公司研究华侨城 A(000069)2 事件 : 公司 11 月初和深圳光明新区管委会签署战略合作框架协议, 拟打造占地约 11 平方公里绿色生态旅游区为光明小镇 12 月 8 日深华发 A 公告其控股股东武汉中恒集团与华侨城子公司展开合作, 其中包括深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目

Size: px

Start display at page:

Download "公司研究华侨城 A(000069)2 事件 : 公司 11 月初和深圳光明新区管委会签署战略合作框架协议, 拟打造占地约 11 平方公里绿色生态旅游区为光明小镇 12 月 8 日深华发 A 公告其控股股东武汉中恒集团与华侨城子公司展开合作, 其中包括深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目"

旃堰胡
7 years ago
Views:

1 [Table_MainInfo] 公司研究 / 房地产 / 房地产华侨城 A(000069) 公司研究报告证券研究报告 2016 年 12 月 14 日 [Table_InvestInfo] 投资评级买入首次覆盖股票数据 6 [Table_StockInfo] 个月内目标价 ( 元 ) 月 13 日收盘价 ( 元 ) 周股价波动 ( 元 ) 总股本 / 流通 A 股 ( 百万股 ) 8206/6122 总市值 / 流通市值 ( 百万元 ) 58424/43587 主要估值指标 [Table_PePbInfo] E 2017E 市盈率市净率市销率 EV/EBITDA 分红率 (%) 相关研究 [Table_ReportInfo] 年末深圳再添项目, 文旅地产稳健推进 [Table_Summary] 投资要点 : 事件 :2016 年 11 月和 12 月华侨城在深圳宝安区光明新区先后拿下光明小镇项目 (11 平方公里 ) 的开发权, 以及深华发开展合作开发华发工业区的旧改项目 2016 年最后两个月获得深圳光明新区两个项目 : 1) 光明小镇 : 华侨城集团和光明新区管委会签署战略合作框架协议获得光明新区 11 平方公里的片区升级开发权集团拟以文化 + 旅游 + 城镇化为战略主线, 升级现有的公园游乐场高尔夫球场等老牌生态旅游资源, 同时依托当地区域的山水田林生态景观和古村落人文景观, 打造具有华侨特色的多功能生态旅游度假区集团拟出资 50 亿元成立项目公司, 按照亿的投资规模打造光明小镇市场表现 [Table_QuoteInfo] 华侨城 A 10.52% 2.52% -5.48% % % 海通综指 2) 华发工业旧改 : 华发工业旧改原为深华发和万科合作的旧改项目, 位于光明新区核心商务区从 2015 年 8 月获得项目以来, 因拆迁和规划设计等原因, 深华发和万科在 2016 年 12 月解除合作关系与此同时, 深华发的母公司武汉中恒集团通知将和华侨城孙公司 ( 子公司深圳华侨城和深圳市花伴里投资公司合营 ) 的恒祥基公司合作开发武汉和深圳的地产项目, 深圳的项目即为华发工业旧改华发工业旧改项目一共有四块土地, 占地面积共计 7.84 万平方米, 计容建筑面积为万平方米, 共分两期开发, 剔除保障性住房和公共配套设施, 住宅和商办总共可销售约 73.5 亿元 % 2015/ /3 2016/6 2016/9 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅 (%) 相对涨幅 (%) 资料来源 : 海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 公司前三季度业绩表现优华侨城 2016 年前三季度销售总额达 179 亿元, 同比增长 45%; 实现营业收入亿元, 同比增长 9.25%; 扣非归母净利润 28.9 亿元, 同比增长 16.5% 业绩平稳, 增长高于行业平均投资建议 : 给予买入评级公司以地产 + 旅游模式稳健发展, 在传统住宅开发上面叠加生态旅游开发并将业务延伸至城市旧改综合考虑公司 2016 年前三季度业绩表现, 分布一二线城市的充沛土地储备我们预计公司 2017 年每股收益约为 0.69 元每股 12 月 13 日收盘价为 7.12 元, 2017 年对应 PE 为倍给予公司 2017 年 16 倍市盈率, 目标价格元给予买入评级风险提示 : 行业受政策调控下行分析师 : 涂力磊 Tel:(021) tll5535@htsec.com 证书 :S 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] E 2017E 2018E 营业收入 ( 百万元 ) (+/-)YoY(%) 9.10% 4.94% 5.41% 2.13% 12.06% 净利润 ( 百万元 ) (+/-)YoY(%) 8.31% -2.80% 12.68% 7.82% 11.50% 全面摊薄 EPS( 元 ) 毛利率 (%) 56.96% 53.19% 49.62% 49.61% 49.81% 净资产收益率 (%) 16.95% 12.10% 12.00% 11.45% 11.32% 资料来源 : 公司年报 ( ), 海通证券研究所备注 : 净利润为归属母公司所有者的净利润

