第一篇 导语 2014 年 3 月 3 日, 全国人大 全国政协 ( 以下简称 两会 ) 会议在北京召开, 期间国务院总理李克强表示 : 对于合理的自住需求, 要有相应的政策支持, 包括增加普通商品房供应, 对房地产市场则要因城因地分类进行调控, 抑制投机 投资性需求, 重在建立长效机制, 促进房地

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2 目录 第一篇导语... 2 第二篇 2014 年中国房地产政策分析 一 概要 二 宏观经济政策 三 行业政策 四 国内房地产政策展望与建议 第三篇 2014 年中国房地产经营数据分析 第四篇 2014 年中国土地市场分析 第五篇 2014 年中国典型城市房地产住宅市场分析 第六篇重点开发企业 第七篇 2015 年房地产基本面展望

3 第一篇 导语 2014 年 3 月 3 日, 全国人大 全国政协 ( 以下简称 两会 ) 会议在北京召开, 期间国务院总理李克强表示 : 对于合理的自住需求, 要有相应的政策支持, 包括增加普通商品房供应, 对房地产市场则要因城因地分类进行调控, 抑制投机 投资性需求, 重在建立长效机制, 促进房地产市场平稳健康发展 综合总理政府工作报告和答记者问的讲话看, 均强调要因城因地分类调控房地产市场 2014 年房地产调控核心没有改变, 一方面抑制投机和投资性需求, 另一方面满足自住性需求 由此我们认为 2015 年楼市调控继续以现行的限购限贷为核心, 仍将通过加大保障房 中小户型供应, 以及抑制投机投资性需求来防止房价大幅上涨 ; 房地产税现阶段仍以立法 试点为重点, 全国实行尚需时日 摆脱全国一刀切模式后, 各地对楼市调控的自主性增加, 将会根据具体情况开展差异化的调控措施, 总的来说, 因地制宜是大原则 市场即将进入 2015 年, 我们认为,2015 年房地产将全面进入深度调整期 一方面从行业外部因素来看, 中国房地产业面临国内外多重复杂因素的影响, 随着美联储逐步缩减 QE, 导致系统性的融资成本上升, 欧洲结构性问题仍未解决, 再加上仍高企的公共债务, 使得欧洲有必要进行进一步的财政整合 ; 国内经济目前已经进入中速增长阶段, 未来的经济增速将保持在 7%-8% 的中速增长区间, 我国政府正大力推进结构调整和经济再平衡, 由投资驱动型转向消费驱动型, 实现可持续发展 李克强总理自上任以来, 将经济增长的质量和效益放在更加重要的位置, 围绕 去杠杆化 结构性改革和避免大规模刺激计划 的经济思想, 在保证经济运行在合理区间的条件下, 着力转变经济发展方式, 调整经济结构, 推进改革创新, 释放内需潜力和改革红利 另一方面, 从行业内部因素来看, 目前房地产的供求逐步逆转, 调整预期已经形成 ; 库存水平已达到历史新高, 未来供给压力将进一步加大, 部分城市尤其是一线城市由于供需矛盾, 房价存在进一步上涨动力 ; 部分三四线城市前期库存量较大, 市场下行的风险依然偏高 在这样复杂的环境下, 房地产业的下一步健康发展相当重要 未来市场发展趋势如何? 未来的政策调控方向应该如何操作? 房地产业的发展定位是什么? 这些问题都是需要我们深入思考的 中国房地产数据研究院作为中国房地产市场独立的研究机构, 期望从对 2014 年房地产市场的客观分析中, 发掘出市场发展的基本脉络, 为消费者购房提供参考 为地产从业者理清思路 为决策者提供政策依据 2

4 主要结论 一 2014 年市场概况 年全国市场增速减缓明显, 开发投资额 销售面积 新开工面积均呈现回暖迹象 2014 年 1-11 月份, 全国房地产开发投资 亿元, 同比名义增长 11.9%, 增速比 1-10 月份回落 0.5 个百分 点, 其中, 住宅投资 亿元, 增长 10.5%, 增速回落 0.6 个百分点 住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.8% 2014 年 1-11 月, 商品房销售面积 万平方米, 同比下降 8.2%, 降幅比 1-10 月份扩大 0.4 个百分点 其中, 住宅销售面积下降 10.0%, 办公楼销售面积下降 9.2%, 商业营业用房销售面积增长 7.1% 商品房销售额 亿元, 下降 7.8%, 降幅比 1-10 月份收窄 0.1 个百分点 其中, 住宅销售额下降 9.7%, 办公楼销售额下降 20.9%, 商业营业用房销售额增长 7.2% 2014 年 1-11 月, 房屋新开工面积 万平方米, 同比下降 9% 降幅扩大 3.5 个百分点 其中, 住宅新开 工面积 万平方米, 下降 13.1% 房屋竣工面积 万平方米, 增长 8.1%, 增速提高 0.5 个百分点 其中, 住宅竣工面积 万平方米, 增长 5.5% 2 全国市场库存面积小幅回升截止 2014 年 11 月末, 商品房待售面积达到 万平方米 比 10 月末增加 1556 万平方米 其中, 住宅待售面积增加 1046 万平方米, 办公楼待售面积增加 87 万平方米, 商业营业用房待售面积增加 203 万平方米 从全年来看, 商品房待售面积增速较高 3 改善类产品渐成市场上行主要推动力去年重点城市房价持续上涨, 并且 2014 年下半年以来银行贷款层面收紧, 从而导致今年刚需群体入市门槛逐 渐提升, 小户型刚需类产品销售热度小幅下降, 而改善型项目热度较去年有明显提升 4 土地整体供求较去年大幅回落, 一线城市热度不减, 二三线城市遇冷供求方面,2014 年 1-11 月全国 300 个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降 26.3% 和 34.3%, 多重压力导致房企拿地热情持续下降, 市场趋冷 其中供应方面,2014 年 1-11 月, 全国 300 个城市共推出各类用地 21.1 亿平方米, 较去年同期下降 23.6%, 降幅较 2013 年扩大近 40 个百分点 其中, 住宅用地推出 10.0 亿平方米, 同比下降 26.3%, 降幅为 2010 以来最大 3

5 图 年至今全国 300 个城市住宅和商办用地成交面积及增长率 资料来源 : 国家统计局, 中国房地产数据研究院 需求方面,2014 年 1-11 月, 全国 300 个城市各类土地共成交 16.5 亿平方米, 同比下降 29.2%, 降幅超过土地 推出量 其中, 住宅用地成交 7.5 亿平方米, 同比大幅下降 34.3%, 而去年全年为同比增长 31% 5 新房 : 百城价格连续下跌, 重点城市供大于求, 开发投资增速创五年来新低价格方面, 百城价格指数自 5 月起连续 7 个月下跌, 四季度跌幅收窄, 今年以来累计下跌 2.25%; 十大城市累计下跌 0.25%, 跌幅显著低于百城 不同城市表现分化, 保定 厦门 1-11 月累计涨幅超过 10%, 菏泽等 9 个城市累计跌幅超过 10% 成交方面,2014 年以来市场整体下行, 市场成交较去年大幅下降 2014 年 1-11 月,50 个代表城市月均成交 2273 万平方米, 同比下降 13.6%, 与 2012 年同期基本持平, 分别高出 2010 年 2011 年同期 10.6% 24.5% 图 年 6 月至今百城住宅均价及环比变化 资料来源 : 国家统计局, 中国房地产数据研究院 4

6 6 二手房 : 十大城市量价均回落, 二三季度尤为突出, 四季度有所回升价格方面,2014 年 1-11 月十大城市二手住宅均价累计下跌 1.32%, 跌幅超过新房 1.07 个百分点, 而 2013 年同期则累计上涨 17.6% 二季度以来二手房均价持续下跌, 进入四季度逐渐回升 成交方面, 十大城市总体成交 59.9 万套, 同比下降 34.4% 其中 11 月单月成交量为 7.1 万套, 回升势头明显 7 品牌房企业绩稳步增长, 行业集中度显著提升, 融资渠道更趋多元业绩方面, 品牌房企销售业绩继续增长, 业绩累积到达历史高位, 但同比增速明显放缓 从销售额来看,2014 年 1-11 月 20 家品牌房企销售总额 亿元, 同比增长 12.2%, 较 2013 年增速 (32.1%) 下降 19.9 个百分点 ; 从销售面积来看,2014 年 1-11 月,20 家品牌房企销售面积总和为 万平米, 同比增长 10.4%, 比去年同期增速 (26.6%) 下降 16.2 个百分点 拿地方面, 与去年同期大规模土地投资相比, 今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎, 拿地销售比保持在较低水平, 布局热衷一线城市 2014 年 1-11 月, 一线城市占比 40.3%, 较去年全年提升 7.9 个百分点 ; 二线城市占比 48.9%, 回落 2.5 个百分点 ; 三四线城市占比下降 5.4 个百分点至 10.7% 在市场下行周期, 企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市, 而部分二线城市及三四线城市房地产市场总体供求矛盾突出, 投资风险已然显现 二 2015 年发展环境分析 1 国际经济 : 国际经济将持续复苏, 但风险不确定性依旧较高美国经济 :2014 年美国经济持续回升奠定了全球经济景气回升的主基调,2015 年由美国引领的全球经济趋势性回暖还将持续, 全球经济将在 2014 年越过拐点之后进入复苏之年 由于国内需求旺盛, 特别是消费支出强劲, 美国经济将继续领先其它国家 这一动力支撑美国消费支出非常强劲, 包括就业大幅增加, 家庭财务状况好转以及油价降低 消费支出约占 GDP 的 70% 预计美国经济 2015 年或增长 2.5~3% 左右 欧洲经济 : 欧洲复苏虽基础仍不牢固, 油价下跌, 欧元贬值, 财政阻力下降, 主权债券危机有所缓解以及宽松 的货币政策料有助于刺激欧元区经济增长, 使得欧债危机趋势性缓和, 全球经济大势回暖, 管理机构更趋灵活务实, 2015 年复苏持续概率很大 风险评估 : 在全球经济持续回暖的 2015 年, 主要发达经济体经济复苏强度还相对有限, 中国经济已经从高速 增长平台向中高速增长平台切换, 美联储将启动加息, 新兴经济体景气回升态势逊于发达经济体的格局还将持续 5

7 美联储加息必然伴随着美国经济的加快复苏, 这将导致国际资本加速从新兴市场回流以美国为主的中心国家, 全球资产市场将随之重新洗牌 如果美元升值带来美元回流, 可能会对全球资产产生负面作用, 从而引起一线城市高端市场的短期波动 2 国内经济: 处于 增长速度换挡期 结构调整阵痛期 前期刺激政策消化期 三期叠加阶段中国经济将进入新常态, 目前消费稳定 ; 外需进入基本稳定状态 ; 投资最具有调控空间 但投资中的突出矛盾是产能过剩, 中国经济处在 增长速度换挡期 结构调整阵痛期 前期刺激政策消化期 三期叠加阶段, 结构性减速有必然性 复杂性和合理性 改革红利的释放也需要一个过程 预计 2015 年中国经济增长 7.0% 左右 究其原因, 主要是外需难以大幅提升 消费总体平稳 投资因制造业产能过剩及创新技术相对不足 房地产库存较高等因素, 而难以长期维持高速增长, 投资效果系数及投资回报率都在降低 当前, 投资对于稳增长仍起关键作用, 但对经济增长的拉动效应却在减弱 在新常态下, 中国需要促进内需平稳均衡发展, 促进研发 高端制造业 现代服务业 生态环保 基础设施等 领域投资, 促进居民合理的住房刚性需求和改善型需求, 同时加大基础社会保障投入, 促进居民敢于消费 3 货币环境: 主动适应经济发展新常态, 继续实施稳健的货币政策, 更加注重松紧适度新增贷款总额 : 预计 2015 年, 中国的货币政策会维持稳定, 继续保持适度收紧 中国央行要求全年新增信贷控制在 10 万亿元人民币以内, 最近已大幅调整合意贷款规模 ; 各家银行也已开始行动, 加大放款力度 11 月新增人民币贷款明显升至 6300 亿元 央行近月持续的基础货币投放较多, 对银行表内信贷能力形成了一定支撑 M2: 在监管环境趋紧和企业融资需求放缓的背景下表外融资不会大幅增长, 社会融资总量保持稳定增长, 预计 全年增长 18 万亿元左右 利率和准备金率 : 央行已经通过降息的手段缓解企业的融资难 融资贵问题, 如果企业融资成本仍高居不下, 特别是经济明显走低 就业恶化, 那么 2015 年央行会继续调降存贷款基准利率 从稳定经济增长和调整结构的角度看, 未来央行在继续使用价格型工具的同时, 也会配合使用数量型工具, 预计 2015 年可能下调存款准备金率 1 至 2 次 从央行目标角度考虑, 稳定增长 温和通胀 充分就业和金融风险是四大目标 目前经济增速面临下行压力, 通缩风险增加, 同时就业稳定受挑战, 且金融风险上升, 四个目标角度均支持央行货币政策转向宽松, 降息应只是时间和方式问题 6

