广州市房地产市场月报 2015 年 12 月

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2 广州市房地产市场月报 2015 年 12 月

3 目录一政策动态... 4 二广州市场资讯... 5 三广州市房地产市场分析... 7 ( 一 ) 土地市场住宅用地市场持续高温, 商办用地市场则表现平淡土地出让与成交情况热点土地解读... 7 ( 二 ) 新建商品住宅市场 12 月供求量价创新高使全年完美收官新增预售供应成交分析存量分析 ( 三 ) 商业市场新增预售供应成交分析存量分析 ( 四 ) 办公市场新增预售供应成交分析存量分析 ( 五 ) 总结与展望... 12

4 一政策动态中央经济会议要求房地产业去库存一年一度的中央经济工作会议, 于 2015 年 12 月 18 日至 21 日在北京举行时隔两年后, 中央经济工作会议再次提及房地产问题, 并提出要适当降低商品住房价格, 同时, 要取消过时的限制性措施这次的中央经济工作会议, 提出要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求, 通过加快农民工市民化, 扩大有效需求, 打通供需通道, 消化库存, 稳定房地产市场要落实户籍制度改革方案, 允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户, 使他们域内无自有产权住房且租赁住房的, 夫妻双方均可申请提取住房公积金用于支付房租根据新规, 职工租住商品房的, 提供本人身份证及夫妻双方名下无自有产权证明, 无需合同也无需发票, 即可申请提取每人每月不超过 600 元的公积金用于支付房租 ( 即双方每月最高可提取 1200 元 ), 可提取额度从 2015 年 1 月起核算如按实际房租提取则仍需提交房屋租赁登记备案证明房租发票原件及复印件等材料, 且单人最高额度不超过元租住公共租赁住房的, 可提供本人身份证租赁合同和租赁发票, 按每月实际房租支出申请提取形成在就业地买房或长期租房的预期和需求要明确深化住房制度改革方向, 以满足新市民住房需求为主要出发点, 以建立购租并举的住房制度为主要方向, 把公租房扩大到非户籍人口要发展住房租赁市场, 鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房, 成为租赁市场的房源提供者, 鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略, 适当降低商品住房价格, 促进房地产业兼并重组, 提高产业集中度要取消过时的限制性措施广州放宽租房提取住房公积金条件广州市住房公积金管理委员会于 12 月 25 日发出通知, 放宽租房提取住房公积金条件, 支持职工使用住房公积金职工在广州连续足额缴存满 3 个月, 本人及其配偶在广州行政区 4

5 二广州市场资讯发改委猛批 215 城交通规划, 重点建设广州站新塘站南沙港 12 月, 发改委和交通运输部联合发布了城镇化地区综合交通网规划, 批准 21 个城镇化地区的综合交通网规划, 涵盖了 215 个城市其中, 珠江三角洲地区的交通网络规划区域包括广州深圳珠海佛山东莞中山江门惠州肇庆等未来应构建以广深广珠城际轨道交通京港澳 (G4) 大广(G45) 沈海 (G15) 等高速公路为骨干,G107 G205 G324 等国道为基础, 珠江三角洲内河高等级航道网为补充, 广州深圳珠海综合交通枢纽为支点的三角形快速城际交通网至 2020 年, 城际铁路运营里程约 1400 公里 ( 其中, 利用路网铁路 250 公里, 新建城际铁路 440 公里 ), 覆盖全部节点城市 (9 个 ) 和 40% 左右的县 ( 市 ), 重点建设广州至汕头高铁广佛江珠中南虎 ( 南沙至虎门段 ) 肇南 ( 南沙至肇庆段 ); 新建和改扩建国家高速公路约 430 公里 ; 内河高等级航道成网运行建成广州深圳城市轨道交通网络和东莞佛山城市轨道交通网络主骨架建设广州市域 ( 郊 ) 铁路, 并将建设广州站广州新塘站铁路枢纽广州港南沙港区港口枢纽改扩建广州机场拓宽广州港深水航道广州新白云国际机场第二高速先行工程开工 12 月 31 日, 广州新白云国际机场第二高速公路先行工程高增枢纽互通立交开工建设机场第二高速起点位于花都区花东镇富力金港城南侧 ( 与机场高速公路北延线相接 ), 终点位于天河区环城高速公路奥体互通立交 ; 项目大致以北二环高速公路为界, 划分为北段工程和南段工程目前开工建设的北段工程起于花都区花东镇金港互通立交, 终于龙归镇夏良村旁 ( 与国道 G106 相接 ), 总长约 21.4 公里, 按双向八车道高速公路标准建设, 设计速度为 100 公里 / 小时, 投资估算总额为亿元 ; 共设置桥梁米 /15 座 ( 含互通立交主线桥 ), 特长隧道 3200 米 /1 座, 设置金港城 ( 枢纽 ) 王庄机场北钟港机场 T3( 枢纽 ) 高增( 枢纽 ) 北村( 枢纽 ) 夏良 8 处互通立交 ; 设管养中心 1 处机场第二高速是广州城区通往机场的第二条高速通道, 是广州新的北出口通路它的建设, 将有利于缓解现有机场高速公路交通压力, 增强机场及周边地区集疏运通道通行能力, 对加快空港经济区发展进一步完善广州高速公路网布局强化机场综合交通枢纽功能提升广州国家中心城市地位具有重要意义地铁广佛线二期通车, 沿线楼盘业主立马加价卖房地铁广佛线二期于 12 月 28 日正式通车, 从佛山魁奇路到广州海珠区沙园原来通过换乘需时 78 分钟, 而开通后需时仅 39 分钟, 行程时间整整缩短了一半广佛线二期在荔湾区芳村设有沙涌鹤洞两个站, 加上原有的西朗站, 对鹤洞广钢新 5

