青岛2008年1-6月份房产市场状况

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津柯莘
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1 编制审核朱鸿雪郝凤英沈阳市房产市场半年度数据报告 211 年 6 月沈阳二手房静态投资回收期 35 静态投资回收期 ( 年 ) 住宅 15 公寓 1 商住 5 写字楼商铺 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月本报告样本数据出售 :144,274 套出租 :37,99 套购房 :1,466,275 人次租房 :498,444 人次内容目录 1 各行政区房价租金排行榜 2 二手房市场行情 3 租赁市场行情 4 二手房市场投资风险分析 5 房产市场规律 6 房产市场概况 1 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

2 术语解释二手房是指在二手房市场流通的各类房产的总称住宅所有用于居住的房产产品通称, 包括普通住宅公寓和别墅等公寓是指物业及销售价格高于普通住宅或区域整体水平的住宅物业, 是一种特殊公寓产品商住两用房是指既能用于办公又能用于居住的一种房地产产品写字楼是指专用于办公的商业地产商铺用于各种零售批发服务等经营用途的商业地产供给单价是指房产买卖交易时卖方提供的平均报价供给单价的单位为元 / m2 需求单价是指房产买卖交易时买方需求的平均报价需求单价的单位为元 / m2 出租单价是指房产租赁时出租方提供的平均报价出租单价的单位为元 / 月 / m2 承租单价是指房产租赁时承租方提供的平均报价承租单价的单位为元 / 月 / m2 新增供给是在指定周期内, 新上市交易房产的总数量, 可以用套数和建筑面积表示默认出售的供给量的周期为 6 个月默认出租的供给量的周期为 3 个月关注度在同一周期内需求者对某类信息访问的频次, 本报告计算关注度时已经排除非真实需求者的行为静态投资回收期在同一周期内, 可比房产的房价与租金的比值, 静态投资回收期的单位是年同比与上一年度同周期数据相比的涨跌幅度 (%) 环比本月与上月相比的涨跌幅度 (%) 2 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

3 1 各行政区房价租金排行榜 1.1 房价排行沈阳市各行政区二手住宅房价排行 :211 年 6 月行政区供给单价 ( 元 / m2 ) 环比同比沈河区 8, % +2.23% 和平区 7, % % 大东区 7, % % 浑南新区 7, % % 铁西区 7, % +24.7% 东陵区 6, % % 皇姑区 6, % % 于洪区 6, % % 沈北新区 4, % % 新民市 3, % % 中心城区 1 沈河区等 8 个行政区住宅供给单价无论环比还是同比均上涨, 且它们的同比涨幅均超 2% 2 沈阳新区住宅供给单价环比下降 3 新民市住宅供给单价同比下降 3 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

4 1.2 租金排行沈阳市各行政区住宅租金排行 :211 年 6 月行政区出租单价 ( 元 / 月 / m2 ) 环比同比东陵区 % % 浑南新区 % +24.6% 沈河区 % +2.56% 皇姑区 % % 和平区 % % 沈北新区 % % 于洪区 % +13.1% 铁西区 % +8.39% 大东区 % +7.3% 中心城区 1 东陵区等 9 个行政区住宅出租单价同比均上涨, 同比涨幅超过 7% 2 浑南新区沈河区和和平区住宅出租单价环比下降 4 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

5 2 二手房市场行情 2.1 住宅住宅总价市场行情总价 ( 万元 ) 沈阳住宅供需总价市场行情近半年来, 沈阳住宅的供需总价均呈上涨趋势, 且涨幅相对较大, 这与住宅的供给单价稳步上涨有直接关系本月, 住宅的供需总价价差大致为 4 万元 / 套 2 1 供给需求 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 沈阳住宅供需总价市场占比总价 2-8 万元 / 套的住宅市场供需的主流产品, 同时也存在一定的供需结构矛盾, 该部分住宅需求占比比供给占比高出 1.5% 其它总价的住宅均拥有的消费者关注比例与市场供给比例基本相当 5.%.% 总价 ( 万元 ) 供给需求 5 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

6 2.1.2 住宅新增供给量 35 3 沈阳住宅月度新增供给量行情近半年来, 住宅的月度新增供给量逐月增多新增供给量 ( 套 ) 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月 6 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

