国 务 院 发 布 十 二 五 节 能 减 排 综 合 性 工 作 方 案 ; 2011 年 中 央 政 府 继 续 加 强 房 地 产 调 控, 国 八 条 房 产 税 试 点 改 革 先 后 落 地, 限 购 限 价 限 贷 等 政 策 全 面 升 级, 房 地 产 业 固 定 资 产 投 资 和 信 贷 增 速 继 续 回 落 2012 年 5 月 国 务 院 常 务 讨 论 通 过 了 十 二 五 国 家 战 略 性 新 兴 产 业 发 展 规 划, 提 出 了 节 能 环 保 新 一 代 信 息 技 术 生 物 高 端 装 备 制 造 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 5

7 新 能 源 新 材 料 以 及 新 能 源 汽 车 等 七 大 战 略 性 新 兴 产 业 的 重 点 发 展 方 向 和 主 要 任 务 上 述 规 划 的 出 台, 对 于 保 持 经 济 长 期 平 稳 较 快 发 展 具 有 重 要 意 义 四 行 业 分 析 公 司 所 属 行 业 主 要 为 建 筑 施 工 行 业, 主 要 业 务 涉 及 城 市 建 设 工 程 施 工 及 土 地 一 级 开 发 1. 建 筑 行 业 概 况 (1) 建 筑 行 业 总 体 概 况 建 筑 业 是 专 门 从 事 土 木 工 程 房 屋 建 设 和 设 备 安 装 以 及 工 程 勘 察 设 计 工 作 的 生 产 部 门, 在 整 个 经 济 的 发 展 过 程 中 处 于 产 业 链 的 中 间 环 节, 与 宏 观 经 济 发 展 密 切 相 关 2011 年, 中 国 建 筑 业 增 加 值 亿 元, 占 GDP 的 比 重 为 6.79%, 较 上 年 增 加 0.09 个 百 分 点, 建 筑 业 在 国 民 经 济 中 的 地 位 较 为 稳 固 表 1 建 筑 业 增 加 值 占 GDP 的 比 重 ( 单 位 : 亿 元 ) 年 份 占 GDP 国 内 生 增 长 率 建 筑 业 增 长 率 比 重 产 总 值 (%) 增 加 值 (%) (%) 2006 年 年 年 年 年 年 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 建 筑 业 发 展 与 固 定 资 产 投 资 密 切 相 关 2001 年 以 来, 与 建 筑 行 业 密 切 相 关 的 全 社 会 固 定 资 产 投 资 总 额 增 速 持 续 在 15% 以 上 高 位 运 行, 尤 其 2008 年 到 2010 年, 全 社 会 固 定 资 产 投 资 总 额 增 速 维 持 在 24% 以 上 进 入 2011 年, 由 于 受 国 外 欧 债 危 机 国 内 通 货 膨 胀 的 影 响, 国 家 加 大 了 宏 观 调 控 力 度, 全 社 会 固 定 资 产 投 资 总 额 增 速 有 所 下 降, 但 仍 维 持 在 20% 以 上 的 高 位 根 据 国 家 统 计 局 2011 年 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报 数 据,2011 年 中 国 国 内 生 产 总 值 达 亿 元, 较 上 年 增 长 9.2%( 参 见 图 1), 全 年 全 社 会 固 定 资 产 投 资 较 上 年 增 长 23.6% 图 ~2011 年 中 国 国 内 生 产 总 值 及 增 长 ( 亿 元 ) (%) 国 内 生 产 总 值 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 比 上 年 增 长 图 ~2011 年 中 国 建 筑 业 增 加 值 及 增 长 率 ( 亿 元 ) (%) 建 筑 业 增 加 值 资 料 来 源 : 国 家 统 计 局 比 上 年 增 长 年, 在 国 家 宏 观 经 济 调 控 背 景 下, 受 房 地 产 铁 路 等 固 定 资 产 投 资 增 速 持 续 回 落 影 响, 建 筑 业 增 速 下 降, 但 在 国 家 保 障 房 水 利 建 设 等 基 础 设 施 建 设 投 资 的 支 持 下, 建 筑 业 整 体 上 仍 保 持 了 10% 的 增 速 根 据 统 计 显 示, 2011 年 全 社 会 建 筑 业 实 现 增 加 值 亿 元, 较 上 年 增 长 10.0%; 全 国 具 有 资 质 等 级 的 总 承 包 和 专 业 承 包 建 筑 业 企 业 实 现 利 润 4241 亿 元, 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 6

8 增 长 24.4%, 其 中 国 有 及 国 有 控 股 企 业 1172 亿 元, 增 长 36.0% (2) 建 筑 行 业 的 经 营 模 式 受 单 纯 建 设 施 工 利 润 较 低 的 内 在 驱 动, 建 筑 行 业 的 经 营 模 式 由 施 工 承 包 施 工 总 承 包 到 设 计 施 工 总 承 包 BT BOT 项 目 运 营 承 包 方 式 演 变, 建 筑 行 业 的 横 向 分 割 被 打 破, 综 合 性 的 EPC 1 BOT 2 BT 3 BOOT 4 CM 5 PMC 6 PPP 7 等 模 式 在 建 筑 业 市 场 的 比 重 逐 步 上 升, 利 润 重 心 向 前 端 的 项 目 开 发 和 后 端 的 运 营 转 移 随 着 中 国 加 入 WTO 过 渡 期 的 结 束, 经 济 全 球 化 不 断 加 深, 对 建 筑 业 产 生 较 大 影 响, 主 要 表 现 为 建 筑 市 场 互 换 建 筑 材 料 和 设 备 的 关 税 减 免 和 壁 垒 清 除 较 多 外 国 工 程 公 司 以 先 进 的 管 理 理 念 和 技 术 进 入 并 迅 速 占 领 中 国 建 筑 高 端 市 场 同 时, 通 过 并 购 整 合 培 育 起 来 的 中 国 大 型 建 筑 企 业 逐 步 与 国 际 惯 例 接 轨 并 利 用 自 身 优 势 打 入 海 外 市 场, 但 目 前 主 要 集 中 在 发 展 中 国 家 的 相 对 低 端 市 场 目 前, 工 程 项 目 日 益 大 型 化 复 杂 化, 使 承 包 模 式 沿 着 工 程 建 设 的 五 个 阶 段 计 划 组 织 设 计 施 工 和 管 理, 向 前 或 向 后 延 伸, 使 建 筑 承 包 商 从 以 施 工 承 包 为 中 心 职 能 的 劳 动 密 集 型 企 业, 向 以 管 理 监 督 为 中 心 职 能 的 知 识 技 术 密 集 型 企 业 转 变 工 程 总 承 包 (EPC) 是 国 际 通 行 的 一 种 工 程 项 目 建 设 实 施 模 式 中 国 自 20 世 纪 80 年 代 开 始 试 点 以 来, 规 模 不 断 扩 大, 已 从 化 工 石 化 行 业 逐 步 渗 透 到 建 筑 冶 金 电 力 市 政 交 通 等 多 个 领 域 据 不 完 全 统 计, 大 型 建 筑 企 业 每 年 约 有 30%~40% 的 合 同 采 用 了 施 工 总 承 包 模 式 随 着 中 国 基 础 设 施 的 大 举 兴 建 以 及 公 用 事 业 的 发 展, 有 力 推 动 了 建 筑 业 生 产 方 式 变 革 以 工 程 总 承 包 (EPC) 为 主 流 模 式 延 伸 至 1 设 计 - 采 购 - 施 工 总 承 包 模 式 (Engineer-Procure-Construct) 2 建 设 经 营 转 让 (Build-Operate-Transfer) 3 建 设 - 转 让 模 式 (Build-Transfer) 4 建 设 - 拥 有 - 经 营 - 转 让 模 式 (Build-Own-Operate-Transfer) 5 施 工 - 管 理 (Construct-Management) 6 项 目 管 理 承 包 模 式 (Project-Management-Construct) 7 公 私 合 营 模 式 (Public-Private partnership) BT BOT 模 式 自 20 世 纪 80 年 代 中 国 第 一 个 BOT 项 目 ( 深 圳 沙 角 B 电 厂 项 目 ) 实 施 建 设 以 来, 经 过 多 年 发 展,BOT 融 资 模 式 已 被 业 内 所 熟 悉 和 普 遍 应 用 BT 模 式 作 为 BOT 模 式 的 一 种 演 变, 也 逐 渐 作 为 政 府 公 共 工 程 的 投 融 资 模 式 采 用 BOT BT PPP 等 工 程 建 设 管 理 方 式, 不 仅 能 够 创 新 项 目 融 资 模 式 项 目 管 理 模 式 和 政 府 监 管 模 式, 而 且 通 过 强 势 政 府 与 实 力 雄 厚 的 企 业 之 间 强 强 联 合 优 势 互 补, 能 够 实 现 投 资 效 益 和 社 会 效 益 最 大 化 总 体 看, 工 程 项 目 的 承 包 模 式 主 要 经 历 了 EPC BOT CM 三 大 系 列 的 演 变, 其 他 各 种 承 包 模 式 为 其 衍 生 组 合 而 成 EPC 系 列 更 注 重 建 筑 企 业 的 设 计 采 购 和 施 工 能 力 EPC 模 式 对 中 国 产 品 与 劳 务 出 口 带 动 能 力 较 强, 中 国 相 对 廉 价 的 产 品 与 劳 务 也 形 成 了 建 筑 企 业 EPC 市 场 的 竞 争 力 ;BOT 系 列 模 式 相 对 注 重 建 筑 企 业 的 融 资 能 力 风 险 管 理 能 力 ;CM 系 列 模 式 更 注 重 建 筑 企 业 的 项 目 管 理 及 多 方 协 调 能 力 可 见, 项 目 管 理 能 力 及 融 资 能 力 将 是 建 筑 企 业 抢 占 高 端 市 场 必 备 的 核 心 竞 争 力 总 体 看, 随 行 业 发 展 成 熟, 建 筑 业 承 包 模 式 形 式 多 样 并 仍 在 不 断 创 新 之 中, 同 时 新 的 经 营 模 式 对 建 筑 企 业 的 前 期 融 资 能 力 项 目 管 理 能 力 及 后 期 运 作 能 力 提 出 更 高 要 求 2. 城 市 建 设 发 展 概 况 城 市 基 础 设 施 建 设 是 国 民 经 济 可 持 续 发 展 的 重 要 物 质 基 础, 对 于 促 进 国 民 经 济 及 地 区 经 济 快 速 健 康 发 展 改 善 投 资 环 境 有 着 积 极 的 作 用, 一 直 受 到 中 央 和 地 方 各 级 政 府 的 高 度 重 视 城 市 基 础 设 施 建 设 包 括 机 场 地 铁 公 共 汽 车 轻 轨 等 城 市 交 通 设 施 建 设, 市 内 道 路 桥 梁 高 架 路 人 行 天 桥 等 路 网 建 设, 城 市 供 水 供 电 供 气 电 信 污 水 处 理 园 林 绿 化 环 境 卫 生 等 公 用 事 业 建 设 等 领 域 城 市 基 础 设 施 建 设 是 国 民 经 济 可 持 续 发 展 的 重 要 物 质 基 础, 对 于 促 进 国 民 经 济 及 地 区 经 济 快 速 健 康 发 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 7