8 4 行业政策: 不同区域市场表现分化进一步加剧, 调控政策取向进一步差异化随着土地 财税制度改革和住房供应体系的稳步推进, 以市场为决定作用的调控机制将逐步形成, 行业中长期环境日趋明晰, 有助于社会经济和房地产业的健康理性发展 三 2015 年市场走势预判 1 整体市场逐步回暖, 但调整周期较长 2013 年开始, 中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代, 标志性事件是户均 1 套房的实现 我们认为, 未来住房潜在需求将逐年下降, 市场重心转为 改善 + 保障, 调控政策也将由 2010~2013 年的压制需求转为鼓励住房消费 防范房地产市场风险 预计 2015 年全年整体较为平稳 : 过去十年的历史经验告诉我们, 房价与实际利率呈现负相关关系, 而且居民 存款定期化速度 ( 表现为活期存款与定期存款增速差 ) 则对房价具备一定程度领先关系, 预计整体市场将逐步回暖, 但调整周期较长 2 城市发展分化日趋显著, 二线城市库存去化优势明显中小型城市面临高基数, 回暖幅度偏弱 : 而看到中小型城市, 比如 2.5 线城市及三四线城市, 近年来逐步进入市场发展的平稳期 ( 类似二线城市的 2009~2014 年 ), 限于高基数, 预期 2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为 4% 和 -2%, 明显弱于一二线城市 8% 以上的整体水平 二线城市调控政策的 去行政化 刺激楼市明显好转 截至 9 月底,35 个城市新建商品住宅库存总量环比增长 4.0%, 同比增长 23.8%, 库存呈现 飙升 的增长态势 同时,9 月份, 一 二 三线 35 个城市新建商品住宅存销比分别为 和 25.3 个月 相比 8 月份 和 25.8 个月的数值而言, 一线城市有所上升, 二三线城市则略有下滑 这意味着, 二线城市的去化速度首超一线 3 房价呈回暖迹象, 城市等级序列依然凸显判断房价走势, 关键要看三个变量 第一是供求变量, 即库存去化周期 ; 第二个是货币变量, 包括流动性 公 积金按揭贷款的便利程度等 ; 第三个是市场预期 首先从供求变量角度看, 近期市场总体呈现了供大于求的态势, 这是房价持续低迷的最根本原因 其次, 从货币层面看, 今年以来, 货币层面和房价之间的走势存在一个明显的背离 以狭义货币量 M1 同比增幅走势和全国 70 城房价指数环比增幅走势看, 房价指数增幅曲线下行的力度明显大于 M1, 这说明今年房价下跌其实是有点 任性 的, 缺乏逻辑上的验证 但反过来也说明, 由于 M1 基本面并没有大规模的恶化, 所以也能牵制目前房价持续下跌 7

9 的态势 再次, 从市场预期来看, 新一届政府显然对于楼市稳健发展的调控依然有比较大的手腕, 包括 稳定住房消费 的字眼提出, 某种程度上都是对房地产市场在宏观经济中的重视程度依然是不变的 尤其是各大城市限购政策放松下, 并没有中央政府的打压, 这会使市场依然看好中国楼市 另一方面, 从区域结构上看, 市场依然呈一个很完美的城市等级序列, 即一二线房价止跌反弹的迹象最明显, 三四线则出现分化 部分经济发达的三四线城市会追随此类一二线城市, 而部分经济相对落后的城市则会有继续下 跌的可能 四 2015 年行业政策建议鉴于 2015 年房地产市场面临的复杂环境, 我们建议在行业政策方面可以更加灵活, 将因地制宜的原则进行到 底 概括起来, 主要是三大方面 : 制度完善 松紧结合 维稳原则 (1) 制度完善 : 因地制宜 因时制宜的市场调节和政策引导机制房价问题是国内房地产市场矛盾的焦点 稳定房价的方法有很多, 其功效各有千秋 行政性手段见效快, 但是它难以持久 ; 目前的调控措施, 在遏制房价快速上涨方面功效显著, 但是它归根到底是暂时性的手段, 需要与长效机制共同发挥调节房地产市场的作用 所以, 一方面我们需要认识到行政性手段控制房价的难度和弊端, 另一方面我们需要抓紧时间在全国人大 全国政协会议精神的基础上建设楼市调控的市场长效机制 目前来看, 应该主要从融资平台 公积金管理 不动产登记制度等角度来进行调节 1 地方债务自偿将促融资平台转型 由于地方融资平台的资产大多是地方政府注入的土地资产, 在今年房地产市场持续下行, 同时中央对土地指标进行严格控制的情况下, 想加快变卖土地资产并不容易, 所以融资平台的下一个出路就是加快转型, 从融资功能向经营功能转变, 这也许是融资平台走出困境的最有效路径 2 管理修订受到关注, 满足异地提取和使用诉求 我国住房公积金管理遵循的原则是 管委会决策 管理中心运作 银行专户存储 财政监督, 对此, 公众反映普遍存在的问题包括公积金贷款额度小 支取困难以及封闭管理和收益过低等 国家相关部门已经意识到并进行了关注 如从 2011 年开始, 住房公积金管理条例 连续四年被列入住房和城乡建设部的重点工作任务, 其中, 公积金的使用范围是修订重点 住房公积金设立的目的主要是为了更好地支持缴存职工解决基本住房问题, 但是目前住房公积金相对封闭的地 域特征对住房公积金缴存人的权利保护和就业变化并没有充分考虑, 住房公积金缴存人在某地购置住房时, 并不能 8

10 利用在不同地区缴存的住房公积金, 从而削弱了这种住房政策性金融支持的功效 3 立并完善不动产登记制度, 推进部门信息共享 不动产登记的相关政策和工作是近年以来的关注点之一 2014 年 8 月 15 日, 国务院法制办公室公布了修改完成的 不动产登记暂行条例征求意见稿, 向社会公开征求意见 整合不动产登记职责 建立不动产统一登记制度是完善社会主义市场经济体制 建设现代市场体系的必然要求, 对于保护不动产权利人合法财产权, 提高政府治理效率和水平, 尤其是方便企业 方便群众, 具有重要意义 不动产登记是房产税扩大试点的前提, 如果不动产登记系统能够建立, 房产税的推进将会明显加速 国家相关部门设法将全国住房系统通联在一起, 通过通联的个人住房信息系统及时发现异地购房 楼市投资投机现象, 可以有针对性的出台差别化的调控措施抑制房地产投资投机现象 4 国家新型城镇化综合试点推进 我国目前正在进行的不动产统一登记改革, 在很多时候都被理解成为狭义的城市房地产问题改革 实际上, 我国最大的不动产在农村 长期以来, 由于城乡二元格局, 如农业户口与城市户口不平等 城市建设用地与农村集体建设用地不平等, 使我国的经济和社会在发展过程中存在各种问题 要想从根本上改变目前的现状, 只有打破当前各部门多头管理的构架, 从真正实现城乡 大统一 的改革目标进行 (2) 松紧结合 : 应对不同城市的房地产发展状况, 适当区别对待 2015 年将继续以现行的限购限贷为核心, 通过加大保障房 中小户型供应, 以及抑制投机投资性需求来防止房价大幅上涨 ; 房地产税现阶段仍以立法 试点为重点, 全国实行尚需时日 在摆脱全国一刀切模式后, 各地对楼市调控的自主性增加, 将会根据具体情况开展差异化的调控措施 (3) 维稳原则 : 新常态 模式下的稳增长 12 月 9 至 11 日召开的中央经济工作会议为 2015 年国家宏观调控定调 其中有 4 方面内容与明年房地产市场走势及政策取向密切相关, 分别是 : 一 稳增长 重回首要任务 ; 二 新常态 之下调控方式转变 ; 三 保持政策的连续性和稳定性 ; 四 提出松紧适度的货币政策 根据我们中国房地产数据研究院的预测,2015 年市场总体较为平稳 因此在政策出台上要掌握好尺度, 全年可 以以稳为主, 部分具有房价上涨压力的城市可以继续强化调控政策 9

11 第二篇 2014 年中国房地产政策分析 一 概要 2014 年以来, 中国宏观经济受到国内外多重因素的影响, 导致增长放缓, 但房地产市场回暖与城市分化迹象明 显, 行业政策仍起到非常关键的作用 1 中央政府层面中央进一步深化改革, 加快制度建设, 激发市场活力 2014 年 3 月, 全国两会召开, 确定今年政府工作 15 个方面共 55 项重点任务 在此其中, 城镇化 土地制度改革 金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点 随后, 国务院公布 国家新型城镇化规划 ( ), 在 以人为本 原则下, 形成 人落户 城镇布局 可持续发展 城乡统筹 的发展脉络 5 月 20 日国务院批转发展改革委 关于 2014 年深化经济体制改革重点任务的意见, 优先推出了对稳增长 调结构 惠民生有直接效果的改革举措, 包括深化户籍 土地等相关制度改革, 以及推进房产税立法工作 可以看出, 本届政府改革的着力点在于处理好政府与市场的关系, 通过更大限度的放权松绑, 促使市场主体迸 发新的活力 同时, 通过推进财税 金融 价格等制度的改革, 加快推进经济结构调整, 加快转变发展方式, 用市场 手段和价格信号推动各类市场主体健康发展 房地产市场更加注重调控稳定性, 强调双向调控 分类指导 2014 年上半年, 各地房地产市场持续分化, 但中央层面并未出台具体的调控政策, 而是延续去年底住建部会议 分类指导 的思想, 由各地自行 双向调控 2014 年两会, 李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调, 未来应根据不同人群的需求, 不同城市的情况, 分类施策 分城施策 对房地产市场则是要因城因地 分类进行调控, 抑制投机投资性需求, 未来工作重心在于建立长效机制, 促进房地产市场平稳健康发展 之后住建部提出今年的房地产市场调控总基调为双向调控, 副部长齐骥解释称所谓双向调控即对一线城市继续增加供应, 抑制 遏制投资投机性需求, 限购政策不退出, 而对于库存量比较大的城市, 要控制供地结构 供应结构 在中央提出双向调控的背景下, 各地调控频繁出现政策微调,6 月 4 日住建部再次重申了双向调控 分类指导的调控基调, 并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求 遏制投资需求的原则 从中央近来表态可看出, 不打压 不刺激 尊重市场规律对房地产市场调整的作用 以及 加强市场监控 做好应对方案 等, 将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径 10

12 2 地方政府层面 10 年来政府工作报告中首次没有强调 房地产调控, 之后也并未有相关具体调控政策出台 与以往动辄出世 的 国几条 相比, 今年上半年中央调控可谓处于 空窗期 大调控政策不见, 地方楼市政策微调却不断 在进入马年连续几个月的楼市低迷行情后, 不少开发商开始降价跑量, 多地政府也开始坐立不安 在 分类调控 趋势下, 多个二三线城市 限购松绑 的传闻不断涌现 据不完全统计, 今年以来, 已有安徽 杭州 无锡 天津 沈阳 广州等至少 16 个城市采取或直接放松限购条件 或放宽落户条件 或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量 展望 2015 年, 一是未来地方政府会根据当地经济 房地产市场 人口规模以及房价走势等多角度来权衡, 尊重房地产市场规律, 避免出现政策性的 跟风 和 一刀切 现象, 未来的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市 二是住宅土地特别是中小套型商品房土地的供应会继续加大 三是保障性安居工程的建设力度将继续增大 二 宏观经济政策 2014 年是中国大改革与大调整拉开序幕的一年, 也是中国宏观经济沿着新常态轨迹持续发展的一年 一方面, GDP 增速等宏观参数在外需疲软 内需持续回落 房地产周期性调整等力量的作用下持续回落 ; 另一方面, 经济结构在消费升级 不平衡逆转以及政策调整的作用下出现较大幅度的调整, 结构参数的良性调整 总体价格水平保持相对稳定以及就业状况的持续稳定, 给 2014 年的宏观经济增加了亮色 值得注意的是,2014 年中国宏观经济新常态不仅延续了以往几年的 4 大典型特征, 同时呈现出一系列新现象和 新模式, 很多参数开始出现超预期调整 这可能标志着中国宏观经济新常态开始步入攻坚期 1 财政政策 2014 年我国继续实施积极的财政政策, 适当扩大财政赤字, 保持一定的刺激力度, 同时赤字率保持不变, 体现宏观政策的稳定性和连续性, 促进经济持续健康发展和财政平稳运行 围绕使市场在资源配置中起决定性作用, 加强和改善财政宏观调控, 发挥财政政策促进结构调整的优势, 把实施财政政策同全面深化改革紧密结合起来, 明晰政府和市场的边界, 处理好政府和市场的关系, 着力提高宏观调控水平, 推动经济更有效率 更加公平 更可持续发展 11

13 2014 年 11 月份, 全国财政收入 9953 亿元, 比去年同月增加 828 亿元, 增长 9.1% 其中, 中央财政收入 4801 亿元, 同比增长 12.1%; 地方财政收入 ( 本级 )5152 亿元, 同比增长 6.4% 全国财政收入中税收收入 8097 亿元, 同比增长 6.9% 本月中央财政收入增幅继续回升, 主要是部分金融机构上缴中央财政的国有资本经营收入增加, 以及前期出口退税进度较快 本月出口退税相应减少 ; 地方财政收入维持下半年以来增幅偏低态势, 比去年同期增幅明显回落, 主要受房地产相关税收增幅回落等因素影响 中央将更加强调改革和结构调整, 更加注重经济增长的质量和效益, 未来比较适合的组合可能是在坚持稳健货币政策的前提下, 在合适时点将财政政策也转向稳健 未来在实施积极的财政政策的过程中, 应该重点把握好三个方面的内容 : 1) 一是优化财政支出结构, 提高财政资金使用效益 厉行勤俭节约, 严控 三公 经费等一般性支出 加强财政结转结余资金管理, 盘活财政存量资金, 腾出资金重点用于农业 教育 社会保障 卫生 大气污染治理和生态环境保护等领域的支出 2) 二是完善有利于结构调整的税收政策, 促进经济提质增效升级 结合税收制度改革, 进一步扩展小型微利企业税收优惠政策 完善促进养老 健康 信息 文化等服务消费发展的财税政策 对先进技术设备 关键零部件 能源原材料等 767 种商品实施较低的进口暂定关税 对 300 种资源 能源和高耗能产品实施税率为 2%-40% 的出口关税 完善促进企业创新的税收政策, 研究完善加速设备折旧政策, 落实好扩大企业研发费用加计扣除范围的政策 3) 三是切实加强地方政府性债务管理, 有效防控财政风险 研究赋予地方政府依法适度举债融资权限, 建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制 2 货币政策截至 2014 年 11 月末, 货币供应量 (M2) 同比增长 12.3%, 增速分别比上月末和去年同期低 0.3 个和 1.9 个百分点 1-11 月人民币新增贷款 9.08 万亿元, 同比增长 8%, 已超过去年全年的 8.4 万亿 从当前经济运行来看, 宏观指标偏稳, 通胀预期稍有消减, 短期经济维持平稳增长 根据中央经济工作会议, 提出了 2015 年要努力保持经济稳定增长 积极发现培育新增长点 加快转变农业发展方式 优化经济发展空间格局 加强保障和改善民生工作等五大任务, 同时提出了一系列旨在松绑市场 推进改革开放的目标改革方向 此外,2014 年经济工作会议首次没有设定 GDP 增长目标, 就是要淡化稳增长取向, 提高改革阵痛容忍度 改革可能带来经济发展的放缓, 但会促进经济发展的持久和良好 12