7 2.1.3 住宅单价市场行情沈阳住宅供需单价市场行情供给需求 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月近半年来, 住宅的供需单价均呈上涨趋势, 供给单价的涨幅略大于需求单价本月, 住宅的供需单价价差大致为 5 元 / m2 近一年来, 住宅供需单价持续上涨, 受调控政策影响非常小, 本月, 住宅供给单价同比上涨 27% 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 沈阳住宅供需单价市场占比单价 5-8 元 / m2的住宅是市场供需主流产品, 该部分住宅的供给占比约为 7%, 需求占比为 65%, 供给占比略高于需求占比单价 6 元 / m2以下的住宅存在供需结构矛盾, 该部分住宅的需求占比高于供给占比 5.%.% 供给需求 7 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

8 2.1.4 户型面积 7 m2 9 m2住宅市场行情沈阳住宅户型面积与供给单价的关系 <7 m m2 >9 m 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月三种户型住宅供给单价均呈上涨趋势,9m2以上户型住宅供给单价涨幅高于 9m2以下户型住宅 7-9m2户型住宅与 7m2以下户型住宅供给单价相近, 涨幅也相同 9m2以上户型住宅供给单价最高,9m2以下户型住宅供给单价最低, 两者供给单价价差大致为 3 元 / m2 6.% 沈阳住宅户型面积供给市场占比本月,9 m2以上 7 m2以下和 7-9 m2户型住宅供给占比依次为 48% 34% 和 18% 5.% 4.% 3.% 2.% <7 m2 1.% 7-9 m2 >9 m2.% 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月近半年来,9m2以上户型住宅供给占比增加,7m2以下户型住宅供给占比下降和 7-9m2户型住宅供给占比比较稳定沈阳住宅户型面积与需求关注度 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% <7 m2 1.% 7-9 m2 >9 m2.% 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月近半年来,7-9m2户型需求关注度增加, 这是因为 7m2以下户型住宅供给占比减少可供市场选择的住宅相对变少 ; 同时,7m2以下户型住宅单价与 7-9m2户型单价基本相当, 导致部分支付能稍强的购房者转而关注 7-9m2户型市场 8 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

9 2.1.5 公寓市场行情沈阳公寓供需单价市场行情供给 1 需求 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月近半年来, 公寓的供需单价均高于住宅供需单价近半年来, 公寓的供需单价较稳定, 变化幅度较小, 且两者基本吻合 35 3 沈阳公寓月度新增供给量行情近半年来, 公寓的月度新增供给量略呈下降趋势新增供给量 ( 套 ) 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月 3.% 25.% 沈阳公寓供需单价市场占比单价 2-6 元 / m2和 9-12 元 / m2的公寓存在供需结构矛盾, 该部分公寓的需求占比高于供给占比 2.% 15.% 1.% 其它单价公寓的供给较丰富, 供给占比均高于需求占比 5.%.% 供给需求 9 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

10 2.1.6 商住两用房市场行情沈阳商住两用房供需单价市场行情供给 1 需求 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月商住两用房的供给单价比住宅高 5 元 / m2, 比写字楼低 5 元 / m2 近半年来, 商住两用房的供需单价均呈上涨趋势, 需求单价涨幅大于供给单价, 供需单价价差不断缩小当前, 商住两用房的供需单价基本闭合 35 3 沈阳商住两用房月度新增供给量行情 211 年 6 月, 商住两用房月度新增供给量无论环比, 还是同比均上涨新增供给量 ( 套 ) 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月沈阳商住两用房供需单价市场占比单价 5 元 / m2以下的商住两用房的供需占比均非常小 35.% 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% 供给需求单价 5-9 元 / m2的商住两用房是市场供需主流产品, 该部分商住两用房的供给占比 81%, 需求占比为 8.5%, 供需占比基本相当其它单价的商住两用房供需占比基本平衡 1 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

11 2.2 写字楼市场行情沈阳写字楼供需单价市场行情供给 1 需求 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月近半年来, 写字楼的供需单价均呈上涨态势, 供给单价涨幅略大于需求单价涨幅本月, 写字楼的供需单价价差大致为 11 元 / m2 25 沈阳写字楼月度新增供给量行情近半年来, 写字楼的月度新增供给量呈减少趋势新增供给量 ( 套 ) 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月 35.% 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% 沈阳写字楼供需单价市场占比供给需求单价 3-6 元 / m2和 7-8 元 / m2的写字楼存在一定的供需结构矛盾, 该部分写字楼的需求占比高于供给占比其它价位写字楼供给相对丰富, 每一价位供给占比均高于需求占比 11 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