9 展 改 善 投 资 环 境 强 化 城 市 综 合 服 务 功 能 加 强 区 域 交 流 与 协 作 等 有 着 积 极 的 作 用, 其 发 展 一 直 受 到 中 央 和 地 方 各 级 政 府 的 高 度 重 视 近 些 年, 全 国 各 地 区 城 建 资 金 来 源 和 渠 道 日 益 丰 富, 城 市 基 础 设 施 建 设 规 模 不 断 扩 大, 建 设 水 平 迅 速 提 高, 城 市 基 础 设 施 不 断 完 善 随 着 中 国 城 市 化 进 程 的 加 快, 市 政 基 础 设 施 建 设 投 资 在 全 国 固 定 资 产 投 资 的 比 重 逐 年 上 升, 2007 年 完 成 市 政 基 础 设 施 固 定 资 产 投 资 6422 亿 元, 仅 占 同 期 全 社 会 固 定 资 产 投 资 总 额 的 4.68%;2011 年, 中 国 基 础 设 施 ( 不 包 括 电 力 燃 气 及 水 的 生 产 与 供 应 ) 投 资 亿 元, 同 比 增 长 5.9%, 占 同 期 全 社 会 固 定 资 产 投 资 总 额 的 比 重 上 升 至 16.91% 虽 然 中 国 城 市 基 础 设 施 建 设 发 展 迅 速, 但 其 整 体 水 平 还 相 对 落 后 另 外, 城 市 化 进 程 的 不 断 推 进 也 对 城 市 基 础 设 施 的 完 善 程 度 提 出 了 更 高 的 要 求 在 这 样 的 背 景 之 下, 市 政 公 共 事 业 将 迎 来 一 个 大 规 模 的 建 设 期, 与 之 相 配 套 的 水 利 水 电 能 源 交 通 环 保 市 政 等 基 础 设 施 建 设 工 程 也 将 加 快 建 设 步 伐 据 住 房 和 城 乡 建 设 部 预 计, 十 二 五 期 间, 在 城 市 市 政 基 础 设 施 方 面 的 固 定 资 产 投 资 额 约 7 万 亿 元 左 右 大 规 模 的 基 础 设 施 建 设 将 为 建 筑 企 业 提 供 广 阔 的 成 长 空 间 和 持 续 发 展 的 有 利 条 件 3. 行 业 政 策 及 竞 争 格 局 企 业 资 质 建 筑 企 业 只 有 在 取 得 相 应 资 质 证 书 后, 方 可 在 资 质 许 可 的 范 围 内 从 事 建 筑 施 工 活 动, 资 质 等 级 是 建 筑 企 业 的 重 要 基 础 条 件 建 筑 企 业 资 质 等 级 划 分 为 施 工 总 承 包 专 业 承 包 劳 务 分 包 三 个 序 列 竞 争 格 局 中 国 建 筑 市 场 存 在 四 类 参 与 者 : 五 大 央 企 区 域 龙 头 外 资 巨 头 以 及 众 多 中 小 建 筑 公 司 表 2 中 国 建 筑 业 市 场 企 业 竞 争 格 局 企 业 类 型 代 表 企 业 经 营 状 况 五 大 央 企 区 域 龙 头 外 资 企 业 其 他 中 小 建 筑 企 业 中 国 建 筑 中 国 铁 建 中 国 中 铁 中 国 中 冶 中 国 交 通 建 设 集 团 浦 东 建 设 上 海 建 工 北 京 建 工 隧 道 股 份 龙 元 建 设 Shimizu( 日 本 清 水 ) Skanska( 瑞 典 斯 堪 斯 卡 ) 经 过 大 规 模 的 整 合 之 后 进 入 资 本 市 场, 是 中 国 建 筑 市 场 的 领 导 者, 规 模 上 均 达 到 世 界 500 强 的 水 平, 在 国 际 工 程 承 包 市 场 占 有 一 席 之 地 在 所 在 区 域 做 深 做 透 的 同 时, 跨 区 域 扩 张 也 取 得 一 定 成 果, 依 靠 较 好 的 管 理 和 成 本 控 制 能 力, 获 取 较 好 的 收 益 占 有 国 内 高 端 市 场, 主 要 优 势 在 设 计 和 工 程 管 理, 业 务 主 要 在 总 承 包 (EPC) 项 目 管 理 承 包 (MPC) 层 面 -- 成 为 专 业 的 劳 务 分 包 企 业, 依 靠 中 国 巨 大 的 廉 价 劳 动 力 资 源, 故 能 够 长 久 持 续 生 存 资 料 来 源 : 联 合 资 信 通 过 公 开 资 料 整 理 由 于 建 筑 企 业 承 接 项 目 后 往 往 需 要 投 入 大 量 的 流 动 资 金, 加 之 EPC BT BOT 等 已 成 为 建 筑 业 企 业 主 流 的 承 包 模 式 和 获 利 模 式, 承 包 商 融 资 能 力 已 经 成 为 决 定 其 承 揽 项 目 的 核 心 因 素 4. 建 筑 行 业 风 险 关 注 行 业 竞 争 风 险 中 国 建 筑 市 场 近 年 来 一 直 处 于 供 大 于 求 的 状 况, 在 招 投 标 制 度 下, 建 筑 市 场 上 存 在 着 拖 欠 工 程 款 压 价 竞 争 和 垫 资 施 工 的 现 象 与 其 他 行 业 相 比, 建 筑 工 程 市 场 的 价 格 竞 争 行 为 表 现 的 更 为 激 烈, 很 多 建 筑 业 企 业 为 了 保 住 市 场 或 收 回 固 定 成 本 费 用, 不 惜 降 让 一 部 分 利 润 以 降 低 价 格 或 以 成 本 价 低 价 竞 标, 使 得 中 国 建 筑 业 的 利 润 率 一 直 处 于 很 低 的 水 平 此 外, 垫 资 施 工 是 工 程 发 包 方 降 低 资 金 成 本 转 嫁 经 营 风 险 获 取 施 工 企 业 利 润 的 一 种 重 要 手 段 和 途 径, 当 前 很 多 发 包 方 即 使 是 资 金 充 裕 的 情 况 下 也 会 要 求 施 工 企 业 垫 资 施 工 垫 资 施 工 已 经 成 为 众 多 施 工 企 业 承 揽 项 目 的 先 决 条 件 和 难 以 回 避 的 经 营 陷 阱, 它 不 仅 会 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 8

10 给 建 筑 业 企 业 带 来 一 定 的 资 金 时 间 损 失, 也 是 建 筑 企 业 高 负 债 运 营 的 原 因 之 一 尽 管 国 家 对 上 述 问 题 都 进 行 了 大 力 整 治, 但 一 个 体 系 完 备 竞 争 有 序 的 建 筑 市 场 在 中 国 尚 未 完 全 建 立, 导 致 整 个 建 筑 市 场 在 此 种 竞 争 环 境 下, 毛 利 率 空 间 受 到 挤 压 技 术 风 险 中 国 正 处 于 城 镇 化 进 程 加 速 发 展 时 期, 过 去 很 少 涉 及 在 跨 海 长 距 离 地 下 高 原 等 恶 劣 环 境 中 施 工, 建 筑 物 层 高 体 量 等 对 施 工 技 术 的 要 求 也 相 对 较 小, 而 现 在 各 种 大 体 量 超 高 层 等 高 技 术 含 量 工 程 的 比 例 越 来 越 高, 随 之 而 来 的 施 工 技 术 风 险 也 越 来 越 突 出 这 类 工 程 往 往 对 项 目 设 计 施 工 方 案 组 织 等 技 术 要 求 非 常 高, 极 易 出 现 项 目 投 资 施 工 周 期 质 量 安 全 等 方 面 的 问 题 近 年 来 在 中 国 各 地 陆 续 发 生 的 安 全 事 件 大 多 数 情 况 下 就 是 与 建 筑 业 技 术 要 求 相 关, 如 城 市 地 下 轨 道 交 通 的 建 设 方 面, 上 海 广 州 等 地 都 出 现 过 不 同 程 度 的 地 铁 工 程 事 故, 造 成 了 重 大 经 济 损 失 成 本 波 动 风 险 建 筑 业 上 游 行 业 主 要 是 为 建 筑 企 业 生 产 提 供 原 材 料 的 企 业, 如 钢 铁 行 业 水 泥 行 业 等 2008 年, 受 宏 观 经 济 增 速 放 缓 以 及 下 游 需 求 减 弱 影 响, 钢 材 价 格 出 现 了 深 度 调 整, 大 部 分 钢 铁 企 业 出 现 季 度 亏 损 2009 年, 在 国 家 一 系 列 刺 激 经 济 政 策 的 支 持 下, 钢 铁 行 业 逐 步 走 出 低 谷, 产 量 恢 复 增 长, 效 益 有 所 改 观, 国 内 粗 钢 表 观 消 费 创 历 史 新 高 2010 年 受 欧 洲 债 务 危 机 美 国 经 济 增 速 放 缓 国 内 房 地 产 行 业 调 控 等 因 素 影 响, 钢 材 价 格 上 涨 动 力 并 不 强 劲 2011 年 钢 材 价 格 呈 现 震 荡 下 跌 走 势, 全 年 钢 材 价 格 走 势 可 分 为 两 阶 段 : 第 一 阶 段 是 一 季 度 至 三 季 度 前 期, 钢 材 价 格 呈 现 震 荡 企 稳 的 走 势 ; 第 二 阶 段 是 三 季 度 后 期 至 四 季 度, 钢 材 价 格 呈 现 大 幅 下 跌 后 弱 势 震 荡 的 走 势 2012 年 1 季 度, 中 国 钢 材 市 场 基 本 呈 现 止 跌 企 稳, 谷 底 小 幅 回 升 局 面 资 料 来 源 :Wind 资 讯 图 3 钢 材 价 格 综 合 指 数 水 泥 行 业 作 为 周 期 性 很 强 的 行 业, 其 价 格 与 整 个 经 济 周 期 关 系 密 切 近 年 来, 国 民 经 济 持 续 快 速 发 展 固 定 资 产 投 资 迅 速 增 长, 带 动 了 水 泥 需 求 较 快 增 长, 中 国 水 泥 产 销 量 逐 年 提 高 受 原 材 料 价 格 下 降 和 产 能 充 分 释 放 等 因 素 的 影 响,2009 年 全 国 水 泥 平 均 价 格 较 上 年 有 所 下 降 2010 年 上 半 年 水 泥 价 格 仍 在 低 位 平 稳 运 行 下 半 年 以 来, 在 节 能 减 排 的 大 背 景 下, 华 东 华 南 多 省 进 行 了 限 产 限 电 淘 汰 落 后 产 能 等 措 施, 刺 激 下 半 年 水 泥 价 格 暴 涨,2010 年 底, 水 泥 价 格 攀 升 至 540 元 / 吨 的 历 史 最 高 水 平 2011 年 前 三 季 度, 水 泥 价 格 继 续 上 涨, 全 国 水 泥 价 格 指 数 均 高 于 上 年 同 期, 在 四 季 度, 价 格 则 出 现 回 落 图 4 近 期 中 国 国 内 水 泥 价 格 指 数 ( 当 月 同 比 ) Jul-03 Jan-04 Jul-04 Jan-05 Jul-05 Jan-06 Jul-06 Jan-07 Jul-07 Jan-08 Jul-08 Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 资 料 来 源 :Wind 资 讯 劳 务 费 用 方 面, 近 年 来, 随 着 国 家 总 体 工 资 水 平 的 上 涨 以 及 一 些 地 方 民 工 荒 现 象 的 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 9

