引言 2016 年以来, 福州市土地供应环境紧缩, 住宅用地供应大幅减少, 房企拿地竞争激烈, 溢价率高企 ; 同时, 福州市供不应求的商品住宅市场带动成交量及成交均价的上涨 9 月以来福州市出台多项调控政策, 对商品住宅成交量及成交均价起到较好的抑制作用本报告从福州市城市概况区域房地产政策土

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牡奎雷
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1 中诚信证券评估有限公司 CHINA CHENGXIN SECURITY RATING CO.,LTD 作者肖实丽分析师李诗哲分析师 2017 年 1 月 4 日报告编号 :CCXR 联系人龚天璇房地产行业负责人 txgong@ccxr.com.cn 邵津宏副总裁 jhshao@ccxr.com.cn 品牌与宣传周莺燕品牌经理 yyzhou@ccxr.com.cn 电话公司网站全国房地产市场研究福州市福州市房地产市场研究 2016 年以来, 福州市住宅用地供应同比大幅下降, 土地溢价率高企, 同时商品住宅市场呈现量价齐升态势随着房地产调控政策的相继出台,10 月福州市商品住宅成交量及成交均价环比下降, 调控政策效果明显未来, 福州将加大住宅用地供应, 土地高溢价现象或将有所缓解, 商品住宅市场亦或将降温福州市位于闽江下游, 作为海峡西岸经济区的核心城市之一, 近年来福州市的经济保持了良好的发展态势 2015 年 9 月设立的福州新区处于福州沿江滨海地带, 为福州带来了新的发展机遇, 同时也为土地供应的宽松环境创造了可能 2016 年 1~8 月, 在国家房地产去库存背景下, 福州市政策环境较为宽松自 2016 年 9 月以来, 市场维稳成为房地产政策的主基调, 福州市政府出台了一系列调控措施, 包括增加市场供应加强市场监管以及实施商品住房限购等 2016 年以来福州市主城区住宅用地供应量同比大幅减少, 供应节奏偏慢, 土地溢价率处于较高水平 ; 根据福州市政府及福建省政府出台的房地产调控政策, 未来福州市将在一定程度上加大住宅用地供应, 高溢价情况或将有所缓解 2016 年以来福州房地产市场整体呈现量价齐升的态势, 但自 9 月调控措施出台之后, 市场回归理性,10 月商品住宅供给成交量及成交均价均环比有较大幅度下滑, 政策效果显著福州新区的设立带动了仓山区和马尾区的发展, 仓山区商品住宅成交量遥遥领先于其他四区, 同时马尾区商品住宅成交量同比增幅显著福州市销售排名前十的房企市场占有率逐年提升, 市场趋于集中 ; 销售排名前十企业以本土房企为主, 外来房企仅占三席, 本土房企坚持深耕福州, 外来房企亦加大对福州的布局力度且项目区域布局优势明显

