GREATWALL SECURITIES CO.LTD 房 地 产 行 业 调 研 报 告 2009 年 07 月 16 日 借 力 拥 湾 战 略, 谋 求 长 远 发 展 要 点 : 我 们 日 前 调 研 了 胜 利 股 份, 就 公 司 经 营 情 况 和 未 来 发 展 战 略 与 公 司 高 管 进 行 了 交 流 估 值 偏 低, 首 次 给 与 推 荐 评 级 预 计 公 司 09 年 和 2010 年 可 实 现 40% 和 26% 的 业 绩 增 长, 每 股 收 益 为 0.58 元 和 0.72 元, 对 应 动 态 PE 为 19 和 15 倍, 股 价 相 对 于 RNAV 溢 价 29% 我 们 认 为, 公 司 目 前 估 值 偏 低, 首 次 给 与 推 荐 评 级, 合 理 的 股 价 为 13-15 元 股 价 驱 动 因 素 : 首 次 卖 地 顺 利 实 施 参 与 二 级 开 发 胜 通 海 岸 填 海 项 目 的 首 地 块, 有 望 在 今 年 7 月 进 入 土 地 市 场 招 牌 挂, 届 时 公 司 卖 地 补 偿 款 将 得 已 落 实 该 地 块 的 流 转 过 程, 对 于 整 个 项 目 用 地 性 质 改 变 具 有 标 志 性 意 义, 因 此, 预 计 对 公 司 股 价 将 有 明 显 推 升 作 用 此 外, 公 司 和 青 岛 城 投 均 有 可 能 参 与 此 地 块 的 二 级 开 发, 公 司 一 直 有 意 向 进 军 房 地 产 领 域, 若 能 顺 利 进 行, 将 进 一 步 增 强 其 盈 利 能 力 和 估 值 水 平 两 块 填 海 项 目 是 公 司 的 主 要 看 点 胜 利 股 份 过 往 是 一 家 化 工 企 业, 盈 利 能 力 偏 低 在 青 岛 市 政 府 07 年 底 提 出 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 的 城 市 战 略 后, 公 司 位 于 青 岛 四 方 区 胶 州 湾 东 岸 的 3000 亩 填 海 造 地 项 目, 定 位 从 工 业 港 口 码 头, 变 为 集 游 艇 旅 游 度 假 居 住 为 一 体 的 海 滨 休 闲 度 假 新 区, 地 块 瞬 间 增 值 了 数 倍 项 目 公 司 ( 参 股 29.5%) 持 续 卖 地 收 益 将 成 为 公 司 未 来 最 主 要 的 利 润 来 源 预 计 该 地 块 将 分 5-7 年 出 让, 可 给 公 司 带 来 19 亿 元 净 利 润 除 此 之 外, 公 司 位 于 上 述 地 块 南 区 1677 亩 海 域 的 待 填 海 项 目 ( 参 股 49%), 有 望 在 今 年 下 半 年 动 工, 填 海 工 期 约 2 年, 完 成 后 将 仿 照 前 述 地 块 进 行 土 地 出 让 预 计 此 地 块 将 分 3-4 年 出 让, 可 给 公 司 带 来 23 亿 的 净 利 润 青 岛 房 地 产 市 场 前 景 乐 观, 四 方 区 有 望 成 为 新 亮 点 根 据 青 岛 市 08-2012 年 住 房 建 设 发 展 规 划, 旧 城 改 造 和 城 中 村 改 造 将 在 未 来 五 年 内 完 成 两 改 项 目 的 大 规 模 启 动, 将 为 青 岛 房 地 产 市 场 提 供 了 强 大 的 刚 需 支 撑 四 方 区 借 助 拥 湾 战 略 的 政 策 东 风, 在 两 改 项 目 推 进 下, 随 着 老 企 业 陆 续 搬 迁, 地 产 大 亨 的 相 继 进 驻, 拥 有 城 市 中 心 的 位 置 和 优 惠 的 房 价, 四 方 区 将 成 为 未 来 青 岛 房 地 产 市 场 的 又 一 焦 点 分 析 师 刘 昆 : 黄 清 林 : (86-755) 83516214 (86-755) 83515512 liuk@cgws.com huangql@cgws.com 万 知 : (86-10) 88366060-8780 wanz@cgws.com 投 资 评 级 : 推 荐 ( 首 次 ) 市 场 数 据 ( 最 新 ) 最 新 股 价 :10.93 元 总 市 值 ( 亿 元 ) 55.59 流 通 市 值 ( 亿 元 ) 54.23 公 司 总 股 本 ( 万 股 ) 49,941 已 流 通 A 股 ( 万 股 ) 49,612 十 大 流 通 股 东 持 股 比 例 17% 12 个 月 最 高 / 最 低 股 价 ( 元 ) 10.93/3.11 股 东 户 数 55,493 公 司 盈 利 预 测 及 评 级 2008A 2009E 2010E 营 业 收 入 ( 万 元 ) 179,932 141,673 155,142 (+/- %) 44% -21% 10% 净 利 润 ( 万 元 ) 20,371 28,467 36,019 (+/- %) 813% 40% 27% EPS( 元 ) 0.41 0.57 0.72 PE( 倍 ) 27 19 15 股 价 表 现 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 08-07 08-08 08-09 08-10 08-11 08-12 09-01 09-02 09-03 09-04 09-05 09-06 09-07 相 关 报 告 成 交 金 额 胜 利 股 份 上 证 综 合 指 数 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 风 险 提 示 青 岛 市 拥 湾 战 略 的 重 大 变 更 两 个 填 海 项 目 规 划 的 重 大 变 更 以 及 青 岛 楼 市 调 整 都 可 能 影 响 公 司 业 绩, 从 而 造 成 股 价 的 波 动 独 立 声 明 作 者 保 证 报 告 所 采 用 的 数 据 均 来 自 合 规 渠 道, 分 析 逻 辑 基 于 本 人 的 职 业 理 解, 通 过 合 理 判 断 并 得 出 结 论, 力 求 客 观 公 正, 结 论 不 受 任 何 第 三 方 的 授 意 影 响, 特 此 声 明
正 文 目 录 一 盈 利 预 测 估 值 及 投 资 建 议...2 1.1 盈 利 预 测 :2009 年 增 长 40%,2010 年 增 长 26%...3 1.2 估 值 水 平 偏 低, 首 次 给 予 推 荐 评 级...3 1.3 股 价 驱 动 因 素 : 首 次 卖 地 顺 利 实 施 参 与 二 级 开 发...5 二 公 司 简 介...5 三 两 块 填 海 项 目 是 公 司 的 主 要 看 点...6 3.1 胜 通 海 岸 项 目 进 入 收 获 期...6 3.2 四 方 港 南 区 填 海 造 地 项 目 有 望 下 半 年 动 工...8 四 拥 湾 战 略 为 青 岛 市 及 四 方 区 谱 写 发 展 新 篇 章...9 4.1 青 岛 市 提 出 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 的 战 略 新 规 划...9 4.2 拥 湾 战 略 为 四 方 区 发 展 打 造 新 空 间...10 五 青 岛 及 四 方 区 房 地 