11 出 现, 建 筑 业 人 工 费 用 在 不 断 上 涨 在 建 材 行 业 原 材 料 价 格 波 动 通 货 膨 胀 以 及 建 筑 市 场 需 求 波 动 的 影 响 下, 建 筑 企 业 成 本 控 制 压 力 进 一 步 加 大, 此 外, 建 筑 原 材 料 的 可 替 代 性 较 小, 建 筑 企 业 缺 乏 与 上 游 原 材 料 供 应 厂 商 的 议 价 能 力, 大 多 数 企 业 的 产 业 链 条 不 够 完 整, 在 很 大 程 度 上 受 制 于 上 游 厂 商, 进 一 步 加 大 了 企 业 的 成 本 风 险 另 外, 建 筑 业 企 业 的 管 理 成 本 销 售 费 用 以 及 财 务 费 用 也 在 逐 年 增 加, 未 来 建 筑 业 面 临 的 成 本 风 险 较 大 流 动 资 金 压 力 风 险 建 筑 行 业 具 有 高 负 债 运 营 的 特 点, 由 于 建 筑 市 场 目 前 尚 未 建 立 竞 争 有 序 的 市 场, 垫 资 施 工 是 中 国 建 设 工 程 施 工 领 域 长 期 以 来 存 在 的 一 种 承 包 方 式 在 这 样 的 行 业 背 景 下, 施 工 企 业 常 常 面 临 巨 大 的 流 动 资 金 压 力 和 较 重 的 债 务 负 担 5. 行 业 发 展 趋 势 建 筑 业 发 展 受 宏 观 经 济 形 势 影 响 较 大, 其 中 固 定 资 产 投 资 直 接 驱 动 着 行 业 增 长 2011 年 以 来, 随 中 国 经 济 从 上 年 强 劲 复 苏 的 增 长 高 点 回 落, 宏 观 经 济 进 入 下 行 通 道 ; 同 时 高 通 胀 压 力 下 政 府 主 导 的 基 建 投 资 增 速 放 缓 ; 房 地 产 调 控 政 策 持 续 从 紧,2011 年 四 季 度 以 来 调 控 效 应 集 中 释 放, 在 市 场 库 存 和 资 金 三 重 压 力 下, 房 地 产 企 业 不 得 不 放 缓 项 目 建 设 进 度, 较 大 程 度 上 影 响 了 房 地 产 开 发 投 资 的 增 长 上 述 三 重 因 素 下,2011 年 全 社 会 固 定 资 产 投 资 增 速 有 所 下 降, 但 整 体 仍 处 高 位 在 此 背 景 下,2011 年 全 年 建 筑 业 增 加 值 增 速 达 10.00%, 较 2010 年 的 13.50% 下 降 3.5 个 百 分 点 进 入 2012 年, 由 于 受 外 围 经 济 持 续 疲 软, 房 地 产 调 控 基 调 从 紧, 以 及 政 府 路 桥 铁 路 等 基 建 投 资 持 续 下 降 影 响, 全 国 固 定 资 产 投 资 增 速 放 缓 趋 势 未 改 2012 年 1-4 月, 全 国 固 定 资 产 投 资 ( 不 含 农 户 )7.56 万 亿 元, 同 比 增 长 20.2%, 增 速 较 1-3 月 份 回 落 0.7 个 百 分 点 其 中 工 业 投 资 3.29 万 亿 元, 增 长 23.8%, 增 速 较 1-3 月 份 回 落 0.1 个 百 分 点 从 项 目 隶 属 关 系 看,1-4 月 份, 中 央 项 目 投 资 0.41 万 亿 元, 同 比 下 降 4.1%, 降 幅 较 1-3 月 份 缩 小 5.6 个 百 分 点 ; 地 方 项 目 投 资 7.15 万 亿 元, 同 比 增 长 22%, 增 速 较 1-3 月 份 回 落 1.1 个 百 分 点 在 上 述 背 景 下, 建 筑 行 业 发 展 下 滑 风 险 进 一 步 增 大 进 入 2012 年 5 月 以 来, 虽 房 地 产 投 资 仍 呈 下 降 趋 势, 但 受 央 行 下 调 存 款 准 备 金 率, 水 利 建 设 规 模 持 续 增 长, 铁 路 建 设 投 资 不 断 恢 复, 以 及 政 府 保 障 房 投 资 力 度 进 一 步 加 大 等 利 好 因 素 支 撑, 建 筑 业 下 滑 风 险 得 到 一 定 程 度 缓 解 从 长 远 来 看, 中 国 城 市 化 和 工 业 化 才 刚 刚 进 入 中 等 水 平, 未 来 较 长 时 间 都 将 驱 动 固 定 资 产 投 资 持 续 增 长 城 镇 化 方 面, 城 镇 化 建 设 是 建 筑 市 场 的 亮 点 根 据 中 央 关 于 加 大 统 筹 城 乡 发 展 的 力 度 进 一 步 夯 实 农 业 农 村 发 展 基 础 的 若 干 意 见, 国 家 将 把 推 进 城 镇 化 建 设 加 大 统 筹 城 乡 的 力 度 作 为 未 来 农 村 发 展 的 新 战 略, 城 镇 化 和 小 城 镇 建 设 将 成 为 城 乡 统 筹 工 作 的 重 点 城 镇 化 建 设 步 伐 的 加 快 将 带 来 对 房 产 和 基 础 设 施 建 设 的 大 量 需 求, 为 建 筑 业 开 拓 了 市 场 空 间 工 业 化 方 面, 目 前 中 国 基 础 设 施 水 平 依 旧 不 高, 尤 其 以 区 域 不 平 衡 更 为 明 显 2009 年 以 来, 全 国 范 围 内 获 批 上 升 为 国 家 发 展 战 略 的 区 域 规 划 相 继 出 台, 形 成 了 东 部 率 先 中 部 崛 起 东 北 振 兴 成 渝 经 济 圈 等 板 块 众 多 区 域 规 划 的 出 台 与 实 施, 将 迎 来 大 量 基 础 设 施 建 设 战 略 布 局 与 投 资, 为 建 筑 业 企 业 带 来 较 大 的 市 场 需 求 另 外, 政 府 继 续 增 加 保 障 性 住 房 和 普 通 商 品 住 房 的 有 效 供 给, 加 快 推 进 保 障 性 安 居 工 程 建 设, 全 面 启 动 城 市 和 国 有 工 矿 棚 户 区 改 造 工 作, 由 于 国 家 的 保 障 性 住 房 建 设 规 划, 建 筑 行 业 在 房 地 产 开 发 上 所 能 获 得 市 场 空 间 将 会 扩 大 联 合 资 信 认 为, 短 期 内, 受 经 济 不 确 定 性 增 大 的 影 响, 中 国 宏 观 调 整 也 将 处 于 灵 活 多 变 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 10

12 性 基 于 建 筑 行 业 与 宏 观 经 济 的 相 关 性 高, 基 建 投 资 疲 软, 以 及 房 地 产 投 资 继 续 下 滑, 加 之 其 举 债 经 营 的 特 性 对 抵 抗 资 金 压 力 能 力 弱, 建 筑 企 业 经 营 压 力 加 大 ; 但 从 长 期 看, 区 域 经 济 的 持 续 发 展 保 障 性 住 房 和 城 镇 化 建 设 等 都 为 建 筑 业 企 业 提 供 了 广 阔 的 市 场 空 间, 建 筑 行 业 仍 将 伴 随 着 中 国 城 市 化 发 展 需 求, 保 持 良 好 的 发 展 前 景 五 基 础 素 质 分 析 1. 产 权 状 况 截 至 2012 年 3 月 底, 公 司 注 册 资 本 亿 元, 由 中 国 城 市 发 展 研 究 院 有 限 公 司 持 股 98.53%, 中 机 电 集 团 有 限 公 司 持 股 1.47% 中 国 城 市 发 展 研 究 院 有 限 公 司 为 公 司 控 股 股 东 2. 企 业 规 模 与 竞 争 力 公 司 是 国 内 惟 一 的 国 家 级 全 国 性 大 型 城 市 开 发 建 设 企 业, 参 与 了 各 个 历 史 时 期 的 国 家 基 本 建 设 工 程, 在 城 市 基 础 设 施 建 设 城 市 市 政 管 网 工 程 建 设 城 市 路 桥 投 资 方 面 发 挥 了 不 可 替 代 的 作 用 在 近 二 十 年 中, 公 司 完 成 了 全 国 大 型 重 点 城 市 近 三 分 之 一 的 重 大 城 市 基 础 设 施 工 程 ; 80% 的 大 型 城 市 管 网 建 设 及 改 造 项 目 获 得 了 优 秀 工 程 ; 公 司 所 属 的 设 计 院 和 研 究 院 参 与 完 成 了 中 国 九 五 十 五 及 十 一 五 期 间 的 全 国 城 市 规 划 和 城 市 发 展 纲 要 的 制 定 任 务 ; 2011 年, 公 司 被 中 国 建 筑 业 协 会 评 为 中 国 建 筑 业 最 具 成 长 性 百 强 企 业, 在 中 国 基 础 设 施 建 设 协 会 中 国 建 筑 业 企 业 联 合 会 等 单 位 联 合 评 审 中, 公 司 被 评 为 中 国 基 础 设 施 建 设 综 合 实 力 50 强 企 业, 并 获 得 中 国 合 作 贸 易 企 业 协 会 中 国 企 业 改 革 与 发 展 研 究 会 中 国 企 业 信 用 评 级 中 心 共 同 颁 发 的 中 国 AAA 级 信 用 企 业 的 企 业 信 用 等 级 证 书 截 至 2012 年 3 月 底, 公 司 拥 有 具 备 建 筑 施 工 资 质 的 工 程 局 和 公 司 7 家 直 属 投 资 类 子 公 司 24 家, 形 成 了 从 设 计 投 资 到 建 筑 施 工 的 完 善 产 业 链 子 公 司 中 城 建 第 九 工 程 局 有 限 公 司 多 次 获 得 上 海 市 白 玉 兰 奖, 市 区 优 质 结 构 奖 等 荣 誉 ; 中 城 建 第 二 工 程 局 有 限 公 司 所 承 建 的 项 目 先 后 荣 获 交 通 部 优 质 工 程 一 二 等 奖 10 多 项, 江 苏 省 优 质 工 程 奖 30 多 项, 江 苏 扬 子 杯 优 质 工 程 奖, 多 次 获 得 江 苏 省 建 筑 业 最 佳 企 业 和 市 总 工 会 新 世 纪 杯 等 荣 誉 称 号 ; 中 城 建 第 六 工 程 局 集 团 有 限 公 司 多 次 被 安 徽 省 建 设 厅 蚌 埠 市 建 委 评 为 先 进 单 位, 连 续 多 年 被 评 为 全 国 优 秀 施 工 企 业 安 徽 省 优 秀 施 工 企 业 安 徽 省 建 筑 业 企 业 50 强 等 ; 中 城 建 第 五 工 程 局 有 限 公 司 承 建 的 北 京 信 息 安 全 灾 难 恢 复 中 心 机 房 与 运 维 功 能 楼 北 京 当 代 原 创 艺 术 与 卡 通 产 业 集 聚 区 公 共 服 务 平 台 项 目 等 工 程 被 评 为 2009 年 度 结 构 长 城 杯 金 质 奖 工 程, 三 项 工 程 荣 获 北 京 市 文 明 安 全 工 地 称 号 以 及 北 京 结 构 长 城 杯 银 质 奖 中 城 建 第 三 工 程 局 有 限 公 司 2011 年 度 获 得 重 庆 市 人 民 政 府 颁 发 的 科 技 进 步 二 等 奖, 重 庆 市 交 通 建 设 工 会 工 人 先 锋 号 等 目 前, 公 司 正 逐 步 发 展 成 为 一 个 集 城 市 建 设 开 发 城 市 规 划 城 市 发 展 研 究 工 程 施 工 勘 察 设 计 项 目 投 资 为 一 体 的 大 型 智 力 密 集 型 综 合 企 业 3. 人 员 素 质 截 至 2011 年 底, 公 司 共 有 高 管 人 员 6 名, 包 括 总 裁 1 名 党 委 书 记 1 名 常 务 副 总 裁 1 名 副 总 裁 3 名, 其 中 博 士 2 人, 硕 士 1 人, 学 士 3 人 公 司 总 裁 于 炼 先 生,1962 年 生, 博 士 学 位, 高 级 经 营 师 高 级 工 程 师, 曾 任 公 安 部 警 安 实 业 总 公 司 总 经 理 中 国 机 电 集 团 公 司 总 裁 中 国 城 市 建 设 开 发 公 司 总 裁, 现 任 中 国 城 建 集 团 总 裁 兼 中 国 城 市 发 展 研 究 院 院 长 另 外, 于 炼 先 生 还 担 任 着 中 国 人 民 政 治 协 商 会 议 全 国 委 员 会 委 员 中 国 致 公 党 中 央 委 员 会 委 员 中 国 青 年 建 筑 房 地 产 业 委 员 会 主 任 中 国 青 年 企 业 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 11