2 公司研究华侨城 A(000069)2 事件 : 公司 11 月初和深圳光明新区管委会签署战略合作框架协议, 拟打造占地约 11 平方公里绿色生态旅游区为光明小镇 12 月 8 日深华发 A 公告其控股股东武汉中恒集团与华侨城子公司展开合作, 其中包括深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目图 1 深圳市, 公明街道和光明新区生态旅游开发区华侨城光明小镇项公明街道旧改项目资料来源 : 百度地图截图海通证券研究所点评 : 1. 关于深圳光明新区. 光明新区位于深圳市西北部宝安区, 下辖光明街道公明街道新湖街道凤凰街道玉塘街道马田街道六个街道办事处, 总面积约 156 平方公里, 常住人口约 50 万人其中, 公明街道下辖面积约 23.6 平方公里, 常驻人口万人, 年生产总值占光明新区总值的 80% 以上 1.1) 光明小镇项目 500 至 1000 亿元打造光明文旅小镇光明新区是国家发改委公布的第一批国家新型城镇化综合试点地区之一 1 11 月 3 日, 华侨城集团和光明新区管委会签署战略合作框架协议, 拿下光明新区 11 平方公里的片区升级开发权该项目是以大外环观光路光侨路圳辉路圳美五路公常路与行政边界围合的区域, 根据华侨城对项目的初步规划, 光明小镇项目将以文化 + 旅游 + 城镇化为战略主线光明小镇项目主要以现有的公园游乐场高尔夫球场等老牌生态旅游资源为载体, 通过华侨城市场化的运作实现配套设施和服务水平的提升此外, 项目规划拟依托当地区域的山水田林生态景观和古村落人文景观, 打造具有华侨特色的多功能生态旅游度假区华侨城集团总经理段念先表示集团将出资 50 亿元成立项目公司, 按照亿的投资规模打造光明小镇年 12 月 7 日国家发改委等十一部委发布通知, 要求新型城镇化综合试点地区要在 2016 年年底前启动, 到 2018 年取得试点任务的阶段性成果, 到 2020 年在全国范围内全面有序推广试点成功经验

3 公司研究华侨城 A(000069)3 图 2 光明小镇区域图 ( 红色框 ) 光明农场大观园光明滑草游乐园光明高尔夫球场资料来源 : 百度地图截图海通证券研究所 1.2) 公明街道华发工业区的旧改项目深华发公明旧改项目迎来新合作伙伴华侨城深圳光明区公明街道华业工业旧改项目原为深华发和武汉中恒集团深圳万科和万科光明地产于 2015 年 8 月 26 日签立合作协议拟共同开发经营的 2016 年 12 月 8 日深华发公告光明新区华业旧改项目进展报告, 报告称深华发和万科和万科光明合作期间由于拆迁和项目规划方面存在矛盾, 项目进展一直停滞不前 2016 年 12 月, 深华发董事会同意解除与深圳万科和万科光明签署的相关协议与此同时, 深华发控股公司武汉中恒集团子公司和华侨城集团子公司深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司 ( 恒祥基公司 ) 在武汉和深圳展开合作, 其中深圳地块即为深圳光明区公明街道华业工业旧改项目公明街道权益占比为深华发 50.5%, 武汉中恒集团和华侨城共计 49.5%

