2016年一季度广州房地产市场分析

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1 2014 市场研究报告 [2016 年一季度广州房地产市场分析 ] 2016 年一季度, 面对错综复杂的国际形势和持续较大的经济下行压力, 全国上下共同努力, 大力推进供给侧结构性改革, 经济运行延续了稳中有进的发展态势, 一些主要指标出现积极变化, 国民经济开局良好,GDP 同比增长 6.7% 为稳定经济局面, 一季度房地产行业迎来了较多的政策利好, 包括降准 大部分城市首付下调 契税下调等, 并享受了超常规信贷带来的低利率 宽额度的优惠, 多地房地产企稳, 一线城市及部分二线城市迎来量价齐涨 广州作为一线城市, 仍然执行较严格的限购限贷政策, 但整体环境宽松 受春节因素影响, 一季度环比四季度量跌价微升, 而优于去年同期,3 月份迅速放量, 出现了 楼市小阳春 2016 年一季度, 广州市一手住宅物业共成交 套, 累计 万m2, 均价 元 / m2, 环比增长 :-24.24% % 2.52% 展望二季度, 如若大环境保持稳定, 广州房地产将继续稳中有升 广东南粤房地产与土地评估有限公司电话 : 传真 : 地址 : 天河区先烈东路 190 号粤海凯旋大厦 9 楼

2 目录 一 宏观经济... 1 ( 一 ) 全国 2016 年一季度 GDP 增长 6.7%, 房地产开发投资增长 6.2%... 1 ( 二 ) 广东 2016 年一季度 GDP 增长 7.3%, 房地产开发投资增长 12.8%... 2 ( 三 ) 广州 2016 年一季度 GDP 增长 8%, 固定资产投资增长 15%... 3 二 房地产政策回顾... 4 三 房地产市场分析 ( 一 ) 土地市场 ( 二 ) 商品住宅 ( 一手 ) 市场 ( 三 )2016 年一季度广州市存量住宅市场分析 ( 四 ) 商业 写字楼市场 四 广州市房地产市场展望 ( 一 ) 未来土地供应预测 ( 二 ) 未来商品住宅供应预测 ( 三 ) 未来房地产价格预测 附表 :2016 年 1-3 月广州土地交易明细 广东南粤房地产与土地评估有限公司 2

3 2016 年一季度广州房地产市场分析 一 宏观经济 ( 一 ) 全国 2016 年一季度 GDP 增长 6.7%, 房地产开发投资增长 6.2% 今年以来, 面对错综复杂的国际形势和持续较大的经济下行压力, 全国上下共同努力, 在适度扩大总需求的同时, 大力推进供给侧结构性改革, 经济运行延续了稳中有进的发展态势, 结构调整深入推进, 新兴动能加快积聚, 一些主要指标出现积极变化, 国民经济开局良好 国家统计局发布数据, 初步核算,2016 一季度国内生产总值 (GDP) 亿元, 按可比价格计算, 同比增长 6.7% 分产业看, 第一产业增加值 8803 亿元, 同比增长 2.9%; 第二产业增加值 亿元, 增长 5.8%; 第三产业增加值 亿元, 增长 7.6% 以 2015 年价格计算, 今年一季度 GDP 增量为 9851 亿元, 比上年同期多增 222 亿元 图 1 全国 GDP 各季度增长趋势 ( 数据来自 : 中国统计国家数据库 据央行的数据, 一季度人民币贷款增加 4.61 万亿元, 同比多增 9301 亿元 分部门看, 住户部门贷款增加 1.24 万亿元, 其中, 短期贷款增加 1470 亿元, 中长期贷款增加 1.10 万亿元 这数据表明房贷额度增幅惊人, 显示全国房地产 去库存 初步展现成效 2016 年一季度, 全国房地产开发投资 亿元, 同比名义增长 6.2%( 扣除价格因素实际增长 9.1%), 增速比 1-2 月份提高 3.2 个百分点 其中, 住宅投资 亿元, 增长 4.6%, 提高 2.8 个百分点 住宅投资占房地产开发投资的比重为 66.0% 广东南粤房地产与土地评估有限公司 1

4 图 2 全国房地产开发投资增速 ( 数据来自 : 国家统计局 年一季度, 房屋新开工面积 万平方米, 同比增长 19.2%, 其中住宅新开工面积增 长 14.8% 全国商品房销售面积 万平方米, 同比增长 33.1%, 其中住宅销售面积增长 35.6% 全国商品房销售额 亿元, 同比增长 54.1%, 其中住宅销售额增长 60.3% 2016 年一季度, 房地产开发企业土地购置面积 3577 万平方米, 同比下降 11.7% 3 月末, 全国商品房待售面积 万平方米, 同比增长 13.1% 一季度房地产开发企业到位资金 亿元, 同比增长 14.7% 全国房地产的回暖也体现在抽样数据上 据 2016 年 3 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况, 新建商品住宅方面, 与 2 月相比,70 个大中城市中, 价格下降的城市有 8 个, 上涨的城市有 62 个 环比价格变动中, 最高涨幅为 5.4%, 最低为下降 0.7% 与上年同月相比,70 个大中城市中, 价格下降的城市有 29 个, 上涨的城市有 40 个, 持平的城市有 1 个 3 月份, 同比价格变动中, 最高涨幅为 62.5%, 最低为下降 3.8% 尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨, 但城市间涨幅差异仍然较大, 上涨过快的城市主要集中在一线城市和部份热点二线城市, 其房价涨幅远高于其他城市, 其余二 三线城市房价走势相对平稳 ( 二 ) 广东 2016 年一季度 GDP 增长 7.3%, 房地产开发投资增长 12.8% 2016 年一季度, 广东经济转型升级的步伐继续加快, 推进创新驱动发展的工作力度继续加大, 经济发展中积极因素持续增加 积累, 经济增长质量保持提升, 运行稳健开局 好于预期, 为全国经济增长提供有力的支撑, 为实现年初提出的增长目标奠定扎实的基础 据初步核算并经国家统计局核定, 一季度广东实现地区生产总值 亿元, 同比增长 7.3%, 增幅同比提高 0.1 个百分点, 比 2015 年全年回落 0.7 个百分点, 比全国高 0.6 个百分点 一季度, 广东规模以上工业增长 6.9%, 比全国高 1.1 个百分点 ; 固定资产投资增长 12.1%, 比全国高 1.4 个百分点 ; 进出口下降 3.6%, 降幅比全国窄 2.3 个百分点 ; 地方一般公共预算收入增长 16.8%, 比全国地方平均水平高 6.4 个百分点 广东南粤房地产与土地评估有限公司 2

