第7期

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市詹
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1 2014 年第四季度全国主要城市地价监测报告 ( 中国土地勘测规划院城市地价动态监测组 ) 摘要 :2014 年第四季度, 全国综合地价水平继续上涨, 环比增速年内首次上升同比增速持续放缓 ; 商服地价环比增速连续 5 个季度收窄, 住宅地价与综合地价表现一致, 工业地价环比同比增速在各类地价中上升最为明显 ; 长江三角洲地区各用途地价环比增速回升, 工业地价增速最快 ; 珠江三角洲商服住宅地价环比增速上扬, 同比继续放缓, 工业地价环比增幅有所收窄, 同比依然温和上行 ; 环渤海地区商服住宅地价环比增速高于长江三角洲地区低于珠江三角洲地区, 工业地价环比增速最低, 地价保持平稳运行态势 ; 一二三线城市住宅地价环比增速有所上升, 一线城市升幅超过二三线城市 ; 全国主要监测城市中, 综合住宅地价环比下降的城市个数继续增加 2015 年第一季度, 土地市场宏观政策将以平稳为主, 市场对资源配置的决定性作用将进一步落实, 配合制度完善, 财税金融等经济手段对市场的影响将显著加强, 在此背景下, 土地价格仍将保持平稳态势运行, 市场分化态势或将更加明显根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2014 年第四季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下 : 一总体情况 ( 一 ) 地价水平继续上涨, 综合住宅工业地价环比增速略有上 1 全国主要监测城市指 105 个监测城市 ; 重点监测城市指直辖市省会城市和计划单列市 1

2 升, 综合商服住宅地价同比增速持续放缓 2014 年第四季度, 全国主要监测城市地价总体水平为 3522 元 / 平方米, 商服住宅工业地价分别为 6552 元 / 平方米 5277 元 / 平方米和 742 元 / 平方米综合商服住宅工业 2014 年第三季度 2014 年第四季度图 1 全国主要城市分用途地价水平 ( 元 / 平方米 ) 综合住宅工业地价环比增速略有上升, 商服地价环比增速则持续放缓第四季度, 全国主要监测城市综合地价环比上涨 0.94%, 较上一季度上升 0.16 个百分点, 在前三季度持续放缓后, 出现微升 ; 商服地价环比增速较上一季度收窄 0.41 个百分点, 为 0.39%; 住宅地价环比增速为 0.69%, 较上一季度上升 0.27 个百分点 ; 工业地价环比增速为 1.45%, 较上一季度上升 0.28 个百分点综合商服住宅工业 742 年度季度

3 图 2 全国主要城市分用途地价环比增速曲线图 (%) 综合商服住宅地价同比增速持续放缓, 工业地价同比增速温和上升第四季度, 全国主要监测城市综合商服住宅地价同比增速依次为 5.16% 3.90% 4.85%, 较上一季度分别回落个百分点 ; 工业地价同比增速为 6.03%, 较上一季度上升 0.12 个百分点, 综合住宅工业地价增速处于低速运行, 商服则为平稳波动综合商服住宅工业图 3 全国主要城市分用途地价同比增速曲线图 (%) 年度季度重点城市定基地价指数稳步上升 2014 年, 以 2000 年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升, 综合商服住宅工业地价指数分别为 , 较 2013 年分别增加个点与三季度相比, 商服地价指数没有变化, 综合住宅工业地价指数分别增加了个点

4 地价指数年度季度综合商服住宅工业图年度重点城市分用途地价指数重点监测城市中, 地价总体水平为 5077 元 / 平方米, 较上一季度增长 1.34%, 较去年同期增长 7.23% 商服住宅和工业地价水平分别为 8558 元 / 平方米 7469 元 / 平方米和 977 元 / 平方米 ; 环比增速分别为 0.32% 0.75% 和 2.49%; 同比增速分别为 4.91% 5.91% 和 9.85% 年度季度环比增长率同比增长率图 5 重点城市综合地价环比同比增速曲线图 (%) ( 二 ) 三大重点区域综合地价环比增速保持低速平稳运行, 长江三角洲地区各用途地价环比增速回升, 工业地价最为明显 ; 三大重点区域商服住宅地价同比增速均呈放缓态势, 珠江三角洲地区工业地

