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蹄羊
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1 内部资料仅供交流美佳联看市场 (2012 年 10 广州篇 ) 房价高位稳企市场蓄势待变广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司

2 房价高位稳企市场蓄势待变第一部分评估视点一美佳联评估专业人员市场信心指数美佳联评估专业人员市场信心指数 (the Index of Macalia Appraisal Confidence,IMAC) 是美佳联评估自主研究制定的测定房地产市场信心状况的指数系统该指数采用问卷调查的形式, 向公司内部所有的专业评估人员进行定期的咨询调查, 汇总后整理得出调查范围涵盖市场供给需求宏观政策金融放贷市场情绪等五个层面, 分别考察现状和预期两方面的信心情况表 1-1 美佳联评估专业人员市场信心指数份 IMAC 现状评价指数 IMAC 预期指数 IMAC 综合指数 ( 基期 ) 本期的 IMAC 现状评价指数为 88.89, 低于基准数 (100), 与 2012 年 8 相比下跌 3.11 点, 显示本评估专业人员对市场现状的信心小幅下降 1 ; IMAC 预期指数为 , 高于基准数 (100), 比上上升点, 显示本评估专业人员对未来市场有较大幅度的提升 ; IMAC 综合指数为 , 高于基准数 (100), 比上上升 5.17 点, 说明本评估专业人员对房地产市场综合情况的信心有所提升综合来看,2012 年 7 份后评估专业人员对房地产市场现状信心比上半年有明显的提升,10 份评估专业人员对未来房地产市场的预期信心也回升到本 1 IMAC 指数以 100 为基准状态, 将与 100 相比的 (0,±10) 区间定义为轻微,(±10,±30) 区间定义为比较,(±30,±60) 区间定义为相当,(±60,±100) 区间定义为极为 1

3 年度较高的水平, 综合信心也有所提升, 表明随着近几个交易量的持续回升, 估价人员对市场未来前景的看法也有所改观二美佳联评估运行指数 1 美佳联评估运行指数均为定基指数, 基期确定为 2010 年 1, 美佳联评估运行指数包括美佳联评估初评指数美佳联评估面积指数美佳联评估价格指数三个具体指标美佳联评估初评指数表征的是本公司在本所出具住宅类初评的数量与 2010 年 1 的对比状况美佳联评估面积指数表征的是本公司在本所出具住宅类初评对应的总面积数与 2010 年 1 的对比状况美佳联评估价格指数表征的是本公司在本所出具住宅类初评对应的平均价格与 2010 年 1 的对比状况表 1-2 美佳联评估运行指数项目 Macalia 初评指数 Macalia 面积指数 Macalia 价格指数美佳联评估初评指数 1 美佳联评估运行指数源自本公司内部的经营数据, 单个公司的市场占有率业务内容的构成会随时间发生变化, 并不能完全反映整个市场, 短期内甚至与整体市场的变动方向相反, 这实际上也是正常的本公司提供这一指数系统是要为读者提供一个观察市场的微观视角, 并不涉及真假对错的问题 2 本年度春节在 1 份, 评估项目的相关指数较上一年度春节份 2 明显下降, 同样是传统的市场淡季,2012 年 1 显得更为惨淡 2