2 引言 2016 年以来, 福州市土地供应环境紧缩, 住宅用地供应大幅减少, 房企拿地竞争激烈, 溢价率高企 ; 同时, 福州市供不应求的商品住宅市场带动成交量及成交均价的上涨 9 月以来福州市出台多项调控政策, 对商品住宅成交量及成交均价起到较好的抑制作用本报告从福州市城市概况区域房地产政策土地市场和房地产市场等方面进行分析, 试图对短期内区域房地产发展趋势进行判断城市概况福州市位于闽江下游, 作为海峡西岸经济区的核心城市之一, 近年来福州市的经济保持了良好的发展态势 2015 年 9 月设立的福州新区处于福州沿江滨海地带, 区位条件独特, 为福州带来了新的发展机遇, 同时福州新区也承担一些城市功能的拓展, 包括如转移城市人口舒缓市中心压力等, 为福州土地供应的宽松环境创造了可能福州, 又称榕城, 是福建省省会, 位于闽江下游, 是中国东南沿海重要城市, 东濒东海, 与台湾省隔海相望, 为海峡西岸省会城市政治经济文化中心, 具有较高的开放度和较强的集聚与辐射能力福州市总面积 11,968 平方公里, 截至 2015 年末, 常住人口 750 万人, 比上年末增加 7 万人, 城镇化率为 67.7%, 较上年提高 0.8 个百分点面积 ( 平方公里 ) 表 1:2015 年福州市及同能级城市概况指标对比常住人口 ( 万人 ) 户籍人口 / 常住人口 (%) GDP( 亿元 ) 人均 GDP( 元 ) GDP 增速 (%) 厦门 1, , , 福州 11, , , 合肥 11, , , 长沙 11, , , 福州市下辖鼓楼台江仓山晋安马尾 5 个区, 福清和长乐 2 个县级市, 闽侯连江闽清罗源永泰平潭 6 个县具体来看, 台江区和鼓楼区处于市中心位置, 区域面积较小, 人口密度较大 ; 晋安区仓山区和马尾区区域面积较大, 人口密度小经济实力方面, 鼓楼区 2015 年地区生产总值大幅高于其他四区, 经济实力最强 2015 年 9 月, 福州市设立福州新区, 位于福州沿江滨海地带, 规划面积 800 平方公里, 涉及马尾区仓山区福清市及长乐市的 26 个乡镇 ( 街道 ) 福州新区将来除了要打造成为东南沿海产业的重要基地之外, 也将承担一些城市功能的拓展, 包括如城市人口转移, 减轻疏解大城市中心区压力等, 为福州市土地供应的宽松环境创造了可能 2 / 11

表 2:2015 年福州市主城区面积人口及 GDP 情况区划名称区域面积 ( 平方千米 ) 人口 ( 万人 ) 人口密度 ( 万人 / 平方千米 ) GDP( 亿元 ) 鼓楼区 38 72 1.89 1,132.58 台江区 18 47 2.61 369.64 晋安区 552 84 0.15 499.75 仓山区 142 80 0.56 435.02 马尾区 276 25 0.09 392.

南翼发展区即福清和平潭, 充分利用丰富的港口资源条件, 发展港口工业及其它临海重工业北翼发展区即罗源和连江部分地区, 依托台商投资区扩区的载体优势, 发展成为以能源工业为主的临港工业基地双轴即沿海发展轴和沿江发展轴沿海发展轴通过建设沿海大通道将这些功能区联为一体, 使之快速形成滨海经济走廊 ; 沿江发展轴以福州中心城区为起点, 重点发展城市公共服务旅游服务等产业多极

3 表 2:2015 年福州市主城区面积人口及 GDP 情况区划名称区域面积 ( 平方千米 ) 人口 ( 万人 ) 人口密度 ( 万人 / 平方千米 ) GDP( 亿元 ) 鼓楼区 , 台江区晋安区仓山区马尾区根据福州市城市总体规划 ( 年 ), 福州市规划形成一区两翼双轴多极的空间结构一区即福州中心发展区, 以鼓楼台江晋安等区为核心, 降低居住密度, 提升公共设施配套水平 ; 中心城区加强与闽侯长乐连江永泰等城镇合作, 充分利用中心城区内部城市资源空港资源海港资源和滨海资源, 共同承担海西经济区中心城市功能两翼即南翼发展区和北翼发展区南翼发展区即福清和平潭, 充分利用丰富的港口资源条件, 发展港口工业及其它临海重工业北翼发展区即罗源和连江部分地区, 依托台商投资区扩区的载体优势, 发展成为以能源工业为主的临港工业基地双轴即沿海发展轴和沿江发展轴沿海发展轴通过建设沿海大通道将这些功能区联为一体, 使之快速形成滨海经济走廊 ; 沿江发展轴以福州中心城区为起点, 重点发展城市公共服务旅游服务等产业多极即福州市其它经济增长极, 包括永泰县城以及福州西部山区 ( 主要指永泰闽清闽侯 ) 的中心镇, 承担一定区域内服务中心和经济增长极功能图 1: 福州市行政区划图 2: 福州市城市总体规划 ( ) 作为海峡西岸经济区的核心城市之一, 近年来福州市的经济保持了良好的发展态势 2015 年, 福州市经济保持平稳运行, 全年实现地区生产总值 5, 亿元, 同比增长 9.6% 三次产业比由上年的 8.05:45.5:46.45 调整为 7.7:44.2:48.1 支柱产业方面, 福州市以水产业电子信息产业机械工业轻纺工业房地产与建筑建材业旅游业等六大支柱产业为重点发展方向, 近年来产业结构持续优化固定资产投资方面,2015 年福州市全社会固定资产投资 4, 亿元, 增长 10.5%, 固定资产投资对当地经济的拉动较大财政收入方面,2015 年, 福州市一般公共预算收入亿元, 同比增长 8.7%, 其中税收收入亿元, 占一般公共预算收入比为 78.69%, 财政收入较为稳定收支平衡方面,2013~2015 年财政平衡率均在 75% 以上, 财政自给能力较强总体来看, 福州市经济保持了较高的增长速 3 / 11

