1 基本面:GDP 增速减缓但高于全国水平, 人口持续净流入从 2005 年开始, 成渝地区的 GDP 保持相同的增长态势直到 2011 年, 成都市的 GDP 增长开始出现落后于重庆市整体来看, 自 2005 年以来,GDP 累计同比在 5% 到 20% 之间波动, 波动较大 2012 年以

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1 2016 年 12 月 12 日固定收益产业债观察 : 成渝地产市场固定收益周报基本面 :GDP 增速减缓但高于全国水平, 人口持续净流入行政区域划分 : 成都东穷西贵, 北乱南富 ; 重庆九区九色, 众星拱月房地产市场 1 去库存效应明显从全国范围来看, 成都和重庆的消化周期数值处于中等偏下水平, 成渝地区的库存消耗能力较强成都的消化周期约为 7.2 月, 为重庆消化周期的 2 倍从供求比来看, 重庆的供求比更大, 约为 0.8; 成都则处于 0.6 的水平 2 成渝房价继续上涨, 但较为温和中住 288 指数涨幅放缓, 环比上涨 1.39%, 涨幅较上月缩小 0.37 个百分点, 同比涨幅为 14.83% 分城市能级来看, 虽然 10 月超过半数城市房价环比指数出现下滑, 但重庆成都的房价指数仍在上涨, 并属于二线城市中间水平 3 土地政策及供应重庆特殊的地票制度和完善的保障房制度抑制房价上涨过快分析师张旭 ( 执业证书编号 :S ) zhang_xu@ebscn.com 王海波 ( 执业证书编号 :S ) wanghaibo@ebscn.com 王维维 ( 执业证书编号 :S ) wangweiwei@ebscn.com 从土地供应建筑面积来看, 自 2008 年以来, 重庆市供应量在不断上升, 直到 2013 年, 供应面积有所下滑, 但是供应量还是处在较高位置而成都则一直保持在较为稳定的水平 4 购房政策:2016 年重庆和成都相应出台政策进行楼市调控地产企业 : 成都以全国型房企为主 ; 重庆以区域龙头为主调研企业 : 重庆 : 华宇集团迪马股份 ( 东原地产 ); 成都 : 蓝光发展成房置业 ( 纪要链接在正文 ) 敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告

2 1 基本面:GDP 增速减缓但高于全国水平, 人口持续净流入从 2005 年开始, 成渝地区的 GDP 保持相同的增长态势直到 2011 年, 成都市的 GDP 增长开始出现落后于重庆市整体来看, 自 2005 年以来,GDP 累计同比在 5% 到 20% 之间波动, 波动较大 2012 年以后增速减缓, 并在 2015 年达到 10 年来 GDP 增速最低水平 2015 年重庆市 GDP 总量为 15, 亿元, 同比增长 10.2%,; 成都市 GDP 总量为亿元, 同比增长 7.4% 从绝对规模来说, 重庆市 GDP 总量是成都市的 1.5 倍左右图 1:GDP 增速减缓 ( 单位 :%) 25 重庆 :GDP: 累计同比季成都 :GDP: 累计同比季资料来源 :WIND 两市均以第三产业为主成渝地区 GDP 贡献主要产业是第三产业, 其次是第二产业成都地区更依赖于第三产业对于 GDP 的贡献 2015 年成都和重庆第三产业的 GDP 贡献率分别 53% 和 48% 重庆和成都房地产行业占第三产业 GDP 贡献均超过 10% 图 2: 成都第三产业占比最大, 达 53%( 单位 :%) 图 3: 重庆第三产业占比最大, 达 48%( 单位 :%) 成都 :GDP: 第一产业成都 :GDP: 第二产业成都 :GDP: 第三产业重庆 :GDP: 第一产业重庆 :GDP: 第二产业重庆 :GDP: 第三产业 3% 7% 53% 44% 48% 45% 资料来源 :WIND 资料来源 :WIND 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告