4 据统计,2012 年 9 美佳联评估初评指数为 47.69, 比基期 2010 年 1 下降点, 同比下降 4.62 点, 环比下降 0.72 点 2 美佳联评估面积指数据统计,2012 年 9 美佳联评估面积指数为 50.06, 比基期 2010 年 1 下降点, 同比下降 0.32 点, 环比下降 1.53 点 3 美佳联评估价格指数据统计,2012 年 9 美佳联评估价格指数为 , 环比下降 2.55 点, 本价格指数小幅下降, 但仍高于基期超过 52 点年年年年年年年 1 Macalia 初评指数 Macalia 面积指数 Macalia 价格指数年年年年年年年年 Macalia 初评指数 Macalia 面积指数 Macalia 价格指数图 1-1 美佳联评估运行指数美佳联评估运行指数显示,2012 年 9 我司二手住宅评估业务量环比微降, 与国土房管部门公布的一二手房成交量环比上升呈反方向变动 ; 表示价格的美佳联评估价格指数环比小幅下跌第二部分市场形势一土地市场 1 全国土地市场 9 住宅用地市场升温明显, 重点城市住宅用地供应量增大中国指数研究院公布的数据及信息显示 : 供应情况 : 9 全国 300 个城市共推出土地 3123 宗, 推出面积万平方米, 环比增加 7%, 同比减少 10%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 )1054 宗, 推出面积 4736 万平方米, 环比增加 12%, 同比减少 14% 市场需求 :9 全国 300 个城市共成交土地 1988 宗, 成交面积 7727 万平方米, 环比减少 22%, 同比减少 35%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅 3

5 用地的综合性用地 )637 宗, 成交面积 2988 万平方米, 环比上涨 1%, 同比减少 28% 成交价格 : 本全国 300 个城市成交楼面均价为 1162 元 / 平方米, 环比上涨 29%, 同比上涨 12%; 其中住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 ) 成交楼面均价为 1596 元 / 平方米, 环比上涨 29%, 同比上涨 10% 市场分析 : 年初以来土地市场受调控影响较为低迷, 全年供地计划完成率较低, 进入三季度地方政府加大了推地力度,9 供应量环比上升近期部分龙头房企加快拿地节奏, 但仍以补充高性价比土地储备为主, 交易市场整体偏冷 9 热点地块接连溢价成交, 楼面均价环比同比均为上涨优质地块集中入市吸引开发商拿地热情, 住宅用地溢价率年内首次超过去年同期水平, 环比同比均有所增加其中 : 2012 年 10 8 日, 金融街发布公告称, 其通过参加公开投标方式以总价 29.5 亿元获得北京市西城区坛南街地块二国有建设用地使用权 2012 年 10 9 日, 保利地产以总价 9.45 亿元竞得广东佛山南海区桂城两幅地块, 两幅地块的编号为佛南 ( 挂 ) 地块, 为城镇住宅用地兼容批发零售用地住宿餐饮用地土地面积平方米此外,10 8 日万科以 6.5 亿轻松竞得编号为佛南 ( 挂 ) 地块的桂城街道 A14 街区 C 地块 2012 年日, 中海地产以底价万元竞得大连甘井子区一宗居住用地另外, 根据相关统计数据显示, 保利地产碧桂园富力恒大地产华润置地金地集团龙湖地产等十家一线房企在今年 1-9 份的拿地金额约为 931 亿元而仅在第三季度这十家房企的拿地金额就达到了 572 亿元据业内人士分析, 房企拿地热情复苏表明房企资金面得到缓解, 对后市存有乐观预期 2 广州市土地市场 9 土地市场成交宗数回升,5 宗土地溢价成交根据中国土地市场网公布的信息,2012 年 9 广州市共有 14 宗土地签约成交, 比 8 增加 8 宗, 其中工业用地 4 宗, 居住用地 7 宗, 商业金融业用地 3 宗 5 宗土地溢价成交, 溢价率最高的是增城市新塘镇新何村 A11180 地块, 达 40.17% 本土地成交总金额为亿元, 相当于上成交总金额的倍成交土地的具体情况详见第 5-6 页表 2-1 4