4 度, 财政实力逐年增强表 3:2013~2015 年福州市主要经济及财政指标项目地区生产总值 ( 亿元 ) 4, , , 其中 : 第一产业增加值 ( 亿元 ) 第二产业增加值 ( 亿元 ) 2, , , 第三产业增加值 ( 亿元 ) 2, , , 工业增加值 ( 亿元 ) 1, , , 全年固定资产投资 ( 亿元 ) 3, , , 社会消费品零售总额 ( 亿元 ) 2, , , 进出口总额 ( 亿美元 ) 一般预算收入 ( 亿元 ) 其中 : 税收收入 ( 亿元 ) 政府性基金收入 ( 亿元 ) 一般预算支出 ( 亿元 ) 资料来源 : 福州市统计公报, 中诚信证评整理房地产市场政策 2016 年 1~8 月, 在国家房地产去库存背景下, 福州市政策环境较为宽松自 2016 年 9 月以来, 市场维稳是房地产政策的主基调, 福州市政府出台了一系列调控措施, 包括增加市场供应加强市场监管以及实施商品住房限购等 2016 年 1~8 月, 福州市房地产市场政策环境较为宽松, 政策从支持居民合理购房消费发挥公积金购房扶持作用鼓励农民和农民工进城购房推进商品房与安置房和保障房对接合理优化土地供应防控市场风险落实化解库存主体责任等方面, 拉动消费需求, 调节供给结构, 化解商品房库存风险 9 月以来, 为维护房地产市场平稳健康发展, 福州市收紧房地产政策, 采取加大普通住宅用地供应量提高项目竞买保证金缩短土地出让金付款时限等措施, 稳定土地成交价格同时, 福州市同步推出了进一步强化房地产调控的措施, 进一步遏制房价过快上涨值得一提的是,10 月福州的房地产新政体现出不同业态产品的市场分化态势, 住宅市场过热, 出台限购政策调控, 商办市场遇冷, 出台去库存政策提振表 4:2016 年以来月福州市房地产政策一览时间部门主要内容中国人民银行中国银监会福州市人民政府福州市人民政府办公厅福州市人民政府办公厅福州市人民政府办公厅关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知 : 在不实施限购措施的城市, 按揭首套房首付降至 2 成, 二套房 3 成福州市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 : 提高住房公积金个人贷款额度 ; 鼓励农民和农民工进城购房 ; 合理优化土地供应等福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见 : 加大普通住宅用地供应量 ; 强化商品房价格管理 ; 加强商品房预售监管等福州市加快商业办公房地产去库存若干意见 : 加强商业办公房地产开发用地管控 ; 支持商业办公房地产消费 ; 大力发展房屋租赁市场 ; 推进公租房货币化补贴等福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知 : 发布限购令, 实施商品住房限购政策 ; 进一步完善差别化住房信贷政策等 4 / 11