4 公司研究华侨城 A(000069)4 图 3 公明街道华发工业区公明街道华发工业区资料来源 : 百度地图截图海通证券研究所旧改项目建面共计 45 万平方米, 销售额或可达到 73 亿元华发工业旧改项目一共有四块土地, 占地面积共计 7.84 万平方米, 计容建筑面积为万平方米, 共分两期开发按照 2016 年 12 月深圳宝安区公明街道在售楼盘的住宅价格以及深华发在 2015 年收购资产时专业评估员对商业出售价格的估值计算, 剔除保障性住房和公共配套设施, 住宅和商办总共可销售约 73.5 亿元表 1 光明新区公明街道华发工业旧改项目占地面积 ( 万平方米 ) 容积率计荣建筑面积 ( 万平方米 ) 华发工业旧改开发建筑业态销售价格 ( 元每平米 ) 住宅商业办公商务公寓保障性住房公共配套资料来源 : 深华发深圳中恒华发股份有限公司关于深圳光明新区公明街道华发片区更新单元城市更新项目推进实施暨关联交易进展公告, 海通证券研究所恒祥基公司是华侨城旗下专做项旧改的合营公司恒祥基公司原为深圳市花伴里投资股份有限公司的全资子公司 2016 年 6 月 19 日华侨城集团通过全资子公司深圳华侨城房地产有限公司收购了恒祥基公司 51% 股权恒祥基公司是一家民营企业, 主要从事深圳的旧村和旧城改造, 业务涵盖商品住宅公寓商业写字楼厂房等, 兼具经验和资源优势华侨城收购恒祥基公司时, 恒祥基公司已有的主要资产包括沙井后亭旧改项目水门拆迁返还地项目龙胜旧改项目沙井后

5 公司研究华侨城 A(000069)5 亭工改商项目新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目, 已获土地证的占地面积为 3.65 万平方米, 专项规划已批复及申报中的可售面积为万平方米截至本报告, 武汉中恒集团和恒祥基公司在华业工业旧改项目的权益划分未公布, 但无疑为恒祥基公司进一步增添项目储备 2. 关于华侨城公司 2016 年前三季度销售同比增长 45% 华侨城 2016 年前三季度销售总额达 179 亿元, 同比增长 45%; 实现营业收入亿元, 同比增长 9.25%; 扣非归母净利润 28.9 亿元, 同比增长 16.5% 业绩平稳, 增长高于行业平均土地储备方面, 公司 2015 年年底累计土地储备万平方米, 规划总面积万平方米进入 2016 年以后, 公司在 2 月通过公开竞拍的方式获得与华润臵地联合获得上海闸北区天目社区开发地块, 获得 6.57 万平方米土地, 华侨城权益占比 50%;8 月和招商蛇口中标深圳国际会展中心 ( 一期 ), 获得万平方米土地, 计容建筑面积万平方米, 华侨城权益占比 50% 截至本报告, 华侨城共有权益土地储备 238 万平方米, 权益规划建面 497 万平方米, 土地储备充沛表 2 光明新区公明街道华发工业旧改城市权益土地面积 ( 万平方米 ) 权益规划建筑面积 ( 万平方米 ) 规划建筑面积占比 (%) 总计 % 北京 % 南京 % 宁波 % 顺德 % 重庆 % 上海 * 0.99% 深圳 ( 招商蛇口 ) % 资料来源 : 华侨城 2016 年 6 月跟踪评级公告, 海通证券研究所关于公司未来盈利预测公司的主营收入来源于房地产旅游业和包装业务其中房地产和旅游业务的收入近三年 ( 年 ) 占总营业收入的 98% 左右, 毛利率稳定在 53% 以上 ; 包装纸业务的销售占比不到 2%, 近五年 ( 年 ) 平均年增长率为 1.87%, 每年涨跌有波动由于公司以旅游 + 地产的模式运营, 我们将房地产和旅游销售两部分合起来做整体盈利预测, 未来每年毛利率的预测值为前三年毛利率的平均值同理, 包装业务的销售收入年增长率和毛利率均为前三年平均值表 3 华侨城分项业务预测 E 2017E 2018E 房地产和旅游销售销售收入 ( 百万元 ) 31, , , , 同比增长 / 减少 (YoY%) 4.86% 5.04% 2.11% 12.33% 毛利率 (%) 57.67% 53.24% 50.62% 50.61% 包装业务销售收入 ( 百万元 ) 同比增长 / 减少 (YoY%) -1.11% 5.79% 2.53% 1.79% 毛利率 (%) 11.44% 11.56% 11.57% 11.53% 资料来源 :Wind, 海通证券研究所

