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藏皮伏
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1 中国房地产行业分析报告 (2005 年 2 季度 ) 出版日期 :2005 年 08 月编写说明 2005 年上半年, 全国房地产开发完成投资亿元, 同比增长 23.5%, 增幅比去年回落了 5.2 个百分点, 比同期固定资产投资增幅 (25.4%) 低 1.9 个百分点, 占同期固定资产投资的比重为 18.8% 房地产开发投资中, 商品住宅投资占 67.0%, 其中, 经济适用房占商品住宅的比重为 3.3% 东中西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为 17.9% 37.8% 37.7% 东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中西部地区 2005 年上半年, 全国完成购置土地面积万平方米, 同比增长 3.9%, 同比去年增幅回落了 39.3 个百分点, 低于商品房施工面积涨幅的 14.9 个百分点新开工面积 7.0 个百分点随着宏观调控政策措施的贯彻落实, 房地产投资过快增长势头得到了一定的控制, 但是当前一些地区存在房地产投资规模过大, 商品住房价格上涨过快, 供应结构不合理, 市场秩序比较混乱等突出问题为此,2005 年 5 月由建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部人民银行税务总局和银监会七部门又联合出台了关于做好稳定住房价格工作的意见, 指出在今后一段时间里, 要强化规划调控, 改善住房供应结构 ; 加大土地供应调控力度, 严格土地管理 ; 调整住房转让环节营业税政策, 严格税收征管 ; 加强房地产信贷管理, 防范金融风险 ; 明确享受优惠政策普通住房标准, 合理引导住房建设与消费 ; 加强经济适用住房建设, 完善廉租住房制度 ; 切实整顿和规范市场秩序, 严肃查处违法违规销售行为 ; 加强市场监测, 完善市场信息披露制度这一新的中国房地产市场宏观调控举措, 效果值得关注 I

2 目录 Ⅰ 2005 年 2 季度房地产行业总体运行状况...1 一房地产开发投资完成情况... 1 二资金情况... 3 三土地购置及土地完成开发情况... 4 ( 一 ) 土地购置面积... 4 ( 二 ) 土地开发面积... 5 四建设情况... 5 五销售情况... 6 ( 一 ) 商品房销售情况... 6 ( 二 ) 商品住宅销售情况... 8 ( 三 ) 销售价格情况... 9 Ⅱ 2005 年 2 季度三十五个大中城市价格情况分析...11 一房屋销售价格涨幅回落 1.8 个百分点二土地交易价格同比上涨 10.7% 三房屋租赁价格上涨 1.9% 四物业管理服务价格微涨 0.2% Ⅲ 2005 年 2 季度国房景气指数情况...12 一本年资金来源分类指数二房地产开发投资分类指数三商品房销售价格分类指数四商品房空置面积分类指数五施工面积分类指数六土地开发面积分类指数 II

3 Ⅳ 2005 年 2 季度全国房地产市场运行的主要特点...13 一房地产投资增幅继续回落二供求关系有所改善三商品住房交易结构有所调整四投机性购房得到初步遏制五商品住房平均价格涨幅趋稳六房地产信贷增速放缓 Ⅴ 新政下五大热点城市土地市场现状...14 一北京 : 将对闲置土地进行清理二上海 : 过热现象得到控制三重庆 : 加大中低档房土地供应量四深圳 : 提高土地供应量未获批准五广州 : 盘活土地闲置市场 Ⅵ 2005 年上半年房地产市场的回顾...17 一在国家宏观调控政策指导下, 房地产投资增幅继续回落二房地产开发用地得到有效控制三房地产开发贷款增速下降四商品房供求增幅明显回落, 供求关系有所改善五商品房平均价格涨幅趋稳六商品住房交易结构有所调整 Ⅶ 人民币升值对房地产行业的影响...19 Ⅷ 2005 年下半年房地产市场前瞻...21 一调控房地产市场突出五大重点二房地产将进入 3-5 年的调整期三 2005 年下半年房地产价格发展趋势 III

4 图表目录图表年 1-6 月全国固定资产投资房地产开发投资增长情况... 1 图表年 1-6 月各地区房地产开发投资状况... 1 图表年 1-6 月房地产开发投资增幅超过 40% 的地区... 1 图表年 1-6 月商品住宅办公楼商业营业用房完成投资情况... 2 图表年 1-6 月房地产开发投资比重情况... 2 图表年 1-6 月经济适用房占商品住宅比重... 3 图表年 1-6 月全国房地产开发到位资金情况... 3 图表年 1-6 月资金来源情况... 3 图表年 1-6 月全国土地购置情况... 4 图表年 1-6 月购置土地面积增幅超过 40% 的地区... 4 图表年 1-6 月全国东中西部土地购置开发情况... 4 图表年 1-6 月全国开发土地情况... 5 图表年 1-6 月完成土地开发面积增幅超过 30% 的地区... 5 图表年 1-6 月商品房商品住宅办公楼商业营业用房施工情况... 5 图表年 1-6 月商品房商品住宅办公楼商业营业用房新开工情况... 6 图表年 1-6 月商品房商品住宅办公楼商业营业用房竣工情况... 6 图表年 1-6 月各类型商品房销售面积... 7 图表年 1-6 月商品房销售面积同比增长超过 50% 的地区... 7 图表年 1-6 月销售面积与竣工面积差值超过 30 万平方米的地区... 7 图表年 1-6 月竣工面积大于销售面积的地区差值情况... 8 图表年 1-6 月各类型商品房销售额... 8 图表年 1-6 月商品住宅销售面积增幅超过 50% 的地区... 8 图表年 1-6 月商品住宅销售面积与竣工面积差值超过 50 万平方米的地区... 9 图表年 1-6 月竣工面积大于销售面积的地区差值情况... 9 图表年 1-6 月商品房销售价格增幅超过 20% 的城市图表年 1-6 月商品房销售价格增幅下降的地区图表年 1-6 月商品住宅销售价格增幅同比超过 20% 的地区图表年 1-6 月商品住宅销售价格增幅同比下降的地区图表年二季度全国土地购置开发情况 IV