13 家 协 会 副 会 长 中 国 经 济 文 化 交 流 促 进 会 会 长 等 社 会 职 务 公 司 党 委 书 记 卫 金 木 先 生,1946 年 生, 本 科 学 历, 曾 任 中 共 中 央 办 公 厅 秘 书 局 副 局 长 国 家 信 访 局 副 局 长, 现 任 中 国 城 建 集 团 党 委 书 记 截 至 2011 年 底, 公 司 共 有 在 岗 职 工 1753 人 按 年 龄 划 分,30 岁 以 下 占 52.03%,30 岁 至 50 岁 占 45.98%,50 岁 以 上 占 1.99%; 按 学 历 构 成 划 分, 大 专 以 上 学 历 占 51.40%, 中 专 及 高 中 学 历 占 29.89%, 初 中 以 下 学 历 占 18.71%; 按 职 称 划 分, 公 司 具 有 高 级 职 称 员 工 人 数 占 7.02%, 具 有 中 级 职 称 员 工 人 数 占 35.99%, 具 有 初 级 职 称 员 工 人 数 占 56.99% 总 体 来 看, 公 司 高 层 管 理 人 员 文 化 和 专 业 水 平 高, 行 业 从 业 经 历 丰 富, 高 管 团 队 的 整 体 素 质 好 ; 公 司 职 工 队 伍 文 化 素 质 较 高, 拥 有 较 多 的 中 高 级 以 上 各 类 专 业 人 员, 职 工 素 质 较 好 务 创 新 性 的 项 目 包 括 : 无 线 数 字 宽 带 城 市 建 设 城 市 农 业 综 合 开 发 利 用 城 市 形 象 与 环 境 配 套 建 设 城 市 金 融 规 划 和 投 融 资 服 务 城 市 文 化 建 设 规 划 城 市 商 业 规 划 城 市 行 为 鉴 定 等 作 为 公 司 控 股 股 东, 中 城 院 在 城 市 规 划 城 市 综 合 评 价 等 方 面 具 有 丰 富 经 验, 可 为 公 司 进 行 城 市 建 设 开 发 勘 查 设 计 和 项 目 投 资 提 供 专 业 的 指 导 和 有 力 的 支 持 同 时, 中 城 院 作 为 公 司 控 股 股 东, 在 年 期 间, 两 次 对 公 司 进 行 增 资, 增 资 额 分 别 为 6 亿 元 和 10 亿 元, 表 现 出 股 东 对 公 司 的 充 分 信 任 及 对 公 司 未 来 发 展 潜 力 的 信 心 政 府 支 持 根 据 公 司 与 地 方 政 府 签 署 的 项 目 备 忘 录 文 件, 对 于 公 司 承 建 的 BT 项 目, 在 建 设 过 程 中 按 要 求 缴 纳 建 安 营 业 税 ;BT 项 目 建 成 后, 因 资 产 移 交 产 生 的 全 部 税 费 将 由 政 府 承 担 4. 外 部 支 持 股 东 背 景 公 司 控 股 股 东 中 国 城 市 发 展 研 究 院 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 中 城 院 ) 隶 属 于 住 房 和 城 乡 建 设 部, 是 国 内 承 担 城 市 发 展 科 研 任 务 和 为 城 市 发 展 提 供 经 营 服 务 的 唯 一 直 接 具 有 双 重 功 能 的 机 构, 注 册 资 本 为 2.3 亿 元 人 民 币, 具 有 城 市 规 划 甲 级 资 质 在 研 发 方 面, 中 城 院 完 成 了 中 国 城 市 科 学 发 展 综 合 评 级 体 系 设 计, 并 推 出 年 中 国 城 市 科 学 发 展 综 合 评 级 报 告, 评 价 中 国 280 多 个 地 级 以 上 城 市 的 综 合 发 展 水 平, 为 城 市 管 理 者 制 定 决 策 提 供 良 好 的 建 议 及 参 考 在 城 市 经 营 服 务 方 面, 中 城 院 与 公 司 合 作 已 完 成 中 华 世 纪 坛 三 峡 工 程 天 安 门 广 场 改 造 工 程 等 一 系 列 技 术 服 务 项 目 按 照 以 城 市 发 展 科 研 项 目 为 中 心, 以 城 市 发 展 产 业 开 发 为 辅 助 的 办 院 方 向, 目 前 中 城 院 为 城 市 发 展 服 六 管 理 分 析 1. 法 人 治 理 结 构 根 据 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法, 公 司 制 定 了 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 章 程 根 据 章 程 规 定, 公 司 设 立 股 东 会 董 事 会 和 监 事 会 股 东 会 是 公 司 的 最 高 权 利 机 构, 依 法 行 使 产 生 和 更 换 董 事 及 其 他 重 大 决 策 权 ; 董 事 会 对 股 东 会 负 责, 依 法 行 使 公 司 的 经 营 决 策 权, 董 事 会 成 员 5 名, 其 中 董 事 长 一 名, 经 股 东 会 同 意 可 设 副 董 事 长, 董 事 会 根 据 工 作 需 要 设 置 战 略 委 员 会 提 名 委 员 会 薪 酬 与 绩 效 管 理 委 员 会 风 险 管 理 委 员 会 等 ; 监 事 会 主 要 负 有 监 督 职 责, 监 事 由 股 东 会 选 举 产 生, 可 以 由 职 工 代 表 担 任 监 事, 监 事 会 设 监 事 会 主 席 一 名 监 事 若 干 名, 可 以 设 监 事 会 副 主 席 另 外, 公 司 设 总 裁 办 公 会 作 为 公 司 生 产 经 营 管 理 的 最 高 权 利 机 构, 总 裁 办 公 会 由 总 裁 副 总 裁 及 副 总 裁 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 12

14 级 高 级 管 理 人 员 组 成 2. 内 部 管 理 组 织 结 构 方 面, 公 司 内 设 资 金 计 划 部 经 营 发 展 部 投 资 事 业 部 党 群 监 察 部 办 公 厅 人 事 部 法 务 部 等 7 个 职 能 部 门, 部 门 设 置 合 理, 部 门 职 责 清 晰 内 部 管 理 制 度 方 面, 公 司 建 立 了 董 事 会 会 议 制 度 监 事 会 会 议 制 度 总 裁 办 公 会 会 议 制 度 部 门 联 席 会 议 制 度 和 部 门 会 议 制 度, 并 分 别 制 定 了 完 善 的 议 事 流 程, 保 证 公 司 各 类 决 策 制 定 的 科 学 规 范 公 司 还 制 订 了 一 系 列 内 部 管 理 制 度, 并 将 各 项 规 章 制 度 汇 编 成 册, 著 有 中 国 城 建 集 团 制 度 汇 编 其 中, 包 括 : 公 司 基 本 制 度 行 政 管 理 制 度 人 事 管 理 制 度 财 务 制 度 业 务 管 理 制 度 各 全 资 子 公 司 及 各 工 程 局 类 企 业 的 管 理 制 度 等 公 司 本 部 主 要 职 责 是 做 集 团 化 管 理 和 部 分 股 权 投 资, 其 他 工 程 类 项 目 和 地 区 项 目 由 工 程 局 和 直 属 企 业 执 行, 各 自 承 担 施 工 和 投 资 建 设 的 任 务 子 公 司 管 控 方 面, 对 于 直 属 企 业 公 司 均 持 股 100%, 通 过 委 派 高 管 统 一 融 资 等 进 行 细 化 管 理 ; 对 于 工 程 局 则 只 需 保 证 51% 以 上 持 股 比 例, 工 程 局 拥 有 自 主 融 资 权, 实 行 人 事 备 案 制 和 融 资 担 保 备 案 制 财 务 管 理 方 面, 公 司 实 行 统 一 领 导 集 中 管 理 分 级 核 算 利 润 上 缴 的 财 务 管 理 体 制, 由 集 团 及 各 处 法 定 代 表 人 对 本 单 位 财 务 会 计 资 料 的 真 实 性 合 法 性 完 整 性 负 责, 并 对 本 单 位 财 务 管 理 工 作 承 担 最 终 责 任 公 司 各 单 位 所 有 银 行 资 金 账 户 均 由 财 务 部 资 金 处 统 一 办 理, 严 禁 其 他 部 门 开 立 银 行 账 户 公 司 各 单 位 的 项 目 成 本 根 据 公 司 批 准 的 项 目 预 算 金 额 核 定 ; 费 用 结 合 公 司 上 年 利 润 情 况, 每 年 由 集 团 公 司 统 一 按 照 预 算 标 准 确 定 相 关 额 度 投 资 项 目 管 理 方 面, 公 司 制 定 了 完 善 的 项 目 开 发 和 筛 选 流 程 以 及 项 目 评 审 管 理 制 度, 降 低 了 项 目 投 资 风 险 资 产 管 理 方 面, 公 司 制 定 了 资 产 管 理 办 法, 规 定 本 部 及 各 单 位 的 资 产 均 由 公 司 法 务 部 统 一 管 理, 统 一 负 责 公 司 资 产 统 计 及 处 置 安 全 生 产 管 理 方 面, 公 司 成 立 了 安 全 生 产 委 员 会 负 责 公 司 安 全 生 产 管 理 工 作, 并 制 定 了 安 全 生 产 管 理 制 度, 从 职 工 安 全 教 育 各 类 施 工 项 目 操 作 规 程 职 工 防 护 用 品 使 用 安 全 生 产 检 查 安 全 生 产 工 作 奖 处 等 各 方 面 进 行 了 规 定 综 合 看, 公 司 法 人 治 理 结 构 完 善, 内 部 组 织 结 构 合 理, 管 理 制 度 健 全 七 经 营 分 析 1. 经 营 现 状 作 为 国 内 大 型 国 家 级 城 市 开 发 建 设 企 业, 经 过 多 年 的 发 展, 公 司 积 极 参 与 城 市 规 划 设 计 和 投 资 建 设, 从 单 纯 的 工 程 施 工 企 业 发 展 成 为 国 家 级 城 市 运 营 商 公 司 业 务 遍 布 全 国 12 个 省, 以 工 程 施 工 业 务 土 地 一 级 开 发 业 务 为 主 年, 公 司 主 营 业 务 收 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 年 均 复 合 增 长 26.66% 表 3 为 公 司 主 营 业 务 收 入 构 成 情 况 可 以 看 出, 近 年 来 工 程 施 工 业 务 一 直 为 公 司 的 主 要 收 入 来 源,2009 年 占 主 营 业 务 收 入 的 90% 以 上, 年, 受 其 他 业 务 收 入 增 加 影 响, 该 板 块 收 入 占 比 下 降 至 75% 左 右 ; 土 地 一 级 开 发 业 务 收 入 规 模 不 大, 但 近 三 年 呈 持 续 上 升 趋 势,2011 年 为 9.58 亿 元, 占 主 营 业 务 收 入 的 8.38%; 公 司 其 他 业 务 收 入 主 要 为 修 理 费 收 入 出 租 线 路 管 理 费 收 入 勘 察 设 计 规 划 可 研 物 业 经 营 房 地 产 销 售 等,2011 年 合 计 实 现 收 入 亿 元, 占 主 营 业 务 收 入 的 16.92%, 由 于 收 入 种 类 较 多 且 部 分 类 别 难 以 细 分, 故 全 部 计 入 其 他 业 务 收 入 从 毛 利 率 来 看, 年 公 司 工 程 施 工 业 务 毛 利 率 分 别 为 28.72% 和 28.52%, 整 体 毛 利 率 水 平 高 于 一 般 施 工 类 企 业, 主 要 原 因 有 :1 在 项 目 施 工 的 同 时, 公 司 还 承 担 了 前 期 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 13