5 一季度, 第一产业增加值增长 2.9%, 对经济增长的贡献率为 1.6%; 第二产业增加值增长 6.4%, 贡献率为 38.8%; 第三产业增加值增长 8.5%, 贡献率为 59.6%, 比 2015 年全年提高 2.5 个百分点 从三大产业看, 农业发展稳定, 工业生产回落, 服务业对经济增长的支撑作用突出 一季度, 广东房地产开发投资增幅回升, 多月持续回落的走势初步扭转 开发企业到位资金充裕, 新开工面积增幅提高 商品房销售市场持续升温, 销售面积高速增长 一季度, 广东房地产开发企业共完成开发投资 亿元, 同比增长 12.8%, 增幅比上年同期回落 8.0 个百分点, 比 2015 年全年和 1-2 月分别提高 1.0 个和 6.7 个百分点, 比固定资产投资增幅高 0.7 个百分点 土地购置费 亿元, 增长 34.4%, 增幅比 2015 年提高 26.8 个百分点 办公楼和商业营业用房投资增幅提高 一季度, 广东房地产开发投资中商品住宅投资 亿元, 同比增长 11.8%, 增幅比 2015 年回落 1.7 个百分点 ; 办公楼投资 亿元, 增长 23.0%, 商业营业用房投资 亿元, 增长 17.5% 一季度, 广东房地产开发企业本年到位资金 亿元, 同比增长 31.4% 一季度, 广东商品房房屋施工面积 万平方米, 同比增长 11.6%, 其中新开工面积合计 万平方米, 增长 10.9%, 增幅比 2015 年提高 16.2 个百分点 商品房屋竣工面积 万平方米, 增长 26.2% 一季度, 广东房地产开发企业土地购置面积 万平方米, 下降 19.5% 广东商品房销售市场延续了去年的回升走势, 销售面积高速增长 一季度, 广东商品房销售面积 万平方米, 同比增长 64.8%, 增幅比 2015 年全年提高 39.4 个百分点 ; 商品房销售额 亿元, 增长 92.4%, 增幅比 2015 年提高 57.1 个百分点 其中, 商品住宅销售面积和销售额分别增长 64.3% 和 97.3%, 比 2015 年分别提高 35.7 个和 54.1 个百分点 ( 三 ) 广州 2016 年一季度 GDP 增长 8%, 固定资产投资增长 15% 综合 南方日报 广州日报 羊城晚报 的报道, 一季度广州市地区生产总值 (GDP) 亿元, 增长 8%, 同比提高 0.5 个百分点, 分别高于全国全省 1.3 及 0.7 个百分点, 达到年度目标, 实现了良好开局 一季度规模以上工业总产值 亿元, 增长 7.1%, 同比提高 1.5 个百分点 汽车 电子 石化三大支柱产业产值 亿元, 增长 11.9%, 同比提高 5.1 个百分点, 是拉动工业增长的主要动力 一季度, 服务业增加值突破 2800 亿元, 占 GDP 比重达 68.3%, 对经济增长的贡献率超过七成 移动互联网 智慧城市 大数据 云计算等新业态发展迅猛, 带动信息服务业领先增长, 电信业务总量大幅增长近四成 广东南粤房地产与土地评估有限公司 3

6 一季度, 广州全市外贸进出口总值 亿元人民币, 增长 5.2%( 全国 -5.9%, 广东 -3.6%), 增速在全国七大外贸城市中居前列 ; 其中出口 亿元, 增长 14.4%; 进口 亿元, 下降 7.1% 一季度, 固定资产投资 885 亿元, 增长 15%, 地铁 城际 国铁等轨道交通项目成为重头戏 跨国巨头和央企纷纷登陆, 思科筹谋布局 万物互联云制造 项目, 智奥 IDG 加速设立区域总部, 中航油 中交建 中铁 中船 东航等 国字号 中字头 加快落子 一季度, 广州房地产业平稳增长, 全市一手住宅量升价稳, 成交面积和均价分别增长 28.3% 和 8.3%, 至 3 月底一手住宅可售面积 853 万平方米, 去库存周期缩短至 9 个月以内 二 房地产政策回顾 2016 年一季度, 全国 GDP 增速仅 6.7%, 创近 20 年来新低, 经济下行压力可见一斑, 稳定经济迫不容缓, 而稳定房地产对稳定经济具有重要意义 早在春节前, 中央即以 下调首付比例 等新政吹响了今年 去库存 的号角 随后, 出台了降准以及契税下调等一系列措施 在今年 3 月的两会上, 中央明确表示要求 适应住房刚性需求和改善性需求, 因城施策化解房地产库存, 显示对房地产抱支持态度 这些政策中, 信贷宽松对房地产的促进作用巨大, 据央行报告披露, 一季度全国投放了 4.61 万亿天量信贷, 其中个人购房贷款增加 1 万亿, 同比多增 4309 亿 以上各种宽松政策, 促进了房地产市场的销售, 去库存 节奏加快 70 大中城市房价指数报告也显示,3 月份房价上涨的城市有 62 个, 占了绝大多数, 上涨城市个数比 2 月大幅增加, 总体涨幅扩大 然而, 以上海 深圳为首的一线城市出现房价的疯狂暴涨, 三 四线城市楼市情况依然严峻 在中央 因城施策 的基调下, 各地的房地产政策出现明显分化 3 月底以来, 以沪 深两地为首, 一批一线城市和部分二线城市密集发布楼市调控新政, 为此前连番调涨的房价 降温, 而三 四线城市则致力于 去库存, 纷纷推出相应的宽松政策 如珠海全面取消限购 沈阳出台新政 22 条 等 相比上海 深圳调控政策先后收紧的态度, 广州依然严守 穗六条 的多数严格政策, 依然执行限购 限贷政策, 并且无缘 下调首付比例 下调契税 等新的利好 ( 仅有 购买 144 平米以上首套房 的买家能够享受契税下调的优惠 ), 政策环境可谓 稳定 但这也避免了深圳 上海 房价急涨 政策收紧 成交量急剧下滑 的大起大落 而且信贷宽松, 利率打折幅度大, 最低达到 8.5 折, 直接催促了买家入市 规划建设上, 广州迎来全面提速 广州总体规划 ( ) 获得国务院批复, 城市定位上升至国际层面 城市隧道 地铁 轻轨等轨道交通规划先后出台 此外, 广州积极推动户籍制度改革 以及领军人才引进, 受为限购影响的外来买家解困之余, 有望为广州楼市注入新的居住需求 表 1: 2016 一季度全国房地产政策明细颁布时间范围政策细则分析 广东南粤房地产与土地评估有限公司 4

7 颁布时间范围政策细则分析 全国 国家工商总局发布 房地产广告发布规定 全国 广州市新一轮城 市轨道交通规划 征询, 拟新建 15 条地铁线路 上海 上海新政推进优 化土地和住房供 应结构 全国 不限购城市首付 比例最低可至 20% 2015 年 12 月 30 日, 国家工商总局发布 房地产广告发布规定, 要求房地产广告必须真实 合法 科学 准确, 不得欺骗 误导消费者, 不得含有广告主能够为入住者办理户口 就业 升学等事项 ; 广告中的项目位置示意图, 应当准确 清楚, 比例恰当 ; 此外, 广告中提到面积时, 应当标明为建筑面积或者套内建筑面积, 不能有 升值 或者 投资回报 的承诺等 该规定将于 2016 年 2 月 1 日起执行 2016 年 1 月 7 日, 广州市发改委就广州新一轮轨道交通建设规划公开征求意见, 本次规划共计 15 条地铁线路, 总长 公里 据悉, 本轮规划是广州市第三轮轨道交通建设规划, 也是史上最大规模的地铁建设规划 这些线路计划 2030 年之前建设 2016 年 2 月 5 日上海市规土局等四部门联合发布 关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见, 以继续优化土地和住房供应结构, 要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例, 中心城区不低于 70%, 郊区不低于 60% 此外, 轨道交通站周边区域商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到 80% 以上 2016 年 2 月 2 日, 中央人民银行宣布, 在不实施 限购 措施的城市, 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 原则上最低首付款比例为 25%, 各地可向下浮动 5 个百分点 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房, 最低首付款比例调整为不低于 30% 根据下发的广东省房贷新执行方 2015 年已经新广告法已经修订颁布, 但从目前来看, 威慑作用有限, 更反而成为部分项目宣传手段, 此次新房地产广告法的再度颁布, 未免有防人之口之嫌 不断延伸运营的地铁线路, 不仅解决广州近年来发展速度较快 人口密度较大的居住板块的交通出行问题, 也进一步为区域的发展增添推动力 意见加大了中小套住房的供应比例, 为刚需客户提供了更多的住房供应与选择空间 政府对房地产调控从以往短期 直接的调控手段, 转变从多方面下手的中长期调控 首付两成的政策对买家的促进并不大, 因首套房公积金贷款也可享两成首付 而且新政暂未在银行落实, 对市场实际促进作用不大 广东南粤房地产与土地评估有限公司 5