产 市 场 介 绍...10 5.1 青 岛 房 地 产 市 场 概 况...10 5.2 两 改 大 潮 下, 青 岛 住 房 刚 需 涌 动...11 5.3 借 助 多 重 利 好, 四 方 区 打 造 青 岛 楼 市 新 亮 点...12 六 风 险 提 示...13 6.1 青 岛 市 环 湾 发 展 拥 湾 保 护 战 略 的 改 变...13 6.2 欢 乐 滨 海 城 规 划 有 重 大 变 更 四 方 港 南 区 填 海 项 目 运 作 有 重 大 变 更...13 6.3 青 岛 房 地 产 市 场 调 整...13 图 表 目 录 表 1 公 司 与 同 行 估 值 对 比...4 表 2 公 司 重 估 每 股 净 资 产...4 表 3 胜 通 海 岸 股 权 变 动 情 况...7 表 4 青 岛 四 方 区 08 年 至 今 住 宅 用 地 招 牌 挂 情 况...13 表 5 公 司 未 来 三 年 财 务 数 据 预 测...14 图 1: 公 司 与 第 一 大 股 东 之 间 的 产 权 关 系 图...6 图 2: 胜 通 海 岸 填 海 造 地 项 目 现 场 图 一...7 图 3: 胜 通 海 岸 填 海 造 地 项 目 现 场 图 二...7 图 4: 四 方 区 欢 乐 滨 海 城 具 体 区 位 图...8 图 5: 四 方 区 欢 乐 滨 海 城 规 划 效 果 图...8 图 6: 青 岛 市 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 战 略 辐 射 图...9 图 7: 胶 州 湾 近 岸 区 域 功 能 定 位 示 意 图...9 图 8: 青 岛 市 四 方 区 位 图...10 图 9: 四 方 区 五 大 组 团 规 划 建 设...10 图 10: 青 岛 市 房 地 产 投 资 额 增 长 情 况...11 图 11: 青 岛 市 房 地 产 市 场 供 需 及 房 价 情 况...11 2
一 盈 利 预 测 估 值 及 投 资 建 议 1.1 盈 利 预 测 :2009 年 增 长 40%,2010 年 增 长 26% 我 们 预 计 公 司 2009 年 和 2010 年 可 实 现 40% 和 26% 的 业 绩 增 长, 每 股 收 益 分 别 为 0.58 元 和 0.72 元 其 中 卖 地 收 益 贡 献 业 绩 为 09 年 0.34 元,2010 年 0.70 元 预 计 09 年 公 司 业 绩 主 要 来 自 于 两 块 : 一 是 转 让 股 权 收 益 公 司 于 去 年 6 月 与 青 岛 城 投 集 团 签 订 了 转 让 青 岛 胜 通 海 岸 置 业 公 司 部 分 股 权 的 协 议, 该 项 股 权 转 让 分 两 次 进 行,08 年 已 给 公 司 新 增 了 2.5 亿 元 的 净 利 润, 预 计 09 年 可 带 来 1.2 亿 元 的 净 利 润 二 是 首 期 卖 地 收 益 根 据 青 岛 市 政 府 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 的 战 略 布 局, 胜 通 海 岸 公 司 填 海 造 地 项 目 将 打 造 成 青 岛 四 方 区 的 滨 海 新 区 欢 乐 滨 海 城 其 首 期 启 动 项 目, 已 获 青 岛 市 规 划 局 批 复, 只 要 控 制 性 详 规 通 过 市 政 府 审 批, 即 可 被 土 地 储 备 中 心 收 回, 并 进 入 土 地 市 场 招 牌 挂 程 序 根 据 市 政 府 相 关 土 地 扶 持 政 策, 胜 通 海 岸 公 司 可 获 得 出 让 地 块 评 估 备 案 价 90% 的 补 偿 款 跟 据 首 期 规 划, 该 地 块 用 地 性 质 是 : 商 住 配 套 学 校 和 公 共 绿 地, 土 地 面 积 约 432 亩, 预 计 评 估 价 格 为 200-250 万 / 亩, 有 望 在 今 年 7 月 挂 牌 出 让 预 计 首 期 卖 地 可 给 公 司 分 回 1.7 亿 元 投 资 收 益 预 计 公 司 2010 年 的 业 绩, 也 将 主 要 来 自 于 参 股 的 胜 通 海 岸 公 司, 再 次 出 让 土 地 获 得 补 偿 后, 分 回 的 投 资 收 益 我 们 假 设 : 胜 通 海 岸 公 司 明 年 出 让 土 地 500 亩, 建 设 规 划 中 商 业 性 质 用 地 占 70%, 配 套 占 30%, 商 业 性 质 用 地 评 估 价 较 09 年 上 涨 15% 则 二 期 卖 地 可 给 公 司 分 回 3.5 亿 元 投 资 收 益 公 司 传 统 主 业 方 面, 近 年 来 盈 利 较 为 稳 定, 综 合 毛 利 率 保 持 在 10-15% 左 右 从 2000 年 至 07 年, 净 利 润 一 直 在 2000 至 4000 万 元 范 围 内 波 动 展 望 未 来, 公 司 打 算 退 出 毛 利 率 过 低 的 塑 料 业 务, 重 点 发 展 农 化 和 生 物 制 药 公 司 农 化 产 品 以 草 甘 膦 为 主, 目 前 草 甘 膦 价 格 已 跌 至 07 年 来 的 最 低 点, 因 此 预 计 09 年 该 项 业 务 盈 利 能 力 将 较 08 年 明 显 下 降 生 物 制 药 方 面, 公 司 重 点 生 产 动 物 抗 生 素,09 年 这 块 产 品 需 求 亦 不 如 08 年 因 此, 综 合 考 虑, 预 计 公 司 传 统 主 业 方 面 对 09 年 难 有 业 绩 贡 献 ; 2010 年 将 逐 步 好 转, 预 计 可 贡 献 1300 万 净 利 润 1.2 估 值 水 平 偏 低, 首 次 给 予 推 荐 评 级 公 司 过 往 是 一 家 以 塑 料 农 化 产 品 为 主 的 化 工 企 业, 但 从 08 年 开 始, 主 要 利 润 来 源 都 转 向 参 股 的 胜 通 海 岸 公 司 胜 通 海 岸 未 来 的 主 要 收 益 来 自 于 卖 地, 因 此 从 盈 3
利 角 度 看, 胜 利 股 份 可 视 作 土 地 一 级 开 发 企 业 从 相 对 估 值 角 度 的 市 盈 率 指 标 看, 公 司 08 年 27 倍,09 和 2010 年 分 别 为 19 和 15 倍, 相 对 传 统 主 业 的 塑 料 动 物 抗 生 素 板 块, 以 及 我 们 重 点 跟 踪 的 地 产 公 司, 胜 利 股 份 的 估 值 都 明 显 偏 低 从 市 净 率 角 度 看, 公 司 最 新 PB 为 6.7 倍, 亦 远 低 于 云 南 城 投 中 天 城 投 等 以 土 地 一 级 开 发 为 主 业 的 上 市 公 司 表 1 公 司 与 同 行 估 值 对 比 股 票 简 称 2008PE 2009PE 2010PE 最 新 PB 股 价 /RNAV 折 溢 价 塑 料 板 块 57 32 26 4.81 草 甘 膦 板 块 41 20 15 4.61 动 物 抗 生 素 板 块 44 30 24 4.31 重 点 跟 踪 地 产 公 司 41 31 24 4.64 82% 云 南 城 投 306 19 11 22.54 