5 价同比增速高位运行 2014 年第四季度, 三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平, 保持上升态势长江三角洲珠江三角洲环渤海地区综合地价水平分别为 5042 元 / 平方米 5548 元 / 平方米 3703 元 / 平方米主要城市长江三角洲珠江三角洲环渤海地区综合商服住宅工业图年第四季度三大重点区域地价水平值 ( 元 / 平方米 ) 主要城市长江三角洲地区珠江三角洲地区环渤海地区同比环比图年第四季度三大重点区域综合地价增速 (%) 从环比增速看, 长江三角洲和环渤海地区综合地价增速由上一季度的放缓转为本季度的回升态势, 分别为 1.47% 0.73%, 较上一季度上升了 1.47 和 0.13 个百分点 ; 珠江三角洲地区综合地价增速持续放缓, 为 1.75%, 较上一季度下降 0.98 个百分点, 但仍高于全国和其他两大重点区域平均水平分用途看, 长江三角洲地区商服住宅工业地价增速分别较上一季度上升个百分点, 依次为 0.22% 0.44% 3.11%,

6 其中, 商服住宅地价由上一季度的负增长转为本季度的正向增长 ; 工业地价增速最快, 其中, 南京杭州工业地价增速明显, 上海工业地价增速较快珠江三角洲地区商服工业地价增速放缓, 较上一季度分别下降个百分点, 为 1.05% 和 2.24%; 住宅地价增速较上一季度上升 0.35 个百分点, 为 1.27% 环渤海地区各用途增速平稳, 商服地价增速放缓 0.33 个百分点, 为 0.57%; 住宅工业地价增速分别较上一季度上升个百分点, 为 0.92% 0.57% 12% 10% 8% 6% 4% -2% 0% 2% -4% 10% 8% 6% 4% -2% 0% 2% -4% % 大重点区域商服地价季度环比增长率长 % 角珠 % 角环渤海 8% 6% 4% 2% 0% -2% % 大重点区域住宅地价季度环比增长率长 % 角珠 % 角环渤海 % 大重点区域工业地价季度环比增长率长 % 角珠 % 角环渤海图 8 三大重点监测区域分用途地价环比增速 (%) 从同比增速看, 长江三角洲地区综合地价增速低于全国及其他两大重点区域平均水平, 为 2.88%, 较上一季度上升了 0.11 个百分点 ;

7 珠江三角洲地区综合地价增速仍保持高位运行, 为 14.06%, 但较上一季度下降 1.56 个百分点 ; 环渤海地区综合地价增速继续放缓, 较上一季度下降 0.43 个百分点, 为 4.23%, 保持温和上涨分用途看, 三大重点区域商服住宅地价增速均呈放缓态势, 工业地价增速变化各异长江三角洲地区商服住宅地价增速较上一季度分别回落 0.58 和 1.56 个百分点, 为 0.70% 1.87%; 工业地价增速则较上一季度上升 2.07 个百分点, 为 4.98%, 其中, 南京 ( 65.26%) 杭州 (26.38%) 嘉兴 (11.47%) 上海 (8.78%) 工业地价增速明显快于区域内其他监测城市珠江三角洲地区商服住宅工业地价增速较上一季度分别下降个百分点, 依次为 6.37% 12.11% 17.05%, 住宅和工业地价增速仍处于高位运行, 商服地价降至低速运行区间环渤海地区商服住宅地价增速较上一季度分别下降个百分点, 为 4.30% 5.21%, 保持低速增长 ; 工业地价增速为 3.09%, 较上一季度上升 0.06 个百分点 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 30% 20% 10% 0% -10% % 大重点区域商服地价季度同比增长率长 % 角珠 % 角环渤海 % 大重点区域住宅地价季度同比增长率长 % 角珠 % 角环渤海

8 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% % 大重点区域工业地价季度同比增长率长 % 角珠 % 角环渤海图 9 三大重点监测区域分用途地价同比增速 (%) ( 三 ) 东部中部西部地区综合地价环比增速上升, 同比增速持续放缓 2014 年第四季度, 全国重点城市中, 地价水平呈东高西次中低的布局东部地区平均地价高于全国和中西部地区, 西部与中部地区平均地价均低于全国重点城市平均水平重点城市东部地区中部地区西部地区综合商服住宅工业图年第四季度东中西部地区地价水平值 ( 元 / 平方米 ) 从环比增速看, 东部中部西部地区综合地价增速均呈加速上升态势, 分别较上一季度上升了个百分点, 依次为 1.83% 0.75% 和 0.75%, 东部地区保持低速运行, 中部和西部地区运行平稳从同比增速看, 东部中部西部地区综合地价增速呈持续放缓态势, 分别较上一季度下降个百分点, 为 9.83%