14 图 年 M2 和人民币贷款余额同比增速 ( 月度 ) 资料来源 : 国家统计局, 中国房地产数据研究院金融改革已经进入了资金价格市场化 调整失衡的金融结构 打破垄断普惠金融的攻坚阶段, 包括利率市场化 存款保险制度 保险资金市场化运作改革 民营银行的放开等 对房地产业而言, 金融业改革深化不仅对供需双方的资金状况产生显著影响, 更重要的是将改变整个经济的流动性, 而这恰恰是过去多年房地产市场量价上行的关键推力 三 行业政策 2014 年的房地产行业在宏观经济环境整体偏弱的背景下, 中央调控更重长效, 逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题上来 与此同时, 各地房地产调控政策调整动作亦趋于频繁, 在 双向调控 的基调下, 定向放松限购, 通过信贷 公积金等方式鼓励刚需, 成为部分面临去化风险城市的政策突破口 借此, 我国房地产调控再度步入新一轮的调整周期 1 双向调控 3 月 4 日, 两会召开, 面对记者有关房价问题的提问, 全国政协委员 住建部副部长齐骥透露了房地产市场 双 向调控 的政策信号 一时间, 双向调控 成为一个 四字谜, 引发业界热烈讨论 对于 双向调控 的具体思路, 大致可分为以下内容 : 其一,2014 年楼市调控政策将呈现出 差别化 的特征, 热点城市的投资投机需求将继续被抑制, 非热点城市的调控则会相对放松 ; 其二, 继续强调保障房工作, 强化共有 产权房在保障房领域的市场地位, 通过 双轨制 解决城镇化后顾之忧, 在长效调控机制尚未出台之前, 以限购为 13

15 主的行政化手段与经济手段 市场手段仍会并存, 但前者将会日益弱化, 后两种手段会逐渐突出 1.1 调控 差别化 1) 重点城市政策加码在分类调控的政策基调下, 热点一二线城市并未放松监管, 力度反而有所加大 3 月 11 日, 南京市发布 宁七条, 成为 2014 年首个进一步收紧房地产调控的二线城市 北京银监局发布通知称应加强防范消费贷款风险, 个人综合消费贷款不得用于购房 投资等非消费领域 尤其不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种 厦门发布 厦门市商品房预售资金管理实施细则, 与原细则相比, 取消了免除监管条款, 所有商品房项目都纳入监管, 且项目从申请预售许可证开始, 直至项目办理完竣工预收报备手续, 全过程都进行监管 同时上海 广州 深圳等城市也对当地调控政策进行再度重申 表 监管加码城市及政策一览 日期 城市 相关内容 2 月 1 日 昆明 公积金贷款二套房首付款比例将从原来的 60% 调整为 70%, 首套房公积金贷款额度由最高 80 万元调整为最高 60 万元 住房公积金个人贷款轮候期 2 年, 同一借款人仅允许申请两次住房公积金个人贷款 3 月 11 日 南京 宁七条 : 重点加大中小套型供应, 区县 项目价格监管加强, 4 月 16 日 上海 上海政府部门将继续严格执行调控政策, 绝对丝毫不会放松 4 月 17 日 天津 5 月 31 日起停办蓝印户口, 停止外省市人员通过购买商品住房 投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口 4 月 22 日 杭州 建议房地产企业重大调价政策预报制度, 房地产企业在重大调价发布前, 必须通报市有关部门 4 月 24 日 重庆 农村居民以及 农转城 人员购买建筑面积 90 平以下普通住房免征契税的优惠政策从 5 月 1 日停止执行 5 月 4 日 六安 职工夫妻双方均缴存公积金的, 最高贷款额度由过去 40 万元调整为 35 万元 ; 二单职工或夫妻双方有一方缴存公积金的, 最高贷款额度由过去 35 万元调整为 30 万元 5 月 6 日 北京 北京银监局发布通知称应加强防范消费贷款风险, 个人综合消费贷款不得用于购房 投资等非消费领域 尤其不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种 6 月 1 日 成都 停止执行促进灾后重建和经济发展有关购房入户政策, 规定购房满 90 平米以上住房且缴纳社保满一年以上才能落户 6 月 26 日 厦门 取消了免除监管条款, 所有商品房项目都纳入监管, 且项目从申请预售许可证开始, 直至项目办理完竣工预收报备手续, 全过程都进行监管资料来源 : 中国房地产数据研究院整理 2) 部分城市政策微调 随着房地产市场城市间分化加剧, 部分房价松动 市场遇冷的城市, 逐渐对现行政策有所调整 4 月 25 日, 南 宁市房管局发文称, 广西北部湾经济区内的五市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房 郑州 市房管局表示, 在国家政策允许的情况下, 未来将可能根据市场形势, 对购房政策适时进行调整, 随后 郑州市个 人住房置业贷款政策性担保管理办法 ( 征求意见稿 ) 于 5 月出台, 提出购房贷款可获政策性担保 6 月 26 日, 呼 和浩特发文称充分发挥市场对资源配置的决定性作用, 取消商品房销售方案备案的制度, 居民购买商品住房 ( 含二 14

16 套住房 ) 在办理签约 网签 纳税 贷款以及权属登记时, 不再要求提供住房套数查询证明, 至此, 呼和浩特成为 第一个正式出台文件取消限购的城市 表 政策微调省市及政策一览 日期 城市 相关内容 公积金贷款个人最高额度从本月起提升至 36 万元 假如夫妻双方都有公积金, 最高贷款额度可达 72 万 4 月 8 日元佛山取消限购, 不发红头文件 限购针对个人 : 本地户口每人限购 2 套, 不针对家庭 外地户口个人可购买 8 月 7 日 1 套, 不需要社保及完税证明 4 月 22 日 无锡 从 5 月 1 日起在无锡市购买成套商品住宅 ( 含二手房 ) 户均建筑面积达到 60 平方米以上, 本人 配偶和未成年子女可以落户 4 月 25 日 广西 广西北部湾区内的北海 防城港 钦州 玉林 崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍具名家庭政策在南宁市购房 4 月 28 日 天津 滨海新区将实施差别化限购, 只要滨海范围内无房者, 可在新区购房 此外, 滨海新区将推出共有产权模式购房政策, 购房人交一成首付就能先住房, 之后购回其他产权以拥有全部产权 5 月 1 日 无锡 购房落户门槛由 70 平方米降低至 60 平方米 5 月 1 日 铜陵 公积金贷款额度提高 20%, 首付比例下调至 20%, 购买家庭首套普通住房按房价 1% 的比例给予契税补贴 5 月 7 日 个人住房置业贷款, 依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人, 依据有关个人住房置业政策, 为申请个人住房贷款的借款人提供保证, 在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时, 由担保机构 郑州 代借款人偿还住房贷款债务 8 月 9 日 市内五区 ( 中原区 管城区 惠济区 二七区 金水区 ) 郑东新区购买住房时不再要求购房者提供住房套数证明以及居住 纳税和社保等情况证明 5 月 20 日 扬州 允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金, 其他直系亲属的住房公积金可在结清贷款时使用 5 月 25 日 宣城 6 月 1 日起公积金贷款额度由原来的 20 万元提升至 30 万元, 同时, 申请住房公积金贷款的缴存期限也由原来的 1 年改为 6 个月 5 月 26 日 允许二套房申请贴息贷款 外地人调入人员使用住房公积金贷款购房, 并调整了二手房住房公积金贷款芜湖额度 6 月 16 日 取消在芜湖就业的本科毕业生获取买房补助的年限 门槛, 并将买房的优惠范围扩展到二手房 5 月 29 日自 6 月 1 日起, 放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策 : 购单套房面 120 平方米以上可落户五人海口 7 月 18 日中止执行商品房限购政策, 不再要求购房人提供住房套数证明 6 月上旬 沈阳 限购改为以个人为单位, 原来沈阳户籍家庭每户限购 2 套住房, 现在是夫妻二人每人限购 2 套住房, 成年子女按人又可购买两套住房, 非沈阳户籍家庭, 连续缴纳 3 个月社保即可购房, 无正式发文 6 月中旬 福州 现金一次性付款则不受到限购限制, 外地户籍购房者也可通过 补税 方式购房, 无正式发文 6 月中旬 厦门 购房者可以通过补税购房, 两年内连续缴纳医保 社保满 12 个月, 且最多补缴两次, 无正式发文 6 月 26 日 呼和浩特 取消商品房销售方案备案制度, 居民购买商品住房 ( 含二套住房 ) 在办理签约 网签 纳税 贷款以及权属登记时, 不再要求提供住房套数查询证明 7 月 10 日 济南 商品房限购政策正式取消, 居民购房不再需要到房管部门开具限购证明 7 月 19 日 苏州 取消对 90 平米以上住房的限购政策, 本地人及外地人都可直接在苏州购买 90 平米以上的房屋, 对于 90 平米以下的房屋仍继续执行以往政策 7 月 28 日 西安 取消 60 平方米以下住房限购政策 7 月 28 日 石家庄 取消限购 15

17 7 月 29 日 杭州 从 7 月 29 日零时起, 购买本市萧山区 余杭区住房 ( 含商品住房 二手住房 ) 不需提供住房情况查询记录 ; 购买主城区 140 平方米及以上住房 ( 含商品住房 二手住房 ) 不需提供住房情况查询记录 7 月 29 日 温州 放开住房限购政策, 在房屋交易登记时不再核查现有住房情况, 在外温州人和新温州人在温购房享受与温州市户籍居民同等待遇 7 月 31 日 宁波 正式取消住房限购 8 月 1 日 青岛 调整购房政策, 对部分房源放开限购 对黄岛 城阳两个区的住房放开限购政策 ; 对市南 市北 李沧 崂山四个区套型面积在 144 平方米以上 ( 含 144 平方米 ) 的住房放开限购政策, 套型面积在 144 平方米以下的住房继续执行限购政策 8 月 1 日 徐州 市区购买商品房不再提供限购查询证明, 签订并打印商品房买卖合同时不再需要输入查询证明号码 8 月 1 日 绍兴 停止执行已实行三年的 对非绍兴市户籍居民家庭限制购房的政策 与此同时, 绍兴的首套房贷款首付比例也将按各家银行的最低限执行, 二套房则以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准, 不考虑购房贷款次数 8 月 1 日 金华 暂停执行住房限购政策 8 月 1 日 合肥 取消限购 自 2014 年 8 月 2 日起, 购房人在本市范围内购买住房 ( 商品住房 二手住房 ) 时, 无需提供居民家庭住房信息查询证明 8 月 4 日 太原 正式取消限购 8 月 6 日 长沙 正式解除了楼市限购令 8 月 11 日 昆明 正式取消限购 8 月 11 日 湖南省 住房和城乡建设厅印发 湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见 ( 以下简称 意见 ), 明确规定将从政府回购普通商品房用做保障房源 异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展 8 月 12 日 南昌 全部区域取消限购, 在南昌购房不再受套数限制 8 月 15 日 福建省 岛外四区将全面放开住房限购 ; 岛内思明 湖里非普通商品住房不执行限购 8 月 16 日 哈尔滨 全面取消限购资料来源 : 中国房地产数据研究院整理 1.2 层次化 多元化 的保障体系 国家新型城镇化规划( ) 表示, 将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度, 推动形成总量基本平衡 结构基本合理 房价与消费能力基本适应的住房供需格局, 有效保障城镇常住人口的合理住房需求 在此住房制度下, 政府将在公共服务领域担当主要供应者的作用, 更多地集中在低收入群体的民生保障领域发挥作用, 为民生托底 ; 同时由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业 产业 养老 文化等其它结构地产的资源配置 1) 保障性安居工程持续推进 2014 年, 全国计划新开工城镇保障性安居工程 700 万套以上 ( 其中各类棚户区 470 万套以上 ), 基本建成 480 万套 根据 9 月住建部公布数据, 截至 8 月底, 已开工 650 万套, 基本建成 400 万套, 分别达到年度目标任务的 92% 和 83%, 完成投资 9500 亿元 8 月 15 日, 财政部公布截至 6 月底, 中央财政已下达 2014 年城乡保障性安居工程补助资金共 亿元 其中, 下达城镇保障性安居工程资金 亿元, 下达农村保障性安居工程资金 16

18 230 亿元 上半年, 全国财政实际用于保障性安居工程支出 亿元, 同比增长 36.6% ( 万套 ) 图 年 年保障性安居工程建设情况 截至 8 月底 年 2012 年 2013 年 2014 年 计划开工计划基本建成实际新开工实际基本建成 资料来源 : 中国房地产数据研究院整理各地加大保障性住房支持力度, 管理更具备灵活性 有消息称, 住建部正密切关注并调研部分地方实行的棚改新模式, 即政府回购商品房用于棚改安置房, 并有可能将这种棚改新型式作进一步推广 湖南 江西 宁夏和北京等均出台文件指出政府可回购商品房作为保障房来源 在当前房地产市场整体下行的背景下, 政府采取招标团购的方式, 以低于市场的价格回购商品房, 用于保障性住房从而节省资金 另外在部分商品房库存过剩的城市, 政府回购商品房用于安置房, 一方面避免了大拆大建, 造成新的过剩和资源浪费, 同时对库存过剩的市场也将是一个很好的对冲, 有利于房地产市场的平稳健康发展 图 年各地加强保障性安居工程政策摘要 北京 北京市住建委宣布, 北京已正式启动住房保障立法工作, 将界定住房保障对象 方式和标准, 稳定社会预期, 促进住房保障工作制度化运行 广州 广州市长在两会上发言称 : 今年已确定在狮岭 新塘等 5 个地方试点建设来穗技能人才保障房, 受惠人群将达 10 万人以上 福州 出台 关于在公开出让住宅用地中配建公共租赁住房的实施意见的通知 南宁 提出购房人对经济适用住房拥有有限产权, 只能用于自住, 不得上市交易 闲置 出租及擅自改变住房用途 东莞 发布 东莞市公租房管理办法, 规定公租房租金标准由东莞市物价局会同市住建局 市财政局按照规则制定, 并向社会公布 资料来源 : 中国房地产数据研究院整理 2) 公共租赁 廉租住房并轨 7 月 2 日, 住建部 关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见 指出, 要完善城镇低收入住房困难家 庭资格复核制度, 承租人违反有关规定或经审核不再符合公共租赁住房保障条件的, 应退出公共租赁住房保障 17