3 人口净流入, 近几年成都大于重庆从人口方面来看, 重庆的户籍人口人数始终大于成都的户籍人口人数 2015 年成都和重庆的户籍人口人数分别为 1228 万人和 3372 万人, 重庆人口数量是成都人口数量的 2.7 倍左右成都市人口一直保持净流入状态并在 2014 年达到最大, 净流入万人重庆市在 2015 年之前一直保持人口净流入的状态, 且从 2007 年后人口净流入速度减缓 2015 年成都人口净流入为 17.3 万人, 重庆人口净流出 3.4 万人图 4: 川渝地区始终保持户籍人口净流入状态 ( 单位 : 万人 ) 成都 : 户籍人口净流入重庆 : 户籍人口净流入资料来源 :WIND 2 行政区域划分 2.1 成都东穷西贵, 北乱南富成都市面积 1.21 万平方公里, 位于四川省中部, 四川盆地西部行政区形成 10 区 4 市 5 县的格局, 成都市主城区分别为武侯区青羊区金牛区成华区锦江区和高新区成都主城区可以说是东穷西贵, 北乱南富南边环境宜人, 商厦林立锦江区虽然面积不大, 却是成都的核心城区中央商务区还是国务院确定的商贸繁华区 ; 锦江区凭借着春熙路和九眼桥三圣乡和东光等繁华商贸圈在五城区中房价独占鳌头武侯区是于锦江区齐名, 既有三国文化底蕴又有高科技现代产业拥有川音高升桥航空港红牌楼火车南站磨子桥双楠桐梓林玉林武侯祠等商圈的武侯区可以说是城南富人区的集聚地青羊区则是老城区之一, 由于土地稀缺性, 核心地段的房价与非核心地段房价差异甚大成华和金牛区因为外来人口和流动人口较多, 导致城区环境脏乱差目前成都南门是房地产市场最为火爆的地区, 政府也出台了比较严厉的仅限于南门地区的限购措施敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告

4 图 5: 成都行政区域图资料来源 : 成都市政府 2.2 重庆九区九色, 众星拱月重庆市面积 8.24 万平方公里, 下辖 38 个行政区县 ( 自治县 ),23 个市辖区, 重庆以主城区为依托, 各区县 ( 自治县 ) 形如众星拱月, 构成了大中小城市有机结合的组团式网络化的现代城市群, 是中国目前行政辖区最大人口最多管理行政单元最多的特大型城市主城区行政区划分为渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区 ; 主要五大商圈分布两江两侧, 分别是传统 CBD 的解放碑商圈辐射江北的观音桥商圈高校聚集的沙坪坝商圈传统百货的南坪商圈和九龙坡区的杨家坪商圈渝中区处于重庆主城的地理位置中心, 是重庆经济时尚和潮流的中心南岸区是重庆的都市工业区中央商务区国际会展区风景旅游区江北区地理位置优越, 东南西三面分别与巴南南岸渝中沙坪坝四区隔江相望, 北与渝北区接壤重庆江北机场, 重庆北站等重庆的主要交通枢纽均在江北区沙坪坝区是重庆市科教文化区, 融巴渝文化沙磁文化抗战文化红岩文化于一炉, 是红岩精神的重要发祥地大渡口将定义成为新兴产业聚集地, 将会有各种科技园互联网网络创业园入驻九龙坡区是重庆的重工业基地, 拥有大量的企业和丰富的资源北碚区位于重庆最西北处, 犹如重庆后花园, 拥有秀丽的风景和古镇, 较为宜居敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告

5% 前三季度商品房销售额 1899.1 亿元, 同比增长 30.8%, 其中住宅销售额同比增长 37.8% 截至 2016 年 9 月末, 成都住宅待售面积 428.8 万平方米, 同比下降 17.

90 万平方米, 低于销售面积, 重庆去库存工作在全面推进下获显著成效另一方面, 重庆房地产投资低位运行前三季度, 房地产开发投资延续了今年以来的负增长态势, 完成投资 2679.

