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珀编枚
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1 2016( )

2 [ 目录 ] CONTENTS

3 本报告数据说明数据来源国家统计局中国人民银行成都市统计局中央电视台汇合天恒数据库业内机构公布数据锐理数据等 ; 数据时间宏观经济数据统计截止时间 :2016 年 11 月 30 日 ; 成都市场数据统计截止时间 :2016 年 12 月 31 日 ; 统计口径成都宏观经济及土地市场统计范围为成都全域 ; 住宅及商业办公市场统计范围为主城区天府新区和近郊区, 数据采用备案数据本刊所载文字和数据仅代表汇合天恒观点, 未经许可, 不得转载和摘编, 最终解释权归汇合天恒所有

4 全国背景

5 国民经济总体平稳, 新常态中的中国经济开创发展新模式年各季度 GDP 增速走势 Page 5

6 供给侧结构性改革成效明显, 两大指标实现关键性反转 2016 年钢铁去产能 4500 万吨煤炭去产能 2.5 亿吨的目标任务均已提前超额完成 11 月末, 商品房待售面积相比今年 2 月末减少 0.48 亿平方米, 已连续 9 个月下降 10 月末, 规模以上工业企业资产负债率为 56.1%, 同比下降 0.7 个百分点 [ 全国工业企业利润 ] 连续 12 个月增速为负正增长去产能去库存去杠杆年 2 月 5-11 月四大行业营改增减税 1105 亿元, 工业企业每百元主营业务成本降低 0.17 元降成本生态环保公共服务及水利等基础建设投资增速均保持在 20% 以上补短板供给侧改革三去一降一补供给侧改革三去一降一补年 3 月 [ 工业品出厂价格 ] 连续 54 个月下降正增长 2016 年 9 月 Page 6

7 民间和实体投资增长乏力, 物价上涨风险犹存民间固定资产投资增速 3.1% 制造业投资增速 3.6% 居民消费价格 2.0% 其中, 食品价格 3.9% 增速比去年同期分别减少个百分点增速比去年同期分别上涨个百分点 2016 年 1-11 月 2016 年 1-11 月年固定资产投资增速走势 (%) 年居民消费价格指数走势年 8 月历史最低全国固定资产投资民间固定资产投资制造业投资 Page 7

企业贷款疲软, 新增房贷迅猛, 大量资金流入房地产大量银行贷款流入房地产房地产开发企业到位资金 ( 含房地产开发贷款 ) 2016 年 1-11 月 129484 亿元, 同比 15% 2016 年 1-11 月 2016 年全国房贷 / 新增贷款 103% 全国新增房贷 52628

8 企业贷款疲软, 新增房贷迅猛, 大量资金流入房地产大量银行贷款流入房地产房地产开发企业到位资金 ( 含房地产开发贷款 ) 2016 年 1-11 月亿元, 同比 15% 2016 年 1-11 月 2016 年全国房贷 / 新增贷款 103% 全国新增房贷亿元全国商品房销售额亿元全国新增房贷居民购房负债率 = 全国商品房销售额 = 51%( 近 8 年最高值 ) 降首付降契税 25% 19% 32% 77% 54% 41% 56% 47% 75% 72% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 Page 8

9 Page 9 中央经济工作会议 : 深化改革促进房地产市场健康发展

10 中央政策环境相对宽松, 楼市放开吸引大量资金流入户籍制度改革放宽农业人口落户条件全国两会定调因城施策去库存坚持分类调控住建部 : 坚持因城施策降契税营业税营改增细则落地 1/22 2/19 3/5 3/25 9/6 1/1 2/2 2/29 6/3 10/12 全面二孩放开降首付央行降准住房租赁市场政策规范房地产市场行为不限购城市, 首套房商贷首付国务院发文鼓励住房租赁消最低 2 成, 二套房最低 3 成费, 加大政策支持力度 12/16 中央经济工作会议房子是用来住的不是用来炒的 Page 10

11 游资从沿海到内地炒热楼市, 国庆过后多地市场一夜入秋 3 月沪深楼市领涨大量投资投机性需求涌入, 上海房价持续上涨, 深圳房价则首次突破 5 万元大关 9 月全国楼市普涨资金继续内移, 全国 70 城中有 63 个房价上涨, 环比涨幅达到 1.8% 的最高值 4 月二线四小龙接棒合肥厦门南京和苏州四城土地市场诞生多个地王, 同时房价涨幅领跑全国月楼市降温多地限购限贷政策出台, 市场成交量明显下滑, 热点城市房价涨幅得到控制 0.3% 0.4% 0.9% 1.1% 0.9% 0.7% 0.7% 1.3% 1.8% 1.1% 0.6% 1 月 3 月 4 月 8 月 9 月 11 月 2016 年全国 70 个大中城市各月平均房价涨幅走势 Page 11

12 地方政策由松及紧, 因城施策严控市场风险宽松多地出台去库存措施 1-3 月月集中收紧超过 24 个城市出台了 50 多次调控措施降温楼市 4-9 月逐步收紧市场变化, 一线和部分热点二线城市收紧政策支持开发企业调结构对个人购买住房给予奖励政策取消公积金贷款项目限制推进货币化安置推进商改住政策实施增加住宅用地供应, 重启 7090 政策设定土地限价, 提高土地竞买条件重启或加码限购, 对购房套数进行限制提高商贷和公积金贷款首付比例加强房地产金融市场监管加强土地竞买资金来源监管加强市场监管, 限制房价上涨幅度 Page 12

x 10000 x 10000 房价飙涨引发楼市全民关注, 中国房地产再创历史新高 15

2016 年 1-11 月 9 6 历史最高位 6 全国商品房销售面积 4 13.58 亿m2, 同比 24.