19 同时提出要创新融资机制, 多方筹集资金, 特别指出要落实民间资本参与公租房建设的各项支持政策 随后福建 四川发文将实施公租房和廉租房 两房并轨 北京市城镇基本住房保障条例( 草案 ) 中, 也将廉租房 公租房合并为配租型保障房 3) 确定试点共有产权 2014 年两会提出, 要增加中小套型商品房和共有产权住房供应 今年以来, 住建部多个调研小组往安徽 贵州 江苏等多地调研地方住房保障和供应体系构成, 其中共有产权住房是重点之一 目前, 北京 上海 深圳 成都 黄石 淮安 6 个城市已明确被列为全国共有产权住房试点城市, 试点城市要 12 月底前报送试点工作总结 北京首个自住型商品房已于 6 月 23 日公开摇号, 北京市住建委曾表示,2014 年北京将实现 5 万套自住房供应, 且未来将继续加大支持力度 有消息称, 住房和城乡建设部已经开始考虑适时拟定 共有产权住房指导意见, 以便作为全国推广共有产权住房的规章依据 4) 启动 以房养老 试点自去年提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点以来, 以房养老 在今年得到进一步推动 4 月国土资源部办公厅印发 养老服务设施用地指导意见, 以保障养老服务设施用地供应 规范养老服务设施用地开发利用管理, 从而大力支持养老服务业发展 ;6 月保监会公布 中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见, 提出自 7 月 1 日起, 北京 上海 广州 武汉将试点为期 2 年的以房养老 5) 棚户区改造扶持今年政府工作报告明确提出 2014 年棚户区改造任务为 470 万套, 在上年实际开工 323 万套的基础上大幅提升 国家新型城镇化规划( ) 指出未来将加快城区老工业区搬迁改造, 大力推进棚户区改造, 稳步实施城中村改造, 有序推进旧住宅小区综合整治 危旧住房和非成套住房改造, 到 2020 年预计共完成 3760 万套棚户区改造, 使 1 亿人口搬出棚户区 城中村 国务院办公厅下发 关于进一步加强棚户区改造工作的通知, 提出落实财税支持政策, 市 县人民政府要切实加大棚户区改造资金投入, 落实好税费减免政策 同时提出加大对于棚户区改造的金融支持力度, 进一步发挥开发性金融作用, 明确各地要推进债券创新, 支持承担棚户区改造项目的企业发行债券, 优化棚户区改造债券品种方案设计, 研究推出棚户区改造项目收益债券 ; 与开发性金融政策相衔接, 扩大 债贷组合 用于棚户区改造范围 ; 适当放宽企业债券发行条件, 支持国有大中型企业发债用于棚户区改造 多家房地产企业已开始积极参与其中, 尤其是具有地方国资背景的房企, 以及一些有旧城改造经验的房企, 积极涉足棚户区改造 18

20 表 参与保障房安居工程建设企业及推进程度 企业涉及开发省市保障房安居工程参与概况 金隅股份北京金隅股份 40% 的利润来自房地产, 房地产业务中又有 60% 属于保障性住房 天房发展 中天城投 天津 贵州省 该公司先后开发建设用地 1400 多公顷, 相继建成近 40 个居民小区, 累计建筑面积 1800 余万平方米 与贵州省政府共同签订了 中天城投参与贵州省 十二五 保障性安居工程建设框架协议, 计划 十二五 期间, 在贵州省内完成建设面积约 1000 万平方米 总投资约 200 亿元的各类保障性安居工程及其配套设施 福星股份 武汉 从 2003 年开始就切入武汉市城中村改造市场, 成为最早推动武汉市城中村改造的开 发商之一 率先推出定向增发方案, 投向上海棚户区改造项目 定向增发股票价格不低于 3.07 新湖中宝 上海 元 / 股, 发行数量不超过 亿股, 募集资金总额不超过 55 亿元, 全部用于上海 普陀区及闸北区的棚户区改造项目, 即 上海新湖明珠城 ( 小区网论坛 ) 三期三标段 四标段 项目及 上海新湖 青蓝国际 项目 新疆城建 新华联 新疆 醴陵 银川 北京 中标乌鲁木齐市天山区黑甲山片区棚户区改造工程规划几处安置楼 地块和地下车库工程, 中标金额 1.39 亿元, 预计竣工日期为 2014 年 9 月 30 日 拟定增募资不超过 21 亿元, 发行数量不超过 5 亿股, 具体投向湖南醴陵市马放塘棚户区改造建设项目 宁夏银川火车站棚户区改造项目以及北京平谷区马坊镇两块居住及社会停车场库项目 荣盛发展 唐山 蚌埠 徐州 南 京 拟非公开发行不超过 万股, 募资总额不超过 45 亿元, 用于投入唐山丹瑰苑 蚌埠锦绣香堤 徐州香榭兰庭及南京莉湖春晓四个地产项目 其中, 唐山丹瑰苑系唐山市丰南区保障性安居工程, 属棚户区改造项目 资料来源 : 中国房地产数据研究院整理 2 金融 财税体制改革为房地产市场保驾护航 2.1 推进金融体制改革 4 月以来央行发布一系列报告, 明确指出要有效防范系统性金融风险, 切实维护金融体系稳定 同时, 要继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策 李克强总理对此表示, 运用适当的政策工具, 适时适度预调微调, 盘活资金存量, 优化金融结构, 保持货币信贷合理增长, 推进金融改革 19

21 表 中央推进金融体制改革时间表 日期 4 月 3 日 4 月 29 日 5 月 23 日 5 月 27 日 6 月 24 日 7 月 7 日 8 月 14 日 9 月 26 日 相关内容中国人民银行货币政策委员会召开 2014 年第一季度例会, 强调密切关注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化, 坚持稳中求进 改革创新 继续实施稳健的货币政策 中国银行业监督管理委员会召开 2014 年第一季度经济金融形势分析会, 提出银行业要加强精细化管理, 严防房地产领域信贷风险, 继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策 李克强总理提出金融适时预调微调, 要针对企业反映的实体经济资金总体紧张特别是小微企业融资难 融资贵等问题, 运用适当的政策工具, 适时适度预调微调, 盘活资金存量, 优化金融结构 央行行长周小川对人民银行各级机构提出 : 要执行好稳健的货币政策, 为全面深化改革和支持地方经济发展创造良好的货币金融环境 央行发布年度区域金融运行报告称 : 中国经济结构性矛盾仍比较突出, 金融领域潜在风险隐患值得关注,2014 年要保持货币信贷总量与社会融资规模合理增长, 为经济持续建行发展创造稳定适宜的货币金融环境 中国人民银行货币政策委员会召开 2014 年第二季度例会, 强调继续实施稳健的货币政策, 灵活运用多种货币政策工具, 保持适度流动性, 改善和优化融资结构和信贷结构, 继续深化金融体制改革 国务院办公厅关于多措并举着力缓解企业融资成本高的问题的指导意见, 指出解决企业融资成本高的根本出路在于全面深化改革, 多措并举, 标本兼治, 重在治本 胡晓炼副厅长在第 18 届国际银行监督官大会上的讲话表示, 在做好总量调控的同时, 注重优化信贷结构, 并且推进金融重点领域和关键环节改革 资料来源 : 中国房地产数据研究院整理 2.2 限贷放宽, 支持个贷首套房贷利率下限重回 7 折, 二套房贷大幅松绑, 多套房贷开闸 9 月 30 日下午 4 点, 央行发布 中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知, 对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升 : 首套房贷利率下限重回基准利率的 0.7 倍 ; 已有 1 套住房并已结清相应购房贷款后再次申请贷款的, 银行执行首套房贷款政策 ; 在已取消或未实施 限购 措施的城市, 对拥有 2 套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭, 又申请贷款购买住房, 银行自行把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平 央行超预期放宽限贷, 意在扭转市场预期, 支持自住性刚需 9 月 30 日央行发布 中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知, 对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升 通知 对首套房再启 认贷不认房 的界定标准, 贷款利率下限也重回 2009 年水平, 此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低 同时 通知 还表示支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度, 促进当地房地产市场持续健康发展 20

22 图 央五条 概要 合理配置信贷资源, 优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求 提高服务效率, 及时审批和发放符合条件的个人住房贷款 科学合理定价, 综合考虑财务可持续 风险管理等因素, 合理确定首套房贷款利率水平 有效防范信贷风险, 严格执行个人住房贷款各项管理规定, 加强对住房贷款风险的监测分析 建立信息沟通机制, 对社会关注的热点问题, 及时给予回应 资料来源 : 中国人民银行, 中国房地产数据研究院整理 2.3 定向降准 5 月 30 日, 国务院常务会议提出, 要保持货币信贷和社会融资规模合理增长, 加大 定向降准 措施力度 2014 年二季度, 中国人民银行先后两次定向降低存款准备金 其中 6 月 16 日的定向降准覆盖约 2/3 的城商行 80% 的非县域农商行和 90% 的非县域农合行, 同时也涵盖了财务公司 金融租赁公司和汽车金融公司 6 月 17 日, 招商 民生 兴业等股份制银行陆续确认同步获准下调存款准备金率 0.5 个百分点 表 定向降准简表 日期相关内容 4 月 25 日下调县域农村商业银行人民币存款准备金率 2 个百分点, 下调县域农村合作银行人民币存款准备金率 0.5 个百分点 对符合审慎经营要求且 三农 和小微企业贷款达到一定比例的商业银行 ( 不含 2014 年 4 月 25 日已下调过准备金率的机构 ) 下调人民币存款准备金率 6 月 16 日为鼓励财务公司 金融租赁公司和汽车金融公司发挥好提高企业资金运用效率及扩大消费等作用, 下调其人民币存款准备金率 0.5 个百分点 资料来源 : 中国人民银行, 中国房地产数据研究院整理 21

23 2.4 进一步加快财税改革步伐 1) 房地产税收立法逐步推进十八届三中全会 2014 年两会均提出要推动房地产税立法相关工作, 当前地方债务风险和土地财政依赖性过大也对房地产税这一稳定税种的立法工作起一定推动作用 6 月 25 日消息, 财政部部长楼继伟 24 日向全国人大常委会报告 2013 年中央决算时指出, 下一步要扎实推进财税体制改革, 实行全口径预算管理, 抓紧研究编制三年财政规划, 提高财政政策的前瞻性和可持续性, 要配合做好房地产税立法相关工作 2) 地方政府债券自发自还试点启动 关于 2014 年深化经济体制改革重点任务的意见 明确提出, 开明渠 堵暗道, 建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制 5 月 21 日, 财政部发布 2014 年地方政府债券自发自还试点办法, 明确 2014 年上海 浙江 广东 深圳 江苏 山东 北京 江西 宁夏 青岛等十省市试点地方政府债券自发自还 图 政府债券自发自还要点 试点地区债券期限发债利率偿还机制 上海 浙江 广东 深圳 江苏 山东 北京 江西 宁夏 青岛 5 年 7 年 10 年结构比例为 4:3:3 以同期限新发国债发行利率及市场利率为定价基准 采用承销或招标方式确定债券发行利率 自发自还, 试点地区在限额内自行组织债券发行 支付利息和偿还本金 资料来源 : 中国房地产数据研究院整理 3 土地政策 3.1 供地计划趋双向调控, 一线城市增供已连续四年对外 张榜 的全国住房用地供应计划, 今年国土资源部将暂停对外发布, 改由地方自行公布各省供地计划 此前, 该计划的发布时间一般为每年的四五月份 至于明后年是否会重启这一工作, 目前尚不得而知 制定全国住宅用地供应计划的工作始于 2010 年 为抑制房价过快上涨, 当年 1 月份, 国务院出台了 关于促 进房地产市场平稳健康发展的通知, 要求增加住房建设用地有效供应, 并及时向社会公布住房用地年度供应计划 22

24 2010 年 4 月中旬, 国土部首次将全国住房用地供地计划对外公布, 这一计划总量高达 万公顷, 是上一年实际住房用地供应量的 1.35 倍 这个庞大的计划一度惊动业界, 认为其将对平抑房价发挥重要作用 不过, 当年该计划最终完成率不足七成 此后三年情况也基本类似, 全国住宅用地供应计划至此已连续四年未能完成 ( 万公顷 ) 25 图 年 年国土部供地计划 年 2011 年 2012 年 2013 年 住房供地计划 实际完成 资料来源 : 中国房地产数据研究院整理 2014 年初, 国土部下发 关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知 提出, 重点控制东部地区特别是京津冀 长三角 珠三角三大城市群建设用地规模 除生活用地及公共基础设施用地外, 原则上不再安排城市人口 500 万以上特大城市中心城区新增建设用地 此规定被一些市场机构解读为 500 万以上特大城市可能减少房地产用地供应, 进而可能影响房价走势 对此, 国土部规划司司长董祚继曾解释称, 生活用地 公共基础设施用地不仅不在这个范围内, 而且还会优先保障, 比如房地产用地,2014 年还将增加 包括 500 万以上人口特大城市还要增加, 而且是主要增加的地方 去年年底, 国土部专门召开部分城市房地产调控座谈会, 国土部副部长胡存智在会上表示, 房价持续较快上涨 供需紧张的城市, 要继续增加住宅用地供应 各城市特别是四个一线城市要调增并公布住房用地供应计划, 以过去 5 年实际供地平均量为标准, 持续增加住宅用地供应, 保证一定的增幅 北京 ( 楼盘 ) 在 3 月底已经公布 2014 年国有建设用地供应计划, 总量为 5150 公顷, 其中住宅用地 1650 公顷, 与去年持平 但商品住宅用地供应比 2013 年将多出 150 公顷, 至 1000 公顷 23