中 天 城 投 55 32 22 14.39 胜 利 股 份 27 19 15 6.70 29% 数 据 来 源 :wind, 长 城 证 券 研 究 所 绝 对 估 值 角 度 方 面, 公 司 每 股 重 估 净 资 产 为 8.47 元, 股 价 相 对 NAV 溢 价 29%, 大 大 低 于 我 们 重 点 跟 踪 地 产 公 司 的 平 均 溢 价 幅 度 我 们 计 算 公 司 RNAV 的 核 心 假 设 是 :(1) 胜 通 海 岸 将 分 六 年 时 间 出 让 所 持 的 2927 亩 土 地, 出 让 时 间 为 2009-2014 年, 期 间 土 地 评 估 价 每 年 上 涨 10%;(2) 胜 通 海 岸 南 区 待 填 的 1677 亩 海 域, 预 计 将 在 两 年 后 完 成 填 海, 随 后 分 四 年 出 让, 出 让 时 间 为 2012-2015 年, 期 间 土 地 评 估 价 每 年 上 涨 10%;(3) 两 个 片 区 的 修 建 规 划 均 是 商 业 部 分 占 土 地 面 积 70%, 公 共 配 套 占 30%, 片 区 整 体 容 积 率 为 1.3 表 2 公 司 重 估 每 股 净 资 产 ( 单 位 : 万 元 ) 胜 通 海 岸 2927 亩 地 146,329 南 区 1677 亩 海 域 192,581 公 司 净 资 产 帐 面 值 84,287 重 估 净 资 产 423,198 每 股 重 估 净 资 产 ( 元 ) 8.47 数 据 来 源 : 长 城 证 券 研 究 所 我 们 认 为, 无 论 从 相 对 或 绝 对 估 值, 公 司 目 前 股 价 都 有 所 低 估 有 投 资 者 担 心, 公 司 卖 地 是 一 次 性 收 益, 业 绩 没 有 延 续 性 但 从 我 们 调 研 了 解 的 情 况 看, 公 司 计 划 用 5-7 年 时 间 将 胜 通 海 岸 所 持 地 块 分 批 出 让, 以 分 享 地 块 逐 渐 成 熟 带 来 的 增 值 收 益 而 待 填 的 南 区 海 域, 预 计 将 在 三 年 后 陆 续 为 公 司 贡 献 卖 地 收 益 4
考 虑 到 公 司 09 年 业 绩 构 成 中 有 一 部 分 来 自 股 权 转 让 收 益, 属 于 非 经 常 性 损 益, 我 们 不 妨 用 2010 年 的 业 绩 给 公 司 估 值 我 们 认 为, 可 给 予 公 司 2010 年 20 倍 的 PE, 股 价 相 对 于 NAV 溢 价 50% 的 估 值 水 平, 合 理 的 股 价 为 13-15 元 公 司 目 前 股 价 为 10.93 元, 距 离 目 标 价 格 有 20%-40% 的 上 涨 空 间, 首 次 给 予 推 荐 的 投 资 评 级 1.3 股 价 驱 动 因 素 : 首 次 卖 地 顺 利 实 施 参 与 二 级 开 发 如 前 所 述, 胜 通 海 岸 填 海 造 地 项 目 的 首 期 启 动 地 块, 有 希 望 在 今 年 7 月 进 入 土 地 市 场 招 牌 挂 届 时, 胜 通 海 岸 公 司 有 望 获 得 土 地 评 估 价 值 90% 的 补 偿 款 该 地 块 的 流 转 过 程, 对 于 整 个 项 目 用 地 性 质 改 变 具 有 标 志 性 意 义, 值 得 我 们 密 切 关 注 我 们 预 计 随 着 该 片 区 配 套 的 逐 步 完 善, 未 来 出 让 地 价 有 望 稳 步 上 升 因 此, 我 们 预 计, 胜 通 海 岸 首 次 成 功 卖 地, 将 对 公 司 股 价 有 明 显 的 推 升 作 用 此 外, 公 司 和 青 岛 城 投 集 团 均 有 可 能 参 与 此 地 块 的 二 级 开 发 公 司 一 直 有 意 进 军 房 地 产 领 域, 若 能 顺 利 进 行, 将 进 一 步 增 强 其 盈 利 能 力 和 估 值 水 平 二 公 司 简 介 山 东 胜 利 股 份 有 限 公 司 成 立 于 1994 年,1996 年 在 深 圳 证 券 交 易 所 挂 牌 上 市 公 司 成 立 之 初, 主 要 经 营 石 油 成 品 油 的 批 发 和 零 售 国 际 贸 易 以 及 房 地 产 开 发 自 1994 年 起, 先 后 斥 资 2 亿 元 进 入 塑 胶 管 道 领 域 ;1997 年, 投 资 控 股 中 外 合 资 山 东 绿 野 化 学 有 限 公 司, 进 入 农 药 领 域 ;1998 年, 与 中 科 院 植 物 所 合 资 组 建 山 东 胜 利 生 物 技 术 有 限 公 司, 从 事 生 物 技 术 的 研 究 与 开 发 ;2000 年, 在 济 南 市 高 新 技 术 开 发 区 投 资 兴 建 胜 利 生 物 工 程 园, 全 力 进 军 生 物 技 术 产 业 ;2002 年, 与 青 岛 胜 信 投 资 四 方 城 市 发 展 公 司, 合 资 成 立 了 青 岛 胜 通 海 岸 置 业 公 司, 负 责 青 岛 市 四 方 区 西 海 岸 围 海 造 地 项 目 的 开 发 建 设 塑 胶 农 化 生 物 贸 易 是 公 司 的 传 统 主 业, 上 述 业 务 的 稳 步 发 展 也 为 公 司 创 造 了 稳 定 的 利 润 但 从 盈 利 能 力 看, 由 于 塑 胶 和 贸 易 产 业 毛 利 率 较 低, 公 司 过 往 综 合 毛 利 率 一 直 维 持 在 10-15% 的 较 低 水 平 而 胜 通 海 岸 围 海 造 地 项 目, 原 定 位 为 工 业 码 头, 在 07 年 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 的 市 政 新 划 出 台 后, 该 片 区 被 重 新 定 位 为 海 滨 休 闲 度 假 新 区, 而 这 个 项 目 从 07 年 开 始 成 为 公 司 的 主 要 利 润 来 源 今 年 5 月, 新 一 届 董 事 会 审 议 通 过 了 公 司 2009-2012 年 的 战 略 发 展 规 划, 提 出 了 以 生 物 和 农 化 为 一 体, 地 产 和 投 资 为 两 翼 的 发 展 思 路 生 物 产 业 和 农 化 产 业 5