6 城等区域产生利好, 再加上该区域一手新货的推出和不久前广钢新城地块的出让, 令优质小区二手房盘源升价, 如四季花园 80 m2的两房, 之前业主放盘价 160 万 -170 万元, 而在广钢新城地块出让后, 业主叫价马上升至 180 万元佛山方面, 桂城千灯湖金融高新区附近, 是广州客最集中的区域之一, 目前该区域楼市潜在购房群体当中约七成是广州客对比起以自住需求为主导的业主与买家, 投资型业主的取态则更为进取, 部分持有广佛线沿线公寓的投资型业主已着手涨价如广佛线南桂路站附近的桂南名都, 不少业主都持有多套公寓单位投资, 年中的时候由于对后市走势预期不确定, 因此愿意以较笋的价格放售套现, 当时桂南名都 50 m2的公寓成交价 52 万元左右不过, 现时业主心态转强, 再加上广佛线二期开通的利好消息刺激, 有业主已将放盘价上调至 58 万元南桂路站附近除了桂南名都涨价外, 周边如鹿璟村等楼盘也有部分放售房源价格上调了 5% 左右 12 月也超过了一成, 成交均价也上涨 1.85 个百分点广州二手房数据中心统计,11 月全市豪宅网签 460 宗, 环比大涨 16.16%, 成交数量连续两个月显著上涨这些豪宅大部分集中在天河区和越秀区, 尤其是天河的珠江新城天河北板块海珠的滨江东板块越秀的东风东和淘金板块的豪宅最受欢迎今年上半年, 珠江新城的投资客相对集中, 占比接近总客源的五成下半年投资客人数开始急剧回落, 买家回归理性, 但每月均价升幅明显滨江东也是著名的豪宅聚集地, 甚至被称为豪宅一条街滨江东的房源普遍以自住为主, 较少投资型客户, 因此滨江东全年均价变化不大, 维持在 3 万元 / m2上下滨江东的房源以中大户型为主, 中高端小区 100 m2的房源维持在 300 万元以上此外, 随着全面二孩政策的推出, 更多有实力的客户将目标锁定在高品质的学位房物业上, 越秀区和天河区表现更为明显例广州二手豪宅市场年末表现亮眼, 成交量显著回升广州二手豪宅市场在 12 月表现抢眼据统计数据显示,300 万元总价段的物业成交占比较 11 月环比上涨 2.7 个百分点, 快接近总如君汇世家东风广场等, 一方面明年 5 月份即为小学入学报名时间, 需要趁早定下来 ; 同时, 二孩政策使得学位房的需求更为紧张, 客户也担心明年涨价, 目前东风广场的优质二手房已经接近 5 万元的单价体市场的 1/4, 且成交套均价为 515 万元, 也较 11 月环比上涨 14.48%; 单价在 3 万元以上的楼盘,12 月成交占比提升了 4.4 个百分比, 且成交的单价为元 / m2, 环比上涨 3.18%; 面积在 144 m2以上的非普通住宅成交占比在 6