25 上海 ( 楼盘 ) 市房管局局长刘海生 4 月参加 2014 上海民生访谈 节目时也称, 上海目前没有研究新的房地产调控政策, 仍将严格执行现有政策 对投资 投机性的需求还是从严控制 ; 对有居住需求的还是要加大供应, 包括普通商品房的供地 3 月下旬, 广州 ( 楼盘 ) 市国土房管局发布 2014 年广州市经营性用地供地蓝皮书 称,2014 年广州住宅用地 计划供应量 6.66 平方公里 ( 其中商品住宅用地 5.27 平方公里, 保障房用地 1.39 平方公里 ), 略高于 2013 年实际供 应量 6.49 平方公里, 比该市前 5 年住宅用地年均供应量 (5.52 平方公里 ) 增加 20.7% 3.2 土地流转的 三 二 一 新规经中央审议通过的 关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见, 已于 11 月 20 日正式出炉 针对现实生产经营中出现的问题, 用 三权分离 两个 适度 一份 负面清单 立下 新规 这是继农村土地集体经营制度之后, 我国农村土地集体经营制度的又一次重大突破 1) 放活经营权, 同时保障土地不被经营者随意 圈走 随着全国大范围第二轮土地承包期过半, 许多拥有承包权 但是已经把土地流转出去搞经营的农民担心 : 他们 对土地的承包权会不会丧失? 这些土地会不会被现在的经营者 圈走 针对种种隐忧, 意见明确提出, 坚持农村土地集体所有权 稳定农户承包权 放活土地经营权 这样一来, 具有土地承包权的农民不但可以安心地离开土地进城务工, 还可以享受到土地流转带来的经济效益 真正意义上做到了 既放活了土地的经营权, 又保障了承包农户的权利 三权分离 已是很大进步, 但要让农民真正吃下 定心丸, 还需要加快推进土地承包经营权确权登记颁证工作, 把土地承包关系用法律的形式固定下来 2) 首次明确适度规模经营的 度, 防止出现 超级巨无霸 虽然未来农业发展的方向是规模化生产, 但是这在一些地方被异化为 超大规模养殖 巨无霸型种植园, 动辄一望无际的农场往往由于资金不到位 技术跟不上, 或市场容量有限而被撂荒 巨无霸式生产成本畸高, 造成大面积土地 返荒, 浪费了宝贵的耕地资源 这次意见首次明确适度规模经营的 度 : 现阶段, 对土地经营规模相当于当地户均承包地面积 10 至 15 倍 务农收入相当于当地二三产业务工收入的, 应当给予重点扶持 一是建立严格的准入制度, 对工商企业长时间 大面积租赁承包耕地要有明确的上限控制, 按面积实行分级备案 ; 二是建立风险的动态监管机制, 查验土地利用 24

26 合同履行等情况 ; 三是建立风险保障金制度, 防止损害农民土地权益, 防范承包农户因流入方违约或经营不善而遭 受损失 3) 开出 4 大 负面清单, 缚住滥用权力占地之手中国耕地退化面积已超耕地总面积 40%, 近年来, 一些违规 违法行为屡屡吞噬耕地面积, 引发人们对于粮食安全危机的担忧 针对种种问题, 意见一连用了 4 个 严禁 : 严禁借土地流转之名违规搞非农建设 ; 严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村 高尔夫球场 别墅 私人会所等 ; 严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为 ; 严禁破坏 污染 圈占闲置耕地和损毁农田基础设施 意见明确土地流转的这些 负面清单, 划出了土地流转的禁区和高压线, 对于基层政府具有一定的约束力 不过一些地方官员表示, 下一步具体怎么监管和问责地方政府仍然有待进一步完善 要防止 有禁不止, 就要完 善土地管理中的执法主体和执法依据, 而从目前的现状来看, 这两者都还有待制度健全 4 新型城镇化建设 4.1 不动产登记暂行条例 公开征求意见不动产登记条例公开征求意见 2014 年 8 月 15 日, 国务院法制办公室公布 不动产登记暂行条例 ( 征求意见稿 ), 对全社会公开征求意见 条例 中提出建立城乡统一的登记制度, 明确了不动产登记执行部门, 以及不动产登记信息实时共享, 和依法查房的主要人群 9 月 15 日, 公开征求意见结束, 社会各界对于不动产统一登记条例的出台持支持态度, 并希望进一步修改完善并增强可操作性后尽快实施 不动产登记是我国建立长效调控机制的重要环节, 为个人住房信息联网, 房地产税改革提供基础, 有助于遏制不合理的 过多的投资投机需求, 促进合理需求的平稳释放 不动登记制度完成时间表出台,4 月不动产登记工作领导小组成立,5 月不动产登记局正式挂牌,6 月不动产登记信息平台研究设计正式启动, 同时中央要求在 2014 年 6 月底前, 出台不动产登记条例 此前国土资源部地籍管理司负责人表示, 国土部将在 2014 年建立统一登记产登记条例 成为关注焦点 两会后不动产统一登记工作加速, 3 月不动产统一的基础性制度,2015 年推进统一登记制度的实施过渡,2016 年全面实施统一登记制度,2018 年前, 不动产登记信息管理基础平台投入运行, 不动产统一登记体系基本形成 25

27 表 不动产统一登记工作进程 日期 相关内容 2007 年 物权法 明确 国家对不动产实行统一登记制度 3 月 国务院机构改革和职能转变方案 任务分工, 提出整合房屋登记和土地登记的职责, 由国土部 住建部汇通法制办 税务总局等有关部门,2014 年 6 月底前出台不动产登记条例 十八届三中全会提出 完善产权保护制度 健全自然资源资产之都 建立全社会房产 信用等基础数据统一平台, 推进部门信息共享 2013 年 11 月 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议, 进一步明确整合不动产登记职责 建立不动产统一登记制度 国土部召开 17 次部长办公会, 研究不动产统一登记工作, 强调下一步要着手建立国家不动产统一登记 协调机构和工作机构 2 月 经国务院批复同意, 由国土部牵头, 九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度 不动产登记工作第一次部际联席会议在京招开, 明确不动产统一登记制度完成时间表 3 月 用三年时间全面建立不动产登记制度, 用四年时间运行统一的不动产信息管理基础平台 2014 年不动产登记工作的主要内容为建立统一登记的基础性制度, 同时要求在 2014 年 6 月前出台不动 产登记条例 2014 年 4 月 国土部办公厅正式印发关于成立不动产统一登记工作领导小组的通知, 不动产登记工作两道小组成立 5 月 国土部办公厅下发 关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知 6 月 不动产登记信息平台顶层设计研讨会在北京召开, 不动产登记信息平台研究设计正式启动 8 月 国务院法制办公室公布 不动产登记暂行条例 ( 征求意见稿 ), 对全社会公开征求意见 不动产登记局工作职责明确, 时间表公布资料来源 : 中国房地产数据研究院整理 4.2 加强土地集约利用首部节约集约用地规定出台 国土资源部正式发布 节约集约利用土地规定, 并将于 9 月 1 日起正式实施 针对当前土地管理面临的新形势, 规定 对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升, 防止地方在经济发展中急功近利, 片面追求土地收益, 增强规划的科学性和刚性管控, 实现 控总量 挤存量 提质量 同时国土部也加大了对土地市场的监管力度, 要求内蒙古 安徽 河南 湖北 广东 宁夏等六省就土地违法违规问题等实施限期整改, 限期整改期间, 暂停对整改地区农用地转用和土地征收的受理与审批, 同时暂缓受理建设用地预审 26

28 图 节约集约利用土地规定 概要 加强规划引导 强调布局优化 国家通过土地利用总体规划, 对建设用地实行总量控制, 确定建设用地的规模 布局 结构和时序安排 提出城乡土地利用应体现布局优化的原则, 鼓励线性基础设施并线规划和建设, 集约布局 节约用地 ; 城市建设用地应因地制宜采取组团式 串联式 卫星城市布局, 避免占用优质耕地 强化标准控制作用 发挥市场配置作用 盘活利用存量土地 建设项目用地审查 供应和使用, 应符合建设项目用地控制标准和供地政策 各类有偿使用的土地供应应充分贯彻市场配置原则, 运用土地租金和价格杠杆, 促进土地节约集约利用 禁止以土地换项目 先征后返 补贴 奖励等形式变相减免土地出让价款 对农用地政治 高标准基本农田建设 城镇低效用地再开发和农村建设用地政治 工矿废弃地整治等方面提出了新的要求 监督考评机制 县级以上国土资源主管部门应当加强土地市场动态监测与监管, 对建设用地批准和供应后开发情况实行全程监管 ; 省级国土资源主管部门应当对节约集约用地情况进行监督 资料来源 : 中国房地产数据研究院整理 9 月 26 日, 国土资源部定下发 关于推进土地节约集约利用的指导意见, 对大力推进节约集约用地进行整体部署, 明确将节约集约用地 意见 提出, 土地节约集约利用的总体目标是建设用地总量得到严格控制, 土地利用结构和布局不断优化, 土地存量挖潜和综合整治取得明显进展以及土地节约集约利用制度更加完善, 机制更加健全 同时指出东部地区特别是优化开发的三大城市群地区要以盘活存量为主, 率先压减新增建设用地规模 4.3 新型城镇化以人为本, 改革创新试点先行新型城镇化要改革创新 试点先行 扎实推进 9 月 16 日, 中共中央政治局常委 国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会并作重要讲话 李克强表示, 新型城镇化是一个综合载体, 不仅可以破解城乡二元结构 促进农业现代化 提高农民生产和收入水平, 而且有助于扩大消费 拉动投资 催生新兴产业, 释放更大的内需潜力, 顶住下行压力, 为中国经济平稳增长和持续发展增动能 会议上, 李克强指出中国各地情况差别较大 发展不平衡, 推进新型城镇化要因地制宜 分类实施 试点先行 会议再次起强调新型城镇化要以着力解决好 三个 1 亿人 问题为切入点 户籍制度改革意见出台, 创新体制机制推进新型城镇化 国务院印发了 关于进一步推进户籍制度改革的意见, 就进一步推进户籍制度改革提出 3 方面 11 条具体政策措施 该 意见 的出台, 标志着进一步推进户籍制度改革 27

29 开始进入全面实施阶段, 意见 同时再度明确了未来不同城市人口调控的导向 能放开的放开, 该控制的控制, 这也是实现我国新型城镇化战略的重要前提 4.4 区域一体化加速推进, 发达城市群加速融合加强区域合作打造城市群发展基础 三季度京冀 京津先后签订合作协议, 切实推动京津冀一体化发展 9 月末, 国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见 发布, 提升长江黄金水道功能 此外,8 月国务院引发 关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见, 以激发东北区域市场活力 ;9 月国务院关于支持汕头京津特区建设华侨经济文化合作实验区有关政策批复同意, 支持实验区着力转型升级 京冀 京津分别签署合作协议, 京津冀加速融合 7 月 31 日, 北京与河北签署七项合作协议, 主要内容为加强规划引导, 构建京冀合理布局, 同时两地加快推进重点项目落地 8 月 6 日, 京津双方签署六项协议, 提出交通一体化成为京津合作先导, 同时京津两地也要推动区域投资贸易便利, 促进公共服务同城化 9 月 4 日, 京津冀协同发展领导小组第三次会议在北京召开, 中国国务院副总理张高丽于会上表示, 要深化研究论证京津冀区域和三省市功能定位, 科学合理确定在国家和区域发展大局中的角色和职责, 合理分工, 并和环渤海地区发展协调衔接 长三角一体化再进一步, 黄金水道推动长江经济带发展 9 月 25 日, 国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见 发布 长江经济带覆盖上海 江苏 浙江 安徽 江西 湖北 湖南等 11 省市, 面积约 205 万平方公里, 人口和生产总值均超过全国的 40% 意见 中提出, 要建立长江经济带为具有全球影响力的内河经济带, 东中西互动合作的协调发展带, 沿海沿江延边全面推进的对内对外开放带, 生态文明建设的先行示范带 意见 还提出, 提升长江黄金水道功能, 建设综合立体交通走廊, 创新驱动促进产业转型升级, 全面推进新型城镇化, 建设绿色生态廊道 28

30 四 国内房地产政策展望与建议 中国房地产数据研究院 1 本轮调控路径 2014 年以来, 国内宏观经济环境大致上是 : 经济增长目标下调, 通胀水平渐趋平稳 ; 房地产调控坚持的方向是 : 继续坚持调控不放松, 促进房价合理回归, 保护合理住房需求 当前国内房地产政策总体上是需求管理与供给管理并重 需求方面, 把握双向调控基调, 利限购贷政策 差别 化信贷政策遏制投资投机性需求 ; 供给方面, 大力推进保障性安居工程建设, 增加有效住房供给 这样的政策思路 短期内不会有大的改变 表 2-5 本轮房地产政策路径及其演变 时间 2010 年 1 月 2010 年 4 月 2010 年 9 月 2011 年 1 月 2013 年 2 月 2014 年 5 月 政策 国十一条 国十条 9.29 新政 国八条 新 国五条 央五条 差别 90 平以上首付二套房首付比化信 30%, 二套房首付例不低于 40% 贷 50%, 利率 1.1 倍抑制不合理需地方政府可根据求实际情况实行限限购 购, 但只有北京出台 限购令 加快中低价位 中小套型普通商品住房三类房用地不低 建设, 力争到于住房用地的增加有效 2012 年末, 基 70%, 总供地 18.5 供给本解决 1540 万万公顷, 建设保户低收入家庭障房 580 万套住房困难 根据城市新建 合理配置信贷 商品住房价格资源, 优先满足首套房首付 30% 控制目标和政居民家庭首次 ( 无论面积大二套房首付策要求, 将进一购买自住普通小 ); 二套房首付 60%, 利率 1.1 步提高第二套商品住房的贷 50% 利率 1.1 倍, 倍住房贷款的首款需求暂停三套房贷付款比例和贷 款利率 房价过高 上涨 明确要求 35 个 购房资格审查 众多二三线城市 过快城市要 限 大中城市及房 前移至签订购 均面临楼市较大 购, 上海 深圳 价上涨过快城 房合同 ( 认购 ) 的库存压力, 目前 等近 20 个城市先 市限购, 本市 前, 限购范围扩 全国已有 40 多个 后出台 限购 居民有 2 套, 大到全部行政 城市相继取消或 令, 多数城市政 外地居民有 1 区域, 限购住房 者大幅度松绑限 策为 无论已有 套不得购买 包括所有新建 购 几套住房均可再 不能提供纳税 商品住房和二 买一套 证明不能购买 手住房 2013 年住房用 计划新开工城 地供应总量不镇保障性安居建设保障性住低于过去五年工程 700 万套以房价上涨过快的房 1000 万套, 平均实际供应上 ( 其中各类棚城市, 要增加居商品住房用地量,2013 年城镇户区 470 万套以住用地的供应总供应不得低于保障性安居工上 ), 基本建成量前 2 年年均供程基本建成 万套应量万套 新开工 630 万套 资料来源 : 中国房地产数据研究院整理 29