9 5.92% 和 2.46%, 处于较高位低速和平稳运行综合地价增速超过 10.0% 的城市仅有青岛广州太原 3 个城市, 宁波福州成都昆明则为负增长重点城市东部地区中部地区西部地区同比环比图年第四季度东中西部地区综合地价增速 (%) ( 四 ) 一线城市综合商服住宅地价水平及增速高于二三线城市 ; 二线城市工业地价环比增速最为明显 ; 三线城市各用途地价环比同比增速平稳年第四季度, 主要监测城市中, 一线城市综合商服住宅工业地价水平值同比增速均明显高于全国及二三线城市平均水平 ; 二线城市工业地价环比增速高于全国及一三线城市平均水平 ; 三线城市各用途地价平均水平值整体最低, 环比同比增速平稳四季度, 在央行降息和的限购限贷政策退出背景下, 各线城市的住宅地价环比增速均有所回升, 一线城市环比增速上升幅度最高, 二线城市次之一二三线城市住宅地价环比涨幅较上一季度分别上涨和 0.17 个百分点个监测城市中, 一线城市包括北京上海广州深圳 ; 二线城市包括除一线城市外的直辖市省会城市和计划单列市, 共 32 个 ; 三线城市包括除一线二线城市外的 69 个监测城市

10 主要城市一线城市二线城市三线城市综合商服住宅工业图年第四季度一二三线城市地价环比增速 (%) 主要城市一线城市二线城市三线城市综合商服住宅工业图年第四季度一二三线城市地价同比增速 (%) ( 五 ) 全国主要监测城市中, 综合地价环比下降的城市继续增加, 住宅地价环比下降的城市接近三成, 综合住宅地价同比下降的城市增多 2014 年第四季度, 全国主要监测城市综合地价环比增速整体运行平稳,74 个城市地价环比上涨, 较上一季度减少 2 个综合地价环比增速大于 3.0% 的城市仅有 2 个, 与上一季度持平 ; 环比下降的城市由上一季度的 21 个增至本季度的 25 个另外,68 个城市的增速稳定在 -1.0%~1.0% 之间与去年同期相比, 城市综合地价仍保持上升态势,88 个城市地价同比上涨, 增速超过 7.0% 的城市由上一季度的 27 个降至本季度的 20 个, 其中, 太原平顶山广州青岛佛山顺德宜昌等 6 个城市的增速超过 10.0%, 比上一季度减少 6 个 ; 同比下降的城市为 16 个, 较上一季度增加 8 个

住宅地价与综合地价变化趋势保持一致, 整体运行平稳, 环比上涨的城市 71 个, 比上一季度多 1 个住宅地价环比增速超过 3.0% 的城市为 3 个, 与上一季度持平 ; 环比下降的城市由上一季度的 27 个增至本季度的 30 个此外,68 个城市的增速稳定在 -1.0%~1.0% 与去年同期相比, 同比上涨的城市由上一季度的 89 个减至 83 个 ; 增速超过 7.

11 住宅地价与综合地价变化趋势保持一致, 整体运行平稳, 环比上涨的城市 71 个, 比上一季度多 1 个住宅地价环比增速超过 3.0% 的城市为 3 个, 与上一季度持平 ; 环比下降的城市由上一季度的 27 个增至本季度的 30 个此外,68 个城市的增速稳定在 -1.0%~1.0% 与去年同期相比, 同比上涨的城市由上一季度的 89 个减至 83 个 ; 增速超过 7.0% 的城市由上一季度的 31 个减至 20 个, 其中,11 个城市的地价增速超过 10.0%, 比上一季度减少 3 个 ; 负增长的城市由上一季度的 12 个增至本季度的 20 个图个大中城市新建住宅销售价格和 105 个城市住宅地价环比上涨的城市数量对比情况图 ( 六 ) 异常交易地块数量继续回落, 受特殊地块成交影响, 异常指标略有上升, 但总体土地购置需求理性, 市场平稳, 一线城市活跃度相对较高截至 2014 年 12 月 31 日, 四季度上报成交异常交易地块 19 宗, 环比降幅 24%, 同比减少更为明显, 降幅超过 90% 总体看来, 四季度各地成交的异常地块数量较三季度继续回落, 平均溢价率与竞价轮次等指标呈现上升趋势, 主要是受 11 月份成交的一宗地块相关指标较

高影响 ; 一线城市上报异常地块数量占总数的将近一半, 表明市场下行中, 一线城市的活跃度依然较高图 15 2012 年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况二当前市场形势分析 ( 一 ) 全球经济形势错综复杂, 主要经济体复苏力度不一, 经济结构性差异和货币政策分化明显, 国内经济下行风险依然较大, 信贷放松, 经济有所企稳, 土地市场平稳运行 2014 年四季度以来,