12 2.3 商铺市场行情 14 沈阳商铺供需单价市场行情近半年来, 商铺供需单价均呈上涨行情, 供给单价涨幅大于需求单价涨幅供给需求 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月本月, 商铺供需单价价差大致为 11 元 / m2 近一年来, 在二手房买卖市场中, 五种类型产品需求均呈现不同程度的上涨行情, 其中, 住宅市场表现格外抢眼, 其供需单价涨幅最大 7 6 沈阳商铺月度新增供给量行情近半年来, 商铺月度新增供给量呈增多趋势新增供给量 ( 套 ) 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月 18.% 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 沈阳商铺供需单价市场占比供给需求商铺的供给单价分布不均衡单价 6-12 元 / m2的商铺是市场的供给主流产品, 该部分商铺的供给占比为 48.2%, 需求占比为 43.5%, 供给占比稍高于需求占比 12 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

13 3 租赁市场行情 3.1 住宅住宅租赁市场行情租金单价 ( 元 / 月 / m2 ) 沈阳住宅租赁供需单价市场行情出租承租 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月春节过后, 住宅的出租单价和承租单价均呈上涨行情, 承租单价的涨幅稍高于出租单价涨幅, 出租和承租单价价差缩小本月, 住宅的出租和承租单价价差大致为 3 元 / 月 / m 沈阳出租住宅月度新增供给量行情近半年来, 出租住宅的月度新增供给量增多新增供给量 ( 套 ) 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 沈阳住宅租赁供需单价市场占比单价超过或等于沈阳市住宅平均出租单价 2 元 / 月 / m2的住宅的出租量约占市场 46%, 而承租关注占比仅为 29%, 住宅出租单价高端化, 需求单价低端化 5.%.% 租金单价 ( 元 / 月 / m2 ) 出租承租 13 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

14 3.1.2 公寓租赁市场行情租金单价 ( 元 / 月 / m2 ) 沈阳公寓租赁供需单价市场行情出租承租 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月公寓的出租单价和承租单价均比住宅高 1 元 / 月 / m2 近半年来, 公寓的出租单价维稳, 承租单价略呈上涨行情本月, 公寓的出租单价和承租单价价差大致为 4 元 / 月 / m2 沈阳出租公寓月度新增供给量行情近半年来, 出租公寓的月度新增供给量先增多后减少新增供给量 ( 套 ) 年 6 月, 出租公寓的月度新增供给量无论环比, 还是同比均下降 2 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月沈阳公寓租赁供需单价市场占比单价 2-35 元 / 月 / m2的公寓是市场供给的主流产品, 该部 3.% 分公寓的出租占比为 67.7%, 25.% 2.% 15.% 1.% 承租关注占比为 57.4%, 出租占比高于承租占比单价 2 元 / 月 / m2以下和单价 35-4 元 / 月 / m2的公寓存在供需结构矛盾, 该部分公寓的 5.%.% 出租承租承租占比高于出租占比, 公寓承租单价呈明显低端化趋势租金单价 ( 元 / 月 / m2 ) 14 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

15 3.1.3 商住两用房租赁市场行情 35 沈阳商住两用房租赁供需单价市场行情近半年来, 商住两用房的承租单价基本高于出租单价租金单价 ( 元 / 月 / m2 ) 出租承租 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月新增供给量 ( 套 ) 沈阳出租商住两用房月度新增供给量行情年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月近半年来, 出租商住两用房月度新增供给量增多 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 沈阳商住两用房租赁供需单价市场占比商住两用房承租热点两级化单价 2 元 / 月 / m2以下和 4-7 元 / 月 / m2的商住两用房存在一定的出租和承租结构矛盾, 该部分商住两用房的承租占比高于出租占比 5.%.% 租金单价 ( 元 / 月 / m2 ) 出租承租 15 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