13 x x 房价飙涨引发楼市全民关注, 中国房地产再创历史新高 15 近十年全国商品房销售面积和销售额情况年房价飙涨名列百度热搜十大关键词第二名年 1-11 月 9 6 历史最高位 6 全国商品房销售面积亿m2, 同比 24.3% 3 2 首破 10 万亿 0 0 全国商品房销售额万亿, 同比 37.5% 销售面积 ( 万m2 ) 销售额 ( 亿元 ) Page 13

14 二线城市加速生长, 土地市场掀起热潮, 出让金一路飘红 2016 年全国土地市场供应 :10.3 亿m2, 下降 9% 成交 : 8.6 亿m2, 下降 3% 出让金 :2.9 万亿, 上涨 31% 溢价率 :43%, 上升 27 个百分点 2016 年各级城市土地市场同比变化情况城市类别供应面积成交面积楼面价溢价率一线城市 -20% -21% +9% +18 个百分点二线城市 -1% -0.2% +74% +34 个百分点三线城市 -14% -5% +19% +18 个百分点一线城市 -16% 二线城市 +68% 三线城市 +9% 全国土地出让金涨幅前十全国土地出让金涨幅前十无锡 +491% 宁波 +229% 大连 +217% 贵阳 +160% 杭州 +149% 深圳 +134% 呼市 +132% 苏州 +131% 天津 +123% 银川 +118% Page 14

疯狂地王年, 多地从楼市源头加码调控政策 2016 年 1-11 月地王宗数中央和部分城市土地拍卖市场管控方面的政策时间城市政策内容 49 51 42 6 月中央国土部重申异常交易地块上报备案制度, 要求地方国土部门明确异常交易地块的上报范围方式条件等, 省级国土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈

再融资所募资金只能用于房地产建设, 而不能用于拍地和偿还银行贷款 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10-11 月 8 月武汉居住类项目竞买保证金比例调整至不低于出让起始价的 60% 地块成交价超出起始价的溢价部分, 竞得人必须自土地成交之日起 10 个工作日内缴清 1-11 月诞生地王

15 疯狂地王年, 多地从楼市源头加码调控政策 2016 年 1-11 月地王宗数中央和部分城市土地拍卖市场管控方面的政策时间城市政策内容月中央国土部重申异常交易地块上报备案制度, 要求地方国土部门明确异常交易地块的上报范围方式条件等, 省级国土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈月南京土地限价熔断机制正式落地月合肥 8 月中央参与竞拍房企需缴纳出让地块底价 50% 保证金, 出让金总额 20 亿以下的, 需在土地出让合同签订一个月内一次付清 ; 出让金总额 20 亿元以上的, 缴纳时间不超过 6 个月房地产企业通过再融资补充流动资金将受到严格限制, 再融资所募资金只能用于房地产建设, 而不能用于拍地和偿还银行贷款 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月月 8 月武汉居住类项目竞买保证金比例调整至不低于出让起始价的 60% 地块成交价超出起始价的溢价部分, 竞得人必须自土地成交之日起 10 个工作日内缴清 1-11 月诞生地王 :288 宗, 历年之最地王 TOP50 榜单中 : 央企国企占 31 宗 10 月广州采取限地价 + 竞配建出让方式 10 月上海 11 月南京 11 月广州对参与土地拍卖的开发商, 要求必须用其自有资金拿地, 不得采用银行贷款信托资金资本市场融资资管计划配资等来源 12 月成都在主城区热点地块土地拍卖中试行熔断机制 Page 15

16 时势造英雄, 中原逐鹿, 房企销售恒大加冕双料王 2016 年中国典型房企销售金额 TOP20 排名企业名称 2016 年 1-12 月销售金额 ( 亿元 ) 1 中国恒大万科地产碧桂园绿地集团保利地产中海地产融创中国华夏幸福绿城中国华润置地万达集团金地集团龙湖地产招商蛇口首开股份新城控股世茂房地产鲁能地产旭辉集团富力地产年中国典型房企销售面积 TOP20 排名企业名称 2016 年 1-12 月销售面积 ( 万m2 ) 1 中国恒大碧桂园万科地产绿地集团保利地产中海地产万达集团华夏幸福融创中国华润置地金科集团荣盛发展金地集团绿城中国新城控股龙湖地产雅居乐世茂房地产鲁能地产福利地产房企入榜门槛 Top10 房企业绩门槛值超过 1000 亿 2015 年 724 亿, 同比增加 49% Top20 房企业绩门槛值达到 616 亿 2015 年 328 亿, 同比增加 88% 备注 1 时间: 为 2016 年度, 截止到 12 月 31 日 ; 2 企业: 为主营业务在中国大陆的房地产开发企业 ; 3 物业属性: 以住宅为主的可售型物业 ; 4 数据来源: 亿翰智库各企业公报等 ; Page 16

17 成都市场

成都经济继续保持快速发展, 民间投资尤为活跃 2016 年前三季度主要经济数据 2016 年固定资产投资增速走势 (%) 地区生产总值 8598 亿元, 同比 7.5% 10.7 9.0 8.2 12.8 13.9 13.9 固定资产投资 6255.8 亿元, 同比 13.