8 颁布时间 范围 政策 细则 分析 案, 佛山 ( 含顺德, 南海 ) 珠海 中山 江门地区对首次购买普通商品住房的居民家庭首付最低为 20%, 广州 深圳地区仍为 25% 全国 公积金存款利率上调至 1.5% 广州 广州 2016 年将投 资 1056 亿元建 186 个重点项目 全国 房地产契税营业 税双降, 不含北上 广深 2 月 17 日, 央行 住建部 财政部印发了 关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知, 决定自 2 月 21 日起, 将职工住房公积金账户存款利率, 由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率 ( 目前分别为 0.35% 和 1.10%), 调整为统一按一年期定期存款基准利率执行 ( 目前为 1.5%) 2 月 17 日, 广州市发改委印发 广州市 2016 年重点建设项目计划 和 广州市 2016 年重点建设预备项目计划 通知 按照计划, 今年将投资 1056 亿元建 186 个重点项目, 将推动国际航运枢纽 国际航空枢纽和国际科技创新枢纽的建设 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 2 月 19 日联合公布的通知, 自 2016 年 2 月 22 日起, 调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策 此次的契税 营业税调整, 主要是取消了非普通住宅和普通住宅的区别, 并增加了家庭第二套改善性住房优惠 一 关于契税政策 ( 一 ) 对个人购买家庭唯一住房 ( 家庭成员范围包括购房人 配偶以及未成年子女, 下同 ), 面积为 90 平方米及以下的, 减按 1% 的税率征收契税 ; 面积为 90 平方米以上的, 减按 1.5% 的税率征收契税 ( 二 ) 对个人购买家庭第二套改善性住房, 面积为 90 平方米及以下的, 减按 1% 的税率征收契税 ; 公积金存款利率略微上调, 对调动人们缴纳公积金的积极性有一定的帮助, 但仍远远低于普通的理财收益, 因此影响不大 城市基础设施建设 交通配套的完善, 令城市生活更加便捷的同时, 也令拥有基建资源的地段上的物业随之升值 海珠与天河之间开建的通道, 将更有利于琶洲互联网创新聚集区与珠江新城的联系 中央又出去库存 大招, 本次政策全面利好 线城市的楼市, 最集中利好大户型 二次置业改善型产品 相对而言, 一线城市受惠轻微, 未必能感受得到太大的变化 广东南粤房地产与土地评估有限公司 6

9 颁布时间范围政策细则分析 广州 国务院批复广州总体城市规划 ( ) 全国 不再建设封闭住 宅小区已建小区 大院逐步打开 面积为 90 平方米以上的, 减按 2% 的税率征收契税 二 关于营业税政策个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 全额征收营业税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的住房对外销售的, 免征营业税 北京市 上海市 广州市 深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策 2 月 19 日, 中国政府网公布了 国务院关于广州市城市总体规划的批复, 表示原则同意 广州市城市总体规划 ( 年 ) 在批复文件中, 广州被定位为 国家历史文化名城, 我国重要的中心城市 国际商贸中心和综合交通枢纽 与 2012 年公布的版本相比, 最终获审批的 总规 在人口控制 市域建设用地等重要指标中并无更改, 但对一些新的提法也做了丰富完善, 比如关于广东自贸区南沙地区及组团的相关内容 一带一路 等新提法, 都纳入到最终批复的 总规 版本中 除原则同意 总规 外, 国务院的批复还从城乡统筹 城市规模 自贸区 完善基建 环保 人居环境 重视历史文化保护等 8 个方面作了具体要求 中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见 2016 年 2 月 21 日印发, 意见主要包括以下内容 : 一 : 住宅小区单位大院, 城市公园都要 打开 ; 二 : 一张蓝图干到底, 推进 两图合一 ; 三 : 发挥专家公众监督作用, 全面推行规委会制度 总体规划 是广州市城市发展 建设和管理的基本依据, 此版规划提升了广州的地位, 也更重视广州对外引领 带动的作用, 包括通过自贸区对粤港澳的影响, 通过广佛同城 广清一体化等对周边城市的辐射 打开小区道路以解决城市交通问题, 需要因地制宜, 小区开放涉及到公众利益和个人利益的问题, 要具体问题具体解决 广东南粤房地产与土地评估有限公司 7

10 颁布时间范围政策细则分析 全国 央行 3 月 1 日起下调存款准备金率 0.5 个百分点 广东 广东省供给侧结 构性改革总体方 案出炉 广州 广州进一步推进 户籍制度改革 中国人民银行 2 月 29 日发布通知, 决定自 2016 年 3 月 1 日起, 普遍下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点, 以保持金融体系流动性合理充裕, 引导货币信贷平稳适度增长, 为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境 2016 年 2 月 29 日, 广东省供给侧结构性改革总体方案 (2016~2018 年 ) 及去产能 去库存 去杠杆 减成本 补短板五个行动计划正式印发实施 广东省政府计划, 在 2016 年起三年内, 全省商品房库存规模比 2015 年底的 1.6 亿平方米减少约 12.5%, 三年内消化 2630 万平方米的商品房, 即在全部消化 年供应溢出约 630 万平方米商品房的基础上, 力争再化解 2000 万平方米的商品房库存 各地市的商品住房去库存周期控制在 16 个月以内 此外, 为了达到去库存的目的, 文件中提到各地结合实际取消过时限制性措施, 并指出广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围 2016 年 3 月 2 日, 广州市政府印发实施 广州市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见 其中提及 进一步调整城市户口迁移政策, 一 优化人口结构, 重点吸纳我市社会经济发展急需的高层次人才和技术技能型人才落户 二 有序解决来穗人员落户, 进一步完善积分制入户政策 三 积极推进设立公共集体户 解决我市户籍管理工作中的落等户地址 兜底 问题及人才类集体户口人员结婚难 子女入户入学难等问题 这是 2016 年央行首次降准 2015 年人民银行五次下调存款准备金率 央行降准后, 银行的资金更加宽裕, 贷款利率也会出现折扣优惠, 从而直接降低购房者的贷款成本, 加速购房者入市步伐 这是全国首个出台的省级供给侧结构性改革总体方案, 广东作为经济第一大省, 经济发展走在全国前列, 也更早遭遇 成长的烦恼, 面临转型升级的压力, 推行供给侧结构性改革, 任务紧迫而艰巨 户籍制度改革有利推进大中小城市和建制镇及东中西部地区的均衡发展, 但户口类型的变更牵涉多方的利益, 整个过程并不是一蹴而就, 需要分阶段, 分层次地逐步推进 广东南粤房地产与土地评估有限公司 8

11 颁布时间范围政策细则分析 全国 两会政府工作报告 : 因城施策化解房地产库存 全国 住建部部长陈政 高 : 一线城市须限 购并增供土地 广州 八条战略铁路接 入广州未来高铁 将直通东南亚 2016 年 3 月 5 日, 国务院总理李克强在 政府工作报告 中, 涉及房地产重点内容包括 : 一, 税收方面, 全面实施营改增, 从 5 月 1 日起, 将试点范围扩大到建筑业 房地产业 金融业 生活服务业, 并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围, 确保所有行业税负只减不增 二, 行政方面, 完善支持居民住房合理消费的税收 信贷政策, 适应住房刚性需求和改善性需求, 因城施策化解房地产库存 三, 保障性住房方面, 建立租购并举的住房制度, 把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围 推进城镇保障性安居工程建设, 今年棚户区住房改造 600 万套 2016 年 3 月 6 日, 住房和城乡建设部部长陈政高表示, 针对近期一线城市房价快速上涨的现状,2016 年一线城市将重点做好四个方面的工作 : 一是实施严格限购和差别化的税收信贷政策 ; 二是增加土地供应面积, 及时披露土地供应信息 ; 三是增加中小套型的供应数量, 特别是搞好保障性工程建设 ; 四是打击市场交易中的违法违规行为, 正确引导舆论, 主动发声 从广州市发改委获悉, 结合国家中长期铁路网规划和国家 十三五 规划, 广州将形成以广州为核心的八大铁路枢纽战略通道 : 哈尔滨 北京 广州通道 广州 厦门 福州 上海通道 广州 梅州 杭州 上海通道 广州 贵阳 重庆 西安 兰州 ( 西宁 ) 通道 广州 桂林 贵阳 昆明 东南亚通道 广州 湛江 海南通道 广州 深圳 香港通道 广州 珠海 澳门通道 延续 去库存 的基调,2016 年两会继续对房地产释放宽松信号, 针对一线及三四线城市的库存问题, 提出 因城施策化解房地产库存, 推进 营改增 户籍制度改革 租购并举的住房制度, 发挥供给侧结构改革思路 针对近期一线城市房价快速上涨的情况, 中央选择严格执行限购防止异常交易推高房价, 并打算通过增加土地供应面积来稳定市场, 四个措施可谓全面周密 但一线城市房价异常暴动的根源, 恐怕是信贷超常投放, 如何将 水 引向实业, 令实体经济得到恢复, 更为重要 这张巨大的铁路网络让广州吸附和辐射足迹遍布大西南 长三角 长江中游 京津冀, 在珠三角城市群中, 拥有如此强大的高铁 客专及普铁枢纽地位的, 也仅有广州一家 广东南粤房地产与土地评估有限公司 9

