行业动态 2010 年 2 月 4 日房地产研究部 白宏炜分析员 张宇联系人 中金公司存量商品住房价格 / 租金指数月报 2010 年 1 月 ( 第 1 期 ) 数据点评 : 指数整体走势 : 以 2007 年 1 月为

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1 行业动态 2010 年 2 月 4 日房地产研究部 白宏炜分析员 baihw@cicc.com.cn 张宇联系人 zhangyu3@cicc.com.cn 中金公司存量商品住房价格 / 租金指数月报 2010 年 1 月 ( 第 1 期 ) 数据点评 : 指数整体走势 : 以 2007 年 1 月为基期 (100 点 ), 中金住房价格 / 租金指数所覆盖的九个城市 ( 北京 天津 上海 杭州 深圳 武汉 合肥 成都 西安 )2010 年 1 月平均价格指数 , 相比上月和上年同期分别上涨 3.21 和 39.12; 平均租金指数 , 相比上月和上年同期分别上涨 0.15 和 9.41 市场整体上仍处于上涨阶段, 但指数单月涨幅收窄 (2009 年 12 月平均价格和租金指数单月上涨点数分别为 3.41 和 0.55) 各城市指数月度变化简析 : 中金住房价格指数方面,2010 年 1 月除北京 深圳较上月下降 以外, 其他城市均有所上涨, 涨幅最大的三个城市是杭州 合肥 上海, 分别上涨 和 5.30 中金住房租金指数方面,2010 年 1 月深圳 上海 西安租金指数有明显下跌, 分别下降 和 2.01; 合肥 武汉 北京小幅提升, 分别增长 和 1.09; 天津 杭州变化微小 各城市指数年度变化简析 : 中金住房价格指数方面, 与上年同期相比, 杭州指数涨幅高达 83.88, 上海 57.64, 北京 深圳 天津分别为 和 37.89, 武汉 成都 西安涨幅点数在 之间, 合肥最小, 仅为 中金住房租金指数方面, 与上年同期相比, 指数涨幅超过 10 个点的城市有上海 北京 杭州和武汉, 分别上涨 和 10.06; 成都上涨 8.95; 天津 深圳 西安涨幅均不足 5 个点 趋势分析 : 北京 深圳市场出现向下调整趋势 ; 杭州 天津 上海房价持续上涨, 速度远远超过租金增长, 市场风险加剧 ; 武汉 成都房价虽然经历 年的一轮大幅涨跌调整, 但房价与租金走势偏离度小, 市场较为健康 ; 合肥 西安市场处于升温期, 预计未来市场将有加速表现

2 重点城市存量商品住房价格 / 租金指数 图表 1: 重点城市存量商品住房售价指数汇总 2

3 研究部 图表 2: 重点城市存量商品住房租金指数汇总 3

4 图表 3: 重点城市住房价格 / 租金指数月度跟踪 北京 天津 上海 北京 : 上月价格指数 , 相比前月下降 7.95, 比上年同期上涨 46.58; 租金指数 , 比前月和上年同期分别上涨 1.61 和 总体看, 北京市场受政策影响较大,10 年年初价格下探, 租金平稳, 投资情绪回落 北京 中金住房售价指数 中金住房租金指数 天津 : 上月价格指数 , 相比前月上涨 7.58, 比上年同期上涨 37.78; 租金指数 98.46, 比前月下降 0.02, 较上年同期上涨 4.99 总体看, 天津市 10 年年初市场延续了上涨势头, 但租金近三年中鲜有起色, 房价上涨主要显示出投资 / 投机色彩 天津中金住房售价指数中金住房租金指数 上海 : 上月价格指数 , 相比前月上涨 5.30, 比上年同期上涨 57.64; 租金指数 , 比前月下降 2.37, 较上年同期上涨 总体看, 上海市 10 年年初市场延续了上涨势头 ;09 年初至今租金也表现出一定幅度的上涨, 但涨幅没有房价快, 一定程度上体现了市场风险的增加 上海 中金住房售价指数 中金住房租金指数