5 本报告图表如未标明资料来源, 均来源于中经网统计数据库 V

6 Ⅰ 2005 年 2 季度房地产行业总体运行状况一房地产开发投资完成情况 2005 年 1-6 月, 全国房地产开发完成投资亿元, 同比增长 23.5%, 增幅比去年回落了 5.2 个百分点, 比同期固定资产投资增幅 (25.4%) 低 1.9 个百分点, 占同期固定资产投资的比重为 18.8% 图表年 1-6 月全国固定资产投资房地产开发投资增长情况单位 : 亿元月份固定资产投资房地产开发投资累计完成累计完成 2004 年 6 月年 6 月 % 其中东中西部地区增幅分别为 21.5% 36.9% 36.2%, 中西部地区增幅明显高于东部地区, 其中 9 个省市的增幅超过 40% 图表年 1-6 月各地区房地产开发投资状况单位 : 亿元地区房地产开发投资所占比重 (%) 全国总计东部地区中部地区西部地区图表年 1-6 月房地产开发投资增幅超过 40% 的地区地区增幅 (%) 地区增幅 (%) 内蒙古 40.8 安徽 44.7 山东 43.6 河南 43.0 湖北 43.4 海南

7 地区增幅 (%) 地区增幅 (%) 四川 45.5 贵州 43.4 云南 56.0 房地产开发投资中, 住宅房地产开发投资占 67.0%, 其中, 经济适用房开发投资占 3.3% 东中西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为 17.9% 37.8% 37.7% 东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中西部地区图表年 1-6 月商品住宅办公楼商业营业用房完成投资情况单位 : 亿元类型完成投资所占比重 (%) 住宅办公楼商业营业用房其他图表年 1-6 月房地产开发投资比重情况商业营业用房 12.6% 其它 15.7% 办公楼 4.8% 商品住宅 66.9% 2

8 图表年 1-6 月经济适用房占商品住宅比重经济适用住房 5.0% 普通商品住宅 95.0% 二资金情况 2005 年 1-6 月, 全国房地产开发到位资金亿元, 同比增长 23.3% 图表年 1-6 月全国房地产开发到位资金情况单位 : 亿元类别实际到位所占比重 (%) 国内贷款利用外资自筹资金其他资金图表年 1-6 月资金来源情况其它资金 45.59% 国内贷款 18.54% 利用外资 1.30% 企业自筹资金 34.57% 3

9 三土地购置及土地完成开发情况 ( 一 ) 土地购置面积 2005 年上半年, 全国完成购置土地面积万平方米, 同比增长 3.9%, 同比去年增幅回落了 39.3 个百分点, 低于商品房施工面积涨幅的 14.9 个百分点新开工面积 7.0 个百分点图表年 1-6 月全国土地购置情况单位 : 万平方米时间本年购置土地面积 2004 年 06 月年 06 月有 4 个地区的购置土地面积同比增长超过 40% 图表年 1-6 月购置土地面积增幅超过 40% 的地区地区增幅 (%) 地区增幅 (%) 陕西 71.4 山东 44.9 河南 85.7 天津 64.0 图表年 1-6 月全国东中西部土地购置开发情况万平方米全国东部中部西部购置土地面积完成开发面积 4

10 ( 二 ) 土地开发面积全国土地开发面积万平方米, 同比增长 3%, 同比去年增幅回落了 73.9 个百分点, 增幅低于商品房施工面积 15.8 个百分点新开工面积 7.9 个百分点图表年 1-6 月全国开发土地情况单位 : 万平方米时间完成开发土地面积 2004 年 6 月年 6 月有 8 个地区的完成土地开发面积同比增长大于 30% 图表年 1-6 月完成土地开发面积增幅超过 30% 的地区地区增幅 (%) 地区增幅 (%) 新疆 82.9 四川海南 70.3 河南安徽 33.2 辽宁 38.8 山西 38.8 西藏四建设情况商品房施工面积万平方米, 同比增长 18.8%, 其中 : 商品住宅施工面积万平方米, 同比增长 19.0%; 东中西部施工情况见下表图表年 1-6 月商品房商品住宅办公楼商业营业用房施工情况类别全国东部中部单位 : 万平方米西部商品房商品住宅办公楼商业营业用房