18 成都经济继续保持快速发展, 民间投资尤为活跃 2016 年前三季度主要经济数据 2016 年固定资产投资增速走势 (%) 地区生产总值 8598 亿元, 同比 7.5% 固定资产投资亿元, 同比 13.9% 总量位居全国副省级城市第一全国成都 2016Q1 2016Q Q 年民间固定资产投资增速走势 (%) 社会消费品零售总额亿元, 同比 10.1% 居民消费价格同比 1.9% 全国成都 2016Q1 2016Q Q1-3 Page 18

城市分区的更新也将拉开城市发展的新架构成都地铁路网 2016 年, 成都地铁 3 号线正式开通,1 号线 3 期 5 号 7 号 10 号等多条地铁线正在建设, 远景成都轨道交通线网规划也获得通过

19 城市定位升级规划建设完善, 成都继续向好发展城市定位 4 月, 媒体发布新一线城市排名, 成都再登榜首 5 月, 国务院批复成渝城市群发展规划, 确立成都成为中国第六个国家中心城市城市新定位的确立将成为城市动力, 助推成都社会经济的发展城市分区双流区正式挂牌郫县撤县建区成功获批, 简阳市改由成都市代管, 天府新区远期规划正式出炉成都将按照双核共兴一城多市发展, 城市分区的更新也将拉开城市发展的新架构成都地铁路网 2016 年, 成都地铁 3 号线正式开通,1 号线 3 期 5 号 7 号 10 号等多条地铁线正在建设, 远景成都轨道交通线网规划也获得通过成都地铁正加密成网, 成为沟通城市的血脉景观打造成都中心规划方案出炉, 宜居水岸综合改造方案拟定, 环城生态区六湖八区正在呈现, 兴隆湖桂溪生态公园已经开放成都城市环境日趋改善, 景观不断升级, 成为城市发展的新亮点 Page 19

20 今年政策着力市场管控, 引导楼市稳定走向去库存政策公积金政策成都商贷和公积金贷款首付比例调整情况非主城区农民购房补贴延长个人贷款最长年限商业贷款落实住房租赁和商改住政策高新区写字楼补贴政策分类调整贷款额度调整贷款与缴存余额挂钩倍数调整前 2.14 首套 3 成二套 4 成主城 : 首套 2.5 成二套 3.5 成其他区域 : 首套 2 成二套 3 成 10.1 首套 3 成二套 4 成市场监管和调控限购限贷高新南区天府新区 : 二套 7 成三套及以上拒贷保持差异化土地供应节奏区域住房限购 : 只能新购 1 套公积金贷款加强土地竞买资金管理高新区天府新区严格限购调整前首套 / 二套已结清 2 成二套未结清 4 成规范商品房销售管理鼓励成品住宅开发建设调整住房贷款首付比例首套 / 二套已结清 3 成二套未结清 4 成实行贷款金额与缴存余额和缴存时间双挂钩 Page 20

21 土地市场持续升温, 亮点频出精彩纷呈土地成交 :198 宗,14125 亩总建筑面积 2318 万m2 总成交额 :600 亿元其中, 主城区商住用地土地成交 :34 宗,2327 亩总建筑面积 511 万m 年成都土地市场表现楼面均价 :5651 元 / m2, 上涨 29% 平均溢价率 :68%, 翻了一番地王刷新今年土地市场持续升温, 金牛区武侯区成华区青羊区高新区天府新区双流区温江区新都区龙泉驿区等十个区域的住宅楼面价纪录均被刷新历史纪录年末, 成都继续开启土地大放送模式, 最终 12 月单月土地成交总额接近 133 亿元, 打破了 2007 年 9 月所创造的 129 亿元的历史纪录熔断制度为防止市场过热运行,12 月成都在主城区土拍中试行熔断制度, 有 3 宗地块因超过限价而终止出让, 其中最高的 1 宗地块报价为元 / m2 拿地格局伴随土地市场持续升温, 市场竞争日益激烈, 成都土地市场日益被各类品牌房企所垄断, 今年, 各类品牌房企在成都拿地总出让金达 534 亿元, 占成都土地市场成交总额的 89% Page 21

供应总量五年最低, 市场成交表现火热 160 24866 2012-2016 年成都土地市场供销价走势 2500 2016 年各月度土地成交走势 133 140 21582 20697 20419 2000 120 641 17709 15285 671 12819 15761 16772 1500 14125 1000 600 57 94 100 80 60 490 540 500 40 20