5 研究部 图表 4: 重点城市住房价格 / 租金指数月度跟踪 杭州 深圳 武汉 杭州 : 上月价格指数 , 相比前月上涨 9.52, 比上年同期上涨 83.88; 租金指数 , 比前月上涨 0.51, 较上年同期上涨 总体看, 杭州市 10 年年初市场延续了上涨势头, 租金近三年中虽然稳步上涨, 但 09 年 5 月之后涨幅远不及房价, 市场显示出投资 / 投机色彩 杭州 中金住房售价指数 中金住房租金指数 深圳 : 上月价格指数 , 相比前月下降 5.49, 比上年同期上涨 45.60; 租金指数 , 比前月下降 2.81, 较上年同期上涨 深圳中金住房售价指数中金住房租金指数 总体看, 深圳市受政策影响 10 年年初房价下调, 租金过去三年中基本稳定, 近 4 个月持续小幅下降, 市场表现出向下调整的迹象 武汉 : 上月价格指数 , 相比前月上涨 3.11, 比上年同期上涨 25.10; 租金指数 , 比前月上涨 1.08, 较上年同期上涨 武汉中金住房售价指数中金住房租金指数 总体看, 武汉市 09 年市场温度不高,10 年年初价格和租金均有小幅提升, 市场仍处于调整期

6 图表 5: 重点城市住房价格 / 租金指数月度跟踪 合肥 成都 西安 合肥 : 上月价格指数 , 相比前月上涨 6.29, 比上年同期上涨 17.88; 租金指数 , 比前月上涨 1.85, 较上年同期上涨 总体看, 合肥市近年来市场较为稳定,09 年下半年价格和租金双双加速上涨, 市场已经显现出加速升温势头 合肥中金住房售价指数中金住房租金指数 成都 : 上月价格指数 , 相比前月上涨 5.11, 比上年同期上涨 22.28; 租金指数 , 比前月上涨 3.45, 较上年同期上涨 8.95 成都 中金住房售价指数 中金住房租金指数 总体看, 成都市近年来市场虽有涨跌调整, 但价格和租金偏离程度很小, 市场较为理性 10 年年初价格 租金稳步提高, 市场在调整中逐渐升温 西安 : 上月价格指数 , 相比前月上涨 5.42, 比上年同期上涨 20.65; 租金指数 , 比前月下降 2.00, 较上年同期上涨 4.47 总体看, 西安市近年来市场较为平稳,09 年下半年价格加速上涨, 租金仍处于调整期, 目前市场显现出加速升温的苗头, 但这种势头并不牢固 西安 中金住房售价指数 中金住房租金指数

7 附录 : 中金公司存量商品住房价格 / 租金指数介绍 中金住房价格 / 租金指数的含义 中金公司存量商品住房价格 / 租金指数 ( 简称 中金住房价格 / 租金指数 ), 是反映一定时期内存量住房 ( 即 二手房 ) 价格 / 租金变动趋势和程度的相对数 ( 以 2007 年 1 月住房价格 / 租金为 100), 包括两个子指数 :(1) 中金住房价格指数, 反映存量住房销售价格变动 ; 和 (2) 中金住房租金指数, 反映存量住房租金变动 中金住房价格 / 租金指数按月发布, 每月月初公布上月指数 中金住房价格 / 租金指数的优势 中金住房价格 / 租金指数的优势体现在准确性 及时性和领先性三个方面 : 第一, 中金住房价格 / 租金指数基于大量 真实的市场数据, 应用 Hedonic 模型最大程度地剔除住房异质性, 所生成的指数反映了由于供求变化等市场因素影响的 住房纯价格变化, 因此指数结果更为准确 ; 第二, 中金住房价格 / 租金指数紧跟市场变化, 每月月初即发布上月指数, 比目前国内其他主要房地产价格指数至少提前 15 天以上, 因此能否及时反映市场动向 ; 第三, 中金住房价格 / 租金指数采用报价价格作为数据基础, 虽然报价价格相比签约备案价格在准确性上稍逊, 但对市场运行信息的反馈是最为领先的 换言之, 以报价价格计算得到的价格指数能够提前发出市场信号, 英国 香港等地都有类似的发现 中金住房价格 / 租金指数的编制方法 价格指数的本质是比较同种商品不同时期的价格, 例如消费者价格指数所定义的一篮子商品在不同时期是固定不变的, 换言之, 保持目标商品不同时期的同质性是编制价格指数的前提 然而, 住房商品存在显著的异质性, 没有两套完全相同的住房, 因此, 不同时期销售 / 租赁的住房在区位 邻里环境 房屋建筑特征等方面存在明显差异, 我们把这种差异称为 结构性差异, 由此带来的价格变化称为 结构性价格变化 因此, 住房价格指数编制过程中, 最关键的要求在于保证住房样本的同质性, 使指数只反映由于供求变化等市场因素影响的所谓 纯价格变化 (Pure Change) 要实现这一目的, 就要求在编制过程中剔除不同住房样本之间的结构性变化, 使之满足同质可比的要求, 即所谓 质量调整 (Quality Adjustment) 或 质量控制 (Quality Control) 由此得到的住房价格指数称为 同质性住房价格指数 (Quality Controlled Housing Price Index) 中金住房价格 / 租金指数即基于上述编制思路, 利用 Hedonic 模型计算生成 中金住房价格 / 租金指数数据来源和覆盖范围 中金住房价格 / 租金指数样本房源来自于国内房地产中介公司所代理的住房单元 其中价格信息为出售或出租者的报价价格, 同时还包括住房单元的区位属性 邻里环境以及房屋建筑属性, 如房龄 朝向 建筑面积 层数 卧室数量 卫生间数量 装修水平等 由于同质住房价格指数编制方法倚赖大量的住房样本数据, 限于数据量, 目前中金住房价格 / 租金指数覆盖北京 天津 上海 杭州 深圳 武汉 合肥 成都 西安共九个城市 中金公司在每个城市中选择交易活跃的 个大型楼盘 ( 交易量越大的城市样本楼盘越多 ) 作为 典型项目, 每个楼盘每月抽取 30 个以上 住房样本 ( 总计每个城市每月 条数据 ) 计算期内, 某些已入选 典型项目 的楼盘可能逐渐失去市场关注, 交易量萎缩, 同时新的楼盘可能成为市场关注的焦点 针对这种情况, 中金公司在指数编制时充分考虑了项目的更新和退出问题, 使项目变更前后的价格可比, 也增加了指数的准确性和连续性 未来随着数据可得性的提高, 将逐步扩大中金住房价格 / 租金指数的覆盖范围 7