15 规 划 设 计 等 工 作, 该 部 分 隐 性 投 入 使 得 公 司 承 包 项 目 的 毛 利 率 偏 高 ;2 公 司 近 年 来 逐 步 以 BT( 建 设 - 转 让 ) 形 式 承 担 城 市 建 设 项 目, 该 类 项 目 除 可 获 得 工 程 建 设 管 理 费 外, 还 可 获 得 资 金 占 用 费 ( 投 资 利 息 ) 及 投 资 回 报 2011 年, 公 司 工 程 施 工 业 务 毛 利 率 由 前 两 年 的 28.72% 和 28.52% 大 幅 下 降 至 11.85%, 主 要 原 因 为 年 以 来 公 司 承 建 了 大 量 的 保 障 房 建 设 项 目,2011 年 开 始 集 中 完 工, 该 类 项 目 毛 利 率 低, 从 而 较 大 程 度 上 拉 低 了 公 司 毛 利 率 水 平 ; 年 原 材 料 及 人 工 成 本 增 加 较 大, 为 消 化 这 方 面 不 利 因 素 的 影 响, 公 司 大 力 推 进 现 有 项 目 的 施 工 进 度, 加 大 对 项 目 工 程 款 的 催 收, 以 期 摊 薄 成 本, 但 收 效 具 有 一 定 的 滞 后 性 年, 公 司 土 地 一 级 开 发 业 务 毛 利 率 保 持 稳 定, 三 年 均 为 14.24% 2011 年, 受 工 程 施 工 业 务 毛 利 率 大 幅 下 降 影 响, 公 司 综 合 毛 利 率 显 著 下 滑,2011 年 为 13.59% 2012 年 1-3 月, 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 亿 元, 占 2011 年 全 年 的 20.13% 其 中, 工 程 施 工 业 务 收 入 占 81.68%, 土 地 一 级 开 发 收 入 占 4.56%, 其 他 业 务 收 入 占 13.76%; 公 司 整 体 毛 利 率 水 平 为 13.33%, 与 上 年 基 本 相 当, 其 中 工 程 施 工 业 务 毛 利 率 上 升 至 14.52% 业 务 板 块 表 3 公 司 主 营 业 务 收 入 及 毛 利 率 情 况 2009 年 2010 年 2011 年 收 入 ( 亿 元 ) 毛 利 率 (%) 收 入 ( 亿 元 ) 毛 利 率 (%) 收 入 ( 亿 元 ) 毛 利 率 (%) 收 入 复 合 增 长 (%) 工 程 施 工 土 地 一 级 开 发 其 他 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 除 工 程 施 工 外, 公 司 还 承 担 了 前 期 勘 察 设 计 规 划 可 研 等 工 作,2009 年 均 在 工 程 施 工 收 入 板 块 体 现, 年 部 分 收 入 计 入 其 他 业 务 收 入 (1) 工 程 施 工 表 4 公 司 经 营 资 质 情 况 资 质 数 量 ( 项 ) 资 质 类 别 一 级 二 级 三 级 房 屋 建 筑 工 程 施 工 总 承 包 市 政 工 程 施 工 总 承 包 公 路 工 程 施 工 总 承 包 港 口 与 海 港 工 程 桥 梁 工 程 专 业 承 包 公 路 路 基 工 程 专 业 承 包 机 电 设 备 安 装 工 程 建 筑 装 修 装 饰 工 程 专 业 资 质 房 地 产 开 发 企 业 暂 定 资 质 冶 炼 工 程 施 工 总 承 包 物 业 管 理 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 经 营 资 质 齐 全, 目 前 共 获 得 一 级 经 营 资 质 17 项 二 级 经 营 资 质 5 项 三 级 经 营 资 质 4 项, 类 别 涵 盖 房 屋 建 筑 工 程 施 工 总 承 包 资 质 市 政 工 程 施 工 总 承 包 资 质 公 路 工 程 施 工 总 承 包 资 质 港 口 与 海 港 工 程 资 质 桥 梁 工 程 专 业 承 包 资 质 公 路 路 基 工 程 专 业 承 包 资 质 机 电 设 备 安 装 工 程 资 质 建 筑 装 修 装 饰 工 程 专 业 资 质 冶 炼 工 程 施 工 总 承 包 资 质 等 ( 见 表 4) 公 司 工 程 施 工 项 目 主 要 分 普 通 工 程 类 项 目 和 直 投 工 程 类 项 目 两 大 类, 其 中 普 通 工 程 类 项 目 主 要 包 括 市 政 和 房 建 项 目, 具 有 项 目 周 期 短 回 款 快 前 期 垫 资 少 等 特 点 ; 直 投 工 程 类 项 目 包 括 BT/BOT 项 目 和 一 级 土 地 开 发 项 目 等, 具 有 项 目 周 期 长 回 款 慢 前 期 垫 资 多 等 特 点 公 司 直 属 企 业 不 参 与 施 工, 是 直 投 工 程 类 项 目 的 投 融 资 主 体 ; 工 程 局 负 责 具 体 的 施 工, 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 14

16 一 方 面 通 过 公 开 招 投 标 参 与 外 部 施 工 项 目, 同 时 也 是 直 属 企 业 直 投 工 程 类 项 目 的 主 要 施 工 单 位 表 5 截 至 2012 年 3 月 底 公 司 主 要 子 公 司 情 况 类 别 公 司 名 称 注 册 资 本 ( 亿 元 ) 持 股 比 例 工 程 局 中 城 建 第 十 一 工 程 局 有 限 公 司 ( 十 一 局 ) % 中 城 建 第 五 工 程 局 有 限 公 司 ( 五 局 ) % 中 城 建 第 二 工 程 局 有 限 公 司 ( 二 局 ) % 中 城 建 第 六 工 程 局 有 限 公 司 ( 六 局 ) % 中 城 建 第 九 工 程 局 有 限 公 司 ( 九 局 ) % 中 城 建 第 三 工 程 局 有 限 公 司 ( 三 局 ) % 中 城 北 方 交 通 建 设 发 展 股 份 有 限 公 司 ( 北 方 交 建 ) % 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 云 南 有 限 公 司 ( 云 南 公 司 ) % 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 厦 门 有 限 公 司 ( 厦 门 公 司 ) % 中 城 建 四 川 投 资 建 设 有 限 公 司 ( 四 川 公 司 ) % 哈 尔 滨 城 建 开 发 投 资 有 限 公 司 ( 哈 尔 滨 公 司 ) % 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 吉 林 有 限 公 司 ( 吉 林 公 司 ) % 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 安 徽 有 限 公 司 ( 安 徽 公 司 ) % 烟 台 孚 瑞 克 森 汽 车 部 件 有 限 公 司 % 河 南 中 城 建 投 资 有 限 公 司 ( 河 南 公 司 ) % 中 城 建 投 资 控 股 有 限 公 司 % 中 资 银 信 担 保 有 限 公 司 % 中 城 建 北 方 建 筑 勘 察 设 计 研 究 院 有 限 公 司 % 直 属 企 业 中 城 建 房 地 产 开 发 有 限 公 司 % 中 城 建 建 筑 材 料 工 程 有 限 公 司 % 中 城 建 华 南 有 限 公 司 % 太 仓 滨 江 城 市 基 础 设 施 建 设 有 限 公 司 % 普 天 房 地 产 开 发 有 限 公 司 % 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 海 南 有 限 公 司 ( 海 南 公 司 ) % 中 城 建 东 北 建 设 发 展 有 限 公 司 ( 东 北 公 司 ) % 中 城 建 崇 州 城 市 建 设 投 资 有 限 公 司 ( 崇 州 公 司 ) % 广 西 中 城 建 建 设 投 资 有 限 公 司 ( 广 西 公 司 ) % 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 ( 珠 海 ) 置 业 有 限 公 司 % 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 贵 州 有 限 公 司 % 大 连 先 端 国 际 医 疗 产 业 有 限 公 司 % 中 城 建 国 际 工 程 有 限 公 司 % 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 北 方 交 建 为 吉 林 公 司 子 公 司,2010 年 纳 入 合 并 范 围 ; 崇 州 公 司 为 四 川 公 司 子 公 司,2010 年 7 月 成 立 2009~2011 年, 公 司 工 程 施 工 业 务 收 入 持 续 上 升, 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 三 年 年 均 复 合 增 长 12.34% 由 于 BT 及 BOT 项 目 建 设 周 期 及 回 购 期 均 较 长, 近 几 年 公 司 工 程 施 工 业 务 收 入 以 普 通 工 程 类 项 目 为 主, 2011 年 公 司 不 含 BT 项 目 的 普 通 工 程 类 项 目 收 入 亿 元, 占 工 程 施 工 业 务 收 入 的 96.01%, 而 普 通 工 程 类 项 目 收 入 主 要 来 源 于 房 建 项 目 ( 以 保 障 房 建 设 项 目 为 主 ) 和 路 桥 项 目 2012 年 一 季 度, 公 司 实 现 工 程 施 工 业 务 收 入 亿 元, 占 2011 年 全 年 的 22.01%, 其 中 普 通 工 程 类 项 目 收 入 亿 元, 占 93.03%,BT 项 目 回 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 15

17 购 收 入 1.31 亿 元, 占 6.97% 公 司 作 为 大 型 国 有 企 业,2010 年 以 来 承 担 了 较 多 的 保 障 房 建 设 任 务, 此 类 项 目 于 2011 年 集 中 确 认 收 入,2011 年 公 司 保 障 房 建 设 项 目 投 资 规 模 亿 元, 同 比 增 长 %, 实 现 收 入 9.64 亿 元, 同 比 增 长 86.35%, 占 公 司 普 通 工 程 类 项 目 收 入 11.75% 目 前 在 建 项 目 包 括 阜 阳 市 颍 泉 区 北 三 环 暨 临 沂 商 城 安 置 区 工 程 阜 阳 市 颍 泉 区 中 市 办 事 处 安 置 区 工 程 阜 阳 市 三 角 洲 综 合 治 理 工 程 安 置 小 区 和 谐 佳 园 项 目 安 徽 18# 棚 户 区 一 期 还 原 放 工 程 上 海 市 南 汇 工 业 园 区 城 南 中 心 村 二 标 段 工 程 等 该 类 项 目 运 营 模 式 为 : 公 司 直 接 成 立 项 目 公 司, 或 与 政 府 共 同 成 立 项 目 合 资 公 司, 公 司 同 政 府 商 定 固 定 的 投 资 回 报 率 ( 一 般 为 2%), 项 目 建 设 完 毕, 政 府 回 购, 按 照 每 年 50% 的 比 例 分 两 年 支 付 公 司 回 购 款 ; 或 者 按 照 4:3:3 的 比 例 分 三 年 支 付 公 司 回 购 款 由 于 保 障 房 项 目 毛 利 率 低, 较 大 程 度 上 拉 低 了 公 司 2011 年 工 程 施 工 业 务 毛 利 率 水 平 在 上 述 模 式 的 基 础 上, 公 司 还 与 政 府 约 定, 保 障 房 项 目 建 设 完 成 由 政 府 回 购 后, 政 府 将 保 障 房 中 的 全 部 或 部 分 商 铺 以 一 定 价 格 出 售 给 公 司, 由 公 司 运 营, 但 由 于 商 铺 的 运 营 收 入 具 有 一 定 的 滞 后 性, 未 来 将 对 公 司 收 入 及 盈 利 形 成 一 定 的 拉 动 从 在 建 项 目 看, 截 至 2012 年 3 月 底, 公 司 在 建 的 主 要 工 程 建 设 项 目 包 括 : 河 南 鹤 辉 高 速 公 路 项 目, 四 川 资 阳 市 城 南 新 区 四 横 二 纵 市 政 道 路 工 程 项 目, 淮 南 市 东 西 部 第 二 通 道 市 政 基 础 设 施 建 设 项 目, 龙 蟠 小 区 扩 建 安 置 房 及 公 共 配 套 建 设 项 目, 常 熟 市 三 环 路 快 速 化 改 造 工 程 项 目, 无 锡 市 惠 山 区 拆 迁 安 置 房 项 目 等 其 中 重 大 在 建 BT 和 BOT 项 目 如 表 6 所 示 表 6 截 至 2012 年 3 月 底 已 经 签 署 但 仍 在 履 行 中 的 重 大 BT BOT 项 目 项 目 名 称 业 主 单 位 合 同 签 署 时 合 同 金 额 运 营 ( 回 购 ) 合 同 工 期 ( 月 ) 间 ( 亿 元 ) 年 限 ( 年 ) 河 南 鹤 辉 高 速 公 路 BOT 项 目 河 南 省 交 通 厅 淮 南 东 西 部 第 二 通 道 淮 南 市 城 乡 建 设 委 员 会 资 阳 市 城 南 新 区 四 横 二 纵 路 网 建 设 资 阳 市 政 府 中 城 建 企 业 会 所 项 目 淮 南 国 建 置 业 公 司 中 城 建 研 发 展 示 中 心 淮 南 国 建 置 业 公 司 眉 山 106 线 眉 山 段 眉 山 市 政 府 眉 山 103 线 ( 大 件 路 ) 眉 山 段 眉 山 市 政 府 地 下 人 防 工 程 淮 南 市 城 市 建 设 投 资 有 限 责 任 国 内 公 司 崇 州 羊 马 生 态 新 城 土 地 平 整 崇 州 市 政 府 淮 南 市 科 技 馆 项 目 淮 南 市 城 市 建 设 投 资 有 限 责 任 公 司 淮 南 市 政 务 中 心 综 合 楼 淮 南 市 城 市 建 设 投 资 有 限 责 任 公 司 淮 南 市 人 民 公 园 项 目 淮 南 市 城 市 建 设 投 资 有 限 责 任 公 司 沱 江 西 岸 路 堤 景 观 工 程 资 阳 市 政 府 沱 东 新 区 演 艺 中 心 资 阳 市 政 府 资 料 来 源 : 公 司 提 供 从 新 签 合 同 额 看, 年, 公 司 新 签 合 同 额 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 2010 年 公 司 新 签 合 同 额 大 幅 增 长, 一 方 面 由 于 2010 年 国 家 基 础 设 施 建 设 及 保 障 房 力 度 加 大 使 公 司 新 签 市 政 及 保 障 房 项 目 突 增 (2010 年, 公 司 市 政 项 目 及 保 障 房 项 目 新 签 合 同 额 分 别 为 160 亿 元 和 25 亿 元 ); 另 一 方 面 公 司 进 一 步 加 大 BT 项 目 承 建 力 度,BT 项 目 新 签 合 同 额 亦 大 幅 增 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 16