12 颁布时间范围政策细则分析 珠海 珠海全面取消限购, 叫停 70/90 政策 广州 广州契税优惠政 策正式落地 广州 广州 4 月启动人才 绿卡制度 上海 沪非本市户籍买 房须交 5 年社保, 二套房认房不认 贷 2016 年 3 月 16 日, 从珠海市供给侧结构性改革工作会议上获悉, 珠海停止对商品住房项目实施 90 平方米以下套型住房占全部套型 70% 以上 的要求 ; 同时在全市范围内, 居民 ( 含非户籍居民 ) 购买 144 平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明, 意味着珠海限购政策全面取消, 外地居民可在珠海全市范围内自由购买所有类型的商品房 2016 年 3 月 16 日, 广州市地方税务局关于贯彻落实房地产交易环节税收优惠政策有关操作指引 出炉, 这意味着 2 月 19 日国家出台的契税优惠政策在广州正式落地 对于广州购房者来说, 唯一能享受的新优惠就是, 唯一住房为 144 平方米以上非普通住宅, 契税从 3% 减至 1.5% 广州市计划于 4 月正式开启人才绿卡制度, 只要满足一定前置条件的 暂无落户意向的非广州户籍产业领军人才, 申请人才绿卡后, 可在购房 购车 子女入学等方面享受市民待遇 2016 年 3 月 25 日, 上海市住房城乡建设管理委员会公布 关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 其中提及要求提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限, 调整为自购房之日前连续缴纳满 5 年及以上 此外, 实行 认房不认贷, 在购买二套房的时候, 不管第一套的贷款结清与否, 都将按照第二套标准缴纳首付款 一线城市的政策走向是风口浪尖的敏感话题, 与珠海相比, 广州放开限购, 或者区域性放开限购等幅度太大的刺激政策, 都有可能触及中央的底线, 实现的可能性不大 新规定主要利好购买唯一豪宅的客户, 利好 144 平方米以上的豪宅, 在很大程度上起到刺激刚需买家加快入市步伐的作用, 而利好的频频出台也将会使业主心态趋强硬, 出现返价的现象 相比香港 深圳高企房价, 广州目前无论从置业门槛, 抑或居住环境, 对来港就业人才不少的吸引力 更为与港澳渊源颇深的南沙房地产市场, 带来一定的机遇 引起此次楼市调控的最关键因素是上海房价快速上涨, 此举措无论是从上海本市的房地产市场稳定健康发展, 还是引导全国房地产市场预期的稳定, 可谓是较有力的管控手段 广东南粤房地产与土地评估有限公司 10

13 颁布时间范围政策细则分析 深圳 非深圳户口购房社保 1 年改 3 年 广州 广州 十三五 规 划纲发布 2016 年 3 月 25 日, 深圳市政府办公厅发布 深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见, 自 25 日发布之日起实施 意见收紧了限购条件 对本市无房但 2 年内有贷款记录的或在本市有 1 套住房但已还清的买家, 贷款首付比例执行最低 4 成 ; 非本户籍居民连续缴纳社保 3 年, 限购 1 套住房 2016 年 3 月 16 日, 广州市人民政府印发 广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 ( ), 规划指出, 广州将促进基础设施互联互通, 建设国际性综合交通枢纽, 将火车站改建为面向全国的高铁中心枢纽车站 完善铁路客运枢纽布局方面, 将构建由广州站 广州东站联合枢纽 广州南站 广州北站 增城站 佛山西站 新塘站 南沙站等组成的广州铁路客运枢纽新格局 深圳房价持续上涨是此次调控新政出台的主要原因, 深圳期待在迈出楼市 " 去杠杆 " 关键一步后, 以遏制日益上涨的房价 十三五 规划科学提出布局建设综合交通运输体系 城市更新 人口就业 义务教育等方面的计划, 为广州的 十三五 乃至更长时期的城市发展勾画了 路线图 广东 广佛肇城际开通 广佛肇城际 2016 年 3 月 30 日开通运营, 线路起于肇庆站, 经佛山西站, 引入广州火车站 沿线共设广州 佛山西 狮山等 12 个客运业务办理车站, 全长 111 公里 广佛肇城际铁路是珠三角城际轨道交通线网中的东西向骨干线路, 广佛肇城际开通后, 三地市民出行肯定更加便利 三 房地产市场分析 ( 一 ) 土地市场 年第一季度土地供应情况 2016 年一季度, 广州市 ( 含增城从化 ) 共有 12 宗挂牌出让, 总用地面积为 万m2, 环比上季度下降 71%; 而总建筑面积约 万m2, 环比下降 58% 一季度土地供应量大幅下降, 与年初土地市场传统淡季, 以及政府酝酿出台新一年度的供地计划, 放缓供地节奏有关 土地供应结构方面, 新增供应的土地以居住用地为主, 商服用地 工矿仓储用地次之, 其中居住用地 4 宗 商服用地供应 3 宗 工矿仓储用地 3 宗 商住综合用地 零 供应 广东南粤房地产与土地评估有限公司 11

14 表 2: 2016 年第一季度土地供应 ( 用地性质面积比较 ) 用地性质居住用地商服用地 工矿仓储 用地 公共建筑 用地 其它综 合用地 商住综 合用地 总结 用地面积 ( 万 m 2 ) 建筑面积 ( 万 m 2 ) 宗数 表 3: 2016 年一季度土地供应 ( 区域分布面积比较 ) 区域白云区番禺区海珠区花都区黄埔区南沙区天河区增城区越秀区从化区荔湾区合计 用地面积 ( 万 m 2 ) 建筑面积 ( 万 m 2 ) 宗数 区域方面,2016 年一季度, 郊区保持供应主力的位置, 其中增城区土地供应居首位, 接连推 出 4 宗宅地, 分别位于石滩 荔城 朱村等板块 市区方面, 海珠区琶洲电商总部区继续发力, 再挂出两宗商服用地 其余白云 黄埔等区以挂出工业地 公共建筑用地等为主 年一季度土地成交情况 2016 年一季度, 广州共成交 ( 出让 ) 土地 14 宗 用地面积 m2, 总建筑面积 万m2, 环比 2015 年四季度分别下降 12% 及 97%, 降幅显著 在土地成交结构上,2016 年一季度以工矿仓储用地及商服用地为主, 分别成交 6 宗及 4 宗, 居住用地成交 2 宗, 商住综合用地成交 1 宗 表 4:2016 年一季度土地成交 ( 用地性质面积比较 ) 用地性质居住用地商服用地 工矿仓储用地 公共建筑用地 其它综合用地 商住综合用地 合计 用地面积 ( 万 m 2 ) 建筑面积 ( 万 m 2 ) 宗数 表 5:2016 年一季度土地成交 ( 区域分布面积比较 ) 区域白云区番禺区海珠区花都区黄埔区南沙区天河区增城区 越秀区 从化区 荔湾区 合计 用地面积 ( 万 m 2 ) 建筑面积 ( 万 m 2 ) 宗数 广东南粤房地产与土地评估有限公司 12