22 供应总量五年最低, 市场成交表现火热年成都土地市场供销价走势年各月度土地成交走势年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 0 出让面积 ( 亩 ) 成交面积 ( 亩 ) 总出让金 ( 亿元 ) 成交面积 ( 亩 ) 月成交额 ( 亿元 ) Page 22

23 核心区域地块日益稀缺, 土地价格快速上升成交地块占比 2016 年, 成都土地成交比例达到 84%, 高于前两年的 62% 和 77% 84% 主城区地块占比 2016 年, 主城区地块成交面积占比仅为 19%, 低于前两年的 22% 和 26% 19% 总价超 10 亿元地块占比 2016 年, 总价超 10 亿元地块共 16 宗, 占比为 8%, 高于前两年的 6% 和 6% 8% 纯商业地块占比 2016 年, 纯商业地块成交宗数占比为 30%, 低于前两年的 40% 和 38% 30% 溢价超 50% 地块占比 2016 年, 溢价超 50% 地块共 40 宗, 占比达 20%, 远高于前两年的 12% 和 10% 20% Page 23

市场亮点频出, 武侯领跑主城, 双流上演逆袭楼面地价主城区 :2681 亩 5129 元 / m2 亮点区域 : 武侯区关键词 : 竞争激烈今年, 武侯区土地成交量同比下降 74%, 但其 7220 元 / m2的楼面均价继续领跑主城区, 区域整体溢价率也超过了 70% 19% 19% 成交量占比 23% 39% 近郊区 :2695 亩 2920 元 / m2 亮点区域 : 双流区关键词 :

24 市场亮点频出, 武侯领跑主城, 双流上演逆袭楼面地价主城区 :2681 亩 5129 元 / m2 亮点区域 : 武侯区关键词 : 竞争激烈今年, 武侯区土地成交量同比下降 74%, 但其 7220 元 / m2的楼面均价继续领跑主城区, 区域整体溢价率也超过了 70% 19% 19% 成交量占比 23% 39% 近郊区 :2695 亩 2920 元 / m2 亮点区域 : 双流区关键词 : 逆袭主城得益于城南楼市的火热且不受严格限购, 年末参拍的几宗双流区地块创出惊人地价, 近 9 千的单价甚至高过主城地块天府新区 :3217 亩 1685 元 / m2 亮点区域 : 科学城关键词 : 房价限制年末, 天府新区推出科学城 1029 亩地块, 规划了租赁用地或对房价进行了限制, 体现了政府对区域发展的合理规划远郊区 :5533 亩 730 元 / m2 亮点区域 : 都江堰关键词 : 项目成形今年, 万达再取都江堰万达城 2760 亩的建设用地, 项目的土地雏形已基本呈现, 万达也成为今年拿地面积最高的房企 Page 24

25 住宅用地南富西贵延续, 天府新区多区域成交量巨大板块成交均价 ( 元 / m2 ) 两河外金沙新华公园塔子山东大街外双楠华府 8000 东客站武侯新城新川成都各板块商住用地成交情况 1 城东崛起, 南富西贵延续今年, 城东市场继续崛起, 多个板块均刷新了成交楼面地价的新纪录而位于城西的两河外金沙, 位于城南外双楠新川等板块则继续成为高价地的诞生地外光华龙潭寺锦江生态带犀浦光华大道秦皇寺蜀都新城科学城麓山板块成交面积 ( 亩 ) 天府新区成交量遥遥领先今年天府新区继续海量住宅用地供应, 在今年商住用地成交量最高的五个板块中, 天府新区占据四席另外, 位于城西的温江和郫县均有较高土地成交量的板块 Page 25

26 土地市场进入品牌房企时代, 中铁建再度空降蝉联冠军 2016 年成都房企拿地金额 Top5 北辰花样年合能北大资源融创优品道保利万中洲达首开金房正成新疆广汇中粮金科龙湖朗基中国铁建太行瑞宏恒大万德商阳光城首钢长虹葛洲坝华宇天投蔚蓝卡地亚绿地科中航华润蓝光新希望首开中德各类品牌房企拿地总额 89% 占成都土地市场成交总额百悦传媒中国铁建 53.2 亿元拿地 298 亩在城南华府高价拿地, 连续两年年终大采购天投集团 46.5 亿元拿地 1270 亩继续深耕天府新区, 打包科学城近 900 亩地块中国恒大 37.8 亿元拿地 903 亩持续开疆扩土, 拿地新津, 经营成华, 高价进驻温江融创中国 35.7 亿元拿地 279 亩收购不息, 去年首进成都的融创也在土地市场上拿地不止绿地集团 33.3 亿元拿地 295 亩取得外光华 1 宗近 300 亩地块, 成为总价地王的拥有者 Page 26