11 商品房新开工面积万平方米, 同比增长 10.9%, 其中 : 商品住宅新开工面积万平方米, 同比增长 13.6% 东中西部新开工情况见下表图表年 1-6 月商品房商品住宅办公楼商业营业用房新开工情况类别全国东部中部单位 : 万平方米西部商品房商品住宅办公楼商业营业用房商品房竣工面积万平方米, 同比增长 16.3%, 高于新开工面积增幅 5.4 个百分点, 其中 : 商品住宅竣工面积万平方米, 同比增长 18.3%, 东中西部竣工情况如下表图表年 1-6 月商品房商品住宅办公楼商业营业用房竣工情况类别全国东部中部单位 : 万平方米西部商品房商品住宅办公楼商业营业用房五销售情况 ( 一 ) 商品房销售情况全国商品房销售面积为万平方米, 同比增长 13.9%, 其中东中西部地区销售情况如下 6

12 图表年 1-6 月各类型商品房销售面积类别全国东部中部单位 : 万平方米西部商品房商品住宅办公楼有 5 个地区的商品房销售面积增幅超过 50% 图表年 1-6 月商品房销售面积同比增长超过 50% 的地区地区增幅 (%) 地区增幅 (%) 海南 70.2 重庆 51.1 西藏陕西 66.8 山西 86.1 与竣工面积相比, 商品房销售面积大于同期竣工面积万平方米有 24 个地区商品房销售面积大于同期竣工面积, 其中有 15 个地区销售面积与竣工面积差值超过 40 万平方米图表年 1-6 月销售面积与竣工面积差值超过 30 万平方米的地区单位 : 万平方米地区差值地区差值上海山东山西内蒙古吉林黑龙江福建河南云南陕西辽宁湖北新疆广东安徽有 6 个地区商品房竣工面积大于同期销售面积 7

13 图表年 1-6 月竣工面积大于销售面积的地区差值情况单位 : 万平方米地区差值地区差值浙江北京江苏广西青海四川 2.04 商品房销售额亿元, 同比增长 25.6%, 其中 : 销售给个人亿元, 同比增长 27.1%, 所占比重为 93.3% 图表年 1-6 月各类型商品房销售额类别全国东部中部单位 : 亿元西部商品房商品住宅办公楼 ( 二 ) 商品住宅销售情况全国商品住宅销售面积为万平方米, 同比增长 14.2%, 大于同期竣工面积万平方米有 5 个地区商品住宅销售面积增长超过 50% 图表年 1-6 月商品住宅销售面积增幅超过 50% 的地区地区增幅 (%) 地区增幅 (%) 海南 71.3 陕西 68.5 重庆 54.6 山西西藏有 27 个地区商品住宅销售面积大于同期竣工面积其中有 15 个地区的销售面积大于竣工面积超过 50 万平方米 8

14 图表年 1-6 月商品住宅销售面积与竣工面积差值超过 50 万平方米的地区单位 : 万平方米地区差值地区差值上海山东天津内蒙古吉林黑龙江福建河南辽宁陕西湖北广东重庆安徽 61.1 新疆有 3 个地区商品住宅竣工面积大于同期销售面积图表年 1-6 月竣工面积大于销售面积的地区差值情况单位 : 万平方米地区差值地区差值江苏浙江青海商品住宅销售额为亿元, 同比增长 28.1%, 其中销售给个人为 2971 亿元, 同比增长 26.1%, 所占比重为 94.8% ( 三 ) 销售价格情况 2005 年 1-6 月, 全国商品房平均销售价格为元 / 平方米, 同比提高 10.1%, 其中东部地区为元 / 平方米, 同比提高 8.0%; 中部地区为元 / 平方米, 同比提高 11.2%; 西部地区为元 / 平方米, 同比提高 11.7% 有 25 个地区商品房销售价格有不同程度的提高, 其中有 4 个地方商品房销售价格增幅超过 20% 9

15 图表年 1-6 月商品房销售价格增幅超过 20% 的城市地区增幅 (%) 地区增幅 (%) 内蒙古 26.8 安徽 32.2 湖北 20.0 青海 29.2 有 6 个地区商品房价格有不同程度的下降图表年 1-6 月商品房销售价格增幅下降的地区地区增幅 (%) 地区增幅 (%) 西藏 -9.6 黑龙江 -0.9 湖南 -1.4 江西 -1.4 新疆广东 -1.3 商品住宅平均销售价格为 2783 元 / 平方米, 同比提高 11.9% 其中东部地区为元 / 平方米, 同比提高 10.0%; 中部地区为元 / 平方米, 同比提高 12.8%; 西部地区为元 / 平方米, 同比提高 8.6% 有 29 个地区商品房销售价格有不同程度的提高, 其中有 6 个地方商品房销售价格增幅超过 20% 图表年 1-6 月商品住宅销售价格增幅同比超过 20% 的地区地区增幅 (%) 地区增幅 (%) 安徽 35.7 青海 21.1 河北 20.5 江苏 21.6 内蒙古 32.7 重庆 20.5 有 2 个地区商品房价格有不同程度的下降图表年 1-6 月商品住宅销售价格增幅同比下降的地区地区增幅 (%) 地区增幅 (%) 西藏 -9.6 广东