6 表 2-1 广州市 2012 年 9 成交土地情况序号土地坐落番禺区南村镇万博商业区地块一花都区狮岭镇杨屋二村 J11-SJ07 地块花都区新华街建设北路 162 号 J11-SJ01 地块九龙工业园凤凰五路延长线以南凤凰三横路延长线以东 JLGY-J2-1 荔湾区旧龙溪路原芳村高尔夫球场 AF 地块广州开发区开源大道以南 SDK-D-3 从化市太平镇湖田村水南村共星村地段地块 2012-G10 从化市太平镇湖田村水南村共星村地段地块 2012-G9 广州开发区东区东二环以西 JGQ-D6-3 广州开发区开源大道以南 SDK-A-2 增城市新塘镇新何村 A11180 土地面积 ( 公倾 ) 可建设用地 ( 公倾 ) 用途商业金融业用地 (C2) 二类居住用地 (R2) 商业金融业用地 (C2) 二类居住用地 (R2) 容积率起拍价 ( 万元 ) 地面单价 ( 元 / 平方米 ) 楼面单价 ( 元 / 平方米 ) 成交价格 ( 万元 ) 签定日期 /9/ /9/3 商业金融业用地 3.5; 居住用地 /9/ 工业用地 (M) /9/ 商业金融业用地 (C2) 二类居住用地 (R2) 工业用地 (M) 1, 工业用地 (M) 1, 二类工业用地 (M2) 二类居住用地 (R2) /9/3 1~ /9/5 1, /9/ /9/ /9/ /9/ 二类居住用地 /9/28 买受人广州聚川投资有限公司广州家和企业集团有限公司熊文辉广州市广都房地产有限公司熊文辉中国移动通信集团广东有限公司广东邦华集团有限公司广州市万科房地产有限公司广州 ( 从化 ) 亨龙机电制造实业有限公司广东先强药业有限公司广州丰登电子科技有限公司广州城建开发南沙房地产有限公司广州百鸿房地产开发有限公司 5

7 增城市中新镇中新村风门坳 A12001 朱村街山田村双孖山 ( 土名 ) A12023 朱村街山田村双孖山 ( 土名 ) A 二类居住用地 /9/ 二类居住用地 /9/ 二类居住用地 /9/28 增城市增林贸易有限公司广州市盈基泰富投资有限公司广州市盈基泰富投资有限公司数据来源 : 中国土地市场网及广州市国土房管局网站 6

8 二房地产市场 1 全国房地产市场 9 监测的 40 个城市中, 逾八成成交量环比下跌, 成交均价涨跌各半根据中国指数研究院中国房地产指数系统发布的报告 2012 年 9 中国主要城市住宅市场交易情报显示 : 供应情况 :9 多数城市库存上升本仅福州库存略有下降, 其余城市库存量均不同程度上升北京上海深圳广州南京苏州和青岛商品住宅可售增量均超过 20 万平方米, 其中北京上海及青岛商品住宅可售增量均在 60 万平方米以上市场需求 : 本 40 个监测城市中,16 个城市成交面积环比上涨, 其余皆下降, 其中包头降幅最大, 达到 41.95% 10 个重点城市中, 上海广州杭州和南京成交环比小幅增长, 其余城市均下跌, 其中深圳跌幅最大, 达到 33.82% 这主要是由于前几个刚需大量释放, 本需求明显回落, 成交受挫成交价格 : 本监测城市成交价格涨跌各半,16 个城市均价环比上涨, 其中南充环比涨幅最大, 达到 13.41% 重点城市中, 仅上海深圳和武汉均价略有下降, 其余城市均有回升表年 9 中国主要城市住宅市场交易情报表 ( 节选 ) 平稳 2 广州市房地产市场一二手住宅成交量均有所回升, 成交均价保持 7

9 广州市国土房管局发布的 2012 年 9 广州市 10 区房地产市场运行情况的通报 ( 以下简称十区通报 ) 显示,2012 年 9, 全市 10 区新建商品住宅网上签约面积万平方米, 同比增加 52.5%, 环比增加 3.7%; 网上签约均价元 / 平方米, 同比上升 0.4%, 环比上升 1.2% 2012 年 9, 全市 10 区存量住宅交易登记面积万平方米, 同比增加 35.0%, 环比增加 5.8% 表年 9 广州市住宅市场交易登记数据新建存量住宅单位数值环比同比成交面积万平方米 % 52.5% 成交均价元 / 平方米 % 0.4% 成交面积万平方米 % 35% 成交均价元 / 平方米 % 35.33% 数据来源 : 阳光家缘网站, 经整理元 / 平方米新建存量图 2-1 广州市新建 / 存量住房 2012 年 9 交易登记均价走势图上述数据显示,9 广州市一二手住宅市场成交量均有所回升, 成交均价保持平稳, 其中一手成交均价小幅上升 1.2%, 二手成交均价则微跌, 原因主要是成交结构的影响及政府对部分高价物业采取限售措施从广州市国土房管局抽取 2012 年 8 和 9 成交面积均大于 5000 平方米的 24 个典型楼盘的网上签约情况, 均价涨幅超过 5% 的楼盘有 2 个, 均价基本保持不变的楼盘有 21 个, 均价跌幅超过 5% 的楼盘有 1 个其中, 涨幅最大的为花都区富力金港新城和深航花园, 为 5.2%, 跌幅最大的为番禺区东湖洲花园, 为 -5.2%( 详见下表 ) 8