15 图 3 : 2016 年一季度广州土地成交情况 区域方面,2016 年一季度, 广州土地成交宗数最多的是南沙 增城区, 分别为 4 宗 3 宗 其中南沙区工业地出让唱主角,4 宗地块合计用地面积超过 70 万m2, 主要分布在黄阁 榄核 东涌等板块 增城区出让荔城增江街 石滩镇郑田村两宗纯住宅用地, 两宗地块总用地面积超过 25 万m2, 总建筑面积接近 57 万m2, 体量颇大 值得一提的是,1 月底, 万达乘胜追击, 斥资 23 亿拿下花都区平步大道以北的商住综合用地, 总建筑面积超过 60 万m2, 为其在花都的文旅项目扩容 中心区方面, 海珠 天河两区均有收获 琶洲板块势头不减, 一季度琶洲西区先后出让两大地标 AH AH 地块两宗商业地, 高度分别为 360 米及 320 米 天河区则出让一宗位于航天奇观旧址的艺术传媒用地, 由广东广播电视台以 16 亿元的总价夺下 第一季度全市中止出让或流拍的地块共计 1 宗, 为天河区大观路东侧的一宗艺术传媒用地 年一季度土地出让价格 2016 年一季度, 广州市土地成功出让 14 宗, 总建筑面积达 万m2, 总成交金额为 亿元, 平均楼面地价约为 3150 元 / m2 所有地块均以底价成交 2016 年一季度, 广州市居住用地成交 2 宗, 总成交金额 亿元, 平均楼面地价为 2077 元 / m2, 由于成交宅地均位于增城区, 且以底价成交, 因此宅地成交价格偏低 而商住综合用地仅成交 1 宗, 位于花都万达文化旅游城旁边, 平均楼面地价为 3676 元 / m2, 这是万达第三次拿下平步大道以北地块, 拿地价格也较此前两次 (2015 年 :2744 元 / m 年 :1757 元 / m2 ) 要高 商服用地共成交 4 宗, 总成交金额 亿元, 平均楼面地价为 9595 元 / m2 一季度成交商业地中, 除价格较高的海珠琶洲 A 区宗地外, 番禺区大石街区 天河区大观路等宗地楼面价均在万元以下, 导致全市商业地均价结构性下降 整体而言, 对比一二手楼市的火热, 广州一季度土地市场整体表现淡静 其中土地供应的减少, 除受传统春节淡季影响外, 也受土地市场供应计划延迟推出影响 成交方面, 经过 11 月土地出让冲刺后,12 月政府推地动作明显放缓 加上一季度土地挂牌速度减慢, 土地成交也表现平淡 ( 二 ) 商品住宅 ( 一手 ) 市场 年一季度广州市商品住宅供应情况 广东南粤房地产与土地评估有限公司 13

16 广州市一手住宅物业近 12 季度新增货量走势图 套 平方米 新增套数 ( 套 ) 新增面积 (m2) 图 5 广州市商品住宅近 12 个季度新增货量情况 ( 数据来源 : 阳光家缘网 以下本节数据未经说明皆来源于此 ) 2016 第一季度广州市商品住宅新增 套, 环比上年四季度的 套降低了 55% 中心五区 ( 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 ) 仅新增 2506 套, 占全市新增货量的 18%, 环比上年四季度下降 25% 而外围六区仍然是供应主力, 其中增城区新增供应持续排在全市第一位, 共计 5793 套, 环比上年四季度下滑 36%; 紧接其后的是花都区,1708 套, 环比上年四季度的 6307 套大降 73%; 荔湾区得益于芳村片区持续供应, 全区新增了 1678 套, 位居第三 南沙成立自贸区一周年, 供应及成交均有亮点, 一季度以 1640 套位列第四 其后是黄埔区 1414 套 其余各区货量不大 : 天河区 508 套, 番禺区 396 套, 越秀区 317 套, 从化区 202 套, 海珠区 2 套, 白云区 1 套 各区新增供应差距不小 广州市一手住宅物业近 12 季度未售货量走势图 套 平方米 未售套数 ( 套 ) 未售面积 (m2) 图 6 广州市商品住宅近 12 个季度未售情况 2016 年一季度末, 广州全市十一区未售货量为 套, 环比四季度末的 套减少 6798 套, 库存降低 5.2%, 显示广州去库存成效初显 从各行政区来看, 跟四季度一样, 花都区 增城区仍然是全市仅有的 2 个库存超过 2 万套的区域 花都区的库存最高, 为 套, 环比四季度略有下调 ; 增城区 套, 因一季度新增货量较多, 库存微微增长 而南沙区 黄埔区 番禺区的未售货量均超过 1 万套, 分别为 :16343 广东南粤房地产与土地评估有限公司 14

17 套 套 套, 这个格局也与四季度相同, 但与四季度末相比库存下降, 显示楼市去库存节奏持续 荔湾区接连两个季度库存增加, 截止一季度末, 库存约 8281 套, 排名上浮一位 从化则保持下降趋势, 未售套数仅 7138 套 天河区 7088 套, 海珠区 4014 套, 白云区 3833 套, 越秀区 2013 套, 库存均比四季度末有所下降 年一季度广州市商品住宅成交情况 广州市一手住宅物业近 12 季度交易量走势图 套 平方米 成交套数 ( 套 ) 成交面积 (m2) 图 7 广州市商品住宅近 12 个季度交易量 广州市一手住宅物业近 12 季度交易量 - 价走势图 套 元 /m2 成交套数 ( 套 ) 成交均价 ( 元 /m2) 图 8 广州市商品住宅近 12 个季度交易价格趋势 2016 年一季度, 广州市一手住宅物业共成交 套, 累计 万m2, 均价 元 / m2, 环比增长 :-24.24% % 2.52%; 其中 : 中心五区成交 3016 套, 累计 40 万m2, 均价 元 / m2, 环比增长 :-20.40% % 1.31%; 增城 从化两区共成交 6185 套, 累计 66.5 万m2, 分别占全市成交量的 29.52% 和 28.36%, 两区成交均价为 9493 元 / m2 ; 广东南粤房地产与土地评估有限公司 15

18 全市各区中, 成交套数排行, 第 1 位增城区, 共成交 4705 套 ; 第 2 位黄埔区, 共成交 3440 套 ; 第 3 位南沙区, 共成交 3071 套 ; 成交均价排行第 1 位越秀区, 均价为 元 / m2 ; 第 2 位天河区, 均价为 元 / m2 ; 第 3 位海珠区, 均价为 元 / m2 ; 成交套数下跌区域有 11 个, 跌幅前 3 位分别为 : 白云区, 下跌 46%; 番禺区, 下跌 35%; 花 都区, 下跌 35%; 成交均价增长区域有 8 个, 增幅前 3 位分别为 : 花都区, 增长 7%; 黄埔区, 增长 5%; 海珠区, 增长 4%; 成交均价下跌区域有 3 个, 跌幅前 3 位分别为 : 荔湾区, 下跌 10%; 从化区, 下跌 5%; 增城 区, 下跌 3%; 个盘中, 成交套数前三甲, 第 1 位南沙滨海花园, 共成交 737 套 ; 第 2 位雪域澜庭, 共成交 617 套 ; 第 3 位岭南林语花园, 共成交 521 套 ; 成交均价前三甲, 第 1 位汇悦台, 均价为 元 / m2 ; 第 2 位凯旋新世界广场, 均价为 元 / m2 ; 第 3 位珠江璟园, 均价为 元 / m2 ; 行政区 成交套数 表 6 广州各行政区一季度成交环比分析表 对比上期 成交面积 对比上期 成交金额 对比上期 成交均价 对比上期 越秀区 % % % % 荔湾区 960-2% % % % 天河区 664-9% % % % 海珠区 % % % % 白云区 % % % % 黄埔区 % % % % 番禺区 % % % % 花都区 % % % % 南沙区 % % % % 增城区 % % % % 从化区 % % % % 中心五区 % % % % 全市十一区 % % % % 受春节因素影响, 一季度量跌价升, 总体仍然稳定 ( 三 )2016 年一季度广州市存量住宅市场分析 2015 年底, 受政策放松 连续降息降准等多种因素推动, 楼市复苏明显 2016 年第一季度广州房地产市场呈继续回暖态势, 价格稳中有升 ; 今年交投火爆更多地体现在二手房市场, 区域结构性库存压力和活跃的二手房市场交投让大部分开发商难以轻言涨价, 一手房开发商依然较为冷静 2016 年前两月, 广州一手商品住宅成交量 万平方米, 比去年同期微升 5% 成交均价同比上涨 10% 至每平方米 元 / 平方米 2016 年 1-2 月, 广州二手住宅共成交 万平方米,2 月份, 全国楼市都因春节假期进入广东南粤房地产与土地评估有限公司 16

