全国 30 个省份房价收入比排行榜去年以来, 政府频频提及房价合理回归什么是合理房价, 我们认为政府主要指代的是房价应与居民的收入相适应, 也即房价收入比的概念由于我国幅员辽阔各地发展程度不一, 为了更好地衡量房价合理程度, 有必要对全国 30 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比的情况作

Size: px

Start display at page:

Download "全国 30 个省份房价收入比排行榜去年以来, 政府频频提及房价合理回归什么是合理房价, 我们认为政府主要指代的是房价应与居民的收入相适应, 也即房价收入比的概念由于我国幅员辽阔各地发展程度不一, 为了更好地衡量房价合理程度, 有必要对全国 30 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比的情况作"

禅碧鲁
5 years ago
Views:

1 专题报告 2012 年 4 月全国 30 个省份房价收入比排行榜执笔人 : 上海易居房地产研究院杨红旭刘柳电话 :

2 全国 30 个省份房价收入比排行榜去年以来, 政府频频提及房价合理回归什么是合理房价, 我们认为政府主要指代的是房价应与居民的收入相适应, 也即房价收入比的概念由于我国幅员辽阔各地发展程度不一, 为了更好地衡量房价合理程度, 有必要对全国 30 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比的情况作一个横向比较一房价收入比的计算方法和衡量标准房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值, 对于房价收入比的计算, 不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法, 本文采用的数据皆来自于国家统计系统, 其中商品住宅特指一手房, 不包括二手房尽管房价收入比是一个全球通用的指标, 但其合理范围却没有严格界定世界银行 1998 年对 96 个地区的统计资料显示, 家庭收入在 999 美元以下 ( 最低收入户 ) 的国家 ( 地区 ), 房价收入比平均数为 13.2; 家庭收入在 3000 美元 ~3999 美元 ( 中等收入户 ) 的国家 ( 地区 ), 房价收入比平均数为 9; 家庭收入在美元以上 ( 高等收入户 ) 的国家 ( 地区 ), 房价收入比平均数为 5.6 各国( 地区 ) 房价收入比的数值是高度离散的, 这 96 个地区最高的为 30, 最低的为 0.8, 平均值为 8.4, 中位数为 6.4 一般而言, 在发达国家, 房价收入比超过 6 就可视为泡沫区由于统计口径的不同, 我国与欧美国家的房价收入比可比性并不大根据我国的实际情况, 我们认为全国房价收入比保持在 6-7 属合理区间二全国总体房价收入比年, 我国的城镇居民人均可支配收入的名义复合增长率为 18.32%, 城镇居民人均住房建筑面积复合增长率为 3.32%, 商品住宅销售均价的名义复合增长率为 13.5%, 由于城镇居民人均住房建筑面积的增长率相对很小, 房价收入比的波动主要受商品住宅销售均价与城镇居民人均可支配收入的增速之比影响年, 全国房价收入比的复合增长率仅为 1.12%, 其中, 年房价收入比上升, 年房价 2 联系地址 : 上海市广延路 383 号文武大楼五楼邮编 : 电话 : 传真 :

3 收入比下降总体而言, 房价收入比上升与下降的年份相互交替, 趋势一般持续不超过两年, 上升与下降的原因主要在于住宅销售均价增速与城镇居民人均可支配收入增速之间的此消彼长 2011 年, 全国商品住宅房价收入比为 7.4, 随着调控的深入和房价的回落, 2012 年, 全国房价收入比将进一步接近 6-7 的合理区间图年全国总体房价收入比走势数据来源 : 国家统计局网站三全国 30 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比本文选取全国 30 个省直辖市自治区 ( 不含西藏 ) 作为研究对象, 并依据国家统计局标准, 划分为东部中部西部地区其中, 东部地区包括北京天津河北辽宁上海江苏浙江福建山东广东海南 11 个省 ( 市 ); 中部地区包括山西吉林黑龙江安徽江西河南湖北湖南 8 个省 ; 西部地区包括内蒙古广西重庆四川贵州云南陕西甘肃青海宁夏新疆 11 个省 ( 市自治区 ) ( 一 ) 全国 30 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比总体呈东中西递减 2011 年, 北京上海海南福建天津浙江广东等 7 个省份商品住宅房价收入比较高 ( 超过 9), 另外, 有 19 个省 ( 自治区 ) 房价收入比低于全国平均水平, 包括 9 个西部省 ( 自治区 ) 6 个中部省份和 4 个东部省份 3 联系地址 : 上海市广延路 383 号文武大楼五楼邮编 : 电话 : 传真 :