以 技 术 品 牌 的 差 异 化 和 资 本 运 营 为 攻 略, 致 力 于 打 造 中 国 生 物 技 术 第 一 企 业 和 中 国 田 间 除 草 剂 第 一 品 牌 ; 地 产 和 投 资 项 目 要 充 分 整 合 资 源 优 势, 稳 健 经 营 ; 逐 步 退 出 塑 胶 业 务 从 股 东 背 景 来 看, 公 司 从 2002 年 起 就 实 现 了 管 理 层 持 股 第 一 大 股 东 山 东 胜 利 投 资 股 份 有 限 公 司, 是 徐 建 国 等 43 名 自 然 人 ( 以 胜 利 股 份 中 高 级 管 理 层 为 主 ) 以 现 金 出 资 发 起 设 立 的 目 前 持 有 公 司 9.23% 的 股 本 图 1: 公 司 与 第 一 大 股 东 之 间 的 产 权 关 系 图 徐 建 国 王 鹏 隋 立 祖 袁 泽 沛 刘 钟 等 43 名 自 然 人 总 计 持 有 100% 山 东 胜 利 投 资 股 份 有 限 公 司 总 计 持 有 9.23% 山 东 胜 利 股 份 有 限 公 司 数 据 来 源 : 公 司 公 告 三 两 块 填 海 项 目 是 公 司 的 主 要 看 点 毋 庸 置 疑, 目 前 公 司 最 大 的 亮 度, 在 于 公 司 参 股 的 胜 通 海 岸 围 海 造 地 项 目 和 该 地 块 南 区 的 待 填 海 项 目 3.1 胜 通 海 岸 项 目 进 入 收 获 期 如 前 所 述,2002 年, 胜 利 股 份 与 青 岛 胜 信 投 资 四 方 城 市 发 展 公 司, 合 资 成 立 了 青 岛 胜 通 海 岸 置 业 公 司, 负 责 青 岛 市 四 方 区 西 海 岸 围 海 造 地 项 目 的 开 发 建 设 项 目 位 于 青 岛 胶 州 湾 东 海 岸 咽 喉 要 塞, 南 起 航 务 二 公 司, 北 至 李 村 河 口 围 海 造 地 工 程 于 2003 年 12 月 开 工,2006 年 11 月 至 2007 年 7 月 分 项 工 程 陆 续 交 工 验 收, 共 形 成 陆 域 面 积 195 万 平 米 (2926.52 亩 ) 其 中 :177 万 平 米 ( 合 2,661.7 亩 ) 土 地 已 取 得 工 业 用 地 的 土 地 使 用 权 证, 另 有 面 积 为 18 万 平 米 ( 合 264.7 亩 ) 的 土 地 目 前 尚 未 取 得 土 地 使 用 权 证 ( 将 由 胜 通 海 岸 依 据 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 规 划 调 整, 在 土 地 用 途 变 更 时 取 得 相 应 的 土 地 使 用 权 证 ) 6
项 目 原 定 位 为 港 口 码 头 工 业 用 地, 计 划 兴 建 集 装 箱 码 头 和 散 装 码 头 后 由 于 青 岛 市 委 市 政 府 提 出 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 的 城 市 战 略 布 局, 上 述 区 域 拟 改 建 为 游 艇 旅 游 度 假 居 住 码 头, 附 近 海 岸 线 将 逐 步 打 造 成 为 生 活 岸 线 经 济 岸 线 生 态 岸 线, 片 区 拟 建 成 海 滨 休 闲 度 假 新 区 为 顺 利 推 进 该 项 目, 借 助 青 岛 城 投 集 团 在 青 岛 市 的 资 源 协 调 能 力,2008 年 6 月, 胜 通 海 岸 引 入 了 青 岛 城 投 作 为 大 股 东 在 一 系 列 股 权 转 让 完 成 后, 青 岛 城 投 将 持 有 胜 通 海 岸 51% 的 股 权, 胜 利 股 份 及 其 控 股 公 司 ( 胜 利 股 份 持 有 胜 信 投 资 62.5% 股 权 ) 合 计 持 有 胜 通 海 岸 29.5% 的 股 权 ( 原 直 接 间 接 持 有 60% 股 权 ) 表 3 胜 通 海 岸 股 权 变 动 情 况 股 东 本 次 变 动 转 让 前 股 权 比 例 (%) 2008 年 股 权 变 动 比 例 (%) 2009 年 股 权 变 动 比 例 (%) 全 部 股 权 转 让 完 成 后 股 权 比 例 (%) 胜 利 股 份 35-8 - 10 17 胜 信 投 资 40-20 0 20 四 方 城 发 25-13 0 12 青 岛 城 建 0 + 41 + 10 51 数 据 来 源 : 公 司 公 告 预 计 该 地 块 将 在 5-7 年 内 陆 续 进 入 土 地 一 级 市 场, 公 司 也 将 持 续 获 得 胜 通 海 岸 卖 地 取 得 的 投 资 收 益 我 们 预 计 整 个 地 块 将 在 09-2014 年 陆 续 出 让, 平 均 评 估 地 价 为 340 万 / 亩, 填 海 造 地 成 本 为 30 万 / 亩, 项 目 可 给 公 司 贡 献 19 个 亿 的 净 利 润 ( 不 考 虑 时 间 价 值 ) 同 时, 公 司 或 将 选 择 区 位 较 好 的 出 让 地 块 进 行 住 宅 商 业 二 级 开 发 图 2: 胜 通 海 岸 填 海 造 地 项 目 现 场 图 一 图 3: 胜 通 海 岸 填 海 造 地 项 目 现 场 图 二 数 据 来 源 : 长 城 证 券 研 究 所 项 目 地 块 将 被 打 造 成 欢 乐 滨 海 城, 对 应 海 岸 线 2500 米, 占 地 3000 余 亩, 规 划 建 筑 面 积 260 万 平 方 米, 平 均 容 积 率 1.2, 总 投 资 约 200 亿 元 项 目 地 理 位 置 优 越, 距 离 青 岛 市 新 火 车 客 运 站 不 足 2 公 里, 距 青 岛 流 亭 国 际 机 场 不 足 10 公 里, 胶 州 湾 跨 海 大 桥 也 从 这 里 入 海 7
欢 乐 滨 海 城 由 曾 设 计 了 被 誉 为 世 界 第 八 大 奇 观 的 迪 拜 棕 榈 岛 的 世 界 著 名 设 计 师 莱 瑞 奚 柏 斯 设 计 规 划 方 案 本 着 生 态 节 能 减 排 的 原 则, 欢 乐 滨 海 城 规 划 了 三 个 不 同 的 主 题 区 域 : 灵 感 区 灵 气 区 和 灵 动 区 灵 感 区 ( 北 区 ) 内 将 建 设 国 际 花 园 酒 店 以 及 用 于 文 化 创 意 发 布 展 示 体 验 的 国 际 创 意 展 示 中 心 高 档 公 寓 等 灵 气 区 处 在 滨 海 城 的 中 部, 它 的 标 志 性 建 筑 是 两 栋 55 层 高 的 双 子 塔 楼, 这 也 是 该 主 题 区 域 的 标 志 性 建 筑 两 座 塔 楼 由 高 级 办 公 区 五 星 级 商 务 酒 店 和 公 寓 组 成 该 区 域 还 设 有 高 级 企 业 会 所 零 售 商 业 广 场 等 设 施 此 外, 整 个 滨 海 城 的 社 区 服 务 管 理 中 心 也 设 在 这 个 主 题 区 里, 为 居 民 生 活 提 供 优 质 便 利 的 服 务 灵 动 区 ( 南 区 ) 规 划 为 沙 滩 游 艇 码 头 运 动 公 园 和 生 活 居 住 区 域 图 4: 四 方 区 欢 乐 滨 海 城 具 体 区 位 图 图 5: 四 方 区 欢 乐 滨 海 城 规 划 效 果 图 灵 气 区 灵 动 区 灵 感 区 数 据 来 源 : 互 联 网, 长 城 证 券 研 究 所 3.2 四 方 港 南 区 填 海 造 地 项 目 有 望 下 半 年 动 工 除 胜 通 海 岸 外,2007 年 10 月, 胜 利 股 份 还 与 青 岛 国 信 青 岛 市 四 方 区 政 府 联 合 签 署 了 开 发 青 岛 四 方 港 区 南 区 事 宜 的 三 方 意 向 书 意 向 书 约 定, 开 发 项 目 为 青 岛 市 四 方 区 海 岸 线 南 起 华 电 青 岛 发 电 有 限 公 司 取 水 泵 房 北 侧 北 至 航 务 二 公 司 后 海 基 地 南 侧 约 1677 亩 海 域 ( 面 积 及 用 途 以 规 划 批 复 为 准 ) 的 填 海 造 地 建 设 项 目 其 中, 已 办 理 海 域 使 用 证 的 约 927 亩, 未 办 理 海 域 使 用 证 的 约 750 亩 青 岛 国 信 与 本 公 司 于 青 岛 市 四 方 区 合 资 设 立 项 目 公 司 ( 青 岛 国 信 占 51% 股 份, 本 公 司 占 49% 股 份 ) 共 同 负 责 开 发 上 述 项 目, 青 岛 市 四 方 区 政 府 协 助 协 调 项 目 有 关 配 套 事 宜 根 据 我 们 调 研 了 解 到 的 情 况, 南 区 填 海 造 地 项 目 也 将 仿 照 北 区 的 运 作 模 式, 即 先 填 海, 再 卖 地, 继 续 打 造 四 方 区 的 生 活 岸 线 经 济 岸 线 生 态 岸 线 预 计 项 目 将 在 今 年 下 半 年 动 工, 整 个 工 期 将 持 续 两 年 左 右 我 们 预 计 整 个 地 块 将 在 2012-2015 8