31 2014 年, 我国整个宏观经济环境呈现低迷状态, 而作为国民经济重要一环的房地产市场, 自然也无法独善其身 受到此前一系列宏观调控政策的影响, 今年楼市出现了大面积的观望情况, 投资增速显著放缓 纵观这一年的政策, 可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预, 转而让市场供需去调节 2 未来行业与政策展望就目前而言, 政府行政调控手段退出, 货币政策总体稳健同时坚持差别化, 宏观政策保持定力 我国正处于 三期叠加 的特殊时期, 经济发展存在一定的压力, 但是中央仍将坚持定向调控, 精准发力, 注重改革, 利用改革红利激发经济活力 对房地产业而言, 平稳的宏观环境将更有利于建立市场自身的调节机制, 避免因经济发展需要对产业形成明显冲击 行政调控手段逐渐退出舞台 2010 年以来, 以限购为代表的短期行政调控手段对我国房地产市场影响颇深, 市场量价一度呈现剧烈波动 随着 2014 年整体房地产市场增速放缓, 自身调节作用逐步显现 目前仅有包括一线城市在内的 5 个城市未对限购做出调整, 我们认为, 在已经有所放宽的城市, 未来限购将面临全面取消, 但一线城市年内取消限购的可能性仍然较小 长效机制逐步取代短期调控手段 限购 限贷等手段逐渐退出, 包括保障房建设 不动产统一登记 户籍制度改革 房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进 随着 不动产登记暂行条例 公开征求意见结束, 税制改革时间表出台, 修改预算法表决通过, 长效调控机制正处于不断完善的进程之中 未来的房地产市场调控手段将更趋于长效 稳定, 从而促进市场建立自身调节机制, 保障长期稳定发展 2.1 未来供给面趋收缩, 投资活动趋保守, 新开工收缩房企减少拿地 放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实, 存货积压 现金流紧张 负债率攀升让开发商放慢扩张步伐 数据显示,1-9 月份, 房地产开发企业土地购置面积 2.40 亿平方米, 同比下降 4.6%, 降幅比 1-8 月份缩窄 1.4 个百分点 ; 土地成交价款 6781 亿元, 同比增长 11.5%, 增速下降 1.3 个百分点 9 月份土地市场需求仍未见明显起色 针对目前楼市库存量大 消化时间长的问题, 任志强此前认为, 不是所有的库存都能消化, 有些库存可能再过 10 年也消化不了, 比如鄂尔多斯这样没人的地方, 库存就一直都消化不了, 但在全国统计中, 库存总量会逐渐累积起来 30

32 从总的库存量的情况看, 和今年减少的销售量来看, 再加上政府提供的住房销售情况来看, 今年至少到 7 月 份为止, 我们的总需求并没有下降, 而且应该还是在上升的 从 2011 年 十二五 计划开始提出建 3600 万套保障性住房,2012 年计划签任务书开始建设,2013 年下半年 就开始大量的进入市场, 这一部分的量是非常大的 现在看, 如果按 5 年计划 3600 万套, 意味着每年要 700 万套 加上棚改又增加了 1200 万套 任志强提到, 在 2013 年以前, 每年开发商建设的房子也就是 700 多万套, 意味着保障性住房等于翻了一倍的 供应量, 所以才会有大量的库存出现 因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力, 也分流一部分消费 需求 2.2 中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代自 1998 年住房制度全面改革以来, 中国住房市场化程度不断提高, 住宅投资增速明显, 住房供给规模快速增加 年, 中国城镇住宅投资额由 4311 亿元增加到 亿元, 年均增长 19% 城镇居民住房条件明显改善, 人均住房建筑面积从 1998 年的 18.7 平方米提高到 2012 年的 32.9 平方米 在城镇商品住房市场不断发展, 居民住房水平不断提高的同时, 我国住房保障体系逐步建立并不断完善 特别 是进入 十二五 时期以来, 保障性安居工程建设加快推进, 住房保障受益群体持续扩大 截至 2012 年年底, 中国累计用实物方式解决了 3100 万户城镇家庭的住房困难, 覆盖面达到 12.5% 如果 十 二五 期间能顺利完成 3600 万套保障房新开工任务, 到 2015 年年底, 全国就可以累计用实物方式解决 5178 万户 城镇家庭的住房困难, 城镇家庭保障覆盖面将达到 20.4% 届时中国住房市场结构会发生很大变化, 政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用 但 未来住房潜在需求将逐年下降, 市场重心转为 改善 + 保障, 调控政策也将由 2010~2014 年的压制需求转为 鼓励住房消费 防范房地产市场风险 2.3 鼓励旧城改造, 严控特大型城市新增建设用地近年来, 相对于土地保有量大的城市, 不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时, 也正在践行大规模的旧城改造 随着之前众多城市旧改项目的经验总结, 人们已经普遍意识到, 旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合, 而是城市价值的再创造 旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值 这些未来的价值, 往往通过商业早期传递给市场 31

33 中国国土资源部此前向社会公布 关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知, 明确耕地保护优先原则, 将重点控制东部地区特别是京津冀 长三角 珠三角建设用地规模 ; 严禁在流转农地上建设旅游度假村 高尔夫球场 别墅会所等 目前, 中国土地开发强度总体偏高, 建设用地存量大 利用效率低 官方在中共十八届三中全会 中央经济工 作会议等重要会议上, 多次强调严守 18 亿亩耕地保护红线 耕地数量和质量保护并重等 今后, 人口 500 万以上特大城市的中心城区, 除了生活用地及公共基础设施用地, 原则上不再安排新增建设用 地 但是, 何谓 生活用地, 是否包括商品房用地 ; 原则上不再新增供地 如何执行, 成为房地产市场的最大悬 念 2.4 未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化, 而中小型公司则实现跨领域多元化纵览各个国家 经济体中开发商的发展经验, 我们发现, 在人口基数较大或者幅员辽阔的国家 / 经济体中, 主流开发商倾向于实现纵向一体化 ( 比如美国 1980 年以来发展按揭贷款公司 日本开发商介入建筑行业, 提高持有物业比重 ), 坚守住宅开发产业链 ; 而城市型经济体 海岛型经济体, 或者是中小型公司则 船小好调头, 更容易实现跨领域多元化 ( 比如香港 中国台湾地区开发商, 均在行业增长空间见顶之后, 涉入本城市 / 地区的其他产业发展, 比如公共交通 百货 电子产业等等 ) 3 政策建议 基于国内当前的房地产市场形势 国家调控政策实施的效果以及房地产业内外的期望, 我们总结房协相关领导 汇报内容, 特作以下几点政策建议, 以供各方人士参考 (1) 进一步落实双向调节, 尊重市场刺激需求 2014 年楼市开局不利, 销售下滑严峻 哀声一片中, 各地政府陆续为限购松绑, 拉开了今年的第一波救市潮 从 6 月 26 日呼和浩特第一个正式发文取消限购开始, 各地陆续加入到限购松绑或取消的队列中 到 9 月 26 日珠海放开限购, 全国 46 个限购城市中仅剩北京 上海 广州 深圳和三亚 5 个城市未取消限购 虽然单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企 供需不平衡的局面, 但限购是应对房地产市场整体低迷的一支 强心剂, 能够在短期内刺激需求集中爆发, 但由于市场预期看弱 信贷偏紧等原因影响, 持续性需求动力不足, 难以扭转当前市场的整体低迷态势 (2) 不动产登记制度落地 12 月 22 日, 国务院发布了 不动产登记暂行条例, 酝酿已久的不动产信息登记终于落地 不动产登记, 近 32

34 些年一直存在于购房者的想象中, 同时也影响了他们的购房行为 尤其是在 2014 年, 对于遗产税 房地产税等持有税种的各种担心在影响着买卖双方的预期 业内人士指出, 该条例的公布将对二手市场带来一定冲击, 尤其是高端二手房供应量有望增加 从长远看, 不动产登记意义深远, 有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系, 并倒逼财产税和遗产税的落地, 为房地产税制改革铺平道路 (3) 推进房地产税改革 建设完善地方税体系是个渐进的过程 从长远来看, 在不动产保有环节征收的房产税和对矿产资源征收的资源 税可分别作为东部发达地区和西部欠发达但资源富集地区的市县政府主体税种 房产税可按照住房属性适用差别化税率, 将城镇住房分为基本住房 ( 第一套 ) 改善性住房 ( 第二套 ) 投资性住 房 ( 第三套 ) 投机性住房 ( 第四套 ) 四类, 以此提高税率档次 其中居民基本住房应免征房产税 由此, 政府在 2015 年推进房地产税制改革的同时, 对房产税的征收方式给出了具体思路 (4) 新型城镇化战略布局按照 全国主体功能区规划 要求, 将优化城镇化空间布局和城镇规模结构, 构建 两横三纵 城镇化战略格局, 东部城市群将继续产业升级, 在更高层次参与国际合作和竞争 ; 中西部城市群吸纳东部返乡和就近转移的农民工, 加快产业集群发展和人口集聚 优化城镇化布局 : 优化城镇化空间布局和城镇规模结构, 发展集聚效率高 辐射作用大 城镇体系优 功能互补强的城市群, 使之成为支撑全国经济增长 促进区域协调发展 参与国际竞争合作的重要平台 构建以陆桥通道 沿长江通道为两条横轴, 以沿海 京哈京广 包昆通道为三条纵轴, 以轴线上城市群和节点城市为依托 其他城镇化地区为重要组成部分, 大中小城市和小城镇协调发展的 两横三纵 城镇化战略格局 提高城市可持续发展 : 加快转变城市发展方式, 优化城市空间结构, 增强城市经济 基础设施 公共服务和资 源环境对人口的承载能力, 有效预防和治理 城市病, 建设和谐宜居 富有特色 充满活力的现代城市 推动城乡发展一体化 : 坚持工业反哺农业 城市支持农村和多予少取放活方针, 加大统筹城乡发展力度, 增强 农村发展活力, 逐步缩小城乡差距, 促进城镇化和新农村建设协调推进 33

35 第三篇 2014 年中国房地产经营数据分析 开发投资 : 行业信心降低明显, 投资额增长虽然较多, 但同比增速放缓明显 图 以来全国房地产开发投资额及其增速 房地产开发投资额 ( 亿元 ) 增长 (%) 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年 1-11 月份全国房地产开发投资 亿元, 同比名义增长 11.9%, 增速比 1-10 月份回落 0.5 个百分点 其中, 住宅投资 亿元, 增长 10.5%, 增速回落 0.6 个百分点 住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.8% 1-11 月份, 东部地区房地产开发投资 亿元, 同比增长 12.0%, 增速比 1-10 月份回落 0.4 个百分点 ; 中部地区投资 亿元, 增长 9.2%, 增速回落 1.8 个百分点 ; 西部地区投资 亿元, 增长 14.2%, 增速提高 0.2 个百分点 新开工情况有所下降, 整体情况略差于去年, 市场表现进度缓慢 图 年以来全国房地产新开工面积及其增速 250, , , , , 房地产新开工面积 ( 万平方米 ) 增速 (%) 34

36 数据来源 : 中国房地产数据研究院 1-11 月份, 房地产开发企业房屋施工面积 万平方米, 同比增长 10.1%, 增速比 1-10 月份回落 2.2 个百分点 其中, 住宅施工面积 万平方米, 增长 6.8% 房屋新开工面积 万平方米, 下降 9.0%, 降幅扩大 3.5 个百分点 其中, 住宅新开工面积 万平方米, 下降 13.1% 房屋竣工面积 万平方米, 增长 8.1%, 增速提高 0.5 个百分点 其中, 住宅竣工面积 万平方米, 增长 5.5% 商品房销售情况同比较低, 增速严重下滑 图 年以来全国商品房销售面积及其增速 140, , , , , , , 年 2 月 2013 年 3 月 2013 年 4 月 2013 年 5 月 2013 年 6 月 2013 年 7 月 2013 年 8 月 2013 年 9 月 2013 年 10 月 2013 年 11 月 2013 年 12 月 2014 年 1 月 2014 年 2 月 2014 年 3 月 2014 年 4 月 2014 年 5 月 2014 年 6 月 2014 年 7 月 2014 年 8 月 2014 年 9 月 2014 年 10 月 2014 年 11 月 商品房销售面积 ( 万平方米 ) 增长 (%) 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年 1-11 月份, 商品房销售面积 万平方米, 同比下降 8.2%, 降幅比 1-10 月份扩大 0.4 个百分点 其中, 住宅销售面积下降 10.0%, 办公楼销售面积下降 9.2%, 商业营业用房销售面积增长 7.1% 商品房销售额 亿元, 下降 7.8%, 降幅比 1-10 月份收窄 0.1 个百分点 其中, 住宅销售额下降 9.7%, 办公楼销售额下降 20.9%, 商业营业用房销售额增长 7.2% 11 月份, 商品房销售面积 万平方米, 比 10 月份增加 1861 万平方米 ; 商品房销售额 8096 亿元, 比 10 月份增加 938 亿元 单月销售面积和销售额创今年各月新高 35