4 北京上海海南福建天津浙江广东江西四川湖北陕西广西云南重庆河北安徽江苏吉林辽宁山东湖南黑龙江新疆贵州宁夏甘肃河南山西青海内蒙古上海易居房地产研究院专题报告 2011 年, 东部地区整体房价收入比较高,30 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比排名前 7 位均为东部省份, 约占东部全体的 2/3, 但东部地区间差距较大, 河北江苏辽宁山东等 4 个省份在全国平均水平之下 ; 中部地区除了江西湖北两省略超过全国平均水平, 其余 3/4 的省份房价收入比在全国平均水平之下 ; 西部地区除了四川陕西两省略超过全国平均水平, 其余 9 个省 ( 自治区 ) 房价收入比均全国平均水平之下, 且过半数位于末八名以内总体上看,2011 年, 全国 30 个省直辖市自治区房价收入比呈东中西梯度递减的态势, 且东部地区与中西部地区差距较悬殊东部地区房价偏高, 部分城市房价存在泡沫另外, 由于部分中西部的投资投机性购房需求流向东部地区, 但这部分购房的收入并不反映在东部地区, 还有部分人收入来源不在东部, 却在东部地区购房居住, 所以东部地区房价收入比高于中西部亦属正常现象, 只是差距不能过于悬殊图年全国 30 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比排名数据来源 : 上海易居房地产研究院表年全国 30 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比排名排名城市房价收入比排名城市房价收入比 1 北京安徽上海江苏海南吉林福建辽宁天津山东浙江湖南联系地址 : 上海市广延路 383 号文武大楼五楼邮编 : 电话 : 传真 :

5 陕西云南湖北江西河北湖南福建吉林新疆山东辽宁内蒙古天津四川重庆宁夏广东青海广西黑龙江贵州河南甘肃山西安徽江苏浙江北京上海海南上海易居房地产研究院专题报告 7 广东黑龙江江西新疆四川 24 贵州湖北 25 宁夏陕西甘肃广西河南云南山西重庆 29 青海河北 30 内蒙古数据来源 : 上海易居房地产研究院与 2010 年相比,2011 年 30 个省 ( 市自治区 ) 中 2/3 以上出现商品住宅房价收入比下降房价收入比下降幅度较大的省份有海南上海北京浙江江苏安徽山西甘肃, 降幅前 5 名均为东部省份, 除江苏外, 另 4 个东部省 ( 市 ) 房价收入比都在全国排名前列说明 2011 年这些地区房地产调控效果比较显著房价收入比继续上升且幅度较大的省份有陕西云南湖北江西河北湖南, 均为中西部地区省份和房价收入比较低的东部省份说明这些地区受调控影响较小图年 30 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比增速排名 2% 2% 1% 1% % % -% -1% -1% -2% -2% -3% 数据来源 : 上海易居房地产研究院值得注意的是,2011 年 30 个省 ( 市自治区 ) 中商品住宅销售均价负增长的仅有 7 个, 均为房价收入比下降幅度较大的省 ( 市 ), 其余 14 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比的下降都是由于城镇人均可支配收入的增长速度大大超过商品住 5 联系地址 : 上海市广延路 383 号文武大楼五楼邮编 : 电话 : 传真 :

6 云南陕西江西湖北吉林湖南福建河北新疆重庆辽宁山东宁夏四川贵州天津青海广东内蒙古黑龙江广西安徽河南甘肃山西上海江苏北京浙江海南上海易居房地产研究院专题报告宅销售均价的增长速度导致图年 30 个省 ( 市自治区 ) 商品住宅销售均价增速排名 3% 3% 2% 2% 1% 1% % % -% -1% -1% -2% 数据来源 : 根据国家统计局数据推算 ( 二 ) 东部地区房价收入比多数明显回落 2011 年, 东部地区 11 个省 ( 市 ) 中, 北京上海海南福建天津浙江广东房价收入比较高, 河北辽宁江苏山东房价收入比相对较低从商品住宅销售均价来看, 大多数省 ( 市 ) 房价收入比排名与商品住宅销售均价排名一致海南福建商品住宅销售均价相对而言并不很高, 但房价收入比偏高, 福建省的房价收入比含有人均住房建筑面积偏大的因素, 而海南主要是人均收入偏低导致图年东部地区房价收入比与商品住宅销售均价排名北京上海海南福建天津浙江广东河北江苏辽宁山东元 / 平方米 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 北京上海天津浙江广东海南福建江苏辽宁山东河北数据来源 : 各地统计局网站上海易居房地产研究院 6