27 多地诞生楼面价新纪录, 满眼尽是地王 2016 年区域单价地王新纪录排名区域板块楼面价 ( 元 / m2 ) 拿地企业 1 金牛区两河保利地产 2 青羊区外金沙太行瑞宏 3 武侯区外双楠金房集团 4 成华区新华公园中国恒大 5 双流区华府 8950 中国铁建 6 高新区新川 8650 北大资源 7 龙泉驿区大面 6562 百悦地产 8 天府新区锦江生态带 6551 优品道地产 9 温江区光华大道 3756 中国恒大 10 新都区大丰 3720 龙湖地产成交单价最高竞得者 : 保利地产面积 :35.91 亩地块位置 : 金牛区金泉街道 ( 两河板块 ) 用地性质 : 商服兼容住宅用地成交总价最高竞得者 : 绿地集团面积 : 亩地块位置 : 青羊区苏坡街办 ( 外光华板块 ) 用地性质 : 综合用地 ( 以住宅为主 ) 溢价率最高竞得者 : 中德地产面积 :13.85 亩地块位置 : 高新区中和街办 ( 新川板块 ) 用地性质 : 商服用地 Page 27

28 去库存叠加改善需求, 成都住宅市场迎来历史高点 2016 年大成都住宅市场表现供应量 :21.53 万套,2154 万m2 同比上涨 9% 成交量 :28.63 万套,2811 万m2 同比上涨 37% 成交均价 :8237 元 / m2, 同比上涨 10% 库存量 :1750 万m2, 去化周期 7.5 月历史最高今年成都市商品住宅成交面积达到 2811 万m2, 成交均价突破 8000 元 / m2, 特别是主城区均价超过元 / m2 不管是成交面积还是成交均价均达到历年最高去库存今年是去库存之年, 从区域来看, 主城区和近郊区库存去化均很明显 ; 从产品来看,70-90m2之间的刚需产品库存去化量最为明显城南城西今年城南的高新区天府新区双流区龙泉驿区和城西的温江区成交位居前列, 主要是由于这些区域的新川大源大面以及温江城区等板块成交火热改善需求虽然今年房价不断攀升, 但是仍然没有阻止改善需求的继续升温, 今年改善型需求主要聚集在城南区域, 尤其是天府新区, 其成交套均面积达到 114m2 Page 28

29 开盘批次量五年最低, 但市场认购率创造新高 2016 年成都市商品房每月开盘走势年成都开盘批次数量 81% 全年综合认购率 63%, 五年最高 75% 70% 批次 52% 61% 54% 56% 56% 58% 批次 42% 43% 批次批次批次 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月推售套数开盘认购率 Page 29

30 大成都商品住宅量价齐涨, 量价均达到历年最高值年大成都商品住宅供销面积走势供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 万m 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2016 年 1 月 4 月 7 月 10 月 +37% 万m 年大成都商品住宅备案均价走势 ( 元 / m2 ) 元 / m 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2016 年 1 月 4 月 7 月 10 月元 / m2 +8.4% Page 30

市场销售火热促使住宅库存明显下降, 刚需表现更为明显 2016 年末库存 3000 2014-2016 年大成都商品住宅存量走势存量面积 ( 万m2 ) 供销比 2.00 1749 万m2 2500 1.50 减少 19% 2000 1.02 1.00 主城区库存 618 万m2去化周期 7.7 月 1500 0.67 0.

31 市场销售火热促使住宅库存明显下降, 刚需表现更为明显 2016 年末库存年大成都商品住宅存量走势存量面积 ( 万m2 ) 供销比万m 减少 19% 主城区库存 618 万m2去化周期 7.7 月年 4 月 7 月 10 月 2015 年 4 月 7 月 10 月 2016 年 4 月 7 月 10 月近郊区库存 969 万m2去化周期 7.6 月年各面积段产品存量去化情况单位 : 套年初存量天府新区库存 163 万m2去化周期 6.3 月年末存量 70 m2以下 m m m m m2 200 m2以上 Page 31

32 主城区全年房价呈较大波动, 整体涨幅远超近郊主城区近郊区 2016 年主城区各城区成交价格情况 ( 元 / m2 ) 2016 年近郊区各区成交价格情况 ( 元 / m2 ) VS 锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区最高价最低价均价最高价最低价均价整体均价元 / m2 同比 +17.2% 整体均价同比 5998 元 / m2 +6.6% 元 / m 元 / m 元 / m2 最低价最高价最低价最高价 6618 元 / m2 Page 32

33 规划利好, 改善需求聚集, 天府新区成交量价大幅上涨年天府新区商品住宅供销面积走势供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 供应 244 万m2同比 +93.2% 成交 311 万m2同比 +90.5% 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2016 年 1 月 4 月 7 月 10 月均价年天府新区商品住宅备案均价走势 ( 元 / m2 ) 8537 元 / m2同比 +7.7% 套均面积 114 m2同比 -2.6% 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2016 年 1 月 4 月 7 月 10 月存量 163 万m2同比 +17.5% Page 34

34 去库存背景下, 刚需仍为成交主力, 但改善成交明显升温成交套均面积结构成交单价结构成交总价结构单位 : m2单位 : 元 / m2单位 : 元 70 以下以上 4000 以下以上 40 万以下万万万万万万万万万万万万 1000 万以上 Page 35