19 淡市, 虽然出现环比回落, 但广州楼市 2 月份二手成交量还是实现同比上升 4 成 ;2016 年 1-2 月, 全市的二手住宅成交均价水平在 元 / 平方米, 中心城区的二手均价水平约为 元 / 平方米 春节过后, 租赁市场的 60%~70% 为换租客, 对于拥有庞大外来人口的广州而言, 新增租客数量将会快速膨胀, 供求关系的变化也将带来租金的上涨 广州各区房屋租赁登记备案面积成交最活跃的区域分别为海珠 越秀和天河区 ; 尤其是天河区靠近 CBD 的优质物业的租金在年底稳步上升约 10% 天河区珠江新城的公寓平均租金在 元平方米 / 月, 越秀区淘金板块的租金水平在 元 / 平方米 / 月, 而外围区域番禺洛溪 万博板块保持 元 / 平方米 / 月之间 表 7 广州各行政区一季度存量房分析表二手价格租价行政板块楼盘房型单价总价备注区 ( 元 / m2 ) ( 元 / 月 ) 天河北 侨林苑两房 学位房 中怡城市花园一房 投资性公寓 天河 珠江新城 星汇园 两房 地铁上盖 汇峰 公寓 投资性公寓 领峰 公寓 投资性公寓 中海璟晖 三房 天河公园 东方新世界 两房 棠下 骏景花园 两房 车陂 富力天朗明居 两房 东圃 盈彩美居 两房 环市东 东风广场 三房 学位房 越秀 淘金淘金家园三房 北京路锦源国际公寓公寓 投资性公寓 荔湾 陈家祠万科金色康苑两房 芳村恒荔湾畔两房 江南玫瑰园两房 海珠 江南西江南花园 ( 新一两房 城 ) 滨江东海珠半岛三房 客村 丽影华庭两房 珠江帝景三房 桂花岗金桂园两房 白云 金沙洲星汇金沙两房 同和春晖闲庭两房 大石新月明珠花园两房 番禺 万博广州雅居乐两房 洛溪广州奥园两房 广东南粤房地产与土地评估有限公司 17

20 ( 四 ) 商业 写字楼市场 年一季度广州市商业一手市场成交情况 万 m 广州市一手商业物业近 12 季度签约走势 元 /m2 越秀区荔湾区天河区海珠区白云区黄埔区番禺区 花都区南沙区增城区从化区中心五区全市十一区 图 9 广州市一手商业物业近 12 季度签约趋势 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 广州市一手商业物业近 12 季度各分区签约份额走势图 6/30/2013 9/30/ /31/2013 3/31/2014 6/30/2014 9/30/ /31/2014 3/31/2015 6/30/2015 9/30/ /31/2015 3/31/2016 越秀区荔湾区天河区海珠区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区增城区从化区 图 10 广州市一手商业物业各行政区市场份额 2016 年一季度, 广州市一手商业物业共成交 1514 套, 累计 12.2 万m2, 均价 元 /m2, 环比增长 :-31.49% % %; 其中 : 中心五区成交 153 套, 累计 2 万m2, 均价 元 / m2, 环比增长 :-79.52% % %; 增城 从化两区共成交 205 套, 累计 1.97 万m2, 分别占全市成交量的 13.54% 和 16.14%, 两区成交均价为 元 / m2 ; 全市各区中, 成交套数排行, 第 1 位花都区, 共成交 554 套 ; 第 2 位番禺区, 共成交 308 套 ; 第 3 位黄埔区, 共成交 211 套 ; 成交均价排行第 1 位海珠区, 均价为 元 / m2 ; 第 2 位越秀区, 均价为 元 / m2 ; 第 3 位荔湾区, 均价为 元 / m2 ; 成交套数增长区域有 1 个, 增幅前 1 位分别为 : 花都区, 增长 101%; 成交套数下跌区域有 10 个, 跌幅前 3 位分别为 : 荔湾区, 下跌 91%; 海珠区, 下跌 72%; 从化区, 下跌 59%; 成交均价增长区域有 4 个, 增幅前 3 位分别为 : 白云区, 增长 20%; 番禺区, 增长 10%; 荔湾区, 增长 8%; 广东南粤房地产与土地评估有限公司 18

21 成交均价下跌区域有 7 个, 跌幅前 3 位分别为 : 天河区, 下跌 44%; 从化区, 下跌 43%; 黄埔区, 下跌 39%; 个盘中, 成交套数前三甲, 第 1 位广物汇晶广场, 共成交 480 套 ; 第 2 位萝岗敏捷广场, 共成交 97 套 ; 第 3 位锐丰广场, 共成交 84 套 ; 成交均价前三甲, 第 1 位同福睿府, 均价为 元 / m2 ; 第 2 位保利世界贸易中心, 均价为 元 / m2 ; 第 3 位佳润上品菁园, 均价为 元 / m2 表 8 广州各行政区一手商业物业成交分析表 行政区 成交套数 对比上期 成交面积 对比上期 成交金额 对比上期 成交均价 对比上期 越秀区 34-40% % % % 荔湾区 49-91% % % % 天河区 45-29% % % % 海珠区 11-72% % % % 白云区 14-46% % % % 黄埔区 % % % % 番禺区 % % % % 花都区 % % % % 南沙区 83-41% % % % 增城区 % % % % 从化区 15-59% % % % 中心五区 % % % % 全市十一区 % % % % 年一季度广州市写字楼一手市场成交情况 2016 年一季度, 广州市一手办公物业共成交 6156 套, 累计 万m2, 均价 元 / m2, 环比增长 :-36.84% % 9.78%; 其中 : 中心五区成交 2827 套, 累计 17 万m2, 均价 元 / m2, 环比增长 :-31.85% % 5.31%; 增城 从化两区共成交 183 套, 累计 1.38 万m2, 分别占全市成交量的 2.97% 和 3.66%, 两区成交均价为 9880 元 / m2 ; 全市各区中, 成交套数排行, 第 1 位天河区, 共成交 1629 套 ; 第 2 位南沙区, 共成交 1150 套 ; 第 3 位番禺区, 共成交 1074 套 ; 成交均价排行第 1 位越秀区, 均价为 元 / m2 ; 第 2 位海珠区, 均价为 元 / m2 ; 第 3 位天河区, 均价为 元 / m2 ; 成交套数增长区域有 2 个, 增幅前 2 位分别为 : 荔湾区, 增长 39%; 海珠区, 增长 28%; 成交套数下跌区域有 9 个, 跌幅前 3 位分别为 : 从化区, 下跌 100%; 花都区, 下跌 87%; 越秀区, 下跌 53%; 成交均价增长区域有 6 个, 增幅前 3 位分别为 : 荔湾区, 增长 18%; 番禺区, 增长 10%; 天河区, 增长 8%; 广东南粤房地产与土地评估有限公司 19