7 从年东部地区房价收入比的走势来看, 东部地区房价相对较高的省 ( 市 ), 如北京天津上海浙江福建广东海南江苏, 房价收入比的下降往往伴随着商品住宅销售均价的负增长, 而房价相对不高的省份, 如河北辽宁山东等省的房价收入比下降往往是因为居民人均收入的增长速度大大超过房价的上涨速度所致与 2010 年相比,2011 年, 东部地区除福建河北外, 其余 9 个省 ( 市 ) 均出现房价收入比下降, 其中, 海南浙江北京江苏上海等房价相对较高的 5 个省 ( 市 ) 商品住宅销售均价出现负增长辽宁山东天津广东的商品住宅销售均价保持了上涨, 但涨幅明显收窄, 且远低于人均可支配收入的增长速度, 因此房价收入比出现下降而福建河北房价收入比继续上升, 源于商品住宅销售均价上涨幅度持续扩大整体来看, 东部地区除个别省份外, 大部分省 ( 市 ) 房价收入比在回落, 主要原因是大部分省 ( 市 ) 出现商品住宅销售均价负增长或低增长图年东部地区房价收入比走势北京 1 1 天津河北辽宁 7

8 上海江苏 1 浙江 1 福建山东 1 广东海南数据来源 : 各地统计局网站上海易居房地产研究院 ( 三 ) 中部地区房价收入比上升与下降各半 8

9 2011 年, 中部地区 8 个省份中, 除江西湖北房价收入比略超过全国平均水平外, 其余 6 个省份房价收入比均在全国平均水平以下从商品住宅销售均价来看, 中部地区省份均在全国平均水平以下, 但各省之间差距较小东北的吉林黑龙江商品住宅销售均价相对较高房价收入比相对较低, 江西房价收入比相对较高商品住宅销售均价相对较低, 与吉林黑龙江两省人均住房建筑面积偏小江西省人均住房建筑面积偏大有关图年中部地区房价收入比与商品住宅销售均价排名江西湖北安徽吉林湖南黑龙江河南山西元 / 平方米 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 湖北吉林安徽黑龙江江西湖南山西河南数据来源 : 各地统计局网站上海易居房地产研究院从年中部地区房价收入比的走势来看, 除山西省房价收入比的下降通常与商品住宅销售均价的负增长相关外, 其余 6 个省份大多数年份房价收入比的下降往往是因为房价的低增长和城镇居民人均收入的大幅增长所致湖南安徽江西等省从未经历过商品住宅销售均价的负增长与 2010 年相比,2011 年, 中部地区的湖北江西湖南吉林房价收入比上升, 与这 4 个省份商品住宅销售均价的上涨表现一致 ; 黑龙江河南山西安徽房价收入比下降, 其中, 山西是唯一一个商品住宅销售均价出现负增长的省份, 其余省份商品住宅销售均价均保持低增长相对而言, 山西是中部地区中市场波动最大的省份整体来看, 中部地区房价收入比继续上升和回落的省份各占一半, 房价收入比继续上升的省份,2011 年商品住宅销售均价增长速度均达 15% 以上, 房价收入比回落的省份, 除山西外, 均出现商品住宅销售均价的低增长图年中部地区房价收入比走势 9