35 商业库存持续高位运行, 成都办公市场迎来转机商业库存面积 :1112 万m2同比 : +12.9% 去化周期 :117 个月全年成交量 :202 万m2成交量同比 :+54% 全年均价 :9415 元 / m2均价同比 :+11% 全年成交量 :114 万m2成交量同比 :-7.5% 全年均价 :25046 元 / m2均价同比 :-0.9% 库存面积 :660 万m2同比 :-0.7% 去化周期 :39 个月办公 Page 36

商业供应持续大于需求, 办公市场供求比收窄 2015-2016 年大成都商业供销面积走势 70 60 50

60 50 2015-2016 年大成都办公供销面积走势供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 )

36 商业供应持续大于需求, 办公市场供求比收窄年大成都商业供销面积走势供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 商业供求比 2015 年 : 年 : 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2016 年 1 月 4 月 7 月 10 月年大成都办公供销面积走势供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 供求比办公 2015 年 : 年 : 年 1 月 4 月 7 月 10 月 2016 年 1 月 4 月 7 月 10 月 Page 37

37 商业继续南北纵深发展, 非核心区域快速增长 2016 年各区域商业供求量 ( 万m2 ) 城区供应面积成交面积锦江区成华区年各区域商业成交均价 ( 元 / m2 ) 金牛区青羊区武侯区高新区天府新区双流区温江区龙泉驿区郫县新都区锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区天府新区双流温江龙泉驿郫县新都区 Page 38

38 得益于住宅限购和政策支持, 高新区办公市场再创新高万m 万m2 受成都高新区专业特色楼宇培育机制和专项优惠政策影响,2016 年高新区写字楼市场明显好转, 库存继续消化, 空置率下降, 销售面积同比上涨超过 154% 万m2 LOFT 成交面积 SOHO 成交面积写字楼成交面积区域成交面积 ( 万m2 ) 锦江区 0.79 成华区 5.18 金牛区 2.54 青羊区 0.18 武侯区 0.43 高新区天府新区 0 双流区 2.66 温江区 0 龙泉驿区 1.66 郫县 1.44 新都区 0.92 区域成交面积 ( 万m2 ) 锦江区成华区 9.21 金牛区 7.79 青羊区 5.11 武侯区 4.03 高新区天府新区 7.55 双流区 5.31 温江区 3.68 龙泉驿区 7.03 郫县新都区 5.65 区域成交面积 ( 万m2 ) 锦江区 7.18 成华区 1.21 金牛区 5.70 青羊区 3.24 武侯区 5.31 高新区天府新区 2.96 双流区 2.39 温江区 0.92 龙泉驿区 0.46 郫县 0.07 新都区 2.85 Page 39

39 行业整合提速, 房企开辟新战场持续布局成都项目合作 / 收购公司股权并购恒大收购沙河堡地块打造新产品系国企整合中海并购中信融创持续布局成都收购天合 3 项目奥园收购齐达大东展易主攀枝花金海接手泰博理想城云南城投入股新会展取得 51% 股份凯德 15 亿元收购凯丹广场云南城投收购银泰资产银泰中心易主东原收购远雄红牌楼地王地块阳光城收购中大旗下 15 家公司资产成商 24 亿元收购仁和春天两店保利中航整合涉及天府新区新项目保利也积极的通过并购方式拿地龙湖入股旭泰与首开共操紫宸项目 Page 40

40 品牌房企继续霸榜, 成都楼市强者愈强 9 和记黄埔银泰置地 10 3 万科 1 保利绿地 6 5 蓝光恒大 2 8 华润龙湖 4 7 融创近两年房企 TOP10 排名对比情况排行 2016 年房企排名 2015 年房企排名 1 保利地产保利地产 2 中国恒大蓝光集团 3 万科地产中国恒大 4 龙湖地产万科地产 5 蓝光集团华润置地 6 绿地集团龙湖地产 7 融创置业绿地集团 8 华润置地中海地产 9 和记黄埔中国铁建 10 银泰置地森宇地产 Page 41

新媒体时代传统报媒难守阵地, 广告投放恒大一枝独秀全年投放金额 3963 元, 同比下降 66% 2016 年报媒投放房企排行 TOP3 800 700 600 2014-2016

8 3663.7 3167.5 2989.8 5000 4000 300 3000 2 蓝光地产金额 :306 万元 12 个项目投放 27 次 200 100 1925.4 1511.4 745.