10 表 2-4 抽样典型楼盘住宅成交面积及均价情况表 2012 年年 9 均价行政区划项目名称签约签约签约签约签约签约涨跌面积金额均价面积金额均价花都区富力金港新城 % 花都区深航花园 % 南沙区万科府前花园 % 花都区保利花城花园 % 番禺区亚运城 % 海珠区南方花园 % 南沙区南沙创鸿嘉园 % 番禺区可逸阳光花园 % 番禺区基盛水韵蓝湾 % 南沙区南沙珠江湾 % 番禺区雅尚苑 % 番禺区诺德名都花园 % 白云区浔峰御金沙园 % 花都区学府南苑 % 花都区花都雅居乐花园 % 荔湾区中铁建水岸花园 % 番禺区星汇文瀚苑 % 萝岗区科城花园 % 天河区汇景新城 % 花都区保利水晶花园 % 番禺区可逸江畔花园 % 番禺区珠江花园 % 萝岗区万科东荟花园 % 番禺区东湖洲花园 % 注 : 由于各个楼盘每个销售的产品不同, 该表只反映各个楼盘与之间的集中成交价位变动情况, 并不反映楼盘的实际价格变动情况面积单位 : 万平方米 ; 金额单位 : 亿元 ; 均价单位 : 元 / 平方米 9

11 第三部分经济政策环境分析及未来预判一经济政策环境分析 1 经济环境分析份全国房地产开发投资增速略有回落, 商品房销售面积降幅继续缩小国家统计局统计数据显示 : 房地产开发投资完成情况 2012 年 1-9 份, 全国房地产开发投资亿元, 同比名义增长 15.4% ( 扣除价格因素实际增长 13.8%), 增速比 1-8 份回落 0.2 个百分点其中, 住宅投资亿元, 增长 10.5%, 增速回落 0.1 个百分点, 占房地产开发投资的比重为 68.8% 图 3-1 全国房地产开发投资增速图 1-9 份, 房地产开发企业房屋施工面积万平方米, 同比增长 14.0%, 增速比 1-8 份回落 1.6 个百分点 ; 其中, 住宅施工面积万平方米, 增长 11.5% 房屋新开工面积万平方米, 下降 8.6%, 降幅比 1-8 份扩大 1.8 个百分点 ; 其中, 住宅新开工面积万平方米, 下降 12.9% 房屋竣工面积万平方米, 增长 16.4%, 增速回落 3.8 个百分点 ; 其中, 住宅竣工面积万平方米, 增长 16.5% 1-9 份, 房地产开发企业土地购置面积万平方米, 同比下降 16.5%, 降幅比 1-8 份扩大 0.3 个百分点 ; 土地成交价款 5309 亿元, 下降 11.0%, 降幅扩大 3.4 个百分点 10