5 福建省政府办公厅福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场土地调控的通知 : 商品住宅库存去化周期小于 12 个月或房价上涨较快的市县, 应扩大供地规模 ; 库存去化周期超过 24 个月的市县, 应明显减少用地报批供应规模关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知 : 调整个人住房公积金贷款政策 ; 强化商品住房价格备案管理 ; 继续实行经营性住宅用地限地价竞配建方式公开出让等土地市场 2016 年以来福州市主城区住宅用地供应量同比大幅减少, 供应节奏偏慢, 土地溢价率处于较高水平 ; 根据 9 月末福州市政府及 10 月福建省政府出台的房地产调控政策, 未来福州市将在一定程度上加大住宅用地供应, 高溢价情况或将有所缓解供应方面,2016 年 1~10 月, 福州市累计供应住宅用地建设用地面积为万平方米, 其中主城区 ( 鼓楼区台江区晋安区仓山区和马尾区 ) 住宅用地供应量为万平方米, 同比下滑 64.41% 2013~2015 年, 福州市主城区住宅用地供应量分别为万平方米万平方米和万平方米,2016 年以来福州市主城区住宅用地供应大幅减少成交方面,2016 年 1~10 月, 福州市主城区推出的住宅用地全部成交, 成交建设用地面积为万平方米以月份为维度来看, 福州市主城区住宅用地成交集中在 2 月 8 月和 9 月, 主要系 1~10 月福州市在二月和八月进行了住宅用地土拍, 未出现流拍现象分区域来看, 马尾区住宅用地成交量最大, 其次为仓山区, 成交用地建设面积分别为万平方米和万平方米马尾区和仓山区均位于福州新区范围内, 受区域规划影响, 供应量相对较多, 相应成交量较高 ; 台江区成交面积最小, 主要系其区域面积小, 土地资源有限图 3:2016 年 1~10 月福州市主城区住宅土地成交情况单位 : 万平方米图 4:2016 年 1~10 月福州主城区住宅用地成交面积单位 : 万平方米从楼面均价来看, 受住宅用地供应量大幅收缩影响, 福州市主城区住宅用地成交楼面均价上涨, 溢价率高企 2016 年 1~10 月, 福州市主城区住宅用地成交楼面均价为 10,237 元 / 平方米, 较上年同期的 8,353 元 / 平方米增长 22.55% 溢价率方面, 同期福州市主城区住宅用地溢价率为 93.15%, 较上年增加 23 个百分点分区域来看, 主城五区中, 仓山区台江区和鼓楼区平均溢价率相对较高, 分别为 104% 132% 和 106%; 马尾区以发展工业为主, 住宅用地楼面均价较低, 为 2,207 元 / 平方米, 平均溢价率仅 35%, 远低于主城其他四区,2016 年 9 月 5 / 11

6 成交的一幅住宅用地位于马尾区, 导致当月福州市楼面均价较低区域土地宗数 ( 块 ) 表 5:2016 年 1~10 月福州市主城各区住宅土地成交情况土地面积 ( 万平方米 ) 土地出让金 ( 亿元 ) 平均楼面价 ( 元 / 平方米 ) 平均溢价率仓山区 , % 马尾区 ,207 35% 晋安区 ,903 80% 台江区 , % 鼓楼区 , % 主城区 , % 高溢价率地块方面,2016 年 2 月, 中庚集团以总价 17.8 亿摘下宗地号金融街地块 ( 海峡金融商务区 B 地块 ), 楼面价 23,183 元 / 平方米, 溢价率为 132% 8 月, 仓山区的宗地号东升新城地块被福晟集团以 17.8 亿竞得, 楼面价 16,773 元 / 平方米, 溢价率为 144% 8 月, 五一新城地块被阳光城集团以总价 15.5 亿元竞得, 楼面价 21,685 元 / 平方米, 溢价率为 106% 地块所在区域性质宗地号金融街地块宗地号五一新城地块宗地号东升新城地块表 6:2016 年 1~10 月福州市高溢价率地块情况土地面积 ( 平方米 ) 起始价 ( 亿元 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率竞得企业成交时间台江区住宅用地 31, , % 中庚集团 2 月鼓楼区商住用地 31, , % 阳光城 8 月仓山区商住用地 63, , % 福晟集团 8 月供地计划方面, 根据福州市 2016 年度国有建设用地供应计划, 福州市本级 ( 区域范围包括鼓楼区台江区晋安区仓山区及马尾区 ) 国有建设用地供应总量控制在万平方米, 其中住宅用地供应万平方米, 基本与上年持平但我们注意到,2016 年 1~10 月, 福州市市本级累计供应住宅用地万平方米, 供应不足年度供地计划的 40%, 供应节奏偏慢 2016 年 9 月, 福州市政府出台房地产政策, 明确提出加大住宅用地供应力度, 力争三年内市本级住宅土地供应量在原有年度供地计划基础上增加 20% 以上 ;10 月, 福建省政府办公厅发布关于进一步加强房地产市场土地调控的通知, 住宅库存去化周期低于 12 个月 ( 含 12 个月 ) 的县 ( 市 ) 要相应调整土地年度供应计划, 加大普通住宅用地供应量未来, 福州市将在一定程度上加大住宅用地供应, 高溢价率情况或将有所缓解 6 / 11