5 图 6: 重庆行政区域图资料来源 : 重庆市政府 3 成渝地区房地产情况 3.1 成渝地区去库存效应明显成渝去库存效应明显据房天下统计,2016 年前三季度, 成都商品房销售面积 2590 万平方米, 同比增长 20.4%, 其中住宅销售面积同比增长 25.5% 前三季度商品房销售额亿元, 同比增长 30.8%, 其中住宅销售额同比增长 37.8% 截至 2016 年 9 月末, 成都住宅待售面积万平方米, 同比下降 17.5%, 比 6 月末减少 14.4 万平方米重庆统计局数据显示, 前三季度, 全重庆市商品房销售面积为万平方米, 与此同时, 房地产供给略降, 前三季度房屋新开工面积仅为万平方米, 低于销售面积, 重庆去库存工作在全面推进下获显著成效另一方面, 重庆房地产投资低位运行前三季度, 房地产开发投资延续了今年以来的负增长态势, 完成投资亿元开发投资的低位稳定和销售市场的持续向好有力保障了房地产去库存进程的实施效果从全国范围来看, 成都和重庆的消化周期数值处于中等偏下水平, 成渝地区的库存消耗能力较强成都的消化周期约为 7.2 月, 为重庆消化周期的 2 倍从供求比来看, 重庆的供求比更大, 约为 0.8, 成都则处于 0.6 的水平两者的绝对水平来看, 都处于比较低的位置敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告

6 表 1:2016 年 11 月全国 27 个重点城市商品住宅供求比和消化周期 ( 单位 : 万平方米 ) 库存量消化周期城市 11 月供求比上月供求比 11 月库存环比同比 11 月消化周期环比同比北京 % -31% % -41% 上海 % -91% 0.8-9% -85% 广州 % -16% 4.9 0% -40% 深圳 % 13% % 79% 南京 % -46% 3 21% -33% 杭州 % -46% % -60% 沈阳 % -14% % -29% 宁波 % -46% 4.1 0% -63% 南昌 % -28% % -40% 厦门 % -36% % 90% 无锡 % -50% % -49% 青岛 % -20% 8.2 1% -51% 长春 % -17% % -25% 福州 % -27% % -27% 长沙 % -39% 3.5-4% -71% 武汉 % -34% 4.2-4% -32% 重庆 % -40% % -54% 常州 % -54% 4.3 8% -68% 济南 % -12% 7 11% -20% 南宁 % -29% % -40% 苏州 % 7% % 123% 贵阳 % -13% % -25% 昆明 % -25% 7.2-2% -42% 成都 % 8% 7.2-6% -23% 郑州 % -60% 1.6-4% -79% 佛山 % -22% 4.7 2% -50% 东莞 % -24% % -14% 资料来源 :CRIC 3.2 成渝的土地市场地票制度和保障房制度抑制房价上涨过快重庆市地票制度起源于 2008 年重庆农村土地交易所挂牌和地票的首次公开拍卖 2009 年国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度, 在确保基本农田总量不减少用途不改变质量有提高基础上, 稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点 2015 年 12 月重庆市地票管理办法正式出炉并从 2016 年 1 月 1 日起, 重庆市正式实行地票管理办法保障房方面, 重庆建立以公租廉租房为主保障体系的安居工程 2012 年 7 月开始施行公共租赁住房管理办法, 规定限定建设标准和租金水平, 面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房重庆地票制度每年可以为重庆增加约 14% 的供地在保障房方面, 重庆供地占比已经达到 22%, 加之市政府大力推进建设公租房, 很大程度上消化了低敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告

7 收入家庭以及外来务工人员等部分中低端刚性购房需求, 进而防止了因需求过旺而导致房价过快上涨从土地供应建筑面积来看, 自 2008 年以来, 重庆市供应量在不断上升, 这也是重庆地区房价较为稳定的原因之一但是到了 2013 年, 供应面积有所下滑, 但是供应量还是处在较高位置而成都则一直保持在较为稳定的水平今年随着地产市场的火爆, 供应量也有所抬升图 7: 成渝土地供应建筑面积 ( 单位 : 万平方米 ) 15, 重庆 : 供应土地规划建筑面积 : 当月值 : 年度年成都 : 供应土地规划建筑面积 : 当月值 : 年度年 10, , 资料来源 :WIND 月成渝房价继续上涨中住 288 指数涨幅放缓 2016 年 10 月中国城市住房 ( 一手房 ) 价格 288 指数为点, 环比上涨 1.39%, 涨幅较上月缩小 0.37 个百分点, 同比涨幅为 14.83% 分城市能级来看, 虽然 10 月超过半数城市房价环比指数出现下滑, 但重庆成都的房价指数仍在上涨, 并属于二线城市中间水平, 且重庆的房价指数略高于成都图 8: 中住 288 指数涨幅放缓 % 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% 环比指数资料来源 : 房地产测评中心敬请参阅最后一页特别声明 -7- 证券研究报告