16 Ⅱ 2005 年 2 季度三十五个大中城市价格情况分析据国家发展改革委国家统计局对 35 个大中城市调查显示, 在国家一系列稳定住房价格政策措施的作用下, 二季度 35 个大中城市房屋销售价格同比上涨 8.0%, 涨幅有所回落, 部分城市涨幅明显回落, 但环比价格仍在上涨一房屋销售价格涨幅回落 1.8 个百分点二季度,35 个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨 8.0%, 比一季度上涨 1.5%, 同比和环比涨幅分别比一季度回落 1.8 和 1.2 个百分点分地区看,35 个大中城市房屋销售价格与去年同季相比均有不同幅度的上涨其中,6 个城市房屋销售价格同比涨幅超过 10%. 分别是, 杭州涨幅为 12.5%, 青岛 12.4%, 呼和浩特 12.2%, 上海 11.6%, 成都 10.7%, 南昌 10.3%. 上海杭州房屋销售价格同比涨幅分别比一季度回落 7.5 和 1.3 个百分点分类别看, 新建商品住房销售价格比去年同季上涨 8.9%, 比一季度上涨 1.9%, 涨幅分别回落 1.6 和 0.9 个百分点其中, 经济适用住房普通住房和高档住房销售价格比去年同季分别上涨 4.8% 9.1% 和 9.0%, 比一季度分别上涨 0.2% 2.3% 和 1.5%, 同比环比涨幅均有不同幅度的回落 ; 二手住房销售价格比去年同季上涨 9.5%, 比一季度上涨 1.0%, 涨幅分别回落 1.9 和 2.7 个百分点 ; 非住房销售价格比去年同季上涨 6.2%, 比一季度上涨 1.3%, 涨幅分别回落 1.1 和 0.7 个百分点其中, 办公楼商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格分别比去年同季上涨 7.7% 4.2% 和 5.4%, 比一季度仍分别上涨 1.7% 0.7% 和 0.6% 二土地交易价格同比上涨 10.7% 二季度,35 个大中城市土地交易价格比去年同季上涨 10.7%, 比一季度上涨 3.8%. 居住用地交易价格比去年同季上涨 12.9%, 比一季度上涨 4.0%. 其中, 高档住宅普通住宅和经济适用房用地价格分别比去年同季上涨 24.7% 10.9% 和 11.1%. 商业旅游娱乐和工业仓储用地交易价格比去年同季分别上涨 3.2% 和 3.0%, 其他用地交易价格上涨 14.2%. 三房屋租赁价格上涨 1.9% 二季度,35 个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨 1.9%, 比一季度上涨 0.5%. 11

17 其中, 住宅租赁价格比去年同季上涨 0.2%, 办公商业娱乐和工业仓储用房租赁价格分别上涨 2.6% 1.8% 和 1.9%. 四物业管理服务价格微涨 0.2% 二季度,35 个大中城市物业管理服务价格比去年同季微涨 0.2%. 其中, 住宅物业管理服务价格微降 0.1%, 工业仓储用房和办公用房物业管理服务价格分别上涨 0.9% 和 0.6%, 商业娱乐用房物业管理服务价格与去年同季持平 Ⅲ 2005 年 2 季度国房景气指数情况今年上半年, 国房景气指数继续保持在较高水平, 但随着完成投资等主要指标增幅的回落,6 月份, 国房景气指数为 , 比 5 月份小幅回落 0.18 点, 比去年同月回落 3.31 点表明上半年全国房地产开发总体景气水平受国家宏观调控影响明显, 各项指标同比去年均有一定的下降一本年资金来源分类指数本年资金来源分类指数为 , 比 5 月份上升 0.72 点, 比去年同月回落 4.62 点上半年, 全国房地产开发企业本年资金来源累计 9465 亿元, 同比增长 23.3% 其中, 国内贷款 1755 亿元, 增长 4.3%; 企业自筹资金 3269 亿元, 增长 37.6%; 利用外资 126 亿元, 增长 23.7% 二房地产开发投资分类指数房地产开发投资分类指数为 , 与 5 月份基本持平, 比去年同月回落 1.76 点上半年, 全国完成房地产开发投资 6193 亿元, 同比增长 23.5% 其中, 完成商品住宅投资 4147 亿元, 增长 21.3%; 经济适用住房投资 204 亿元, 下降 14.6% 三商品房销售价格分类指数商品房销售价格分类指数为 , 比 5 月份回落 2.62 点, 比去年同月回落 1.26 点上半年, 全国商品房平均销售价格同比上涨 10.1% 其中, 商品住宅平均销售价格上涨 11.9%; 办公楼销售价格下降 4.6%; 商业营业用房销售价格上涨 12