年 陆 续 出 让, 平 均 评 估 地 价 为 430 万 / 亩, 填 海 造 地 成 本 为 40 万 / 亩, 项 目 可 给 公 司 贡 献 23 个 亿 的 净 利 润 ( 不 考 虑 时 间 价 值 ) 四 拥 湾 战 略 为 青 岛 市 及 四 方 区 谱 写 发 展 新 篇 章 4.1 青 岛 市 提 出 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 的 战 略 新 规 划 青 岛 位 于 山 东 半 岛 南 端 黄 海 之 滨, 地 处 华 北 和 华 东 经 济 区 的 结 合 带, 与 东 北 经 济 区 跨 海 相 连, 是 沿 黄 河 流 域 最 大 的 出 海 口 和 信 息 金 融 货 物 集 散 中 心 之 一, 以 港 口 贸 易 海 洋 科 研 现 代 工 业 发 达 农 业 金 融 服 务 旅 游 度 假 等 优 势 和 开 发 潜 力, 成 为 中 国 最 具 经 济 活 力 的 城 市 之 一 2008 年 末 全 市 户 籍 总 人 口 约 760 万 人, 其 中 市 区 1159 平 方 公 里, 人 口 276 人 据 初 步 统 计,08 年 全 市 生 产 总 值 (GDP) 达 到 4436 亿 元, 比 上 年 增 长 13.2%; 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 20464 元, 同 比 增 长 14.6% 胶 州 湾 被 誉 为 青 岛 的 母 亲 湾 由 于 历 史 原 因, 青 岛 城 市 发 展 长 期 以 来 一 直 局 限 于 胶 州 湾 东 南 岸 一 隅 20 世 纪 80 年 代 以 后, 开 始 向 胶 州 湾 西 岸 发 展, 初 步 形 成 了 跨 越 胶 州 湾 一 线 两 翼 的 城 市 格 局 随 着 胶 州 湾 东 西 两 岸 发 展 空 间 的 饱 和, 原 有 的 城 市 格 局 已 经 无 法 适 应 和 满 足 新 形 势 下 优 化 城 市 空 间 布 局 的 需 求, 也 难 以 对 青 岛 北 部 腹 地 区 域 产 生 集 中 发 展 和 辐 射 带 动 作 用 因 此, 向 胶 州 湾 北 部 区 域 发 展, 形 成 环 绕 胶 州 湾 发 展 集 约 的 城 市 发 展 战 略 已 势 在 必 行 2007 年 11 月, 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 被 正 式 作 为 未 来 青 岛 发 展 的 关 键 战 略 而 提 出 加 快 推 进 拥 湾 发 展 战 略, 改 善 胶 州 湾 生 态 环 境, 优 化 提 升 老 城 区 功 能 品 质, 建 设 发 展 新 城 区, 带 动 老 城 区 企 业 搬 迁 改 造, 加 快 旧 城 改 造 步 伐, 完 善 公 共 服 务 配 套 设 施, 对 于 提 高 居 民 生 活 质 量, 缩 小 南 北 差 距, 促 进 城 市 协 调 均 衡 发 展 具 有 重 要 意 义, 是 青 岛 实 现 科 学 发 展 的 必 由 之 路 和 必 然 选 择 图 6: 青 岛 市 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 战 略 辐 射 图 图 7: 胶 州 湾 近 岸 区 域 功 能 定 位 示 意 图 数 据 来 源 : 互 联 网, 长 城 证 券 研 究 所 9
4.2 拥 湾 战 略 为 四 方 区 发 展 打 造 新 空 间 四 方 区 是 青 岛 市 的 老 城 区 之 一, 位 于 市 区 中 部 胶 州 湾 东 岸, 面 积 34.55 平 方 公 里, 人 口 45.7 万, 海 岸 线 长 5.83 公 里 四 方 区 往 南 通 向 市 北 区 和 市 南 区, 北 可 达 李 沧 区 和 城 阳 区, 东 接 崂 山 区, 西 部 为 濒 临 胶 洲 湾 的 经 济 开 发 带, 地 理 位 置 四 通 八 达, 具 有 良 好 的 区 位 优 势 然 而, 在 青 岛 早 期 规 划 中, 南 侧 海 岸 线 属 于 生 活 岸 线, 而 北 侧 胶 州 湾 内 四 方 李 沧 海 岸 线 被 定 位 为 工 业 岸 线 四 方 区 作 为 老 工 业 区 产 业 工 人 聚 集 地, 长 期 以 来, 城 市 基 础 设 施 建 设 欠 账 较 大 居 民 生 活 配 套 设 施 不 足 城 市 功 能 不 完 善 等 影 响 了 该 区 的 经 济 发 展 和 居 民 生 活 环 境 的 改 善, 同 时 也 阻 碍 了 全 市 城 市 化 进 程 的 整 体 推 进 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 战 略 的 推 出, 为 四 方 区 的 发 展 迎 来 了 新 契 机 市 领 导 指 出 : 要 充 分 发 挥 区 内 科 技 园 优 势, 引 进 和 建 设 一 批 具 有 较 强 带 动 作 用 的 科 技 示 范 项 目, 尽 快 形 成 具 有 鲜 明 区 域 特 色 的 产 业 聚 集 带 同 时, 加 快 城 区 建 设 步 伐 有 步 骤 地 对 能 耗 高 污 染 重 效 益 差 附 加 值 低 的 老 工 业 企 业 实 施 搬 迁, 加 大 老 城 区 和 城 中 村 改 造 力 度, 争 取 把 四 方 区 打 造 成 个 性 鲜 明 独 具 特 色 的 城 区 根 据 规 划, 四 方 区 将 整 合 全 区 资 源, 突 出 文 化 特 色, 在 3 至 5 年 内 打 造 成 青 岛 市 的 中 央 文 化 区, 重 点 推 进 五 大 组 团 建 设 具 体 包 括 : 双 山 保 儿 村 区 域 的 东 部 创 意 公 园 以 动 漫 创 意 为 主, 突 出 时 尚 文 化 西 部 环 胶 州 湾 的 欢 乐 滨 海 城 突 出 现 代 文 化 南 部 打 造 以 建 筑 文 化 为 主 的 建 筑 创 意 产 业 集 聚 区 北 部 依 靠 青 岛 科 技 大 学 和 德 国 朗 盛 集 团 研 发 机 构 打 造 中 国 橡 胶 产 业, 突 出 科 技 文 化 中 部 城 市 新 都 心 依 托 大 山 村 改 造 和 周 边 的 麦 德 龙 东 方 家 园 等 大 型 商 业 设 施, 突 出 打 造 商 务 文 化 图 8: 青 岛 市 四 方 区 位 图 图 9: 四 方 区 五 大 组 团 规 划 建 设 数 据 来 源 : 互 联 网, 长 城 证 券 研 究 所 五 青 岛 及 四 方 区 房 地 产 市 场 介 绍 5.1 青 岛 房 地 产 市 场 概 况 10