8 图表 3: 成都主要房地产政策图表 2:10 月分城市能级房价指数 ( 单位 :%) 城市指数环比同比城市指数环比同比北京 % 25.77% 深圳 % 25.18% 上海 % 37.99% 广州 % 20.23% 厦门 % 43.70% 成都 % 4.57% 合肥 % 44.69% 海口 % 0.17% 南京 % 48.66% 长春 % 6.59% 苏州 % 46.57% 太原 % 1.38% 武汉 % 31.40% 沈阳 % 8.07% 天津 % 36.26% 西宁 % -9.47% 福州 % 28.94% 石家庄 % 9.98% 郑州 % 16.03% 贵阳 % 3.23% 济南 % 19.63% 昆明 % 4.86% 杭州 % 28.61% 兰州 % 2.78% 南昌 % 10.18% 大连 % 1.45% 南宁 % 8.73% 银川 % -0.19% 宁波 % 14.91% 乌鲁木齐 % % 拉萨 % 4.93% 哈尔滨 % -1.96% 长沙 % 11.03% 西安 % -0.89% 青岛 % 12.10% 呼和浩特 % -3.93% 重庆 % 7.20% 资料来源 : 中国房地产测评中心年以来购房政策 2016 年重庆和成都相应出台政策进行楼市调控 2016 年 10 月成都市颁发限购政策, 对成都多地进行限购, 并严格执行住房限购地区信贷政策, 购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于 40% 相比重庆而言, 并没有相应的限购政策, 政策大多数都向保障房方向倾斜重庆的地票政策和保障房政策从一定程度上可以限制房价过快上涨从而达到不需要限购就可以调控楼市的作用日期政策内容 2016 年 11 月进一步加强成都高新区南部园区天府新区成都直管区范围内成都市人民政府办公厅关于印发进一步促购房限购措施减持净地出让原则, 加快出让周边市政配套建进我市房地产市场健康发展若干政策措施设设施, 合理确定经营性用地出让起始价, 对溢价率超过的通知 60%, 竞得人须在 3 个月内交清全部土地出让价款 2016 年 11 月关于进一步加强住房信贷政策管理的通知在成都高新区南部园区天府新区成都直管区范围内购房, 居民家庭有 1 套住房未结清相应贷款, 再次申请贷款购房, 首付款比例不得低于 70%; 居民家庭购买第三套及以上的, 暂不提供贷款支持相关调整自 2016 年 11 月 18 日起执行 2016 年 10 月 1 自即日起, 成都高新区南部园区天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税 1 年以上的其他地区户籍成都市人民政府办公厅关于印发进一步促居民, 在本区域内无自有产权住房, 且 2016 年 10 月 1 日后尚进我市房地产市场健康发展若干政策措施未在成办发号文件规定的住房限购区域内新购买商的通知品住房的, 可在本区域范围内购买 1 套商品住房不符合上述条件的居民, 不得在上述区域购买商品住房 2 调整住房公积金贷款最低首付款比例, 购买首套住房或已有敬请参阅最后一页特别声明 -8- 证券研究报告