7 三广州市房地产市场分析 ( 一 ) 土地市场住宅用地市场持续高温, 商办用地市场则表现平淡 1 土地出让与成交情况 2015 年 12 月份广州市共有 7 宗土地公开出让并成交, 总成交金额约亿元, 同比增长 %, 环比则减少 78.35%; 总成交面积约万m2, 同比增长 %, 环比则减少 2.12% 图年 1 月年 12 月广州市土地成交走势 AH 地块, 楼面地价约元 / m2 2 宗工业用地均位于南沙区,2015NGY-7 地块地面价约 620 元 / m2,2015ngy-8 地块地面价约 580 元 / m2 2 热点土地解读广州土拍史上最持久一战, 时长 5 小时 +149 轮竞价 12 月 18 日, 黄埔区亨元岗地块进行网上竞价出让, 经过近五个小时共计 149 轮网上竞价, 最终广州市万卓置业有限公司以约 37.9 亿元把此地收入囊中, 折合楼面地价元 / m2, 溢价率高达 71% 黄埔区亨元岗地块总用地面积 m2, 可建设用地面积 m2 ( 含净用地面积 m2的小学用地 ), 地块用途为二类居住用地小学建设用地及商业设施用地, 其中小来源 : 广州国土资源和房屋管理局网站公布数据统计学建设需按 24 班小学规范规模控制, 总起拍价万元, 折合起始楼面地价 6000 元 / 12 月, 住宅用地市场继续高烧不退, 黄埔区亨元岗地块吸引 4 家房企参与网上竞价, 溢价 71% 成交 ; 商办用地市场则表现平淡, 不少出让的地块都设置了严苛的限制条件, 因此大多底价成交 12 月出让并成交的土地包括 1 宗住宅用地 4 宗商办用地 2 宗工业用地其中,1 m2 公告显示, 此地块目前由富贵城贸易有限公司广州富贵城工业厂房开发有限公司控制并围蔽, 地块内有 1 栋三层临建, 土地已平整, 该地块成交后由上述两家公司负责按现状 ( 含 1 栋三层临建 ) 交地宗住宅用地为黄埔区的亨元岗地块, 楼面地价约元 / m2 4 宗商办用地分别来自南沙区的 2015NJY-13 地块, 楼面地价约 4098 元 / m2 ; 黄埔区的知识城南起步区 ZSCN-D3-1 地块和永和区 YH-A4-5 地块, 楼面地价分别约 2030 元 / m2和 3450 元 / m2 ; 海珠区的琶洲 A 区 7

8 ( 二 ) 新建商品住宅市场 12 月供求量价创新高使全年完美收官 1 新增预售供应 12 月, 广州批准预售新建商品住宅套共约万m2, 同比环比分别增长 42.62% 和 135.2%, 创年内新高本月, 中心六区的黄埔新增供应环比大幅增长 %, 达 2234 套约万m2, 主要来自广州绿地城其他区域则只有零星供应外围五区的花都南沙增城供应井喷, 环比增长均超过 200% 其中, 花都区新批准预售房源 4815 套约万m2, 仅万达文化旅游城就有 4054 套批准入市 ; 南沙区新批准预售房源 2615 套约万m2, 主要来自越秀滨海御城等项目 ; 增城区新批准预售房源 3952 套约万m2, 主要来自碧桂园凤凰城西福蓝湾等项目图年 1 月年 12 月广州新增供应一手住宅面积 12/5 保利红馆番禺 12/5 12/6 12/12 敏捷绿湖国际城碧桂园凤凰城云峰学府花园增城增城花都 12/12 狮城国际花都 12/18 12/19 12/19 珠江岭南公馆万达文化旅游城越秀滨海御城白云花都南沙 12/26 西福蓝湾增城 12/26 欧亚公馆增城 12/26 学府名都增城 12/26 珠江壹城从化 m2二房至三房带装修 m 二房至三房带装修 m 三房至四房带装修 m2一房至三房 6300 毛坯 m 二房至四房带装修 m 平墅带装修 m2一房至四房 9800 毛坯 m 三房带装修 m2二房至四房 8600 毛坯 m 三房至四房带装修 m2二房至三房 9500 毛坯 m 三房至四房带装修来源 : 市场调研据不完全统计,12 月新入市或推新货的项目约 13 个其中, 增城区的碧桂园凤凰城和花都区的万达文化旅游城两个项目表现突出 12 月 6 日, 碧桂园凤凰城在断货两年后推出全新洋房组团星悦, 货量约 750 套, 折后带装修售价在万 / m2之间星悦由 5 栋 30 层高住宅组成, 主打四个户型, 分别是 97 m2的 3 房 2 厅 1 卫,110 m2的 3 房 2 厅 2 卫, 120 m2的 3 房 2 厅 2 卫, 以及 140 m2的 4 房 2 厅 2 卫, 采用南北对流或纯南向设计本次开盘吸引千人到访, 当天去化率约 90% 12 月份广州市新开盘 / 推新的商品住宅项目见下表 : 开盘时间 12/5 项目名称区域主推户型金融街融穗御府黄埔 m2二房至三房价格 ( 元 / m2 ) 带装修万达文化旅游城于 12 月 19 日首推住宅产品,A1 区和 A3 区的 m2高层住宅涵盖一房至四房产品, 毛坯均价约 9800 元 / m2, 推货约 3000 套本次开盘吸引近万人到场, 当天去化率约 87%, 揽金 23 亿 8