12 高影响 ; 一线城市上报异常地块数量占总数的将近一半, 表明市场下行中, 一线城市的活跃度依然较高图年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况二当前市场形势分析 ( 一 ) 全球经济形势错综复杂, 主要经济体复苏力度不一, 经济结构性差异和货币政策分化明显, 国内经济下行风险依然较大, 信贷放松, 经济有所企稳, 土地市场平稳运行 2014 年四季度以来, 全球主要经济体增长态势和结构性差异明显, 货币政策出现分化美国经济扩张态势基本确认, 就业环境持续改善, 部分地区房地产市场温和回暖, 货币宽松政策预期不再 ; 欧元区通胀萎缩形势未见明显改观, 内需不旺, 经济驱动力转型压力加大, 致使经济复苏力度继续减弱, 欧洲央行放宽货币环境的预期不断升温 ; 日本货币刺激的边际效应明显递减, 通缩风险累积, 宽松政策加码导致日元贬值, 对亚洲国家的经济压力持续显现国内方面, 投资放缓, 房地产市场疲弱, 国内生产资料价格普降, 政府改革和经济结构调整短期内作用难以显现, 制造业年内整体低迷, 工业增长缓慢,

13 经济下行压力依然较大国家统计局数据显示,12 月中国 PM 指数为 50.1%, 微高于临界点, 已连续 3 个月下滑, 降至 2013 年 7 月份以来的最低, 四季度经济表现不及三季度, 表明我国经济增长动力依然不足资金层面,11 月末,M2 同比增长 12.3%, 增速分别比上月末和去年同期低 0.3 个和 1.9 个百分点, 低于预期, 处于年内较低水平, 经济下行中社会融资成本过高导致货币流通速度下降, 同时外汇占款增速下降, 房地产开发资金利用外资出现年内的增速下滑, 资金风险叠加 11 月 21 日, 央行实施了自 2012 年 7 月份以来的首次降息, 将一年期存款和贷款基准利率分别下调 25 和 40 个基点, 并扩大存款利率浮动上限, 旨在通过降息有效降低融资成本提振经济社会普遍认为, 降息对房地产市场利好, 房地产市场开发投资和销售企稳回升的预期有所加强, 随着个人购房信贷的进一步放宽, 房地产市场成交量略有回升, 部分热点区域的土地市场出现回升, 但对热度较低的土地市场影响有限, 总体来看, 土地市场基本平稳受上述因素的综合影响, 主要监测城市的综合地价环比涨幅略有上升, 涨幅收窄的城市继续减少, 环比增速超过 3% 的城市与上一季度持平, 依然仅有 2 个

14 图年 4 月年 11 月房地产开发企业资金来源变化情况数据来源 : 国家统计局 ( 二 ) 房地产调控的行政管制手段大范围退出, 限购限贷放松, 市场短期企稳趋势显现, 市场化改革加速, 着眼新常态的多重政策导向发力, 土地市场分化明显, 住宅地价持续调整截至四季度, 全国已有 40 多个城市取消限购政策, 尤其是 9 30 住房贷款新政实施后, 房地产市场回暖预期有所加强 10 月 9 日三部委出台关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知, 多地调整公积金政策, 降低门槛提高额度实行异地互贷等, 有效支持了自住性需求的释放 11 月份下旬央行降息, 对房地产供需双向利好, 多重政策叠加效应增强, 房地产市场出现了短期企稳的迹象, 行业基本面调整放缓但受制于政策刺激力度和个人购买能力, 加之前两年出让的住宅用地近期项目集中入市, 楼市供销矛盾依然突出, 市场并未见明显改善, 楼市新政效应未及预期, 对土地市场传导作用有限 12 月, 中央经济工作会议召开, 连续第二年未直接提及房地产调控, 会议对土地制度改革区域经济建设和保障民生等方面进