9 一套住房, 并已结清相应住房贷款余额的, 最低首付款比例为 30%; 已有一套住房, 但未结清相应住房贷款余额的, 最低首付款比例为 40% 对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予以公积金贷款 3 实行公积金贷款金额与职工缴存余额和缴存时间双挂钩政策, 两人及以上的职工家庭贷款额度 =( 借款人公积金缴存余额 + 共同借款人公积金缴存余额 ) 20 倍缴存时间系数 ( 上限 70 万元 ); 单职工家庭贷款额度 = 借款人公积金缴存余额 20 倍缴存时间系数 ( 上限 40 万元 ); 缴存时间小于 12 个月的, 时间系数设为 0.5; 缴存时间在 12 个月至 24 个月的, 时间系数为 0.9; 缴存时间在 24 个月以上的时间系数设为 1 1 今年 4 月 30 日前购房的, 可按照 5% 征收率计算缴纳增值税, 相对于过去减少 6% 个人月租金收入不超过 3 万元的, 在 2017 年 12 月 31 日前免征增值税 ; 超过 3 万元, 按房租收入 105% 1.5% 缴税关于加快培育和发展住房租赁市场的实施 2 房东不得改变原有防火分区安全疏散防火分隔设施, 消 2016 年 10 月意见防设施必须完好有效 3 改造后每个卧室使用面积不得少于 5 平方米, 厨房卫生间阳台和地下储藏室不得出租住人 4 明确落实公积金交房租政策, 包括外地户籍, 根据情况可全额或部分提取成都高新区天府新区锦江区青羊区金牛区武侯区成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫县范围进行关于促进我市房地产市场平稳健康发展的 2016 年 10 月限购, 同一自然人只能购买 1 套商品住房, 严格执行住房限购若干措施地区信贷政策, 购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于 40% 资料来源 : 公开资料整理图表 4: 重庆主要房地产政策整理日期政策内容 2016 年 6 月 2016 年 6 月 2016 年 2 月资料来源 : 公开资料整理重庆市住房公积金二手房贷款管理办法调整住房公积金缴存比例重庆市推进供给侧结构性改革工作方案 1 二手房贷款对象为申请贷款前 6 个月 ( 含 ) 及以上按时足额连续缴存住房公积金 ( 含异地缴存 ), 有稳定的经济收入, 具备按期偿还贷款本息的能力和意愿, 资信良好, 具有完全民事行为能力的个人 2 二手房贷款最高可贷成数为所购二手房评估价值和实际成交金额二者中较低者的 80% 2 二手房贷款最长期限为 30 年企业缴纳住房公积金比例为 5% 至 12% 1 去除房地产库存 : 加大土地供应调控力度, 因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例, 两年内土地供应规模逐年减少 10%, 商品房新开工面积增速控制在 3% 以内 ; 2 力争实现农民工及外来人口新增购房 100 万平方米 ; 发展专业化住房租赁市场, 去除房地产库存 100 万平方米 3 切实降低房地产企业税费, 推动房地产功能转型, 全面推行货币化安置, 通过资料来源 : 货币化安置去除房地产库存 400 万平方米等 3.5 成渝房地产企业 : 全国房企与区域龙头并举全国性企业中进入成渝地区的有保利集团绿地集团万科集团万达集团恒大集团和碧桂园集团万达绿地碧桂园等老牌千亿房企不仅在商品房销售上占据销售榜单的前列, 在商业地产开发上也名列前茅, 商业项目在成渝地区分布较广, 竞争优势较为明显敬请参阅最后一页特别声明 -9- 证券研究报告

10 同时与全国性企业进行竞争的本土企业当中, 重庆拥有很多大型的起源于重庆, 发展布局全国的房地产企业, 例如龙湖地产和金科实业同时, 重庆也拥有专注川渝地区发展的房地产企业, 例如华宇集团 ; 也拥有像迪马股份有限公司这样的结合金融地产和军工为一体的公司而成都的主要房地产本土企业有成都置信实业集团和蓝光发展股份有限公司, 以及近几年发展较为迅猛的蓝润地产和新希望地产成都: 全国性企业占主导成都全国性房企占主导从 2016 年上半年公布的成都市销售房地产销售榜单 TOP20 可以看出,2016 年上半年保利勇夺 2016 年上半年房地产企业全域成都销售排行冠军, 占比 11%, 远超过第二恒大和第三蓝光, 分别占比 8% 和 6% 和 2015 年半年全域成都销售金额榜相比,TOP20 有 6 家跌出, 他们分别是中海, 蓝润, 建发, 世茂, 万华, 新希望 ; 分别被万达, 银城, 合能, 朗基, 明君, 复地替代图表 5:2016 上半年成都房地产企业销售 TOP20( 单位 : 亿元 %) 序号集团公司销售金额占比 1 保利 % 2 恒大地产 % 3 蓝光集团 % 4 万科集团 % 5 绿地集团 % 6 融创中国 % 7 龙湖地产 % 8 万达集团 % 9 中国铁建 % 10 华润置地 % 11 银城置业 % 12 中铁二局 % 13 合能地产 % 14 置信集团 % 15 朗基地产 % 16 光贸集团 % 17 明君集团 % 18 中粮 % 19 复地集团 % 20 合景泰富 % 资料来源 : 房联成都城乡房管局重庆: 本土企业占主导重庆方面,2016 年上半年本土房企销售占领主要地位, 龙湖金科协信均处于榜单前十强, 其中位居前三的房企中就有两个为重庆本土企业外来房企则通过完善布局以及其他营销方式来抢夺市场份额比如恒大, 因其完整的战略布局, 在重庆连续收购核心土地来进行市场占领香港置地则是在营销方式上进行创新, 从广告宣传转移到产品人文来抢占市场份额敬请参阅最后一页特别声明 -10- 证券研究报告