16 3.2 写字楼租赁市场行情租金单价 ( 元 / 月 / m2 ) 沈阳写字楼租赁供给单价市场行情出租 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月写字楼的出租单价比商住两用房的出租单价高 6.4 元 / 月 / m2 春节过后, 写字楼的出租单价呈上涨趋势新增供给量 ( 套 ) 沈阳出租写字楼月度新增供给量行情年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月近半年来, 出租写字楼的月度新增供给量波动性较大沈阳写字楼租赁供需单价市场占比单价元 / 月 / m2的写字楼是市场供给的主流产品, 该 25.% 部分写字楼出租占比比承租 2.% 15.% 1.% 占比高两成单价 2 元 / 月 / m2以下和 45-7 元 / 月 / m2的写字楼存在租赁供需结构矛盾, 该部分写字楼承租占比高于出租占比 5.%.% 出租承租单价 8 元 / 月 / m2以上的高端写字楼有出租, 但承租量非常少租金单价 ( 元 / 月 / m2 ) 16 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

17 3.3 商铺租赁市场行情租金单价 ( 元 / 月 / m2 ) 沈阳商铺租赁供给单价市场行情出租 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月近半年来, 商铺的供给单价略呈下降趋势 3 25 沈阳出租商铺月度新增供给量行情出租商住两用房月度新增供给量呈增多趋势新增供给量 ( 套 ) 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% 沈阳商铺租赁供需单价市场占比租金单价 ( 元 / 月 / m2 ) 出租承租单价 1-25 元 / 月 / m2和 75-8 元 / 月 / m2的商铺存在较大的出租和承租结构矛盾, 该部分商铺的承租比例比出租比例高一成半其它出租单价商铺供给相对丰富, 出租占比基本高于承租占比 17 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

18 4 二手房市场投资风险分析静态投资回收期 ( 年 ) 沈阳二手房静态投资回收期住宅 15 公寓 1 商住 5 写字楼商铺 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月近半年来, 住宅公寓商住两用房和商铺的静态投资回收期均呈延长趋势其中, 住宅的静态投资回收期最长, 接近 3 年, 存在一定的投资风险, 这是因为住宅供给单价涨幅居四种产品之首写字楼静态投资回收期呈缩短趋势 18 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

19 5 房产市场规律 5.1 住宅供给单价与户型面积的关系供给单价 ( 元 / m2 ) 沈阳住宅供给单价与户型面积的关系 7m2以下户型住宅供给单价随面积增大而减小 7-8m2户型的供给单价最低 8-26m2户型住宅供给单价随面积增大而增大 26m2以上户型住宅供给单价与面积几乎无关, 该部分住宅大都处于市场较高水平户型面积 ( m2 ) 5.2 住宅供给单价与建筑年代的关系供给单价 ( 元 / m2 ) 沈阳住宅供给单价与建筑年代的关系 1999 年之前的老住宅供给单价与房龄几乎无关, 供给单价几乎位于市场最低水平 2-26 年的住宅供给单价随房龄增大而减小 27 年以后的住宅供给单价随房龄增大而增大, 这部分住宅一般位于离市区相对较远的位置建筑年代 ( 年 ) 19 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

20 6 房产市场概况 6.1 住宅出售行情 (211 年 1 月 1 日 -211 年 6 月 3 日 ) 供给总量 :138,98 套供给面积 :12,87,137m2平均房价 :6,925 元 / m2平均户型 :93.2m2平均总价 :65 万元 / 套 6.2 住宅出租行情 (211 年 4 月 1 日 -211 年 6 月 3 日 ) 供给总量 :33,722 套出租面积 :2,578,631m2平均租金 :21 元 / 月 / m2平均户型 :76.47m2平均月租 :1,66 元 / 月 / 套 2 / 21 北京禧泰房产数据研究中心

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青岛2008年1-6月份房产市场状况

青岛2008年1-6月份房产市场状况编制审核朱鸿雪郝凤英兰州市房产市场半年度数据报告 211 年 6 月兰州住宅供需总价市场行情 9 8 7 总价 ( 万元 ) 6 5 4 3 2 1 21 年 6 月 21 年 9 月 21 年 12 月 211 年 3 月 211 年 6 月本报告样本数据出售 :43,473 套出租 :27,649 套购房 :731,587 人次租房 :212,453 人次内容目录 1 各行政区房价租金排行榜