18 长 (2010 年 公 司 BT 项 目 新 签 合 同 额 56 亿 元 ) 2011 年 公 司 新 签 合 同 额 回 复 正 常 水 平, 系 由 于 2011 年 政 府 进 一 步 清 理 融 资 平 台 贷 款, 考 虑 到 继 续 扩 大 市 政 及 BT 项 目 可 能 影 响 到 政 府 的 按 期 归 还 投 资 款 及 投 资 收 益 的 还 款 压 力, 公 司 减 少 了 对 市 政 及 BT 项 目 的 新 签 合 同 (2011 年 公 司 市 政 项 目 及 BT 项 目 新 签 合 同 额 分 别 为 3.54 亿 元 和 亿 元 ), 造 成 新 签 合 同 总 额 下 滑 2011 年, 公 司 新 签 合 同 额 中, 市 政 及 BT 项 目 占 比 由 上 年 的 89.41% 下 降 至 22.49%, 房 建 及 路 桥 项 目 则 由 上 年 的 10.59% 上 升 至 77.51% 2012 年 上 半 年, 公 司 新 签 合 同 额 亿 元, 占 2011 年 全 年 的 比 重 达 93.17%; 截 至 2012 年 6 月 底, 公 司 在 建 项 目 180 个, 合 同 额 合 计 亿 元, 在 建 项 目 规 模 大, 能 够 满 足 未 来 2-3 年 的 经 营 业 绩 公 司 工 程 施 工 业 务 业 主 单 位 主 要 为 各 地 政 府 部 门, 业 务 风 险 较 低, 且 公 司 新 签 合 同 量 较 为 充 足, 基 本 可 以 保 证 未 来 一 段 时 间 经 营 业 绩 表 7 公 司 建 筑 施 工 业 务 经 营 状 况 项 目 2010 年 2011 年 2012 年 1-6 月 新 签 合 同 额 ( 亿 元 ) 其 中 :BT 项 目 新 签 合 同 额 ( 亿 元 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供 近 年 来,BT 模 式 作 为 一 种 新 兴 的 工 程 建 设 管 理 模 式, 在 国 内 得 到 蓬 勃 发 展 2009 年 起 公 司 开 始 积 极 参 与 四 川 河 南 安 徽 等 地 方 政 府 的 BT 项 目 建 造, 以 获 得 相 应 的 BT 工 程 收 入, 即 包 括 与 业 主 分 期 确 认 的 工 程 建 设 管 理 费 投 资 利 息 和 投 资 回 报 上 述 收 入 均 包 括 在 工 程 施 工 业 务 收 入 中, 近 三 年 该 类 项 目 对 公 司 工 程 施 工 收 入 贡 献 较 小 目 前, 公 司 BT 项 目 的 主 要 运 营 模 式 为 : 公 司 直 属 企 业 作 为 项 目 的 投 资 人, 与 当 地 政 府 ( 回 购 人 ) 签 订 投 资 建 设 回 购 合 同, 与 施 工 监 理 单 位 签 订 施 工 和 监 理 合 同 1BT 项 目 回 购 款 由 工 程 决 算 总 价 ( 包 括 勘 察 设 计 项 目 征 地 拆 迁 及 安 置 费 施 工 及 监 理 费 管 理 费 ) 资 金 占 用 费 及 投 资 收 益 其 它 费 用 等 组 成 2 回 购 款 的 支 付 : 回 购 人 在 项 目 竣 工 验 收 交 付 使 用 之 日 起 按 照 投 资 总 额 支 付 资 金 利 息, 并 从 项 目 竣 工 8 验 收 交 付 使 用 之 日 起 第 二 或 第 三 年 起 算 日 开 始 逐 年 回 购 回 购 款 一 般 按 照 40% 30% 30% 的 回 购 比 例 分 三 年 支 付 3 投 资 回 报 支 付 年 限 为 五 年, 按 照 回 购 总 价 款 余 额 的 一 定 比 例 ( 一 般 为 3%) 支 付, 投 资 回 报 部 分 资 金 不 计 资 金 利 息 4 回 购 人 在 支 付 单 项 工 程 回 购 款 余 额 时, 扣 除 相 当 于 本 单 项 建 安 工 程 费 5% 的 质 保 金, 质 保 期 满 后 返 还 给 投 资 人 为 保 障 BT 项 目 的 正 常 回 款, 在 与 政 府 签 订 投 资 建 设 回 购 合 同 的 同 时, 公 司 还 要 求 地 方 人 大 常 委 出 具 将 项 目 回 购 资 金 纳 入 财 政 预 算 的 文 件, 且 财 政 局 出 具 相 应 承 诺 函, 承 诺 若 政 府 不 能 按 合 同 约 定 支 付 回 购 款 项, 将 由 财 政 局 纳 入 财 政 预 算 逐 年 支 付 ; 此 外, 地 方 政 府 还 需 要 以 评 估 价 不 低 于 投 资 额 的 经 营 性 土 地 开 发 收 益 权 为 工 程 项 目 投 资 提 供 质 押 担 保 考 虑 到 BT 项 目 回 款 周 期 较 长, 为 降 低 回 款 风 险, 公 司 采 取 上 述 措 施 有 效 地 保 证 了 回 购 款 的 及 时 拨 付, 目 前 均 未 出 现 政 府 违 约 情 况 2009 年, 公 司 通 过 直 属 企 业 河 南 公 司 与 河 南 省 交 通 厅 签 订 了 BOT 协 议, 公 司 通 过 BOT 方 式 参 与 河 南 省 鹤 辉 高 速 公 路 项 目 的 投 资 建 设 和 运 营 河 南 省 鹤 辉 高 速 公 路 项 目 起 于 鹤 壁 市 淇 县 古 城 村 附 近 从 京 港 澳 高 速 公 路 接 出, 西 行 经 鹤 壁 淇 滨 新 区 南, 连 接 与 京 广 高 速 客 运 专 线 G107 京 广 铁 路 南 水 北 调 中 线 工 程 安 信 快 速 通 道 S222 相 交 叉, 于 辉 县 市 南 村 镇 新 村 西 北 与 新 晋 高 速 公 路 交 叉 相 接 该 项 目 总 投 资 额 38.8 亿 元 ( 以 豫 发 改 设 计 [2009]1382 号 批 复 为 准 ), 建 设 总 里 程 公 里, 工 期 4 年, 收 费 权 30 年 ( 不 含 建 设 期 ) 该 项 目 已 经 河 南 省 发 展 和 改 革 委 员 会 豫 发 改 交 通 [2007]558 号 文 和 豫 发 改 交 通 [2008]2087 号 文 核 准 建 设 截 至 2012 年 5 月 底, 该 项 目 已 完 成 投 资 7 亿 元 8 项 目 工 程 分 工 程 类 别 按 照 国 家 和 省 市 颁 布 的 有 关 相 应 的 工 程 验 收 规 范 分 别 进 行 验 收, 并 按 照 完 工 一 项 验 收 一 项 的 原 则 进 行 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 17

19 原 材 料 采 购 方 面, 对 于 钢 材 水 泥 等 大 宗 原 材 料 公 司 实 行 集 中 采 购, 通 过 中 城 建 建 筑 材 料 工 程 公 司 作 为 采 购 平 台, 有 利 于 提 高 公 司 的 议 价 能 力 和 降 低 采 购 成 本, 近 几 年 公 司 主 要 原 材 料 采 购 价 格 整 体 呈 上 升 趋 势 尤 其 是 2011 年, 公 司 钢 材 和 水 泥 平 均 采 购 价 格 分 别 同 比 上 涨 了 12.91% 和 45.45%, 原 材 料 成 本 的 上 升 对 公 司 盈 利 空 间 形 成 了 一 定 的 侵 蚀 表 8 近 三 年 公 司 主 要 原 材 料 采 购 情 况 2009 年 2010 年 2011 年 采 购 量 平 均 价 格 总 金 额 ( 万 采 购 量 平 均 价 格 总 金 额 ( 万 采 购 量 ( 吨 ) 平 均 价 格 总 金 额 ( 万 ( 吨 ) ( 元 / 吨 ) 元 ) ( 吨 ) ( 元 / 吨 ) 元 ) ( 元 / 吨 ) 元 ) 钢 材 水 泥 混 凝 土 方 360 元 / 方 方 430 元 / 方 方 460 元 / 方 5888 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 来 看, 公 司 工 程 施 工 收 入 逐 年 增 长, 但 由 于 保 障 房 项 目 的 增 多 以 及 原 材 料 成 本 上 升, 工 程 施 工 业 务 毛 利 率 大 幅 下 降 ; 公 司 在 建 项 目 规 模 大, 为 业 务 持 续 发 展 提 供 了 一 定 的 保 障 ; 公 司 工 程 施 工 业 务 包 括 一 定 的 BT 项 目, 由 于 BT 项 目 前 期 垫 资 大 回 收 期 限 长, 受 信 贷 政 策 收 缩 和 政 府 债 务 加 重 等 因 素 影 响, 公 司 资 金 成 本 和 流 动 性 面 临 一 定 压 力, 对 现 金 流 稳 定 性 带 来 不 利 影 响 ; 考 虑 到 地 方 政 府 将 项 目 回 购 款 纳 入 财 政 预 算 并 以 经 营 性 土 地 提 供 质 押 担 保, BT 项 目 回 款 风 险 不 大 从 未 来 看, 随 着 普 通 类 施 工 项 目 的 推 进 及 BT 项 目 陆 续 完 工 实 现 回 购, 公 司 工 程 施 工 板 块 现 金 流 状 况 将 逐 步 好 转 ; 同 时, 河 南 省 鹤 辉 高 速 公 路 建 成 通 车 后, 公 司 还 将 获 得 稳 定 的 高 速 公 路 通 行 费 收 入, 进 一 步 巩 固 其 现 金 流 的 稳 定 性 (2) 土 地 一 级 开 发 公 司 在 与 地 方 政 府 合 作 进 行 城 市 建 设 开 发 的 同 时 也 参 与 了 城 市 运 营 土 地 的 一 级 开 发, 年, 公 司 实 现 土 地 一 级 开 发 收 入 分 别 为 3.59 亿 元 5.03 亿 元 和 9.58 亿 元, 收 入 持 续 上 升 2011 年 公 司 土 地 一 级 开 发 收 入 主 要 来 自 无 锡 市 惠 山 区 寺 头 拆 迁 安 置 房 一 期 工 程 阜 阳 市 颍 泉 区 北 三 环 暨 临 沂 商 城 安 置 区 工 程 广 西 防 城 港 金 海 湾 商 住 区 C1-1 等 项 目 目 前 公 司 土 地 一 级 开 发 在 建 项 目 主 要 为 四 川 崇 州 羊 马 新 城 项 目 和 上 海 崇 明 新 城 项 目 其 中, 上 海 崇 明 新 城 24 号 地 块 项 目 预 计 于 2012 年 底 前 完 工, 目 前 项 目 进 展 顺 利, 预 计 完 工 时 可 获 得 近 1 亿 元 土 地 一 级 开 发 收 入 2010 年, 崇 州 公 司 与 崇 州 市 人 民 政 府 签 订 中 国 城 建 四 川 崇 州 羊 马 新 城 城 市 运 营 协 议 书 ( 以 下 简 称 城 市 运 营 协 议 ), 进 行 崇 州 羊 马 新 城 城 市 运 营 土 地 的 一 级 开 发 后 因 城 市 运 营 协 议 与 川 国 土 资 发 [2011]36 号 文 件 规 定 相 抵 触,2011 年 11 月 经 公 司 与 崇 州 市 人 民 政 府 协 商 一 致 同 意 解 除 上 述 协 议, 并 签 订 了 崇 州 羊 马 中 城 建 项 目 投 资 总 额 及 投 资 回 报 协 议 ( 以 下 简 称 投 资 回 报 协 议 ) 该 项 目 运 营 区 域 位 于 崇 州 市 羊 马 镇 西 南 部, 拟 开 发 地 块 为 农 用 地, 项 目 用 地 面 积 3700 亩 ( 万 平 方 米 ), 可 出 让 用 地 面 积 2590 亩 ( 万 平 方 米 ) 项 目 内 容 主 要 为 完 成 项 目 用 地 的 七 通 一 平 等 工 作 公 司 实 际 投 入 项 目 运 营 资 金 万 元 ( 暂 定 金 额, 最 终 以 审 计 结 果 为 准 ), 其 中, 土 地 整 理 款 万 元, 工 程 建 设 宣 传 推 广 管 理 财 务 等 费 用 2582 万 元 根 据 投 资 回 报 协 议, 该 项 目 具 体 经 营 模 式 为 :1 崇 州 市 人 民 政 府 以 公 司 投 资 总 额 为 基 数, 以 实 际 退 还 投 资 总 额 的 时 间 为 投 资 回 报 计 算 截 止 时 间, 按 年 度 固 定 回 报 率 25% 支 付 项 目 投 资 回 报 ;2 投 资 总 额 万 元 ( 暂 定 金 额, 以 审 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 18