6 公司研究华侨城 A(000069)6 表 4 公司盈利预测表 E 2017E 一营业总收入 ( 百万元 ) 二营业总成本 ( 百万元 ) 三营业利润 ( 百万元 ) 加 : 营业外收支 ( 百万元 ) 四利润总和 ( 百万元 ) 五净利润 ( 百万元 ) 减 : 少数股东损益 ( 百万元 ) 六归属母公司所有者净利润 ( 百万元 ) 股本 ( 百万股 ) 每股收益 ( 元 / 股 ) 资料来源 :Wind, 海通证券研究所投资建议 : 给予买入评级公司以地产 + 旅游模式稳健发展, 在传统住宅开发上面叠加生态旅游开发并将业务延伸至城市旧改 2016 年月, 华侨城在深圳西北宝山区光明新区获得 11 平方公里文旅生态开发权和城镇中心区华发工业园的旧改的合作开发机会公司 2016 年前三季度业绩表现优秀, 土地储备充沛 2016 年新增土地位于上海和深圳两个一线城市, 长期具备一定抗风险能力我们预计公司 2017 年每股收益约为 0.69 元 12 月 13 日收盘价为 7.12 元, 2017 年对应 PE 为倍给予公司 2017 年 16 倍市盈率, 目标价格元给予买入评级表 5 可比公司估值公司名称 2016 年 12 月 13 日收盘价 EPS( 元 / 股 ) PE( 倍 ) ( 元每股 ) E 2017E E 2017E SZ 宋城演艺 SZ 荣盛发展平均 SZ 华侨城 * 可比公司 EPS 和 PE 均取自 Wind 一致预期资料来源 :Wind, 海通证券研究所风险提示 : 行业受政策调控下行