18 9.3% 四商品房空置面积分类指数商品房空置面积分类指数为 , 比 5 月份回落 0.33 点, 比去年同月回落 4.72 点 6 月末, 全国商品房空置面积 1.04 亿平方米, 同比增长 7.9% 其中, 商品住宅空置面积 0.59 亿平方米, 增长 2.2% 五施工面积分类指数房屋施工面积分类指数为 , 比 5 月份上升 0.27 点, 比去年同月回落 4.98 点上半年, 全国累计完成房屋施工面积亿平方米, 同比增长 18.8% 其中, 住宅施工面积 9.01 亿平方米, 增长 18.8%; 办公楼施工面积 0.50 亿平方米, 增长 13.3%; 商业营业用房施工面积 1.47 亿平方米, 增长 19.2% 六土地开发面积分类指数土地开发面积分类指数为 95.07, 比 5 月份上升 1.90 点, 比去年同月回落 3.33 点上半年, 全国完成土地开发面积 8190 万平方米, 同比增长 3% Ⅳ 2005 年 2 季度全国房地产市场运行的主要特点一房地产投资增幅继续回落 1 月 -6 月份全国房地产投资增长 23.5%, 其中商品住宅投资增长 21.3%, 增幅呈逐月回落趋势房地产开发投资比一季度增幅回落 3.2 个百分点, 低于同期城镇固定资产投资增幅 1 个百分点二供求关系有所改善 1 月 -6 月份全国商品住宅销售面积增幅,5 年来首次低于竣工面积增幅, 供求关系有所缓和据房地产市场信息系统数据, 过去供求矛盾比较突出的杭州南京青岛等城市, 市场供应开始略大于需求上海市商品住宅市场供求比例, 也由今年一季度的 0.85:1 转变为 1 月 -6 月份的 1.12:1 13

19 三商品住房交易结构有所调整商品住宅成交总量下降, 高价位大套型住房成交量下降较大, 中低价位中小套型住房成交量较为平稳 1 月 -6 月份,40 个大中城市, 有 19 个城市商品住房登记销售面积同比负增长四投机性购房得到初步遏制根据各地交易情况监测, 一些投机投资性的二手住房, 开始转向长期出租, 租赁市场房源供应量明显增多五商品住房平均价格涨幅趋稳据房地产市场信息系统数据,6 月份,40 个重点城市中, 有 14 个城市商品住宅平均销售价格环比负增长,14 个城市二手住房平均成交价格环比负增长 14 个进行同质楼盘跟踪比较的城市中,3 个城市环比负增长,7 个城市环比增长 0.4% 以下六房地产信贷增速放缓截至 5 月末, 我国银行业金融机构房地产贷款余额 2.81 万亿元, 增幅回落个百分点其中住房开发贷款余额亿元, 增幅回落个百分点个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势 Ⅴ 新政下五大热点城市土地市场现状一北京 : 将对闲置土地进行清理北京市土地利用事务中心副主任李劲松表示, 北京市房地产市场近年来一直保持着稳定的发展包括这次七部委稳定房价文件下发以后, 对北京房地产市场的影响相对其他城市来说比较平稳, 一至四月份的房价变化与前年度相比没有出现特别大的波动, 这和北京市的房价本身由房屋实质价值作支撑相关, 另外和以自住型为主体的购房人群组成相关, 而且北京市的土地供应随着市场的发展而调节, 一定程度上保证了市场需求 14

20 关于土地集约利用方面, 李劲松表示, 北京市下一步将对开发商的土地采取一些措施, 一方面加大对闲置土地的清理力度, 另外政府也会通过各种途径正确引导原来供应土地及时转化为实质需求二上海 : 过热现象得到控制针对地价上涨的原因, 一方面房价上涨带动了地价的变化, 同时城市拆迁费用的上涨以及土地供需中存在的问题也导致了地价的变化上海市政府近期将对土地供应结构进行调整, 住宅用地方面将以配套商品房和中低价商品房建设用地为主, 这些措施的实施会对地价的上升有一定抑制作用据统计,2003 年上海商业地价比 2002 年增加了 6.6%,2004 年比 2003 年增长了 9.6%, 而今年二季度商业地价增加了 1% 左右住房方面的土地指数变化也较快, 2005 年一季度增长了 24%, 而进入今年第二季度以后, 上涨幅度保持在 0.8% 左右自 2002 年开始上海的房价和地价逐渐上升,2005 年上海房地产市场引起了各方面的普遍关注, 成为全国房地产市场热点而 2005 年一季度以后, 国家以及上海各个部门加大了对房地产价格的调整力度, 房价升幅逐步得以减缓今年二季度部分数据出现下滑现象他说, 从目前来看, 上海房地产过热的现象得到了控制自调控以来上海的房地产开发投资额放缓供求矛盾得到改善价格涨幅回落房贷增幅也出现了下滑上海 2004 年开发投资额为 236 亿元, 相比去年同期增长了 25%, 但是这个增幅不仅低于全国 27.8% 的水平, 而且下降了 8.7 个百分点今年四月份的数据显示, 投资额为 110 亿元, 同比回落了 1.26% 2005 年 1 至 3 月份房产部门批准的预售面积是 109 万平方米, 登记预售的面积是 510 万平方米, 供求比例为 1:1.17 但是四月份批准预售的面积是 236 万平方米, 登记面积只有 190 万平方米三重庆 : 加大中低档房土地供应量近几年重庆的房地产市场呈现了健康发展状态, 主要体现在房地产开发投资增长与全市固定资产投资增长, 房地产开发投资占全市固定资产投资比重, 房价增长和城镇居民收入增长, 商品房市场供应结构与消费需求四个方面的基本协调近期国家稳定房价的政策出台后, 重庆市也出台了七方面相关措施 : 增加中低档房的土地供应量 ; 加大廉租适用房经济适用房的供应量 ; 完善信息管理制度 ; 15