10 山西吉林黑龙江安徽江西河南湖北湖南数据来源 : 各地统计局网站上海易居房地产研究院 ( 四 ) 西部地区房价收入比稳中有落 10

11 2011 年, 西部地区 11 个省 ( 市自治区 ) 中, 四川陕西房价收入比略高, 超过全国平均水平, 其余 9 个省份房价收入比均在全国平均水平以下从商品住宅销售均价来看, 西部地区均在全国平均水平以下, 但各地之间差距相对较大, 陕西重庆四川商品住宅销售均价相对较高对比来看, 重庆内蒙古商品住宅销售均价虽然相对较高, 但由于其人均可支配收入在西部地区中属于较高水平, 最终其房价收入比相对较低 ; 广西新疆商品住宅销售均价虽然相对较低, 但房价收入比相对较高, 广西主要是人均住房建筑面积偏大所致, 而新疆则是因为近年商品住宅销售均价增长过快图年西部地区房价收入比与商品住宅销售均价排名四川陕西广西云南重庆新疆贵州宁夏甘肃青海内蒙古元 / 平方米 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 陕西重庆四川云南广西宁夏贵州新疆内蒙古青海甘肃数据来源 : 各地统计局网站上海易居房地产研究院从年西部地区房价收入比的走势来看, 除个别省 ( 市自治区 ) 个别年份的房价收入比下降与商品住宅销售均价的负增长有关外, 大多数年份房价收入比的下降往往是因为房价的低增长和城镇居民人均收入的大幅增长所致内蒙古四川重庆贵州青海从未经历过商品住宅销售均价的负增长, 与 2010 年相比,2011 年, 西部地区除陕西云南新疆房价收入比上升外, 其余 8 个省 ( 市自治区 ) 房价收入比均出现下降陕西云南新疆房价收入比继续上升主要原因为商品住宅销售均价继续大幅上涨整体上看,2011 年, 大半的西部省 ( 市自治区 ) 房价收入比出现回落, 除甘肃外, 其余省 ( 市自治区 ) 房价收入比的回落均是因为商品住宅销售均价的低增长图年西部地区房价收入比走势 11

12 内蒙古广西重庆四川贵州云南陕西甘肃 12

13 青海宁夏新疆数据来源 : 各地统计局网站上海易居房地产研究院四 2012 年房价收入比总体上还将继续回落 2012 年我国经济处于下行和调控时期, 企业和居民收入将受到负面影响, 居民可支配收入增幅可能会出现一定程度的回落去年以来, 中央在多种场合多次强调坚持房地产调控不动摇, 部分地方政府继续强调控制房价水平, 比如上海北京等少数政府提出 2012 年住宅价格稳中有降 2011 年 30 个省份中, 商品住宅销售均价出现负增长的仅有 7 个, 预期 2012 年将会明显增多, 而那些继续上涨的省份, 房价涨幅将有所回落总体而言, 我们判断 2012 年全国商品住宅成交均价将比 2011 年小幅下跌鉴于此,2012 年全国房价收入比将继续回落, 更多省区的房价收入比, 也将会有所回落 13

14 竭诚为您提供房地产咨询和研究服务上海易居房地产研究院是全国著名的一流房地产专业研究机构, 致力于推动产学研一体化的发展, 具有理论结合实践的强大研究能力在政策趋势研究产业发展研究市场趋势研究区域发展规划研究企业战略研究重大项目研究等领域具有领先于业内的核心优势经常性的为各级政府相关部门行业协会组织房地产开发企业金融机构等提供各种咨询和课题研究服务希望能有机会为贵单位提供服务, 与您一起洞察和分析房地产大政大局大势联系方式地址 : 上海市广延路 383 号文武大楼 527 室邮编 : 电话 : 传真 : 邮箱 :co.research@ehousechina.com 网址 : 免责声明本报告的信息均来源于公开资料, 本机构对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正, 但文中的观点结论和建议仅供参考本报告版权仅为本机构所有, 未经许可, 任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发, 需注明出处为上海易居房地产研究院, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改 14

公务员版 B 河北公务员版 B 河北公务员版 C 河北公务员版 C 河北公务员版 C 河北

公务员版 B 河北公务员版 B 河北公务员版 C 河北公务员版 C 河北公务员版 C 河北操作代码问卷编号问卷类型调查地 ( 省 / 直辖市 / 自治区 ) 访问员编号 2013202305 10101 公务员版 A 北京 101 2013202305 10102 公务员版 A 北京 101 2013202305 10103 公务员版 A 北京 101 2013202305 10104 公务员版 B 北京 101 2013202305 10105 公务员版 B 北京 101 2013202305