22 成交均价下跌区域有 5 个, 跌幅前 3 位分别为 : 从化区, 下跌 100%; 白云区, 下跌 23%; 黄埔区, 下跌 12%; 广州市一手办公物业近 12 季度签约走势 万 m 元 /m2 越秀区荔湾区天河区海珠区白云区黄埔区番禺区 花都区南沙区增城区从化区中心五区全市十一区 图 11 广州市一手办公物业近 12 季度签约趋势 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 广州市一手办公物业近 12 季度各分区签约份额走势图 6/30/2013 9/30/ /31/2013 3/31/2014 6/30/2014 9/30/ /31/2014 3/31/2015 6/30/2015 9/30/ /31/2015 3/31/2016 越秀区荔湾区天河区海珠区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区增城区从化区 图 12 广州市一手办公物业近 12 季度的市场份额 个盘中, 成交套数前三甲, 第 1 位万科智慧商业广场, 共成交 1065 套 ; 第 2 位番禺奥园商务 中心, 共成交 373 套 ; 第 3 位越鸿都会广场, 共成交 300 套 ; 成交均价前三甲, 第 1 位佛奥广场, 均价为 元 / m2 ; 第 2 位恒大珺睿大厦, 均价为 元 / m2 ; 第 3 位富力盈耀大厦, 均价为 元 / m2 表 9 广州各行政区一手办公物业成交分析表 行政区 成交套数 对比上期 成交面积 对比上期 成交金额 对比上期 成交均价 对比上期 越秀区 % % % % 荔湾区 % % % % 天河区 % % % % 海珠区 % % % % 白云区 % % % % 黄埔区 % % % % 番禺区 % % % % 花都区 % % % % 南沙区 % % % % 广东南粤房地产与土地评估有限公司 20

23 增城区 % % % % 从化区 0-100% 0-100% 0-100% 0-100% 中心五区 % % % % 全市十一区 % % % % 年一季度广州市存量商业 写字楼租赁情况 2016 年一季度, 市内零售物业市场有位于天河区体育中心板块的天环广场和位于番禺区的永旺梦乐城广州番禺广场开业, 带来 28 万平方米商业面积, 开启 2016 年广州购物中心开业大潮 1-2 月, 一手商业成交量 9.26 万平方米, 存量商业成交 2.67 万平方米 天河体育中心商圈首层租金在 元 / 平方米 / 月, 珠江新城租金水平在 元 / 平方米 / 月, 老城区北京路 中山路商圈的租金水平保持在 元 / 平方米 / 月 近年, 全市商铺的需求量下降, 且受电子商务对传统行业的冲击, 商业 办公用房的销售速度缓慢, 去库存 压力较大 同时, 今年将入市的大型商业定位高, 将提升整个区域的商业氛围, 租金估计较高, 对商业运营能力是一个考验 表 年一季度广州市存量商业租赁情况二手售价租金区域板块项目备注 ( 元 / 平方米 ) ( 元 / 平方米 / 月 ) 正佳 6 万 M 层 体育中心 天河城只租不售 2,600-3,500 首层 天河 花城汇只租不售 北区 星汇园 万 底商 珠江新城 兴盛路 万 步行街商铺 ( 底商 ) 番禺市桥易发广场 万 800-2,000 首层 年一季度广州市存量写字楼租赁情况 2016 年 1-2 月, 广州写字楼市场的一手供应共 27.2 万平方米, 同比供应下降 6%; 全市一手写字楼共成交 万平方米, 同比飙升 52%; 全市成交均价 元 / 平方米的水平 二手成交方面,1-2 月广州存量写字楼成交 4.76 万平方米, 成交均价 元 / 平方米 2016 年第一季度, 市内未有大型甲级写字楼入市, 新增供应减少, 致空置率暂时有所下降 而租赁方面, 全市甲级写字楼的租金延续 2015 年态势, 租金被平稳拉升略见增长, 目前甲级写字 楼平均租金约在 元 / 平方米 / 月左右 表 年一季度广州市核心板块甲级写字楼租金参考 区域 板块 平均租金水平 ( 元 / 平方米 / 月 ) 越秀 东风路 环市路 120 天河 体育中心 珠江新城 海珠 琶洲 广东南粤房地产与土地评估有限公司 21

24 值得关注的是, 珠江新城的新增供应随开发年期的增长而逐渐减少, 而定位为电子商务和互联网总部区的琶洲板块以及国际金融城板块于近年发展势头迅猛, 未来供应量必定增加, 将是甲级写字楼的热点发展区域 表 年一季度广州市存量写字楼租赁情况 区域板块项目 调查时间 二手价 ( 元 / m2 ) 租金 ( 元 / m2 / 月 ) 备注 富力盈力大厦 富力盈隆大厦 珠江新城 高德置地只租不售 保利克洛维 天河 富力中心只租不售 天河北 天河体育中心 环市东 中信广场 耀中广场 天河城粤海大厦 只租不售 维多利广场世贸中心电子大厦 2016 一季度 只租不售 越秀 东风路 华以泰中心 越秀城市广场 时代地产中心 中山三中华国际中心 海珠广场万菱广场 黄埔萝岗科汇金谷 番禺 万博海印星玥 市桥天安科技园 四 广州市房地产市场展望 ( 一 ) 未来土地供应预测 按照 2016 年建设用地供应计划, 广州全市范围内预计供应用地面积 万m2, 同比 2015 年增加 7% 其中商品住宅用地 55 宗, 总用地面积约 万m2, 同比去年下降 18% 商服用地供应继续膨胀,2016 年计划供应 68 宗, 总用地面积达 万m2, 同比上升 6% 区域上, 今年用地供应仍集中在外围六区, 总供应用地约 万m2 ( 省略尚未分区的 其他用地 ), 同比涨幅达 25% 中心五区供应面积则约 万m2 ( 省略尚未分区的 其他用地 ), 同比下降 22% 细分至各区, 商品住宅用地仍以增城区为首,2016 年预供应宅地 79 万m2 ; 南沙区宅地供应虽较去年稍有下降, 但也有 65 万m2 值得一提的是, 为平衡各区宅地供应, 今年的供地计划增加 广东南粤房地产与土地评估有限公司 22

25 了去年出让较少的白云 番禺 花都等区的宅地 其中, 白云区计划出让商品住宅用地 万m2, 较 2015 年增加 14% 白云新城( 华盛公司地块 ) 新市( 石丰路 羽绒厂地块 ) 同和( 华南医疗机械公司地块 ) 等板块均有宅地供应 番禺 花都两区计划出让宅地分别为 万m 万m2, 同比增幅双双超过 3 成, 增幅显著 此外, 近两年的大热的荔湾广钢新城板块, 今年再有 4 宗宅地预供应, 总用地规模接近 12.1 万m 年, 预计白云 番禺等区将加入宅地出让的大战, 而增城 南沙 荔湾的热门板块将延续 2015 年热度 商服用地供应方面, 重点商服用地均处于高度集中旧有功能区内, 呈四区五板块的连片开发模式放量供应 其中天河金融城起步区剩余的 18 宗地块均榜上有名, 总用地面积高达 万m2 ; 海珠琶洲 A 区有地块供应, 合计 7 宗 ; 白云则分为白云新城板块供应为主, 总用地面积高达 34.7 万m2 ; 外围区域方面, 近年热点消减的番禺区重点推出长隆板块 南站板块的 5 宗商服用地, 总用地面积接近 27 万m2, 为提升其核心竞争力作好铺垫 ; 花都区供应集中在花都中轴线一带, 有望推出用地面积超 46 万m2的商服用地 ; 而鲜有推地的新华区府板块亦计划出让 万m2的商业地 总体而言,2016 年广州全市范围内土地供应充足 由于 年的住宅土地开发较缓慢, 尤其是中心区的高地价项目, 积压部分项目集中在今年入市, 从而推高了住宅的库存量 因此住宅地块计划供应宗数量有所减少 而为了达到全面推进各板块商服功能区的目的,2016 年商服用地供应保持增长 近期土地收储工作面临考验, 没有推出全新功能区, 介时受供求关系影响, 土地价格上涨或在所难免 截止 5 月中旬, 仅 8 宗地块确认出让, 土地淡静氛围持续 但随着 4 月中旬土地供应计划的正式出台, 在广州楼市交投畅旺的带动下, 推地节奏有望提速, 二季度土地市场行情可期 ( 二 ) 未来商品住宅供应预测 截止 2016 年 3 月 31 日, 广州十一区商品住宅存量 ( 已取得预售证未售货量 ) 共 套, 合计 1545 万m2, 库存在连续三个季度上升之后首次下调, 意味着一季度销售状况良好, 但同时, 新增货量有所减少, 全市去库存周期降低到 8.4 个月, 市场需要补充供应 据不完全统计,2016 年五一前广州约有 50 个住宅及公寓项目入市 供应集中在几个热门板块 : 天河奥体板块 ( 华美牛奶厂一带 ) 荔湾广钢新城 海珠旧纸厂片区 白云同和板块 南沙自贸区 萝岗长岭居板块等 近期, 奥体板块动静频频 : 华润天合召开大规模的产品发布会, 并将于 4 月底 5 月初开放营销中心 远洋天骄 金地天河公馆则在一段时间蓄客之后, 准备正式开盘 华润 远洋都是 过江龙, 他们的项目能否跟龙湖首开天宸原著一样热销, 产品能否被广州人民接受, 市场对此颇为关注 华美牛奶厂的数个豪宅盘, 加上持续在售的天健上城等盘, 天河的供应在经过去年的稀缺之后终于又有了较为充足的新货 广钢新城是市区最庞大的供应集聚地, 二季度, 北大资源博雅 1898 或将开盘, 金融街融穗华广东南粤房地产与土地评估有限公司 23