21 加强房屋转让方面的管理 ; 适当控制拆迁规模, 避免大面积拆迁带来被动需求的增加 ; 建立规范制度, 打击虚假广告违规放号等行为 ; 加大土地的跟踪管理 ; 对大宗土地供应实行审批制重庆是一座新兴的二元结构十分突出的直辖市, 全市每年土地急需用地 1300 多平方公里, 其中主城区占到 80% 2004 年全市房地产供应为 1300 公顷主城区为 1000 公顷左右商用地占 10%, 而居住性用地中, 普通商品房占 75% 经济适用房占 15% 高档房占 10% 四深圳 : 提高土地供应量未获批准深圳的房地产市场, 从最近三年来看, 需求给供应造成了一定压力 2002 年的市场供应量是 900 多万平方米, 销售量为 700 多万平方米而 2003 年供应量为 800 万平方米, 其销售量却超过了批准预售量 2004 年销售量仍然超过了预售量这在一定程度上加大了市场压力政策出台后, 深圳市场有可能面临有效需求量不足土地需求量较强烈以及产业用地将较多等情况深圳土地市场自 2001 年就开始全面实行招拍挂制度同时也正是因为深圳属于一个新兴城市, 在存量用地方面资源非常有限, 所以在土地供应总量上一向有着严格的控制深圳房地产市场特有的一手房和二手房价格落差形态, 使得投资性行为不到 10% 的比例五广州 : 盘活土地闲置市场广州市土地闲置费征收使用管理办法已于今年 5 月 1 日起实施, 首次对土地闲置费征收标准进行明确办法规定自闲置土地认定通知书认定闲置之日起满一年的闲置土地, 征收单位将向用地单位征收土地闲置费土地闲置费的征收贯穿两项标准, 对于已签订国有土地使用权出让合同的闲置土地, 其每月的土地闲置费标准为 : 经营性房地产用地为合同出让金总额的 1.2%; 一般建设用地为合同出让金总额的 0.8%; 工业和基础设施用地为合同出让金总额的 0.4% 各类用地累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的 20% 对于未签订国有土地使用权出让合同或未办理划拨用地手续的闲置土地, 土地闲置费则按广州市土地闲置费征收标准规定的标准征收, 计征时间累计不超过一年 16

22 该土地闲置费征收管理办法的出台, 主要是针对九十年代土地无序供应状况, 对以前批出去的土地进行全面的清理广州在 2004 年之前主要是批文清理, 一共注销了 20 平方公里左右的土地规模的批文而从 2004 年开始进入实质收回, 现在已经公告收回 27 块土地, 还有约 4 平方公里左右待清理, 将通过几个程序不断收回针对这种状况她表示, 广州一方面要严格土地收回, 另外也要通过收费的方式尽快盘活土地闲置市场 Ⅵ 2005 年上半年房地产市场的回顾国家在房地产市场上的一系列宏观调控政策, 在 2005 年一季度的各项指标中均有不同程度的显现, 房地产市场总体趋于平稳调控政策出台近两个月来, 全国房地产开发规模回落房地产价格平稳投机性得到遏制, 呈现出六大特点 : 房地产投资增幅继续回落 ; 房地产开发用地得到有效控制 ; 房地产开发贷款增速下降 ; 商品房供求增幅明显回落, 供求关系有所改善 ; 商品房平均价格涨幅趋稳 ; 商品住房交易结构有所调整一在国家宏观调控政策指导下, 房地产投资增幅继续回落 2005 年上半年全国房地产投资增长 23.5%, 其中商品住宅投资增长 21.3%, 增幅呈逐月回落趋势说明受国家宏观调控政策影响, 房地产投资快速增长的势头得到了有效的遏制投资额排名前 6 位的分别是 : 江苏广东浙江上海北京山东它们占房地产全部投资的 54% 其中, 北京浙江上海商品住房新开工面积首次出现负增长, 负增长率分别为 36.7% 6.8% 2.7% 二房地产开发用地得到有效控制 2004 年来, 从国务院办公厅下发的关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知要求深入开展土地市场治理整顿, 查处违规违法占地, 控制和压减各项土地计划截至 2004 年 10 月中旬, 全国撤并了三分之二以上的开发区, 有效抑制了土地购置与开发速度的过快增长另外国土资源部第 71 号规定, 在 2004 年 8 月 31 日之后, 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权, 土地从多元供应逐步走向政府垄断供应, 也是导致土地购置与开发速度趋缓的重要原因 17