41 新媒体时代传统报媒难守阵地, 广告投放恒大一枝独秀全年投放金额 3963 元, 同比下降 66% 2016 年报媒投放房企排行 TOP 年大成都报媒广告投放走势中国恒大金额 :2265 万元 16 个项目投放 214 次蓝光地产金额 :306 万元 12 个项目投放 27 次保利地产金额 :140 万元个项目投放 11 次投放项目 ( 个 ) 投放次数 ( 次 ) 投放金额 ( 万元 ) 以上数据来自成都商报和华西都市报 Page 42

42 未来走势

供应收紧政策发力资金宽松, 是为 2016 年楼市红火的三大因素任志强 2017

原因之一是连续两年土地 -30% 的增长, 主要城市实际供应量都在下降第二个原因是发达地区,

刺激政策持续发力, 资金链非常的宽松, 所以今年的市场非常的红火目前中国城市之间的差异还是非常大的,

易居总裁丁祖昱社科院主任倪鹏飞万科总裁郁亮未来一年内, 全国商品住房成交量很有可能大幅下降,

房地产的总体杠杆水平能得到有效控制从长期来看, 市场供应在进一步扩大, 市场过剩逐步增加,

43 供应收紧政策发力资金宽松, 是为 2016 年楼市红火的三大因素任志强 2017 年房价会涨得更猛! 原因之一是连续两年土地 -30% 的增长, 主要城市实际供应量都在下降第二个原因是发达地区, 不管你供不供给土地, 它的人流集中度还是提高的, 因为它占有更多医疗教育等资源去库存刺激政策持续发力, 资金链非常的宽松, 所以今年的市场非常的红火目前中国城市之间的差异还是非常大的, 去库存和控房价相对应的是完全不同的两种长效机制实际上还是要各个地方因城施策, 一城一策易居总裁丁祖昱社科院主任倪鹏飞万科总裁郁亮未来一年内, 全国商品住房成交量很有可能大幅下降, 前期房价上涨过快的城市, 价格也可能回落崩盘的风险在我国并不存在, 政府调控手段也很有效很及时, 房地产的总体杠杆水平能得到有效控制从长期来看, 市场供应在进一步扩大, 市场过剩逐步增加, 开发商投资信心下降, 这意味着单纯依靠房地产投资来带动经济增长的模式可能要结束了, 不可持续了明年房地产的投资肯定低于今年, 增长肯定低于今年但是降的幅度不会太大, 如果今年是 6% 左右的话, 明年应该在 5% 到 4% 这个范围内 Page 44

44 调控收紧货币宽松,2017 年楼市或小幅回落, 但房价基本稳定由于受到 2016 年底的调控措施影响,2017 上半年将维持平稳, 下半年将重回上升趋势虽然新房市场开年将出现显著负增长, 但随后降幅收窄, 在下半年至年底重拾上升态势, 全年表现或将再次超过市场预期, 房价不会跌中金公司 2017 年商品房销售明显回落, 房价基本稳定目前商业银行对个贷的支持热情或已达到上限, 受政策影响很难继续提升因此, 明年商品房销售可能出现明显下降尽管 2017 年市场销售降温, 房价却有可能保持平稳态势, 并不会出现明显的下跌中信证券 2017 年房地产小周期回落, 但幅度不深国庆期间房地产调控政策密集出台,10-11 月房地产销量大幅回调, 考虑到从销量到投资的传导时滞为 6 个月左右, 房地产投资的回落可能要到 2017 年 2 季度前后但是, 未来房地产小周期回落但幅度不深, 投资增速起的不高下挫力不大方正证券国泰君安 2017 年房地产行业并无艳阳在 2016 年销售投资开工基数较高的情形下,2017 年行业整体面临较大的下行压力但房地产投资 2017 年亦非寒冬在货币政策仍然宽松的预期下, 叠加整体经济下行压力较大, 房地产作为支柱性行业, 大幅调整可能性较低瑞银证券今年强劲的房地产销售透支了部分未来需求且房地产调控措施不断出台, 这意味着未来房地产活动很可能走弱但本轮房地产市场调整幅度应比年更温和 Page 45

经济增速仍面临较大压力但结构更趋平衡 GDP 2017 年进入十三五规划的第二年, 各项改革进入施工期, 会有望稳定市场的预期同时, 明年下半年十九大之后,

6.5% 投资 : 十九大完成换届之后, 重大工程和基建投资将会加速推进, 继续扮演稳增长的核心力量, 但在今年高速增长的基础上, 明年再度加快的空间有限房投上,2016

年楼市的火热一定程度上透支了居民收入, 明年地产回落基本成为共识, 所以相关产业链需求也不会有太高的增长除了消费需求的透支, 另外一方面, 城镇居民人均可支配收入增速也在下行,

45 经济增速仍面临较大压力但结构更趋平衡 GDP 2017 年进入十三五规划的第二年, 各项改革进入施工期, 会有望稳定市场的预期同时, 明年下半年十九大之后, 预计新的投资建设会形成高潮所以, 明年有向好的因素, 但是这样的基础并不牢固总之,2017 年 GDP 大体平稳, 结构更趋平衡各专业机构预测来看, 明年 GDP 或将放缓至 6.5% 投资 : 十九大完成换届之后, 重大工程和基建投资将会加速推进, 继续扮演稳增长的核心力量, 但在今年高速增长的基础上, 明年再度加快的空间有限房投上,2016 年房地产市场的爆发式发展并未达到去库存的初衷, 反而加剧资金的脱实入虚与资产泡沫, 所以在政策的打压下,2017 年房投将有所放缓消费 : 明年或低于今年 2016 年楼市的火热一定程度上透支了居民收入, 明年地产回落基本成为共识, 所以相关产业链需求也不会有太高的增长除了消费需求的透支, 另外一方面, 城镇居民人均可支配收入增速也在下行, 这样消费的能力也在减弱进出口 : 在美联储加息影响下, 新的经济增长体受到冲击, 出口或继续疲软, 而中国内需在楼市去库存小排量汽车等大宗商品带动下或有一定复苏,2017 年进口规模或呈一定增长 Page 46