12 图 3-2 全国房地产开发企业土地购置面积增速图 1-9 份, 商品房销售面积万平方米, 同比下降 4.0%, 降幅比 1-8 份缩小 0.1 个百分点 ; 其中, 住宅销售面积下降 4.3%, 办公楼销售面积增长 3.3%, 商业营业用房销售面积下降 0.2% 商品房销售额亿元, 增长 2.7%, 增速比 1-8 份提高 0.5 个百分点 ; 其中, 住宅销售额增长 3.3%, 办公楼销售额下降 4.2%, 商业营业用房销售额增长 2.3% 图 3-3 全国商品房销售面积及销售额增速图 9 末, 商品房待售面积万平方米, 比 8 末增加 712 万平方米其中, 住宅待售面积增加 467 万平方米, 办公楼增加 73 万平方米, 商业营业用房增加 76 万平方米全国房地产开发景气指数 9 份, 房地产开发景气指数 ( 简称国房景气指数 ) 为 94.39, 比上回落 0.25 点 11

13 1.2 9 CPI 涨幅略有回落, 其中居住价格同比上涨 2.3%, 住房租金涨 3.2% 根据国家统计局公布的数据显示,2012 年 9 份, 全国居民消费价格总水平同比上涨 1.9% 其中, 城市上涨 2.0%, 农村上涨 1.7%; 食品价格上涨 2.5%, 非食品价格上涨 1.7%; 消费品价格上涨 1.8%, 服务项目价格上涨 2.3% 1-9 平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.8% 其中, 居住价格同比上涨 2.3%, 住房租金价格上涨 3.2%, 水电燃料价格上涨 3.2%, 建房及装修材料价格上涨 0.2% 1-9 平均, 全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.8% 2011 年年 8 CPI 走势图元 / 平方米 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% % 5.40% 5.30% 4.90% 5.50% 4.90% 6.20% 6.10% 6.50% 5.50% 4.50% 4.20% 4.10% 3.60% 3.40%3.00% 3.20% 2.20% 1.80% 2.00%1.90% 图年 9 CPI 走势图人民币新增贷款低于市场预期根据央行公布的统计数据显示 :9 末, 广义货币 (M2) 余额万亿元, 同比增长 14.8%, 分别比上末和上年末高 1.3 个和 1.2 个百分点 ; 狭义货币 (M1) 余额万亿元, 同比增长 7.3%, 比上末高 2.8 个百分点, 比上年末低 0.6 个百分点 ; 流通中货币 (M0) 余额 5.34 万亿元, 同比增长 13.3% 前三季度净投放现金 2684 亿元 9 份人民币贷款增加 6232 亿元, 同比多增 1539 亿元, 低于此前市场普遍预期 7000 亿元, 而 8 新增贷款为 7039 亿元市场分析认为, 在当前宏观经济下行压力仍较大的背景下, 实体经济对信贷的有效需求不足, 导致银行有贷难放, 拖累 9 新增贷款规模的增长, 从而导致 9 整体信贷放缓 2 政策环境 2.1 国务院 : 高层密集调研保障房, 强调要及时入市公平分配 12

14 总理温家宝副总理李克强 10 日内密集考察京津两地保障房, 并对保障房的建设配套入市分配等问题作出具体指示, 显示房地产调控处于又一个关键时期, 保障房再次被推上调控前台 2.2 住建部 : 继续强调楼市调控政策尤其是限购政策的延续性, 防止 10 房地产过热据人民日报 9 23 日报道, 住建部有关负责人在接受专访时, 继续强调楼市调控政策尤其是限购政策的延续性据人民网消息, 住建部称房价不会反弹, 随着交易量回升, 部分城市房价环比微涨, 但多数城市房价同比下降从近期督查情况看, 尽管不少城市环比上涨, 但同比涨幅普遍回落, 有的仍是负增长, 没有出现大范围的房价大幅反弹现象 2.3 广州 : 南沙获批为国家级新区 9 6 日, 国务院正式批复广州南沙新区发展规划, 标志着南沙新区成为国家级新区作为全国第六个国家级新区, 南沙也是国家十二五规划的重点项目, 将建设成为服务内地连接港澳的商业服务中心科技创新中心教育培训基地和临港产业配套服务合作区国务院同时批复将番禺区的大岗榄核东涌三镇并入南沙新区, 南沙新区的总面积达到 803 平方公里, 超过番禺白云两区, 面积在全市十区两县级市之中排在第四位随着南沙新区开发建设上升至国家战略层面, 未来南沙新区将在财税政策土地管理金融创新产业发展等方面获得国家系列的优惠政策和创新改革支持二未来预判 1 市场供需情况:9 广州市新建住宅供应量增加, 成交量小幅上升根据中国指数研究院发布的 2012 年 9 中国主要城市住宅市场交易情报显示 : 广州新建住宅可售套数为套, 可售套数比上增加 2637 套, 环比增加 5.10%; 可售面积为万平方米, 可销售量比上增加万平方米, 环比增加 4.09%; 而当成交 8927 套, 环比增加 2.10%; 成交面积为万平方米, 环比增加 2.33% 13