青 岛 是 北 方 重 要 的 港 口 山 东 经 济 最 发 达 的 城 市, 其 房 地 产 市 场 的 发 展 具 有 较 强 的 内 在 支 撑 其 优 越 的 自 然 环 境 独 到 的 人 文 环 境 和 适 宜 的 气 候 条 件 更 使 之 成 为 宜 居 城 市 近 来, 旅 游 经 济 的 火 热 和 外 地 人 的 大 量 涌 入, 青 岛 奥 运 概 念 因 素 的 影 响, 临 近 日 本 韩 国 等 独 特 的 海 滨 环 境 区 域 优 势 以 及 青 岛 要 建 成 区 域 性 中 心 城 市, 争 取 进 入 全 国 大 中 城 市 前 列 的 定 位, 使 越 来 越 多 的 外 国 人 外 地 人 纷 纷 到 青 岛 投 资 安 家 落 户, 也 有 很 多 本 地 人 和 外 地 人 看 好 青 岛 的 发 展 潜 力, 到 青 岛 投 资 房 产 由 于 综 合 因 素 的 影 响, 青 岛 的 房 地 产 投 资 和 开 发 得 到 了 快 速 的 发 展 从 03-07 年, 青 岛 房 地 产 投 资 增 速 保 持 了 平 均 26% 的 高 增 长, 其 中 05 年 青 岛 房 地 产 市 场 达 到 了 一 个 景 气 高 峰, 住 宅 供 需 以 及 房 地 产 投 资 增 速 都 创 下 历 史 高 点 从 供 需 角 度 看, 近 几 年 青 岛 市 的 每 年 平 均 供 应 量 维 持 在 500-600 万 平 米, 销 售 量 在 700-800 万 平 米 供 需 的 明 显 缺 口, 引 发 了 价 格 的 上 涨 短 短 四 五 年 的 时 间 里, 青 岛 房 产 价 格 翻 了 1-2 倍, 甚 至 更 多 图 10: 青 岛 市 房 地 产 投 资 额 增 长 情 况 图 11: 青 岛 市 房 地 产 市 场 供 需 及 房 价 情 况 400 350 300 250 200 150 100 50 0 亿 元 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 房 地 产 投 资 额 ( 左 轴 ) 房 地 产 投 资 增 速 ( 右 轴 ) 数 据 来 源 :Wind, 长 城 证 券 研 究 所 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 800 700 600 500 400 300 万 平 米 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 元 / 平 米 6000 住 宅 竣 工 面 积 住 宅 销 售 面 积 住 宅 销 售 价 格 ( 右 轴 ) 08 年 国 内 外 宏 观 经 济 环 境 的 变 化, 对 于 青 岛 的 经 济 和 人 均 收 入 增 长 也 产 生 了 负 面 影 响, 同 样 累 及 房 地 产 市 场 住 宅 销 量 和 供 应 都 出 现 了 下 跌, 房 地 产 投 资 增 速 也 降 至 15% 2009 年 随 着 全 国 楼 市 回 暖, 青 岛 房 地 产 市 场 也 走 出 了 低 迷, 积 攒 已 久 的 刚 性 需 求 开 始 释 放 1-6 月, 青 岛 市 内 四 区 商 品 住 房 面 积 122 万 平 方 米, 同 比 增 长 76%, 其 中 两 类 政 策 性 住 房 累 计 成 交 占 比 达 35%; 商 品 住 房 批 准 预 售 面 积 93 万 平 方 米, 同 比 增 长 24% 新 建 商 品 住 房 价 格 方 面,2009 年 1-6 月 平 均 价 格 7167 元 / 平 方 米, 同 比 上 涨 11% 剔 除 政 策 性 住 房 成 交 的 因 素, 完 全 市 场 化 的 商 品 住 房 均 价 为 8301 元 / 平 方 米, 同 比 下 跌 7.5% 5000 4000 3000 2000 5.2 两 改 大 潮 下, 青 岛 住 房 刚 需 涌 动 根 据 青 岛 市 2008 至 2012 年 住 房 建 设 发 展 规 划, 未 来 五 年, 把 改 善 民 生 共 享 11
发 展 作 为 住 房 建 设 的 基 本 出 发 点 和 立 足 点, 更 加 注 重 住 房 供 应 的 社 保 功 能, 注 重 住 房 政 策 的 公 共 效 应 住 房 建 设 以 保 障 性 住 房 建 设 和 旧 城 区 城 中 村 改 造 以 及 精 品 工 程 建 设 为 重 点, 大 力 建 设 中 低 价 位 中 小 套 型 住 房, 同 时 进 一 步 完 善 多 渠 道 多 层 次 住 房 分 类 保 障 供 应 体 系, 逐 步 满 足 不 同 收 入 层 次 居 民 的 住 房 需 求 青 岛 市 从 07 年 开 始 加 大 了 旧 城 改 造 和 城 中 村 改 造 的 力 度, 并 计 划 在 五 年 内 完 成 07 年, 青 岛 四 区 两 改 项 目 18 个, 总 占 地 面 积 253 万 平 米, 计 划 拆 迁 建 筑 面 积 118 万 平 米, 拆 迁 居 民 2.1 万, 规 划 建 筑 面 积 424 万 平 米 ;2008 年, 两 改 项 目 24 个, 总 占 地 面 积 498 万 平 米, 计 划 拆 迁 建 筑 面 积 约 250 万 平 米, 规 划 建 面 890 万 平 米, 其 中 城 中 村 改 造 713 万, 占 80%;2009 年, 再 度 启 动 两 改 项 目 12 个, 占 地 面 积 52 万 平 方 米, 拆 迁 面 积 41 万 平 方 米 拆 迁 居 民 6761 户, 改 造 筒 子 楼 40 栋, 涉 及 居 民 1687 户, 房 屋 建 筑 面 积 5 万 平 米 旧 城 改 造 和 城 中 村 改 造 的 陆 续 启 动, 将 为 青 岛 市 房 地 产 市 场 提 供 了 强 大 的 刚 需 支 撑 据 了 解,09 年 青 岛 市 将 竣 工 两 改 项 目 25 个 回 迁 居 民 2.4 万 户 5.3 借 助 多 重 利 好, 四 方 区 打 造 青 岛 楼 市 新 亮 点 首 先, 拥 湾 战 略 为 四 方 区 打 造 长 期 利 好 在 此 契 机 下, 四 方 区 整 体 规 划 配 套 交 通 教 育 环 境 等 都 会 逐 步 改 善 其 次, 旧 城 改 造 和 城 中 村 改 造 是 四 方 楼 市 大 跃 进 全 面 启 动 的 一 个 信 号 2007 年 以 来, 四 方 区 先 后 承 担 了 16 个 两 改 项 目, 占 全 市 的 31% 两 改 的 顺 利 推 进, 让 四 方 区 的 整 体 城 市 化 进 程 大 为 提 速, 也 为 新 的 建 筑 元 素, 新 的 住 宅 亮 点 的 产 生 创 造 了 空 间 第 三, 老 企 业 搬 迁 为 四 方 区 房 地 产 发 展 腾 挪 空 间 作 为 青 岛 市 的 老 工 