房地产市场 2016 年以来福州房地产市场整体呈现供不应求的态势, 商品住宅成交量及成交均价保持一定幅度上涨, 但自 9 月调控措施出台之后, 促使市场回归理性,10 月商品住宅供给成交量及成交均价均环比有较大幅度下滑, 政策效果显著福州新区的设立带动了仓山区和马尾区的发展, 仓山区商品住宅成交量遥遥领先于其他四区, 同时马尾区商品住宅成交量同比增幅显著供应方面,2016 年 1~10

26% 从商品住宅批准上市面积走势来看,2016 年 1~2 月, 供应量连续两个月大幅下跌,3~4 月接连快速攀升, 5 月小幅下跌,6~7 月保持平稳增长,8 月大幅回落后保持平稳,10 月供应量再次大跌福州楼市在 3 月份供给增长幅度较大,10 月跌幅较大, 这与当月政府调控政策有关 3 月政府发布促进房地产发展政策,10 月出台收紧房地产政策可售面积方面,2016 年 1~10 月,

7 房地产市场 2016 年以来福州房地产市场整体呈现供不应求的态势, 商品住宅成交量及成交均价保持一定幅度上涨, 但自 9 月调控措施出台之后, 促使市场回归理性,10 月商品住宅供给成交量及成交均价均环比有较大幅度下滑, 政策效果显著福州新区的设立带动了仓山区和马尾区的发展, 仓山区商品住宅成交量遥遥领先于其他四区, 同时马尾区商品住宅成交量同比增幅显著供应方面,2016 年 1~10 月, 福州市商品房累计批准上市面积万平方米, 同比上涨 25.15% 其中, 商品住宅批准上市面积为万平方米, 同比上升 17.26% 从商品住宅批准上市面积走势来看,2016 年 1~2 月, 供应量连续两个月大幅下跌,3~4 月接连快速攀升, 5 月小幅下跌,6~7 月保持平稳增长,8 月大幅回落后保持平稳,10 月供应量再次大跌福州楼市在 3 月份供给增长幅度较大,10 月跌幅较大, 这与当月政府调控政策有关 3 月政府发布促进房地产发展政策,10 月出台收紧房地产政策可售面积方面,2016 年 1~10 月, 福州市商品住宅可售面积总体呈下降趋势, 与去年同期相比, 各月可售面积较去年同期均有大幅下降, 去库存效果显著需求方面,2016 年 1~10 月, 福州市商品房累计销售 4.31 万套, 成交面积万平方米, 同比增长 41.35% 其中, 商品住宅累计销售面积为万平方米, 同比增长 38.07% 从商品住宅成交面积走势来看,2016 年 1~2 月, 成交量较为平稳,3 月成交量大涨后保持平稳,5 月出现大跌,6~9 月震荡回升,10 月成交再次大跌至今年最低由于年初宏观环境较为宽松, 且 2 月份出台的个人房贷降首付政策, 使得福州房地产市场在 3 月份出现较大幅度增长, 环比增长 %,10 月商品住宅成交面积出现较大跌幅, 环比下降 59.23%, 10 月份住宅限购令对福州成交数据的影响较为明显, 非理性的投资投机需求得到抑制成交价格方面,2016 年 1~10 月, 福州市商品住宅价格整体呈波动上升趋势, 截至 2016 年 10 月末, 福州商品住宅价格较年初上涨 12.94%, 其中 9 月份房价达到最高, 需求量亦为 1~10 月最高, 且供应明显小于需求此后,10 月出台限购政策, 当月商品住宅成交量和成交价均明显回落图 5:2016 年 1~10 月福州商品住宅供求情况单位 : 万平方米元 / 每平方米图 6:2016 年 1~10 月福州商品住宅库存情况单位 : 万平方米分区域看, 福州新区的获批为纳入新区范围的仓山区和马尾区带来了新的发展机遇, 7 / 11

2016 年 1~10 月, 仓山区和马尾区商品住宅成交面积分别为 136.78 万平方米和 46.35 万平方米, 分别同比增长 45.21% 和 72.69%, 仓山区成交面积遥遥领先其他四区, 同时马尾区成交面积增幅显著此外, 同期晋安区商品住宅成交面积为 53.