37 商品房销售额增速同比下滑较大, 但年内持稳度较高 图 年以来全国商品房销售额及其增速 90, , , , , , , , , 商品房销售额 ( 亿元 ) 增长 (%) 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年 1-11 月份, 东部地区商品房销售面积 万平方米, 同比下降 15.0%, 降幅比 1-10 月份扩大 0.4 个百分点 ; 销售额 亿元, 下降 13.7%, 降幅收窄 0.6 个百分点 中部地区商品房销售面积 万平方米, 下降 4.3%, 降幅扩大 1.5 个百分点 ; 销售额 亿元, 下降 0.9%,1-10 月份为增长 1.1% 西部地区商品房销售面积 万平方米, 增长 1.2%, 增速提高 0.1 个百分点 ; 销售额 亿元, 增长 4.1%, 增速提高 0.1 个百分点 11 月末, 商品房待售面积 万平方米, 比 10 月末增加 1556 万平方米 其中, 住宅待售面积增加 1046 万平方米, 办公楼待售面积增加 87 万平方米, 商业营业用房待售面积增加 203 万平方米 全国百城住宅均价与去年同月相比下跌 1.57%, 跌幅较上月扩大 1.05% 图 3-5 百城住宅均价及环比 % 1% 1% 0% -1% -1% -2% 百城住宅均价 环比 数据来源 : 中国房地产数据研究院 36

38 截至 2014 年 11 月, 全国百城住宅均价环比已连续下跌 7 个月, 但跌幅继续收窄 北京 上海等十大城市的住宅均价环比则在经历 6 个月下跌后, 首次回正, 微涨 0.07% 从数据来看, 一方面, 整体供大于求所带来的趋势性降温继续 下拉 楼市 ; 另一方面, 在降息 松绑 限贷 松动 限购 等一系列宽松政策的提振下, 部分一二线城市楼市已经出现止跌企稳的迹象 商品房库存 : 库存压力受到市场不稳定的影响, 其中一线城市压力较大 图 年全国商品房待售面积 120, , , , , , 商品房销售面积 ( 万平方米 ) 增长 (%) 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年 1-11 月份, 商品房销售面积 万平方米, 同比下降 8.2%, 降幅比 1-10 月份扩大 0.4 个百分点 其中, 住宅销售面积下降 10.0%, 办公楼销售面积下降 9.2%, 商业营业用房销售面积增长 7.1% 商品房销售额 亿元, 下降 7.8%, 降幅比 1-10 月份收窄 0.1 个百分点 其中, 住宅销售额下降 9.7%, 办公楼销售额下降 20.9%, 商业营业用房销售额增长 7.2% 11 月份, 商品房销售面积 万平方米, 比 10 月份增加 1861 万平方米 ; 商品房销售额 8096 亿元, 比 10 月份增加 938 亿元 单月销售面积和销售额创今年各月新高 37

39 第四篇 2014 年中国土地市场分析 土地供应 : 全国 300 个城市出让金环比回升, 楼面均价仍冲高 图 年 1-11 月全国 300 城市土地供应量 % 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 土地供应面积 同比变化 数据来源 : 中国房地产数据研究院截止到 2014 年 11 月全国 300 个城市共推出土地 2317 宗, 环比减少 0.1%, 同比减少 40%; 推出土地面积 8117 万平方米, 环比减少 6%, 同比减少 49% 其中, 住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 )855 宗, 环比增加 23%, 同比减少 39%; 推出土地面积 3138 万平方米, 环比增加 9%, 同比减少 51% 土地成交 :2014 年土地出让收入方面, 环比出现大幅增长 图 年 1-11 月全国 373 城市土地成交量 % -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 土地成交面积 ( 万平发米 ) 同比变化 数据来源 : 中国房地产数据研究院 38

40 在土地成交价格方面,11 月土地成交均价创下 2011 年以来新高 11 月, 十大典型城市土地成交均价为每平方米 5341 元, 环比 同比均增加 29% 环比增幅较上月增加 13.2 个百分点, 同比增幅下降 11 个百分点 十大典型城市年初累计土地成交建筑面积增幅均处于负增长区间, 且自 6 月以来降幅持续扩大,11 月降幅首次不再继续扩大 年底将至, 虽然十大典型城市年初累计土地成交建筑面积低于去年同期已成定局 住宅土地供应 : 土地一级开发成本提高, 一线城市住宅用地底价不断抬升 图 年 1-11 月全国 300 城市住宅土地供应量 % 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% -90% 住宅土地供应面积 ( 万平发米 ) 同比变化 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年土地供应继续增加 一方面地方政府有地方债的压力, 另一方面土地供应有惯性, 土地供应由下降变成上涨后, 将继续维持正增长 土地供应的增加将带来楼市供应的增加 但主要城市土地出让金同环比双降, 住宅用地降幅仍大于整体, 宅地市场颓势难改 全国主要城市推地量继续小幅下滑, 同比降幅仍近半, 住宅用地环比增加 2014 年 11 月, 全国 300 个城市共推出土地 2317 宗, 环比减少 0.1%, 同比减少 40%; 推出土地面积 8117 万平方米, 环比减少 6%, 同比减少 49% 其中, 住宅类用地 ( 含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地 )855 宗, 环比增加 23%, 同比减少 39%; 推出土地面积 3138 万平方米, 环比增加 9%, 同比减少 51% 39

41 住宅土地成交 : 整体市场成交量虽然相比上月末有所降温, 但依然处于高位 图 年 1-11 月全国 300 城市住宅土地成交量 % 20% 0% -20% -40% -60% -80% 住宅土地成交面积 ( 万平发米 ) 同比变化 数据来源 : 中国房地产数据研究院截至 12 月 7 日, 北上广深等一线城市的住宅土地成交全面创新记录, 亿元的土地成交额不仅提前突破 2013 年创造的历史记录, 也是首次突破 3000 亿大关, 全年将有望突破 3500 亿 其中一线城市土地市场依然维持高热度, 相比三四线城市看得见的风险, 房企更加扎堆一线城市 同时, 信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象, 这种情况下, 房企再次开始进入土地市场 住宅土地成交价格 : 整体市场成交量虽相比上月末有所降温, 但依然处于高位 图 年 1-11 月全国 300 城市住宅土地成交楼板价 % 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 住宅土地成楼板价 ( 元 / 平方米 ) 同比变化 数据来源 : 中国房地产数据研究院 40

42 北京 上海 广州 深圳四城市的住宅土地成交额创历史纪录 截至 7 日, 住宅土地成交额达 亿元, 历史首次突破 3000 亿元大关 从楼面价看, 成交的 203 宗住宅土地平均楼面价每平方米高达 元, 环比 2013 年每平方米 7571 元上涨 55.6% 上海 广州先后诞生总价地王, 北京宅地创起始楼面价新高 图 年 1-11 月 10 重点城市住宅用地累计供应情况 北京杭州上海重庆天津南京广州成都武汉深圳 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 住宅用地供应 ( 万平方米 ) 同比 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年 11 月,10 重点城市除深圳外均有住宅用地推出, 武汉以 116 万平方米的供应量位居首位 1-11 月,10 重点城市中仅武汉 广州住宅用地累积供应量超过去年同期, 同比涨幅分别 29% 和 6%, 重庆 武汉和上海分别以 801 万平方米 740 万平方米 611 万平方米的累积供应量排名前三位 重点城市住宅用地入市量有所回升, 房企开始在年底前抄底拿地 图 年 1-11 月 10 重点城市住宅用地累计成交情况 北京杭州上海重庆天津南京广州成都武汉深圳 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 住宅用地成交 ( 万平方米 ) 同比 数据来源 : 中国房地产数据研究院 41

43 2014 年 11 月 10 重点城市中除深圳外均有住宅用地成交, 武汉以 113 万平方米的成交量居 10 城市首位 1-11 月, 10 重点城市住宅用地累积成交量均低于去年同期, 同比降幅最大的 3 个城市为深圳 杭州和重庆, 重庆 武汉和上 海分别以 726 万平方米 649 万平方米 561 万平方米的累积成交量排名前三位 十大城市的住宅用地均价环比回升, 宅地价格上涨带动楼面均价冲高 图 年 10 重点城市住宅用地成交价情况 % 北京上海广州深圳成都南京天津杭州重庆武汉 住宅用地均价 ( 元 / 平方米 ) 同比 (%) 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% 数据来源 : 中国房地产数据研究院与 2013 年全年一线城市住宅用地平均 41.7% 的溢价率相比, 今年宅地成交平均溢价率为 26.17%, 降低了接近 16 个百分点 在土地成交价格方面,11 月土地成交均价创下 2011 年以来新高 11 月, 十大典型城市土地成交均价为每平方米 5341 元, 环比 同比均增加 29% 环比增幅较上月增加 13.2 个百分点, 同比增幅下降 11 个百分点 事实上, 当前全国房地产市场依然低迷, 但一线城市和少数二线城市的商品房成交量已经见底, 正趋于复苏 受此影响, 房企对于很多三四线城市依然悲观, 但对于一二线城市趋于谨慎乐观 42

44 表 年 1-11 月住宅土地总价 TOP10 土地名称 城 市 区域 总用地面积 ( m2 ) 总建面积 ( m2 ) 容积率土地属性受让方 成交总价 ( 万元 ) 楼面地 价 ( 元 / m2 ) 广州市亚运城项目 用地 广 州 番禺 区 住宅 ( 住区服务设 施 ); 广州富力地产 股份有限公司 黄浦区小东门街道 街坊地块 上 海 黄浦 住宅 ( 住区服务设施 ); 商业 ( 商服 ); 办公 ; 上海外滩投资 开发 ( 集团 ) 有限公司 住宅 ( 住区服务设 23 号南山区 T 地块 深 圳 南山 区 施 ); 商业 ( 商服 ); 办公 ; 公建配套 & 其 兆华斯坦开发 公司 他 ; 下关区滨江江边路 以西 1 号地块 南 京 鼓楼 住宅 ( 住区服务设 施 ); 商业 ( 商服 ); 南京临江老城 改造建设投资 有限公司 津南红 ( 挂 ) 号 天津 南开 住宅 ( 住区服务设施 ); 商业 ( 商服 ); 天津融创泓润置业有限公司 闸北区大宁路街道 325 街坊地块 上海 闸北 住宅 ( 住区服务设施 ); 上海拓平置业有限公司 长沙市开福区新河 三角洲地块 长 沙 开福 区 住宅 ( 住区服务设 施 ); 商业 ( 商服 ); 办公 ; 北京北辰实业 股份有限公司 号江汉区解放大 道 新华路 精武四路 精武东路 江汉北路和精武一 武 汉 江汉 住宅 ( 住区服务设 施 ); 商业 ( 商服 ); 公建配套 & 其他 ; 广州城建开发 南沙房地产开 发有限公司 路围合的区域地块 荔湾区黄沙大道 ( 广铁南站 ) 广 州 荔湾 区 住宅 ( 住区服务设 施 ); 广州铁路集团 羊城铁路实业 发展总公司 下关区滨江江边路 以西 3 号地块 南 京 鼓楼 住宅 ( 住区服务设施 ); 商业 ( 商服 ); 公建配套 & 其他 ; 南京临江老城改造建设投资有限公司 数据来源 : 中国房地产数据研究院 43

45 表 年 1-11 月住宅土地单价 TOP10 土地名称 城 市 区域 总用地面积 ( m2 ) 总建面积 ( m2 ) 容积率 土地属性 受让方 成交总 价 ( 万 元 ) 楼面地价 ( 元 / m2 ) 惠公易土网 ( 告 )GP 地块 惠州 惠城区 住宅 ( 住区服务设施 ); 商业 ( 商服 ); 惠州市鸿宏实业有限公司 盘龙区 J 地块 昆明 盘龙区 住宅 ( 住区服务设施 ); 公建配套 & 其他 ; 云南九泰华宏置业有限责任公司 盘龙区 J 地块 昆明 盘龙区 住宅 ( 住区服务设施 ); 云南建展房地产开发有限公司 北京市西城区华嘉胡同 地块 C2 商业金融用地 地块 R2 二类居住用地 北京 西城区 住宅 ( 住区服务设施 ); 商业 ( 商服 ); 北京金嘉房地产开发有限公司 卢湾区五里桥街道 104 街坊 39/1 宗地块 上海 黄埔 住宅 ( 住区服务设施 ); 东方动力有限公司 闸北区苏州河北岸东块 1 街坊地块 ( 华侨城 ) 上海 闸北 住宅 ( 住区服务设施 ); 商业 ( 商服 ); 办公 ; 上海天祥华侨城投资有限公司 闸北区大宁路街道 325 街坊地块 上海 闸北 住宅 ( 住区服务设施 ); 上海拓平置业有限公司 杨浦区平凉社区 03F5-01 ( 平凉街道 47 街坊 ) 地块 上海 杨浦 住宅 ( 住区服务设施 ); 上海福利腾房地产开发有限公司 浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸 E18 单元 7-7 地块 上海 浦东 住宅 ( 住区服务设施 ); 天宝远东有限公司 杨浦区平凉街道 18 街坊 地块 上 海 杨浦 住宅 ( 住区服务设施 ); 上海隆威投资有限公司 数据来源 : 中国房地产数据研究院 44