业 区, 这 里 不 少 效 益 不 佳 的 企 业 占 据 了 城 区 核 心 位 置, 尤 其 是 位 于 后 海 沿 线 的 老 纺 织 化 工 企 业, 它 们 的 存 在, 很 大 程 度 阻 碍 了 这 个 区 域 房 地 产 市 场 的 发 展 而 将 老 旧 厂 房 区 搬 迁, 利 用 他 们 空 出 来 的 土 地 进 行 城 市 基 础 建 设 和 房 地 产 开 发, 争 取 在 拥 湾 战 略 的 大 背 景 下, 有 效 改 善 四 方 区 的 人 居 环 境, 会 让 四 方 区 的 房 地 产 获 得 更 好 的 发 展 土 壤 第 四, 地 产 大 鳄 相 继 进 驻 在 青 岛 房 地 产 市 场 蓬 勃 发 展 和 四 方 区 引 来 崭 新 发 展 规 划 的 利 好 刺 激 下, 自 07 年 下 半 年 开 始, 保 利 万 科 卓 越 等 品 牌 开 发 商 相 继 逐 鹿 四 方 他 们 的 到 来, 不 仅 给 四 方 板 块 带 来 了 更 多 的 品 质 楼 盘, 为 未 来 整 个 拥 湾 板 块 的 建 设 确 定 了 一 个 较 高 的 基 准 线, 更 给 置 业 者 带 来 了 在 四 方 置 业 的 信 心 第 五, 价 格 优 势 价 格 一 直 是 制 约 需 求 的 重 要 因 素 从 青 岛 地 产 的 发 展 历 程 来 12
看, 最 早 的 热 点 区 域 是 市 南 区 和 崂 山 区, 但 该 区 域 近 几 年 房 价 步 步 走 高, 目 前 平 均 房 价 已 经 超 过 了 12000 元 / 平 米, 剩 余 可 供 选 择 的 楼 盘 数 量 也 不 是 很 多 ; 市 北 区 属 传 统 老 市 区 范 围, 但 房 价 涨 幅 较 快, 目 前 新 开 楼 盘 价 格 均 已 达 到 10000 元 / 平 米 以 上, 对 工 薪 阶 层 来 说 购 买 比 较 吃 力 ; 虽 然 目 前 李 沧 区 价 格 在 六 千 左 右, 但 相 对 上 述 区 域 位 置 较 远 交 通 成 本 高 浪 费 时 间 多 ; 只 有 四 方 区, 距 传 统 市 中 心 不 远, 目 前 新 盘 均 价 在 6000-7000 元 / 平 米, 较 低 的 价 位 无 疑 是 最 大 的 优 势 随 着 拥 湾 工 程 进 入 实 质 性 操 作 阶 段 地 产 大 亨 的 进 驻, 四 方 或 将 成 为 未 来 十 年 青 岛 城 市 发 展 和 房 地 产 开 发 的 又 一 焦 点 表 4 青 岛 四 方 区 08 年 至 今 住 宅 用 地 招 牌 挂 情 况 出 让 地 块 位 置 土 地 面 积 ( 万 平 米 ) 容 积 率 建 筑 面 积 ( 万 平 米 ) 成 交 价 ( 万 元 ) 成 交 单 ( 万 元 / 亩 ) 楼 面 价 ( 元 / 平 米 ) 受 让 人 成 交 时 间 青 岛 市 四 方 区 双 山 南 山 6.82 3 20.45 35,800 350 1,751 万 科 2009-6-5 青 岛 市 四 方 区 308 国 道 以 北 15.46 2.6 39.58 69,273 299 1750 万 科 2009-6-5 青 岛 市 四 方 区 山 东 路 190 号 0.78 3 2.34 7,027 598 3,000 青 岛 吉 通 2009-4-28 青 岛 市 四 方 区 海 岸 路 6 号 22 号 11.09 2.8 30.50 56,431 339 1,850 青 岛 城 投 2009-4-28 青 岛 市 四 方 区 广 昌 路 7 号 1.80 3 5.40 9,878 366 1,830 青 岛 国 隆 2008-11-13 青 岛 市 四 方 区 金 华 支 路 12 号 6.81 3.01 20.49 45,488 445 2,220 保 利 地 产 2008-1-31 数 据 来 源 :CRIC, 长 城 证 券 研 究 所 六 风 险 提 示 6.1 青 岛 市 环 湾 发 展 拥 湾 保 护 战 略 的 改 变 目 前, 环 湾 保 护 拥 湾 发 展 战 略 已 列 入 青 岛 市 城 市 总 体 规 划 (2006-2020) 中 但 这 个 十 五 年 的 城 市 规 划 还 需 得 到 国 务 院 的 最 终 批 准 倘 若 未 来, 青 岛 市 拥 湾 政 策 发 生 改 变, 有 可 能 直 接 影 响 公 司 参 股 的 两 块 填 海 项 目 的 发 展 定 位 6.2 欢 乐 滨 海 城 规 划 有 重 大 变 更 四 方 港 南 区 填 海 项 目 运 作 有 重 大 变 更 未 来 如 果 四 方 区 的 发 展 规 划 发 生 重 大 变 更, 也 可 能 影 响 到 欢 乐 滨 海 城 后 续 地 块 的 出 让 四 方 港 南 区 填 海 后 的 发 展 定 位, 如 果 不 能 延 续 生 活 岸 线 经 济 岸 线 的 发 展 思 路, 可 能 难 以 按 照 商 住 用 地 性 质 获 得 土 地 补 偿 款, 从 而 影 响 公 司 未 来 的 业 绩 和 重 估 净 资 产 6.3 青 岛 房 地 产 市 场 调 整 未 来 如 果 青 岛 房 地 场 市 场 发 生 重 大 调 整, 土 地 市 场 也 会 受 到 波 及 可 能 影 响 公 司 短 期 业 绩, 造 成 盈 利 的 不 稳 定 性 13
表 5 公 司 未 来 三 年 财 务 数 据 预 测 利 润 表 ( 万 元 ) 2008A 2009E 2010E 主 要 财 务 指 标 2008A 2009E 2010E 营 业 收 入 179932 141673 155142 成 长 性 营 业 成 本 160928 129296 139757 营 业 收 入 增 长 44.5% -21.3% 9.5% 销 售 费 用 5498 3967 4189 营 业 成 本 增 长 49.1% -19.7% 8.1% 管 理 费 用 6401 4959 5352 营 业 利 润 增 长 818.9% -16.3% 12.1% 财 务 费 用 4904 3400 3801 利 润 总 额 增 长 831.5% -19.6% 12.1% 投 资 净 收 益 41431 32754 34710 净 利 润 增 长 812.8% 39.7% 26.5% 营 业 利 润 38860 32533 36455 盈 利 能 力 营 业 外 收 支 1596 0 0 毛 利 率 10.6% 8.7% 9.9% 利 润 总 额 40457 32533 36455 销 售 净 利 率 11.3% 20.1% 23.2% 所 得 税 10491 4067 436 ROE 21.4% 23.0% 22.5% 少 数 股 东 损 益 9594 0 0 ROIC 2.8% 0.5% 0.6% 净 利 润 20371 28467 36019 营 运 效 率 资 产 负 债 表 ( 万 ) 销 售 费 用 / 营 业 收 入 3.1% 2.8% 2.7% 流 动 资 产 109552 706798 624970 管 理 费 用 / 营 业 收 入 3.6% 3.5% 3.5% 货 币 资 金 27582 35418 38786 财 务 费 用 / 营 业 