15 从上述数据来看,9 广州市新建住宅供应量增加, 而成交量的升幅低于供应量的增速, 以 9 库存量和消化量来计算消化时间, 需 7.27 个可消化完全部库存住宅, 比上增加 0.12 个, 依然维持在合理消化期 10 个的警戒线范围内从供给角度看,9 广州市新建住宅的可售套数超过 5.4 万套, 下半年市场供应量充足 ; 从需求角度看, 本成交量继续小幅上升, 市场状况进一步改观 2 未来预判: 房价高位稳企, 市场蓄势待变从全国房地产市场大环境来看, 中国指数研究院发布的报告显示,2012 年 9, 全国 100 个城市 ( 新建 ) 住宅平均价格为 8753 元 / 平方米, 环比 8 上涨 0.17%, 自 2012 年 6 止跌后连续第 4 个环比上涨, 其中 60 个城市房价环比上涨,38 个城市环比下跌,2 个城市持平总体来看,9 100 个城市的住宅平均价格自 6 止跌后连续第 4 个环比上涨, 涨幅收窄 0.07 个百分点, 同比跌幅继续缩小 ; 十大城市均价环比涨幅略高于全国平均水平, 同比连续第 9 个下跌, 跌幅缩小 0.14 个百分点今年三季度全国及主要城市房产成交量普遍好于去年同期, 多数房企采取稳价保量策略, 借国庆之际推出打折赠送面积或装修费等促销活动, 以确保年度销售目标的实现从广州房地产市场来看, 9 广州市一二手住宅市场成交量均小幅回升, 成交均价则由于成交结构及政府部限售高价项目的原因维持平稳 ; 土地市场方面,9 土地市场成交宗数回升, 其中居住用地 7 宗, 有 5 宗土地溢价成交, 溢价率最高达 40.17%, 土地市场有回暖迹象 9 份广州市开始增加土地供应, 显示地方政府临近年底卖地意愿较为强烈随着年末货币政策宽松的预期和对未来楼市前景的乐观态度, 万科保利等龙头房地产企业从 9 份开始大量入市购置土地和项目在刚性需求为主要力量的推动下, 楼市明显回暖, 广州市一手房成交量连续 3 个超过 70 万平方米, 回到本轮调控前的水平, 预计第四季度楼市成交量将继续稳中有升虽然政府部门通过限购限贷限价和限售等多种手段使房价快速上升的势头得到有效的遏制, 但房价始终稳企在高位, 下跌过程甚为短暂, 跌幅也不明显从供求关系开发成本和货币政策等多个层面进行分析, 未来房价下跌的可能性不大, 而市场似乎也在积蓄一些变化的能量, 预计 2013 年市场环境会有所改观, 房价或许将重回上升的通道 14

16 编制说明 : 1. 本报告所使用外部数据均来自公开媒体, 内部数据由美佳联评估信息部提供,IMAC 指数经调查问卷统计整理获得 ; 2. 内部数据中定基指数对应基期为 2010 年 1, 报告中各项数据的具体测算方法由美佳联评估市场调研部解释 ; 3. 本报告仅供交流使用, 不作投资决策最终依据, 市场有风险, 投资需谨慎 4. 如需转载或引用, 请注明资料来源为美佳联评估 15

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