9 2 成交分析图年 12 月份广州市各区一手住宅成交情况广州新建商品住宅市场成交再次呈现年末翘尾态势,12 月成交量价在 11 月基础上再创新高, 收官之战完美结束本月, 全市新建商品住宅网签共套约万m2, 网签面积同比环比分别增长 10.99% 和 30.43%, 创近年单月新高全市网签均价约元 / m2, 同比环比分别上升 7.89% 和 3.1% ( 见图 3) 图年 1 月年 12 月广州一手住宅成交走势房价方面, 中心六区继续走强, 各区成交均价都不同程度上涨, 其中荔湾区天河区白云区的涨幅更超过 10% 外围五区则以稳为主, 坚持低价走量表年 12 月份广州市一手住宅网签面积前十排名项目名称网签面积 ( m2 ) 网签套数网签均价 ( 元 / m2 ) 1 万达文化旅游城 139,660 1,328 9,883 2 碧桂园凤凰城 74, ,203 按区域统计, 中心六区中的荔湾区天河区白云区在珠光御景壹号龙湖首开天宸原著珠江岭南公馆等多个改善型项目推新的拉动下, 成交量环比均猛增超过 50% 外围五区的成交量较上月不同程度增长增城区成交量最大, 共 2201 套约万m2 ; 其次是花都区, 共 2330 套约万m2, 仅万达文化旅游城单个项目就网签 1328 套约万m2 3 珊瑚天峰 59, ,579 4 保利越秀岭南林语 25, ,450 5 珠光御景壹号 25, ,211 6 万科金色梦想 22, ,375 7 雅居乐剑桥郡 22, ,495 8 雅居乐富春山居 19, ,441 9 雅居乐小院流溪 17, , 中海誉城 16, ,397 各楼盘成交量,12 月份广州一手住宅网签面积前十楼盘如表 4 所示 12 月的完美收官主要依赖于政策推动下改善性需求的崛起, 珠光御景壹号雅居乐富春山居等改善型项目纷纷闯进以往被刚需项目占据的前十榜单 ( 热点楼盘解读 ) 广州万达文化旅游城位于花都区中轴线 CBD 平步大道与曙光路交汇处万达文化旅游城总投资达到 500 亿, 是万 9

10 达集团唯一一个布局一线城市的万达城项目, 总占地约 51 万m2, 总建筑面积约 109 万m2 其中 A1 A2 A3 区为住宅区, 共占地近 17 万m2, 总建筑面积近 59 万m2, 目前主推 m2高层住宅, 涵盖一房至四房产品, 毛坯均价约 9800 元 / m2 3 存量分析截至 12 月末, 广州可售新建商品住宅约万m2, 环比增长 2.56%, 以最近 12 个月平均销售万m2计算, 广州目前一手住宅库存去化周期为个月, 较 11 月末延套共约万m2, 供应面积同比环比分别增长 93.38% 和 42.95% 其中, 花都区的供应量最大, 共 890 套约 5.08 万m2 ; 其次是番禺区, 共有 609 套约 4.28 万m2 2 成交分析 12 月, 广州商业物业成交 991 套约 7.46 万m2, 成交面积同比环比分别增长 2.84% 和 125.6%; 成交均价约元 / m2, 同比环比分别下降 30.38% 和 3.66% 图年 1 月年 12 月广州市商业物业成交走势图长了 0.11 个月, 库存保持在 8-12 个月的合理水平从各区看, 越秀天河白云黄埔从化五区的去化周期已低于 8 个月, 供不应求之势初显库存量最大的是花都区, 同时也是全市唯一一个去化周期超过 12 个月的区域, 达个月, 供应量大交通便捷度较差是区域库存压力至今仍未得到有效缓解的主要原因图年 1 月年 12 月广州一手住宅库存与其中, 位于番禺区的金龙城项目和黄埔区的萝岗奥园广场项目本月网签均超过 6000 m2, 居全市前列图年 12 月份广州市各区商业物业成交情况去化周期 ( 三 ) 商业市场 1 新增预售供应 12 月份, 广州商业物业新批准预售存量分析截止 12 月末, 广州一手商铺存量为套, 面积为万m2, 较 11 月末增加 1.51% 各区一手商业物业存量如图 8: 黄埔区存量最大, 其可售面积约万m2, 占全市比 10