收 入 2.7% 2.4% 2.5% 应 收 帐 款 11181 142 155 投 资 收 益 / 营 业 利 润 106.6% 100.7% 95.2% 应 收 票 据 709 0 0 所 得 税 / 利 润 总 额 25.9% 12.5% 1.2% 存 货 35432 646479 559027 应 收 帐 款 周 转 率 19.36 15.25 16.70 非 流 动 资 产 99811 93456 86845 存 货 周 转 率 2.61 0.38 0.23 固 定 资 产 83792 77952 71857 流 动 资 产 周 转 率 1.48 0.35 0.23 资 产 总 计 209363 800254 711815 总 资 产 周 转 率 0.82 0.28 0.21 流 动 负 债 104600 667024 591315 偿 债 能 力 短 期 借 款 49980 49980 49980 资 产 负 债 率 54.5% 84.5% 77.6% 应 付 款 项 32254 25914 28011 流 动 比 率 1.05 1.06 1.06 非 流 动 负 债 9498 9498-39251 速 动 比 率 0.71 0.09 0.11 长 期 借 款 9441 9441-39308 每 股 指 标 ( 元 ) 负 债 合 计 114098 676522 552065 EPS 0.408 0.570 0.721 股 东 权 益 95265 123731 159751 每 股 净 资 产 2.36 2.26 2.98 股 本 35672 49941 49941 每 股 经 营 现 金 流 0.17-11.25 2.65 留 存 收 益 48615 77082 113101 每 股 经 营 现 金 /EPS 0.4-19.7 3.7 少 数 股 东 权 益 10977 10977 10977 估 值 2008A 2009E 2010E 负 债 和 权 益 总 计 209363 800254 711815 PE 26.8 19.2 15.2 现 金 流 量 表 ( 万 ) PEG 0.36 0.58 0.57 经 营 活 动 现 金 流 5975-561913 132347 PB 4.6 4.8 3.7 其 中 营 运 资 本 减 少 42981-597635 89009 EV/EBITDA 39.78 112.70 81.44 投 资 活 动 现 金 流 27496-900 -708 EV/SALES 2.50 8.30 6.75 其 中 资 本 支 出 -13698-900 -708 EV/IC 2.76 1.58 1.61 融 资 活 动 现 金 流 -26715 0-48749 ROIC/WACC 0.39 0.07 0.08 净 现 金 总 变 化 6529-562812 82890 REP 7.11 21.76 19.79 注 : 表 中 净 利 润 指 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 14
研 究 员 介 绍 : 刘 昆 : 管 理 学 硕 士, 拥 有 五 年 证 券 研 究 工 作 经 验, 具 备 证 券 投 资 咨 询 资 格 期 货 从 业 资 格 ;2006 年 底 加 入 长 城 证 券, 任 房 地 产 行 业 研 究 员 黄 清 林 : 管 理 学 硕 士, 注 册 会 计 师, 中 级 经 济 师,2005 年 至 2007 年 12 月 于 招 商 地 产 发 展 部 任 发 展 经 理,2008 年 1 月 加 入 长 城 证 券, 任 房 地 产 行 业 分 析 师 万 知 : 经 济 学 硕 士, 一 年 地 产 战 略 研 究 经 验, 出 版 证 券 投 资 专 著 一 本 ;2008 年 加 入 长 城 证 券, 任 房 地 产 行 业 研 究 员 免 责 声 明 本 报 告 由 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 ( 以 下 简 称 长 城 证 券 ) 向 其 机 构 或 个 人 客 户 ( 以 下 简 称 客 户 ) 提 供, 除 非 另 有 说 明, 所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 长 城 证 券 未 经 长 城 证 券 事 先 书 面 授 权 许 可, 任 何 机 构 和 个 人 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 和 发 布, 亦 不 得 作 为 诉 讼 仲 裁 传 媒 及 任 何 单 位 或 个 人 引 用 的 证 明 或 依 据, 不 得 用 于 未 经 允 许 的 其 它 任 何 用 途 如 引 用 刊 发, 需 注 明 出 处 为 长 城 证 券 研 究 所, 且 不 得 对 本 报 告 进 行 有 悖 原 意 的 引 用 删 节 和 修 改 本 报 告 是 基 于 本 公 司 认 为 可 靠 的 已 公 开 信 息, 但 本 公 司 不 保 证 信 息 的 准 确 性 或 完 整 性 本 报 告 所 载 的 资 料 工 具 意 见 及 推 测 只 提 供 给 客 户 作 参 考 之 用, 并 非 作 为 或 被 视 为 出 售 或 购 买 证 券 或 其 他 投 资 标 的 的 邀 请 或 向 他 人 作 出 邀 请 在 任 何 情 况 下, 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 述 的 意 见 并 不 构 成 对 任 何 人 的 投 资 建 议 在 任 何 情 况 下, 本 公 司 不 对 任 何 人 因 使 用 本 报 告 中 的 任 何 内 容 所 引 致 的 任 何 损 失 负 任 何 责 任 长 城 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易, 或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供 包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 长 城 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系, 并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后 通 知 客 户 长 城 证 券 有 权 在 发 送 本 报 告 前 使 用 本 报 告 所 涉 及 的 研 究 或 分 析 内 容 长 城 证 券 版 权 所 有 并 保 留 一 切 权 利 评 级 标 准 : 长 城 证 券 有 限 责 任 公 司 长 城 证 券 研 究 所 地 址 : 深 圳 市 福 田 区 深 南 大 道 6008 号 特 区 报 业 大 厦 16 17 层 邮 编 :518034 传 真 :86-775-83516207 北 京 办 公 地 址 : 北 京 市 西 城 区 西 直 门 外 大 街 112 号 阳 光 大 厦 9 层 邮 编 :100044 传 真 :86-10-88366650 网 址 :http://www.cgws.com 15