20 计 结 果 为 准 ) 由 崇 州 市 人 民 政 府 分 期 支 付 给 公 司 :2011 年 12 月 底 前 支 付 5000 万 元, 余 额 于 2012 年 3 月 底 前 支 付 完 毕 ;3 投 资 回 报 及 双 方 在 城 市 运 营 协 议 存 续 期 间 的 基 础 设 施 重 点 项 目 建 设 专 项 补 贴 ( 按 审 计 局 审 定 的 投 资 总 额 的 20% 计 ), 由 崇 州 市 人 民 政 府 于 2012 年 6 月 底 前 一 次 性 支 付 给 公 司 根 据 投 资 回 报 协 议, 截 至 2012 年 6 月 底, 崇 州 市 人 民 政 府 应 返 还 公 司 投 资 额 加 投 资 回 报 共 计 万 元 ( 暂 定 金 额, 最 终 以 审 计 结 果 为 准, 其 中 应 返 还 的 投 资 款 约 万 元, 应 返 还 的 投 资 回 报 约 万 元 ) 截 至 2012 年 6 月 底, 崇 州 市 人 民 政 府 实 际 返 还 投 资 款 2000 万 元, 剩 余 投 资 款 加 投 资 回 报 共 计 约 万 元 未 返 还, 为 了 尽 快 解 决 该 项 目 的 投 资 款 返 还 及 投 资 回 报 支 付 问 题, 公 司 与 崇 州 市 人 民 政 府 签 订 了 关 于 崇 州 羊 马 中 城 建 项 目 投 资 总 额 及 投 资 回 报 协 议 的 补 充 协 议 书 ( 以 下 简 称 补 充 协 议 ), 根 据 补 充 协 议, 崇 州 市 人 民 政 府 同 意 将 位 于 崇 州 市 羊 马 镇 凌 翔 社 区 净 用 地 面 积 约 亩 的 土 地 收 益 作 为 剩 余 未 返 还 投 资 款 及 投 资 回 报 的 担 保, 上 述 地 块 由 崇 州 市 国 土 等 相 关 部 门 在 补 充 协 议 签 订 之 日 起 7 日 内 按 法 定 程 序 一 次 性 进 行 招 拍 挂, 相 应 的 土 地 出 让 收 益 由 崇 州 市 人 民 政 府 安 排 财 政 作 为 专 项 资 金 用 于 支 付 其 未 返 还 公 司 的 投 资 款 及 投 资 回 报 公 司 有 权 参 与 上 述 地 块 的 竞 拍, 获 得 上 述 土 地 若 上 述 土 地 出 让 收 益 不 能 全 部 支 付 公 司 剩 余 的 投 资 款 及 投 资 回 报 部 分, 由 崇 州 市 人 民 政 府 近 期 另 行 安 排 其 他 宗 地 确 定 剩 余 投 资 款 及 投 资 回 报 的 还 款 担 保 总 体 来 看, 公 司 土 地 一 级 开 发 业 务 对 整 体 业 绩 贡 献 不 大 未 来 在 政 府 对 房 地 产 调 控 执 行 力 度 持 续 偏 紧 的 背 景 下, 楼 市 低 迷 引 致 土 地 成 交 量 出 现 萎 缩, 预 计 该 业 务 板 块 收 入 受 土 地 出 让 规 划 出 让 及 返 还 进 度 等 因 素 影 响 可 能 存 在 不 稳 定 性 (3) 其 他 业 务 公 司 其 他 业 务 收 入 包 括 修 理 费 收 入 出 租 线 路 管 理 费 收 入 勘 察 设 计 规 划 可 研 物 业 经 营 房 地 产 销 售 等,2011 年 合 计 实 现 亿 元, 其 中 房 地 产 销 售 收 入 0.54 亿 元, 物 业 和 运 营 收 入 为 1.18 亿 元, 其 余 收 入 种 类 较 多 且 难 以 细 分 类 别, 主 要 系 二 三 级 子 公 司 经 营 业 务 产 生 的 修 理 费 收 入 出 租 线 路 管 理 费 收 入 勘 察 设 计 规 划 可 研 等 业 务 收 入 公 司 房 地 产 销 售 收 入 主 要 来 自 吉 林 多 伦 多 花 园 等 商 品 房 项 目, 收 入 规 模 很 小 公 司 修 理 费 收 入 出 租 线 路 管 理 费 收 入 主 要 来 自 吉 林 公 司 子 公 司 北 方 交 建 的 下 属 企 业 2009 年 6 月 10 日, 吉 林 省 高 速 公 路 集 团 有 限 公 司 将 其 持 有 的 北 方 交 建 ( 原 吉 林 高 速 公 路 发 展 股 份 有 限 公 司 )67.77% 股 权 转 让 给 吉 林 公 司, 北 方 交 建 成 为 公 司 三 级 子 公 司, 并 于 2010 年 起 纳 入 合 并 范 围 北 方 交 建 以 高 速 公 路 施 工 建 设 为 主 业, 同 时 通 过 下 属 企 业 吉 林 吉 运 集 团 有 限 公 司 从 事 高 速 公 路 国 省 干 线 客 货 运 线 路 出 租 管 理 等 运 输 及 运 输 服 务 业 该 合 并 范 围 的 变 化 导 致 公 司 2010 年 以 来 其 他 业 务 收 入 大 幅 增 加 近 年 来, 公 司 还 主 要 通 过 全 资 子 公 司 中 城 建 投 资 控 股 有 限 公 司 在 金 融 资 源 和 新 能 源 Pre-IPO 项 目 的 PE 投 资 综 合 经 营 领 域 进 行 投 资, 相 继 收 购 河 北 银 行 ( 原 为 石 家 庄 商 业 银 行 ) 世 纪 证 券 股 份 公 司 等 股 权, 参 与 发 起 设 立 北 京 惠 农 投 资 基 金, 发 展 势 头 良 好 截 至 2011 年 底, 公 司 持 有 河 北 银 行 12.45% 股 权, 为 其 第 二 大 股 东 北 京 惠 农 股 权 投 资 基 金 ( 以 下 简 称 惠 农 基 金 ) 是 国 内 第 一 支 专 注 于 农 业 企 业 和 农 村 经 济 发 展 的 大 型 人 民 币 股 权 投 资 基 金, 基 金 主 要 投 资 于 农 村 金 融 机 构 农 业 产 业 化 龙 头 企 业 和 消 费 品 等 行 业, 旨 在 优 化 农 业 和 农 村 金 融 环 境, 推 动 农 业 产 业 和 农 村 产 业 结 构 调 整 和 行 业 整 合, 公 司 对 其 持 股 比 例 为 20% 2. 经 营 效 率 2009~2011 年 公 司 应 收 账 款 大 幅 增 加 导 致 销 售 债 权 周 转 效 率 持 续 降 低, 分 别 为 9.08 次 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 19

21 7.00 次 和 3.95 次 ; 公 司 存 货 周 转 次 数 和 总 资 产 周 转 次 数 也 均 持 续 下 降,2009~2011 年 加 权 平 均 值 分 别 为 3.28 次 和 0.54 次, 其 中 2011 年 分 别 为 2.73 次 和 0.45 次 总 体 看, 公 司 目 前 在 建 项 目 较 多, 应 收 账 款 及 存 货 占 比 较 大, 整 体 经 营 效 率 呈 下 滑 趋 势, 但 仍 保 持 在 较 适 宜 水 平 3. 未 来 发 展 公 司 未 来 继 续 定 位 为 城 市 运 营 商, 以 BT 和 BOT 土 地 一 级 开 发 和 保 障 房 项 目 为 主 公 司 将 秉 承 做 城 市 运 营 商 的 理 念, 从 市 区 规 划 项 目 设 计 施 工 运 营 等 诸 方 面 入 手, 为 所 建 城 市 小 区 楼 盘 注 入 教 育 医 疗 康 体 文 化 娱 乐 等 多 重 文 化 内 涵, 为 此, 公 司 未 来 将 大 力 开 发 一 线 及 二 三 线 城 市 的 新 建 城 区 生 态 住 宅 小 区 各 种 示 范 区 的 建 设 ; 同 时, 公 司 于 2011 年 7 月 成 立 了 中 城 建 国 际 工 程 有 限 公 司, 开 拓 国 际 市 场, 公 司 海 外 业 务 经 营 模 式 将 采 用 投 资 + 施 工 的 模 式, 目 前 公 司 海 外 业 务 刚 起 步, 暂 无 实 质 性 进 展 ; 公 司 在 建 项 目 投 资 较 大, 未 来 存 在 一 定 的 融 资 压 力, 公 司 将 继 续 进 行 融 资 模 式 的 创 新, 继 续 扩 大 与 全 国 性 银 行 的 战 略 合 作 的 广 度 和 深 度, 继 续 拓 宽 直 接 融 资 的 范 围 和 规 模, 扶 持 各 目 标 责 任 制 企 业 提 高 自 身 融 资 能 力 八 财 务 分 析 1. 财 务 质 量 及 财 务 概 况 公 司 提 供 的 年 度 财 务 报 表 由 中 通 会 计 师 事 务 所 有 限 责 任 公 司 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 报 告 公 司 2012 一 季 度 财 务 数 据 未 经 审 计 公 司 自 2011 年 开 始 执 行 新 会 计 准 则 年 财 务 报 表 的 可 比 性 不 强, 主 要 原 因 在 于 :12010 年 度, 公 司 合 并 范 围 新 增 烟 台 孚 瑞 克 森 汽 车 部 件 有 限 公 司 九 局 深 圳 公 司 海 南 公 司 东 北 公 司 崇 州 公 司 6 家 子 公 司, 减 少 1 家 中 城 建 ( 大 连 ) 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ;2011 年 度, 公 司 合 并 范 围 新 增 中 城 建 国 际 工 程 有 限 公 司 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 贵 州 有 限 公 司 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 ( 珠 海 ) 置 业 有 限 公 司 大 连 先 端 国 际 医 疗 产 业 有 限 公 司 及 中 城 建 第 三 工 程 局 有 限 责 任 公 司 5 家 子 公 司 上 述 合 并 范 围 变 化 对 公 司 在 建 工 程 应 收 账 款 等 科 目 影 响 较 大 2 公 司 自 2011 年 起 执 行 新 会 计 准 则, 并 按 照 追 溯 调 整 的 原 则 对 2011 年 期 初 数 进 行 调 整, 会 计 准 则 的 变 更 导 致 公 司 以 公 允 价 值 计 量 的 投 资 性 房 地 产 科 目 大 幅 增 长, 带 动 公 司 净 资 产 及 资 产 总 额 大 幅 扩 张 因 此, 以 下 财 务 分 析 主 要 基 于 2011 年 度 财 务 报 表, 与 2010 年 的 相 关 比 较 以 追 溯 调 整 后 的 2011 年 年 初 数 作 为 比 较 基 数 公 司 2012 年 一 季 度 财 务 数 据 未 经 审 计, 仅 作 为 补 充 截 至 2011 年 底, 公 司 ( 合 并 ) 资 产 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ( 含 少 数 股 东 权 益 亿 元 );2011 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 利 润 总 额 亿 元 截 至 2012 年 3 月 底, 公 司 ( 合 并 ) 资 产 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ( 含 少 数 股 东 权 益 亿 元 );2012 年 1~3 月 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 利 润 总 额 0.93 亿 元 2. 资 产 质 量 截 至 2011 年 底, 公 司 资 产 总 额 为 亿 元, 较 期 初 增 长 84.36%, 主 要 来 源 于 投 资 性 房 地 产 预 付 款 项 应 收 账 款 和 货 币 资 金 的 增 加 从 资 产 结 构 来 看, 流 动 资 产 占 比 65.97%, 非 流 动 资 产 占 比 34.03%, 公 司 资 产 构 成 以 流 动 资 产 为 主, 符 合 建 筑 工 程 行 业 特 征 截 至 2012 年 3 月 底, 公 司 资 产 合 计 亿 元, 较 2011 年 底 微 增 0.09%, 其 中, 流 动 资 产 占 63.13%, 非 流 动 资 产 占 36.87% 资 产 规 模 及 资 产 结 构 与 2011 年 底 基 本 一 致 流 动 资 产 截 至 2011 年 底, 公 司 流 动 资 产 为 亿 元, 较 期 初 增 长 %, 高 于 非 流 动 资 产 增 速 (57.93%), 流 动 资 产 的 快 速 增 长 主 要 来 自 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 20