11 例为 21%; 其次增城区, 其可售面积约万m2, 占全市比例为 20% 图年 12 月份广州市各区商业物业可售面积占比天河区的万科云项目公寓产品万科云城米酷, 主打 m2平层公寓和 m2 LOFT 公寓, 平层公寓带装修销售均价元 / m2 LOFT 公寓带装修销售均价元 / m2, 本月网签 1771 套约 4.1 万m2, 成为 12 月销冠图年 12 月份广州市各区办公物业成交情况 ( 四 ) 办公市场 1 新增预售供应 12 月份, 广州办公物业供应 7280 套约万m2, 供应面积环比增加 18.76%, 约 65% 的新增供应来自天河区其中, 位于智慧城板块的万科云项目, 分别有 5502 套约 11.3 万m2公寓产品和 291 套约 2.73 万m2写字楼产品取得预售证 ; 位于珠江新城板块的恒大珺睿共计有 362 套约 3.61 万m2 LOFT 公寓入市 2 成交分析 12 月份, 广州办公物业成交 4681 套约万m2, 成交面积同比减少 2.89%, 环比则增长 88.44%; 成交均价元 / m2, 同比 3 存量分析截至 12 月末, 广州市可售办公物业总量为套, 面积约万m2, 环比减少 4.52% 各区一手办公物业存量如图 11: 天河区存量最大, 其可售面积约万m2, 占全市比例为 25%; 其次番禺区, 其可售面积约 30.4 万m2, 占全市比例为 17% 图月份广州市办公物业可售面积区域分布环比分别上升 32.79% 和 5.89%( 如图 9) 图年 1 月年 12 月广州市办公物业成交走势图 11

12 ( 五 ) 总结与展望 2015 年, 广州楼市以去库存为主调, 市场以稳价出货为目标, 在政策利好的带动下, 销售整体良好, 全年一手住宅累计成交达万m2, 同比增长 30.37%, 超越 2013 年的万m2成为历史新高价格则整体变化不大, 全年成交均价元 / m2, 同比微涨 1.26% 展望 2016 年, 宏观经济形势仍然不容乐观, 经济增长仍需房地产行业托底, 因此宏观政策面仍将维持宽松局面, 甚至不排除有短时扶持性政策, 预期广州楼市整体销售将维持高位运行不过, 今年改善型需求集中爆发, 提前释放, 而 2016 年经济下行压力不减, 居民收入难有大范围提升, 因而整体改善型需求在 2015 年基础上继续上行几无可能, 而会回归常态房价方面, 土地市场愈加火热, 房价自然也将水涨船高, 加之作为一线城市的广州, 庞大的需求人口基数仍将支撑着楼市强劲的购房需求, 因此未来房价上涨动力充足总体而言, 预计 2016 年广州楼市成交量将在 2014 年与 2015 年水平之间, 价格仍将呈现稳步上扬态势 12

地方楼市再现政策放松 ; 房企融资积极政策 : 广州 : 公积金放宽提取条件 : 可提取支付房租济南 :90-144m2普通住房契税减半 : 佳兆业正在走出债务泥潭 ; 碧桂园拟进军旅游地产七大房企通过境外贷款发行债券等形式拟融资 ; 其中旭辉恒大分别成功融资 2.59 亿和 97 亿

地方楼市再现政策放松 ; 房企融资积极政策 : 广州 : 公积金放宽提取条件 : 可提取支付房租济南 :90-144m2普通住房契税减半 : 佳兆业正在走出债务泥潭 ; 碧桂园拟进军旅游地产七大房企通过境外贷款发行债券等形式拟融资 ; 其中旭辉恒大分别成功融资 2.59 亿和 97 亿 Guang Zhou 合富辉煌广州一周资讯 2015/12/21-2015/12/27 合富辉煌 ( 中国 ) 市场研究中心联系人 : 冯佩云联系电话 :13808876893 Email:windy.feng@hope733.com 地方楼市再现政策放松 ; 房企融资积极政策 : 广州 : 公积金放宽提取条件 : 可提取支付房租济南 :90-144m2普通住房契税减半 : 佳兆业正在走出债务泥潭