23 2005 年上半年, 全国完成购置土地面积万平方米, 同比增长 3.9%, 同比去年增幅回落了 39.3 个百分点 ; 全国完成开发土地面积万平方米, 同比增长 3.0%, 同比去年增幅回落了 70.0% 个百分点图表年二季度全国土地购置开发情况万平方米年 1-3 月 1-6 月 1-9 月 1-12 月 2005 年 1-3 月 1-6 月 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 全国购置土地面积购置土地面积同比增长完成开发土地面积完成开发土地面积同比增长三房地产开发贷款增速下降 2004 年商业银行新增房地产开发贷款 1047 亿元, 比 2003 年少增 1086 亿元 2004 年房地产开发资金来源中, 国内贷款比重为 18.4%, 比 2004 年一季度下降了 5.9 个百分点, 比 2003 年下降了 5.4 个百分点 2005 年一季度, 国内贷款占房地产开发资金来源比重为 21.7%, 比 2004 年一季度下降了 2.6 个百分点 2005 年上半年, 国内贷款占房地产开发资金来源比重为 13.4%, 比 2004 年上半年下降了 3.0 个百分点四商品房供求增幅明显回落, 供求关系有所改善 2005 年上半年商品房销售面积竣工面积分别为万平方米, 同比增幅分别为 14% 16.3%, 商品房销售面积比 2004 年上半年回落了 12.3 个百分点商品房竣工面积上涨了 0.9 个百分点 ; 商品住宅销售面积竣工面积为万平方米, 同比增幅分别为 14.2% 18.3%, 商品住宅销售面积比 2004 年上半年回落了 12.2 个百分点, 商品住宅竣工面积上涨了 4.1 个百分点, 全国商品住宅销售面积增幅,5 年来首次低于竣工面积增幅 2005 年上半年, 全国的空置房明显增加全国商品房空置面积 1.04 亿平方米, 同比增长 7.9% 其中, 商品住宅空置面积 0.59 亿平方米, 增长 2.2% 18

24 五商品房平均价格涨幅趋稳 2005 年上半年全国商品房平均销售价格为元 / 平方米, 同比提高 10.1%, 同比 2004 年上半年回落了 1.4 个百分点 ; 其中商品住宅平均销售价格为 2783 元 / 平方米, 同比提高 11.9%, 同比 2004 年上半年上涨了 2.1 个百分点与去年同期不同的是, 在各类商品房中, 今年上半年商品住宅价格上涨幅度最大, 高出商品房平均销售价格涨幅 1.8 个百分点 ; 其次是商业营业用房销售价格, 比去年同期上涨 9.8%, 而去年涨幅最大的办公楼销售价格今年出现了下降的局面, 由去年同期的上涨 23.1% 变成下降 4.6% 根据房地产市场信息系统数据,2005 年上半年,40 个重点城市中, 有 14 个城市商品住宅平均销售价格环比负增长,14 个城市二手住房平均成交价格环比负增长 14 个进行同质楼盘跟踪比较的城市中,3 个城市环比负增长,7 个城市环比增长 0.4% 以下二季度,35 个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨 8.0%, 比一季度上涨 1.5%, 同比和环比涨幅分别比一季度回落 1.8 和 1.2 个百分点分地区看,35 个大中城市房屋销售价格与去年同季相比均有不同幅度的上涨其中,6 个城市房屋销售价格同比涨幅超过 10%, 分别是, 杭州涨幅为 12.5%, 青岛 12.4%, 呼和浩特 12.2%, 上海 11.6%, 成都 10.7%, 南昌 10.3%, 上海杭州房屋销售价格同比涨幅分别比一季度回落 7.5 和 1.3 个百分点六商品住房交易结构有所调整成交总量下降, 高价位大套型住房下降较大, 中低价位中小套型住房成交量平稳 Ⅶ 人民币升值对房地产行业的影响此次人民币升值幅度并不是很大, 只有 2 个百分点这样的升值及幅度, 对外资的流出会相对产生阻挡作用另外, 因为市场预期人民币还会有所升值, 所以对市场而言会有产生稳定的影响对房地产行业而言, 由于在调整汇率之前, 就已经对房地产市场进行了调控, 可以视为铺路的行为因为只是汇率上升, 而房地产泡沫已经存在, 那么泡沫会越变越大的在上世纪 80 年代的日本和台湾身上, 也出现了这样的情况一般而言, 房地产泡沫是汇率升值的预期引起来的, 如果未来还有升值预期的话, 未来的泡沫会更大而与当年日本和台湾不同的是, 中 19

25 国政府已经采取措施来给房地产降温了不过, 房地产泡沫重新起来的可能性是有的而且房地产泡沫对金融体系的破坏作用是非常大的, 升值预期引起或扩大房地产泡沫, 反过来会打击金融体系在台湾就是这样, 新台币对美元从 35:1 升到 25:1, 引起了房地产泡沫, 把金融体系搞坏了汇率又大幅下挫, 跌回到 35, 十年时间都难以复兴从预期效应资金流入效应和财富效应三个方面进一步分析 : 预期效应 : 在评估升值影响时, 应该对人们的心理因素给予高度的重视, 人们的趋利心理和从众心理非常普遍, 并随着市场的升温将表现得非常充分, 这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用资金流入效应 : 人民币升值一般意味着国内经济整体向好, 投资机会多而且收益水平相对可观 ( 至少可以得到额外的汇兑收益 ), 因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场, 股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所, 最终导致股市上涨, 房地产价格上扬, 这在日本和台湾市场表现得比较明显尽管我国外汇管制比较严格, 但从 2003 年外资流入情况看这种趋势也正在形成 : 近 2-3 年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势, 可能就有大量的投机资金在其中, 而且外商直接投资中也不排除改变投资方向, 再考虑这部分资金的放大效应, 对整个地产的影响不可低估财富效应 : 由于资金面的充裕股市的上涨以及整体经济的景气, 居民的收入水平将得到较大的提高, 并进而刺激人们形成强烈的财富效应, 那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧, 从而提升对房地产的有效需求日本在年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期综上所述, 短期来看, 人民币升值本身是个负面因素因为它对总需求而言, 是抑制的对经济景气对个人收入都是如此也加大了通缩的可能性也就是说物价水平会下跌, 而像房地产这样弹性大的资产, 其上升和下降的幅度都会超过物价指数的这个观点有三个说明, 一是上述的情况是在目前的总需求疲软之下才会发生的 ; 二是这次上调的幅度是 2%, 不足引起上述情况的发生 ; 三是如果期间政府调控得当的话, 也会控制或避免上述情况的发生长期而言, 人民币升值当然是有助于房价水平的上升, 因为贸易顺差属于资本的净流出, 人民币升值后, 出口会相应减少, 这样会减少资本的净流出, 增加国内的生产, 国内居民的收入也会增加, 包括房地产在内的各种资产的价格水平也会上升 20