11 图 6:2016 上半年重庆市主城区开发企业商品房成交 TOP20( 单位 : 万平方米亿元 %) 序号控股公司套数建筑面积总金额占比 1 融创集团 % 2 龙湖地产 % 3 金科集团 % 4 恒大地产 % 5 鲁能集团 % 6 万科 % 7 香港置地 % 8 中海地产 % 9 保利地产 % 10 协信集团 % 11 华宇集团 % 12 奥园地产 % 13 华润置地 % 14 康田置业 % 15 东原地产 % 16 北京金融街 % 17 招商地产 % 18 中渝地产 % 19 北大资源 % 20 融汇集团 % 资料来源 : 重庆房交会 4 调研企业 4.1 重庆 : 华宇集团华宇集团以建筑行业起家, 已经有 33 年历史, 做地产也有 26 年历史发展数年, 最后形成了六大板块公司的主营业务为房地产开发与销售 2015 年实现营业总收入亿元, 同比上涨 8.52%, 其中房屋销售际租赁业务占比约 94% 毛利率方面, 公司整体毛利率波动较大, 原因是结转项目成本变化及产品结构的差异 2015 年毛利率为 32.13% 区域布局上, 集团目前覆盖重庆四川苏州和无锡等地公司土地储备较为充足, 主要位于重庆市辖区的沙坪坝区和渝北区的核心地段成都和苏州等二线城市未来几年, 公司新增土地地区集中在重庆和华东苏州南京和无锡等地区截至 2015 年末, 公司土地储备建筑面积约万平方米 ( 不含公司存货中可售建筑面积 ), 其中可售面积万平方米从公司在建工程的预计投入情况看,2015 年公司在建工程预计总投资亿元, 已完成投资亿元, 未来三年尚需完成投资亿元纪要链接 : 敬请参阅最后一页特别声明 -11- 证券研究报告