8 2016 年 1~10 月, 仓山区和马尾区商品住宅成交面积分别为万平方米和万平方米, 分别同比增长 45.21% 和 72.69%, 仓山区成交面积遥遥领先其他四区, 同时马尾区成交面积增幅显著此外, 同期晋安区商品住宅成交面积为万平方米, 与仓山区和马尾区呈现出三足鼎立的态势鼓楼区和台江区发展相对成熟, 区域面积较小, 可供开发的住宅用地相对有限, 商品住宅成交量较小价格方面,2016 年 1~10 月, 福州主城区商品住宅成交均价为 16,125 元 / 平方米, 台江区鼓楼区和晋安区商品住宅成交均价均大幅高于主城区平均水平图 7:2016 年 1~10 月福州主城各区商品住宅供求情况单位 : 万平方米元 / 平方米图 8:2016 年 1~10 月福州主城各区商品住宅均价单位 : 元 / 平方米库存及去化周期方面, 截至 2016 年 10 月, 福州市主城区商品住宅存量为万平方米, 比去年同期减少约 39.20%, 去化周期从个月下降到 8.27 个月, 去化情况有所改善从销售额排名前十的楼盘来看,2016 年 1~10 月, 排名前三位的楼盘均位于仓山区, 分别为闽江世纪城金辉淮安半岛和新榕金城湾, 销售额分别为亿元亿元和亿元从销售均价来看, 仓山区和马尾区均价在 16,000 元 / 平方米左右, 而晋安区和台江区均价相对较高, 在 20,000 元 / 平方米以上表 7:2016 年 1~10 月福州市销售金额排名前十楼盘情况排名项目区域开发商销售金额 ( 万元 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 1 闽江世纪城仓山世纪金源 602, ,187 2 金辉淮安半岛仓山金辉集团 289, ,303 3 新榕金城湾仓山新榕城建 273, ,705 4 保利香槟国际晋安保利地产 270, ,025 5 融侨悦城晋安融侨集团 250, ,778 6 阳光凡尔赛宫台江阳光城 222, ,940 7 东方名城马尾大名城 194, ,134 8 三盛国际公园晋安三盛地产 168, ,431 9 融信白宫仓山融信中国 147, , 保利西江林语仓山保利地产 140, ,861 8 / 11