26 Ⅷ 2005 年下半年房地产市场前瞻在住房制度改革的推动下, 经过多年培育, 我国以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业今年下半年, 国家将进一步落实房地产调控政策, 并于 8 月份对 40 个重点城市住房计划公示情况进行检查一调控房地产市场突出五大重点切实落实调控责任加强和改善房地产市场调控, 省市政府要切实承担起稳定房价的责任, 切实承担起为低收入家庭提供住房保障的责任, 切实行使好市场调控和市场监管的职责, 坚决把各项调控政策落到实处着力调整供应结构住房供应结构不合理, 浪费土地资源, 扭曲住房需求, 抬高商品住房平均价格, 不利于解决普通居民家庭的住房问题必须切实加强规划和土地的引导和调控作用, 着力增加中低价位中小户型普通商品住房和经济适用住房供应大力规范市场秩序要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入, 加强市场监管, 严肃查处违法违规开发和销售的行为, 重点查处内部认购, 发布虚假违法销售广告, 囤积房源, 哄抬房价以及违反规划及控制性要求的行为坚决遏制住房投机行为目前, 投机性购房已经初步得到遏制但在防范私下交易等方面还要下功夫已经建立房地产信息系统的城市, 要通过网上签约等措施, 抓紧推行预 ( 销 ) 售房屋的即时合同备案和实名制购房健全城镇住房保障体系近年来, 各地积极启动住房保障工作, 但从实施情况看, 城镇住房保障体系不健全, 进展不平衡要增加经济适用住房供应量, 严格控制经济适用住房套型面积, 使优惠政策真正落实到中低收入住房困难家庭要加快廉租住房制度建设, 同时, 要积极研究发展租赁型经济适用住房的政策, 实行经济适用住房租售并举二房地产将进入 3-5 年的调整期由国务院关于稳定住房价格的两个八条及七部委关于做好稳定住房价格工作的意见主导的房产新政, 标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变, 全国房地产市场将出现整体性降温, 房地产行业将进入 3-5 年的中期调整 21

27 3 月以来密集出台的抑制房价政策, 除了使眼下部分地区出现交投冷清市场观望气氛浓厚外, 还将在中期对全国房地产市场产生降温影响今年一季度以来, 房地产增长已开始进入调整期, 其中东部地区调整压力最为明显投资规模前五大省市有四个投资增长明显回落, 并带动整个东部地区房地产增长明显降温 ; 中部地区自去年开始成为地区房地产投资的新热点, 但因为宏观调控等因素的作用, 中部房地产业同样将进入调整期今年以来的国房指数同样印证了上述观点, 目前四大指数中仅销售价格指数保持同比上升, 其他三个指数较上季度和上年同期均出现了较为明显的回落, 处于 1998 年以来的最低景气水平, 这标志着房地产发展真正进入中期调整期, 而仍在上升的房价指数则主要是因为价格调整具有一定的滞后性具体来看, 房地产泡沫化严重的地方如上海杭州等地房地产将出现深幅的调整, 不仅投资消费增长将放慢或下降, 而且房价将会出现明显下降, 将会进入 3 年左右的相对低迷期房地产投机炒作行为将会得到较明显的遏制, 全国房地产业的增长将进入 3-5 年的中期调整阶段房地产新政不仅将改变投资者和消费者的收益预期和房价增长预期, 从政策层面来看, 还将促进政府对房地产发展支持理念和支持方式的转变增加经济型住房供给及为低收入阶层提供基本的住房保障成为政府房地产政策调整的核心对一直以来居高不下的房价, 受房地产供给增加而投机性需求及被动性需求被抑制的影响, 增幅将明显放慢, 而一些房价已经明显虚高的地区, 将会出现持续性回落住宅供需双方的增长亦均将受到较大影响其中高档住宅尤甚 ; 对非住宅类供需增长的影响相对较小北京上海等地非住宅类房地产仍将保持一段时间较快的增长水平, 但长期性投资的比重明显增大三 2005 年下半年房地产价格发展趋势目前我国房地产供需总量不平衡, 中低档房屋供应量少, 房屋刚性需求客观存在地价原材料金融费用等都在上涨, 政府一些调控政策措施仍然没有区域针对性, 企业尽管有降价意向, 但担心市场出现混乱, 不敢轻易降价因此, 预计下半年房地产价格仍将继续在高位运行, 价格涨幅可能有所回落本报告图表如未标明资料来源, 均来源于中经网统计数据库 22

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