12 4.2 重庆 : 迪马股份公司主营业务分三大板块, 分别是专用车房地产和绿化装饰工程 2015 年营业收入亿元, 收入占比约为 87% 公司整体毛利率为 26.15%, 其中房地产毛利率为 25.85% 土地储备方面, 截至 2015 年, 公司尚未开发土地储备规模约 88.9 万平方米, 规模一般, 布局主要分布在重庆和上海, 符合公司向中南部区域拓展的战略城市布局上, 华东地区有上海南京苏州杭州四个城市 ; 华中就武汉一个城市 ; 西南这边是成都和重庆, 另外一个是绵阳绵阳应该归结到三线城市, 项目是我们收购过来的从项目本身来说, 还是不错的今年我们在绵阳又拿了一个项目对于这个三线城市我们的目标非常明确, 只拿好地, 不合适就不要, 并不是为了战略布局从战略布局, 我们希望从华东拓展, 目前重庆占比 25%, 成都 17-18%, 武汉占比 27%, 接近 30%, 其他都在华东这边从现在的结构来说, 我们认为较为合理从未来发展来说, 川渝地区保持相应市场份额, 拓展华东华中武汉这个城市不错, 在明后年还会继续拓展从监控数据很快就会看到我们还会新进入一些城市, 大方向在华南环渤海这边两个项目拓展小组进驻半年多, 华南地区目前集中在深圳珠海中山东莞 ; 环渤海这边重点看的是北京纪要链接 : 0f7 4.3 成都 : 蓝光发展公司 2015 年通过资产重组和非公开发行完成上市, 目前主营业务为房地产 ( 营收占比 90% 左右 ) 生物医药和物业管理 2015 年主营收入亿元房地产主要布局在成都重庆昆明北京青岛苏州南京无锡合肥武汉南昌和长沙在建项目中成都和重庆的占比较大, 约为 53% 公司储备方面, 公司在巩固成都重庆的同时, 加大北京长沙武汉项目的拓展截至 2016 年 6 月, 土地储备项目 19 个, 规划建筑面积 553 万平方米截至 2016 年 6 月, 公司累计房产开发面积达到 1605 万平方米, 销售面积超过 1468 万平方米房地产板块 : 公司主营业务仍是房地产业务从成都起步, 起初以刚需楼盘为主的区域性房地产公司目前公司在地产板块进行转型, 逐步扩大改善性商品房 ( 首改为主 ) 开发力度, 并且进行全国布局目前公司布局城市有西南地区 ( 成都重庆昆明 ), 中部地区 ( 武汉长沙 ), 京津冀 ( 北京 ), 长三角 ( 苏州南京无锡 ), 进入城市总量达到 16 个在建项目在西南地区比例仍然较高, 在 64% 左右, 土地储备占比达到 66% 左右公司近几年在成都市场占有率 ( 销售金额计算 ) 一直维持在前两名敬请参阅最后一页特别声明 -12- 证券研究报告

13 生物医药板块 : 医药业务分三类, 一类是传统的医学药品研发和引入业务 ; 第二类是生物骨膜, 主要研发医用材料可吸收医用膜和可吸收螺钉 ; 第三类的是 3D 生物打印血管医药板块目前还是靠传统医药经营, 骨膜的发展很快, 尤其是吸收膜等可再生材料血管这块去年已经公告, 这是生命蓝光很重要的投资这个工作每年都有重大的突破如果未来能够进入临床阶段, 将会是核弹式的爆发物业管理板块 : 蓝光旗下的四川嘉宝资产管理集团股份有限公司主导运营物业公司不仅做蓝光的自己物业, 还通过收购等方式进行拓展, 获得其他物业管理经营, 经营范围不局限于四川省, 同时物业公司收入规模已达 3 亿元纪要链接 : 成都 : 成房置业成都成房置业有限公司前身系成都新高科技房地产开发有限公司, 由成都市房地产交易中心和成都科兴广告有限公司出资成立截至 2016 年 6 月末, 公司的注册资本金为 142, 万元, 控股股东是成都市住房保障中心, 实际控制人为成都市城乡房产管理局作为成都市行政中心区的保障房建设主要主体, 公司承担了行政中心区的保障房建设的职能, 同时, 公司还从事了商品房开发及房屋租赁等市场化业务公司是未来成都市棚改项目的投融资主体房地产开发业务公司具有房地产开发二级资质, 自 2011 年开始从事房地产开发业务, 包括成都市行政中心区的保障房以及市场化的商品房项目, 其中保障房主要为经济适用房和限价商品房两种类型保障房从开发模式来看, 公司每年根据政府批准的年度保障房建设计划进行相关开发, 先通过划拨或缴纳出让金获得土地, 在进行保障房建设项目达到预售条件后, 在政府规定的价格区间对复合购房资格的人群进行销售土地取得方面则经适房是采用划拨的形式, 限价房成本在 150 万 / 亩商品房开发除保障性住房开发以外, 公司还承建了数个商品房及商业综合体的开发项目, 自成立以来, 先后完成了菁华园天彩菁华天韵金沙等商品房项目的开发近年来, 由于公司职能定位的转变, 商品房项目逐渐减少, 2013 至 2015 年年公司未有新开工商品房项目, 目前主要系以销售存量为主出租物业公司对目前尚未出售的部房产以出租的方式进行运营, 主要包括配套的商铺及写字楼近年来受出售情况及竣工项目的影响, 公司租赁业务面积及收入波动较大, 但该项业务收入占比较少, 对公司盈利贡献有限公司未来战略规划敬请参阅最后一页特别声明 -13- 证券研究报告