8 中金住房价格 / 租金指数与目前国内价格指数的区别 目前我国公开市场上最主要的全国性房地产价格指数有国家统计局发布的 全国 70 个大中城市房地产价格指数 ( 也称 70 指数 ) 以及中国房地产指数研究院编制的 中国房地产指数 ( 简称 中房指数 ) 70 指数 包括土地出让价格指数 房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数三类, 该指数依附于统计部门现有的统计体系, 数据来源于房地产开发企业的报表资料以及地方城调队的调研数据, 以简单加权平均法为基础计算得到指数结果 中房指数 包括城市综合指数及分物业指数 二手房指数 普通住宅租赁指数, 所使用的数据主要来源于中国指数研究院各地相关业务机构进行的市场调查, 核心编制方法为简单加权平均法 ( 事先对基础数据进行政策性偏向修正 预售价格修正 ) 值得说明的是, 中房指数 于 2005 年推出了 Hedonic 指数, 该指数虽然借鉴了前述住房质量调整思路, 但所使用的是简化了的 Hedonic 模型, 并不能有效地剔除住房异质性因素 因此, 目前国内主要的两类住房价格指数均未消除市场结构性变化导致的住房价格变化, 这是区别于中金住房价格 / 租金指数的核心所在 其次, 中金住房价格 / 租金指数是从房地产中介公司获取的存量房市场上的一手数据, 这有别于 70 指数 所使用的开发商填报数据, 也有别于 中房指数 各地分支业务机构的填报数据, 中金指数基础数据的可靠性更高 8

9 北京中国国际金融有限公司北京市建国门外大街 1 号国贸写字楼 2 座 28 层邮编 : 电话 : (8610) 传真 : (8610) 上海中国国际金融有限公司上海分公司上海市陆家嘴环路 1233 号汇亚大厦 32 层邮编 : 电话 : (8621) 传真 : (8621) 香港中国国际金融香港证券有限公司香港中环港景街 1 号国际金融中心第一期 29 楼电话 : (852) 传真 : (852) 香港中国国际金融香港资产管理有限公司香港中环港景街 1 号国际金融中心第一期 29 楼电话 : (852) 传真 : (852) 新加坡中国国际金融 ( 新加坡 ) 有限公司新加坡百得利路 6 号 39 层 4 号邮编 : 电话 : (65) 传真 : (65) 北京建国门外大街证券营业部北京市建国门外大街甲 6 号 SK 大厦 1 层邮编 : 电话 : (8610) 传真 : (8610) 上海淮海中路证券营业部上海市淮海中路 398 号世纪巴士大厦裙楼 1-B 2-B 邮编 : 电话 : (8621) 传真 : (8621) 深圳福华一路证券营业部深圳市福田区福华一路 6 号免税商务大厦裙楼 邮编 : 电话 : (86755) 传真 : (86755) 杭州教工路证券营业部杭州市教工路 18 号世贸丽晶城欧美中心 1 层邮编 : 电话 : (86571) 传真 : (86571) 南京中山北路证券营业部南京市中山北路 1 号绿地广场 2 层邮编 : 电话 : (8625) 传真 : (8625) 广州天河路证券营业部广州市天河区天河路 208 号粤海天河城大厦 40 层邮编 : 电话 :(8620) 传真 :(8620)

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