7 公司研究华侨城 A(000069)7 财务报表分析和预测 [Table_ForecastInfo] 主要财务指标 E 2017E 2018E 利润表 ( 百万元 ) E 2017E 2018E 每股指标 ( 元 ) 营业总收入每股收益营业成本每股净资产毛利率 % 53.19% 49.62% 49.61% 49.81% 每股经营现金流营业税金及附加每股股利营业税金率 % 19.78% 20.39% 20.18% 20.25% 价值评估 ( 倍 ) 营业费用 P/E 营业费用率 % 3.76% 3.88% 3.84% 3.85% P/B 管理费用 P/S 管理费用率 % 6.71% 6.51% 6.58% 6.55% EV/EBITDA EBIT 股息率 (%) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 财务费用盈利能力指标 (%) 财务费用率 % 2.47% 0.00% 0.00% 0.00% 毛利率 53.19% 49.62% 49.61% 49.81% 资产减值损失净利润率 16.27% 16.48% 16.47% 16.37% 投资收益净资产收益率 12.10% 12.00% 11.45% 11.32% 营业利润资产回报率 4.02% 4.32% 4.42% 4.53% 营业外收支投资回报率 9.31% 8.73% 8.77% 9.46% 利润总额盈利增长 (%) EBITDA 营业收入增长率 4.94% 5.41% 2.13% 12.06% 所得税 EBIT 增长率 -4.28% % 2.98% 12.89% 有效所得税率 % 28.48% 28.45% 28.46% 28.46% 净利润增长率 -6.22% 6.80% 2.10% 11.36% 少数股东损益偿债能力指标归属母公司所有者净利润资产负债率 63.3% 60.3% 57.8% 56.7% 扣除非经常性损益净利润流动比率速动比率资产负债表 ( 百万元 ) E 2017E 2018E 现金比率货币资金经营效率指标应收款项应收帐款周转天数存货存货周转天数其它流动资产总资产周转率流动资产合计固定资产周转率长期股权投资固定资产在建工程无形资产现金流量表 ( 百万元 ) E 2017E 2018E 非流动资产合计净利润资产总计折旧摊销短期借款营运资金变动应付账款经营活动现金流预收账款固定资产投资其它流动负债无形资产投资流动负债合计资本支出长期借款投资活动现金流其它长期负债债务变化非流动负债合计股票发行负债总计融资活动现金流实收资本现金净流量普通股股东权益公司自由现金流少数股东权益股权自由现金流负债和所有者权益合计备注 : 表中计算估值指标的收盘价日期为 12 月 13 日资料来源 : 公司年报 (2015), 海通证券研究所

8 公司研究华侨城 A(000069)8 信息披露分析师声明涂力磊 [Table_Analysts] 房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 以勤勉的职业态度, 独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息, 本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解, 清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明分析师负责的股票研究范围 [Table_Stocks] 重点研究上市公司 : 荣盛发展, 浦东金桥, 海航基础, 黑牡丹, 中国国贸, 顺发恒业, 新湖中宝, 中国恒大,*ST 中企, 西藏城投,*ST 亚星, 福星股份, 绵世股份, 格力地产, 天健集团, 万通地产, 金科股份, 中华企业, 莱茵体育, 万业企业, 中洲控股, 北京城建, 金融街, 彩生活, 招商蛇口, 京汉股份, 蓝光发展, 华发股份, 金地集团, 青岛金王, 张江高科, 北辰实业, 栖霞建设, 鲁商臵业, 南国臵业, 华联控股, 万里股份, 天保基建, 宋都股份, 亚通股份, 华鑫股份, 大名城, 保利地产, 华夏幸福, 中南建设, 万科 A, 陆家嘴, 首开股份, 新城控股, 恒大地产, 上海临港, 天津松江, 嘉宝集团, 广东明珠, 阳光城, 滨江集团, 中路股份, 大港股份, 苏州高新, 市北高新, 泰禾集团, 南京高科, 世联行, 银润投资, 城投控股投资评级说明 1. 投资评级的比较标准类别评级说明投资评级分为股票评级和行业评级买入个股相对大盘涨幅在 15% 以上 ; 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅为基准 ; 增持个股相对大盘涨幅介于 5% 与 15% 之间 ; 股票投资评级中性个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 5% 之间 ; 减持个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 -15% 之间 ; 卖出个股相对大盘涨幅低于 -15% 2. 投资建议的评级标准增持行业整体回报高于市场整体水平 5% 以上 ; 报告发布日后的 6 个月内的公司股价 ( 或行行业整体回报介于市场整体水平 -5% 与 5% 业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨行业投资评级中性之间 ; 跌幅减持行业整体回报低于市场整体水平 5% 以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险, 投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考, 不构成投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下, 海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送, 未经海通证券研究所书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容, 务必联络海通证券研究所并获得许可, 并需注明出处为海通证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可, 海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013