14 棚户区改造方面, 公司作为成都市 2016 年第一批棚户区改造项目及新增项目的项目业主, 后续将对成都市成华区武侯区锦江区青羊区金牛区龙泉驿区温江区青白江区都江堰市崇州市彭州市邛崃市蒲江县新津县金堂县郫县共 8 区 4 市 4 县所涉及的 72 个棚户区项目改造改造地块总占地面积 3.4 千亩, 改造总户数 2.6 万户, 改造房屋总建筑面积约 196 万平方米纪要链接 : 敬请参阅最后一页特别声明 -14- 证券研究报告

15 分析师声明负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证, 本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与, 不与, 也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系行业及公司评级体系买入未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15% 以上 ; 增持未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5% 至 15%; 中性未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差 -5% 至 5%; 减持未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5% 至 15%; 卖出未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15% 以上 ; 无评级因无法获取必要的资料, 或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件, 或者其他原因, 致使无法给出明确的投资评级市场基准指数为沪深 300 指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设, 不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性, 估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易敬请参阅最后一页特别声明 -15- 证券研究报告

16 特别声明光大证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 创建于 1996 年, 系由中国光大 ( 集团 ) 总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司, 是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一公司经营业务许可证编号 :z 公司经营范围 : 证券经纪 ; 证券投资咨询 ; 与证券交易证券投资活动有关的财务顾问 ; 证券承销与保荐 ; 证券自营 ; 为期货公司提供中间介绍业务 ; 证券投资基金代销 ; 融资融券业务 ; 中国证监会批准的其他业务此外, 公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本证券研究报告由光大证券股份有限公司研究所 ( 以下简称光大证券研究所 ) 编写, 以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础, 但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息, 但不保证及时发布该等更新本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发, 仅供本公司的客户使用本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断, 可能需随时进行调整报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资法律会计或税务方面的最终操作建议, 本公司不就任何人依据报告中的内容而最终操作建议作出任何形式的保证和承诺在法律允许的情况下, 本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突, 不应视本报告为作出投资决策的唯一参考因素在任何情况下, 本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议, 本公司及其附属机构 ( 包括光大证券研究所 ) 不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理部和投资业务部可能会作出与本报告的推荐不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险, 在作出投资决策前, 建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择本报告的版权仅归本公司所有, 任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版复制刊登发表篡改或者引用光大证券股份有限公司研究所销售交易总部上海市新闸路 1508 号静安国际广场 3 楼邮编总机 : 传真 : 销售交易总部姓名办公电话手机电子邮件上海严非 puwn@ebscn.com 周薇薇 jishuang@ebscn.com 徐又丰 xuyf@ebscn.com 李强 liqiang88@ebscn.com 张弓 zhanggong@ebscn.com 罗德锦 luodj@ebscn.com 濮维娜计爽北京郝辉 zhulin1@ebscn.com 黄怡 huangyi@ebscn.com 梁晨 - - liangchen@ebscn.com 刘公直 liugongzhi@ebscn.com 朱林深圳黎晓宇 lixy1@ebscn.com 李潇 lixiao1@ebscn.com 张亦潇 zhangyx@ebscn.com 王渊锋 - wangyuanfeng@ebscn.com 国际业务陶奕 taoyi@ebscn.com 戚德文 qidw@ebscn.com 顾胜寒 gush@ebscn.com 敬请参阅最后一页特别声明 -16- 证券研究报告

<4D6963726F736F667420576F7264202D20CDB8B9FDD4C6B7E550504EBCB0BAEAB4EF4350BFB4CDE2B2BFD6A7B3D6B7E7CFD5>

<4D6963726F736F667420576F7264202D20CDB8B9FDD4C6B7E550504EBCB0BAEAB4EF4350BFB4CDE2B2BFD6A7B3D6B7E7CFD5> 2016 年 3 月 4 日固定收益透过云峰 PPN 及宏达 CP 看外部支持风险固定收益动态外部支持风险近期暴露出信用风险的云峰 PPN 和宏达 CP, 虽然是两个完全独立的个案, 但在违约的原因上具有非常强的共性, 类似的风险在天威 MTN 和洛