15 行阐述, 表明中央政府对房地产业的角色定位发生重要转变同时, 在不动产登记实施, 房地产税立法研究推进, 新型城镇化建设加速, 棚户区改造和共有产权房推行的背景下, 更加注重发挥房地产市场在稳定经济产业结构调整中的重要作用, 房地产调控中分类指导精准调控成为重要手段, 去行政化市场化和长效化趋势稳定推进在多重政策因素的影响, 土地市场整体调整的趋势并未改变, 但分化更加明显四季度, 住宅地价环比有所上涨, 同比涨幅继续收窄, 环比同比下降的城市个数均有所增加, 一线城市涨幅高于二三线城市, 城市土地市场分化明显 ( 三 ) 主要监测城市土地供应总量环比上涨明显, 其中交通水利基础设施等其他用地供应上涨幅度较大, 占比大幅增加 ; 商业住宅工业用地占比均有所下降, 房地产用地供应环比增加同比减少全国 105 个主要监测城市土地供应量环比上升, 除商服用地以外, 各类用途用地供应量环比明显上升, 符合年内土地供应的一般规律 ; 而商服住宅工业用地供应同比均有所下降截至 2014 年 12 月 31 日,2014 年第四季度, 全国 105 个主要监测城市土地供应面积达到 8.57 万公顷, 供应量环比大幅增加 75.30%, 同比减少 17.35% 其中商服住宅工矿仓储用地和交通水利基础设施等其他用地分别供应约和 5.29 万公顷, 商服用地环比减少 4.13% 住宅工矿仓储用地交通和水利基础设施等其他用地分别增加 21.25% 2.65% 和 %, 同比变化分别为减少 45.37% 减少 44.87% 减少 38.49% 和增加 12.50% 房地产开发用地供应面积约 1.75 万公顷, 环比增加 12.63%, 同比减少 45.01% 四季度各地保障性住房用地供应力度加大, 供应面积约为 0.36 万公顷, 为年内季度最高, 环比大幅上涨 81.59%, 同比下降 33.47%

本季度, 各类用地供应量占建设用地供应总量的结构比例变化明显, 交通水利基础设施等其他用地供应量占比明显增加,

27 个百分点保障性住房用地供应占比 4.23%, 环比略升 0.15 个百分点, 同比下降 1.

房地产开发投资疲弱, 基建投资需求旺盛各地为拉动经济增长, 大规模推进基础设施建设, 作为稳增长惠民生的

16 本季度, 各类用地供应量占建设用地供应总量的结构比例变化明显, 交通水利基础设施等其他用地供应量占比明显增加, 商服住宅工矿仓储用地占比均有所回落环比来看, 工业用地供应占比下降相对较大 ; 同比来看, 住宅用地占比下降最快, 交通水利基础设施等其他用地供应量环比同比占比均明显上升房地产开发用地供应量占土地供应总量的 20.42%, 较上一季度减少百分点, 较去年同期减少个百分点保障性住房用地供应占比 4.23%, 环比略升 0.15 个百分点, 同比下降 1.02 个百分点四季度, 土地供应结构相对三季度发生重要转变, 主要是在经济复苏乏力的背景下, 房地产开发投资疲弱, 基建投资需求旺盛各地为拉动经济增长, 大规模推进基础设施建设, 作为稳增长惠民生的重要手段, 交通水利基础设施等其他用地供应大幅增加, 供应占比达到 2008 年以来单季度最高图年 4 季度以来各季度分用途用地供应占供地总量比例变化图数据来源 : 土地市场动态监测与监管系统

17 三后期走势预判及关注要点 2015 年, 随着内外环境稳中向好, 中央经济发展思路转变, 在稳增长防通胀的目标权衡下, 对转方式调结构控风险促创新保民生提出了更高要求经济发展新常态思维将进一步融入宏观政策顶层设计和体制机制深化改革中, 尽管经济全面进入增速换挡期, 产能过剩风险累积房地产市场调整等制约增长的因素依然存在, 但随着国内货币政策宽松重点领域改革培育新的经济增长点, 改革红利释放可期, 预计中国经济仍处将于提质增效, 持续调整进程在此背景下, 土地市场宏观政策以稳为主, 市场对资源配置的决定性作用将进一步落实, 配合制度完善, 财税金融等经济手段对市场的影响将显著加强预计一季度, 土地价格走势总体平稳微升, 局部地区分化态势更加明显下一步, 一是要关注货币金融政策对土地市场的影响, 同时深化土地市场与相关经济指标变化的周期性研究, 适应探索并优化新常态下的管理模式 ; 二是深化土地供应制度改革, 完善地价形成机制, 在产业结构调整经济转型升级和区域战略发展进程中发挥好土地的要素作用, 促进土地资源合理配置和节约集约利用 ( 各监测城市的地价水平值增长率等具体指标在中国地价网 ( 上同期发布, 提供详细数据查询 )

2018年第三季度全国主要城市地价监测报告

2018年第三季度全国主要城市地价监测报告 1 2018 年第三季度全国主要城市地价监测报告 ( 中国土地勘测规划院城市地价动态监测组 ) 根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2018 年第三季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下 : 一总体情况 ( 一 ) 全国地价总体水平持续上行, 综合商服住宅地价环比同比增速均有所放缓 2018 年第三季度, 全国主要监测城市地价总体水平为 4286 元 / 平方米, 商服住宅工业地价分别为