9 房企表现福州市销售排名前十的房企市场占有率逐年提升, 市场趋于集中 ; 销售排名前十企业以本土房企为主, 外来房企仅占三席, 本土房企坚持深耕福州, 外来房企亦加大对福州的布局力度且项目区域布局优势明显近年来, 福州市销量排名前十的房企业市场占有率呈逐年上升趋势,2016 年 1~10 月福州市销售排名前十房地产企业合计市场占有率为 42.2% 市场格局方面, 福州市销售排名前十的房企中, 以融信中国融侨集团阳光城泰禾集团中庚集团为代表的本地房企为主,2016 年 1~10 月, 前十名榜单中外来房企仅占三席, 本地房企独占鳌头值得一提的是, 世纪金源凭借位于仓山区的闽江世纪城项目跃居 2016 年 1~10 月福州销售额房企排名第一, 亦体现出其较强的竞争实力表 8:2013~2016 年 1~10 月福州市房企销售额排名情况单位 : 亿元 % 排行 ~10 开发商销售额占有率开发商销售额占有率开发商销售额占有率开发商销售额占有率 1 融信中国融侨集团融侨集团世纪金源融侨集团融信中国世纪金源中庚集团首开股份阳光城阳光城融侨集团阳光城世纪金源融信中国保利地产泰禾集团首开股份泰禾集团金辉集团中庚集团中庚集团保利地产阳光城正荣集团正荣集团正荣集团融信中国世欧地产万科中庚集团首开股份大名城保利地产首开股份三盛地产保利地产世欧地产万科碧桂园合计房企方面, 以融信中国泰禾集团阳光城等为代表的本土房企保持深耕福州的战略规划, 截至 2016 年 6 月末, 融信中国开发项目共计 39 个, 其中 13 个项目位于福州, 占比为 33.33%, 土地储备项目 8 个, 规划建筑面积合计万平方米, 占同期末总土地储备量的 49.73%; 同期末, 阳光城土地储备规划计容建筑面积 1, 万平方米, 其中万平方米位于福州, 占比为 26.80%; 同时, 泰禾集团项目 ( 在售在建新增项目 ) 数量共 50 个, 其中 15 个项目位于福州外来房企方面, 保利地产和首开股份具备较强的竞争实力, 其在福州的项目布局区域优势明显, 保利地产目前在售项目 3 个, 分别位于晋安区和仓山区, 未售 2 个项目均位于市中心的鼓楼区 ; 首开股份目前在售和未售项目位于晋安区和鼓楼区, 另截至 2016 年 9 月末首开股份于福州市土地储备规划建筑面积 103 万平方米, 按 2016 年 1~9 月销售面积万平方米估算, 首开股份于福州市土地储备较为充足新增土地方面, 房企继续加大在福州市土地储备力度,2016 年以来, 本土房企金辉集团和首开股份分别在福州拿下 3 块土地, 显示出其在福州市积极布局的策略整体来看, 福州市本土房企保持深耕福州的策略, 外来房企亦加大对福州市的项目布局, 且布局项目区域优势明显, 市场竞争加剧 9 / 11

10 结论通过对福州市区域经济城市规划房地产行业政策土地市场和房地产市场等方面的分析, 中诚信证评注意到福州市住宅用地供应紧缩同比大幅减少供地节奏偏慢等因素助推楼面均价上涨, 溢价率处于高位 ; 同时, 福州市商品住宅市场呈现供不应求状态, 商品住宅成交量及成交均价均有所上涨, 但随着 9 月以来房地产调控政策的逐渐加码, 商品住宅成交量环比有较大幅度下滑, 成交均价环比小幅下降未来, 福州市将会加大住宅用地供应力度, 高溢价率现象或将有所缓解, 商品住宅供不应求态势亦将有所改善此外, 福州市销售排名前十房企市场占有率提升, 市场趋于集中, 本土房企保持深耕福州的战略, 外来房企亦加大在福州市场的布局, 市场竞争加剧 10 / 11

11 中诚信证评和 / 或其被许可人版权所有本文件包含的所有信息受法律保护, 未经中诚信证评事先书面许可, 任何人不得复制拷贝重构转让传播转售或进一步扩散, 或为上述目的存储本文件包含的信息本文件中包含的信息由中诚信证评从其认为可靠准确的渠道获得, 因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响, 上述信息以提供时现状为准特别地, 中诚信证评对于其准确性及时性完整性针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保在任何情况下, 中诚信证评不对任何人或任何实体就 a) 中诚信证评或其董事经理雇员代理人获取收集编辑分析翻译交流发表提交上述信息过程中可以控制或不能控制的错误意外事件或其他情形引起的或与上述错误意外事件或其他情形有关的部分或全部损失或损害, 或 b) 即使中诚信证评事先被通知该等损失的可能性, 任何由使用或不能使用上述信息引起的直接或间接损失承担任何责任本文件所包含信息组成部分中信用级别财务报告分析观察, 如有的话, 应该而且只能解释为一种意见, 而不能解释为事实陈述或购买出售持有任何证券的建议中诚信证评对上述信用级别意见或信息的准确性及时性完整性针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的担保信息中的评级及其他意见只能作为信息使用者投资决策时考虑的一个因素相应地, 投资者购买持有出售证券时应该对每一只证券每一个发行人保证人信用支持人等做出自己的研究和评估中诚信证券评估有限公司地址 : 上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 24 楼邮编 : 电话 :(8621) 传真 :(8621) 网址 : 11 / 11

征稿启事

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