26 府加推 200 套, 珠江金茂府开放营销中心及样板间, 它们持续吸引着市场的目光 加上中海花湾 壹号 保利曼城国际等原有项目持续热推, 广钢新城在未来一两年绝对是市场的主角 经常被拿来与广钢新城比较的是旧纸厂片区, 这两个板块一江之隔, 广佛地铁二号线部分开通, 把海珠与芳村连接在一起, 两个片区的受众接近, 竞争更显白热化 越秀绿地海玥以 52 平四房 两租 的公寓作为噱头, 开放样板房当日即有上千人到场, 越秀星汇海珠湾一期货量据悉有 400 套, 也是令海珠楼市为之一振的大角儿, 毫无疑问将会是今年的热点楼盘 白云区京溪 - 同和一带也是老城区供应重点区域 前期地王项目恒大御府 佳兆业天御因市场及自身因素, 处境尴尬 同为高地价项目的越秀星汇云城另辟蹊径, 在产品上大做文章, 打破了这个片区的沉闷氛围 而广州市政府最近将白云山东麓规划定位为 广州市中轴北延片区综合服务中心, 云山东麓生态宜居新城区, 对京溪 - 同和板块来说是一大利好 外围方面, 最热门要数南沙自贸区 刚刚迎来自贸区设立一周年的南沙, 交出了一份漂亮的成绩单, 楼市量价齐升, 房地产开发迅猛, 进驻企业数量井喷, 各类基础建设齐头并进, 为南沙持续发展打下了基础 自贸区元年, 南沙共实现地区生产总值 亿元 固定资产投资 亿元 一般公共预算收入 71.3 亿元, 进出口总额 1526 亿元, 同比分别增长 13.3% 54% 13.3% 和 18.2% 主要经济指标连续 8 个季度增速稳居全市各区第一位 二季度, 南沙楼市风起云涌 不完全统计, 将有二三十个项目开盘 加推及开放样板房, 阵势比其他区域都要浩大 黄埔区的动作则更多放在原萝岗片区, 集中在长岭居一带 二季度新货亮相的项目, 不乏岭南雅筑 万科山景城这类老盘, 也有实地常春藤 万科里享家 富力悦禧花园这类新项目 作为东部山水新城, 连接天河的区域, 萝岗一直是白领青睐的片区, 预估二季度推售活跃 其余区域, 花都狮岭 区府板块, 增城新塘板块, 均是市场供应大户 一季度交投活跃, 在此激励之下, 广州推货热情大增, 开发商悉数出击, 市场好戏连连 然而, 全市后继货量陆续上市, 上述板块竞争白热化, 加上多数供应在市区, 高地价推高房价, 市场需求侧对价格的接受仍需有个过程, 加上政策瞬息万变, 开发商不可过于乐观, 应抓紧时机早早出货 ( 三 ) 未来房地产价格预测 得益于外围区域持续大量供应, 广州为一线城市里房价最为稳定 最理性的城市, 全市均价长期稳定在 元 / m2之间, 这种情况在未来一段时间里仍将维持 一季度, 因天量信贷投放以及利好政策刺激, 广州热点区域一二手房价有所上升, 个别板块涨幅达 10%, 之后保持稳定 预计二季度广州房地产价格仍然稳定, 近期推货以市区若干个板块为主, 不乏豪宅, 会推高区域价格, 全市均价或有小幅上浮 当前广州房价仍处于合理区间, 外地发展商进入广州的首批产品陆续入市, 带来一些新鲜设计 买家在市场上的选择变多, 价格仍算理性, 户型产品也有亮点, 正是入市出手的好时机 广东南粤房地产与土地评估有限公司 24

27 附表 :2016 年 1-3 月广州土地交易明细 挂牌日期 成交时间 地块名称 / 宗地号 区域 土地位置 出让方式 土地用途 土地面积 建筑面积 容积率起价成交价 楼面地价 竞得人 NG Y-5 南沙区 南沙区黄 阁镇黄阁 东路和连 挂牌出工矿仓 溪大道之间, 鸡谷山路北侧 让 储用地 广汽丰田汽车有限公司 NG Y-9 南沙区 南沙区榄核新涌工业园内, 挂牌出工矿仓景观大道让储用地与榄张路交界处东北侧 广州真功夫供应链有限公司 NG Y-10 南沙区 南沙区明 珠科技城 内, 永安 挂牌出工矿仓 大道与兴侨路交界处北侧 让 储用地 广州市沣联投资有限公司 NG Y-11 南沙区 南沙区东涌鱼窝头挂牌出工矿仓工业园鱼让储用地窝头大道南侧 广东斯泰克信息技术有限公司 YP-P1-3 黄埔区 黄埔区云 埔四路以 挂牌出工矿仓 东 元岗村以北 让 储用地 广州明珞汽车装备有限公司 AT 天河区 天河区大 观路东侧 挂牌出商服用 AT 地块 让 地 ( 含地下 ) 广东广播电视台 花都区 花都区平 步大道以 招标出商住综 北 A B C 地块 让 合用地 A B 地块 3.5 C 地块 大连万达商业地产股份有限公司 广东南粤房地产与土地评估有限公司 25

28 挂牌日期 成交时间 地块名称 / 宗地号 区域 土地位置 出让方式 土地用途 土地面积 建筑面积 容积率起价成交价 楼面地价 竞得人 增城区石 滩镇郑田挂牌出居住用 00A140 增城区村大岭让地 43 ( 土名 ) 增城市碧桂园物业发展有限公司 AH 海珠区 海珠区琶 洲西区 挂牌出商服用 AH 地块 让 地 广州工商联盟投资有限公司 广州海滔投资有限公司 广州悦天 番禺区大石街山西 PYTC20 村石北工挂牌出商服用番禺区 业区让地 PYTC 地块 广州红八方置业发展有限公司 ZSCN- D3-5 黄埔区 中新广州 知识城南 起步区凤 挂牌出其它综 湖二路以北 狮龙大道以西 让 合用地 广州奥飞硅谷文化发展有限公司 增城区永 宁街白水挂牌出工矿仓 16A150 增城区村 九如让储用地 74 村 增城区增江街陆村 村陆村山挂牌出居住用 06A130 增城区 四丰村让地 86 鹅春岭 ( 土名 ) 广州珠江恺撒堡钢琴有限公司 广州增电电力建设投资集团有限公司 AH 海珠区 海珠区琶 洲西区 挂牌出商服用 AH 地块 让 地 南方出版传媒股份有限公司 广东南粤房地产与土地评估有限公司 26