22 于 预 付 款 项 货 币 资 金 应 收 账 款 及 存 货 的 快 速 增 长 从 流 动 资 产 构 成 来 看, 主 要 包 括 预 付 帐 款 ( 占 比 32.13%) 存 货 ( 占 比 20.54%) 货 币 资 金 ( 占 比 19.46% ) 应 收 帐 款 ( 占 比 19.38%) 图 年 底 公 司 流 动 资 产 构 成 应 收 账 款 19.38% 资 料 来 源 : 公 司 年 报 其 他 应 收 其 他 款 0.29% 8.20% 货 币 资 金 19.46% 预 付 款 项 32.13% 存 货 20.54% 截 至 2011 年 底, 公 司 货 币 资 金 为 亿 元, 较 期 初 增 长 %, 主 要 系 公 司 2011 年 12 月 发 行 了 31 亿 元 中 期 票 据 导 致 银 行 存 款 大 幅 增 加 所 致 公 司 货 币 资 金 以 银 行 存 款 为 主, 占 99.79%, 其 余 全 部 为 现 金 货 币 资 金 为 公 司 现 金 类 资 产 的 主 要 组 成 部 分,2011 年 底, 公 司 现 金 类 资 产 亿 元, 现 金 类 资 产 较 为 充 足 公 司 应 收 账 款 主 要 为 应 收 房 屋 建 筑 工 程 基 础 设 施 建 设 项 目 以 及 工 程 承 包 项 目 的 已 结 算 工 程 合 同 款 近 几 年, 随 着 公 司 业 务 规 模 以 及 合 并 范 围 的 不 断 扩 大, 应 收 账 款 快 速 增 长, 截 至 2011 年 底, 公 司 应 收 帐 款 亿 元, 较 期 初 增 幅 达 %, 主 要 系 2009 及 2010 年 公 司 BT 项 目 投 入 较 多, 而 BT 项 目 建 设 周 期 一 般 为 2-3 年, 且 建 设 期 满 后 一 般 还 有 6 个 月 的 回 款 期, 导 致 应 收 账 款 大 幅 增 长 所 致 从 账 龄 结 构 来 看,1 年 以 内 的 占 比 38.77%,1~2 年 的 占 比 25.17%,2~3 年 的 占 比 22.51%,3 年 以 上 的 占 比 13.55% 从 应 收 帐 款 集 中 度 来 看, 前 15 位 客 户 欠 款 合 计 9.91 亿 元 ( 占 比 23.35%), 应 收 帐 款 集 中 度 较 低, 最 大 的 应 收 帐 款 客 户 为 淮 南 市 城 市 建 设 投 资 有 限 责 任 公 司, 欠 款 5.46 亿 元, 占 全 部 应 收 帐 款 的 12.86% 整 体 看, 公 司 应 收 账 款 规 模 快 速 扩 大, 账 龄 偏 长 考 虑 到 欠 款 客 户 主 要 为 政 府, 坏 账 风 险 较 低 但 收 回 时 间 较 长, 公 司 采 用 直 接 转 销 法 核 算, 未 计 提 坏 账 准 备 直 接 转 销 法 不 符 合 会 计 规 范 中 的 谨 慎 性 原 则, 但 考 虑 到 公 司 应 收 账 款 回 收 风 险 较 低, 且 极 为 分 散, 同 时, 公 司 建 立 了 催 收 责 任 制 和 台 账, 对 债 务 人 合 同 执 行 情 况 进 行 跟 踪 分 析, 应 收 账 款 坏 账 风 险 不 大 公 司 预 付 款 主 要 为 预 付 分 包 工 程 款 工 程 材 料 款 和 设 备 款, 以 及 项 目 保 证 金 等 截 至 2011 年 底, 公 司 预 付 帐 款 为 亿 元, 同 比 增 长 99.20%, 主 要 系 公 司 施 工 项 目 及 规 模 扩 大, 以 及 原 材 料 价 格 上 升 下 公 司 增 加 备 料 款 所 致 从 账 龄 结 构 来 看,1 年 以 内 占 41.31%,1-2 年 占 28.17%,2-3 年 占 20.64%,3 年 以 上 占 9.88% 2011 年 底 公 司 预 付 账 款 前 十 大 债 务 单 位 合 计 为 亿 元, 占 全 部 预 付 帐 款 的 23.35%, 主 要 债 务 单 位 为 深 圳 警 安 贸 易 公 司 公 司 北 京 全 讯 通 技 术 开 发 有 限 公 司 中 贸 投 资 发 展 有 限 公 司 安 徽 宏 运 建 筑 劳 务 有 限 公 司 等 总 体 来 看, 公 司 承 接 的 工 程 类 项 目 周 期 较 长 投 资 较 大, 对 资 金 占 用 较 为 明 显 截 至 2011 年 底, 公 司 其 他 应 收 款 为 亿 元, 较 期 初 增 长 33.83%, 公 司 其 他 应 收 款 主 要 为 履 约 保 证 金 投 标 保 证 金 工 程 垫 资 款 和 资 金 往 来 等 根 据 工 程 投 标 惯 例, 公 司 部 分 项 目 需 在 投 标 时 向 业 主 交 付 投 标 保 证 金 中 标 后 为 保 证 工 程 合 同 按 规 定 履 行 需 向 业 主 提 供 履 约 保 证 金 投 标 保 证 金 一 般 于 工 程 投 标 结 束 后 返 还, 履 约 保 证 金 一 般 随 工 程 施 工 进 度 而 逐 步 返 还 公 司 其 他 应 收 款 增 长 主 要 因 为 随 着 公 司 工 程 量 的 扩 大, 履 约 保 证 金 投 标 保 证 金 的 增 加 所 致 截 至 2011 年 底, 公 司 存 货 为 亿 元, 较 期 初 增 长 64.43%, 其 中 主 要 为 工 程 施 工 成 本 (35.49 亿 元 ), 公 司 未 计 提 存 货 跌 价 准 备 截 至 2012 年 3 月 底, 公 司 流 动 资 产 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 21

23 亿 元, 较 2011 年 底 减 少 4.23%, 主 要 系 公 司 加 大 项 目 应 收 款 的 催 收, 导 致 应 收 账 款 较 2011 年 底 减 少 14.16% 所 致 非 流 动 资 产 截 至 2011 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 为 亿 元, 较 期 初 增 长 57.93%, 主 要 来 自 于 投 资 性 房 地 产 的 增 长, 从 非 流 动 资 产 构 成 来 看, 主 要 包 括 投 资 性 房 地 产 ( 占 比 52.90%) 长 期 股 权 投 资 ( 占 比 15.46%) 和 无 形 资 产 ( 占 比 14.37%) 截 至 2011 年 底, 公 司 投 资 性 房 地 产 为 亿 元, 主 要 因 2011 年 公 司 采 用 新 会 计 准 则, 公 司 依 据 新 会 计 准 则 将 用 于 出 租 的 土 地 使 用 权 建 筑 物 以 及 持 有 并 准 备 增 值 后 转 让 的 土 地 使 用 权 等 按 公 允 价 值 计 入 投 资 性 房 地 产 所 致 公 司 投 资 性 房 地 产 包 括 : 烟 台 蓬 莱 金 创 路 房 地 产 项 目 大 连 旅 顺 开 发 别 墅 用 地 海 南 昌 江 开 发 用 地 安 徽 省 淮 南 市 田 家 庵 淮 河 大 道 及 南 经 区 十 四 路 开 发 地 块 珠 海 香 洲 区 吉 大 九 州 大 道 开 发 地 块 由 于 公 司 投 资 性 房 地 产 采 用 公 允 价 值 计 量, 导 致 2011 年 底 公 司 公 允 价 值 变 动 收 益 增 加 亿 元, 带 动 了 所 有 者 权 益 及 总 资 产 规 模 的 相 应 增 长 表 年 底 公 司 投 资 性 房 地 产 构 成 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 2010 年 底 2011 年 底 账 面 余 额 账 面 余 额 原 计 科 目 烟 台 蓬 莱 金 创 在 建 工 程 路 房 地 产 项 目 无 形 资 产 大 连 旅 顺 开 发 别 墅 用 地 年 新 增 海 南 昌 江 开 发 用 地 年 新 增 安 徽 省 淮 南 市 田 家 庵 淮 河 大 年 新 增 道 及 南 经 区 十 四 路 开 发 地 块 珠 海 香 洲 区 吉 大 九 州 大 道 开 无 形 资 产 发 地 块 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 截 至 2011 年 底, 公 司 持 有 至 到 期 投 资 8.60 亿 元, 占 非 流 动 资 产 的 比 例 为 7.61% 主 要 为 103 线 106 线 四 横 二 线 演 艺 中 心 四 个 BT 项 目 这 四 个 项 目 隶 属 于 四 川 公 司, 新 会 计 准 则 实 施 后, 四 川 公 司 将 这 四 个 项 目 在 持 有 至 到 期 投 资 科 目 下 核 算 截 至 2011 年 底, 公 司 长 期 股 权 投 资 为 亿 元, 较 期 初 增 长 45.00%, 主 要 体 现 为 对 河 北 银 行 的 长 期 股 权 投 资 增 加 3.08 亿 元 公 司 长 期 股 权 投 资 对 象 主 要 包 括 : 河 北 银 行 6.12 亿 元 ( 占 比 35.05%) 世 纪 证 券 股 份 公 司 2.50 亿 元 ( 占 比 14.32%) 安 图 华 祥 矿 业 有 限 公 司 1.22 亿 元 ( 占 比 6.99%) 北 京 惠 农 投 资 基 金 1.00 亿 元 ( 占 比 5.73%), 投 资 领 域 主 要 涉 及 金 融 机 构 2011 年, 公 司 获 得 被 投 资 企 业 投 资 收 益 1.47 亿 元, 对 该 年 度 利 润 总 额 的 贡 献 率 为 2.3% 截 至 2011 年 底, 公 司 无 形 资 产 为 亿 元, 较 期 初 增 长 %, 系 土 地 使 用 权 增 加 所 致 截 至 2011 年 底, 公 司 土 地 使 用 权 亿 元, 主 要 包 括 : 昆 明 市 官 渡 区 矣 纳 村 5800 亩 土 地 使 用 权, 金 额 为 5 亿 元 ; 吉 林 公 司 团 山 项 目 亿 元 等 随 着 项 目 的 增 加, 公 司 不 断 购 入 新 的 施 工 设 备, 导 致 固 定 资 产 原 值 持 续 增 长, 截 至 2011 年 底, 公 司 固 定 资 产 原 值 亿 元, 较 期 初 增 长 30.94% 公 司 固 定 资 产 主 要 为 房 屋 建 筑 物 运 输 车 辆 和 机 械 设 备 等, 截 至 2011 年 底, 公 司 共 计 提 固 定 资 产 累 计 折 旧 6.47 亿 元, 固 定 资 产 成 新 率 48.80%, 固 定 资 产 净 值 6.17 亿 元 截 至 2011 年 底, 公 司 在 建 工 程 为 4.19 亿 元, 同 比 下 降 88.91%, 主 要 系 公 司 变 更 会 计 政 策, 将 2011 年 之 前 计 入 在 建 工 程 的 BT 项 目 政 府 回 购 的 安 置 房 项 目 等 2011 年 调 入 存 货 及 持 有 至 到 期 投 资 等 科 目 所 致 2011 年 底, 公 司 主 要 在 建 项 目 为 河 南 鹤 辉 高 速 公 路 建 设 项 目 (3.40 亿 元 ) 截 至 2012 年 3 月 底, 公 司 非 流 动 资 产 亿 元, 较 2011 年 底 增 长 8.46%, 主 要 来 自 长 期 股 权 投 资 的 增 加 中 国 城 市 建 设 控 股 集 团 有 限 公 司 22