46 五篇 2014 年中国典型城市房地产住宅市场分析 一 一线城市住宅市场分析伴随着供求关系的改变, 一线城市的库存压力将开始逐渐缓解 平方米 图 年以来一线城市住宅平均月度供应面积 0 北京上海广州深圳 年 1-11 月 数据来源 : 中国房地产数据研究院增幅最大的是广州, 其住宅土地供应由于基数较小, 增幅达 279%, 带动住宅土地成交上涨 199% 其中前三季度, 一线城市中库存量环比上升幅度均较大, 深圳可售面积环比增幅达到 26.05%, 广州达到 11.74% 今年中一线城市一度呈现出供小于求的市场关系 这也是自今年 2 月份以来, 一线城市的供求关系首次发生改变 一线城市的库存去化压力得到了有效释放 一线城市今年放松限购的可能性不大, 但是, 随着信贷政策的放松, 改善型需求的入市门槛在降低, 进而能加快入市节奏 图 年以来一线城市住宅供应面积月度走势 平方米 年 1 月 2011 年 3 月 2011 年 5 月 2011 年 7 月 2011 年 9 月 2011 年 11 月 2012 年 1 月 2012 年 3 月 2012 年 5 月 2012 年 7 月 2012 年 9 月 2012 年 11 月 2013 年 1 月 2013 年 3 月 2013 年 5 月 2013 年 7 月 2013 年 9 月 2013 年 11 月 2014 年 1 月 2014 年 3 月 2014 年 5 月 2014 年 7 月 2014 年 9 月 2014 年 11 月 北京上海广州深圳 数据来源 : 中国房地产数据研究院 45

47 年底成交面积环比正增长, 说明楼市低迷格局在扭转, 市场积极乐观情绪正不断注入 楼市成交中 图 年以来一线城市住宅平均月度成交面积 平方米 北京上海广州深圳 年 1-11 月 数据来源 : 中国房地产数据研究院从 2014 年 11 月来看,11 月份 4 个一线城市新建商品住宅成交面积为 358 万平方米, 环比增长 9.1%, 同比增长 5.4% 从环比值看, 一线城市 11 月成交行情较好, 并再创今年新高 一线城市在保持连续 12 个月的同比下滑态势后,11 月首次出现同比上升态势 具体城市看, 北上广深 4 个城市分别出现了 28.8% -4.8% -3.7% 和 28.2% 的环比增幅 销供比 : 一线城市的库存规模在高位盘整, 但去化速度有所加快 图 年以来一线城市销供比走势 北京上海广州深圳 年 1-11 月 数据来源 : 中国房地产数据研究院 46

48 2014 年一线城市中,11 月份, 一线城市总体新建商品住宅存销比为 14.6 个月, 相比 10 月份 15.7 个月的数值下跌明显 这和 11 月份一线城市改善型需求积极释放有关 随着此类城市改善型购房需求的积极释放, 以及市场预期在逐渐发生变化, 总体上此类城市去库存压力减少 随着一线城市各类利好政策效应的叠加, 购房者入市门槛和购房成本都在降低, 这会促进一线城市市场成交量继续上行 在去库存压力逐渐减少的背景下, 此类城市的房企将逐渐淡化以价换量的策略, 进而尝试涨价 因此, 一线城市房价上涨的概率在加大 成交价格 : 全年除了上海以外, 其他城市前三季度均价均不同程度下跌 元 / 平方米 图 年以来一线城市住宅价格走势 2011 年 1 月 2011 年 3 月 2011 年 5 月 2011 年 7 月 2011 年 9 月 2011 年 11 月 2012 年 1 月 2012 年 3 月 2012 年 5 月 2012 年 7 月 2012 年 9 月 2012 年 11 月 2013 年 1 月 2013 年 3 月 2013 年 5 月 2013 年 7 月 2013 年 9 月 2013 年 11 月 2014 年 1 月 2014 年 3 月 2014 年 5 月 2014 年 7 月 2014 年 9 月 2014 年 11 月 北京上海广州深圳 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年 11 月份, 一线城市新建商品住宅成交均价为每平方米 元, 环比增长 5.0%, 同比增长 6.8% 11 月份成交均价比 10 月份每平方米增加了 1115 元 在去库存压力逐渐减少的背景下, 此类城市的房企将逐渐淡化以价换量的策略, 进而尝试涨价 从这个角度看, 一线城市房价上涨的概率在加大 47

49 住宅库存 : 一线城市, 北京年初住宅库存降幅达 34%; 广州和深圳住宅库存增长较多 图 年以来一线城市住宅库存走势 平方米 年 1 月 2013 年 2 月 2013 年 3 月 2013 年 4 月 2013 年 5 月 2013 年 6 月 2013 年 7 月 2013 年 8 月 2013 年 9 月 2013 年 10 月 2013 年 11 月 2013 年 12 月 2014 年 1 月 2014 年 2 月 2014 年 3 月 2014 年 4 月 北京上海广州深圳 2014 年 5 月 2014 年 6 月 2014 年 7 月 2014 年 8 月 2014 年 9 月 2014 年 10 月 2014 年 11 月 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2013 年 1-11 月, 一线城市中, 北京住宅可售面积明显下降,11 月底为 853 万平方米, 较年初的 969 万平方米, 下降 34% 其中 2 月份和 3 月份的下降幅度较大, 占到了全年下降总量的将近一半 ; 上海 11 月底住宅可售面积为 1109 万平方米, 较年初的 1196 万平方米下降了 7%, 全年连续第 11 个月维持 1000 万平方米的高位, 总体上,9 月份之前, 上海住宅库存呈现一个缓慢爬升的态势,10 月和 11 月份出现了小幅度的下降 ; 今年以来, 广州住宅库存总体上缓慢下降, 截至 11 月底住宅库存为 557 万平方米, 比年初减少 6%; 深圳住宅库存总体上呈现明显上升的趋势, 截至 11 月底, 库存 429 万平方米, 比年初大幅增加 68.3% 一线城市库存去化明显周期依然偏大 图 年以来一线城市住宅库存去化周期走势 月 北京上海广州深圳 48

50 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年的 930 政策下发, 一线城市库存在保持连续 8 个月的环比正增长的基础上,10 月份首次出现环比下跌 这和 4 个一线城市在央行楼市新政下, 改善型购房需求积极释放有很大的关系 一线市场在金九银十的市场中一直处于领头地位, 在 9 月开始的黄金期, 瞬间降低了全年的去化周期压力 二 二三线城市住宅市场分析 2014 在二线城市供应面积增加集中在上半年居多, 下半年去化较多 平方米 图 年以来二线典型城市住宅平均月度供应面积 南京杭州苏州武汉济南沈阳大连青岛长春成都天津 2013 月度均值 2014 月度均值数据来源 : 中国房地产数据研究 2014 年二线城市已全面取消限购 自从 6 月 27 日呼和浩特市率先放开限购以来, 越来越多二线城市出台地产调整政策, 取消限购已成为共识 2014 年天津 沈阳 武汉放量较大, 超越 2013 年均值, 二线城市中成都和青岛在 2014 年均实现了对 2013 年的市场消化, 其供应面积均来自去年的较大库存 2014 年三线供应面积增加趋势不大, 比较一二线城市来看, 其同比变动幅度较小 平方米 图 年以来三线典型城市住宅平均月度供应面积 南昌长沙厦门合肥常州东莞无锡徐州福州宁波 2013 年月均 2014 年月均 49

51 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年三线城市价格降幅或约为 5% 左右, 但仍小于供应过剩的二线城市, 三线城市的房价相对较低, 价格敏感度也较低 三线城市的住房主要是供给计划改善住房 结婚刚需一族为主, 但是随着各大房企在一二线城市大范围地扩张版图后, 他们已经开始布局三线城市 三线城市 1 2 季度新建商品住宅整体成交都同比下滑 28%, 上半年成交量约 1378 万平方米, 总体成交同比减少 28% 典型城市各 5 月供应增多主要集中在前半年区间的城市较多, 后半年主要为去化周期 图 年二线典型城市前后各 5 月住宅供应面积占比 100% 90% 80% 70% 60% 56% 56% 53% 55% 58% 64% 61% 48% 70% 52% 49% 50% 40% 30% 20% 10% 44% 44% 47% 45% 42% 36% 39% 52% 30% 48% 51% 0% 南京杭州苏州武汉济南沈阳大连青岛长春成都天津 1-5 月 6-10 月 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年除青岛以外, 其他各个城市在供应面积上的增量均来自上半年的市场压力, 暂时性的供大于求结合市场消化度不足, 导致二线城市去化压力在 2014 年高于 2013 同期, 以至于部分城市在楼市中推出花样繁多促销活动, 外加城市限购取消力度加大, 下半年供应面积转换到成交的效果明显 50

52 三线城市是刚需市场, 前后各 5 月的供应面积增加并没有像二线城市压力大 图 年三线典型城市前后各 5 月住宅供应面积占比 100% 90% 80% 70% 50% 58% 49% 48% 49% 64% 63% 55% 49% 63% 60% 50% 40% 30% 20% 50% 42% 51% 52% 51% 36% 37% 45% 51% 37% 10% 0% 南昌长沙厦门合肥常州东莞无锡徐州福州宁波 1-5 月 6-10 月 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年三线城市除了无锡 东莞 宁波压力较大以外, 其他城市发展水平较为平均 以无锡为例,2014 年上半年无锡市区商品房批准预售面积 万平方米, 同比减少 6.27%; 其中住宅批准预售面积 万平方米, 占比约 75%, 同比增长 26.73%, 非住宅供应面积降幅明显, 同比下降 47.49% 平方米 二线城市刚需市场火爆, 成交面积同比由 1.2% 上升为 4.6% 图 以来二线典型城市住宅平均月度成交面积 南京杭州苏州武汉济南沈阳大连青岛长春成都天津 2013 年月均 2014 年月均 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年二线重点城市刚需及改善型购房者的积极入市, 成交量出现明显上升, 目前已保持连续 5 个月的环比增长 另外, 二线城市成交量是 2010 年以来的月度第二高, 仅次于 2013 年 3 月的成交量 51

53 分城市来看, 各线代表城市本周环比齐增, 仅三线城市同比下降 图 年以来三线典型城市住宅平均月度成交面积 平方米 南昌长沙厦门合肥常州东莞无锡徐州福州宁波 2013 年月均 2014 年月均 数据来源 : 中国房地产数据研究院 三线代表城市同比则有所下降, 同比下降 5.7% 但就环比来看, 整体三线城市楼市已悄然出现转机, 环比月均增长 22% 左右 2014 年的金九银十并没有集中出现在所有二线城市中, 下半年成都是受益最大城市 图 年二线典型城市前后各 5 月住宅成交面积占比 100% 90% 80% 70% 60% 55% 70% 62% 61% 66% 60% 57% 61% 59% 50% 50% 50% 40% 30% 20% 10% 45% 30% 38% 39% 34% 40% 43% 39% 41% 50% 50% 0% 南京杭州苏州武汉济南沈阳大连青岛长春成都天津 1-5 月 6-11 月 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年上半年二线城市在房贷政策影响下, 先后受影响程度不同, 其中在典型城市中, 成都从 7 月开始成交面积占据高位, 一个月消化了城市三个月左右的库存, 去化率非常高 其他城市由于限贷政策放开较晚, 市场整体反映并没有十分积极 52

54 三线城市成交受到房贷政策影响较为弱化, 市场中刚需客群为主力 图 年三线典型城市前后各 5 月住宅成交面积占比 100% 90% 80% 70% 60% 57% 60% 48% 51% 60% 64% 67% 54% 55% 72% 50% 40% 30% 20% 10% 43% 40% 52% 49% 40% 36% 33% 46% 45% 28% 0% 南昌长沙厦门合肥常州东莞无锡徐州福州宁波 1-5 月 6-11 月 数据来源 : 中国房地产数据研究院 与二线城市相比, 由于三线城市均以刚需客群为主, 大部分城市的成交主要集中在前半年的时间内, 而厦门 合肥 福州则是受到限贷限购政策的开放, 下半年有所发力, 但由于促销活动不足等原因, 成交增速并没有爆发增长 销供比除成都以外其他城市供需均有平衡, 且大部分好于去年同期 图 年以来二线城市销供比走势 南京杭州苏州武汉济南沈阳大连青岛长春成都天津 数据来源 : 中国房地产数据研究院 53

55 杭州苏州武汉济南沈阳大连青岛长春成都天津南昌长沙厦门合肥常州东莞无锡徐州福州宁波住宅均价 ( 元 / 平方米 ) 同比 京中国房地产数据研究院二线城市中, 低于 1 的城市只有成都, 在 0.4 左右, 因此成都楼市下半年加大促销力度, 但供大于求的现象仍然严重, 主要出现在城区内的楼盘, 城区周边楼盘, 新盘去化率较高 天津 南京 沈阳 杭州 2014 的成交市场较旺盛, 主要因为房贷政策的影响和产业转移的影响 三线城市相比二线城市有较好的市场表现, 销售情况整体表现平稳 图 年以来三线城市供销比走势 南昌长沙厦门合肥常州东莞无锡徐州福州宁波 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年整体三线典型城市供销比位置在 1 附近, 除了南昌下滑较大以外, 其他城市均表现良好, 受到长江经济带的 影响长沙表现最为突出, 宁波也是随行就市, 表现好于以往同期 同比来看上涨趋势的城市较多, 主要受到利好政策影响的城市较多 图 年 1-11 月各二三线城市住宅均价及同比变化 30.00% 25.00% 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 南20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% % % 数据来源 : 中国房地产数据研究院 54

56 2014 年前 11 月, 二线城市中, 除武汉外, 其余城市住宅均价同比 2011 年同期均有不同程度的增长, 其中杭州的涨幅最大, 为 12%, 其次为南京, 涨幅达到 11%, 其余城市涨幅均在 10% 以内 ; 武汉的城市住宅均价发生下降, 但下降幅度不大, 为 3% 三线城市中, 仅长沙的住宅均价同比去年有所下降, 跌幅不大, 为 2%, 其余三线城市均价均出现不同幅度的上涨, 其中涨幅居前三位的城市分别是福州和厦门, 涨幅分别达到 16% 19% 其他城市的降幅均控制在 10% 以内 平方米 住宅库存 : 库存量在 2014 年 10 月前增量较多, 各城市压力均较大 图 年以来二三线典型城市住宅库存走势 福州南京宁波青岛苏州厦门 数据来源 : 中国房地产数据研究院 2014 年二三线新建商品住宅存销比平均为 15.8 个月, 这也意味着市场需要用 15.8 个月的时间才能消化完这些库存, 二三线城市去库存并非短期独有现象, 而是未来 3 至 5 年 新常态 其主要原因是很多城市尤其是一些产业吸纳能力不强的二三线城市, 已经出现了新增常住人口数量下降的情况 55