楼市进入新一轮的盘整周期, 维稳政策明显 2016 年上半年, 一线城市先暴涨后回落, 二线热点城市先缓长后暴涨随后, 多地贯彻因城施策一城一策的调控方针,

一方面今年强劲的房地产销售透支了部分未来需求, 另一方面房地产调控措施不断出台, 这意味着 2017 年房地产将进入周期性回落购房者的观望需求透支都将影响到 2017

但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意严格打压房价所以, 明年房价并不会出现明显下跌维稳政策陆续出台 :2016 年第四季度严控政策频出, 随后, 政府又提出房子是用来住的

46 楼市进入新一轮的盘整周期, 维稳政策明显 2016 年上半年, 一线城市先暴涨后回落, 二线热点城市先缓长后暴涨随后, 多地贯彻因城施策一城一策的调控方针, 用两只手进行调控, 一只手抑制价格泡沫, 另一只手遏制资产泡沫预计,2017 年上半年, 一线二线热点城市将深化房地产调控成交量下跌 : 一方面今年强劲的房地产销售透支了部分未来需求, 另一方面房地产调控措施不断出台, 这意味着 2017 年房地产将进入周期性回落购房者的观望需求透支都将影响到 2017 年成交量的收紧价格企稳 : 由于土地成本上涨城镇化进一步推进开发企业的资金较为宽裕低利率环境仍然存在等因素, 虽然政策防范房价上涨过快, 但高度分化的区域政策从另一个角度说明政策无意严格打压房价所以, 明年房价并不会出现明显下跌维稳政策陆续出台 :2016 年第四季度严控政策频出, 随后, 政府又提出房子是用来住的不是用来炒的因此, 2017 年, 房地产市场首要的是稳平稳健康发展, 挤出泡沫中央给出了明确指示, 综合运用金融土地财税投资立法等手段, 既抑制房地产泡沫, 又防止大起大落要在宏观上管住货币, 微观信贷政策要支持合理自住购房, 严格限制信贷流向投资投机性购房 Page 47

成交量收窄, 价格温和上涨, 产品泛豪宅化 2016 年的成都楼市, 是丰收年, 一二季度缓涨, 三季度暴涨, 四季度维稳, 符合全国热点二线城市特征 2017 年成交量将收窄, 价格稳定上扬供应方面 : 由于 2016 年成都市场的高去化以及对于预售管控, 市场预售量逐步降低, 所以明年的供应会萎缩需求方面 : 成都限购政策升级, 虽对天府新区和高新区以外的区域影响不大,

47 成交量收窄, 价格温和上涨, 产品泛豪宅化 2016 年的成都楼市, 是丰收年, 一二季度缓涨, 三季度暴涨, 四季度维稳, 符合全国热点二线城市特征 2017 年成交量将收窄, 价格稳定上扬供应方面 : 由于 2016 年成都市场的高去化以及对于预售管控, 市场预售量逐步降低, 所以明年的供应会萎缩需求方面 : 成都限购政策升级, 虽对天府新区和高新区以外的区域影响不大, 但引起购房者的观望, 理性回归随着投资性需求和刚需被挤压, 改善型需求被延后, 成都将保持低供应, 低成交的状态房价温和上涨 : 由于成都对人口的吸附力较强各区域市政规划进一步落地土地市场高热不退供应的减少等因素, 导致了 2017 年成都房价虽在限购限贷的背景下, 仍不会下跌, 价格将保持稳定上扬产品方面 : 泛豪宅化已成趋势由于成都房企高溢价拿地高溢价收益模式特征愈加明显, 成都高端项目所占市场比重会越来越高 2017 年在持续改善路线的前提下, 同时也加剧了改善市场的竞争 ( 高低配或将成为持续性开发定位 ), 改善产品的创新和升级是开发商差异化竞争的必然趋势而改善市场需求的关注点更为广泛, 除满足产品功能改善外, 资源利用资源嫁接配套服务配置标准也将成为核心客群方面 : 改善型需求成主导, 客户市场继续细分根据近十年成都客户购房的发展因素,2016 年成都改善需求集中爆发, 那么 2017 年的改善市场占比将进一步加重, 同时, 改善客户市场将更加细分, 包括 90 后的刚性改善 80 后的学区房改善 70 后的深度改善 60 后的高端豪宅改善等政策方面 : 今年成都政策从松到紧, 预计明年上半年会持续稳定, 随着经济走向, 明年下半年中后期或有调整性措施成都的楼市政策, 现阶段以自然人为单位的限购界定, 并不会对非投资性客群带来实质性影响, 因首付比例及利率的变化而提高的购房门槛才是主要的影响力高新南区及天府新区的限购则会对该区域的市场形成一定冲击 Page 48

48 微信公众平台 :hhth2003

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告